公租房管理措施
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公租房管理措施范文第1篇
2010年6月12日住房和城鄉(xiāng)建設部等七部委聯(lián)合《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，《意見》中明確指出：“公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，公共租賃住房主要滿足基本居住需求。”可見國家對住房保障主導措施已逐步轉向公租房，各省市政府也相繼制定出臺了符合當地情況的公租房政策。
1 如何選擇公租房的管理人
隨著公租房政策的推進，各級城市的公租房也開始涌現(xiàn)，隨之而來的是公租房的管理問題就呈現(xiàn)在政府尤其是房地產管理部門面前，公租房由誰來管理？怎么管理？
公租房是解決中低收入住房困難的家庭保障性住房，它的經濟定位集中在公益性和非盈利上面，政府的相關部門負責房屋建設和管理，這是世界其他各國解決住房問題經常用的方法，此模式能夠使政府部門更好的掌控公租房供應的數量和質量。但它也存在政府投入大的問題，僅靠政府力量建公租房，規(guī)模和資金上都受限制，要想持續(xù)長期地解決中低收入的家庭住房問題，政府應該逐漸地從主體供應地位，轉向主導市場供應，大量吸引市場投資和多種籌集方式。有龐大的數量的人群需求公租房的保障，公租房使用后日常運營和房屋維修的費用也是非常巨大的，面對各地住房的保障機構普遍存在人員緊缺的事實，巨大的工作量會加大政府管理的負荷并影響執(zhí)行效率。
根據一些國外解決中低收入的住房問題和公共住房的建設管理的先進經驗，還有國內一些城市對住房保障的探索，筆者認為，不要重走供給計劃性租賃住房的老路，建立政策支持的市場化、市場化的專業(yè)管理機構――公租房管理公司，使它成為接軌市場和執(zhí)行政策的主要載體。公租房管理公司既可以和在市場上具有較好聲譽的房地產中介商合作，也可以由政府出資組建獨立的房地產租賃業(yè)務服務商，通過市場化的運作包攬政策監(jiān)督、存量房源整合、管理維修、租金核算等一系列服務，公租房管理公司必須在政府的指導下面向中低收入家庭進行房屋租賃業(yè)務，實現(xiàn)其保本微利的目標。
2 公租房市場化管理的優(yōu)勢
公租房管理公司是連接政府和市場的紐帶，可以充分挖掘市場潛力，靈活運用市場管理手段，解決中低收入家庭的住房困難，實現(xiàn)政策保障的目標。
2.1 從政府方面考慮
2.1.1 挖掘整合住房資源。據有關部門調查顯示，目前空置的住房數量很大，一些毛胚房很多年都空置著，造成供不應求的原因是租賃市場不規(guī)范，很多業(yè)主不缺錢用而不愿費時費力進行房屋整修管理，就讓其空置。如果政府出面長期承租這些空置住房，委托公租房管理公司統(tǒng)一管理，把很多空置住房吸收到政府的公租房供給體系中，可以擴大房源數量，并實現(xiàn)城市多點定居房源儲備。
2.1.2 減少政府的建設投資。把私人空置住房納入公租房管理體，可以充分利用現(xiàn)有房源，大大縮減政府投資建設公租房的規(guī)模，只需要投入房屋維修費、運營管理費和租金補貼。從而在滿足需求的前提下極大的減輕政府財政壓力，對于政府以及整個社會都可以最大程度地減少資源浪費。
2.1.3 調節(jié)市場租賃供給。當經過一段時間的發(fā)展，公租房管理公司的房源規(guī)模和比例在整個住房租賃市場中都有一定影響時，政府可以發(fā)揮公租房管理公司“房屋銀行”的作用，在市場租金過高時指導其加大供給或補貼力度來調節(jié)均衡價格。
2.2 從租戶方面考慮
2.2.1 滿足區(qū)位多元化需求。面對眾多租戶，其需求也是有一定差異的，按租戶申請的意愿，管理公司可通過房源儲備在全市范圍內調配房源滿足其個體需求，如果是集中建設的房屋，則較難協(xié)調租戶所在區(qū)域的需求。管理公司還可租戶需求數據積累，在需求密集地域提供較多的房源，盡量滿足保障人群的區(qū)位多元化需求。
2.2.2 提高租賃者居住質量。集中建設公租房租金可以低一些，但區(qū)位選址往往遠離市區(qū)，交通不方便，通勤成本較大，眾多的困難群體的集中居住可能產生貧民窟等社會問題；而公租房管理公司可選房源多為市區(qū)交通和生活設施配套較為完善的小戶型，能夠滿足租戶的舒適性需求。
2.2.3 承擔穩(wěn)定低廉租契約。公租房管理公司作為擁有政府信用的房地產租賃服務商，可以給予符合政策時限的穩(wěn)定長期租約，同時根據承租者的條件設定合理租金和補貼水平，從而承租者可在穩(wěn)定低廉租約下實現(xiàn)居住需求。
2.3 從房源供給者考慮
2.3.1 減少空置率。當房屋的租賃委托給有政府信用的租賃服務商時，空置風險將由公租房管理公司承擔，精力的節(jié)省和風險的轉移對房主有很大的吸引力。
