城中村改造現(xiàn)狀
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城中村改造現(xiàn)狀范文第1篇
為加快城中村（城中村包括村、村改居、村改社區(qū)，下同）改造，選取日照市4個街道不同類別的12個村近3年的城中村改造情況進行調查，對這些城中村改造的基本情況和成功做法進行分析，提出對策。
1 日照市市區(qū)城中村改造的基本情況
據(jù)統(tǒng)計，市區(qū)范圍內有城中村89個，人口約11.3萬。城中村整體建筑混亂，建筑密度高，街道臟亂差，房屋出租雜亂，易誘發(fā)治安、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等諸多問題。2008年，市區(qū)啟動改造的村12個，安置用地13.3萬平方米，拆遷騰空土地34.2萬平方米，建成安置樓16.5萬平方米，回遷1610戶，正開工建設安置樓23.9萬平方米。2010年，列入改造的村有13個。城中村改造是城市發(fā)展的必然選擇與結果，有利于改善居民居住環(huán)境，提高居民生活水平，能夠優(yōu)化土地資源配置、提高土地利用率，節(jié)約、集約、高效利用城市土地，對平抑城市房價有明顯作用。
2 城中村改造的基本做法
2.1拆遷安置，村民利益優(yōu)先。2007年，日照市政府38號文件《關于城中村改造的意見》出臺后，啟動了規(guī)模最大的一次成片區(qū)、大面積城中村改造。試點之初，在拆遷安置環(huán)節(jié)上陷入“持久戰(zhàn)”。所以38號文件出臺后，給予村在城市規(guī)劃、土地出讓中足夠的優(yōu)惠政策，使其在諸多利益關系中受益最大。在改造的村中，普遍采取“拆一補二”的補償辦法，四間宅基地的正房，可以置換二套共170至180平方米的安置樓，這一做法是日照市根據(jù)實際情況進行城中村改造的創(chuàng)新；同時還與村民簽訂回遷房交付時間，多層樓在一年內交房，高層樓在二年內交房，確保村民無后顧之憂。
2.2優(yōu)選城中村改造模式。經(jīng)過二年多的實踐，日照市初步形成了二種模式：一是自行改造模式。最初改造的村全部采用這種模式。二是村企合作改造模式。這種模式在城市中心地帶比較可行，新市區(qū)的房產(chǎn)價格高，合作企業(yè)有利潤空間，可借助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，建設質量好和標準高的生活居住區(qū)。
2.3多渠道籌集城中村改造資金。日照市城中村改造，堅持政府組織、村實施、市場運作、政策扶持的原則。為解決改造資金，多渠道籌集資金：一是村經(jīng)濟積累；二是由各區(qū)政府借支，由街道財政擔保，借給改造的村；三是安排建筑企業(yè)帶資建設；四是個別村以劃撥土地使用權抵押貸款；五是與企業(yè)合作，由企業(yè)墊付資金；六是村集體內部集資。
3 城中村改造面臨的困難
3.1改造成本缺口大，資金不足。城中村改造“拆一補二”模式，解決了村民的利益，但大大增加了新建安置樓的成本。經(jīng)濟條件好、集體資產(chǎn)多、位置優(yōu)越的村居，為便于拆遷，比其他村安置房屋面積和補償額要高，而經(jīng)濟基礎薄弱的村無法支付這筆啟動資金，增加了這些村的拆遷難度。城中村改造，算總賬會有盈余，但算眼前張，啟動資金不足，拆遷時畏手畏腳，村壓力很大。
3.2村民利益均衡難，影響拆遷。在日照城市規(guī)劃區(qū)，已有十幾年沒有審批宅基地，拆遷時以現(xiàn)有房屋為基礎進行安置，個別村在拆遷分戶時，可以解決部分老年房，但對幾代一家的家庭，不能解決分戶問題，歷史的、深層次的矛盾就暴露出來，補償和分戶的標準難以衡量。還有的居戶依靠原來房屋的優(yōu)勢地段，索要過高的補償，“釘子戶”也不少見，影響整體拆遷。
3.3開發(fā)周期長，風險較大。自行改造的村，首先要投入資金搞拆遷，需要5至6個月的時間，騰空后的剩余土地進入市場出讓，從開始辦理規(guī)劃到土地招拍掛出讓完成，也需5至6個月，安置房建設時間需要1至2年，城中村改造項目開發(fā)的周期總體需要2至3年的時間，不可預見的因素給村拆遷帶來風險。
3.4房屋供求失衡，潛在風險增高。日照市市區(qū)人口有33萬，按戶均2.7人計算，約12.3萬戶，預計有一半的家庭購房，需6.15萬套?，F(xiàn)有12個村已進行城中村改造，預計拆遷騰出土地面積75萬平方米（1125畝），按1.5的容積率計算，在二年內建房110萬平方米，以每套100平方米核算，約建1.1萬套住宅；目前市直三區(qū)，東港區(qū)、開發(fā)區(qū)建房正在運作之中，據(jù)估算一年內約增加1.3萬套住宅；每年市區(qū)房地產(chǎn)公司建房的數(shù)量也在1.5萬套左右；2010年被列入城中村改造的新村，也會增加房屋1.3萬套。這樣二年內房屋增加數(shù)量會突破6.7萬套。房產(chǎn)供大于求，物業(yè)供給量大于市場需求，將會導致大量物業(yè)空置，城中村改造投資回收期延長，甚至出現(xiàn)虧損。
4 優(yōu)化城中村改造的措施和建議
4.1因地制宜，解決資金瓶頸。堅持政府引導，村實施，市場運作，制定優(yōu)惠政策，積極引導鼓勵社會力量參與城中村改造。村可根據(jù)集體積累和其他融資條件，因地制宜找到適合自己的改造模式。對集體積累多，又有開發(fā)經(jīng)驗的村可選擇自拆自建的模式，滾動發(fā)展，解決資金。對集體積累少，又急需開發(fā)且無經(jīng)驗的村可選擇村企合作模式。
4.2合理分層次推進城中村改造。城中村改造費用龐大，是一個長期的過程，要分清主次，有計劃地逐步推進。在城市的中心地帶首先推行，然后帶動其他區(qū)域改造。在以村為主體的前提下，應根據(jù)自身的經(jīng)濟條件、區(qū)域位置選擇時機進行改造。
4.3建議出臺城中村改造實施細則。推進城中村改造是一項復雜而艱巨的系統(tǒng)工程，需政府的堅強領導，職能部門各司其責。村設專門機構，負責拆遷改造工作，企業(yè)參與投資的，要規(guī)范其融資方式和土地開發(fā)方式。對出現(xiàn)的新情況如村企合作、拆遷補償標準等。政府應以規(guī)范性文件的方式，作出明確規(guī)定，便于在實際中執(zhí)行。
參考文獻：
城中村改造現(xiàn)狀范文第2篇
