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廉租房保障辦法范文第1篇

一、 我國廉租房制度建設的現(xiàn)狀

現(xiàn)代的廉租房制度起源于20世紀初的歐美發(fā)達國家，許多歐美國家普遍選擇了利用政府權力修建大量的住房來滿足社會的需求。這些房屋都只向受助家庭收取占市場租金很小比例的房租。廉租房制度自此在這些國家和地區(qū)逐步形成，其后又逐漸發(fā)展成為世界上許多國家縮小住房貧富差距、維護社會穩(wěn)定的一種社會保障制度。

我國廉租房制度建設的雛形形成于20世紀末。1999年，國家建設部在總結上海、成都等試點城市經驗的基礎上頒布了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》。但全國35個大中城市中，僅有少數(shù)大城市進入了建立廉租房制度的實際操作階段，半數(shù)以上的省市還尚未建立明確的管理機構，尚未落實資金來源，也尚未建立最低收入居民家庭檔案和申請、審批制度，很難滿足最低收入家庭急需解決住房困難問題的需求。為加速各地廉租房制度的建設，2003年底，由建設部會同財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，于2004年3月1日開始正式實施，同時廢止了1999年頒布的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》。新辦法對舊辦法的內容進行了修訂和補充，對實際操作進行了較為明確的指導；2005年，《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法》和《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》的相繼出臺，在原規(guī)定的基礎上進一步明確了有關廉租房具體操作的一些細則。至此，中國廉租房制度的框架基本形成。從全國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，截至2006年，我國通過廉租房政策解決的住房困難戶為547292戶。另據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底，我國共有95萬戶家庭獲得廉租住房保障。2007年我國廉租房的投入資金中的財政投入為145億，其中中央政府支出51億，地方政府支出94億（占了1998年到2006年總和的1.3倍）。盡管與當年的財政總支出49565.4億元相比數(shù)額很小，但相對于過去8年間的投入而言，政府財政的投入力度在加大，投入金額也在增加，這說明廉租房制度的發(fā)展備受重視。同時，按照國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號)文件的要求，中央財政首次向中部、西部財政收入較為困難的地區(qū)支付專門用于廉租房制度建設的資金。2007年是我國廉租房制度建設步伐邁得最大的一年。2009年中央又加大了對財政困難地區(qū)廉租房制度建設的資金投入。2009年中央財政用于各地廉租房制度建設總的資金投入達到330億元，這個數(shù)字也是2008年、2007年幾倍甚至上十倍的增長。

二、我國廉租房制度建設中存在的主要問題

1.廉租資金來源渠道單一。從已開展廉租房試點的城市來看，目前的資金來源渠道包括：住房公積金增值收益；財政預算；直管公房出售或出租收入；社會捐贈等。但在實際運行中，由于前幾年房改過程中，公房基本上都已經出售給了個人，能夠用來出售的公房少之又少：而受我國經濟水平和生活習慣的影響，社會捐贈廉租房資金也難有大的作為。因此，各地以住房公積金增值收入和財政撥款為主。然而，我國住房公積金增值普遍收益很少或不穩(wěn)定，在提取風險準備金、支付管理費用后，所剩資金十分有限，難以支持廉租房制度建設。而對于一些經濟欠發(fā)達的城市，財政實力也明顯不足，無法提供足夠的資金用于廉租房補貼(或建設)。因此，廉租房政策對于這些城市往往心有余而力不足。而在一些經濟較發(fā)達的城市，住房公積金增值收入盡管支撐著廉租房制度建設，但也面臨一些問題。因此，與眾多家庭急迫的廉租房需求來比，廉租資金的落實是目前廉租房進展緩慢的一個瓶頸。

2.廉租對象覆蓋面過于狹窄。根據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定，目前我國廉租房的分配對象主要是具有城鎮(zhèn)戶口的雙困家庭，即享受低保同時人均居住面積低于某一標準的家庭，不少地方還制定了非常嚴格的申請標準，致使廉租房覆蓋的人群十分狹窄。這種較為狹窄的范圍規(guī)定，在廉租房制度建設的初期對社會的穩(wěn)定起到了重要的作用，但從我國居民當前的居住情況看，這一保障范圍無疑是過于狹窄的。另外，從目前社會弱勢人群的定義所覆蓋的范圍來看，隨著社會的轉型，城市打工者、進城民工、城鄉(xiāng)結合部土地被征收后的農民是一個不可忽略新的住房弱勢群體。若不對他們的住房問題給以充分的重視，將給城市的和諧發(fā)展帶來不良的影響。同時，我國廉租房制度中的房源大都來自于空置樓盤以及改造后的危舊房等，還有一些廉租房建在較為偏僻的地段，交通生活極為不便，使覆蓋面大打折扣。

3.廉租房法律、法規(guī)建設的滯后。我國迄今尚還沒有關于廉租房的有關法律、法規(guī)，只有原國家建設部頒布的于2004年3月1日開始實施的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》和2007年頒布的《廉租住房保障資金管理辦法》等部門規(guī)章，然而，這些都只是一些立法層次較低的辦法、條例，難以在約束和監(jiān)督方面有效發(fā)揮作用，尤其是《廉租住房保障資金管理辦法》盡管內容翔實，但其立法層次確實尚還有待于進一步提升。

4.旺盛的需求與短缺的房源供給。從有關規(guī)定來看, 廉租房的房源主要是依靠舊有的公房，但目前的現(xiàn)實情況卻與當初設計的情況存有偏頗，房源的缺乏已經成為制約推廣廉租房保障的一個瓶頸。而且隱形房地產租賃市場的存在也使得部分房屋非法進入房地產二級市場，造成廉租房的房源供給短缺，現(xiàn)實供給與迫切的需求之間存在有極大的矛盾。有的城市新建廉租房的數(shù)量僅是目前申請者住房需求數(shù)量的1%，甚至更低，遠遠不能滿足目前的需求。從各地的實踐來看，廉租房的供給主要由政府承擔，企業(yè)并無直接的驅動力向廉租家庭提供住宅。另外，中介服務體系落后、社會缺乏公正意識、政策宣傳不得力，也是影響廉租房供求矛盾加大的重要原因。同時，由于政策宣傳也尚不夠，使得一些擁有房源的房東，基于對廉租房保障政策的疑慮以及其他方面的擔憂不愿意將房屋出租給廉租家庭。

