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廉租房管理存在的問(wèn)題范文第1篇

【關(guān)鍵詞】廉租房；后期管理；三聯(lián)模式

廉租房的后期管理模式直接關(guān)乎著廉租房制度的有效落實(shí)。廉租房后期管理模式涉及到很多環(huán)節(jié)，包括物業(yè)服務(wù)、房屋質(zhì)量、監(jiān)督監(jiān)管等。目前在廉租房的管理與服務(wù)在具體的運(yùn)作方式上，正處在不斷的摸索中。廉租房在青海省黃南州的實(shí)施主要基于青海省黃南州的實(shí)際情況，探討怎樣才能建立科學(xué)健全的廉租房物業(yè)管理體系，有效發(fā)揮廉租房制度的實(shí)用價(jià)值，具有很強(qiáng)的社會(huì)現(xiàn)實(shí)意義。

一、廉租房后期管理存在的不足

1.廉租房社區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題：

（1）物業(yè)管理沒(méi)有堅(jiān)盾的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作保障。

國(guó)家對(duì)廉租房住戶(hù)在政策上實(shí)施了比較寬松的優(yōu)惠政策。廉租房用戶(hù)只需繳納少部分的房屋租金，這部分資金會(huì)被應(yīng)用到房屋管理和房屋修理上。相對(duì)于社區(qū)物業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)和前期投入成本，其作用可謂是杯水車(chē)薪，難以支撐整個(gè)廉租房社區(qū)物業(yè)的良性發(fā)展。

（2）政府在物業(yè)管理中參與度過(guò)重

廉租房的產(chǎn)生在一定程度上是國(guó)家體恤民情，改善民生的一個(gè)重要舉措。以青海省黃南州為范例，有調(diào)查顯示，超過(guò)七成的民眾認(rèn)為廉租房根本不能從根源上解決困難戶(hù)的住房問(wèn)題，僅大約兩成的民眾支持廉租房具有一定的社會(huì)扶貧救濟(jì)性質(zhì)。從我國(guó)目前廉租房的運(yùn)行來(lái)看，主要以政府行為為主。廉租房運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所需要的人力、物力、財(cái)力主要依靠政府投入。這種運(yùn)作模式并不適合于我國(guó)現(xiàn)有的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，不符合我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，政府的過(guò)度參與不利于廉租房制度的可持續(xù)發(fā)展。政府應(yīng)該切實(shí)降低實(shí)際參與度，只在宏觀(guān)的大方向上做適度引導(dǎo)。

（3）廉租房社區(qū)服務(wù)管理人員配備不夠完善

對(duì)廉租房社會(huì)區(qū)的管理服務(wù)人員的配備，可以就地取材，充分利用社區(qū)勞動(dòng)力資源。在社區(qū)內(nèi)部選用治安保衛(wèi)人員、衛(wèi)生保潔人員、以及房屋維護(hù)人員，這樣既可以節(jié)省勞動(dòng)資本的投入，也可以使社區(qū)內(nèi)部閑置勞動(dòng)力上崗就業(yè)，為部分低收入居民創(chuàng)造了財(cái)富，更為社區(qū)的和諧安定提供了基礎(chǔ)性保障。

（4）面對(duì)廉租戶(hù)后期的經(jīng)濟(jì)改善，沒(méi)有相應(yīng)的配套舉措

廉租房住戶(hù)對(duì)社區(qū)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)投入，只局限于在前期提供一定數(shù)額的房屋租金。這就與后期社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的成本投入產(chǎn)生了沖突與落差。因此如何有效推進(jìn)廉租房的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，迫切需要出臺(tái)與目前實(shí)際情況相接軌的新廉租房社區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式政策。

2.我國(guó)現(xiàn)行廉租房退出機(jī)制存在的問(wèn)題

（1）不能對(duì)廉租戶(hù)家庭收入做出真實(shí)準(zhǔn)確的鑒定

目前，對(duì)我國(guó)居民家庭收入的鑒定主要有以下幾種形式，家庭調(diào)查、個(gè)體申請(qǐng)、公證公示等。我國(guó)缺乏相對(duì)健全的個(gè)人信用制度與個(gè)人申請(qǐng)制度。目前社區(qū)專(zhuān)項(xiàng)工作人員對(duì)住戶(hù)收入的調(diào)查多依據(jù)住戶(hù)家庭的財(cái)政支出，難以獲取廉租戶(hù)真實(shí)有效的收入憑證。經(jīng)濟(jì)條件不好的家庭其主要?jiǎng)趧?dòng)力的工作多具有不穩(wěn)定性，這就直接為對(duì)其家庭收入的鑒定增加了難度，對(duì)廉租戶(hù)家庭的實(shí)際收入缺乏真實(shí)性評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，這種情況不利于對(duì)廉租房家庭動(dòng)態(tài)收入的把握，而且更容易對(duì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)低于最低生活保障線(xiàn)的住戶(hù)產(chǎn)生鑒定誤差。

（2）缺乏完善的廉租房退出機(jī)制

①?zèng)]有明確的退出條件與政策

廉租房制度帶有社會(huì)扶貧的性質(zhì)，它的主要對(duì)象是家庭收入低于最低生活保障線(xiàn)以下的城鎮(zhèn)居民。采取住戶(hù)交納低租金的方式運(yùn)作，而且以家庭收入最低保障線(xiàn)為劃分條件，一旦超越了最低線(xiàn)則在原則上就必須退出廉租機(jī)制。在具體的條款規(guī)定上對(duì)確實(shí)有困難者又放松政策，允許其繼續(xù)租用，只是在時(shí)間長(zhǎng)度和租金標(biāo)準(zhǔn)上做一定的限制和調(diào)整。由此可見(jiàn)在廉租房的實(shí)際運(yùn)作中參合了很多的人為因素，相對(duì)寬泛的退出條件不夠明確和嚴(yán)禁，很容易受承租家庭和相關(guān)工作人員的主觀(guān)愿望所左右。

②在退出的機(jī)制中，有些工作人員不能明確責(zé)任。

有部分廉租戶(hù)主觀(guān)上不愿意退出廉租房，于是動(dòng)用一些社會(huì)關(guān)系出離于退出制度之外。這種現(xiàn)象的發(fā)生嚴(yán)重背離了我國(guó)廉租房制度的最終目標(biāo)與任務(wù)。

③廉租房在實(shí)際運(yùn)作中缺乏資金保障

我國(guó)的廉租房在運(yùn)作及管理上其主要資金渠道來(lái)源于政府。但在具體的實(shí)施落實(shí)上則缺乏力度，致使經(jīng)常出現(xiàn)資金短缺問(wèn)題?！读庾》勘Ｕ腺Y金管理辦法》對(duì)我國(guó)廉租房的保障資金來(lái)源做了明確規(guī)定，主要來(lái)源于省財(cái)政預(yù)算中的補(bǔ)助安排。這些政策在具體的資金數(shù)額上沒(méi)有明確指標(biāo)，過(guò)于籠統(tǒng)十分不確定。我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，依照廉租戶(hù)的適用條件來(lái)劃分，在我國(guó)城鎮(zhèn)涵蓋面非常廣，廉租戶(hù)隊(duì)伍十分龐大，但是在政策范圍內(nèi)真正受益的家庭在數(shù)量上卻非常有限。

廉租房資金問(wèn)題得不到順利的確定性保障，會(huì)給社會(huì)市場(chǎng)機(jī)制帶來(lái)一些不利因素。由于廉租房在一定程度上也走市場(chǎng)化路線(xiàn)，因此導(dǎo)致不同地方的廉租房在價(jià)格上不統(tǒng)一，價(jià)格上的差異引發(fā)了許多不公平不合理的競(jìng)爭(zhēng)。由于廉租房?jī)r(jià)格不高，在很大程度上制約了二手房交易，一定程度上破壞了市場(chǎng)規(guī)律的平穩(wěn)運(yùn)行，妨礙了市場(chǎng)資金的高效率靈活周轉(zhuǎn)，破壞了市場(chǎng)體系宏觀(guān)調(diào)控的杠桿性作用。

無(wú)法保證物業(yè)管理方面的資金運(yùn)作。廉租戶(hù)大部分家庭經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差，生活比較拮據(jù)，并不承擔(dān)廉租社區(qū)物業(yè)費(fèi)的繳納。致使廉租房社區(qū)物業(yè)管理資金嚴(yán)重不足，不能達(dá)到服務(wù)與管理的既定水準(zhǔn)，社區(qū)的人文建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更是一紙空談。

二、廉租房后期管理模式

1、探求新的廉租房管理方式

在廉租房運(yùn)行的過(guò)程中，要確立廉租戶(hù)的主體地位。同時(shí)要把物業(yè)、開(kāi)發(fā)商、以及社區(qū)居委會(huì)有效結(jié)合起來(lái)，發(fā)揮輔作用，共同致力于廉租社區(qū)的管理與開(kāi)發(fā)。要發(fā)揮廉租戶(hù)的自主意識(shí)，利用社區(qū)內(nèi)部勞動(dòng)力資源，籌建比較完善的服務(wù)管理隊(duì)伍，有效實(shí)施用戶(hù)自治。

