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一般的事業(yè)單位屬于財(cái)政預(yù)算報(bào)賬單位,基本上沒有成本核算和稅金交納的業(yè)務(wù),相比其他行業(yè)的會(huì)計(jì)核算較為簡(jiǎn)單,內(nèi)部控制制度尚未制定或訂出來(lái)也沒執(zhí)行。但是,事業(yè)單位內(nèi)部控制制度既關(guān)系到會(huì)計(jì)系統(tǒng)對(duì)單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)反映的正確可靠性,又涉及到單位財(cái)產(chǎn)物資的安全完整性。建立一整套適合領(lǐng)導(dǎo)如何管理和控制本單位內(nèi)部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的制度,對(duì)于保證會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的及時(shí)和準(zhǔn)確,改善事業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,在實(shí)際經(jīng)濟(jì)工作中有效地施行顯得尤為重要。
一、內(nèi)部控制制度的含義
內(nèi)部控制制度是指單位為貫徹執(zhí)行所制定的各項(xiàng)管理政策,增進(jìn)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性,保護(hù)資產(chǎn),提高教學(xué)服務(wù)效益,促進(jìn)單位良好地運(yùn)轉(zhuǎn),而在單位內(nèi)部所采取的組織規(guī)則和一系列的調(diào)節(jié)方法及措施,是管理與控制財(cái)務(wù)的一項(xiàng)非常重要的基礎(chǔ)工作。目標(biāo)定位在能取得較好的經(jīng)濟(jì)效果和效率、保證財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性及遵循在適當(dāng)?shù)姆ㄒ?guī)上。其職能不僅包括管理層用來(lái)授權(quán)與指揮辦公、教學(xué)、服務(wù)等活動(dòng)的各種方式、方法,也包括核算、審核、分析各種信息資料及報(bào)告的程序與步驟,還包括為單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行綜合計(jì)劃、控制和評(píng)價(jià)而制定或設(shè)置的各項(xiàng)規(guī)章制度。
二、建立和完善內(nèi)部控制制度的原則
(一)合法合規(guī)性原則。內(nèi)部控制制度應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和本單位的實(shí)際情況,確保國(guó)家的法律法規(guī)和單位的內(nèi)部規(guī)章制度能在本單位有效施行。
(二)全面性原則。內(nèi)部控制制度應(yīng)涵蓋單位內(nèi)部各個(gè)部門及各個(gè)崗位的每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、并針對(duì)業(yè)務(wù)處理過(guò)程中的關(guān)鍵控制點(diǎn),將內(nèi)部控制落實(shí)到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督、反饋等各個(gè)環(huán)節(jié)。
(三)崗位責(zé)任制原則。內(nèi)部控制制度應(yīng)保證單位內(nèi)部機(jī)構(gòu)、崗位及其職責(zé)權(quán)限的合理設(shè)置和分工,堅(jiān)持不相容職務(wù)相互分離,確保不同科室和崗位之間權(quán)責(zé)分明、相互制約、相互監(jiān)督。
(四)適時(shí)性原則。內(nèi)部控制制度是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程,它隨內(nèi)外環(huán)境的變化而變化,制度不是僵死的教條,與業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)已修訂,單位的工作范圍發(fā)生變化等情況,都會(huì)引起制度的改變,單位應(yīng)根據(jù)這些變化,與時(shí)俱進(jìn)地對(duì)制度進(jìn)行修訂和完善,使之更好地發(fā)揮監(jiān)督和控制作用。
三、建立和完善內(nèi)部控制制度的措施
新《會(huì)計(jì)法》明確規(guī)定各事業(yè)單位應(yīng)建立健全內(nèi)部控制制度,財(cái)政部頒布的《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范――基本規(guī)范》也針對(duì)會(huì)計(jì)控制的目標(biāo)、原則、監(jiān)督、檢查作出明確的規(guī)定,內(nèi)控這一管理手段正逐漸成為單位管理的核心與重點(diǎn)工作。
(一)完善單位的控制環(huán)境。控制環(huán)境是指對(duì)建立、加強(qiáng)或削弱特定政策、程序及其效率產(chǎn)生影響的各種因素。任何單位的內(nèi)部都存在于一定的控制環(huán)境中,它是一種氛圍,塑造學(xué)校文化,影響會(huì)計(jì)的意識(shí)控制和實(shí)施控制的自覺性。它是實(shí)行內(nèi)部控制的基礎(chǔ)和前提,是內(nèi)部控制體系框架的一個(gè)重要因素。