5.地方政府建設廉租房的積極性不高。據(jù)業(yè)內專家分析，在許多地方房地產稅費收入是地方政府財政收入的重要部分。而建設廉租房，地方政府不僅得不到收益，反而要拿出土地，投入大量資金，使用大量人力、物力，地方政府相關部門因而缺少積極性。據(jù)權威分析，廉租房與房價成反比關系，廉租房供給每增加5％，就會迫使房價下降3～4％，其導致的必然后果，便是影響當?shù)氐耐恋爻鲎尳鹗找婧虶DP 的增速，加之沒有明確的問責機制，地方政府建設廉租房的積極性則會大大降低。目前廉租房的辦事機構都是臨時性的，掛靠在市、縣的房管局，人員組成都是由其從房管局里抽借，人少事多，也沒有財政下?lián)艿墓ぷ鹘涃M。因此，導致廉租房建設不能長期有效地堅持下去。

三、促進我國廉租房制度建設的對策建議

1.切實提供城市廉租房政策實施的資金保障。首先，科學安排財政預算資金。解決“居者有其屋”的問題，是中央政府和地方政府不可推卸的共同責任，因此，城市廉租房政策實施的資金來源主要應來自各級政府的財政投入。當前，《廉租住房保障資金管理辦法》明確了廉租房保障資金的八種來源，但除了對土地出讓金用于廉租房建設的比例做了具體明確的規(guī)定以外，其他幾項來源的資金比例仍不明確，尤其是地方政府與中央政府的資金比例關系不明確。因此，必須盡快出臺與廉租房建設資金來源相配套的實施細則，進一步明確中央政府與地方政府財政投入的比例關系。其次，形成多元化投融資渠道。一是引入房地產投資信托基金。對參與廉租房建設和經營的房地產投資信托基金給予財政補貼或對其投資者的收益減免所得稅，以提高基金和投資者的收益水平，從而鼓勵房地產投資信托基金投資建造或購買廉租房，再以低租金出租給低收入家庭。二是發(fā)行廉租房建設債券，以彌補廉租房建設資金的不足。三是實行證券化運作。我國廉租房一般只租不售，因而具有穩(wěn)定的產權，廉租房作為政府福利項目，其收益盡管不高但具有很高的穩(wěn)定性，這些都符合證券化資產的特點。在實際操作中，可采取直接將廉租房項目證券化或以廉租房作為抵押物向銀行申請貸款、由銀行將該債權證券化兩種方式。四是發(fā)行福利彩票模式?？蓮纳鐣＠势彼I集的資金中提取適當比例，用于當前的廉租房建設，這既遵循了福利彩票基金無償使用的原則，也有效地緩和了廉租房建設過程中資金緊缺的詬病問題。

2.積極拓寬城市廉租房的房屋來源。一是建議政府收購空置房作為廉租房。政府出資以成本價或低于成本價收購符合規(guī)定的空置住房，然后對其按廉租房標準進行重新設計并改造成適合最低收入家庭居住的廉租房。目前我國空置房的數(shù)量很大，這不僅不利于房地產開發(fā)商資金的回籠，而且給商業(yè)銀行造成大量的不良資產。政府通過收購將空置房轉化為廉租房，既可盤活空置住房資金，又可節(jié)省廉租房建設成本。二是鼓勵開發(fā)商建設經營廉租房?？捎烧蕴峁┑拖①J款的方法資助開發(fā)商建造廉租房；或者對于按照政府標準建設、經營廉租房的開發(fā)商，政府在地價等方面給予一定的優(yōu)惠，從而鼓勵更多的開發(fā)商投入廉租房建設，增加廉租房的數(shù)量。三是強制開發(fā)商建設經營少量廉租房?？梢栽谕恋馗倶藭r就明確要求每一個樓盤都必須建造一定比例的廉租房，強制開發(fā)商參與廉租房的建設與經營。四是動員房屋所有者自愿提供廉租房。政府應制定相應的優(yōu)惠政策，如減免稅收等措施，鼓勵擁有符合廉租房條件的房屋業(yè)主提供廉租房。除給予一定的利益優(yōu)惠外，政府還可以給予廉租房提供者其他一些名譽上的獎勵。

3.建立健全廉租房政策實施的各項制度。一是規(guī)范準入機制。科學合理地確定最低收入標準并采取有效的收入審核管理辦法，是落實住房保障政策的基本前提。不同地區(qū)應按照當?shù)亟洕l(fā)展狀況劃定廉租房準入標準，并根據(jù)當年房地產市場價格對不同層次的家庭收入線進行定量分類，確保準入標準科學，保障對象準確。二是完善退出機制。建立有效的退出機制，可以提高資金利用率和廉租房制度的覆蓋面，從而在有限的資源條件下，體現(xiàn)最大程度和范圍的社會公平。為此，每隔一段時間要對原保障對象進行重新認定，條件改善的退出廉租房，只有符合條件的方可繼續(xù)享受廉租房政策。這樣，可使不同收入水平的居民都能有與其收入水平相適應的住房，從而真正建立和完善多層次的住房供應體系。三是健全獎懲機制。要加大獎勵力度，對那些在廉租房政策實施中表現(xiàn)突出的地方政府及其官員、房地產企業(yè)及其他人士進行表彰，并給予相應的物質或精神獎勵；對政策實施不力的地方和部門，要進行責任追究，嚴格推行官員問責制。四是強化監(jiān)督機制。首先是權力機關的監(jiān)督。由各級人大及其常委會依照憲法及法律的規(guī)定對廉租房管理機構及其他相關職能部門進行監(jiān)督。其次是行政機關的監(jiān)督。由政府有關職能部門代表國家對廉租房政策運行進行監(jiān)督，包括財政監(jiān)督、審計監(jiān)督等。最后是社會監(jiān)督。如公眾監(jiān)督、輿論監(jiān)督等。通過健全監(jiān)督機制，完善監(jiān)督環(huán)節(jié)，豐富監(jiān)督領域，最終將廉租房政策實施的全過程置于公開、全面、系統(tǒng)的監(jiān)督之中，從而不折不扣地將廉租房政策落到實處，真正解決城市低收入群體的住房困難。

4.建立和完善我國廉租房制度法律體系。首先，要制定出符合我國國情的統(tǒng)一的廉租房保障法規(guī)?？蓮牧⒎ㄉ弦?guī)定廉租住房保障的對象、保障標準、保障水平、保障資金的來源、專門管理機構的建立，以及對騙取保障優(yōu)惠行為的懲罰等。其次，完善住房保障的配套法規(guī)。住房保障涉及的內容很廣，需要配套法規(guī)的支持。一是應修訂房地產產權產籍管理法規(guī)，明確“保障房”這一產權類別，并對其具體含義、管理內容做出規(guī)定。二是制定關于住房保障基金的管理規(guī)定，明確并保障住房保障資金的來源，并就其管理機構、管理職責、運行與增值處理、監(jiān)管工作等分別做出規(guī)定。第三，建立縝密與嚴厲的懲治措施,真正讓有困難者得到補貼，騙取保障者得到相應的懲罰。