如黃南州公共住房管理中心聘選或組建物業(yè)管理公司，同物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，由物業(yè)公司承擔(dān)保障性住房物業(yè)管理。物業(yè)管理公司逐步推行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化管理模式，對(duì)保障性住房統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理州公共住房管理中心組建、成立小區(qū)管理委員會(huì)，管委會(huì)在共管中心指導(dǎo)下代表和維護(hù)小區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。州公共住房管理中心對(duì)管理保障性住房的物業(yè)公司和管委會(huì)有關(guān)工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

2、各盡其職，做好自主經(jīng)營(yíng)的組織工作

將物業(yè)、開(kāi)發(fā)商、以及社區(qū)居委會(huì)有效結(jié)合起來(lái)，要各盡其職，做好組織工作。以提高廉租社區(qū)內(nèi)住戶(hù)的生活水平為動(dòng)力，社區(qū)居委會(huì)要有效發(fā)揮組織功能，做好引導(dǎo)?？梢圆扇「鞣N形式的社區(qū)服務(wù)活動(dòng)，例如家政保潔，托兒所、電器維修等，采取無(wú)償或有償?shù)慕?jīng)營(yíng)模式，調(diào)度社區(qū)內(nèi)閑置勞動(dòng)力走向就業(yè)崗位。

3、做好廉租房周?chē)幕A(chǔ)實(shí)施建設(shè)

我國(guó)目前的廉租房建設(shè)一般都比較集中，廉租戶(hù)的整體經(jīng)濟(jì)條件都很低，整體文化素質(zhì)不高。因此對(duì)廉租戶(hù)進(jìn)行配套的文化素質(zhì)教育非常有必要，廉租戶(hù)整體素質(zhì)的提高有利于廉租社區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，也會(huì)為廉租戶(hù)自身提供更多的生存機(jī)遇。因此有必要在廉租戶(hù)集中區(qū)周?chē)晟葡鄳?yīng)的醫(yī)療衛(wèi)生，教育教學(xué)，交通運(yùn)輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施，這樣就會(huì)切實(shí)解決廉租戶(hù)的實(shí)際生活難題，為廉租戶(hù)的出行，就醫(yī)，上學(xué)提供了方便。同時(shí)在小區(qū)的物業(yè)管理上要由政府出資，選用社區(qū)內(nèi)部的勞動(dòng)資源上崗，增強(qiáng)廉租戶(hù)的生存能力，有效減輕政府的負(fù)擔(dān)。

三、結(jié)語(yǔ)

居有所住，改善民生，是我國(guó)廉租房制度的實(shí)施的目標(biāo)規(guī)劃。切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民低收入家庭的住房問(wèn)題，是黨和國(guó)家心系民心的重要體現(xiàn)。落實(shí)好廉租房的管理與服務(wù)，有著深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義，它對(duì)我國(guó)社會(huì)主義的和諧發(fā)展有著重要的推動(dòng)作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]許自強(qiáng).城市廉租房后期管理模式探析[J].財(cái)經(jīng)界.2011（18）

廉租房管理存在的問(wèn)題范文第2篇

關(guān)鍵詞：廉租房；房地產(chǎn)；建設(shè)工程；城市居民住房條件

中圖分類(lèi)號(hào)：F407文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-2374（2009）06-0071-03

早在1998年，國(guó)務(wù)院就了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)），明確提出在全國(guó)推行廉租住房制度；2006年5月7日，國(guó)務(wù)院總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控提出了著名的“國(guó)六條”，將城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)置于一個(gè)更為顯著的位置。2007年8月1日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》對(duì)進(jìn)一步建立健全廉租房制度做了比較詳細(xì)的規(guī)定，敦促各級(jí)政府切實(shí)履行義務(wù)。2008年3月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》指出，要從設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等多方面提高廉租住房質(zhì)量，房源方面應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行。但是，我國(guó)在實(shí)際建設(shè)廉租房過(guò)程中的情況又是如何？這不得不引發(fā)人們對(duì)我國(guó)廉租房建設(shè)工作進(jìn)行深入的思考。

一、廉租房的涵義

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房是國(guó)家和當(dāng)?shù)卣疄榱私鉀Q城市中低經(jīng)濟(jì)收入家庭住房困難而建的普通住宅，具有社會(huì)公共福利和住房社會(huì)保障性質(zhì)。它一般有兩種表現(xiàn)形式，一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶(hù)，二是由政府發(fā)放租金補(bǔ)貼給住房困難戶(hù)，由他們租賃社會(huì)房屋居住。

二、我國(guó)廉租房的現(xiàn)狀及分析

（一）我國(guó)廉租房建設(shè)現(xiàn)狀不容樂(lè)觀(guān)

有資料顯示，截止到2006年，廉租房制度已經(jīng)正式推行了3年，然而全國(guó)尚有70多個(gè)地級(jí)以上城市沒(méi)有推行這項(xiàng)制度，還有122個(gè)地級(jí)以上城市沒(méi)有建立嚴(yán)格的申請(qǐng)審批程序。廉租房的推行亟待加快步伐，讓更多的低收入家庭受益。到如今，我國(guó)的廉租房制度的建設(shè)和實(shí)施仍然進(jìn)展緩慢，根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)到目前為止，仍有十多個(gè)個(gè)省（區(qū)）沒(méi)有將廉租住房制度建設(shè)納入省級(jí)人民政府對(duì)市（區(qū)）、縣人民政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理，全國(guó)累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金僅僅為47.4億元。

廉租房的建設(shè)工程本是一項(xiàng)利國(guó)利民的福利政策，但是一些政府還把建設(shè)廉租房當(dāng)作是一項(xiàng)短期“形象工程”，根本沒(méi)有深入理解廉租房的真正含義，最終導(dǎo)致廉租房建設(shè)的緩慢進(jìn)行。另外，在廉租房建設(shè)工程中其管理，質(zhì)量，安全等方面都不容樂(lè)觀(guān)，問(wèn)題重重。

（二）我國(guó)廉租房建設(shè)中存在的問(wèn)題有待思考

我國(guó)廉租房經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展雖然取得了一定的成就，但是隨著制度的不斷延伸，出現(xiàn)的問(wèn)題越來(lái)越明顯，從而引發(fā)了強(qiáng)烈的輿論爭(zhēng)議，諸多專(zhuān)家學(xué)者紛紛獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策來(lái)進(jìn)一步實(shí)施廉租房福利政策。在廉租房發(fā)展的同時(shí)，很多問(wèn)題是亟待解決的。

（三）政府職能缺位，建設(shè)資金不足

隨著社會(huì)的快速發(fā)展，我國(guó)通過(guò)住房改革，使房地產(chǎn)快速走上了市場(chǎng)化，房屋的價(jià)格也隨市場(chǎng)的變動(dòng)而變動(dòng)，以至于價(jià)格一高再高，一般老百姓難以承受高房?jī)r(jià)，工薪階層逐步變成了房奴，社會(huì)發(fā)展越來(lái)越不和諧，這嚴(yán)重影響了我國(guó)社會(huì)主義改革開(kāi)放和現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程。此時(shí)，一些低收入者和城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題需要政府進(jìn)行干預(yù)，制定一些優(yōu)惠措施來(lái)滿(mǎn)足其住房需求，廉租房就成了一項(xiàng)不可或缺的福利政策。然而一些地方政府片面強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的作用，強(qiáng)調(diào)住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政收入的作用，因此沒(méi)有建立穩(wěn)定的廉租房資金來(lái)源渠道，財(cái)政預(yù)算安排不足，這在實(shí)質(zhì)上是忽視了住房問(wèn)題的社會(huì)性。

在我國(guó)，比較發(fā)達(dá)的東部地區(qū)缺乏建設(shè)廉租房的動(dòng)力，而在比較落后的西部地區(qū)卻沒(méi)有足夠的資金支持，這都是源于缺少公共財(cái)政作為保障。資金不足，政策難以發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷提高，中低收入者只能“望房興嘆”，尤其是困難戶(hù)，更是表現(xiàn)出一種無(wú)奈。而地方政府也是因?yàn)橘Y金不足而難以建設(shè)足夠的廉租房供給居民，使有限的資金不能發(fā)揮有效作用。因此，建設(shè)資金和管理費(fèi)用就成了廉租房建設(shè)的一大瓶頸?！?006年，全國(guó)開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)廉租住房5.3萬(wàn)套，建筑面積293168萬(wàn)平方米――僅完成計(jì)劃的三分之一左右， 其中一個(gè)很重要的原因，就在于財(cái)政預(yù)算安排資金不足。”