在×××推動城市化進程中，由于縣城總體規(guī)劃范圍的不斷擴大，對**鎮(zhèn)原農(nóng)村村民保留下來的集體土地長期缺乏統(tǒng)一、有效的規(guī)劃控制和用地管理，使其逐步形成了城市發(fā)展的異化物“城中村”。隨著新×××建設步伐的不斷加快，優(yōu)化提升城市環(huán)境，顯得猶為緊迫?！俺侵写濉爆F(xiàn)象也已成為社會關注的熱點，如不盡快扭轉其現(xiàn)狀，不僅將延緩×××城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的進程，還將在很大程度上困擾×××的現(xiàn)代化建設。希望縣委、縣政府在制定“城中村”改造總體實施方案的基礎上，盡快修訂和完善有關政策措施，學習和引進外地在“城中村”改造過程中積累下的先進經(jīng)驗和成功做法，率先推出一批“城中村”改造范圍內的土地進行“招、拍、掛”，并以次作為試點，積極推動“城中村”改造的步伐。本提案以平邑鎮(zhèn)為背景，探討“城中村”現(xiàn)狀和存在的問題，提出幾點“城中村”改造的建議。
一、××ד城中村”現(xiàn)狀
×××**鎮(zhèn)轄區(qū)內共有18個“城中村”，這些“城中村”違章建筑普遍存在，土地資產(chǎn)流失嚴重，居住環(huán)境極差、公用基礎設施薄弱、人口構成多元化、治安狀況堪憂、計劃生育難、火災隱患大、村民綜合素質、轉變生活習慣跟不上等等。以上這些都是城市管理和新×××建設必須根治的問題，加快“城中村”改造步伐，從源頭上治理臟、亂、差，是×××建設和長遠發(fā)展的一個根本性措施。
二、“城中村”改造面臨的問題
（一）拆遷補償問題
1、違章建筑的認定問題。“城中村”違章建筑具有普遍性，若承認其合法，給予相應補償，必然引發(fā)新的違章建筑浪潮，加大城市管理難度和增加拆遷成本；若認定其違法，則強制拆遷難度大，必然引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。
2、拆遷補償模式問題。根據(jù)調查，大部分村民樂意接受異地安置或回遷安置，不愿接受貨幣補償，這給開發(fā)“城中村”帶來巨大的改造成本和風險，令開發(fā)商望而卻步，對參與“城中村”改造失去積極性。
（二）村民社會保障體系問題。失地農(nóng)民的養(yǎng)老問題是廣大農(nóng)民最大的后顧之憂，如何建立健全社會保障體系，給失地農(nóng)民一顆“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的關鍵。
（三）“城中村”改造操作模式需進一步探討。“城中村”改造需要社會各界的積極參與，這是一個不爭的事實，但誰主導改造，如何操作還需進一步探討。
（四）相關政策措施不完善?！俺侵写濉备脑旌蟮墓┑啬Ｊ?、規(guī)劃設計要求等相關政策不完善，使得“城中村”改造沒有明確的目標，不能很好地調動社會各界的積極參與。
三、“城中村”改造的幾點建議
（一）政府主導，做好拆遷補償。
1、對違章建筑只給予補助，體現(xiàn)違章無利可圖。由于“城中村”違章建筑具有普遍性，可兼顧拆遷成本和維護社會穩(wěn)定，體現(xiàn)有法必依的原則，對違章建筑只給予補助，補助額不大于建筑物成本。
2、加強異地安置與貨幣補償相結合的拆遷補償模式的研究。把外地“城中村”改造的先進經(jīng)驗和實際做法揉和到具體操作過程當中去，積極加強對各種補償模式的研究，對“城中村”的改造將起到巨大的推動作用。
（二）建立健全針對失地農(nóng)民的社會保障體系。
針對失地農(nóng)民的社會保障體系，可以從以下幾個方面建立健全：
1、建立合理的征地補償費用支配機制。征地補償費應作為農(nóng)民養(yǎng)老的主要保障，可將此部分資金實行多元化投資，用于養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和其他合理的投資，確保資產(chǎn)增值。
2、建立醫(yī)療、養(yǎng)老社會保障機制。目前農(nóng)村社會保障尚未立法，各項制度建設尚處于起步階段。建立失地農(nóng)民養(yǎng)老和醫(yī)療保險制度，其資金籌措可以按國家、集體、個人都出一點的思路進行解決，初步建立起失地農(nóng)民的社會保障體系。
3、就業(yè)是失地農(nóng)民最好的保障。聯(lián)合有關部門，有針對性的建立教育培訓保障機制，重視失地農(nóng)民的教育培訓，加大以職業(yè)技術、崗位技能為重點的就業(yè)培訓，提高失地青壯年農(nóng)民轉崗就業(yè)能力，建立多層面的縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級農(nóng)民職業(yè)技能培訓網(wǎng)絡體系，使失地農(nóng)民充分就業(yè)。這既提高了村民綜合素質，又保證了農(nóng)民生活水平不降低。
（三）積極探索“城中村”改造操作的新模式。
“城中村”改造應以政府主導，統(tǒng)一規(guī)劃設計，以市場運作為主要模式，堅持節(jié)約集約用地，不斷探索“城中村”改造的新模式、新辦法。
城中村改造現(xiàn)狀范文第3篇
關鍵詞：城中村改造；現(xiàn)狀；障礙；改造措施
Abstract: with the social progress, economic development, the transformation of the village has become a hot topic in today's society, has aroused widespread concern in the community, this is a common effect of rapid development and urban and rural city two yuan management results. Transformation of village in city has affected the healthy development of the process of the city, has attracted wide attention of the government and the society, the transformation of old villages, towns and villages must be used in crunch time. In the article the author for the development of villages and towns, the transformation of old villages and the status quo, formation reason of village in city, the transformation of disorder and so on, and puts forward some suggestions.