5.建立長效機制，立法明確各級政府的責任。應將廉租房辦事機構設為政府下屬的正式常設機構。廉租房的建設需要做大量的后續(xù)管理工作，才能保證這項政策的連續(xù)性和有效性，為建立廉租住房保障政策的長效機制，政府應將其作為一個下屬正式常設機構納人管理。建立一支精干、高效、廉潔的專管隊伍和一個科學實用的管理辦法。并立法規(guī)定各級政府的責任。作為政府，應通過政策引導和輿論宣傳，幫助居民建立正確的、科學的住房理念。如住房消費要與家庭經濟實力相適應，不要盲目攀比、過度消費；要求新聞媒體不要過分炒作，制造緊張局勢，無形中抬高房價等。另外，盡最大的努力去建設廉租房，解決住房困難的家庭需求，更應引導和鼓勵居民住房消費觀念多元化。

廉租房保障辦法范文第2篇

摘 要：廉租住房制度是我國住房保障體系中一項重要的制度安排，是解決我國城鎮(zhèn)低收入者住房問題的有效途徑。目前，廉租房制度在運行中存在一些突出問題，尤其是廉租房退出機制方面的不足。本文首先對我國廉租房退出機制的發(fā)展狀況和主要內容做了簡要的介紹，其次指出我國現(xiàn)行廉租住房制度中退出機制存在的主要問題，并對問題產生的原因進行了系統(tǒng)分析，最后針對廉租房退出機制提出了具體的完善措施。

關鍵詞：廉租房制度；低收入家庭；退出機制；經濟租用房

一、我國廉租房退出機制存在的問題

廉租房是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。廉租住房制度具有的重要的功能，它對于完善我國的住房保障制度、彌補市場經濟的缺陷、維護城鎮(zhèn)弱勢群體的居住權和促進社會的穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮了積極作用。但是，現(xiàn)行廉租房制度在運行中也存在著一定的問題，尤其是廉租房退出機制方面的不足，主要表現(xiàn)如下：

（一）相關法律制度不完善

目前我國缺乏專門的住房保障方面的法律，特別是有關廉租住房的法律?，F(xiàn)有的相關法規(guī)如《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房住房管理辦法》、《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》、《廉租住房保障辦法》等，都屬于部門法規(guī)，效力層次相對較低，影響力度不大。

另外，我國尚未頒布有關廉租住房退出環(huán)節(jié)的專項法規(guī)。上述相關法規(guī)雖然涉及到廉租房的退出問題，但都只是以列舉的方式規(guī)定了廉租戶退出廉租住房保障的幾種情況，而現(xiàn)實的情況很復雜，遠遠不止這些。

（二）廉租房住戶的收入動態(tài)變化難以監(jiān)測

廉租房退出機制是建立在對廉租房家庭經濟條件進行嚴格跟蹤管理的基礎上的，而在這方面，我國目前還沒有建立界定家庭收入的相應體系。然而低收入水平家庭的經濟狀況是時常變化的，所以有效的廉租房監(jiān)管體系應該做到及時將收入情況已經發(fā)生變化、不符合條件的非低收入家庭從廉租房保障對象中去除。但是，在廉租房政策的實施過程中，由于目前我國社會信用體系建設滯后，個人信息分散化。同時由于當今社會收入來源多元化，個人及家庭收入的透明度很差，只有單位工資部分是有記錄的。導致廉租房主管部門無法準確地掌握廉租房住戶的收入變化情況。

（三）退出標準單一而且僵化，有強化道德風險的隱患

從現(xiàn)實中各地的退出標準來看，基本上都是以家庭收入連續(xù)半年或者一年超過當?shù)禺斈甑淖畹蜕畋Ｕ辖饦藴蕿橄?，極少考慮家庭成員數(shù)量的變化以及其他家庭資產的增值，考慮標準比較單一，這就導致一些家庭經過利益權衡，選擇放棄工作；也有一些家庭出于無奈選擇了瞞報、虛報，從而容易引發(fā)道德風險。當然這也正說明我國住房保障層次的斷裂。那些收入水平略高于廉租房入住標準的住戶，在退出廉租房之后，仍為城市的低收入群體，他們因無力租房或購房而陷入無房可住的境地，成為所謂的“夾心層”居民。

（四）輕懲罰，無激勵

1.輕懲罰

目前，全國各地對“騙租”行為的懲罰規(guī)定主要有以下幾項：“收回廉租房資格”、“罰款”、“一定期限內喪失申請廉租房資格”?？v觀這幾項措施，可以發(fā)現(xiàn)我國對騙租廉租房的違法行為懲罰力度是完全不夠的，騙租的違約成本大大低于違約收益。在我國，仍然有為數(shù)不少的有錢人能夠以低收入家庭的身份申請政府的廉租房，而且只要他們登記的住房面積與收入水平在政府規(guī)定的范圍之內，就有可能獲得政府的廉租房保障，這讓本來就十分有限的廉租房房源顯得更加緊缺。

2.無激勵

“獎賞”的目的是當?shù)褪杖爰彝サ慕洕鸂顩r出現(xiàn)向上流動的傾向時，對其購買經濟適用房給予一定優(yōu)惠政策，使其進入住房保障的第二道網。然而目前我國對廉租戶日退出廉租房的激勵措施是空白的，這就導致大部分廉租戶不想退出其廉租房。從而使得廉租房的退出更加困難。

二、完善我國廉租房退出機制的政策建議

廉租房建設關系到國家與個人的利益，廉租房住戶的退出從一開始就充滿了國家和個人利益的博棄。鑒于現(xiàn)階段我國廉租房退出機制中存在的問題，我國必須結合實際情況，不斷完善現(xiàn)有的廉租住房制度，建立起一套適合我國國情的廉租房退出機制體系。

（一）健全并完善相關法律法規(guī)

從以上問題中可以看出我國關于廉租房的法規(guī)效力較低，因此要從根本上解決我國廉租房退出環(huán)節(jié)中存在的問題，必須進一步完善我國有關廉租房的法律制度規(guī)范，提高相關法規(guī)的效力層次。具體應做到以下兩點：其一，出臺廉租房保障的整套法律，制定符合我國國情的住房保障專項法規(guī)，從法律層面規(guī)定住房保障的對象、保障標準、保障水平、保障資金的來源、退出機制及管理機構等，為建立動態(tài)的廉租住房保障體系提供法律保障。其二，出臺廉租房退出政策細則，整合現(xiàn)有的住房保障政策，通過制訂《廉租住房退出條例》，使住房保障的退出有法可依，杜絕“鉆空子”現(xiàn)象。

