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房貸調(diào)查報告范文第1篇

關(guān)鍵詞: 景代二村 房屋建筑式樣變遷 調(diào)查

景代二村屬于西雙版納傣族自治州勐海縣勐遮鄉(xiāng)景真村公所的一個自然村,位于勐?？h城以西,距離勐?？h城大約十五千米,在勐海縣城和勐遮鄉(xiāng)政府所在地之間。從氣候上看,景代屬于典型的熱帶雨林區(qū),一年四季氣溫較高,常年氣溫在25℃以上。即使在冬季,也只是偶爾看見老人穿著襪子鞋,一般年輕人都是赤腳拖鞋。植被覆蓋較豐富,可以見到典型的熱帶水果,椰子、木瓜、芭蕉幾乎家家都有,成片的竹林更是隨處可見。從地形上看,景代二村處于一片很開闊的平壩地區(qū),四周的山不高,小的丘陵也不多見。景代二村共有七十二戶人家,三百五十六人,全村人集中居住,和景代一村連在一起,形成較大的住宅區(qū)。家家都是兩層樓的住房,獨立成院,戶戶之間都有水泥路相通,更像是城市中住宅區(qū)的縮影。整個村民都屬于傣族,傣語是村民交流的主要用語。一般四五十歲以下的年輕人和小孩會說普通話,但層次不齊,年青的小伙子及姑娘普通話較好,年歲偏大的村民普通話說得較差一些,老年人則幾乎不懂普通話。村內(nèi)有一所小學,開設(shè)有三年級及五年級共兩個年級班,其余幾個年級班的學生需到距村子不到一公里的曼海村小學就讀。從受教育程度看,整個村民受教育程度較低,具有高中及以上學歷的有四人,這四人中有三人在讀高中,一人在上大學(是附近一帶唯一的一個大學生)。村民信小乘佛教,在入村處有一座小山,山上有一座寺廟,是景代一村、二村的主要宗教活動場所。山上有一座有千年以上歷史的建筑物――景真八角亭,是西雙版納地區(qū)旅游觀光的一個景點。據(jù)村民介紹,近年來,觀光的游客偏少,在我們住村的十幾天,偶見有外國及中國游客來觀光。

在未去傣族村寨以前,就聽說過傣族的竹樓,傣族以竹樓著稱,竹樓是傳統(tǒng)的典型的傣家人居住的房屋。竹樓屬于干欄式建筑,由數(shù)根較粗大的柱子支撐,共兩層。一層不住人,主要用于散放雜物或是用作諸如雞、牛、豬之類的家禽畜棲息的地方。有一樓梯通向二樓,人住在二樓。二樓一般分成兩個部分,一部分是客廳,另一部分是臥室。這兩個部分一般多用衣柜或木板隔開,有兩扇門分別進入臥室,靠里邊的一扇門進入兒子及兒媳的臥室,靠外的一扇門則進入女兒及父母的臥室。臥室一般分成三個小部分,最靠里邊的是兒子的;中間的是父母住的;靠外邊的是女兒及女婿的(傣家規(guī)矩:在女兒出嫁的第一年,女婿要上門居住一年)。但這三個小部分之間一般用布簾或是紋帳相隔,或是什么也沒有,事實上也就是說這三個小部分的臥室是一個相通的大臥室,外人(非親屬)一般不能隨意出入臥室。

當我們進村的第一天,走進我們住的那家主人家的房屋時,感到很是驚訝,房子不是竹樓,一樓已不是散放雜物及家禽棲息的地方,而是用作居住或是客廳。二樓上的小臥室已用磚墻隔開,兩層樓都設(shè)有衛(wèi)生間及淋浴的地方,地面鋪著地板磚,整個房屋無論是從里面或從外面看已是相當豪華,且建筑式樣和漢族房屋建筑式樣基本相似,和竹樓相比無論從結(jié)構(gòu)上還是從安排上都已相去甚遠。主人告訴我們,村子里像他家這種房子樣式的還有四戶,建一座這種房子至少需要十幾萬元。整個村子有七十二戶,只有一戶人家住的是竹樓,有六十六戶人家住的是磚瓦結(jié)構(gòu)的房子,但從結(jié)構(gòu)和安排上與竹樓基本相似。

人類學家B Walter和A Vayda在談到田野調(diào)查中方法論的視角時就強調(diào):研究者在進行田野調(diào)查時,不應(yīng)是在理論的驅(qū)使下進行,而應(yīng)是好奇心使然(Researchers in the field should strive to be curiosity-driven not theory-driven)。在這種方法論的指引下及好奇心的驅(qū)使下,我們產(chǎn)生了這么幾個疑問:

1.村民是如何看待傳統(tǒng)的竹樓與這種新樣式的樓房的?

2.是什么驅(qū)使村民建這種新樣式的樓房?

3.房屋樣式的改變是否會影響民族性?

帶著這些問題,我們對影響房屋建筑式樣改變的因素進行了追尋。

一、影響改變的宏觀因素

(一)經(jīng)濟狀況。景代二村共七十二戶人家,三百五十六人,耕田面積六百畝,主要種植水稻。由于人均占有耕田面積較多,如按畝產(chǎn)水稻三百五十千克計算,村民一年所收的水稻可供村民至少三年的消費,所以村民一般都將所種的稻子一半以上拿到市場上銷售。除種植水稻以外,村民們還種植甘蔗、茶葉、熱帶水果等經(jīng)濟作物以增加收入。但一般村民家庭的主要收入并不源于這些,而是靠外出打工掙錢。主要打工場所在景洪、昆明城市,以及泰國、緬甸等國家,外出務(wù)工人員主要從事燒烤、服裝或賭場服務(wù)等工作。村子里有很多年青姑娘都有賭場工作經(jīng)驗(只是據(jù)提供消息的人說,沒有作人員統(tǒng)計)。根據(jù)調(diào)查,村民一般年人均收入在四五千元。我們所住房屋主人一家四口年收入總計近十萬元人民幣,在村子里算是相當富有的。而村民的整個一年中用于日常生活消費以外的開支卻不是很大。根據(jù)我們的訪談,村民之間及親屬之間逢年過節(jié)一般不送禮,村子里有紅、白事時,一般村民所送的禮金僅幾元錢,或有的根本就不送。所以村民的生活在當代的中國農(nóng)村中算是比較富足的。