2.3.2 獲得穩(wěn)定收益。信息不對稱下的甄別成本和日常管理的成本，使出租房屋的收益不確定性增加，而公租房管理公司的長期合約和按年轉賬使得出租方的權益得到合理保障，并能收獲穩(wěn)定的收益。
2.3.3 享受稅收優(yōu)惠。在政策的扶持下，委托給公租房管理公司租賃的房屋可以憑借合同獲得租房稅收減免等優(yōu)惠政策，相對于市場化租賃可以帶給出租方更多的利益激勵，從而更大程度地調動起房屋供應者與公租房管理公司合作的積極性。
3 公租房管理公司運行模式的思路
通過分析可以看到：公租房管理公司在管理上可以發(fā)揮靈活有效的作用，能通過市場化手段盤活存量市場，吸收社會力量實現(xiàn)政策目標，因此成立公租房管理公司具有較強的政策意義和現(xiàn)實必要性。下面從四個方面闡述具體設計思路。
3.1 收購房源。公租房管理公司在政府的支持下，進行統(tǒng)籌管理加盟的私房，與房主契約簽訂不少于5年，價格與市場上同類住房的長期租賃的相同，當年的租金在每年年初支付給房主。把空閑私房吸收到公租房管理范圍，經過一定時期的發(fā)展，形成多點居住的公租房房源。
3.2 公布信息。主要是在互聯(lián)網上建立公租房服務信息平臺，將籌集到的房源統(tǒng)一在信息平臺備案，房源信息，供符合條件的租戶選擇。各轄區(qū)房源優(yōu)先供應本轄區(qū)范圍內的申請者，多余房源向有承租意向的申請者配租。轄區(qū)之間的房源調配由公租房管理公司統(tǒng)籌把握。
3.3 運營管理。公租房的運營成本包括：支付給房主的租金、裝修和維護費用、配租過程中的花費等等。收入包括：承租戶按政策繳納的租金、政府支付租金差價和管理費用，公租房管理公司通過市場租金的長短期差額和政府支付的管理費用覆蓋成本，實現(xiàn)保本微利目標。
3.4 退出保障。公租房要有完善的退出機制，才能保障真正的困難群體的需求。通過公租房信息網絡管理公司可以掌握租戶全部的信息，每年或兩年都進行信息一次評估，確定是否停止配租。若是租戶在不符合政策條件后仍拒絕退出公租房，管理公司則按照市場價格收取租金，以市場化方式提供房屋租賃服務，間接實現(xiàn)不符合條件者的實質退出。
參考文獻：
[1]王春敏公租房制度的現(xiàn)實選擇與理想路徑[J] 中國房地產 2010 1；
公租房管理措施范文第2篇
重慶作為直轄市，是全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，集大城市、大農村、大庫區(qū)、大山區(qū)和民族地區(qū)為一體。一直以來，全市危舊房屋多，住房困難群體多，零散就業(yè)農民工多，僅靠市場無法完全解決中低收入群眾的住房問題。
如何讓城鄉(xiāng)老百姓都有房子住，實現(xiàn)居者有其屋?重慶市委、市政府提出建立市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系。公租房的規(guī)劃、融資、管理、運營等等都是全新的課題。
“雙軌制”規(guī)劃
2011年1月中旬，時逢重慶“兩會”，重慶市公共租賃房管理局副局長唐華麗事務繁忙，但他仍抽空向《環(huán)球財經》詳細闡述了目前重慶公租房建設情況。
唐華麗介紹，按照“雙軌制”規(guī)劃，30％～40％的中低收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障；60％～70％的中高收入群體由市場提供的商品房解決，并對高端商品房和投機性炒房采取相應的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實現(xiàn)住房保障全覆蓋。
對于近期引起關注的重慶房產稅試點，他告訴記者：“房產稅將對高端商品房征稅，并以‘高’補‘低’，收到的稅用于建設重慶公租房。”
作為“雙軌制”住房體系中最為關鍵的一環(huán)，重慶的公租房率在全國率先推出。
國家統(tǒng)計局重慶調查總隊首先對主城區(qū)居民住房情況進行1％的入戶抽樣調查，租房居住的家庭約為22％。重慶兩江新區(qū)將在戶籍制度和住房保障等方面破題，未來10年，預計有100余萬產業(yè)工人轉化為新區(qū)市民。因此，全市平均按照15％的比例計算租賃住房需求量。
2015年重慶全市常住人口家庭戶數為1000.67萬戶，計算得出全市租賃住房需求總量約150.10萬套，減去近年來通過廉租住房等方式已保障的52.29萬戶，全市公共租賃住房需求量約為97.81萬戶。按戶均2.5人計算，約達240多萬人。
“我們要把更多沒有房、買不起房的人納入保障范疇。”唐華麗對記者說。
三年建80萬套公租房
重慶計劃從2010年起，三年建設4000萬平方米公租房，其中主城區(qū)完成3000萬平方米，區(qū)縣完成1000萬平方米。“這較原計劃提前了五年。三年建成后的80萬套公租房，可解決240多萬人的住房困難問題?！碧迫A麗說。