（二）加強廉租房入住家庭收入的動態(tài)管理

為了充分利用稀缺的廉租房房源和廉租房保障資金，必須對已經獲得廉租房保障的家庭實行動態(tài)化實時管理，通過年度申報、動態(tài)抽檢和定期核查的方法加以管理，并確定廉租房的具體退出流程。為此，廉租房的實施機構應該借助信息化系統(tǒng)和實際調查等手段，及時掌握廉租房保障對象的收入變化，對經濟狀況發(fā)生較大變化、不再需要保障的家庭催促其及時退出廉租房保障系統(tǒng)，以便輪候的家庭能及時入住廉租房或得到租金補貼。

（三）建立多元化的退出標準

由于目前我國的廉租房制度仍然處于起步階段，各地政府的退出標準也比較單一，導致廉租戶的退出并未真正反映實際情況，所以建立多元化和多層次的退出機制是非常必要的。我們可以借鑒香港公屋退出標準，不僅考慮家庭收入當年的最低生活保障金標準，還要考慮家庭成員數(shù)量的變化以及其他家庭資產的增值等。這樣就有利于降低道德風險，同時考慮家庭的動態(tài)變化，讓真正有困難的家庭享受國家的住房保障制度。

（四）創(chuàng)設廉租房退出激勵機制，加大懲罰執(zhí)行力度

根據(jù)前文分析可知，我國現(xiàn)行廉租房的退出方式是輕懲罰，無激勵，這使得我國廉租房退出機制很單一，對此，我國應該在退出的激勵機制方面進行補充，同時還要加強懲罰力度。

激勵機制方面，應該以梯級住房保障引導廉租戶實現(xiàn)梯級消費。政府可以因地制宜地制定廉租房保障對象主動申請推出的優(yōu)惠政策，如優(yōu)先購買經濟適用房、提供低息購房貸款等，激勵經濟條件改善的保障對象主動退出廉租房保障體系。

懲戒機制方面，我國應該提高懲罰的執(zhí)行力度，解決廉租房退出機制中壓力缺失問題。我們也可以在廉租房的退出機制中加大罰款力度，將虛報資料嚴重情況納入犯罪范疇。高強度的懲罰措施保證了違法行為的高成本，可以有效遏制違法行為的發(fā)生，同時也有利于遏制騙租、轉租問題的發(fā)生。

（五）嘗試把廉租房和租賃性質的經濟適用房對接，形成“經濟租用房”

在我國住房保障制度中，廉租房和經濟適用房一直分離化運作，在準入標準、保障群體、退出機制等方面存在較大差異，分離化運作模式的負面效應就是導致城市“夾心層”居民的出現(xiàn)。另外，經濟適用房以售為主的運作模式，也不利于保障性住房房源的充分利用。正因為如此，政府部門應該進行廉租房與經濟適用房的制度創(chuàng)新。首先，可以嘗試改變經濟適用房的運作模式，實行以租為主。然后將廉租房和租賃部分的經濟適用房進行對接，形成統(tǒng)一的“經濟租用房”，再確定“經濟租用房”的準入標準、保障群體及退出機制等要素。（作者單位：蘭州大學法學院）

參考文獻

[1] 黃煒城：《對我國現(xiàn)行廉租住房制度中準入與退出機制的探討》，群文天地，2010年第7期.

[2] 劉穎：《中國廉租住房制度創(chuàng)新的經濟學分析》，格致出版社，2007年11月第一版.

廉租房保障辦法范文第3篇

關鍵詞：廉租房政策；執(zhí)行；對策

中圖分類號：D62 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0118（2012）-03-0-02

住房問題不僅僅是一個經濟問題，也是一個重大的社會問題。當前，隨著城市化進程的加快，住房問題的必要性和緊迫性日益體現(xiàn)。當前，我國重要的房屋供應體系基本上呈現(xiàn)三個層次：對于收入較高的人群主要是商品房供應，對于較低收入家庭，實行“廉租住房和經濟適用房”為主的住房供應政策，對于經濟困難的家庭，主要是以產權歸政府所有廉租房進行供應?？梢哉f，廉租房制度應該說是我國現(xiàn)行的住房保障體系當中最核心的組成內容。目前我國的廉租房只租不售，適用對象是城市特困人口，只收取象征性房租，廉租房能一定程度上避免尋租現(xiàn)象的發(fā)生，是解決低收入群體住房問題，緩解住房消費領域矛盾的一種有效措施。盡管政府積極組織實施廉租房工作取得了一定成果，但我們也應該清醒地意識到廉租房制度在執(zhí)行過程中仍存在一些不盡如人意之處，如廉租房資金來源短缺、廉租房保障設施缺乏、退出機制不完善等等，制約了這一制度在實踐中發(fā)揮更大的作用。本文正是通過對廉租房政策的研究，分析廉租房政策執(zhí)行中存在的問題，以期對我國廉租房制度的完善有所幫助。

一、廉租房政策概述

根據(jù)建設部頒布的《城鎮(zhèn)廉租房的管理辦法》定義：“城鎮(zhèn)廉租房是政府和單位在住宅領域實施的社會保障職能，向具有城鎮(zhèn)長住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住宅。它是政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房?！绷夥吭谑澜绺鲊急容^普遍，即使在西方一些發(fā)達國家如美國、英國、新加坡都有相當一部分人住在由政府提供的住房里。在我國，廉租房絕大部分也是由政府提供或者扶持的?；诖?，我們可以將這種由政府以補貼方式扶持特定收入家庭的住房租賃消費，提高其居住水平，從而實現(xiàn)住房保障目的的一系列行為規(guī)則稱之為廉租房政策。

二、廉租房政策執(zhí)行中存在的問題分析

（一）政策現(xiàn)狀

我國探索廉租房政策始于1998年。這一年，國務院在《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》中正式以文件形式提出了廉租房問題，要求各級政府根據(jù)家庭收入的不同層次制定不同的住房政策。此后，一系列的相關政策文件相繼出臺，可以說，經過多年的試點探索，目前我國已初步形成了以租金配租（即發(fā)放租金補貼）為主、實物配租（即分配給低租金住宅）為輔、多種方式并舉的廉租房制度。據(jù)國家建設部公布的情況和有關媒體，截至2008年底，全國656個城市中。己有586個城市建立了廉租房制度，占到88.3%，2008年，計劃安排廉租房資金達到79.4億元。