1.完善單位的治理結(jié)構(gòu)。內(nèi)控環(huán)境的重要內(nèi)容之一就是事業(yè)單位的法人治理結(jié)構(gòu),管理層通過(guò)實(shí)施內(nèi)控,使內(nèi)控制度成為“單位之法”,它對(duì)每個(gè)成員都有效,都必須無(wú)條件遵循,任何人都不得游離于它之外,凌駕于它之上,從而實(shí)現(xiàn)在法律面前人人平等。否則,會(huì)出現(xiàn)漏洞。例如,2005年某省的審計(jì)機(jī)關(guān)在1-9月份共完成審計(jì)項(xiàng)目71個(gè),查處各類違規(guī)行為資金7.97億元,其中收繳財(cái)政資金6131萬(wàn)元,促進(jìn)擠占挪用資金歸還原資金渠道7.28億元,減少財(cái)政撥款和補(bǔ)貼885億元。可見,事業(yè)單位如果沒有內(nèi)部控制制度,或執(zhí)行不好,就給國(guó)家和單位造成不可挽回的經(jīng)濟(jì)損失,說(shuō)明內(nèi)控制度的建設(shè),更需要完善的治理結(jié)構(gòu)。
2.提高管理者及職工的素質(zhì)。管理者的素質(zhì)在單位的管理中起著絕對(duì)的作用,素質(zhì)不同,對(duì)單位發(fā)展所產(chǎn)生的影響也完全不同,直接影響到單位的業(yè)績(jī),進(jìn)而影響到內(nèi)部控制的效率和效果。管理者的素質(zhì)不僅指知識(shí)和技能,還包括操守、道德觀、價(jià)值觀、世界觀等多個(gè)方面,更主要的是著眼于全體員工,確立以人為本的管理思想,建立良好的環(huán)境氛圍,激發(fā)職工的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性,通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)和激勵(lì)機(jī)制、績(jī)效評(píng)價(jià)體系、社會(huì)保障體系等科學(xué)的人力資源管理手段,為內(nèi)部控制培育良好的環(huán)境基礎(chǔ)。
(二)設(shè)立良好的控制活動(dòng)
單位必須制定控制的政策和程序,并予以執(zhí)行,以幫助管理層為達(dá)到其控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),用以辨認(rèn)處理風(fēng)險(xiǎn)所必須采取的行動(dòng)能有效落實(shí)??刂苹顒?dòng)存在整個(gè)單位的各個(gè)職能部門,包括核準(zhǔn)、授權(quán)、驗(yàn)證、調(diào)節(jié)、復(fù)核績(jī)效、保障資產(chǎn)安全等多種程序。
(三)進(jìn)行信息流動(dòng)與溝通
事業(yè)單位應(yīng)設(shè)立一個(gè)良好的信息與溝通系統(tǒng),包括財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)和管理信息系統(tǒng)。財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)以會(huì)計(jì)為主,提供有關(guān)財(cái)務(wù)方面的信息,而管理系統(tǒng)還提供非財(cái)務(wù)的信息。可確保組織中每個(gè)人均清楚地知道其所承擔(dān)的特定職務(wù),每位職工了解內(nèi)部控制制度的有關(guān)方面,這些方面如何生效以及在控制制度中所扮演的角色、所擔(dān)負(fù)的責(zé)任以及所負(fù)責(zé)的活動(dòng)怎樣與他人的工作發(fā)生關(guān)聯(lián)等,職工需知道單位期望他們做出那種行為、那種行為被接受、那種行為不被接受,職工還需知道在其執(zhí)行職責(zé)時(shí),一旦有非預(yù)期的事項(xiàng)發(fā)生,除了要注意該事項(xiàng)本身之外,尚應(yīng)注意導(dǎo)致該事項(xiàng)發(fā)生的原因。
(四)加強(qiáng)事業(yè)單位的監(jiān)督
單位的內(nèi)部控制是一個(gè)過(guò)程,這個(gè)過(guò)程是通過(guò)納入管理過(guò)程的大量制度及活動(dòng)實(shí)施的。因此,要確保內(nèi)部控制制度被切實(shí)地執(zhí)行且執(zhí)行的效果良好,內(nèi)部控制能夠隨時(shí)適應(yīng)新情況等,內(nèi)部控制就必須被監(jiān)督。監(jiān)督是一種隨著時(shí)間的推移而評(píng)估制度執(zhí)行質(zhì)量的過(guò)程,分為內(nèi)部監(jiān)督和外部監(jiān)督。
1.內(nèi)部審計(jì)和控制自我評(píng)估。內(nèi)部審計(jì)幫助組織進(jìn)行“軟控制”環(huán)境的營(yíng)造,成為內(nèi)部過(guò)程的設(shè)計(jì)顧問(wèn),使成員能自覺地把辦事準(zhǔn)確和職業(yè)道德放在首位,形成監(jiān)督內(nèi)部控制其它環(huán)節(jié)的主要力量。而控制自我評(píng)估指的是各單位不定期或定期地對(duì)自己的內(nèi)控系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)估,基本特征是關(guān)注經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過(guò)程和控制的成效,由管理部門和職工共同進(jìn)行,用結(jié)構(gòu)化的方法開展評(píng)估活動(dòng)。