(二)自然環(huán)境。景代二村位于熱帶雨林區(qū),植被的覆蓋率高,物種也相當豐富。西雙版納素有“熱帶植物園”之美稱,成片的竹林更是隨處可見,這也使得傣族因竹樓而著名成為可能。近年隨著木竹的大量砍伐,生態(tài)環(huán)境受到了影響,加之當?shù)赜晁呢S沛,故常有泥石流發(fā)生,給人們的生活與生命財產(chǎn)安全帶來隱患。在西雙版納時常發(fā)現(xiàn)公路邊豎著醒目的牌子,上面寫著:下雨天請注意泥石流。這和木竹的大量砍伐多少有著因果聯(lián)系。為了加強生態(tài)環(huán)境的保護,國家相繼出臺了有關(guān)加強生態(tài)保護的法律、法規(guī),作出了禁止濫砍亂伐的規(guī)定。這就從法律法規(guī)上對村民的木竹砍伐作出了限制。村民在建房時如需要大量木竹時,需向當?shù)卣嘘P(guān)部門提出申請,得到許可后,方可砍伐,否則為非法。

(三)媒介及旅游。在進入村子的入口處路旁,有一塊高大的藍色鐵牌豎立,上面寫著:景真手機村。在距村中心不到一公里處的小山丘上建有手機信號發(fā)射臺。隨著村民生活水平的提高,如今家家擁有電視機,一半以上人家裝有固定電話,而擁有手機在村民中已算是平常事。村子的入口處有一座小山,著名的景真八角亭就座落在這個小山上,因其建筑年代久遠,以及建筑樣式獨特,而成為西雙版納州的一個重要旅游景點,時常有游客來此地觀光。這一切表明村民與外界的聯(lián)系是緊密的,傳媒對村民生活的影響是不可回避的。

二、微觀因素對式樣變遷的影響

村民觀念的轉(zhuǎn)變對房屋建筑式樣的改變有著直接的影響。在這一部分中,我們將關(guān)注村民在同外界互動過程中外界對村民的影響,以及村民之間互動過程中的相互影響,而這種影響是造成房屋建筑樣式改變的最直接的主觀因素。

整個村子七十二戶人家,據(jù)我們調(diào)查,每家都有一兩人或更多人在外打工。以我們所在家的主人為例,他在多年前就同廣東人一起做過糧食生意,后因受騙,改做燒烤,先后在昆明、景洪做過幾年,然后轉(zhuǎn)至緬甸的小勐臘賣燒烤,現(xiàn)一直在那兒賣燒烤。因常年做燒烤,手藝也不錯,加之經(jīng)驗與資金的積累,現(xiàn)在的燒烤生意做得比較大。常年一家四口人有三人忙于燒烤生意,一年純收入在十萬元左右,在村子里他們家算是比較富有的家庭之一,也是有一定影響力的家庭。我們在同主人一起閑聊時,問他為什么想建這種更像漢族風格的樓房時,他毫不猶豫地回答我們:以前的那種樓房很不方便。然后他又跟我們談道,他的朋友從昆明、從泰國來到他家玩,就跟他談到應(yīng)該建漢族式的那種房屋,屋里最好還要建洗手間,否則上個廁所要跑很遠,很不方便,尤其是夜間,而且臥室應(yīng)該分開。當我們又問起為什么覺得以前的那種樓房不方便時,開始他猶豫了一下,似乎覺得不方便說,我們也突然間意識到他所說的“不方便”可能是有所指。但是過了一小會兒,他還是給我們舉了一些具體的事例:小孩長大了,一家人還睡在一起很不方便,兒子要找媳婦了,晚上他們有什么悄悄話要說,可是礙于大家在一起就又不好意思說了。還是現(xiàn)在蓋的這種房子好,住著方便。然后他又跟我們談道:以前的那種房子雖然住著不方便,但也有優(yōu)點,例如晚上小孩哭時,老人生病時,大家在一起,有個照應(yīng)。盡管以前的竹樓有其優(yōu)點,但隨著生活的改善,觀念的改變,主人還是覺得現(xiàn)在住的這種樓房更好,而且他在外面見到的也都是這種類型的房子。事實上,主人家的這種房子在村子里不是第一家,在他之前已有兩家,現(xiàn)在村子里共有五家。

我們在對其他幾家新房主人進行訪談后,發(fā)現(xiàn)他們的回答和經(jīng)歷也都似乎相似。然后我們又對沒建這種新房的村民進行調(diào)查,他們大都表示要建這種新式的樓房(只有一人例外,他也要建新房,只是結(jié)構(gòu)和安排還和以前一樣,他認為那樣更方便,大家在一起相互有照應(yīng)),只是現(xiàn)在缺錢,他們都打算外出掙錢,像我們所住那家的主人一樣,掙了錢后,回來蓋新房。

從房屋建筑式樣變遷的案例中,我們發(fā)現(xiàn):村民們已意識到外出打工比單純在家庭做農(nóng)活掙錢更多。我們國家發(fā)展的整個大環(huán)境給村民們外出打工提供了可能。而村民們在外打工和外界互動的過程中不斷受到來自外界(主要是漢族)的影響,村民的價值觀、意識在不斷地發(fā)生改變。這些外出的村民回村后,在村里的行為又對其他村民產(chǎn)生影響,這種影響我們已經(jīng)看到是很大的。由于這種強大經(jīng)濟誘因的存在,沒有外出的村民也紛紛外出找適合自己的工作,然后掙了錢再回來……如此,就形成了一種良性的循環(huán)。按這種趨勢發(fā)展,我們可以設(shè)想:所謂的傣家竹樓及其建筑式樣在不久的將來會發(fā)生徹底的改變。

參考文獻:

[1]高有鵬.中國民間文學史.開封:河南大學出版社,2001.