（二）存在問題

我國廉租房屋體系自起步以來，已經取得了一定的成效，但是在運行中依舊存在有一些問題。總的來說，存在以下問題：

1、廉租房資金來源短缺

廉租房是政府解決貧困人口住房間題的重要舉措，但資金來源不穩(wěn)定卻是制約其發(fā)展的一大障礙。根據(jù)《廉租住房保障辦法》的規(guī)定，有九種渠道。雖然規(guī)定的資金籌措渠道不少，但在廉租房實踐中，大部分資金仍主要來源于住房公積金增值收益。公積金增值收益在提取風險準備金和支付管理費用后的剩余有限，不足以支持廉租房制度建設。此外，政府財政資金未能得以有效落實。尤其是中西部地區(qū)，由于經濟發(fā)展相對落后，政府則財力明顯不足，導致廉租房建設滯后。在住房商品化的進程中，如何調整政府的支出結構，擴大廉租房建設資金來源，將低收入群體的住房間題真正列入政府的支出預算安排，已成為廉租房制度建設的重要任務。

2、廉租房房源相對不足

從《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》的有關規(guī)定來看，廉租房的房源主要有四個途徑：政府新建、收購的住房；舊有的公房；社會捐贈的住房；其他渠道籌集的住房。其中，在當前居高不下的房價之下，政府新建、收購住房需要大量的資金，實施進程受到的阻力大。而舊有的公房存量也嚴重不足。住房分配貨幣化改革以來，新建商品房價格畸高，存量公房提租步伐緩慢，加之公房一部分已經通過房改的形式出售或者分給了本單位的職工，無法騰退。政府可以用做廉租房的公房數(shù)量極少。社會捐贈的住房則寥寥無幾，一些人甚至擁有不只一套房。他們寧可閑置也不愿意將其閑置的住房提供給社會。此外，隱形的房地產租賃市場的存在也使得部分房屋非法進入房地產二級市場，造成廉租房的房源供給短缺。根據(jù)廣州的調查，“十五”期間有22萬戶“雙特困戶”，需要解決住宅困難問題，但目前廣州市每年僅能提供500套左右的廉租房，現(xiàn)實情況與制度設計的情況存在差異，房源缺乏已經成為制約廉租房供應的一個瓶頸。

3、廉租房覆蓋范圍較小

廉租房保障體系的對象從狹義上講是最低生活保障制度保障的對象，即低保戶、貧困人口；從廣義上講應包括所有無法從市場獲得住房的中低收入居民家庭，既包括具有城鎮(zhèn)戶口的城鎮(zhèn)居民，也包括城市中大量的流動人口。但目前各城市執(zhí)行過程中的廉租房政策多限定在城市中低保戶與優(yōu)撫家庭中的住房困難戶，而對于城市中的農民工、失業(yè)或待業(yè)的大學生等人群，則不覆蓋。以廣州市為例，廣州市規(guī)定只局限于具有“廣州市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，并在本市工作或居住，家庭人均月收入低于廣州市基本生活保障線，無自有產權住房或現(xiàn)自有產權住房人均住房居住面積在10平方米以下的困難家庭”。這樣的標準過于嚴格，會將城市中一些低保戶排除在外，更不用說外來務工的農民工了。筆者認為，廉租房是國家向弱勢群體提供的社會保障，它具有社會救助的性質，農民工、失業(yè)或待業(yè)的大學生等作為我國公民，承擔納稅等其它基本義務，同樣應有權獲得廉租房的權利以及保障資格。

四、廉租房政策有效執(zhí)行的途徑

廉租房制度作為住房保障體系中的一項重要制度，其順利實施直接關系到政策的有效性問題。目前，我國廉租房政策執(zhí)行過程中存在著諸多問題，迫切需要解決。筆者認為，我國廉租房政策執(zhí)行應該應貫穿“助人自助”的理念，即借助社會、政府等外力的支持，同時和弱勢群體成員自身的力量與監(jiān)督相結合，從而達到標本兼治的效果。

（一）開拓政府引導下的多元化融資渠道

廉租房政策的有效實施必然需要充足的資金作為支持，而目前在我國政府是廉租房建設資金的唯一投資主體。對于廉租房項目而言，大量其持續(xù)性的資金是必須的，如果不能保證在比較持久的一個時期之內擁有較為充足的資金則難以保證廉租房政策發(fā)揮最大的效能。前文提及目前在我國政府是廉租房資金投入的唯一主體，這種投資主體的單一性容易造成資金來源的不穩(wěn)定性，其也必然對廉租房政策的執(zhí)行造成巨大的制約。針對此種不足，在制定和執(zhí)行廉租房政策時要積極吸收和借鑒國外的先進經驗，堅持在政府的主導之下積極地探索多元化的廉租房資金融資模式。

開拓政府引導之下的多元化融資渠道的一個最為有效方式就是積極探討民間私人資本的注入，積極尋求政府資本和私人資本的合作，吸引更多私人資本的參與，是拓寬廉租房融資渠道的必然趨勢，PPP模式應運而生。PPP，中文直譯為“公私合作”，意譯為公共部門和私人部門基于項目而形成的提供公共產品或公共服務的一種長期的合作伙伴關系。PPP模式在國外經常運用到公共實踐項目中，在國內仍然處于萌芽階段。傳統(tǒng)以來，我國基礎設施一直以來都是由政府財政支持投資建設，由國有企業(yè)或單位壟斷經營，這種建設管理模式存在浪費嚴重、效率低下、風險巨大等眾多弊端。隨著我國市場經濟的逐步建立和完善，在這些傳統(tǒng)的國有壟斷領域充分引入競爭，通過競爭來降低成本、提高效率、減少風險就成為市場發(fā)展的必然。而民間資本的進入就是市場競爭的充分體現(xiàn)，民間資本進入到公租房建設領域以后可以極大地拓展公租房的資金來源，在最大程度上保證公租房政策實施的連續(xù)性和持久性。因此這一模式是拓展廉租房資金來源的有效途徑。

（二）變通現(xiàn)有政策，擴大租房覆蓋面

建立和完善廉租房政策是建設社會主義的內在要求，也是保障實現(xiàn)共同富裕的必然選擇，是保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的客觀要求，也是建立和完善城鎮(zhèn)住房新體制的必然要求。因此使居住有困難的人都能夠享受到公租房政策是實踐科學發(fā)展觀、建設社會主義和諧社會的具體表現(xiàn)。