Keywords: reconstruction of the village; the status quo; disorder; reform measures
中圖分類號：F041.2 文獻標識碼：A 文章編號：
前言：隨著我國經(jīng)濟的不斷增長，新農(nóng)村建設已經(jīng)成為我國現(xiàn)代化進程的一大課題。這就要求政府不斷改善農(nóng)村的生產(chǎn)水平，提高農(nóng)民的生活質量。村鎮(zhèn)建設、舊村改造、城中村改造能夠促進農(nóng)村的城市化發(fā)展，是提高農(nóng)民向非農(nóng)化發(fā)展的有效手段。近幾年，我國加快了新農(nóng)村建設的進程，對村鎮(zhèn)進行了規(guī)劃。
（一）城中村形成的原因
隨著城市的快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，城市周邊的村鎮(zhèn)逐漸被城市包圍。雖然這些農(nóng)村已經(jīng)包含在城市中，但是村民的戶籍、土地權屬、行政管理體制等并沒有發(fā)生改變，還是原有的農(nóng)村形態(tài)。下面我們從三個方面對城中村的形成原因進行介紹：
第一，快速的城市化發(fā)展和城鄉(xiāng)二元管理體制，直接導致了城中村的出現(xiàn)。隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市的規(guī)模也在不斷的擴大，所以城市周邊的村莊逐漸被城市所包圍。但是，城中村的改造需要大量的資金投入，回報率卻很低，加上城中村改造包括農(nóng)民的拆遷和社會保障問題，使得城中村的改造難以順利地開展。
第二，由于城中村改造方面的法律法規(guī)不健全，再加上城中村的改造涉及多方面的內容，情況很復雜，沒有明確的法律法規(guī)很難順利的開展。再者，因為沒有政策要求開發(fā)商從自己的經(jīng)濟效益出發(fā)，開發(fā)商不會涉足城中村的改造問題，使得城中村改造計劃被擱淺。
第三，城中村改造項目需要大量的資金支持才能完成農(nóng)民的拆遷問題以及對農(nóng)民的經(jīng)濟補償?shù)葐栴}。再者城中村的改造是為了改善城市環(huán)境，這就要求政府妥善安排農(nóng)民的就業(yè)問題和保障問題。由于這些問題的復雜性導致了農(nóng)民與政府之間的矛盾。另外，中國農(nóng)民安土重遷的思想，許多農(nóng)民對城中村改造問題有抵觸情緒。
（二）城中村的現(xiàn)狀
1）隨著城市化的不斷發(fā)展，許多耕地都被征用了，村民已經(jīng)沒有足夠的土地進行耕種。但國家并不能該所有的村民安排工作，這就導致村民必須自己尋找工作，這就要求村民慢慢適應城市的生活。
2）村民的居住環(huán)境差。由于規(guī)劃不合理，布局混亂，使得城中村的建筑密度過大，亂搭亂建現(xiàn)象嚴重，造成了嚴重的安全隱患。房屋建筑結構簡單，高低不一，土地利用率較低，無法形成規(guī)模，環(huán)境綠化幾乎沒有。
3）人口密度過高，社會治安混亂 。隨著城市化的快速發(fā)展，大量農(nóng)民到城市來謀生存，求發(fā)展。由于各方面的限制，外來人口很少能在城市中定居，而選擇了城中村，這就導致了城中村的人口密度過大、流動性強、結構復雜、管理難度大的特征
4）市政公共基礎設施落后，公共服務設施不完善。
城中村中的供排水、供電、供氣、消防系統(tǒng)不合理，基礎設施建設不完善，不能達到村民的需求，并且存在安全隱患。此外,城中村的公共服務設施不完善,學校、醫(yī)院、商業(yè)服務點等設施不足,村民生活質量明顯低于城市。
（三）城中村改造對城市發(fā)展造成的負面影響
1）因為城中村的管理制度不夠完善，導致村民為了滿足自己的經(jīng)濟利益，隨意建造搭設出租房屋。再加上城中村不注重環(huán)境衛(wèi)生，各種配套設施不完善，嚴重影響了城市的建設，阻礙了城市的精神文明建設，同時對城市的交通也起到了阻礙作用。影響了城市的整體規(guī)劃和環(huán)境保護工作的順利開展。
2）由于城中村實行的是農(nóng)村管理制度，城中村的街道管理不按照城市建設的要求來進行管理。城鄉(xiāng)管理體制的不統(tǒng)一，導致城中村的規(guī)劃不合理，管理混亂。嚴重破壞了城市的整體精神面貌，對市容市貌造成了不良影響，降低了城市形象和品位，影響了城市的現(xiàn)代化發(fā)展進程。
3）由于城中村的改造美譽整體規(guī)劃和統(tǒng)一要求，村民自行設計自家的院落。房屋高度低，密度大，土地利用率低，占有率高。并且，城中村在城市中的地理位置優(yōu)越，但發(fā)展落后，造成了土地資源的嚴重浪費。
4）由于城中村村民的文化水平不高，導致村民不能找到很好的工作。但是村民擁有土地資源，所以村民往往采取房屋出租、集體分紅等方式獲利，以此來滿足生活需求。精神文化相對匱乏，生活質量較低，不能使用城市的生活節(jié)奏，嚴重阻礙了城市文化的健康發(fā)展。
（四）城中村改造的建議
第一，對城中村的農(nóng)房建設和舊村改造進行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理”。 （1）城中村改造過程中，應該按照城市發(fā)展的要求進行規(guī)劃設計，合理安排布局，統(tǒng)一規(guī)劃土地，實現(xiàn)城中村向城中村發(fā)展的進程。
（2）改造過程中，加強規(guī)劃管理，遏制違法建筑，隨意搭建，建設統(tǒng)一的中高層居民樓，提高土地的利用率。 （3）城中村的改造要符合村民的需要。定位要準確，不能一味追求高標準。從農(nóng)民的切身利益出發(fā)，是原有居民和外來戶從中獲利，才能降低農(nóng)民對城中村改造的抵觸心理。降低改造難度。處于人性化考慮，盡量保留城中村的社會關系和文化特征。
（4）建立健全城中村改造法律、法規(guī)和配套政策，法規(guī)、法律、配套政策以及相應的管理措施，進一步完善對違法建筑的處罰力度，建立農(nóng)房建設報建制度和備案制度，規(guī)范程序，嚴格貫徹落實。 （5）已建成的房屋必須符合文件規(guī)定，違法建筑全部拆除。只有合法的房屋在城中村改造時才能獲得補償。針對未建或在建的農(nóng)房，必須符合有關法律法規(guī)的要求，不符合的也要拆除。