《重慶公租房管理實施細則》日前正式出臺，規(guī)定允許3人合租公租房。
細則新增了多人合租方式，不過合租人均需符合申請條件，且人數不超過3人?！霸试S多人合租是為了減輕承租人的經濟負擔。不超過3人，是為了防止租賃后成為集體宿舍不利于小區(qū)管理?！敝貞c市國土房管局相關負責人介紹說，多人合租的可確定1人為申請人，其他人為共同申請人。
收入限制標準與之前在網上公示的內容未作改變：單身人士月收入2000元以下，2人家庭月收入3000元以下，超過2人的家庭人均月收入不高于1500元。月收入不僅包括工資，而且還將計算薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補貼、養(yǎng)老金、其他勞動所得及財產性收入。
細則規(guī)定，公租房租金按建筑面積計算，承租人應按月交納租金，交納日期為每月20日前。租金收入專項用于償還公租房貸款利息和公租房的維護。
如果承租者出現(xiàn)拖欠租金，從逾期之日起，承租人將每日按應付金額的萬分之五支付違約金。此外，對承租人拖欠租金和其他費用的，還可按租賃合同約定通報其所在單位或市住房公積金管理中心，從其工資收入或住房公積金賬戶中直接劃扣。
此外，承租人應當每兩年向市公租房管理局申報住房、收入情況，未按規(guī)定申報的，視為放棄租賃住房，合同終止。
“我們今后將根據經濟發(fā)展水平、人均可支配收入、物價指數等因素的變化定期調整收入限制標準，進一步擴大保障覆蓋面?！碧迫A麗說。
到“十二五”期末，重慶全市力爭通過公租房、各類棚戶區(qū)改造和安置房建設，解決占城鎮(zhèn)人口30％～40％的中低收入群眾住房困難問題。到“十三五”期末，將保障覆蓋面提高到50％左右。
在重慶兩江新區(qū)龍興工業(yè)園內，記者看到公租房小區(qū)展廳和樣板間，小區(qū)配套完備，有醫(yī)院、學校、社區(qū)廣場、商業(yè)廣場等。兩江新區(qū)規(guī)劃建設公租房1000萬平方米，占重慶全市區(qū)總量的三分之一，年內開工建設面積有400萬平方米。
公租房“不差錢”
重慶市公租房建設的提速，在重慶理工大學教授邱冬陽看來，是重慶產業(yè)發(fā)展、戶籍改革以及城市化的需求。
以全市建公租房面積最大的兩江新區(qū)為例。該新區(qū)是我國內陸地區(qū)惟一的國家級開發(fā)開放新區(qū)，將打造重要的先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)基地，以及長江上游地區(qū)的金融中心和創(chuàng)新中心。
兩江新區(qū)將發(fā)展戰(zhàn)略性新興產業(yè)，空間布局初步確定為“一心四帶”，即：金融商務中心、都市功能產業(yè)帶、高新技術產業(yè)帶、物流加工產業(yè)帶和先進制造產業(yè)帶。布局“6+3”核心產業(yè)體系，六大工業(yè)，包括以轎車和新能源汽車為主導的汽車產業(yè)，以軌道交通和電力裝備為主導的裝備產業(yè)，以電腦整機及信息家電為主導的電子信息產業(yè)，以生物制藥和醫(yī)療器械為主導的生物醫(yī)藥產業(yè)，以碳纖維及高溫超導材料為主導的新材料產業(yè)，以節(jié)能產品和環(huán)保設備為主導的節(jié)能環(huán)保產業(yè)。
三大服務業(yè)包括以創(chuàng)新金融為主的金融業(yè)，以會展物流為主的商貿業(yè)，以資訊研發(fā)為主的信息業(yè)。這些產業(yè)帶將會聚集數以萬計的勞動力。
重慶的戶籍制度改革在未來幾年也將促使大量人口集聚到城市。按照目標，到2020年，將累計使1000萬農村居民轉戶進城，從而使全市的城市化率由現(xiàn)在的29％，提高到60％以上。這些都需要政府提供大量的住房保障。
據公租房管理局估算，重慶4000萬平方米公租房建設，除了土地，全部建設資金需1000億元左右。重慶公租房建設全部由政府出資，政府劃拔土地，減免相應稅金，由國有城投、土地兩大集團興建。
千億元的資金地方財政能夠承擔嗎?“重慶公租房建設不差錢?！碧迫A麗介紹說，公租房建設所需的1000億元資金，以3：7的比例，由財政出資300億元，融資貸款700億元。其中，財政出資包括中央專項資金30億元和各級財政的支出。
另外700億元則通過市場渠道融資。一方面，公租房有10％配套商業(yè)住宅，4000萬平方米規(guī)劃有400萬平方米的商業(yè)住宅?！斑@也是借鑒了新加坡和香港的公租房制度，我們測算下來，可籌集400億元左右資金?！碧迫A麗稱。
根據《重慶市公租房管理暫行辦法》，公租房采取租售并舉的方式，承租人在租期滿5年后可以申請購買。4000萬平方米賣10％的話，就可以回收資金約100余億元。剩下的200億元則通過銀行貸款。