（四）保障范圍過(guò)小，住房安全有隱患

由于我國(guó)人口眾多，貧困人口占有一定的比例，使得在廉租房的建設(shè)初期難以各方各面都能照顧到，這是可以理解的。但是，部分確實(shí)需要政府幫助的低收入人群被排除在政策的保障范圍之外。比如，在城市里，有一個(gè)龐大的群體渴望廉租房，卻沒(méi)有權(quán)利享受，就是農(nóng)民工。進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工群體對(duì)于城市發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)，但卻不能享受社會(huì)的保障體系所帶來(lái)的好處，這也有失社會(huì)公平，長(zhǎng)此以往，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定帶來(lái)不可估量的隱患，不利于我國(guó)和諧社會(huì)的建設(shè)發(fā)展。

同時(shí)，我國(guó)的廉租房建設(shè)也存在嚴(yán)重的安全隱患。

（五）廉租房住用管理問(wèn)題

隨著廉租房建設(shè)數(shù)量的激增，未來(lái)廉租房大規(guī)模投入使用后的管理問(wèn)題將顯得更為重要。重慶市已經(jīng)投入使用的廉租房基本都沒(méi)有形成小區(qū)，聽(tīng)到最多的是廉租戶(hù)對(duì)廉租房管理的質(zhì)疑和抱怨：廉租住戶(hù)的家庭信息是否得到即時(shí)的跟蹤管理？廉租房的使用率是否得到最大化？轉(zhuǎn)租、續(xù)租問(wèn)題怎么解決？基礎(chǔ)配套設(shè)施如何解決？

（六）廉租房建設(shè)工程的質(zhì)量問(wèn)題

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》指出：建設(shè)單位要對(duì)廉租住房質(zhì)量全面負(fù)責(zé)。要依法加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量的過(guò)程控制，保證住房建設(shè)的合理工期和造價(jià)，不得任意壓縮合理工期，明示或暗示設(shè)計(jì)單位和施工單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

勘察單位要按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行勘察，確?？辈煳募鎸?shí)可靠。設(shè)計(jì)單位要根據(jù)廉租住房特點(diǎn)，精心設(shè)計(jì)，在較小的套型內(nèi)實(shí)現(xiàn)基本的使用功能，滿(mǎn)足住宅對(duì)采光、隔聲、節(jié)能、通風(fēng)和公共衛(wèi)生要求。施工單位要嚴(yán)格執(zhí)行施工圖設(shè)計(jì)文件和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化質(zhì)量控制，嚴(yán)格材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)、工序檢查和驗(yàn)收制度，不得偷工減料，不得使用不合格的建筑材料，確保施工質(zhì)量。

三、現(xiàn)階段對(duì)我國(guó)廉租房建設(shè)工程的再思考與建議

（一）將廉租房建設(shè)作為地方官員政績(jī)考核的硬指標(biāo)，確保資金來(lái)源

由于地方官員的錯(cuò)誤理解廉租房和不徹底地建設(shè)廉租房導(dǎo)致了政府職能的缺位，廉租房難以順利建設(shè)，地方官員的這些行為就是因?yàn)闆](méi)有一些政策或法規(guī)的約束才產(chǎn)生的。中央政府應(yīng)該將廉租房建設(shè)作為地方官員政績(jī)考核的一項(xiàng)硬指標(biāo)，并設(shè)立一些獎(jiǎng)懲政策，使地方政府有動(dòng)力去建設(shè)廉租房。不僅如此，還要嚴(yán)格執(zhí)行公示制度。按照規(guī)定的內(nèi)容、時(shí)限、程序予以公示，并設(shè)立舉報(bào)電話(huà)及信箱等。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)《實(shí)施辦法》同時(shí)要求嚴(yán)格實(shí)施年度復(fù)核制度。各地主管部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)按年度對(duì)廉租住房保障家庭進(jìn)行復(fù)核，根據(jù)復(fù)核結(jié)果及時(shí)對(duì)是否實(shí)施保障、保障方式、保障水平等予以調(diào)整，對(duì)復(fù)核中發(fā)現(xiàn)的違法、違規(guī)行為及時(shí)予以處理。

首先，政府在廉租房建設(shè)中引入“房地產(chǎn)信托基金”，以解決廉租房建設(shè)的資金渠道問(wèn)題。房地產(chǎn)投資信托基金一般是通過(guò)信托方式集合社會(huì)閑散資金，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士投資、經(jīng)營(yíng)管理，并以租金收益回饋投資者。其次，政府發(fā)行有限量的住房建設(shè)公債，遵循“缺口補(bǔ)給式”原則，即總體考慮廉租房臨時(shí)性融資缺口來(lái)確定數(shù)額，為地方政府彌補(bǔ)廉租房建設(shè)資金的缺口。

（二）將廉租房建設(shè)法律化，建設(shè)安全實(shí)惠住房

我國(guó)目前的法制建設(shè)還不是很完善，很多問(wèn)題都可能在法律的“空白處”，這勢(shì)必會(huì)造成我國(guó)的廉租房保障范圍過(guò)小。廉租房法律化，使廉租房的建設(shè)和分配都有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究，形成一個(gè)較好的社會(huì)保障體系，使中低收入者真正享受到廉租房的優(yōu)惠政策。

針對(duì)廉租房進(jìn)行開(kāi)發(fā)維護(hù)配套設(shè)施方面的日常管理，政府可以組建針對(duì)廉租房管理的物業(yè)公司，而不是交由市場(chǎng)化的物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行管理?！盀榱诉_(dá)到資源的有效分配，政府可以組織廉租房小區(qū)中有勞動(dòng)能力的人參與到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中，一方面可以節(jié)省人力成本，另一方面還能給部分廉租戶(hù)提供就業(yè)崗位?！北热纾何飿I(yè)公司的正規(guī)化、福利性分配制度、工程單位的質(zhì)量把關(guān)、成本質(zhì)量控制等。

（三）對(duì)廉租房建設(shè)工程的規(guī)范程序化管理

各地建設(shè)主管部門(mén)要嚴(yán)格基本建設(shè)程序，嚴(yán)格按工程招投標(biāo)、施工圖審查、施工許可、質(zhì)量監(jiān)督、竣工驗(yàn)收備案等程序執(zhí)行，并強(qiáng)化對(duì)各環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。要落實(shí)建設(shè)主體執(zhí)行建設(shè)程序的責(zé)任，對(duì)未按規(guī)定履行基本建設(shè)程序的項(xiàng)目及單位，要嚴(yán)肅查處。質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督檢查，對(duì)竣工驗(yàn)收程序不符合有關(guān)規(guī)定，或工程實(shí)體質(zhì)量和使用功能存在明顯缺陷的，要責(zé)令整改，并停止竣工驗(yàn)收；整改合格后，重新組織竣工驗(yàn)收。住房交付使用時(shí)，要確保供水、供電、供暖、燃?xì)?、電信等設(shè)施達(dá)到使用要求。

（四）有效地保證廉租房建設(shè)工程的質(zhì)量

1．廉租房建設(shè)質(zhì)量提出要求，全面實(shí)行“分戶(hù)驗(yàn)收”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》，專(zhuān)門(mén)就廉租房的建設(shè)質(zhì)量提出要求。根據(jù)通知，廉租房須全面實(shí)施質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收。通知要求各地建設(shè)主管部門(mén)要對(duì)廉租住房全面實(shí)施質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收，確保每套住房都達(dá)到入住即可使用的條件。建設(shè)單位要按照有關(guān)規(guī)定，組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

2．確保廉租房設(shè)計(jì)質(zhì)量。由于廉租住房戶(hù)型小，設(shè)計(jì)難度大，收取費(fèi)用低，建設(shè)廳近期在檢查中發(fā)現(xiàn)，一些勘察設(shè)計(jì)單位和施工圖審查機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)不精心，審查不細(xì)心，致使一些廉租住房在布局、適用、經(jīng)濟(jì)、安全等方面存在不盡如人意之處。建設(shè)廳要求，建設(shè)單位要根據(jù)國(guó)家有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，恰當(dāng)提出廉租住房設(shè)計(jì)任務(wù)和要求，不得明示或暗示勘察設(shè)計(jì)單位違反工程建設(shè)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)?？辈煸O(shè)計(jì)單位要重視廉租住房建筑方案的推敲，在有限的建筑面積條件下最大限度地滿(mǎn)足采光、通風(fēng)、隔音和衛(wèi)生等各方面的使用要求。施工圖審查機(jī)構(gòu)，要重點(diǎn)審查地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)是否安全可靠，建筑節(jié)能是否滿(mǎn)足要求，并將檢查情況向各設(shè)區(qū)市建設(shè)主管部門(mén)和省建設(shè)主管部門(mén)報(bào)告，否則追究施工圖審查機(jī)構(gòu)責(zé)任。各級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)，要依法加強(qiáng)對(duì)廉租房勘察、設(shè)計(jì)、施工圖審查工作的檢查監(jiān)督，確保廉租住房勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