一、內(nèi)部控制簡(jiǎn)述
成立于1985年的美國(guó)“全國(guó)欺騙性財(cái)務(wù)報(bào)告委員會(huì)”(即Tread-way委員會(huì))所屬的內(nèi)部控制專門研究委員會(huì)――發(fā)起機(jī)構(gòu)委員會(huì),簡(jiǎn)稱COSO委員會(huì),于1992年9月提出了《內(nèi)部控制――整合框架》,1994年、2003年和2013年又進(jìn)行了增補(bǔ)和修訂,簡(jiǎn)稱《內(nèi)部控制框架》,框架中對(duì)內(nèi)部控制的定義:“內(nèi)部控制是受企業(yè)董事會(huì)、管理層和其他人員影響,為經(jīng)營(yíng)的效率效果、財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性、相關(guān)法規(guī)的遵循性等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而提供合理保證的過(guò)程?!睘榱藢?shí)現(xiàn)上述的3個(gè)內(nèi)部控制目標(biāo),內(nèi)部控制應(yīng)具備以下5個(gè)要素:控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)督?!?/p>
內(nèi)部控制是一個(gè)“活動(dòng)過(guò)程”,是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是永不停止的,企業(yè)的內(nèi)部控制過(guò)程也因此不會(huì)停止,它是一個(gè)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題、發(fā)現(xiàn)新問(wèn)題、解決新問(wèn)題的循環(huán)往復(fù)的過(guò)程。內(nèi)部控制無(wú)論設(shè)計(jì)和運(yùn)行得多么完善,也只能為企業(yè)的管理層和董事會(huì)提供合理的保證,而不是絕對(duì)保證,因?yàn)閮?nèi)部控制本身具有局限性。
二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控活動(dòng)的難點(diǎn)
(一)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的控制難點(diǎn)
資金鏈的概念與財(cái)務(wù)理論中的現(xiàn)金流密切相關(guān),而房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈不僅是指房地產(chǎn)的不同階段資金的表現(xiàn)方式和資金的來(lái)源,同時(shí)也是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中資金總量與資金結(jié)構(gòu)、資金周期。眾所周知房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè),而房地產(chǎn)企業(yè)受自身?xiàng)l件和國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的限制籌資渠道較少,在開發(fā)過(guò)程中除了自有資金外,多數(shù)是以銀行開發(fā)貸為主的高財(cái)務(wù)杠桿的方式籌集資金。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下,銀行為保證資金安全勢(shì)必提高貸款要求,這樣更增加了房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金難度。同時(shí)高財(cái)務(wù)杠桿籌資雖可降低資金成本,但同時(shí)也面臨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
例如:籌資決策不當(dāng),引發(fā)資本結(jié)構(gòu)不合理或無(wú)效融資,可能導(dǎo)致企業(yè)籌資成本過(guò)高或債務(wù)危機(jī);資金調(diào)度不合理、營(yíng)運(yùn)不暢,可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境或資金冗余。在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中,一旦出現(xiàn)資金使用計(jì)劃性不強(qiáng)、資金回籠不及時(shí)、項(xiàng)目成本管理水平低造成的超支等情況,將會(huì)造成資金鏈斷裂,成為房地產(chǎn)企業(yè)的滅頂之災(zāi)。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)對(duì)控制的影響