記者獲悉，有關商業(yè)銀行為重慶公租房項目提供了貸款利率下浮10％的優(yōu)惠，以及3到5年的還款寬限期。整個公租房還本付息期限為10年，總利息計100億元。即10年需還本付息300多億元，一年30多億元。
唐華麗表示，本息將通過租金來償還，“4000萬平方米的公租房，按每平方12元計，預計每年收取租金43多億元。還本付息后，還有10多億元余額。目前重慶正與幾家基金公司合作制定方案，擬以200多個億的租金為基礎，將公租房運營管理部分申請上市。所以，公租房投入和運營的資金是平衡的?！?/p>
保證公租房可持續(xù)性
重慶2010年開工公租房1300萬平方米，預計2011年2月完工1000萬平方米，并將在2月份、9月份分兩批通過搖號的方式出租給居民，預計有40萬人入住。2011年則計劃開工1350萬平方米。
如何保證公租房的持續(xù)性，整個體系如何深入運營，政府能否實現(xiàn)對住房保障的承諾，還有更多的問題考驗著重慶這場公租房試驗。
根據重慶的規(guī)劃，主城區(qū)的公租房共21個點，分布于主城內外環(huán)高速500平方公里范圍，遠郊區(qū)縣則布局于萬州、涪陵、永川、江津、合川、黔江六個區(qū)域性中心城市。
公租房管理措施范文第3篇
香港特別行政區(qū)，1104平方公里，18個行政區(qū)域，約706萬人口，公共租住房屋(以下簡稱“公租房”)約67.98萬套。香港公租房，包括租置計劃屋、居屋、可租可買計劃和重建置業(yè)計劃屋苑內的公共租住房屋單位。
香港政府根據1973年4月1日頒布并實施的《香港房屋條例》(第283章)成立了專門的法定機構一香港房屋委員會(以下簡稱“房委會”)。截止2010年9月30日，全港約201萬人租住公屋，占到全港人數的三分之一。香港自實行公租房制度以來，在提高全港人民生活水平、促進經濟繁榮、維持社會穩(wěn)定等方面做出了積極的貢獻。
基本類型及申請資格
全港公屋主要分布在四個區(qū)域內，分別為市區(qū)(包括港島及九龍)，擴展市區(qū)(包括東涌、沙田、馬鞍山、將軍澳、荃灣、葵涌及青衣)，新界(包括天水圍、大埔、粉嶺、上水、屯門及元朗)和離島(不包括東涌)。房委會設有公屋輪候冊，以便為符合資格的申請人提供公租房，輪候冊可于各屋辦事處、分區(qū)租約事務管理處、深水房屋事務詢問處、房屋署公屋申請分組及各區(qū)民政事務處免費索取。申請人根據自己的實際情況填寫公屋輪候冊，房屋署對所有符合資格的公屋申請者依先后順序進行登記，并將嚴格依照輪候冊上的申請書編號及申請人所選擇的地區(qū)，依次辦理審查及配房手續(xù)。所有申請者必須通過公屋輪候才能獲得公屋配置。房委會根據申請人不同，將公租房計劃分成四種類型。
一般家庭申請計劃
這種申請計劃主要是以家庭為單位，向房委會提交申請。申請人在填寫公屋輪候冊時，必須滿足下列基本條件：申請者必須是年滿18周歲，其家庭成員擁有在港永久居住權；18周歲以下的必須與其合法監(jiān)護人一起申請；滿足一定的收入條件；其他恃殊情況。
高齡人士申請計劃
房屋署為了照顧高齡人士，推出了多種優(yōu)先配屋計劃，以縮短高齡人士的公屋輪候時間。這種計劃主要針對年齡在60周歲以上的人群，包括三項具體計劃。
“高齡單身人士”優(yōu)先配屋計劃。這類申請者必須年滿58周歲、配屋時必須年滿60周歲；在港居住滿7年且現(xiàn)仍在港居??；滿足一定的收入條件；符合一般家庭申請公屋的資格條件。
“共享頤年”優(yōu)先配屋計劃。要求兩位或以上的高齡人士。若同意共住一個公屋單位，即可申請；無親屬關系的成員，須于申請表內一同簽署或蓋章；申請者必須年滿58周歲、配屋時必須年滿60周歲；滿足一定的收入條件；符合一般家庭申請公屋的資格條件。
“天倫樂”優(yōu)先配屋計劃。這個計劃讓年青家庭與最少一名年長父／母或受其供養(yǎng)的年老親屬申請，自行選擇共住一處或分別人住兩個就近的公租屋。如果選擇與年長公母或供養(yǎng)的年老親屬，則申請家庭最少有兩名成員，其中必須包括最少一名年長父／母或受供養(yǎng)的年老親屬；申請登記時，該年長父／母或受供養(yǎng)的年老親屬必須年滿60歲，并且愿意與較年輕的成員同住；符合一般家庭申請公屋的資格條件。如果選擇就近人住二個公租屋，則申請家庭必須為核心家庭，連同最少一名年長父／母或受供養(yǎng)的年老親屬；申請登記時，該年長父／母或受供養(yǎng)的年老親屬必須年滿60歲；符合一般家庭申請公屋的資格條件。
非長者一人申請者計劃
房屋署根據申請者情況，每年都會為非長者(通常是指58周歲以下的申請者)一人申請者計劃提供1000至2000個或是每年輪候冊配屋計劃的10％左右的公屋配額。申請者根據設定的積分多少獲得配置公租屋的優(yōu)先次序。18歲的申請者將獲得零分、19的會得三分、20歲的會得六分；如此類推，每年遞增三分，直至57歲。申請人如居于租住公屋(包括由房屋協(xié)會營運的租住房屋)，將會被扣減30分。只要滿足子一定的收入條件；符合一般家庭申請公屋的資格條件都可以申請這一計劃。