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廉租房管理存在的問(wèn)題范文第3篇

吳忠市房管局的工作人員告訴記者，近年來(lái)，吳忠市積極創(chuàng)新住房保障制度，全方位構(gòu)筑以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房為主體的多層次住房保障體系，有效解決了城市低收入家庭住房困難問(wèn)題。截至目前，全市新建、回購(gòu)廉租房7137套，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房13127套、公共租賃房1210套，實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造1491戶(hù)；累計(jì)將8771戶(hù)城市低收入家庭納入廉租住房保障，實(shí)物配租2132戶(hù)，發(fā)放租賃補(bǔ)貼4010.5萬(wàn)元。吳忠市2010年在全區(qū)率先實(shí)現(xiàn)低保家庭廉租住房保障全覆蓋，吳忠市人民政府被評(píng)為全區(qū)保障性安居工程工作優(yōu)秀單位，市房產(chǎn)管理局被評(píng)為全區(qū)保障性安居工程工作先進(jìn)單位。

2011年，結(jié)合黃河金岸建設(shè)、大縣城建設(shè)和市區(qū)城市東南部建設(shè)，全市新建、回購(gòu)廉租房及實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造7970套（戶(hù)），其中吳忠市區(qū)建設(shè)保障性住房2288套。2011年市區(qū)新建廉租住房456套、回購(gòu)252套，概算投資7615萬(wàn)元。

吳忠市市委、政府堅(jiān)持把保障性住房作為民心工程、德政工程來(lái)抓，成立了市保障性住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，多次召開(kāi)市委常委會(huì)、政府常務(wù)會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)，研究解決保障性住房建設(shè)中存在的問(wèn)題；堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃、人性化設(shè)計(jì)，在選址方面綜合考慮周邊的環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)情況，對(duì)綠地及空間環(huán)境方面進(jìn)行合理布點(diǎn)，優(yōu)先拿出公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便利的地段進(jìn)行保障性住房的建設(shè)。廉租房建設(shè)都緊靠學(xué)校、醫(yī)院和市場(chǎng)，方便住戶(hù)就醫(yī)、就學(xué)、就業(yè)，安置區(qū)周邊公共交通便利、公共設(shè)施配套齊全，最大限度地降低群眾的生活成本。在住房設(shè)計(jì)上，充分考慮回族群眾風(fēng)俗、生活習(xí)慣及家庭人口結(jié)構(gòu)，將每戶(hù)50平方米調(diào)整為戶(hù)均50平方米，以滿(mǎn)足不同家庭的居住需求，建設(shè)讓群眾滿(mǎn)意的民心工程。

吳忠市緊緊抓住國(guó)家支持廉租房建設(shè)的有利機(jī)遇，通過(guò)與自治區(qū)財(cái)政廳、電投集團(tuán)、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行寧夏分行搭建合作平臺(tái)，共爭(zhēng)取國(guó)家公共租賃房專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金2135萬(wàn)元，廉租房專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金1140萬(wàn)元，自治區(qū)政府債券1140萬(wàn)元。同時(shí)，將住房公積金增值收益提取的廉租住房補(bǔ)充資金全部用于廉租房項(xiàng)目，累計(jì)提取資金額達(dá)405.5萬(wàn)元，2011年提取了183萬(wàn)元。并將廉租住房資金納入財(cái)政預(yù)算，市政府今年安排專(zhuān)項(xiàng)資金2000萬(wàn)元用于廉租住房建設(shè)，確保了工程建設(shè)順利進(jìn)行。目前，市區(qū)保障性住房開(kāi)工率達(dá)100%。

廉租房管理存在的問(wèn)題范文第4篇

關(guān)鍵詞：保障性住房；住房公積金；廉租房；經(jīng)濟(jì)適用房；公租房

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）04-0168-05

引言

改革開(kāi)放三十多年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持了長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，人民生活水平顯著改善，城鎮(zhèn)居民總體居住條件取得很大改觀(guān)。然而住房困難成為困擾社會(huì)和諧發(fā)展的最大問(wèn)題之一。為解決廣大中低收入家庭住房困難，中國(guó)已經(jīng)初步建立起了多層次保障性住房體系。但是，由于各地保障性住房建設(shè)依舊相對(duì)滯后，與廣大中低收入家庭的需求之間仍然存在很大矛盾，加之保障性住房制度在設(shè)計(jì)上存在一定的缺陷，并且在實(shí)踐中出現(xiàn)了很多亟待解決的問(wèn)題。因此本文通過(guò)分析國(guó)外關(guān)于住房保障的成功經(jīng)驗(yàn)，并深入分析中國(guó)目前已經(jīng)建立起來(lái)的住房公積金制度、廉租房保障制度、經(jīng)濟(jì)適用房保障制度和公共租賃住房保障制度的主要內(nèi)容、特點(diǎn)及其存在的問(wèn)題，有針對(duì)性的在消費(fèi)觀(guān)念、管理機(jī)制、設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)配套等方面提出政策建議。

一、國(guó)外住房保障制度研究

（一）新加坡住房保障制度

新加坡是東南亞地區(qū)成功解決國(guó)民住房問(wèn)題的典型代表，也是世界上公認(rèn)的有效解決住房問(wèn)題的國(guó)家之一，在住房保障制度方面很有特色。

1.新加坡住房保障的主要內(nèi)容。一是政府制定有關(guān)投資建設(shè)住房的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，通常情況下新加坡以五年為周期制定建屋計(jì)劃。為確保住房建設(shè)計(jì)劃的順利實(shí)施，政府除了專(zhuān)門(mén)劃撥?chē)?guó)有土地或適量征用私人土地，供房屋發(fā)展局建設(shè)住房，為降低建房的財(cái)務(wù)成本，政府還通過(guò)低息貸款方式向房屋發(fā)展局提供資金支持。二是實(shí)行住房公積金制度。從1950年開(kāi)始，新加坡全面推行中央公積金制度，為住房建設(shè)提供籌資支持；1968年提出“居者有其屋”的計(jì)劃，從出租廉租房為主向出售廉租屋過(guò)渡。三是科學(xué)制定住宅建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，完善居住社區(qū)的各項(xiàng)配套設(shè)施。

2.新加坡住房保障特點(diǎn)。一是公積金制度的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位異常突出。新加坡中央公積金制度建立于1955年，是根據(jù)新加坡《中央公積金法》建立的強(qiáng)制性?xún)?chǔ)蓄制度。中央公積金制度建立之處只是為了實(shí)施養(yǎng)老金計(jì)劃，為新加坡的在職人員提供社會(huì)保險(xiǎn)，隨著該制度的不斷發(fā)展和完善，目前已逐步發(fā)展成為包括住房、家庭保障、養(yǎng)老、保障、教育、投資等作用的具有十多項(xiàng)實(shí)施計(jì)劃的覆蓋全社會(huì)的社會(huì)保障儲(chǔ)蓄制度。公積金制度幫助新加坡成為東南亞地區(qū)解決住宅問(wèn)題的成功典范。二是典型的“小市場(chǎng)大政府”模式，政府承擔(dān)主要責(zé)任。新加坡政府通過(guò)房屋發(fā)展局（簡(jiǎn)稱(chēng)房屋局）直接負(fù)責(zé)公共住房的建設(shè)和管理，政府在住房問(wèn)題上給予的大力支持與資助，主要體現(xiàn)在對(duì)房屋發(fā)展局的支持和幫助方面。房屋發(fā)展局是新加坡國(guó)家發(fā)展部下屬的法定機(jī)構(gòu)，是新加坡最大的住房發(fā)展商和公共住房管理機(jī)構(gòu)，政府在資金和土地方面給予了它大力支持和資助。

（二）美國(guó)住房保障制度

美國(guó)居民的平均居住水平較高，實(shí)行的是商品化的住房消費(fèi)保障形式。美國(guó)的住房模式具有典型的“大市場(chǎng)小政府”的特征，政府職責(zé)僅限于幫助那些無(wú)力支付私人房租的低收入家庭和老年人，解決他們的住房難題。在美國(guó)的保障性住房體系中，影響最大的是公共住房。