首先，應該打破原有的戶籍限制，隨著我國戶籍制度的逐漸松動和變化，戶籍已經不再是人們生存的重要內容，越來越多的人進行著戶籍的遷移，人口的流動性也越來越大，在這種趨勢之下再簡單地以戶籍作為申請廉租房的條件之一就顯得不合時宜；其次，拋棄現(xiàn)有的家庭“雙困難”標準。隨著城市單親家庭的不斷增多、未婚工作人員的大量出現(xiàn)和“空巢”老人現(xiàn)象的日益顯現(xiàn)，以往的“雙困難”標準已經與現(xiàn)實出現(xiàn)一定的脫節(jié)，這部分人對住房有著特殊的需求，如果將他們排除在政策之外，勢必造成事實上的不平等，因此要對其進行必要的考慮。

現(xiàn)實中許多城市通過政策的變更對廉租房政策的覆蓋范圍不斷進行著擴大，一方面月收入的標準降低、另一方面對居住面積限制不再過分苛刻。還有一些城市，例如青島、貴陽等規(guī)定符合條件的畢業(yè)大學生也可以申請廉租房，這是在廉租房制度改革之路上邁出的重要一步，當然還需要不斷的拓展，目前還有一些人群例如不具有當?shù)貞艨诘某鞘写蚬ふ?、進城農民工、城鄉(xiāng)結合部土地被征后的農民等都被排除在廉租對象之外。

（三）合理設計保障性區(qū)位，改善保障設施

目前廉租房建設在區(qū)位選擇上呈現(xiàn)出許多的不足，例如許多廉租房在位置上比較偏僻、大多數(shù)在遠離城市主城區(qū)的郊區(qū)之外，這些廉租房相對獨立、遠離城市基礎設施，周圍沒有配套的相應保障設施，例如基本的銀行、郵局、超市等基礎設施缺少，公交車線路等也比較稀少不便于居民的日常生活和出行，對廉租房居住者的居住環(huán)境造成極大的影響，也嚴重制約了當?shù)亟洕陌l(fā)展和廉租房居住者的就業(yè)和生活水平的提高。

因此廉租房在設計和建設的過程中要充分考慮廉租房的區(qū)位選擇，改善相應的保障設施。首先，保障性住房在選址上要充分考慮便于廉租房居住者的生活和工作，因此不能過于遠離主城區(qū)，廉租房在選址時要重視新區(qū)、老區(qū)和郊區(qū)之間的規(guī)劃配置，一方面要避免廉租房建設的過度集中，另一方面要利于低收入者的生活和工作。其次，在建立廉租房時要充分考慮與周圍其他小區(qū)和保障性設施的共享，要選擇周圍學校、銀行、郵局和交通方便的區(qū)位，保障廉租房能夠最大程度的發(fā)揮作用。最后，要形成“若分似合”的建造理念。社會保障房項目不宜過大，低收入人群與高收入人群的居住用地應混合使用，不同收入人群搭配居住是合理的規(guī)劃分布，混合生活方式能和諧高收入與低收入人群之間的隔離，促進他們之間的交往，緩解低收入人群的就業(yè)問題。

建立和完善廉租房政策是建設社會主義的內在要求，也是保障實現(xiàn)共同富裕的必然選擇。我國廉租房制度的建立充分體現(xiàn)了我國社會主義的優(yōu)越性，自從其建立以來也發(fā)揮了重要的作用。雖然我國廉租房政策在執(zhí)行的過程中還存在著一定的問題，但是筆者相信隨著我們對這一問題的重視和不斷發(fā)展完善，我國的廉租房制度必將越來越發(fā)揮著重要的作用。

參考文獻：

廉租房保障辦法范文第4篇

關鍵詞：?？?；廉租房；弱勢群體

中圖分類號：F127文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2009）02－0141－02

“房價高、住房難”已成為社會關注度最高的民生熱點之一。許多城市低收入者向記者坦言，現(xiàn)在房價上漲太快，靠自己的力量改變居住窘境幾乎是不可能的。他們期待，政府能切實提供住房保障，為低收入者打開安居之門。目前，我國已初步勾勒出由“住房公積金、經濟適用房、廉租房”共同組成的住房保障體系。其中，對低收入家庭進行住房保障的主要制度設計就是廉租房制度。

廉租房是指政府在住房領域實施社會保障職能，向符合條件的當?shù)爻擎?zhèn)最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。

一、?？谑辛夥繉嵤┣闆r

早在2006年海口市就出臺了城鎮(zhèn)低收入家庭廉租住房保障辦法及配套的租賃住房補貼實施細則等文件,全面具體地落實了廉租房制度,?？谑幸蚜夥拷ǔ梢粋€能幫助低收入家庭的服務平臺，不但讓他們有新家，就業(yè)、醫(yī)療也都有了基本的保障，不過，廉租房制度目前畢竟還處于起步階段，資金短缺、房源緊張也是一大矛盾。

根據(jù)規(guī)定，凡具有海口市非農業(yè)常住戶口且實際居住，家庭成員之間有法定的贍養(yǎng)或扶養(yǎng)關系，且至少有一人取得本市非農業(yè)常住戶口3年（含3年）以上；家庭月人均收入低于當年本市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準，或已接受民政部門連續(xù)救助3個月（含3個月）以上的家庭。同時，家庭住房條件還需符合以下三種情況之一：家庭人均住房套內建筑面積低于5平方米；現(xiàn)居住房屋經鑒定屬危房；沒有住房的，均可向戶口所在地的人民政府主管部門申請廉租住房保障。

根據(jù)《海口市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房配租及租金核減實施細則》中的規(guī)定，凡是經民政部門認定沒有生活來源、享受民政部門連續(xù)救助達兩年以上的困難家庭，可以申請免交廉租房租金。

?？谑械牧庾》康姆吭?，將主要通過五種方式籌集。一是利用廉租住房專項基金收購符合本市廉租住房標準的舊普通住房；二是通過收購半拉子工程改造建設成的廉租住房；三是回收符合本市廉租住房標準的騰空共有住房；四是利用廉租住房專項基金興建的廉價租住房；五是接受社會捐贈和通過其他方式籌集的符合海口市廉租住房標準的普通住房。

?？谑械牧夥勘Ｕ现贫戎饕侨齻€方面來保障，實物配租、租金核減和租金補貼。其中以租金補貼為主，而且在補貼資金上也能夠充分保障。?？谑姓?006年安排了200萬租賃住房專項補貼資金，2007年又安排了200萬。