特快公屋編配計劃
房屋署為了加快出租一些受歡迎程度較低的公屋，從而減低公屋的空置率，會向所有目標申請人發(fā)出邀請信，包括尚未獲核實人住公屋資格的人士，提供提早入住公屋機會給公屋輪候人士。只要申請者持有效的公屋輪候冊申請書，須符合輪候冊七年居港年期的規(guī)定都可以成為這一計劃的受益人。
由于市區(qū)沒有足夠的公屋供所有輪候冊申請人，申請人只可從其余三個非市區(qū)的地區(qū)中選擇一區(qū)作為將來編配公屋的地區(qū)。不過，符合申請“高齡單身人士”、“共享頤年”及“天倫樂”(適用于與長者同住一單位)這三個優(yōu)先配屋計劃的人士則可選擇任何一區(qū)的公屋。
香港公租房的管理
房委會是香港公租房管理的法定機構，其主要職責是要與其他和房屋有關的公私機構保持聯(lián)系，就有關房屋的事宜向行政長官提供建議和意見；自行規(guī)劃、興建、重建、管理、保養(yǎng)和改善租住的屋、中轉房屋、臨時收容中心、非住宅大廈或建筑物，以及這些地方的附屬設施；推行租金津貼及置業(yè)貸款計劃；以政府人身份清拆土地上的搭建物、防止或管制亂建寮屋、策劃和統(tǒng)籌改善寮屋區(qū)的工作等。通常來說，分配公租房、設定租金、衡量申請者收入條件在整個公租房管理中是最為重要的幾個內容。
香港公租房通常以小戶型為主，據2010年3月底統(tǒng)計數據顯示：室內面積在20平米以下的公租屋占到總公租屋的12.7％，20.0-29.9平米約為21.8％，30.0-39.9平米約為46.5％，40平米以上約為19.1％。為了利用有限的資源，房屋署在編配公屋時一般都會設定相應的標準，例如“新和諧式公屋”的室內面積約22平方米可配給二或三人家庭、室內面積約30平方米可配給三或四人家庭等。房屋署會依據編配租住公屋的供求情況靈活安排公屋編配。
租金厘定是房委會的重要工作職責，過高或過低的租金水平都不利于公租房健康有序的發(fā)展，因此，房委會要根據市場變化和經濟發(fā)展狀況進行科學測算，合理設定公租房租金的價格，以滿足廣大申請者的需要。如表一所示。
衡量公屋申請者資格的重要標志是其收入條件，房委會對申請者收入進行了嚴格的限定，以保證公租房申請的公平性。單身人士及一般家庭人息及總資產凈值限額如表二所示。
為了保證政策的公平性，適應不同的人群，房委會還專門設定了“無親屬之高齡人士人息及總資
產凈值限額”，如表三所示。
房委會通過一系列的政策和措施盡可能地保證公租房申請的公平性及高效率，以實現(xiàn)政府的政治、經濟、社會目標。
借鑒意義
為了解決中低收人家庭住房難題，國家相繼出臺了諸如經濟適用房、兩限房、廉租房、政策性租賃房等政策性住房措施。
經濟適用房、兩限房在公眾的質疑聲中前進，政府和老百姓將目光集中在廉租房上，廣州、深圳、北京、上海、常州、重慶等地紛紛試水廉租房制度。2010年6月12日，由住房和城鄉(xiāng)建設部等七部委聯(lián)合制定的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》正式，要求加快發(fā)展公共租賃住房，推動保障性安居工程建設，以適應群眾基本住房需求。廉租房也被視為破解住房難題的最好出路。
正如重慶市長黃奇帆在2010年7月29日“重慶公共租賃房管理局”授牌儀式上所說：重慶的公租房不要太聰明，只需要簡簡單單學習香港的經驗。香港公租房經歷的近60年的發(fā)展，無論是在政策制定、公租房規(guī)劃，還是在管理、監(jiān)督上都有較為成熟的經驗和作法。
1 政府有序開展公租房建設，對公租房擁有所有權。香港房委會通過財政預算規(guī)劃、建設公租房，房委會每年都會申請大筆資金進行公租房建設。2000年至2010年間，全港建造公租房218039套，其中2009／2010年度，全港新建公租房15389套。2010／2011年度，全年預計收入113.74億(主要指租金、其他收入)，支出136.18億，其中78.918億元將用于建筑、改善工程和電腦系統(tǒng)等。
2 資格審查嚴格。房屋署根據公屋輪候冊嚴格審核申請者的資格，對不符合要求的申請者堅決拒絕。在審核上，主要是嚴格審核申請計劃類型、收入及資產規(guī)模，防止欺詐行為。
3 監(jiān)督管理有效。為提高公租屋的有效性，房屋署從2008年11月1日起開始實施每二年一次“家訪”計劃，以核實公租屋使用情況。
4 戶型面積實用。香港公租房的目標之一就是為盡可能多的申請者提供實用的住所。在戶型的設計上，體現(xiàn)實用。如“新和諧式公寓”編配規(guī)定：24平米可供2-3人住戶，44平米可供3～4人住戶，10人及以上可編配84平米公屋等。
5 地段涉及面廣。繁華地段寸土寸金，香港房委會在全港18個區(qū)域均有數量不等的公租屋。如東區(qū)、觀塘、深水、黃大仙、南區(qū)等中心地段，居住人口就達到83.77萬人，占公租屋居住總人口的41.68％。