1.美國(guó)住房保障制度的主要內(nèi)容。一是幫助低收入家庭租房的政策。1934年經(jīng)濟(jì)大蕭條后，美國(guó)制定了最早的住房法案《臨時(shí)住房法案》，1937年，該法案進(jìn)一步補(bǔ)充為《公共住房法》，決定由中央政府出資，由地方政府建造公共住房供低收入家庭租用。自1964年起，政府通過(guò)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建造供低收入者租用住房。從1964—1980年，政府以提供低息貸款的方法，共資助開(kāi)發(fā)商建造此類(lèi)住房約160萬(wàn)套。自1973年起，政府開(kāi)始把分散低收入者住房、改善社區(qū)質(zhì)量納入住房政策，提出以幫助“需求方”（住戶(hù)）為中心的政策。二是鼓勵(lì)中低收入家庭購(gòu)房的政策。政府通過(guò)全國(guó)房屋貸款聯(lián)盟和全國(guó)住房貸款協(xié)會(huì)兩大機(jī)構(gòu)，向全美各類(lèi)銀行、信貸機(jī)構(gòu)提供貸款和貸款擔(dān)保，鼓勵(lì)這些貸款機(jī)構(gòu)向包括中低收入家庭在內(nèi)的住戶(hù)提供房屋貸款，政府則以發(fā)行債券的方法從資金市場(chǎng)上籌款，作為貸款金額的來(lái)源。對(duì)于有固定收入的中低收入家庭，即收入為本地家庭平均收入60％以上者，政府提供貼息擔(dān)保。個(gè)人只支付首期付款并承擔(dān)一小部分利息，政府則承擔(dān)還款風(fēng)險(xiǎn)以及大部分利息。這項(xiàng)政策使大量收入較低但有穩(wěn)定工作的家庭擁有了自己的住房。

2.美國(guó)住房保障特點(diǎn)。一是通過(guò)立法保障住房措施的落實(shí)。美國(guó)政府以立法形式對(duì)公共住房等住房保障作了明確的規(guī)定，先后頒布了《住房法》、《國(guó)民住宅法》、《住房與城市發(fā)展法》等法規(guī)。美國(guó)政府有專(zhuān)門(mén)的立法機(jī)構(gòu)，各項(xiàng)措施都通過(guò)立法保障來(lái)落實(shí)、實(shí)施。二是控租與補(bǔ)貼并重?？刈馐峭ㄟ^(guò)立法對(duì)公共住房的租金加以限制。美國(guó)的控租主要由地方政府以立法形式作出規(guī)定，并通過(guò)投票方式進(jìn)行表決。如多數(shù)票認(rèn)為租金太高時(shí)，地方議會(huì)將傾向于控租。在補(bǔ)貼方面，美國(guó)對(duì)低收入家庭的租金補(bǔ)貼先后運(yùn)用了以下四種形式：磚頭補(bǔ)貼、房東補(bǔ)貼、住房券和現(xiàn)金補(bǔ)貼。

（三）韓國(guó)住房保障制度

作為亞洲新興工業(yè)化國(guó)家，韓國(guó)的住宅與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展略超前于中國(guó)，形成了體現(xiàn)韓國(guó)國(guó)情和文化特色的保障性住房制度?？疾祉n國(guó)保障性住房制度的運(yùn)作及保障性住房制度，對(duì)完善中國(guó)保障性住房制度有一定的借鑒意義。

1.韓國(guó)住房保障的主要內(nèi)容。一是小戶(hù)型商品住房。這類(lèi)住房主要針對(duì)有一定購(gòu)買(mǎi)力的城市中低收入家庭，為滿(mǎn)足他們的購(gòu)房需求而建設(shè)的小戶(hù)型的公共住房。這些住房的面積大多在60平方米以下。二是公共租賃性住房。這種類(lèi)型的住房主要是由中央政府或地方政府投入政府預(yù)算資金興建的租賃住房，也可能是通過(guò)韓國(guó)“國(guó)民住宅基金”的支援而建設(shè)。按照韓國(guó)政府的有關(guān)政策，公共租賃房被區(qū)分為“永久租賃房”、“公共租賃房”和“國(guó)民租賃房”等不同類(lèi)型。韓國(guó)的公共租賃住房，租賃期限為五至五十年，租賃期滿(mǎn)后可以賣(mài)給租住者，供給的對(duì)象主要是由于城市拆遷等原因出現(xiàn)的無(wú)住房者等中低收入家庭。

2.韓國(guó)住房保障特點(diǎn)。一是住房保障的目標(biāo)及范圍明確。為科學(xué)確定保障對(duì)象，韓國(guó)政府進(jìn)行了社會(huì)階層細(xì)分化工程，將社會(huì)階層根據(jù)收入水平劃分為絕對(duì)支援階層、部分支援階層和自立階層，并對(duì)不同階層實(shí)施不同的住房政策。二是嚴(yán)格控制標(biāo)準(zhǔn)。韓國(guó)公共住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確定合理，嚴(yán)格控制面積，所有的公共住房面積都控制在85平方米以下。三是注重立法。韓國(guó)注重公共住房的立法工作，制定了相關(guān)法律法規(guī)，先后頒布了《住宅供應(yīng)法》、《租賃住宅建設(shè)促進(jìn)法》等保障性住房法規(guī)。四是強(qiáng)化政府優(yōu)惠。韓國(guó)政府強(qiáng)化了在住房金融、宅地供給和有關(guān)租稅的優(yōu)惠，尤其是為了降低土地的成本，由大韓住宅公社或土地開(kāi)發(fā)公社等公共機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)公共住房用地。對(duì)購(gòu)買(mǎi)小型住宅、租賃住房家庭實(shí)施大幅度的稅收優(yōu)惠政策，在住房流通和保有環(huán)節(jié)上產(chǎn)生的取得稅、登錄稅和轉(zhuǎn)讓所得稅等稅種上采取稅收減免的優(yōu)惠政策。

二、中國(guó)住房保障制度現(xiàn)狀

（一）廉租房制度

從1999年建設(shè)部《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》出臺(tái)到現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)歷了近十二年。廉租住房制度是針對(duì)城鎮(zhèn)最低收入者而出臺(tái)的一種保障性住房供應(yīng)制度。它是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶(hù)口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。具體來(lái)說(shuō)，廉租住房制度是指由政府起主導(dǎo)作用，采取租金補(bǔ)貼，實(shí)物配租等不同形式，給城鎮(zhèn)居民中的弱勢(shì)群體等解決住房困難而建立的住房生產(chǎn)、供應(yīng)、管理體系、運(yùn)作程序和規(guī)則。它帶有明顯的社會(huì)保障性和社會(huì)福利性。

1.廉租住房保障形式。廉租住房保障方式主要包括貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租兩種。所謂“貨幣補(bǔ)貼是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，由其自行承租住房”。而“實(shí)物配租是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金”。據(jù)調(diào)查，廉租房戶(hù)型設(shè)定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米。三種套型建筑面積都不高于55平方米，是名副其實(shí)的“袖珍”小戶(hù)型。

2.廉租住房保障特點(diǎn)。一是廉租房具有準(zhǔn)公共品的屬性。廉租房是一項(xiàng)針對(duì)特定最低收入群體的社會(huì)福利，只售不租，具有一定的排他性和非競(jìng)爭(zhēng)性，屬于準(zhǔn)公共品范疇。二是廉租房建設(shè)和供應(yīng)的政府主導(dǎo)性。城鎮(zhèn)廉租住房制度是向城鎮(zhèn)最低收入家庭提供住房的社會(huì)保障制度，制度創(chuàng)新的目的是改善那些無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)交易自己解決住房問(wèn)題的低收入家庭的住房條件。其中政府發(fā)揮重要的作用，在建設(shè)和供應(yīng)廉租住房過(guò)程中發(fā)揮主導(dǎo)職責(zé)。三是廉租房具有鮮明的社會(huì)保障性。政府設(shè)立廉租房制度的目的是為了保障城鎮(zhèn)低收入家庭的基本居住權(quán)利，廉租住房的保障對(duì)象是城鎮(zhèn)最低收入家庭，受他們經(jīng)濟(jì)承受力的限制，廉租房的租金必須低于市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)。四是廉租房運(yùn)營(yíng)的非營(yíng)利性。作為政府提供的保障性住房，廉租房的運(yùn)營(yíng)必須體現(xiàn)公益性，在廉租住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理、維修服務(wù)等方面，運(yùn)營(yíng)管理者都不得以盈利為目的，應(yīng)盡量降低成本，減輕居民經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房制度

經(jīng)濟(jì)適用住房，經(jīng)濟(jì)適用房最早出現(xiàn)在1991年6月國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中，提出要“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品住房，優(yōu)先解決無(wú)房戶(hù)和住房困難戶(hù)的住房問(wèn)題”，在國(guó)家政策高度對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)進(jìn)行了定位。

1.經(jīng)濟(jì)適用房保障形式。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房是以中低收入家庭為保障對(duì)象、具有一定社會(huì)保障特征的商品房，突出經(jīng)濟(jì)性和適用性特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用住房的面積要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。