（6）在城中村改造過程中，要嚴格按照法律法規(guī)執(zhí)行，嚴格控制，對擬改建項目和正在改建的項目都要逐級審批。改造過程中要把好質量關，建設過程中對整個施工過程都要有效控制，確保工程質量。對規(guī)劃、土地、建設相關手續(xù)齊全的建設項目才能頒發(fā)房屋產(chǎn)權證書。只有對城中村改造過程中的每一個環(huán)節(jié)進行有效控制，每一個部門的通力合作才能確保誠征村改造的順利進行。
（7）由于城中村的道路不能滿足城市對道路的要求，所以在城中村改造過程中，對道路的建設應該歸納到城中村改造統(tǒng)一計劃中。按照城市對道路的需求進行建設，來滿足當代城市建設的需求。那些已經(jīng)建好正常使用的道路應該由城市道路維護部門進行保養(yǎng)。沒用開放使用的道路交由辦事處、居委會進行管養(yǎng)。 （8）由于城中村村民的耕地已經(jīng)喪失，村民主要靠集體分紅和出租房屋作為經(jīng)濟來源，因此農(nóng)民對集體經(jīng)濟組織很感興趣。所以在做拆遷補償時，政府應該制定嚴格的補償制度，避免隨意提高補償額度，這樣就會使村民提高補償額度，還有釘子戶的出現(xiàn)，為城中村改造的實施有很大的阻礙作用。除了經(jīng)濟補償以外，政府應該開辦急速教育機構，通過提高村民的文化知識，工作技能，讓村民能夠擁有一技之長，從而找到滿意的工作。再者就是健全醫(yī)療保障制度和養(yǎng)老制度等，來提高村民的生活品質和生活保障。
結束語：
文章中筆者通過對城中村出現(xiàn)的原因、現(xiàn)狀以，對城市發(fā)展的影響及解決措施做了簡單的介紹。我們了解到城中村的改造已經(jīng)成為城市發(fā)展必須解決的問題，并且刻不容緩。對城中村進行改造不僅是為了滿足村民的需求求并且是為了保障城市的健康、文明發(fā)展，是社會發(fā)展的趨勢。這就要求對城中村的經(jīng)濟結構和資源進行有效分配。對城中村進行改造，是提高村民生活品質的需求，是提高城市競爭力的需求，同樣也是建設文明城市、生態(tài)城市的需求。
參考文獻
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[2] 金兆森等主編.村鎮(zhèn)規(guī)劃[M] 2版.東南大學出版社，2005:223-224.
城中村改造現(xiàn)狀范文第4篇
[關鍵詞] “城中村” 商業(yè)形態(tài) 更新研究
一、“城中村”商業(yè)形態(tài)的特點
1．具有“城中村”特色的商業(yè)服務設施
在“城中村”中，主要存在的是自發(fā)形成的商業(yè)服務設施，很少甚至沒有公共的文化娛樂服務設施。以沿街小商鋪為主要模式的商業(yè)街在“城中村”社區(qū)空間中占有重要的地位，活動中心自然呈現(xiàn)出帶狀分布特點，并具有很強的靈活性和自發(fā)組織功能，是“城中村”商業(yè)服務的特色。表現(xiàn)有：
第一，很容易改變經(jīng)營內容，比如說賣飾品不景氣，過一段時間可能要賣百貨；
第二，商鋪很容易易主，今天這個老板在這經(jīng)營，明天可能就換作另外一個生意人；
第三，如果現(xiàn)有的門面房不能滿足需求，那么會有新的臨街住宅改造成門面房，但如果大家都不在此開店的話，就會作為住房租出去。
第四，由于“城中村”缺乏公共開放空間，街道便承載了社區(qū)中心的大部分功能，并成為村民聊天、休閑、散步的場所。
2．人口組成情況
在對西安市“城中村”調研中，發(fā)展成熟的“城中村”外來人口都是本村村民的幾倍。如地處西安南二環(huán)邊緣的草場坡村，其中本村村民約占總人數(shù)的20%，租住的外來人員占80%。其成員組成如圖1所示。
3．商鋪租金情況
“城中村”主要交通道路的人流量相對其他位置的人流量要多，相應的租金也有差別。在草場坡村通向村口的主要街道，一間15平米左右的商鋪，近幾年一直保持月租金1000的狀況承租。位置稍差的街道商鋪基本在600-800左右。在大明宮家居城附近的東木塔寨村，一間房達到月租2000元，村民一個月單靠房租收入上萬。
可以看出，處于位置優(yōu)越的地段，不僅保障房子出租率，也能使其中的商鋪價格一直保持較高的水平，最大限度地保障房東收入。
4．商鋪形態(tài)
“城中村”中的商業(yè)大多都是“前店后居”、“下店上居”的形式，而且?guī)缀醵际亲园l(fā)形成的。
從“草場坡村”調研中可以看到，一條主要街道的54家商鋪中，有48家是屬于商住混合型；另外一條主要街道的44家商鋪中，有37家屬于商住混合型。但是，這樣的狀況并不是事先考慮到商業(yè)需求而設計的，基本上都是根據(jù)村民的需要自己改造。村民根據(jù)自己家里住宅的布局，將底層的房間打開作為門面房，形成“前店后居”、“下店上居”的居住模式。
5．商鋪經(jīng)營種類齊全
商業(yè)服務項目種類全，數(shù)量多，在這些項目中，餐館及食品店、日用品商店、所占比重較大。由于這些商業(yè)服務設施以私人經(jīng)營為主，規(guī)模較小、任意性、變動性很大。
二、“城中村”商業(yè)存在的問題
“城中村”商業(yè)形態(tài)由于缺乏統(tǒng)一的組織規(guī)劃而呈現(xiàn)出一種無序狀態(tài)，形態(tài)紛雜，主要以零售業(yè)，服務業(yè)為主，商鋪形態(tài)不固定，流動性大，但是能夠滿足居于其中人群的基本生活需求。但從商業(yè)功能，環(huán)境狀況和規(guī)劃狀況方面分析，還存在許多問題：
1．商業(yè)功能不全面
“城中村”商業(yè)種類繁多，商業(yè)氣息濃厚。外來商業(yè)介入快、自由靈活。但是功能不全，一些商業(yè)活動介入困難。由于租金稅費等問題，導致許多低利潤的商業(yè)服務項目無法進入。特別是新鮮蔬菜、再生資源回收等基本生活服務需求，在“城中村”社區(qū)內不能得到滿足。
2．環(huán)境狀況差