公租房管理措施范文第4篇
香港特區(qū)政府在住房政策中采取明確的雙軌制，一是市場住房供應體系，二是保障性住房供應體系。對于私營房屋市場政府不予干涉，但行使調控職能。保障性住房分為公屋和居屋，公屋提供給符合條件的申請者租住，相當于內地目前的公租房；居屋供符合條件的申請者購買，相當于內地的經濟適用房，都是面對中低收入市民。
為解決低收入市民的居住問題，1948年民間團體香港房屋協(xié)會成立，協(xié)會通過自己籌款及政府資助，為香港貧民提供了大量住宅，這是公屋建設的雛形。目前，香港公屋制度發(fā)展較為完善，主要有以下特點。
1.成立專門機構負責建設管理。香港房屋委員會(簡稱“房委會”)是香港公屋的建設和管理機構，同時也積極參與居屋建設，委員會屬下有不同的子委員會，分別處理規(guī)劃、建筑、財務等不同領域的事項。社會資本不參與公屋建設，但可以參與居屋建設。
2.加強對公屋建設的土地資金供給。香港公屋和居屋的土地都由政府免費提供，所占土地都不是優(yōu)質地塊。在香港公屋建設啟動之初，主要靠政府撥款，但到1988年，政府注資形式正式退出，香港房委會改為自負盈虧的機構，負責公屋建設運營，政府不再投入資金。
3.多種措施加強公屋的管理運營。因為公屋僅靠租金難以維系運轉，香港實行租售并舉，政府為公屋建設提供貸款資助，房委會按市值出租公屋附屬的商業(yè)設施和非住宅設施。房委會建設的公屋可以作為居屋以市場價的60％～70％出售，資金用于公屋的建設和維護。此外，以商場及停車場為核心物業(yè)的領匯房地產基金也從股市籌措大量資金。通過運用綜合措施，香港公屋資金運作有盈余。
4.公屋區(qū)配套設施比較健全。香港公屋建設所占土地雖然不是優(yōu)質地塊，但交通網絡和配套生活設施等都非常齊備，絕無“城市孤島”現(xiàn)象。
5.公屋租金和居屋售價相對較低。香港公屋租金很低，約為市場價的1/4，居民申請公屋的平均輪候時間為1.9年，公屋租金價格每隔兩年進行相應調整，目前有3成香港人居住公屋。社會資本也可以參與居屋的建設，居屋的建設成本與普通商品房相比減去了土地費用，使得居屋的售價僅為商品房的1/2～1/3。香港保障性住房供應體系解決了占總人口一半的中低收入市民居住問題，同時又是對土地批租制度和高度市場化機制的補充和協(xié)調。
6.通過保障性住房對房地產市場進行調節(jié)。香港運用土地政策和保障性住房政策對房地產市場進行宏觀調控，通過增加公共住房投入抑制房地產市場的暴利行為，在樓市下滑時減少公共住房供應量幫助恢復樓市。亞洲金融風暴使香港樓價下挫，為避免居屋和商品房惡性競爭，香港在2003年無限期停建及停售居屋。
7.切實加強公屋制度保障。為了使得這樣的公共政策真正受惠于低收入階層，香港政府制定了非常嚴格的公屋和居屋申請程序，一旦發(fā)現(xiàn)詐騙，處罰極其嚴厲，不僅有牢獄之災，個人信用也徹底破產。因此多年來，雖然也出現(xiàn)過詐騙案，但概率很低。
8.多種措施鼓勵居民購置住宅。盡管香港公屋資金運作有盈余，仍然推出系列措施鼓勵有條件的居民購置住宅，以減少出租公屋的比例，從而降低持續(xù)大規(guī)模建造公屋所產生的管理和維修負擔。這些措施包括“居者有其屋計劃”、“私人參建居屋計劃”、“租者置其屋計劃”、“自置居所貸款計劃”、“可租可買選擇計劃”、“夾心階層住屋計劃”等。
二、推進我國公租房建設的思考
通過對香港公屋制度的分析，我國內地推進公租房建設要注意以下幾點。
1.應科學規(guī)劃設計公租房建設。為了避免大片公租房集中建設形成“貧民窟”，公租房要堅持集中與分散相結合的原則，結合城市總體發(fā)展進行規(guī)劃建設，修建公租房的土地雖然不是優(yōu)質地塊，但交通網絡應該順暢，配套也要完備。在規(guī)劃中，應分析城市各個地區(qū)的住房需求數量，尤其是各地工業(yè)園區(qū)企業(yè)職工對公租房的需求情況，科學規(guī)劃公租房建設，使之能夠形成穩(wěn)定的商業(yè)物業(yè)收入。在規(guī)劃中，應針對保障對象的不同，公租房的建設裝修檔次、租金標準要形成合理梯度，并能夠實現(xiàn)就近配租，避免形成交通壓力。
2.利用公積金貸款建設公租房。資金來源是公租房建設的主要困難。為探索更多資金渠道，今年8月5日，住房和城鄉(xiāng)建設部公布了我國第一批28個城市作為公積金貸款支持保障性住房建設試點城市。目前，我國許多城市公積金資金運用率不高，而且受全國房地產市場影響，未來相當長時間內住房公積金貸款增長可能跟不上公積金繳存余額的增長，全國許多城市資金運用率將會降低。因此，為拓寬公租房建設資金渠道，我國可提取相應比例的公積金沉淀資金用以建設公租房，同時在試點成熟的基礎上，推廣公積金貸款建設公租房，并探索通過直接投資或定向募集等方式，吸引保險資金等參與公租房建設。