[2]劉守華.民間文學教程.武漢:華中師范大學出版社,2002.

[3]鐘敬文.民俗學概論.上海:上海文藝出版社,1998.

房貸調(diào)查報告范文第2篇

關(guān)鍵詞：破產(chǎn)；自然人；投資；消費

一、破產(chǎn)的起源

“破產(chǎn)”——英語“bankrupt” “insolvency”均有此意。從詞源上來看，bankrupt一詞源于意大利語“bancarotta”（也有學者認為該詞源于拉丁語“Falletux”，意為失敗?！癰anca”意為“板凳”，“ rotta”意為“砸爛”）。在中世紀后期意大利的城市中，當時商人們在市中心交易市場中各有自己的板凳。當某個商人不能清償債務(wù)時，他的債權(quán)人就按照交易習慣砸爛他的板凳，以示其經(jīng)營失敗。早期的破產(chǎn)主體范圍限于自然人，法人破產(chǎn)是在自然人破產(chǎn)的基礎(chǔ)上發(fā)展而來，縱觀各國，自然人破產(chǎn)制度是諸多國家破產(chǎn)法的一個重要組成部分。

二、我國破產(chǎn)制度的研究及發(fā)展

遺憾的事情是，我國至今沒有建立自然人破產(chǎn)制度。我國對于自然人破產(chǎn)制度的研究起步較晚，在1994年11月18日，企業(yè)破產(chǎn)法修改小組組長吳春生同志在北京召開的“94’產(chǎn)權(quán)流動與破產(chǎn)實務(wù)研討會上的發(fā)言中介紹了個人破產(chǎn)是否立法”的三種觀點。此前此三種觀點并未見諸文字。此后，關(guān)于破產(chǎn)的專著開始有專章討論個人破產(chǎn)制度。舊破產(chǎn)法修改過程中，雖然關(guān)于個人破產(chǎn)問題的討論相對密集，但很多停留在是否立法的問題表面，缺乏深入系統(tǒng)的研究。此后，對于個人破產(chǎn)問題的研究愈加深入。1986年我國出臺了適用于國企的《企業(yè)法人破產(chǎn)法（試行）》，此外又在民事訴訟法中規(guī)定了破產(chǎn)還債程序，將破產(chǎn)的范圍擴大到了所有企業(yè)法人，后經(jīng)過12年多的修改，2007年頒布生效的新破產(chǎn)法適用于各類企業(yè)組織，進一步擴大了破產(chǎn)法的適用范圍，但仍將自然人排除在破產(chǎn)法調(diào)整范圍之外。

通過考察各國歷史發(fā)展的脈絡(luò)可以發(fā)現(xiàn)，破產(chǎn)法發(fā)展的總體趨勢是由商人破產(chǎn)主義向一般破產(chǎn)主義的發(fā)展，具有破產(chǎn)能力的主體范圍不斷擴大。商人破產(chǎn)主義，是指破產(chǎn)法只能適用于商人，非商人不具有破產(chǎn)能力。采用此立法主義的有意大利、法國、比利時等國家。一般破產(chǎn)主義，是指無論對商人還是對非商人均適用破產(chǎn)法。采用此立法主義的有德國、日本等國家。破產(chǎn)主體從個人破產(chǎn)向公司、個人乃至于公法人破產(chǎn)的過程，象我國這樣，很有可能從企業(yè)破產(chǎn)向個人破產(chǎn)乃至于一般破產(chǎn)擴張適用的情況，是非常少見的。問其原由，則是因為意識：我國傳統(tǒng)觀念中，人們視“殺人償命，欠債還錢”為天經(jīng)地義、亙古不會改變的法則，如果債務(wù)不能清償將永世不得翻身，所謂“父債子還”正是這一觀念的逼真寫照，這種傳統(tǒng)的文化心理使人們難以接受個人欠錢不還的觀念，成為破產(chǎn)免責主義確立的障礙；我國歷來重農(nóng)抑商，工商業(yè)發(fā)展的空間十分狹小，這也抑制了個人破產(chǎn)程序的萌芽。

我國是政府推進型的法治建設(shè)模式，制度的確定原則上是以法典的編纂為標志，通過國家有計劃立法規(guī)劃推動學術(shù)研究和立法進程，包括研究經(jīng)費、研究人員及進行調(diào)查研究論證的活動組織，個人破產(chǎn)制度長期缺乏立法刺激，學術(shù)研究因此缺乏動力。個人破產(chǎn)的立法倡議易受到來自我國意識形態(tài)、文化傳統(tǒng)、政治制度等的挑戰(zhàn)，因缺乏有力的反駁，因此形成一段時期的共識。如有人認為，建立自然人破產(chǎn)制度的時機還不夠成熟，因為目前我國傳統(tǒng)的消費觀念還不是超前消費，還沒形成個人破產(chǎn)的市場；我國還沒有建立個人財產(chǎn)登記制度和誠信制度，個人信用體系還不健全，銀行體制建設(shè)也不完備，個人破產(chǎn)的監(jiān)控難以實施；個人破產(chǎn)會給一些人逃避責任提供方便。