房地產(chǎn)企業(yè)受其自身業(yè)務(wù)復(fù)雜性、特殊性的影響,使得控制活動(dòng)趨于復(fù)雜性??傮w而言,房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)過(guò)程復(fù)雜、牽涉面廣、開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大且存在一定風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。從市場(chǎng)調(diào)研、投資機(jī)會(huì)篩選、可行性研究、投資到獲得土地使用權(quán)、融資、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、市場(chǎng)營(yíng)銷、廣告推廣、銷售服務(wù)、物業(yè)管理等涉及多個(gè)環(huán)節(jié),也涉及勘察咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、材料供應(yīng)、廣告策劃等多類企業(yè),更涉及發(fā)改委、國(guó)土局、規(guī)劃建設(shè)、地質(zhì)、人防、消防、環(huán)保、市政、房管局、電力、水務(wù)管網(wǎng)、通信管網(wǎng)等多個(gè)政府部門的審批和監(jiān)管。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)時(shí)涉及大量的發(fā)包工程,工程進(jìn)度和工程質(zhì)量的控制、工程款支付的審核等環(huán)節(jié)也要求有較高的專業(yè)性。總之任何環(huán)節(jié)的失控都將可能導(dǎo)致開發(fā)周期延長(zhǎng)、開發(fā)成本上升等風(fēng)險(xiǎn),影響到控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),最終有可能導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。
例如:在工程項(xiàng)目控制中立項(xiàng)缺乏可行性研究或者可行性研究流于形式、決策不當(dāng),可能導(dǎo)致預(yù)期收益難以實(shí)現(xiàn)或項(xiàng)目失??;項(xiàng)目招標(biāo)暗箱操作,可能導(dǎo)致中標(biāo)人實(shí)質(zhì)上難以承擔(dān)工程項(xiàng)目或多層轉(zhuǎn)包等原因造成工程質(zhì)量問(wèn)題、工期延長(zhǎng)等。工程造價(jià)信息不對(duì)稱,概預(yù)算脫離實(shí)際,可能導(dǎo)致項(xiàng)目成本失控投資失敗;工程物資質(zhì)次價(jià)高、工程監(jiān)理不到位、項(xiàng)目資金不落實(shí),可能導(dǎo)致工程質(zhì)量低劣,進(jìn)度延遲或中斷;竣工驗(yàn)收不規(guī)范,可能導(dǎo)致工程交付使用后存在重大隱患等。
三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控問(wèn)題的解決措施
(一)資金鏈管理的內(nèi)控措施
房地產(chǎn)行業(yè)是高投入和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),必須完善資金管理,建立預(yù)算制度,利用資金有效控制實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制,實(shí)現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,縮短預(yù)售時(shí)間,提高資金效率,降低資金風(fēng)險(xiǎn)。
1.應(yīng)將資金管理提前到項(xiàng)目可行性
研究階段
首先通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)背景、規(guī)模、功能和各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析,初步確定投資成本,根據(jù)投資成本確定資金使用量。其次企業(yè)要對(duì)開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗(yàn)收等工程階段安排好進(jìn)度。大型開發(fā)項(xiàng)目需要進(jìn)行分期開發(fā),應(yīng)對(duì)各期的開發(fā)內(nèi)容作出統(tǒng)籌安排;同時(shí)企業(yè)要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用進(jìn)行初步估算,力求與實(shí)際成本相近,盡量提高評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性;最后,企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目投資估算和項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案。
2.房企應(yīng)提高自身實(shí)力拓寬自身
籌資渠道