大部分“城中村”的環(huán)境狀況很差，缺乏統(tǒng)一的管理，社區(qū)服務意識差。沿街的小型餐飲店衛(wèi)生狀況差，管理混亂，大都沒有必要的衛(wèi)生消毒設施。垃圾隨意扔，即使有垃圾站，也是隨意地在街道的一個角落存放，容易滋生病菌。
3．規(guī)劃狀況
由于“城中村”由自然的原始村落演變而成，在城市化過程中逐漸被包含在城市中，成為都市中的村莊。近些年，因為經(jīng)濟利益的驅使，村民在自己的宅基地隨意地改建、擴建自己的住房，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，造成現(xiàn)在“城中村”中住宅層數(shù)、住宅間距、住宅類型不規(guī)整的混亂局面，而底層的商鋪隨著住宅、街道的改建、改造，也出現(xiàn)參差不齊的立面。
三、“城中村”商業(yè)更新原則
1．更新的定位
在“城中村”商業(yè)更新中，定位“城中村”的商業(yè)形態(tài)應針對居住人群的收入水平、消費習慣，以此來確定商業(yè)項目的輻射范圍及影響力。在“城中村”調研中，大部分第一代人由于原始耕地的消失，都沒有正當?shù)穆殬I(yè)，第二代人中部分有固定的職業(yè)，還有一些做個體商販。但是調研發(fā)現(xiàn)，長期以來的城市化生活使村民的觀念發(fā)生很大的改變，所以要徹底對“城中村”進行改造，不僅考慮外在形態(tài)上更新，還有生活方式，精神思想上的更新，這是保證更新改造成功的前提。
2．更新的延續(xù)性
“城中村”更新的規(guī)劃設計應當尊重歷史和現(xiàn)狀，協(xié)調村里物質環(huán)境與村里的社會、經(jīng)濟情況和城市管理等方面的關系，同時尊重村民的生活習俗，繼承城市在歷史上創(chuàng)造并留下來的有形和無形的各類資源和財富。這是延續(xù)并發(fā)展城市文化特色的需要，同時也是確保更新獲得成功的基本條件。
3．更新的階段性
“城中村”更新是一個連續(xù)的過程，任何改建都不是最后的完成（也從來沒有最后完成），而是處于持續(xù)的更新之中，應當妥善處理目前與將來的關系。“城中村”更新應該從現(xiàn)狀出發(fā)，區(qū)分不同的情況，分類分階段的逐步進行。
四、“城中村”商業(yè)形態(tài)的更新策略
1．再現(xiàn)街道商業(yè)生活的繁榮
在“城中村”的改造更新中，應當結合村落的傳統(tǒng)鄉(xiāng)土文化，再現(xiàn)街道商業(yè)生活的繁榮。如特色商業(yè)街、小吃文化街、民族風情街等，這樣既滿足村中商業(yè)經(jīng)濟利益的需要，也使村落的內在文化特征保留并遺傳下來。
2．交往、娛樂空間的塑造
調研中發(fā)現(xiàn)，“城中村”中基本沒有專門的娛樂、鄰里交往空間，因此，在“城中村”商業(yè)更新中重新塑造交往場所，促進村民的心理認同具有非常重要的意義。一方面是村民情感的需要，另一方面，村民可以在交往活動中發(fā)展他們的社會關系網(wǎng)絡，強化區(qū)域認同感。
3．合理利用村中資源
改造“城中村”不能采取一刀切的模式，應針對“城中村”各自的特點，制定相應的改造措施，采取逐步推進的辦法。例如有的“城中村”由于傳統(tǒng)文化遺留的存在，可以一定程度的保留下來，建立特色文化旅游觀賞區(qū)，一定范圍內保留村中原始的文化資源，無論對城市還是對“城中村”都是一筆寶貴的文化財富。
“城中村”不是單純的物質體系，而是以人為核心的物質體系、經(jīng)濟體系、社會文化體系的綜合體?！俺侵写濉备脑觳粏问俏镔|形態(tài)上的轉變，我們應該更多地關注“城中村”方面的問題，從而實現(xiàn)“城中村”的全面城市化。
參考文獻：
［1］陳鵬.“城中村”改造的策略轉變.規(guī)劃師，2004，5.
［2］周銳波 閻小培.“城中村”文化透視，規(guī)劃師，2004，5.
城中村改造現(xiàn)狀范文第5篇
城中村改造將借鑒馬家路村的做法，遵循原則：
1、實行分步改造原則。
2、實行區(qū)塊改造自求平衡原則。
3、尊重絕大多數(shù)被改造戶意愿的原則。
4、實行補償價格與市場接軌原則。
5、實行政策平衡原則。
6、實行產(chǎn)權調換安置與貨幣安置自由選擇原則。
7、實施以高層帶電梯公寓樓建設為主原則
8、實行產(chǎn)權調換拆遷戶本區(qū)塊安置原則。
下面圍繞本村推進城中村改造工作，從“改造優(yōu)勢”、“面臨的問題”和“對策建議”三方面作一分析。
(一)實施城中村改造的優(yōu)勢
周塘東村實施城中村改造具備三方面的優(yōu)勢：一是區(qū)位優(yōu)勢，二是思想優(yōu)勢，三是政策優(yōu)勢。
一、良好的區(qū)位優(yōu)勢
1、優(yōu)越的地理位置。周塘東村居住區(qū)東靠趙家河江，緊臨興園路工業(yè)區(qū)和滸崇公路，與古塘街道接壤;北靠市教育園區(qū)、曙光社區(qū)、星光家園;西、南與新華、新塘村交接。宗興路、周塘路橫貫東西，新江路、東小路、三灶江縱穿南北，把村莊分割成八個大塊。地形規(guī)劃，易于設計規(guī)劃。
2、良好的商業(yè)價值。新江路本村域長達0.89公里，除協(xié)和醫(yī)院、新華村外，兩邊共可建造臨街店鋪650米左右。宗興路本村區(qū)域長0.55公里，除已建設開發(fā)的區(qū)域外，兩邊共可建造臨街店鋪500米左右。如與新塘、新華、古塘街道充分合作，可建設新江路、宗興路特色商業(yè)街。本村周邊已有曙光社區(qū)、玲瓏小區(qū)、香溢美墅等居住小區(qū)，容易形成連片居住小區(qū)，具有較高商業(yè)價值。
二、逐步轉變的群眾觀念
1、村民對拆遷具有一定接納性：本村從宗興路建設、東小路拓寬、教育園區(qū)建設、新江路北延，大大小小的拆遷已有四次，群眾從拆遷中得到了實惠。又由于本村新村規(guī)劃面積較小，老居住區(qū)規(guī)劃長期控制，房屋陳舊、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住條件的迫切愿望。因此，對舊城改造具有較高接納性。
2、村民具有初步的集約居住理念：隨著年輕一代在滸山城區(qū)購買和居住套房，轉變居住方式的理念逐步影響廣大村民，年輕一代普遍能夠接受多高層套房居住的理念。