2.經(jīng)濟(jì)適用房保障特點(diǎn)。一是經(jīng)濟(jì)性。所謂經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格要低于普通商品房，要適應(yīng)中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受力。為保證住房的經(jīng)濟(jì)性，主要通過(guò)土地劃撥供應(yīng)、免除相關(guān)稅費(fèi)、限定開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)上限等手段來(lái)實(shí)現(xiàn)低價(jià)性根據(jù)有關(guān)規(guī)定。二是適用性。適用性是指在住房設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)上，要突出住房的使用效果。三是政府扶持、干預(yù)性。經(jīng)濟(jì)適用房的土地可以劃撥；政府給予一定財(cái)政支持和信貸支持；政府減免土地拆遷、安置、基礎(chǔ)設(shè)施配套、工程招標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督等方面的二十余項(xiàng)稅費(fèi)；價(jià)格實(shí)行政府審批，有最高限價(jià)；其利潤(rùn)率嚴(yán)格控制在3％以?xún)?nèi)等。

（三）住房公積金制度

中國(guó)的住房公積金制度是借鑒新加坡公積金制度的一些成功經(jīng)驗(yàn)而制定的，是旨在通過(guò)專(zhuān)款專(zhuān)用來(lái)開(kāi)辟住房建設(shè)和消費(fèi)的穩(wěn)定資金來(lái)源的一種政策性強(qiáng)制住房?jī)?chǔ)蓄，屬于暗貼形式，主要是對(duì)消費(fèi)者補(bǔ)貼。中國(guó)住房公積金制度是1991年由上海市率先建立的。1994年11月23日，財(cái)政部、國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、中國(guó)人民銀行聯(lián)合下發(fā)了《建立住房公積金制度的暫行規(guī)定》，標(biāo)志著中國(guó)住房公積金制度的建立。住房公積金制度的建立轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的由國(guó)家或集體一手包攬住房生產(chǎn)和建設(shè)的局面，并對(duì)支持住房消費(fèi)發(fā)揮了積極作用。

1.住房公積金保障形式。住房公積金制度是中國(guó)政府為解決職工家庭住房問(wèn)題的政策性融資渠道。住房公積金由國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、各種類(lèi)型企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體和民辦非企業(yè)單位及其在職職工各按職工工資的一定比例逐月繳存，歸職工個(gè)人所有。住房公積金專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)項(xiàng)用于職工購(gòu)買(mǎi)、建造、大修自住住房，并可以向職工個(gè)人住房貸款，具有義務(wù)性、互和保障性特點(diǎn)。

2.住房公積金保障特點(diǎn)。一是普遍性。城鎮(zhèn)所有在職職工，無(wú)論其工作單位性質(zhì)如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必須按照《條例》的規(guī)定繳存住房公積金。二是強(qiáng)制性。單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為本單位職工辦理住房公積金賬戶(hù)設(shè)立的，住房公積金的管理中心有權(quán)力責(zé)令限期辦理，逾期不辦理的，可以按《條例》的有關(guān)條款進(jìn)行處罰，并可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。三是福利性。除職工繳存的住房公積金外，單位也要為職工交納一定的金額，而且住房公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款。四是返還性。職工離休、退休，或完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系，戶(hù)口遷出或出境定居等，繳存的住房公積金將返還職工個(gè)人。

（四）公共租賃住房制度

公共租賃房，指通過(guò)政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，參照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時(shí)，政府對(duì)承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。公共租賃房一般歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或承租者能承受的價(jià)格向新就業(yè)職工出租。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難。

1.公共租賃住房保障形式。公共租賃房的供應(yīng)對(duì)象是中低收入住房困難家庭，包括已通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房資格審核，尚在輪候的家庭以及其他住房困難家庭，還有剛畢業(yè)的大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員。公共租賃住房是一種新興的保障性住房是中國(guó)保障性住房的重要組成部分，可以有效解決當(dāng)前“夾心層”面臨的住房困難。

2.公共租賃住房保障特點(diǎn)。一是政府主導(dǎo)。公共租賃住房始終姓“公”，由政府投資建設(shè)，產(chǎn)權(quán)由政府持有，確保公共屬性。二是租金優(yōu)惠。租金只考慮建設(shè)貸款利息、房屋維修費(fèi)等因素，租金不超過(guò)同地段、同品質(zhì)商品住房租金的60%。三是整合保障。公共租賃住房制度整合廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度，實(shí)現(xiàn)了住房保障一體化。四是廣泛覆蓋。公共租賃住房打破了城鄉(xiāng)和內(nèi)外差別，不設(shè)戶(hù)籍限制，在重慶市工作的無(wú)住房或住房困難人員符合條件均可申請(qǐng)。

三、中國(guó)住房保障制度實(shí)施存在的問(wèn)題

（一）廉租房保障制度存在的問(wèn)題

1.廉租資金來(lái)源單一。中國(guó)當(dāng)前廉租房建設(shè)的資金來(lái)源看，主要來(lái)源于地方政府的財(cái)政預(yù)算資金、住房公積金增值收益中按規(guī)定提取的城市廉租住房補(bǔ)充資金、政府廉租住房租金收入、社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金。由于受中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制、社會(huì)公益意識(shí)有限以及稅收管理等方面的影響，社會(huì)捐贈(zèng)資金總量規(guī)模非常小，在廉租房資金供給中所占份額自然極低。

2.廉租房房源缺乏。中國(guó)目前可提供的廉租住房，主要有四個(gè)途徑，即政府出資收購(gòu)、社會(huì)捐贈(zèng)、騰空的公有住房、政府出資建設(shè)的廉租住房等符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房。在廉租房的新建和征購(gòu)上，受資金、市場(chǎng)、體制等諸多因素的限制，政府?dāng)U大廉租房供給的能力有限。在原有福利住房分配體制下，住房需求一直處于壓抑狀態(tài)，由政府投資建設(shè)的公有住房本來(lái)就數(shù)量有限，再加上房改中大批公房被按成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售給私人，政府可以用作廉租房的公房數(shù)量十分匱乏。

3.標(biāo)準(zhǔn)劃分問(wèn)題。目前各地的廉租對(duì)象一般為經(jīng)民政部門(mén)認(rèn)定的低保家庭（含優(yōu)撫家庭）中的住房困難戶(hù)。隨著廉租對(duì)象范圍的逐步擴(kuò)大，根據(jù)各地居民收入情況劃分一個(gè)合理的收入線(xiàn)并據(jù)此科學(xué)地確定廉租對(duì)象就變得日益緊迫。然而，由于中國(guó)沒(méi)有建立個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制，因而劃分居民收入線(xiàn)也非常的困難。

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房保障制度存在的問(wèn)題

1.購(gòu)買(mǎi)對(duì)象失控。經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是中低收入家庭，就必須界定中低收入的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)實(shí)生活中遇到幾個(gè)難點(diǎn)分別是家庭收入很難準(zhǔn)確計(jì)算。目前所能計(jì)算的是面上的工資收入，而在工資以外的其他收入則是隱性的，很難計(jì)算，如果不計(jì)進(jìn)去，則有失公平。另外，單位開(kāi)出的收入證明可信度差。對(duì)單位來(lái)說(shuō)，盡力支持本單位職工買(mǎi)房，可減輕負(fù)擔(dān)，且單位掌握的職工收入情況也有限；對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，還可以通過(guò)各種不正當(dāng)關(guān)系開(kāi)出證明，甚至造假。

2.建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)失控。近些年來(lái)，不少地方卻出現(xiàn)了打著經(jīng)濟(jì)適用住房的幌子開(kāi)發(fā)豪宅的現(xiàn)象，致使經(jīng)濟(jì)適用住房的戶(hù)型越來(lái)越大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高。一些開(kāi)發(fā)商為了迎合部分高收入階層的需要，賺取更多的利潤(rùn)，普遍出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房的戶(hù)型面積失控，“貪大癥”嚴(yán)重，甚至出現(xiàn)復(fù)式、花園洋房、別墅等類(lèi)型，大大超出了“中低收入家庭的實(shí)際消費(fèi)需要”。

3.銷(xiāo)售價(jià)格失控。國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行價(jià)格管理的目的就是為了保證中低收入居民能夠買(mǎi)得起經(jīng)濟(jì)適用住房，與市場(chǎng)價(jià)商品住房的價(jià)格構(gòu)成相比，經(jīng)濟(jì)適用住房不僅免收土地出讓金、減免多項(xiàng)稅費(fèi)，還要求利潤(rùn)控制在3％以?xún)?nèi)，所以其開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)均低于商品住房。但是，一些地方經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，甚至與商品住房相差無(wú)幾，根本沒(méi)有體現(xiàn)出其價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

（三）住房公積金保障制度存在的問(wèn)題

1.管理機(jī)構(gòu)監(jiān)管歸口不統(tǒng)一。中國(guó)目前對(duì)住房公積金的管理，實(shí)行的是住房管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則。在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，住房資金管理中心行使著住房管理委員會(huì)的職責(zé)，且管理中心有三種模式；單獨(dú)設(shè)立住房資金管理中心，由政府直接領(lǐng)導(dǎo)和管理；利用房管局的職能優(yōu)勢(shì)與其合并在一起辦公的模式；便于統(tǒng)一管理住房資金的模式，作為財(cái)政部門(mén)一個(gè)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)。這種多頭監(jiān)管的制度，使得住房公積金處于監(jiān)管缺失、責(zé)任不明的狀態(tài)。