三、在我國建立個人破產(chǎn)制度的必要性思考

對于在當前是否有必要將自然人個人作為破產(chǎn)的對象，目前還存在不同的認識。否定者認為：目前還缺乏經(jīng)濟基礎(chǔ)；因征信體制不完善，可能沖擊信用體系；對執(zhí)行自然人的財產(chǎn)較困難；審判機構(gòu)人力、財力、物力不足等。但筆者認為：個人破產(chǎn)制度具有普適性，我國的臺灣、香港、澳門均建立有個人破產(chǎn)制度，這些地區(qū)法制運行環(huán)境不同，但卻有相同的中華文化土壤。破產(chǎn)制度在社會制度完全不同的地區(qū)的不平衡發(fā)展狀況說明了構(gòu)建個人破產(chǎn)制度與文化傳統(tǒng)、意識形態(tài)并不相沖突，某些制度是符合人類共同的本性的。破產(chǎn)制度是人類文明進步的產(chǎn)物，具有公認的進步性，且在中國有其生存的環(huán)境和現(xiàn)實需要，我們應(yīng)積極完善它，減少與傳統(tǒng)文化的摩擦并相融合，使之在中華大地上開花結(jié)果。筆者試從投資消費角度論述建立個人破產(chǎn)制度的必要性的一些思考。

（一）個人經(jīng)營投資的失敗使建立個人破產(chǎn)制度成為必要

個人創(chuàng)業(yè)已得到國家和政府的大力支持，如筆者所生活的城市-重慶，雖然政府鼓勵個人創(chuàng)業(yè)，對微型企業(yè)進行財政扶持，但扶持力度還稍顯單薄。個人創(chuàng)業(yè)所遭遇的最大困難正是資金問題。第一，市場主體的融資渠道單一，主要方式是銀行貸款和民間借貸。特別是民營中小型企業(yè)，因其規(guī)模小、信用不穩(wěn)定，相對于大型企業(yè)，銀行體系對中小企業(yè)的融資申請存在區(qū)別對待的現(xiàn)象，難于從銀行獲得必要的信貸支持，因而大量民營中小型企業(yè)選擇民間借貸方式進行融資。第二，中小型企業(yè)及民營企業(yè)獲得貸款的成本也更高，據(jù)《資本市場與中國企業(yè)家成長：現(xiàn)狀與未來、問題與建議2011？中國企業(yè)經(jīng)營者成長與發(fā)展專題調(diào)查報告》調(diào)查結(jié)果顯示，62.3%的小型企業(yè)銀行貸款利率高于基準利率，而大型企業(yè)，這一比例為27.2%；56.1%的非國有獨資企業(yè)從銀行貸款的利率“高于基準利率”，明顯多于國有獨資企業(yè)（32.6%）；60.3%的民營企業(yè)和家族企業(yè)銀行貸款利率“高于基準利率”，要明顯多于國有控股公司和中央直屬企業(yè)（33.3%）。由于以上原因，民營企業(yè)從民間融資的比例更高于銀行貸款。但民營企業(yè)大多采取公司形式，因其可以破產(chǎn)從而使貸款具有更大的風險，所以民間融資往往要求以大股東個人名義實施。當然，這樣的融資絕大部分應(yīng)該是用于投資而非消費。

民營企業(yè)家因為背負巨額融資債務(wù)而逃跑或自殺的報道亦時常見諸報端：2007年下半年的宏觀調(diào)控來勢洶洶，在這張大幕的考驗下，2008年6月3日，浙江義烏地區(qū)頗有名氣的金烏集團老板張政建坐上飛機“出差”。他先取道北京到香港，然后到了馬來西亞，再然后就徹底消失在大家的眼界以外了。7月中旬，浙江中部城市進入酷暑階段，氣溫38度。幾百名和張政建有著千絲萬縷關(guān)系的人們忽然醒悟，這位金烏集團的老板如同水蒸氣一樣“人間蒸發(fā)”了。根據(jù)義烏市政府公布的清查數(shù)據(jù)，金烏集團所涉及欠款大約為17億多。其中，拖欠8八家銀行貸款3.5億，均都有抵押物。另外的14億都為民間借貸。2004年6月，山西億萬富翁山西鑫龍集團董事長趙恩龍，從他的辦公室的四樓躍身而下，自殺了。趙恩龍大約向銀行借貸達4億元，巨額貸款無法歸還。而對趙恩龍而言，他跨不過的坎是：他的相當一部分借貸是以個人向個人或企業(yè)辦理的，它不是企業(yè)行為，而是個人行為，這便拒絕了他企業(yè)破產(chǎn)而他個人生還的可能——如何面對這巨額的個人借貸呢？

因此，由于投資失?。ǘ窍M）而使自己背負沉重債務(wù)的個人不僅包括個體工商戶、合伙人、個人獨資企業(yè)主、家庭承包經(jīng)營戶，還包括相當數(shù)量以公司形式存在的民營企業(yè)的大股東。我國是社會主義市場經(jīng)濟國家，而市場經(jīng)濟的本質(zhì)就是營利，營利必然產(chǎn)生優(yōu)勝劣汰，如何給予失敗者重新來過的機會，需要一部完全意義上的破產(chǎn)法來充分保障市場主體的退出。如果由于沒有個人破產(chǎn)制度的保護，對于其本人而言，筆者認為是不公正的：按照我國現(xiàn)行的法律規(guī)定，企業(yè)法人具有破產(chǎn)能力，可以根據(jù)破產(chǎn)免責規(guī)定來免除自身無力清償?shù)膫鶆?wù)。而當自然人陷入債務(wù)危機時，卻不能適用破產(chǎn)，自然人對自己的債務(wù)承擔無限責任，不管債務(wù)人何時獲得財產(chǎn)，都要用這些財產(chǎn)來清償債務(wù)，直到還清全部債務(wù)，這對自然人來講顯然缺乏公正性。如果自然人能夠申請破產(chǎn)，那么就可以使投資經(jīng)營失敗的商人有機會擺脫債務(wù)，重新開始，這在一定程度上能激活個人創(chuàng)業(yè)的信心和動力，并能夠促進社會經(jīng)濟的發(fā)展。