目前，海口市實施的廉租房制度,對于符合廉租房申請條件而沒有住進廉租房的住戶，主要以發(fā)放住房租金補貼為主，發(fā)放住房租金補貼除了可以緩解對廉租房需求過大而造成的房源壓力外，還可以滿足不同住戶的需求，目前廉租房的建設地點一般都不在市區(qū)，可能會在一定程度上給廉租住戶帶來不便，諸如就業(yè)、上學、生活等，實行住房租金補貼制度可以增加廉租住戶的自主選擇性。

針對目前的低收入家庭對廉租房的需要,海口市政府也已經做出實質性行動。2007年，啟動了青年路的廉租房建設，涉及1 000多戶，安置的困難居民近3 000人。

2008年，海南省將所有符合條件的城鎮(zhèn)低保家庭全部納入廉租住房保障范圍，基本做到應保盡保。2008―2012年，全省計劃新建廉租住房69.564萬平方米，共12 213套。到2011年末，各市、縣要將廉租住房保障范圍由最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。海口市政府也組織制定了2009年住房建設計劃。計劃提出，2009年經濟適用房住房建設5 763套，廉租住房建設613套。預測2008―2012年，建設廉租住房建筑面積17.41萬平方米，建設套數(shù)為0.42萬套，以保障中低收入家庭和最低收入家庭的住房要求。

二、當前廉租房制度實施過程中存在的問題

1.廉租住房房源緊張

由于城鎮(zhèn)廉租住房制度剛剛起步，海口市目前廉租住房房源十分緊張，一些房源由于位置比較偏僻，市民不愿意入住，還有一些房源本身就是危房，不適合居住。?？谑性谠械母＠》糠峙潴w制下，住房需求一直處于壓抑狀態(tài)，依靠政府投資建設的住房數(shù)量有限。住房資源始終處于供不應求狀態(tài)。住房分配貨幣化改革以來，新建商品房價格很高，存量公房提租步伐緩慢，加之公房成本價、標準價出售的舉措，目前除已被出售或繼續(xù)為原使用者占有的公房之外，政府可以騰為廉租住房的公房數(shù)量幾乎為零。在廉租住房的新建和征購上，受資金、市場、體制等因素的限制，政府廉租住房增加有限。

2.資金缺口大、政府財政資金未能有效落實

現(xiàn)階段我國廉租房建設的主要資金來源是：（1）市、縣財政預算安排的資金（規(guī)定當年實際收取的土地出讓總價款，扣除實際支付的征地補償費、拆遷補助費、土地開發(fā)費、計提用于農業(yè)土地開發(fā)的資金，以及土地出讓業(yè)務費后，按照余額的5%核定）；（2）住房公積金增值收益中按規(guī)定提取的城市廉租住房補充資金（財政部規(guī)定住房公積金增值收益在扣除計提住房公積金貸款風險準備金和管理費用后的余額后，將全部用于城鎮(zhèn)廉租住房保障支出）；（3）社會捐贈的資金；（4）其他渠道籌集的資金。目前，后兩種資金來源的數(shù)量很少且不穩(wěn)定，廉租房穩(wěn)定的資金來源僅僅依靠土地收益和住房公積金增值收益的這一部分，資金缺口很大。政府資金籌措的這一特點尚未在目前海口市廉租住房制度建設中得以充分體現(xiàn)。

3.供應對象收入難以統(tǒng)計與監(jiān)管機制有待完善

目前，我國還沒有建立個人信用制度和個人收入申報機制，個人收入來源很多，居民的隱形“收入”很難統(tǒng)計，僅僅通過居民個人的透明收入來衡量居民的收入明顯缺乏公允性，居民收入審核存在相當難度，個人收入的不透明性為正確確定廉租對象帶來了很大的難度。《?？谑谐擎?zhèn)低收入家庭廉租住房保障辦法》規(guī)定了現(xiàn)階段廉租住房申請對象為符合最低收入標準和住房困難標準的城鎮(zhèn)居民，由于缺乏健全的收入統(tǒng)計與監(jiān)管機制，很難切實發(fā)揮廉租住房制度保障作用。

4.地方政府參與不夠積極

廉租房制度作為我國住房保障制度的一個重要組成部分,無疑政府應是構建廉租房制度的主體，即政府對住房市場的干預。但由于地方政府往往更關注房地產市場發(fā)展對當?shù)亟洕鲩L的貢獻，而廉租房在利益和政績方面都無利于地方政府和財政,在缺乏嚴格的監(jiān)督下,往往很難調動地方政府的積極性。根據(jù)《海口市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障實施辦法（試行）》中的有關規(guī)定，申請人首先要向其戶籍所在地的區(qū)房產管理部門提出書面申請，但海口市除了瓊山區(qū)外，其他各區(qū)原本沒有房管部門。

三、完善廉租房制度的建議

1.盡力增加廉租住房的數(shù)量

一方面，可充分利用現(xiàn)有房地產市場上的存量房源。包括：（1）騰退的并符合當?shù)厝嗣裾?guī)定的廉租房標準的原公有住房；（2）最低收入家庭承租的符合當?shù)厝嗣裾?guī)定的建筑面積（或者使用面積）和裝修標準的現(xiàn)租賃公有住房。

另一方面，保證廉租房的增量房源逐步擴大。一是政府、單位、民政部門出資興建或購買的用于廉租的住房以及其他渠道形成的符合廉租房標準的住房。二是采用集資“廉建”方式。對職工住房困難且生活用地富余的工業(yè)企業(yè)，經有關部門批準允許其職工采取集資合作的方式建設住房，國家減免建設過程中的有關費稅，建成的住房只能由住房困難且參與集資的職工享用，而不能在市場上銷售。

2.確保廉租房制度的建設有穩(wěn)定的資金來源

目前，廉租房制度實施過程中最大的一個瓶頸就是資金不足，廉租房資金的主要來源是政府的財政支持，如果沒有政府的支持，廉租房制度是難以為繼的。所以，政府必須調整財政支出結構，在每年的財政預算中，保證一定的住房保障資金。除此之外，政府可以走一條符合中國特色的廉租房建設之路――政府與社會資本相結合，利用中國在工業(yè)化和城市化過程中出現(xiàn)的特有的大量的社會閑置資本和剩余勞動力，加大廉租房的建設步伐。

3.完善供應對象的家庭收入統(tǒng)計與監(jiān)管機制

現(xiàn)階段，在城鎮(zhèn)廉租房資源非常有限的情況下，應在準入上確定一個資格標準,在輪候上建立科學的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標準時建立合理的退出機制，這既可在最大程度上提高住房資源的效用，又可減少社會成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門應定期對享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進行復核，以避免廉租房消費的“搭車現(xiàn)象”，確保有限的廉租房資源發(fā)揮最大的效用。