目前,銀行貸款仍是房企的主要融資方式。但受經(jīng)濟(jì)放緩、國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)政策調(diào)等影響,銀行也提高對(duì)房企的放貸要求,房企籌資渠道日益狹窄。所以,企業(yè)必須拓寬籌資渠道,才能滿足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。如果企業(yè)籌資繼續(xù)依賴銀行,也會(huì)給銀行帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)籌資方式應(yīng)當(dāng)向上市籌資、債券籌資、信托投資、風(fēng)投籌資等方向發(fā)展。企業(yè)應(yīng)對(duì)各種籌資方式的資金成本及籌資條件進(jìn)行綜合分析,通過(guò)不同的方式籌措資金,減少籌資成本,盡量選擇償還周期長(zhǎng),資金成本低的籌資渠道;并且不應(yīng)局限于一種融資方式,要建立多元化的融資模式,以最大限度地減少籌資風(fēng)險(xiǎn)。
3.加強(qiáng)資金使用控制建立預(yù)算制度
首先,房企業(yè)根據(jù)可行性研究確定資金需求量,進(jìn)而編制年度、季度、月度資金預(yù)算表。資金預(yù)算分資金收入預(yù)算和資金支出預(yù)算,收入預(yù)算是指項(xiàng)目投資所帶來(lái)的現(xiàn)金流入額;支出預(yù)算是指項(xiàng)目投資導(dǎo)致的現(xiàn)金流出額。通過(guò)編制資金預(yù)算及預(yù)算執(zhí)行,將資本運(yùn)作與日常資金管理工作相結(jié)合。其次,企業(yè)要加強(qiáng)資金使用動(dòng)態(tài)管理,根據(jù)預(yù)算執(zhí)行,對(duì)各部門資金使用狀況進(jìn)行監(jiān)控。企業(yè)根據(jù)各部門資金使用的特點(diǎn),以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)建立指標(biāo)考核體系。資金管理部門根據(jù)各部門預(yù)算的執(zhí)行情況,按月、季、半年及年度進(jìn)行分析與考核,對(duì)預(yù)算編制以預(yù)算精度為考核重點(diǎn),對(duì)預(yù)算執(zhí)行部門考核完成情況;最后,在資金預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中,當(dāng)遇到前提條件發(fā)生變化時(shí),如發(fā)生工程合同變更、工程付款方式變更等情況時(shí),需要對(duì)資金預(yù)算進(jìn)行調(diào)整或追加。由預(yù)算責(zé)任部門提出申請(qǐng),資金管理部門提出調(diào)整意見,實(shí)行逐項(xiàng)申報(bào)、審批制度。預(yù)算必須是最新調(diào)整過(guò)的預(yù)算,及時(shí)跟蹤項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程情況的變化。
4.加快資金周轉(zhuǎn)速度,提高資金使用
效率
首先,在施工建設(shè)前要合理控制工程造價(jià),重視工程預(yù)算的審核管理。其次,在施工建設(shè)階段,保證工程質(zhì)量和人員安全的前提下控制施工周期,盡量縮短資金在生產(chǎn)階段停留的時(shí)間;根據(jù)工程合同實(shí)行嚴(yán)格的撥付款制度,嚴(yán)格控制工程費(fèi)用支出,提高資金使用效率;竣工交付時(shí),根據(jù)合同條款對(duì)工程成本進(jìn)行準(zhǔn)確核算,避免不必要的資金流出。最后,銷售階段,銷售部門根據(jù)即時(shí)市場(chǎng)行情及時(shí)確定營(yíng)銷策略采取靈活的銷售方式,并根據(jù)已審批流程規(guī)定,嚴(yán)格把控各種形式(宣傳推廣、現(xiàn)場(chǎng)展示、銷售口述、合同文本等)的銷售承諾,符合產(chǎn)品交付條件及法律法規(guī)要求;對(duì)銷售環(huán)節(jié)及交付前后可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)、客戶投訴隱患問(wèn)題進(jìn)行審核檢查,預(yù)防并消除潛在風(fēng)險(xiǎn)。銷售費(fèi)用應(yīng)納入全面預(yù)算管理,按權(quán)責(zé)審批。銷售回款率(額)指標(biāo)納入業(yè)績(jī)考核并加大權(quán)重,以加快資金回收速度。
(二)開發(fā)過(guò)程的內(nèi)控措施
房企生產(chǎn)作業(yè)的特殊性由其生產(chǎn)對(duì)象─土地的特殊性造成,由于土地是稀缺且不可替代的資源,既受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的影響,也受政策形勢(shì)變化的影響,所以在房地產(chǎn)開發(fā)中關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策顯得非常重要。又由于房地產(chǎn)投資數(shù)額較大,建設(shè)周期長(zhǎng),資金周轉(zhuǎn)較慢,投資風(fēng)險(xiǎn)較大,所以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理控制尤為重要。
1.項(xiàng)目立項(xiàng)的控制