（二）房屋貸款使建立個人破產(chǎn)制度成為必要

談到房屋，筆者相信這會引起多數(shù)人的共鳴。由于住房制度改革，越來越多的中國家庭特別是城市家庭需要購買房屋，而房屋的購買方式大多數(shù)家庭又選擇的是按揭。據(jù)西南財經(jīng)大學2012年5月的《中國家庭金融調(diào)查報告》中顯示，有13.94%的城市家庭為購買住房而向銀行貸款，不僅如此，還有7.88%的非農(nóng)戶籍家庭通過銀行以外的其他渠道借款以獲得住房。從住房貸款或借款的規(guī)模來看，非農(nóng)家庭購房貸款總額平均為28.39萬元，占家庭總債務(wù)的47%；農(nóng)業(yè)家庭購房貸款總額平均為12.22萬元，占家庭總債務(wù)的32%。住房貸款總額遠遠大于家庭年收入，戶主年齡在30- 40歲之間的家庭負擔最重，貸款總額平均為家庭年收入的11倍多；收入處于最低25%的那部分家庭貸款額達到了其年收入的32倍之多。由此可見，住房貸款是許多家庭的沉重負擔，由此產(chǎn)生大量的“房奴”。目前，在我國城市家庭中，其主要的收入來源是工資收入，主要財產(chǎn)為房屋，但這些房屋中大部分是通過按揭貸款的方式購買，靠工資收入還房貸的人群如果失業(yè)就會無法按時向銀行清償按揭貸款。由于目前我國城市房價和居民收入的比例嚴重不合理，一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為3- 6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認為其房價偏高。而在我國一線城市如北京，其統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2011全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到32903元，以一家三口家庭計算，年收入在12萬元左右。按照以郊區(qū)為主的普通商品房成交均價1.8萬元/平方米，平均單套成交面積在100平方米左右，總價約180萬元。房價收入比達到了15倍以上。即使以西部城市重慶為例，重慶統(tǒng)計局報告稱，2011年重慶城鎮(zhèn)雙職工家庭年收入40500元。重慶克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2011年重慶商品房成交均價為6390元/平方米。按照此數(shù)據(jù)計算可以得出，重慶2011年房價收入比為9.97。從以上數(shù)據(jù)可以看出，買房者以未來收入償還貸款的保證很低，如果一旦將來普遍出現(xiàn)還不起貸款的情況，銀行不得不將不能償還貸款者的住宅大量拍賣，這有可能會引起住房價格暴跌和銀行不良資產(chǎn)上升，也必定會影響房地產(chǎn)業(yè)鏈條上眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由于我國房地產(chǎn)業(yè)和金融、經(jīng)濟的聯(lián)系十分緊密，這有可能變?yōu)榻鹑谖C和經(jīng)濟蕭條的起因。另外，筆者認為，實行自然人破產(chǎn)制度，能給那些背負巨額債務(wù)的“房奴們”獲得重生的機會。他們的重生也就是社會的希望，這樣不僅會減輕社會的負擔，而且他們一旦將其進取精神和創(chuàng)造性發(fā)揮出來，就會給社會帶來進步的力量。

（三）其他可能破產(chǎn)的人群使個人破產(chǎn)制度的建立成為必要

汽車等耐用消費品的過度消費以及教育費用、醫(yī)療費用的高企使得部分家庭或個人債臺高筑。首先，近年來，為進一步促進我國經(jīng)濟快速發(fā)展，政府出臺了一系列拉動消費內(nèi)需的政策，尤其是年輕一代，他們的消費觀念正逐漸轉(zhuǎn)變，超前消費現(xiàn)象日益增多。越來越多的消費者通過按揭、分期付款、預(yù)期透支的方式購買除了房屋之外的汽車及其他耐用消費品。以汽車消費為例，據(jù)統(tǒng)計，全球70%的私人用車都是通過貸款購買的。在美國，貸款購車的比例高達80%，即便在經(jīng)濟不甚發(fā)達的印度，貸款購車比例也達到60%。而在中國，根據(jù)中國質(zhì)量協(xié)會公布的一項調(diào)查結(jié)果顯示，2002年國內(nèi)通過貸款購車的比例還不到11%。然而到了2011年，由理財周報聯(lián)合新華信國際信息咨詢（北京）有限公司共同推出的“2011中國汽車消費信貸調(diào)查”調(diào)研報告正式。其調(diào)查結(jié)果顯示，八成以上被訪者表示可以接受貸款購車方式。當然，這些消費行為也同時使得他們背上了巨大的債務(wù)。刷卡在給人們帶來便利的同時，也引誘人們過度消費，據(jù)統(tǒng)計（筆者也深有同感），在購物時，刷卡消費比用現(xiàn)金支付往往開支更多。其次，子女教育支出已經(jīng)成為城市家庭的主要經(jīng)濟支出之一。中國經(jīng)濟景氣檢測中心公布的居民儲蓄消費意愿調(diào)查結(jié)果表明，我國城市家庭消費支出中增長最快的是教育，其年均增長速度為20%左右。2010年5月，全國婦聯(lián)的《中國和諧家庭建設(shè)狀況問卷調(diào)查報告》也顯示，當前“孩子的教育費用越來越高”已經(jīng)成為家庭生活面臨的三大困難之首。調(diào)查顯示，城市家庭平均每年在子女教育方面的支出，占家庭子女總支出的76.1%，占家庭總支出的35.1%，占家庭總收入的30.1%[11]。第三，衛(wèi)生部2008年的第四次國家衛(wèi)生服務(wù)調(diào)查分析報告顯示，我國醫(yī)療服務(wù)費用近年來增長速度快，2003- 2008年5年間，調(diào)查地區(qū)每年人均收入增長為10.8%（城市7.4%，農(nóng)村13.7%）。每年人均支出增長為8.6%（城市6.3%、農(nóng)村10.4%）。每年人均醫(yī)藥衛(wèi)生支出增長為9.5%（城市8.4%，農(nóng)村10.1%），雖然人均醫(yī)藥衛(wèi)生支出不及人均收入的增長，但其支出仍占據(jù)家庭收入的很大比重。根據(jù)這份報告，28.1%的城市居民和7.5%的農(nóng)村人口沒有任何醫(yī)療保障。由于我國醫(yī)療制度的現(xiàn)狀，個人一旦發(fā)生重大、特大疾病，家庭或個人往往難以支付高昂的醫(yī)療費用。即使國家以后改善了社會保障制度，這些家庭的生活或許已逐漸改善，但已經(jīng)形成的巨額債務(wù)對這些家庭或許也是天文數(shù)字，可想而知，繼續(xù)背負下去的心理負擔是多么沉重。因此，確定個人破產(chǎn)制度，在某種意義上是對我國多年來不公平的收入分配制度所造成的城鄉(xiāng)收入差過大、貧富懸殊、過去的低收入與現(xiàn)在高生活成本之間的巨大差距收拾殘局，同時也是一種對社會收入進行再分配的輔助手段。實際在西方國家，個人破產(chǎn)制度就是被視為具有調(diào)節(jié)收入分配、實施社會保障功能的一種帶有社會福利性質(zhì)的制度。