2.資金來(lái)源單一與資金廣泛使用之間的矛盾。住房公積金歸集依靠繳存人按月繳存而現(xiàn)實(shí)，屬于分散性的小額資金流入。而無(wú)論是住房公積金提取或是住房貸款均屬于集中性大額的資金流出。這種資金的不平衡發(fā)展直接導(dǎo)致了住房貸款額度的提高。有的地方由于受到資金來(lái)源的限制，其所能提供的貸款額度與當(dāng)?shù)刈》肯M(fèi)的平均水平已出現(xiàn)了較大的差距，顯然就不能充分發(fā)揮政策性貸款支持廣大職工住房消費(fèi)的作用。

3.公積金繳存、貸款過(guò)程中挪用、套取的現(xiàn)象比較普遍。目前個(gè)人申請(qǐng)住房公積金貸款，借款人除向住房管理中心提供相當(dāng)完整的能夠證明個(gè)人戶(hù)籍、婚姻、收入、抵押擔(dān)保資料外，還要提供住房產(chǎn)權(quán)證、在住房資金中心繳存公積金的證明等資料，且貸款利率比銀行低，大部分都以購(gòu)房的名義申請(qǐng)貸款。但貸款是否真正用于購(gòu)房，管理中心只是以收回貸款和利息確保增值為目的，據(jù)審計(jì)調(diào)查真正用于購(gòu)房的只是少數(shù)，大部分挪作他用。

（四）公共租賃住房保障制度存在的問(wèn)題

1.融資渠道太窄。從公租房建設(shè)進(jìn)度較快的重慶來(lái)看，按照其2010年制訂的計(jì)劃，將在三年內(nèi)建設(shè)公租房4 000萬(wàn)平方米，需要配套資金1 000億元。為籌集這1 000億，重慶采用了“1+3”的投融資模式，“1”即財(cái)政投入300億元，這300億元資金有三個(gè)來(lái)源：政府儲(chǔ)備拿出一部分；每年新發(fā)生的土地出讓金拿出一部分，包括房產(chǎn)稅也可以拿出來(lái)；政府預(yù)算內(nèi)的財(cái)政收入?！?”，即另外的700億元通過(guò)銀行貸款、保險(xiǎn)公司融資、社?；鹑谫Y三個(gè)渠道籌集。然而由于公租房的投資回收期時(shí)間長(zhǎng)，能夠獲得相當(dāng)穩(wěn)定的資金來(lái)源，無(wú)疑成為公租房建設(shè)的最大障礙。

2.公共租賃房建設(shè)成本引致租金偏高。公共租賃房的租金標(biāo)準(zhǔn)由四部分構(gòu)成：房屋建安成本；住房折舊和貸款利息；各項(xiàng)維修費(fèi)用；管理費(fèi)。雖然政府對(duì)公租房有相應(yīng)的補(bǔ)貼，但是由于目前公租房建設(shè)地點(diǎn)選址大部分還是在城郊，從居民總體的支出成本來(lái)看，其吸引力并無(wú)太大的優(yōu)勢(shì)。

3.制度法規(guī)體系尚不健全。公共租賃房在實(shí)踐中必然涉及到多方利益相關(guān)者，需要嚴(yán)格的法律規(guī)范。但是，目前國(guó)內(nèi)主要是地方推出公共租賃住房管理辦法，還缺乏國(guó)家層面上的統(tǒng)一規(guī)范的法規(guī)制度，盡管已經(jīng)公布了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，但缺乏法律的嚴(yán)肅性和可持續(xù)性。

四、完善中國(guó)住房保障制度的政策建議

（一）樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀(guān)念

“居者有其屋”是所有國(guó)家和地區(qū)住房政策的目標(biāo)。但是不同國(guó)家對(duì)“有”的含義理解并不相同。西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，買(mǎi)房和租房，都是住房消費(fèi)的合理形式，不一定要買(mǎi)房住才正確，提倡的是“居者有其屋”，而不是“居者買(mǎi)其屋”。根據(jù)“過(guò)濾”模型，確定梯度住房消費(fèi)的觀(guān)念。

改變當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租的現(xiàn)狀，采取有效措施，研究制定可租可售的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)政策，即對(duì)于符合購(gòu)買(mǎi)條件的中低收入家庭，可根據(jù)自己經(jīng)濟(jì)能力，結(jié)合公積金配套支持以及購(gòu)房貸款貼息等優(yōu)惠政策，自主選擇是購(gòu)買(mǎi)還是租住經(jīng)濟(jì)適用住房。

（二）建立完善的保障性住房進(jìn)入、退出制度

科學(xué)的劃分家庭收入水平。根據(jù)不同地區(qū)當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際收入水平，進(jìn)行定量分類(lèi)；根據(jù)政府的保障能力劃分不同層次的家庭收入線(xiàn)。政府應(yīng)對(duì)需要保障住房的對(duì)象進(jìn)行嚴(yán)格的審查，其對(duì)象必須是以民政部門(mén)或房地產(chǎn)管理部門(mén)登記在冊(cè)的家庭；同時(shí)還必須向社會(huì)公告，以征詢(xún)社會(huì)的意見(jiàn)。建立復(fù)審制度，每隔五年或稍長(zhǎng)時(shí)間對(duì)原保障對(duì)象進(jìn)行重新認(rèn)定，只有符合條件的方可繼續(xù)享受保障住房。

（三）完善相關(guān)配套服務(wù)

首先要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)及信息披露制度，以保證信息提供的準(zhǔn)確性。其次要建立完善的房屋租賃市場(chǎng)租金管理措施，為租賃型保障房提供信息和參考，另一方面是如房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控一樣，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的租金管理，防止市場(chǎng)投機(jī)，抑制租金非正常過(guò)快上漲趨勢(shì)，平衡保障性住房需求與供給之間的矛盾。最后還要規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度以杜絕目前這個(gè)行業(yè)的混亂和不規(guī)范給住房市場(chǎng)及保障房提供帶來(lái)的負(fù)面影響。

（四）構(gòu)建全過(guò)程管理服務(wù)體系

為規(guī)范保障性住房建設(shè)過(guò)程中各環(huán)節(jié)，以預(yù)防建設(shè)過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，消除未來(lái)各種隱患，迫切需要建立完善的建設(shè)管理制度措施。第一，要建立科學(xué)的開(kāi)發(fā)建設(shè)主體選擇制度，地方政府要建立統(tǒng)一規(guī)范對(duì)有意向參與開(kāi)發(fā)建設(shè)的開(kāi)發(fā)商、施工承包商、監(jiān)理企業(yè)及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等進(jìn)行合格供方評(píng)價(jià)及管理，并建立公開(kāi)透明、公正公平的招投標(biāo)確認(rèn)制度，以實(shí)現(xiàn)既要選擇合格供方，又要確保安全、質(zhì)量、進(jìn)度及造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的目的。第二，要切實(shí)制定保障性住房建設(shè)的工程造價(jià)管理措施，確保資金效率。由于各設(shè)計(jì)單位、開(kāi)發(fā)商及建筑商能力和管理水平不盡一致，管理模式也有不同，加之材料、人工、機(jī)械等價(jià)格有不斷上漲的趨勢(shì)，而住宅建設(shè)工程周期較長(zhǎng)，成本因素較多，故應(yīng)事先確定各種處理原則、標(biāo)準(zhǔn)及模式，并應(yīng)加強(qiáng)建設(shè)過(guò)程中的成本審核確認(rèn)的監(jiān)督等。第三，要探討開(kāi)發(fā)商參與開(kāi)發(fā)建設(shè)的模式，并根據(jù)不同模式制定相應(yīng)管理措施。

結(jié)語(yǔ)

保障全體國(guó)民都能平等分享改革發(fā)展的成果，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)之一。住房問(wèn)題不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是政治和社會(huì)問(wèn)題。保障性住房建設(shè)和提供雖然能夠在很大程度上解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，但從動(dòng)態(tài)演化的視角分析，其制度也必須與時(shí)俱進(jìn)，要綜合考慮多方面因素，科學(xué)確定保障性住房制度建設(shè)模式。

保障性住房制度建設(shè)中，除了經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還有社會(huì)文化建設(shè)問(wèn)題，需要引導(dǎo)居民樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀(guān)念，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受力選擇適宜的住房形式，不要片面宣傳住房的財(cái)產(chǎn)屬性，當(dāng)然同時(shí)也要預(yù)防對(duì)保障性住房提供的制度依賴(lài)，應(yīng)努力激發(fā)社會(huì)的向上熱情，同時(shí)也要以多種手段抑制全社會(huì)的投資、投機(jī)性住房需求，營(yíng)建健康、和諧的住房保障模式。