公租房管理措施范文第5篇
自2009年住建部將黃石市列為公共租賃住房建設試點城市和國家開發(fā)銀行金融支持保障性住房體系建設試點城市以來（下稱“兩個試點”），該市解放思想、大膽創(chuàng)新，通過積極探索創(chuàng)新型公共租賃房制度將“三改”（城市和國有工礦棚戶區(qū)、城中村、危舊房改造）與保障房體系有機聯(lián)系起來，不斷完善制度設計，有力地推進了住房保障工作。在探索的過程中，黃石市在公共租賃住房的供給、配置、流轉、融資、運行等五項機制中進行了創(chuàng)新，形成了具有鮮明特色的“黃石模式”。
一、黃石市住房保障工作進展
黃石市是中部地區(qū)的老工業(yè)基地和資源枯竭型城市，住房困難居民數量龐大，有各類棚戶區(qū)164片，占地面積達200萬平方米，棚戶區(qū)居民達12萬戶，其中低收入家庭占80%。加之大量“新生代”、“夾心層”、外來務工人員進入城市，更進一步加劇了住房保障的壓力。
壓力逼著黃石對現(xiàn)行保障體系體制進行創(chuàng)新。在借鑒發(fā)達國家和地區(qū)住房保障經驗基礎上，結合本地實際，黃石市整合了全市的保障資源，構建了全新的住房保障制度體系。自2004年實施廉租住房保障以來，黃石市堅持多渠道、多途徑解決中低收入家庭的住房困難。作為“兩個試點”以來，黃石市通過新建（1.3萬套）、改建（0.1萬套）、配建（0.22萬套，在商品房中無償配建5%的公租房，在公租房中配建10%的商品房）、吸納（社會出租房和閑置住房0.1萬套）和轉化（國有直管公房、行政事業(yè)單位和國有企業(yè)住房0.5萬套）等方式籌集各類保障性住房2.22萬套，實施各類棚戶區(qū)改造1萬戶，發(fā)放租賃補貼3.6萬戶、4966萬元。
在黃石最大棚戶區(qū)――十三排，這里占地270畝，居住近萬人，40%的房屋建筑面積不到50平方米。通過國有投融資公司平臺運作，這個最大的棚戶區(qū)居民將全部搬入金廣廈小區(qū)。目前，金廣廈項目貸款6億元已投入建設。金廣廈二期22億元資金也已通過國開行總行審批并獲得授信，正陸續(xù)下?lián)堋?/p>
二、“五個一”的公共租賃住房制度
“黃石模式”創(chuàng)新型的共有產權公共租賃房制度體系，系統(tǒng)完備而龐大。簡言之，其特色可用“五個一”來概括。
1.一個產品歸并，多種渠道籌集
所有保障性住房、政策性住房和符合條件的社會住房統(tǒng)一并為公共租賃房。試點以來，通過新建、改建、配建、吸納和轉化等方式籌集房源。同時，實施各類棚戶區(qū)改造1萬戶。黃石市將全市保障性住房歸并為公共租賃住房，不僅使政策的推行更有效率，而且多渠道籌集整合了公共資源，同時也提高了地方政府在解決住房問題時的主動性和創(chuàng)造性。
2.一個口子保障，覆蓋多類人群
優(yōu)先滿足低收入住房困難家庭的住房問題，對人均月收入680元以下、人均住房面積14平方米以下的家庭實行應保盡保；到2013年，籌集公租房113萬平方米，逐步覆蓋新生代、外來務工人員、城市“夾心層”家庭和其他住房困難群體，保障覆蓋面占總人口的23%；最終實現(xiàn)所有住房困難家庭的全覆蓋。
3.一個平臺匯集，多股力量支撐
堅持政府主導、政策引導與市場運作相結合，由政府出資1.35億元，搭建保障性住房專業(yè)投融資平臺――眾邦城市住房投資有限公司，負責保障性安居工程融資、投資、建設、營運和管理，按照“政府主導、專業(yè)平臺、市場運作、滾動發(fā)展”的機制，帶頭做、做大頭、做托底，引導各類資本參與，轉化國有住房、歸集各類政策資源、吸收社會閑置房，實現(xiàn)多股力量支撐，發(fā)揮聚集效應和放大作用。
4.一個杠桿調節(jié)，促進公平公正
在保障性住房建設和分配中，通過市場機制配置資源。一方面，實行租金市場定、補貼收入定，按照“市場租金、分類補貼、租補分離”的辦法，變暗補為明補；另一方面，按市場價格，采取出讓辦法供應保障房建設用地，變有限產權為全部產權，便于融資、出售。通過市場杠桿，促進保障房建設和分配的公平公正。
5.一個系統(tǒng)管理，固化制度成果
以“簡單、高效、公平、透明”為原則，研發(fā)“外網申請、內網審核、外網公示”的公租房信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)“一網管保障”、“一圖知保障”，固化制度創(chuàng)新成果。黃石作為全國首個保障房電腦智能分配試點城市，預計到2014年底，可以全面運行。這將大大提高保障房的分配效率，而且將更為科學合理。
三、“黃石模式”實施的幾個重點
“黃石模式”在實踐中不斷發(fā)展完善，體系構建已逐漸成型，在實施過程中有幾個方面非常關鍵。
1.健全制度設計