四、結(jié) 語

我國現(xiàn)行破產(chǎn)法相較于1986年破產(chǎn)法雖然在很多方面已有突破，但仍未將自然人納入其主體范圍，筆者深感遺憾。在市場經(jīng)濟中，破產(chǎn)法應(yīng)是其中不可或缺的一部法律，其對規(guī)范社會經(jīng)濟秩序有著不可替代的作用。由于我國目前在不同的社會階層中，已有相當比例和數(shù)量的個人已陷于債務(wù)危機中，筆者認為相當有必要建立相應(yīng)的個人破產(chǎn)制度，盡早讓不能抵償?shù)狡趥鶆?wù)的自然人宣告破產(chǎn)，避免其陷入債務(wù)危機之后鋌而走險或進行犯罪活動，達到維護社會的繁榮穩(wěn)定和促進經(jīng)濟發(fā)展的目的，使我國社會經(jīng)濟的發(fā)展能更加和諧有序。

參考文獻：

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房貸調(diào)查報告范文第3篇

美國抵押銀行家協(xié)會3月13日公布的調(diào)查報告顯示，去年第四季度美國抵押貸款逾期還款率上升到了過去三年多來的最高水平，借款人喪失抵押品贖回權(quán)的比例也創(chuàng)下歷史最高紀錄。不僅如此，信用評級較好的貸款戶，其貸款抵押品贖取權(quán)的取消也日見增加。

在這項調(diào)查涵蓋的4350萬筆抵押貸款中，2006年第四季度逾期30天或30天以上償付貸款的比例為4.95％，高于2006年第三季度的4.67％，是2003年春季以來的最高水平。

報告稱，去年第四季有49個州的拖欠還款案增加，案例涉及所有貸款類別，其中可調(diào)整利率次級貸款違約案增加的數(shù)量最多。

所謂次級抵押貸款就是金融機構(gòu)向那些信用記錄不佳的房屋購買者提供貸款，當然利率會相應(yīng)提高。在房地產(chǎn)市場火爆時，這些貸款的風險其實并不高，巨大的利潤促使金融機構(gòu)大量提高投放金額，并反過來刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。不過，一旦市場發(fā)生變化，這些貸款可能馬上變成高危品種。

受此影響，次優(yōu)級貸款類股近幾日跌勢擴大，住宅貸款控股公司市值縮水三分之二。住宅貸款控股公司表示，在向自己的債權(quán)人支付1.9億美元后必須籌集資金，并計劃裁減一定數(shù)量的員工。公司正在尋求“戰(zhàn)略性選擇”，募集新資本是其中重要的一部分。

美國第二大次優(yōu)級房貸抵押公司新世紀金融(New Century Financial)3月12日在紐約證交所延遲開盤數(shù)小時，開盤后其股價又下跌了近一半。紐約證交所于13日暫停其股票交易并暫停對該公司財政狀況的評估，著手準備摘牌事宜。

該公司稱，已收到加州中央?yún)^(qū)地方檢察官的通告。稱其為證券交易刑事調(diào)查的目標?！爸耙呀?jīng)有20家次優(yōu)級貸款機構(gòu)停止了業(yè)務(wù)，剩下的次優(yōu)級貸款機構(gòu)不會太多了?！必惪藸栙Y本管理的研究部主管布萊克?霍維爾斯表示。

風暴席卷全球

除了一些次級貸款公司相繼關(guān)門外，幾乎所有與貸款相關(guān)的金融行業(yè)都受到了牽連。次優(yōu)抵押貸款惡化拉低了投資銀行和傳統(tǒng)銀行類股票的股價。

受創(chuàng)最重的包括華爾街主要貸款機構(gòu)、商業(yè)貸款機構(gòu)，以及那些與抵押貸款相關(guān)的儲蓄金融機構(gòu)，如貝爾斯登，全國金融，摩根大通和花旗集團等。

美國房屋按揭貸款市場規(guī)模高達6.5萬億美元，比美國國債市場還要大，目前次級按揭貸款已占12.6％。在此次風暴中，專門放貸給高風險借款者的美國貸款機構(gòu)一直在疲于應(yīng)付違約案上升和按揭者喪失抵押品贖回權(quán)的問題。

抵押貸款銀行協(xié)會改變之前的看法，將其預(yù)期的美國房地產(chǎn)領(lǐng)域復蘇的時間由今年年中推遲到年底。美國最大的房貸企業(yè)全國金融公司首席執(zhí)行官3月13日說，美國房貸領(lǐng)域正在陷入“流動性危機”，但投資者有些反應(yīng)過度，使得業(yè)務(wù)健康的企業(yè)也受到拖累。