3、村民對城中村改造具有一定的思想基礎。XX年，施叔利主任任書記時，曾啟動過舊村改造，因此，在村民的思想意識上，具有一定的基礎。
4、馬家路村的試點和新塘、新華村的推進，對村民具有促進作用。馬家路村試點地塊已進入簽約階段，可能在年底前拆除完畢;新華、新塘等村，正在學習政策，召開座談會、摸底調查、上門入戶動員。周邊兄弟村的積極行動，在一定程度上促動干部、群眾的思想，形成工作的緊迫感。
三、黨員、干部、群眾形成基本的共識。實施“城中村”改造，對周塘東村的發(fā)展具有戰(zhàn)略性的意義。從近三十年周塘東村的發(fā)展歷史來看，周塘東村的發(fā)展經(jīng)歷了三波：第一波發(fā)展是，實行第一輪土地承包，農(nóng)民的生產(chǎn)力得到全面解放，農(nóng)民發(fā)家致富;第二波發(fā)展是，98-XX年興園路工業(yè)區(qū)、市教育園區(qū)、相關企業(yè)、投融資公司土地收儲征用本村全部耕地，村民用領到的土地征用補償款建造住房或進行
二、三產(chǎn)投資，但這雖然是發(fā)展的，但同時也是村莊發(fā)展?jié)摿慕咦羁斓囊粋€時期;第三波發(fā)展是，新江路北延拆遷工程，近二百戶村民遷居到曙光社區(qū)、星光家園，從拆遷中獲得了巨大利益，村域優(yōu)勢也在新江路開通中得到了一定的提升，這是目前村莊發(fā)展最可利用優(yōu)勢。
從周塘東村發(fā)展的現(xiàn)狀來看，隨著土地資源的全部喪失，市政工程僅剩下牽涉到30戶村民左右的宗興路拓寬一項，要借助外力發(fā)展村莊，已經(jīng)不太可能。周塘東村作為傳統(tǒng)意義的農(nóng)村也已經(jīng)從過去的青年、壯年時期進入了衰老時期。周塘東村要發(fā)展，只能依托劃時代的第四波———城中村改造。
四、優(yōu)惠的政策激勵
在城中村改造中，市、街道黨委、政府制訂出臺了“政府零收益”、配套“農(nóng)房兩改”專項資金、中心城區(qū)自主改造村實行“一村一策”、政府融資扶助等優(yōu)惠政策，在政策層面保證了城中村改造的成功。
(二)推進城中村改造面臨的問題
城中村改造是一項開創(chuàng)性的建設工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉制、規(guī)劃設計、資金籌集等問題;小的方面涉及到農(nóng)民與居民、本村社員與外來掛靠戶等不同身份人員的利益分配問題;涉及到宅基地、自由地、承包地、國有土地等不同土地性質土地價值評估問題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補償問題等。這些因素交織在一起，決定了城中村改造的性和艱巨性。在實際操作中，城中村改造將面臨村民觀念、利益分配、改造操作這三個方面問題的困擾：
一、村民理念層面的問題
1、“怕吃虧”心理在改造時間選擇上猶豫不定。許多村民迫切希望進行城中村改造，但在選擇改造和后改造的時間選擇上，一是怕先改造吃虧，一是怕后改造吃虧，猶豫不定，影響改造進度。
2、農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉變。許多村民特別是50歲以上的中老年人，把“單家獨院、有天有地”視作居家理想。他們對新穎、集約化的多、高層住宅懷有一定的畏懼心理;害怕在新的居住環(huán)境和社會關系中生活不能適應。一部分擁有別墅式住房的村民，又留戀眼前的既得利益，對改變居住方式也很不情愿。
3、對改造后生活缺乏保障的擔憂阻礙宅基地、自由地的回收。相當多的中、老年村民，對“失去宅基地、自由地后，還能干什么”、“現(xiàn)在三輪車、電瓶車以及就業(yè)勞動工具尚有空間存放，住多層、小高層后，該怎樣生活呢”等問題十分惶恐。他們既擔心自己的就業(yè)，更擔憂以后的經(jīng)濟收入。特別是以靠房租收入謀生的村民，更為擔心：本村區(qū)域內的近8百戶村民中，有一半住戶有房屋出租，共出租房近1900余間(大多是違章建筑)，平均每戶2.5間?，F(xiàn)有的房子租金雖少但仍有市場，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升還是降，他們覺得心中無底。
4、對兌現(xiàn)改造承諾的擔憂阻礙簽約決心。有些村民擔心政府、村的改造承諾不能完全兌現(xiàn)，擔心城中村改造半途而廢，擔心改造達不到預期的經(jīng)濟、社會目標。村民對本村XX年啟動過的舊村改造項目尚有記憶，對本屆村級班子能否擔當起改造的重大責任，疑云重重。同時對改制后的股份合作社是否能夠真正承擔起第三次利益分配和物業(yè)保障的任務也心存疑慮。
5、少數(shù)村民唯錢是圖阻礙改造進程。部分村民明知城中村改造是利國利民的大好事，但他們往往對個人利益考慮過多，把城中村改造當成政府和被拆遷戶之間的一場大買賣。認為一輩子拆遷可能只有一次，希望能拿到一輩子用不完的補償金或解決一輩子的生計問題乃至下一代的生計問題;甚至還有個別村民無理取鬧、漫天要價、濫敲竹杠，這將嚴重阻礙城中村改造的進程。
二、利益分配層面的問題：
“城中村”改造中的矛盾還集中出現(xiàn)在利益再分配時，也就是利益在集體和個人、個人與個人之間如何再分配、再調整的問題。主要表現(xiàn)為：
1、土地、房產(chǎn)利益分配錯綜復雜。隨著城市的發(fā)展，“城中村”及其周邊地區(qū)的基礎設施以及商業(yè)環(huán)境都得到極大改善，本村由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路貫穿全村，形成土地級差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工業(yè)用地、國有土地;既有平房、樓房又有街面房、出租房;既有合法產(chǎn)權房屋又有違章建筑，形成了紛繁復雜的土地、房屋關系。此外，還存在著村民、集體、(開發(fā)商)、政府以及全社會的利益協(xié)調問題，存在著村民的眼前利益和長遠利益等統(tǒng)籌問題，存在著住戶回遷、房屋評估定價，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作環(huán)節(jié)的公平公正問題。