首先對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的背景情況進(jìn)行認(rèn)真周密的市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目對(duì)比,在深入調(diào)查和掌握各類資料的基礎(chǔ)上,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行可行性研究與分析,在充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)的地域性特點(diǎn)、 準(zhǔn)確定位消費(fèi)群體、市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給等狀況作出客觀的預(yù)測(cè),并對(duì)項(xiàng)目所需的資金、預(yù)期的凈現(xiàn)金流量、資金的時(shí)間價(jià)值、資金的機(jī)會(huì)成本、投資收益以及投資的安全性等進(jìn)行綜合分析和測(cè)算。其次在對(duì)項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告進(jìn)行充分論證和評(píng)審的條件下,對(duì)已設(shè)立項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估,比較選擇項(xiàng)目方案,提出對(duì)項(xiàng)目投資決策的建議。并注意使不相容的崗位互相分離;必要時(shí)應(yīng)從企業(yè)外部聘請(qǐng)有關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估。最后上報(bào)董事會(huì),按照規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)﹂_發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行集體審議決策。
2.項(xiàng)目施工成本的控制
房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的發(fā)包工程種類較多,而各類工程項(xiàng)目所需的施工資質(zhì)也不盡相同,為使開發(fā)成本降低而又保證工程質(zhì)量,應(yīng)采用公開招標(biāo)的方式選擇具有合格的相關(guān)施工資質(zhì)的施工企業(yè)競(jìng)標(biāo),建立評(píng)標(biāo)委員會(huì),按照規(guī)定權(quán)限和程序確定中標(biāo)人,與中標(biāo)人依法簽訂合同,明確雙方權(quán)利和義務(wù),在同等條件下可盡量選擇以往曾合作成功的企業(yè),以期形成未來(lái)的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系,更有利于企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。
應(yīng)加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的交流和溝通,加強(qiáng)工程造價(jià)管理,建立設(shè)計(jì)變更管理制度,在施工過(guò)程中發(fā)生工程變更時(shí),應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)變更通知書等有關(guān)文件,配合工程監(jiān)理方與施工方及時(shí)辦理工程變更簽證手續(xù),并以誠(chéng)信為本保護(hù)各方的合法權(quán)益。對(duì)施工地的氣候條件要有所了解,配合施工方合理安排好工期,預(yù)防地質(zhì)災(zāi)害或氣候變化造成的工期延誤。
建立竣工算環(huán)節(jié)的控制與審計(jì)制度, 及時(shí)組織有關(guān)部門進(jìn)行工程驗(yàn)收,建立工程項(xiàng)目檔案,加強(qiáng)跟蹤管理。未進(jìn)行竣工決算審計(jì)的不得辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。必要時(shí)可以聘請(qǐng)專業(yè)的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程決算審計(jì),要重點(diǎn)審查決算依據(jù)是否完備、相關(guān)文件是否齊全、竣工清理是否完全、決算編制是否正確以及驗(yàn)收人員、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的范圍、驗(yàn)收的依據(jù)、驗(yàn)收的程序是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)等,嚴(yán)格控制施工中的舞弊行為。
3.設(shè)備及材料采購(gòu)的控制
材料采購(gòu)應(yīng)按照請(qǐng)購(gòu)與審批、采購(gòu)與檢驗(yàn)的程序辦理,將不相容的崗位分離,以相互牽制,防止舞弊,降低采購(gòu)成本。對(duì)重要設(shè)備與大宗材料的采購(gòu)應(yīng)建立嚴(yán)格的請(qǐng)購(gòu)審批制度:對(duì)預(yù)算內(nèi)的采購(gòu)項(xiàng)目應(yīng)由工程部根據(jù)施工進(jìn)度與工程預(yù)算提前向項(xiàng)目部提出采購(gòu)申請(qǐng);對(duì)預(yù)算外的采購(gòu)項(xiàng)目在提起申請(qǐng)時(shí)還應(yīng)提供有關(guān)工程設(shè)計(jì)變更及施工變更的有關(guān)批文,經(jīng)批準(zhǔn)后再由采購(gòu)部門通過(guò)市場(chǎng)分析與尋價(jià),確定潛在供應(yīng)商。