受不良房貸增加的影響，道瓊斯指數(shù)3月13日下跌了242.66點，收于12075.96點，跌幅為1.97％。標準普爾500種股票指數(shù)下跌了28.65點，收于1377.95點，跌幅為2.04％。以技術(shù)股為主的納斯達克綜合指數(shù)也下跌了51.72點，收于2350.57點，跌幅為2.15％。此外，低于預(yù)期的美國2月份零售銷售報告也給三大股指增添了賣盤壓力。

此外，亞洲股市也被波及，日本、新加坡等市場的股票13日的跌幅也都超過了2％。

與此同時，投資者紛紛從高風險資產(chǎn)中撤出轉(zhuǎn)而進入國債這類較安全的資產(chǎn)，推動了美國國債上漲。在外匯市場上，美元兌日圓下跌，因投資者緊張不安，重新出脫利差交易部位。

保爾森：問題仍可控

盡管美國次級房貸市場壞賬問題被迅速放大，但專家對美國經(jīng)濟度過此次風暴的能力所持看法卻出人意外地樂觀。美國財政部長亨利-保爾森指出，美國政府正密切監(jiān)視次級房貸業(yè)危機，認為目前的情況仍可控制，同時也認為美國總體經(jīng)濟不致被拖垮。

亨利?保爾森的講話給投資者吃了一粒定心丸，他表示，美國房地產(chǎn)市場的降溫雖然給次級抵押貸款市場造成了一些損失，但不會損害美國整體經(jīng)濟的發(fā)展。

保爾森在接受美國電視臺采訪時表示，美國的房地產(chǎn)市場正在進行重大的調(diào)整，目前判斷市場是否見底仍為時過早。他還強調(diào)，受房價下跌的影響，次優(yōu)級抵押貸款市場出現(xiàn)一些問題并不奇怪，但這些問題在很大程度上是可控制的。

在股市下跌的問題上，保爾森說：“我繼續(xù)相信美國經(jīng)濟是健康的?！彼赋?，美國出口增長繼續(xù)超過進口增長，消費者也在持續(xù)消費，通貨膨脹也得到控制，美國經(jīng)濟目前正以一種“可持續(xù)的速度”增長。

美欲立法限制次優(yōu)房貸

馬薩諸塞州的官員表示，他們已經(jīng)向瑞銀證券和貝爾斯登索取其對次優(yōu)級抵押貸款機構(gòu)研究分析的文檔，其中包括新世紀金融。

美國眾議院金融服務(wù)委員會主席巴爾尼?弗蘭克表示，他計劃提出一項法案，在次優(yōu)級抵押貸款市場出現(xiàn)問題時對風險過高的抵押貸款進行限制。

但這位議員也表示，并不認為次優(yōu)級抵押貸款市場的問題會給美國銀行體系造成廣泛威脅。美國財政部負責金融市場的官員同樣表示，次優(yōu)級抵押貸款市場的危機不會擴散。

“我們正在密切關(guān)注。我們認為整個資本市場，包括整體抵押貸款市場表現(xiàn)相當不錯。”這位官員向媒體表示，“政府將繼續(xù)關(guān)注和評估市場形勢?！?/p>

參議院金融委員會的成員表示，國會可能將關(guān)注投資次優(yōu)級抵押貸款的大型銀行所面臨的風險，以及目前的情況是否恰當?shù)胤从吃诠蓛r上。

房貸調(diào)查報告范文第4篇

房地產(chǎn)調(diào)查報告范本

兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴控高檔住房用地供應(yīng)。

房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

房地產(chǎn)發(fā)展目標調(diào)整。XX年市《政府工作報告》確立了以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主的三個為主樓市調(diào)控原則。

房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出網(wǎng)上二手房試運轉(zhuǎn)，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。XX年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的緩剎車效應(yīng)。

但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格。考慮到兩港一城建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來兩港一城開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作

建立起科學有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。

2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。

房貸調(diào)查報告范文第5篇

按照2011年美元和人民幣平均匯率6.48來計算，69.1萬億美元相當于447萬億元人民幣。全國約4億城鄉(xiāng)家庭，相當于每戶家庭110萬元資產(chǎn)凈值。

北京大學宋國青教授2002年9月曾在本刊撰文，提出2001年中國居民總資產(chǎn)價值為32萬億元，其中金融資產(chǎn)11萬億元，城鄉(xiāng)住房資產(chǎn)價值13萬億元（占到40％），私人擁有的生產(chǎn)性資產(chǎn)價值為7萬億元。按10％的負債扣除后，凈資產(chǎn)約為30萬億元。如果69.1萬億美元這一數(shù)字是成立的，也就是說2001年－2011年十年間，中國居民資產(chǎn)爆增10倍多。

非金融資產(chǎn)虛實

《調(diào)查》未說明其調(diào)查的“城市居民”是指城市戶籍居民，還是城市常住居民。根據(jù)測算，報告所指城市家庭應(yīng)該僅限城市戶籍，但報告中農(nóng)民工家庭算在哪里，卻沒有給以解釋。

首先，城市居民除房產(chǎn)之外的非金融資產(chǎn)數(shù)值偏高?！墩{(diào)查》顯示，城市居民金融資產(chǎn)平均才11萬元，但除了房產(chǎn)外的非金融資產(chǎn)居然有146萬元之多。據(jù)《調(diào)查》所言：“在中國家庭金融調(diào)查中，家庭資產(chǎn)包括非金融資產(chǎn)和金融資產(chǎn)兩大部分。家庭非金融資產(chǎn)包括農(nóng)業(yè)、工商業(yè)等生產(chǎn)經(jīng)營資產(chǎn)、車輛資產(chǎn)、家庭耐用品等資產(chǎn)、房產(chǎn)與土地資產(chǎn)?！边@部分數(shù)值高是因為把私人企業(yè)的生產(chǎn)性經(jīng)營資產(chǎn)都算入家庭資產(chǎn)。