2、各類成分人員利益分配界限理清困難。城市化推進過程，實質上是農(nóng)民發(fā)財致富的過程，但對哪些人可以全額享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相對復雜性。如村中的居民、掛靠戶、房屋買入賣出戶、戶口遷出戶、就學就業(yè)轉居民戶、房改政策享受戶、無房戶、多房戶等，政策確定具有一定難度。
三、改造操作層面的問題：
1、黨員、干部在思想認識上存在一定的差異。在黨員、干部中一定程度地存在著三種思想。一是怕失敗思想，認為新江路拆遷了三年多了，還沒有最后完成，城中村不一定能搞得成。我們如果啟動了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻煩思想。認為，近千戶人家，房屋密度又這樣高，現(xiàn)狀又這樣復雜，要做好這一件事，要破解多少麻煩事，信心不足。三是簡單化思想。對工作艱巨性認識不足，對城中村改造想象得過于簡單。
2、改造建設成本高昂影響財務平衡。長期來，由于土地規(guī)劃滯后，以宅基地為基礎所形成的用地布局雜亂無序，土地權屬和使用相對混亂，村民住宅條件差異巨大。又由于規(guī)劃控制過長，違章建筑過多，現(xiàn)有建筑密度大，容積率高，拆遷成本大。另一方面，本村雖有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路兩側所有空閑土地均被其他單位先期占用，城中村改造利益影響巨大。在資金平衡方面，由于土地被征用時地價低，村提留少，全靠貸款保證改造，資金壓力大。由于建筑密度大，回遷安置面積多，可用于銷售的面積少，投資回報小，城中村的改造難度相對較大。如何降低城中村改造的成本，保證合理的投資回報率，保證回遷村民滿意，是城中村改造能否順利推進的最大制約因素。
3、改造經(jīng)驗不足影響公平效益。推進城中村改造是一項十分復雜而又艱巨的工作，涉及各級政府、部門之間的工作協(xié)調和城中村住戶間巨大經(jīng)濟利益的平衡，政策性強，操作要求高，工作量大，情況復雜。由于缺乏現(xiàn)成的城中村改造政策體系與推進機制經(jīng)驗，摸著石頭過河，容易出現(xiàn)偏差。
(三)城中村改造的對策與建議
城中村改造在宗漢乃至慈溪才剛剛起步，困難與機遇同時呈現(xiàn)。我們可以從四個“堅持”入手，破解改造難題。一是堅持通過建立完備體制、提高協(xié)同能力，來確保改造的公平效益。二是堅持前瞻性的觀念引導、激發(fā)村民改造積極性，廣泛發(fā)動村民深入?yún)⑴c，來促進“村民自愿”氛圍的形成;三是堅持規(guī)劃先行，促進城中村良性演變，強化政策支持，提高村民經(jīng)濟社會保障，來真正實現(xiàn)“村民得益”的改造目標;四是堅持因地制宜，分塊實施，選擇合理開發(fā)模式，來營造多方共贏的良好局面;
一、統(tǒng)一黨員、干部、村民代表的認識，形成機制，奠定城中村改造的組織保證
1、搶抓機遇、遵循科學、勇于擔當。要認清形勢，樹立信心，明確認識到城中村改造既是挑戰(zhàn)好是機遇。既要有搶抓機遇、勇于擔當?shù)挠職?，也要有科學決策、按規(guī)律辦事的智慧。要徹底破除怕失面子、怕麻煩的思想，從對周塘東村發(fā)展負責的高度認識城中村改造工作，以周塘東村的村民辦實事、為村民謀福利的強烈的責任感和事業(yè)心，來投身于城中村改造工作之中。
2、從組織人事入手，形成機制。村級組織要抓好城中村改造工作的組織領導管理工作，保證黨員、干部、村民代表和相關部門積極配合解決城中村問題。組建一套專門班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學、完整的改造規(guī)劃。同時制定城中村改造教育培訓計劃，對城中村村干部、黨員、村民代表，進行城市化知識專題培訓;對普通村民進行通識培訓，提高他們的認識水平和城市化意識。
3、協(xié)同配合，構建高效推進機制。城中村改造是一項十分艱巨的工作，，涉及經(jīng)濟體制改革、國土資源管理、戶籍管理、街道村組織、勞動就業(yè)和社會保障等各個領域。政府在城中村改造中，做好領導和服務，為每個城中村設計好未來遠景，做好指導、規(guī)劃、宣傳、聯(lián)系等工作，讓城中村改造成為一種在政府指導下的村民自治建設行為。改造過程成為在街道的統(tǒng)一領導和精心組織下，協(xié)同配合，高效推進的行為。同時強化各環(huán)節(jié)的監(jiān)督和制約，確保改造的公平效益。
二、觀念引導、激發(fā)村民積極參與
1、做好居住理念、生活環(huán)境、經(jīng)濟效益、政策發(fā)展四方面的引導。一是從居住理念上引導。建設多高層公寓、走向集聚居住，是對農(nóng)民延續(xù)數(shù)千年傳統(tǒng)生活方式的全面革新。針對部分農(nóng)民尤其是一些老人喜歡“上要有天、下要有地”的單家獨院居住方式的現(xiàn)狀。要做好前瞻性的引導和教育，全面宣傳現(xiàn)代居住理念，讓村民思想意識得到根本的轉變。根據(jù)實際，分析當前形勢，讓老百姓認識到，新江路北延完成后，當前大規(guī)模拆遷已不太可能，群眾要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是從環(huán)境上引導。實施城中村改造，可以從根本上改變“只見新房不見新村”的現(xiàn)狀，徹底整治農(nóng)村“臟、亂、差”環(huán)境，杜絕農(nóng)民濫建出租房導致社會治安惡化的現(xiàn)狀。三是從經(jīng)濟上引導。通過算經(jīng)濟帳，讓村民感覺到城中村改造是為村民謀福利的大事，認識到通過城中村改造，村民經(jīng)濟收入將持續(xù)穩(wěn)定增長，集體經(jīng)濟也將得到快速增長，村民的保障將更加完備。四是從政策發(fā)展上引導。本著群眾得益的原則，進一步創(chuàng)新相關政策，強化推進城中村改造的政策導向。以馬家路村城中村改造拆遷安置方案為藍本，創(chuàng)新思路，在街道指導下進一步完善方案，最大限度地保證公正公平。