地方政府對住房保障的發(fā)展起著決定性的作用。黃石市政府對住房保障的發(fā)展給予了高度的重視，大力推動了住房保障制度和體系的改革與創(chuàng)新，曾出臺一系列的地方性政策、法規(guī)完善制度建設。
黃石市出臺了《黃石市公共租賃住房制度試點工作方案》，明確界定公共租賃住房制度建設的指導思想、工作目標、基本原則，詳細闡述試點內容和保障措施等。確定公共租賃住房主要籌集渠道，并突出黃石特色，將棚戶區(qū)改造、解決新區(qū)、園區(qū)新就業(yè)人員住房問題作為公共租賃住房建設主渠道和主要載體，制定《關于加快推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的意見》、《黃石市公共租賃住房建設“十二五”規(guī)劃》、《黃石市城市和國有工礦棚戶區(qū)（城中村、舊城）改造規(guī)劃》，全面部署2011-2015年黃石市公租房建設和棚戶區(qū)改造工作。
黃石市完善制度建設相關配套文件，出臺并實施《黃石市公共租賃住房管理暫行辦法》、《黃石市國有住房清理和轉換實施方案》、《黃石市公共租賃住房市場租金指導意見》、《黃石市公共租賃住房租金和補貼管理實施細則》、《黃石市公共租賃住房租賃管理實施細則》、《黃石市商品房項目配建公共租賃房實施細則》、《黃石市保障性住房建設項目審批暫行辦法》、《黃石市關于落實保障性住房相關服務性收費優(yōu)惠政策的通知》等一系列文件，為房源籌集、租金補貼標準制定、租賃補貼管理、房源分配、入住管理、物業(yè)管理等具體工作提供政策依據。
2.落實項目責任
一是實行市領導親自掛點，定期聽取項目進展情況報告，解決項目建設難題。二是明確部門責任，重在解決問題。召開專題會議，將省定目標分解到縣市區(qū)，與大冶市、陽新縣和各城區(qū)（開發(fā)區(qū)）政府簽訂目標責任狀。通報在建的公租房項目進展情況和需要解決的具體問題，明確責任部門和落實時限，變工作布置會為項目建設督辦會。各部門積極為公租房項目建設開設“綠色通道”，梳理、合并流程，項目建設審批時限由原來的274天壓縮到90天。三是強化檢查督辦。將公租房項目建立房產（住房保障）部門和市兩級督辦體系，檢查督辦項目進展。檢查督辦通報既下發(fā)各縣市區(qū)，又直接上報書記、市長，對未按進度完成的縣市區(qū)和項目，嚴格執(zhí)行問責制度。
此外，還從市直各部門抽調優(yōu)秀青年干部對口服務項目建設，將其表現(xiàn)情況作為考核任用的重要依據。目前，2012年21976套（戶）的目標責任已分解到位，其中實物建房19576套（戶），開工12895套（戶），開工率65.87%，公共租賃房項目建設呈現(xiàn)較好態(tài)勢。
3.確保項目質量
在項目實施過程中，建立全程監(jiān)管機制，注重把好配套、設計、招標、材料、質檢“五關”。把好配套關，按照配套齊全、適宜居住、便捷出行、方便就業(yè)等的要求，搞好公共設施配套；把好設計關，對新開工的項目，小區(qū)設計充分考慮綠化率、容積率及公共設施等，戶型設計既控制戶型標準，又注重實用，并進行簡單裝修，力求“簡約而不簡單，戶型不大而功能全”，建成即可入?。话押谜袠岁P，瞄準項目定企業(yè)、瞄準業(yè)績選經理、瞄準目標簽合同，以優(yōu)良的建設和管理團隊打造優(yōu)良的保障房項目；把好材料關，發(fā)揮行業(yè)管理優(yōu)勢和資金充足優(yōu)勢，針對住宅建設質量通病，在合同中明確建筑用材、附屬配件品種規(guī)格，確定鋼筋水泥高標準配比；把好質檢關，嚴格實行合同制、招標制、監(jiān)理制、質量終身責任制，建立項目自檢、項目之間互檢、專家抽檢、監(jiān)理公司全程監(jiān)管、人大代表和保障對象跟蹤監(jiān)督等質量檢查體系。
此外，在項目各標段開展勞動競賽活動，在項目現(xiàn)場張榜公示競賽情況，確保工程質量，防范風險隱患。在該市建設主管部門組織的工程質量抽查抽檢中，公租房項目位居第一，優(yōu)于普通商品房開發(fā)項目。其中有多個項目申報市優(yōu)工程，“金廣廈”項目申報國家“廣廈”獎。
4.重視分配管理
黃石市為確保公共租賃住房分配公平公正，主要采取以下措施：
一是建立“三審兩公示”的審核機制。即對保障對象資格和標準實行社區(qū)、城區(qū)、保障中心（民政部門）三級審核和兩級公示制度。由社區(qū)負責入戶調查，采集第一手資料，負責受理、登記和資料初審，城區(qū)再復審，房產、民政等部門聯(lián)合審批；在街道和住房保障部門進行二級公示。二是完善網絡申報與公開機制。按照“外網申請、內網審核、外網公示”分配模式，堅持個人住房收入（資產）誠信申報的原則，實行網上申請與紙質資料申請同步、相關部門審核與社會監(jiān)督相結合，公開保障對象和房源，公開審批過程與審批結果，公開補貼發(fā)放和房屋配租，公開監(jiān)督與投訴電話，實現(xiàn)新聞媒體、社區(qū)和黃石住宅與房地產網上公示同步，確保公開、公平和公正。