應(yīng)充分考慮以往的合格供方記錄以及生產(chǎn)廠家是否通過(guò)IS0國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證,以期從最初環(huán)節(jié)控制開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量。要在充分了解潛在供應(yīng)商的信譽(yù)、供貨能力等基礎(chǔ)上進(jìn)行公開、公平、公正的招標(biāo),且應(yīng)將項(xiàng)目中所有涉及的要求在招標(biāo)邀請(qǐng)文件中清楚陳述,最后由項(xiàng)目主管部門確定合適的供應(yīng)商,并在咨詢法律顧問(wèn)的基礎(chǔ)上正式簽訂采購(gòu)合同,確保雙方的合法權(quán)益。對(duì)重要的或技術(shù)性較強(qiáng)的采購(gòu)業(yè)務(wù)還應(yīng)組織專家進(jìn)行論證,實(shí)行集體決策和審批。在實(shí)際操作中還應(yīng)考慮重要性與成本效益性的原則,對(duì)一般材料可采用定單采購(gòu)或合同訂貨的方式,對(duì)零星材料的采購(gòu)可采取直接購(gòu)買的方式,并應(yīng)制定緊急需求的特殊采購(gòu)業(yè)務(wù)的處理程序。對(duì)采購(gòu)回來(lái)的普通材料由倉(cāng)庫(kù)部門驗(yàn)收,對(duì)技術(shù)上要求較強(qiáng)的材料應(yīng)會(huì)同技術(shù)質(zhì)檢部門驗(yàn)收,對(duì)設(shè)備則應(yīng)由技術(shù)質(zhì)檢部門進(jìn)行開箱驗(yàn)收,并出具驗(yàn)收證明。要建立設(shè)備與大宗材料采購(gòu)驗(yàn)收責(zé)任制,將采購(gòu)成本在保質(zhì)、保量的基礎(chǔ)上降為最低,以期使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本從基礎(chǔ)環(huán)節(jié)得到控制。
4.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費(fèi)用中較大的是廣告宣傳費(fèi)、招待費(fèi)用和銷售提成費(fèi)用。重大的廣告支出應(yīng)實(shí)行集體審議決策制度;對(duì)普通廣告除進(jìn)行總額控制、預(yù)算控制外,還應(yīng)在每年末對(duì)廣告支出與社會(huì)效應(yīng)進(jìn)行對(duì)比分析以制定下一年的廣告預(yù)算。對(duì)重大的費(fèi)用支出應(yīng)上報(bào)董事會(huì),實(shí)行集體決策和審批制度,并建立責(zé)任追究制度。對(duì)售房提成費(fèi)用應(yīng)因時(shí)、因地地用預(yù)算的方式確定提成比例,以保證在費(fèi)用最低的情況下調(diào)動(dòng)售房人員的積極性。
5.建設(shè)信息溝通與應(yīng)急預(yù)警機(jī)制
良好地信息溝通是保持企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)保障,也是提高自身管理水平的重要前提。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建一個(gè)內(nèi)部信息集成處理系統(tǒng)。打破內(nèi)部之間的“信息壁壘”,實(shí)現(xiàn)資源的高度共享,要加大對(duì)信息的收集、加工以及傳遞控制,區(qū)分好哪些信息應(yīng)該給某些部門和人員看,從而促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部信息的有效合理流動(dòng)。
最后還應(yīng)該建立突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制與內(nèi)部控制重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)事前計(jì)劃能力,建立一套符合從管理階層到執(zhí)行單位的各個(gè)層次的突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制以及內(nèi)部控制重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,根據(jù)企業(yè)內(nèi)部管理的薄弱環(huán)節(jié)以及企業(yè)會(huì)計(jì)環(huán)境定期或不定期的運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的方法進(jìn)行信息的收集以及進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析,并對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)建立應(yīng)急處理的計(jì)劃,將風(fēng)險(xiǎn)量化。同時(shí),應(yīng)針對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施合理的分配各項(xiàng)資源,建立合理有效的預(yù)警及突發(fā)事件監(jiān)測(cè)體系,降低企業(yè)所面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。