2、鼓勵村民積極參與，讓城中村改造成為一種在街道指導下，由村為主體的村民自治建設行為?？v觀各地的經(jīng)驗可以發(fā)現(xiàn)，充分尊重民意是做好城中村改造一條不變的規(guī)律。城中村改造，我們應當充分發(fā)揮村民代表、黨員、回村大學生、社會賢達、企業(yè)主等引領作用，充分發(fā)揮村民的自治作用。在具體操作中，首先，要全面推行改造前的調查、訪談、聽證制度，讓村民充分表達意愿。其次，要集思廣益，根據(jù)城市規(guī)劃和確定的用地性質，討論明確開發(fā)強度和分配方案。讓廣大村民清楚，為什么確定這樣一個用地性質和容積率，將來自己的居住條件和居住環(huán)境將會是一個什么樣的狀態(tài)。再次，要幫助農(nóng)民算好經(jīng)濟帳，讓村民明白，容積率既定，地塊面積既定，房子就只能蓋這么多，如果大家所要的拆遷補償過高，可能就無法做到收支平衡，無法實施開發(fā)建設，自己的居住環(huán)境也就沒法改變的道理。另外，城中村的改造成為村民自治行為后，對那些不愿拆遷、妨礙拆遷的村民形成為村民“千夫所指”的態(tài)勢，讓改造成為民眾自發(fā)的行為，解開強制拆遷這一瓶頸。
三、規(guī)劃先行，強化政策保障
1、嚴格規(guī)劃控制，引導城中村良性演變。嚴格規(guī)劃控制，控制城中村現(xiàn)有的規(guī)模，不再審批新的宅基地。重點控制用地性質和控制主干道兩側重要建筑，嚴禁非法建設永久性建筑物。
2、高起點編制城市規(guī)劃，做到控制性規(guī)劃全覆蓋。為杜絕“城中村”的再度形成，規(guī)劃應充分考慮城市功能、基礎設施的發(fā)展水平及城市容量的適度控制標準，確定城市基礎設施布局和建設開發(fā)時序，在宏觀層次上發(fā)揮對城市未來整體地價、房價的引領作用。優(yōu)先做出控制性詳細規(guī)劃，確定用地性質、建筑密度、容積率等規(guī)劃控制要求，形成規(guī)劃圖則和文本，為改造提供科學規(guī)范的依據(jù)。
3、要注重提升建設的質量和品位，提高規(guī)劃、設計、建筑水平。根據(jù)“城中村”周邊城市功能類型進行個性化設計，根據(jù)本村緊臨滸山核心城區(qū)，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋掙取租金，村民存在著擔心拆除房屋后無收入來源等現(xiàn)狀，制訂個性化的改造方案。在開發(fā)中適當增加路網(wǎng)密度，以增加商鋪比例，使村民有新的收入來源，解除其后顧之憂。同時，以街道為單位，建立家庭工業(yè)集聚區(qū)，安置家庭作坊，保證村民收入。
4、完善和落實各項保障措施?！耙匀藶楸尽笔强茖W發(fā)展觀的核心;時刻關心群眾生產(chǎn)生活，是我們一切工作的出發(fā)點和落腳點。我們要在城中村改造中，切實解決好群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。首先推行農(nóng)村經(jīng)濟合作社股份制改造，保留村民在集體經(jīng)濟組織中的分配權，解除農(nóng)民城中村改造的后顧之憂。在此基礎上，要完善和落實經(jīng)濟政策保障措施，推進農(nóng)民“四金”化發(fā)展。一是全力打造“薪金農(nóng)民”，保障民計民生。逐步完善勞動保障服務中心的硬件建設，發(fā)揮培訓和就業(yè)指導功能，利用城中村改造契機，實現(xiàn)(土地流轉與)就業(yè)安置同步進行，最大程度解決農(nóng)民失地后的安置問題。二是全力打造“保障金農(nóng)民”，完成失地農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)保等社會保障工作;三是全力打造“租金農(nóng)民”，要精心做好商業(yè)設施的規(guī)劃和招商選商工作;四是全力打造“股金農(nóng)民”，要引導廣大農(nóng)民積極走強強聯(lián)合之路，組建新型經(jīng)濟實體。
四、因地制宜，選擇合理開發(fā)模式。
開發(fā)模式的選擇，直接關系到城中村改造的成敗。
1、開發(fā)模式分析。各地采取了不同的拆遷安置和開發(fā)建設模式，歸納起來主要有三種：一是村集體以城中村改造的名義自行組織開發(fā)建設。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出來的富余土地用作開發(fā)。這種模式既有利于調動村集體和村民城中村改造的積極性，也基本符合國家的土地和住房政策，但由于經(jīng)驗和眼界的問題，開發(fā)建設水平可能較低。同時，由于拆遷改造需要比較多的資本，必須由政府大力支持。二是由開發(fā)企業(yè)獨資或者由開發(fā)企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合資合作進行城中村改造。開發(fā)企業(yè)通過毛地招拍掛拍獲得土地開發(fā)權，在村集體的幫助下與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開發(fā)的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他向社會出售。這種模式下，一般的開發(fā)企業(yè)急于回收拆遷安置成本，往往強調將拆遷安置和開發(fā)建設控制在比較短的周期內，為避免在房地產(chǎn)市場相對低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。三是名義上由土地儲備機構實施拆遷，實際由土地儲備機構委托開發(fā)企業(yè)墊資拆遷，開發(fā)企業(yè)、土地儲備機構和被拆遷人簽訂拆遷補償安置三方協(xié)議，形成凈地后通過招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開發(fā)企業(yè)墊付的資金，獲得土地使用權的新開發(fā)企業(yè)自行組織開發(fā)建設。此種模式，由于環(huán)節(jié)眾多，極易出現(xiàn)合同糾紛。