這會造成一個問題，好比說把煤老板的礦井、飼料大王的工廠都算到非金融資產(chǎn)里，只要有一兩個這樣的億萬富翁在調(diào)查中被抽樣到，其資產(chǎn)凈值與平頭百姓一平均，平均值就會很高。這會有很大誤導性，也不符合國際規(guī)范。如果查閱美國聯(lián)邦統(tǒng)計署所做的美國居民家庭資產(chǎn)匯總數(shù)據(jù)，就會發(fā)現(xiàn)只有金融資產(chǎn)、房產(chǎn)和車輛等大件，并沒有把生產(chǎn)性資產(chǎn)算在內(nèi)。

即便將私人企業(yè)主的生產(chǎn)性資產(chǎn)算入家庭資產(chǎn)，城市家庭平均146萬元生產(chǎn)性資產(chǎn)，農(nóng)村家庭平均12萬元生產(chǎn)性資產(chǎn)，按2011年1.5億城市戶籍家庭和2.4億農(nóng)村和農(nóng)民工家庭，合計2011年全國居民生產(chǎn)性資產(chǎn)約為249萬億元（城市220萬億元，農(nóng)村29萬億元），而不是447萬億元，差距為何如此之大？

釋疑房產(chǎn)凈值

造成“中國人比美國人富”的第二個誤會，是高估了房產(chǎn)凈值?！墩{(diào)查》數(shù)據(jù)稱，中國城市住房資產(chǎn)凈值為150萬億元（戶均100萬元乘以1.5億城市家庭），農(nóng)村為48萬億元（戶均20萬元乘以2.4億農(nóng)村家庭），合計198萬億元。而2011年中國城市每套住房價值平均為85萬元，戶均擁有1.22套，所以戶均住房價值達103萬元。

如果僅限城市戶籍，城市家庭戶均1.22套住房倒還在可以理解的范疇，但每套住房價值為85萬元則明顯高估。

2011年中國新建商品住宅銷售均價每平方米5011元，當前中國城市住房存量中半數(shù)以上是1998年前建成的，其市場價值遠無法與新房相提并論。即使全都按照每平方米5011元來計算，套均85萬元相當于每套城市住房面積平均下來都有170平方米，這與事實不符。

2006年之后，中國城市住房存量面積沒有再公布。2006年的數(shù)字為113億平方米。根據(jù)住建部公布的2011年城市人均住房面積31.6平方米乘以4.7億城市戶籍人口，可以得出2011年中國城市住房存量面積約在148億平方米，即使全按照每平方米5011元來估計，城市住房資產(chǎn)的市場價值應(yīng)該在74萬億元，不到調(diào)查所言150萬億元的一半。

2011年中國GDP為47萬億元，即使保守估計的城市住房資產(chǎn)價值71萬億元，也相當于GDP的1.5倍；如果是調(diào)查所提出的109萬億元，則相當于2.4倍；而調(diào)查提出的全國城鄉(xiāng)198萬億元住房資產(chǎn)，相當于GDP的4倍，這是一個不可思議的數(shù)字。國際上一般認為，當一個國家的住房資產(chǎn)價值超過GDP的1.5倍，就具有很強的泡沫風險。

除了直接估測，還可以用房貸數(shù)據(jù)來推算住房資產(chǎn)價值。中國人民銀行《貨幣政策執(zhí)行報告2011年第四季度》報告顯示，2011年末全國個人購房貸款余額7.14萬億元。一般認為住房的負債資產(chǎn)比應(yīng)該是30％－50％，比如美國2010年居民部門房地產(chǎn)價值為18.19萬億美元，居民房地產(chǎn)貸款就達到了10.07萬億美元，占到55％。

中國城市家庭購房相對較保守，貸款成數(shù)很低，提前還款比例高，但也沒有理由相信住房負債余額連資產(chǎn)價值的5％都不到。如果按負債是資產(chǎn)的10％推算，差不多城市住房總資產(chǎn)就是70萬億－80萬億元。這些說明該調(diào)查大大高估了中國居民的房產(chǎn)凈值。

2011年中國農(nóng)村住房面積約為290億平方米（住建部公布的農(nóng)村人均住房面積34平方米乘以8.5億農(nóng)業(yè)戶籍人口），面積上比城市多出50％-80％（根據(jù)不同口徑），但質(zhì)量差、流通性差、市價低。按照每平方米1600元的市場價值來估計農(nóng)村住房資產(chǎn)價值，大約是48萬億元，與《調(diào)查》所估計基本相當。這樣2011年全國城鄉(xiāng)住房凈資產(chǎn)合計大概是120萬億元左右，遠遠低于198萬億元的估計。

不能聚沙為基

根據(jù)《調(diào)查》中統(tǒng)計的家庭金融資產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，如果撇除城鄉(xiāng)私人企業(yè)主的生產(chǎn)性資產(chǎn)220萬億元，并把城鄉(xiāng)住房資產(chǎn)從198萬億元降到120萬億元，2011年中國城鄉(xiāng)居民家庭資產(chǎn)凈值的合理估計就應(yīng)該是149萬億元，折合23萬億美元，相當于2010年美國居民家庭資產(chǎn)凈值的40％，與2011年中美GDP的1∶2比例基本相當。

從戶均角度看，全國4億家庭戶均37萬元。其中1.5億戶城市戶籍居民戶均凈資產(chǎn)58萬元（金融凈資產(chǎn)11萬元，住房凈資產(chǎn)47萬元），2.4億戶農(nóng)村戶籍居民戶均23萬元（金融凈資產(chǎn)3萬元，住房凈資產(chǎn)20萬元）?？紤]美國比中國多發(fā)達很多年，居民有更豐富手段積累資產(chǎn)，美國居民收入占GDP分配份額更比中國高，這個估計更加合理一些。

所以且慢唱高調(diào)，自認為中國人已經(jīng)比美國人富有，這種虛假的幻覺可能導致錯誤的經(jīng)濟決策，從而不利于中國經(jīng)濟的未來發(fā)展，也不利于家庭作出合理的經(jīng)濟安排。