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廉租房管理存在的問(wèn)題范文第5篇

1.中小城市實(shí)施廉租房制度的現(xiàn)狀

根據(jù)國(guó)家要求，中小城市基本實(shí)施了廉租房制度。一般須同時(shí)具備三個(gè)條件：一是申請(qǐng)人應(yīng)為該市城區(qū)城鎮(zhèn)常住非農(nóng)業(yè)戶(hù)口，具備完全民事行為能力，其家庭成員應(yīng)與申請(qǐng)人一起共同生活，相互之間有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)和撫養(yǎng)關(guān)系；二是申請(qǐng)家庭人均月收入在540元以?xún)?nèi)；三是申請(qǐng)家庭人均自有住房面積在13平方米之內(nèi)（含13平方米）。城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障方式以發(fā)放住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。

實(shí)施廉租房制度有不少好處，如廉租房由政府籌資建設(shè)，房租比市場(chǎng)價(jià)低很多；廉租房的租金比較穩(wěn)定，不會(huì)隨意漲價(jià)；廉租房室內(nèi)配套設(shè)施大體齊全，新建的廉租房小區(qū)的綠化環(huán)境較好；廉租房促進(jìn)低收入者安居樂(lè)業(yè)，增加收入，早日實(shí)現(xiàn)自主置業(yè)。同時(shí)，廉租房制度實(shí)施中也存在的一些問(wèn)題，如：廉租房數(shù)量較少，使用效率有待提高，位置偏僻，公共交通工具較少，小區(qū)建設(shè)質(zhì)量參差不齊，存在消防等安全隱患，部分廉租房被商業(yè)利益擠占等。

2.中小城市實(shí)施廉租房制度存在問(wèn)題的原因

2.1.制度層面。一是缺乏政策長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。各中小城市在資金緊張的背景下，廉租房配套財(cái)政、稅收、土地和金融等政策不明確、不完善，廉租房建設(shè)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，發(fā)展不穩(wěn)定。二是廉租房立法相對(duì)滯后。我國(guó)沒(méi)有關(guān)于保障低收入居民住房的有關(guān)法律、法規(guī)，與全社會(huì)關(guān)心弱勢(shì)群體住房問(wèn)題的目標(biāo)不相適應(yīng)。三是缺乏參與的激勵(lì)機(jī)制。開(kāi)發(fā)商從經(jīng)濟(jì)效益和自己的承受能力考慮，對(duì)建造廉租房的積極性不高。

2.2.資金層面。一是中小城市經(jīng)濟(jì)水平不高。廉租住房需求量大，受地方財(cái)政可用財(cái)力限制，可投資用于廉租住房建設(shè)的財(cái)政預(yù)算資金較少。二是在實(shí)際操作過(guò)程中，中小城市土地出讓收入空轉(zhuǎn)現(xiàn)象普遍，虛增土地出讓金收入，加之地方政府為招商引資而采取的優(yōu)惠政策，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)情況中收取的土地出讓金和土地增值收益比例大打折扣。三是住房公積金投資渠道偏窄，收益有限，且住房公積金管理費(fèi)用龐大，能用于廉租房建設(shè)的資金不多；四是存在將廉租房的資金挪用于經(jīng)濟(jì)適用房和其他用途的現(xiàn)象。

2.3.建設(shè)層面。一是土地供應(yīng)難保障。城鎮(zhèn)用于開(kāi)發(fā)的用地總量是有限的，用于建造廉租房的土地面積多了，那么用于出讓而取得財(cái)政資金的部分就要減少，這對(duì)于各級(jí)政府來(lái)說(shuō)是一個(gè)兩難選擇。二是工程監(jiān)管不到位。要求工期較緊，投標(biāo)人施工現(xiàn)場(chǎng)管理不到位，存在項(xiàng)目經(jīng)理一人掛多個(gè)工地的現(xiàn)象；工程監(jiān)理不到位，未嚴(yán)格監(jiān)督施工單位依照承包合同確定的設(shè)計(jì)規(guī)范、施工進(jìn)度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工；現(xiàn)行招投標(biāo)工作，大多采取低價(jià)中標(biāo)模式，中標(biāo)人在利益的驅(qū)使下，偷工減料，難以保證廉租房質(zhì)量。

2.4.操作層面。一是現(xiàn)行廉租房制度以租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租對(duì)象僅為無(wú)住房的特別困難家庭。盡管租賃補(bǔ)貼方式下，能更大限度地解決城鎮(zhèn)低收入家庭的需要，但從長(zhǎng)期來(lái)看，缺少循環(huán)性和可持續(xù)性。二是廉租房建設(shè)與分配工作不夠協(xié)調(diào)。地方政府為了完成上級(jí)下達(dá)的保障房建設(shè)任務(wù)，廉租房建設(shè)進(jìn)度較快，存在“房等人”的現(xiàn)象。三是缺乏完善的退出機(jī)制存在“入住容易退出難”的現(xiàn)象。四是受商業(yè)利益驅(qū)使用廉租房牟利，將其用于其他方面。五是廉租房監(jiān)管漏洞較多。

3.中小城市實(shí)施廉租房制度的對(duì)策

3.1.從制度層面規(guī)范廉租房建設(shè)。一是制訂長(zhǎng)遠(yuǎn)政策規(guī)劃。地方在城鎮(zhèn)建設(shè)中，統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)居住區(qū)，不但建設(shè)獨(dú)立的廉租房小區(qū)，還在審批商品房開(kāi)發(fā)時(shí)，將廉租房按比例統(tǒng)籌到商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)之中，商品房由開(kāi)發(fā)商去賣(mài)，由市場(chǎng)供求決定價(jià)格，廉租房由政府進(jìn)行分配與配套建設(shè)，讓廉租房住戶(hù)也能享受到與商品房同樣的居住品質(zhì)。二是加強(qiáng)廉租房制度立法。統(tǒng)一廉租房對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)，以法定程序明確保障對(duì)象，根據(jù)其家庭數(shù)量制定建設(shè)保障房的計(jì)劃與實(shí)施方案，并將土地供應(yīng)、財(cái)政預(yù)算、資金籌措、工程建設(shè)、質(zhì)量監(jiān)督、準(zhǔn)入退出、物業(yè)管理等納入法制軌道，保證廉租房建設(shè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。三是制訂參與激勵(lì)機(jī)制，逐步引導(dǎo)社會(huì)力量介入廉租房領(lǐng)域。將廉租房所有權(quán)與使用權(quán)分離，吸引國(guó)有、民營(yíng)、外資進(jìn)入廉租房建設(shè)，廉租房所有權(quán)歸建設(shè)單位并享有收益權(quán)，但其只能用于廉租用途，在租金收益不能保障所有權(quán)人合理收益時(shí)，政府進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貼。

3.2.從資金層面拓寬廉租房融資渠道。一是地方政府必須調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，在每年的財(cái)政預(yù)算中，壓縮樓堂館所建設(shè)資金，減少行政開(kāi)支，增加廉租房保障資金。二是加強(qiáng)土地出讓收入管理，防止收入流失，嚴(yán)格根據(jù)國(guó)家規(guī)定從土地出讓凈收益中提取10%，作為城鎮(zhèn)廉租房保障資金。三是保證住房公積金增值收益部分，努力壓縮管理費(fèi)用，杜絕一切不合理開(kāi)支，降低行政成本，保證有更多的資金用于廉租住房建設(shè)。四是實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”，強(qiáng)化廉租房租金收入管理，將廉租房租金收入專(zhuān)項(xiàng)用于廉租房的經(jīng)營(yíng)與維護(hù)。五是在政府核定的廉租房建設(shè)投資額度內(nèi)，開(kāi)展發(fā)行廉租房建設(shè)企業(yè)債券試點(diǎn)，鼓勵(lì)、引導(dǎo)民間資本參與廉租房項(xiàng)目，推進(jìn)廉租房工程建設(shè)進(jìn)程。六是試行廉租房建設(shè)貸款證券化，提高資產(chǎn)流動(dòng)性，增強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力，使廉租房建設(shè)較容易獲得銀行的貸款支持。七是建議適當(dāng)調(diào)整保障房中廉租房投入比重。在住房保障體系中，對(duì)廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，增加廉租房規(guī)模，使廉租房建設(shè)資金有更大保障。

3.3.從建設(shè)層面確保廉租房質(zhì)量。一是規(guī)模要小，廉租房只能為低收人者提供。二是標(biāo)準(zhǔn)要低。廉租房每套宜控控制在建筑面積45平方米以?xún)?nèi)，裝修標(biāo)準(zhǔn)按照“安全使用、成本經(jīng)濟(jì)”的原則，使收入有所改善的家庭不再愿意在其中居住。三是質(zhì)量要硬。嚴(yán)格廉租房建設(shè)程序，強(qiáng)化對(duì)招投標(biāo)、工程預(yù)決算、施工許可、材料采購(gòu)、質(zhì)量監(jiān)理、竣工驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)的管理，確保每套廉租房都達(dá)到入住條件。