4.充分發(fā)揮政府的職能作用

廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政府在這項工程中擔當?shù)慕巧嵌嘀氐?。?）廉租房產權的擁有者。政府是廉租房建設工程的建設方，是廉租房產權的擁有者。（2）建設資金的信用擔保者。對投資資金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大規(guī)模地投入到廉租房的建設當中。（3）廉價土地的提供者。當前房價太高的一個成本性原因是政府提供的建設用地拍賣價太高。政府在提供廉租房建設用地時必須以保障社會福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑面積造價的基礎性環(huán)節(jié)。（4）協(xié)調人。在廉租房建設過程中，首先，政府要與投資主體之間協(xié)調好貸款的規(guī)模、期限、利率。其次，政府要與租房者協(xié)調好房租，房租的高低應以建房的貸款利息和少許物業(yè)管理費為基準，政府應以重點降低單位建筑面積的造價為手段來降低房租。

參考文獻：

[1]楊琳，何芳.“居者有其屋”――住房保障制度的內涵探究[J].中國房地產，2006，（8）.

廉租房保障辦法范文第5篇

摘 要 我國在廉租房建設中取得了可喜成績，但也出現(xiàn)了融資瓶頸，在政府財政預算無力支撐的情況下，本文探討了REIT融資模式。

關鍵詞 廉租房 融資 REIT融資模式

廉租房是指我國政府通過租金補貼、實物配租及租金減免的方式，向住房困難者且符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準的家庭提供具有社會保障性質的住房。它是縮小貧困差距和構建和諧社會的一項重大舉措，我國政府對其制度的完善也越來越加以重視?，F(xiàn)階段，我國的廉租房建設的主要融資渠道是政府，但由于資金來源與中央和地方的財政狀況聯(lián)系緊密，使得其建設資金不穩(wěn)定、波動性大，不利于形成廉租房項目的長期資金鏈條。

一、廉租房建設的融資政策

自1998年首次提出廉租房概念以來，我國廉租房制度的形成和發(fā)展成效顯著。2007年11月國家財政部印發(fā)的《廉租住房保障資金管理辦法》，用于規(guī)范管理廉租房保障資金，從而提高其資金的使用效益，確保廉租房保障資金的?？顚Ｓ谩６?008年12月，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合的《廉租住房建設貸款管理辦法》，全面要求各國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、政策性銀行以及中國郵政儲蓄銀行等做好支持廉租房開發(fā)建設的金融服務工作。最近2011年7月銀監(jiān)會召開的第三次經濟金融形勢通報分析會上指出，各銀行業(yè)金融機構要認真貫徹落實國務院決策部署，積極加大對廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造為主的保障性住房建設支持力度，要認真按照“三個辦法、一個指引”加強貸款用途管理，確保資金真正投向保障性安居工程。

二、廉租房建設的融資瓶頸

1．政府財政預算無力支撐。由于廉租房的需求量大，建設廉租房所需的資金大大超過了政府財政融資的承受能力。就今年從住房和城鄉(xiāng)建設部獲悉，全年中央財政安排保障性安居工程支出1030億元，截至5月底，全國城鎮(zhèn)廉租房等各類保障性住房以及各類棚戶區(qū)改造住房已開工340萬套。為解決資金不足問題，國家發(fā)改委提出必須充分發(fā)揮企業(yè)債券融資對廉租房等保障性住房建設的支持作用，引導更多社會資金參與保障性住房建設，可見政府財政預算資金不能滿足廉租房項目建設需求。

2．社會民間資本無意參與。廉租房的目標群體是低收入階層，因而追求的是社會效益和公共利益的最大化，而民間資本的目標是追求經濟利益最大化。社會效益的最大化往往意味著利潤率低，甚至零利潤或負利潤，使得廉租房對于民間資本缺乏利益誘導，在沒有政府的支持下，民間資本沒有直接參與的動力。

3．其它固定資金杯水車薪。建設部的數(shù)據(jù)顯示，截至2006年底，全國累計用于廉租住房制度的資金為70.8億元。其中財政預算安排資金32.1億元（含部分上交的住房公積金增值收益），住房公積金增值收益19.8億元，土地出讓凈收益3.1億元，社會捐贈0.2億元，其他資金15.6億元。①在其它固定資金的來源如住房公積金、土地出讓凈收益和社會捐贈中，住房公積金增值收益占的份額最大，但要在提取風險準備金和管理費后，按照國家有關規(guī)定專項用于廉租住房建設。由于住房公積金增值收益的風險準備金的計提比例不低于60%，顯然這部分資金除去準備金和管理費后剩余數(shù)額非常有限，對于廉租房建設來說可謂杯水車薪。

綜上可知，我國廉租房融資的資金缺口大，融資渠道單一，需要利用新的融資方式來突破資金緊缺瓶頸。

三、REIT融資模式

REITs（Real Estate Investment Trust），即房地產投資信托，是一種以發(fā)行收益賃證方式匯集不特定多數(shù)投資者的資金，建立專門從事房地產投資管理的基金或機構，由公司將經營所得的收入以派息的形式分配給投資者。REIT融資方式在廉租房融資上具有如下的優(yōu)勢：

1．融資速度快，數(shù)額大。REIT通過受益憑證的方式在資本市場上募集資金，直接投資于房地產，它可解決短時間內大量資金需求的問題。

2．流通性強，變現(xiàn)快。REIT通過證券化來反映房地產市場價值，投資者可在市場上隨時交易證券，使得資金易于流通，也緩解了廉租房不易變現(xiàn)的困境。

3．認購門檻低，能減少稅收。REIT的認購者，每股只需要10-25美元，而在美國股東在合股性質的公司的投資額不得低于15000美元，較低的認購門檻擴大了REIT的融資范圍。同時，REIT能夠享受到稅收優(yōu)惠，如原所有人將房地產轉讓給REIT，并沒有現(xiàn)金支付的實現(xiàn)，而只是一種收益證明，因此REIT不需要交納契稅，原所有人不需交納營業(yè)稅，就減少 了REIT運營的稅務負擔。

四、結論及政策建議

我國廉租房建設的長效發(fā)展需要通過REIT方式形成大額穩(wěn)定的資金來源渠道，該制度的成熟和完善需要國家出臺相關政策，也要加快REIT組織結構建設和人才培養(yǎng)，完善REIT監(jiān)管體系，從而建立有效的信托產品流通機制來為廉租房融資服務。

參考文獻：

[1]建設部.今年所有市縣須建設廉租房..

[2]王仁濤.中國房地產金融制度創(chuàng)新研究――基于reits理論的探討.上海:復旦大學出版社.2009.