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本文作者：于華蘭作者單位：煙臺(tái)銀行金泉支行

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度的不斷改革，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房的欲望越來(lái)越強(qiáng)烈，但是不斷上漲的房?jī)r(jià)導(dǎo)致很多人無(wú)法承擔(dān)，同時(shí)住房市場(chǎng)中供給和當(dāng)前有效需求不足，這兩者之間的矛盾使得按揭買(mǎi)房的形式產(chǎn)生。雖然按揭買(mǎi)房對(duì)于買(mǎi)房人比較有利，但是各個(gè)商業(yè)銀行卻來(lái)自商品房開(kāi)發(fā)供應(yīng)鏈兩頭的強(qiáng)大風(fēng)險(xiǎn)壓力。針對(duì)此種現(xiàn)狀，如何抵御存在的風(fēng)險(xiǎn)，值得我們深深地思考。

一、商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸的歷史及發(fā)展

在我國(guó)，商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)大致經(jīng)歷了三個(gè)歷史階段：20世紀(jì)80年代中期到90年代中期，我國(guó)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)開(kāi)始摸索嘗試階段，這時(shí)候有些金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始給城鎮(zhèn)居民發(fā)放住房貸款；1997年開(kāi)始到1999年，我國(guó)開(kāi)始了個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作，中國(guó)銀行頒布《人人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，1999年頒布《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》，各大商業(yè)銀行開(kāi)始面向廣大城市居民推廣個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)；2000年之后，我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，同時(shí)也成為各大銀行一個(gè)主要的業(yè)務(wù)品種，其競(jìng)爭(zhēng)激烈。

根據(jù)中國(guó)城鎮(zhèn)人口的發(fā)展速度2020年將達(dá)到7億多，城市化水平將達(dá)到55%，不斷增加的城鎮(zhèn)人口導(dǎo)致住房需求的不斷擴(kuò)大，建房速度也不斷增加。未來(lái)時(shí)期，我國(guó)個(gè)人住房需求將會(huì)越來(lái)越旺盛，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)將會(huì)扮演至關(guān)重要的作用。但隨之而來(lái)，其引起的風(fēng)險(xiǎn)越隨之增加。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸存在的風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)于商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸所存在的風(fēng)險(xiǎn)，歸納總結(jié)，主要有以下幾個(gè)方面：

第一，市場(chǎng)方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)方面的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致住房信貸危機(jī)是比較常見(jiàn)的一個(gè)因素。其中包括三大風(fēng)險(xiǎn)：首先是因通貨膨脹出現(xiàn)，因?yàn)橐坏┍l(fā)通貨膨脹，就會(huì)導(dǎo)致物價(jià)上漲，貨幣貶值，居民的購(gòu)買(mǎi)能力下降，那么借貸人不能按時(shí)還款的話(huà)，借貸銀行也會(huì)受到很大很大損失；其次就是機(jī)會(huì)成本導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，這種情況主要表現(xiàn)為當(dāng)其他金融投資的報(bào)酬高于住房貸款的時(shí)候，貸款人就會(huì)把融資資金投入到其他投資中，從而收益就會(huì)變得減少。

第二，利潤(rùn)方面的風(fēng)險(xiǎn)。主要是貸款利率風(fēng)險(xiǎn)和存款利率風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵诮鹑诮栀J市場(chǎng)，資金的供應(yīng)關(guān)系是隨經(jīng)濟(jì)和政府的變化而變化，住房貸款利率不變，市場(chǎng)利率增大的話(huà)，貸款的人利息收入就會(huì)減少，導(dǎo)致?lián)p失；內(nèi)外部環(huán)境的變化引起存款利率的變化，如果利率上升的話(huà)，那么融資成本就會(huì)增加，存款利率增加的話(huà)，貸款人要是按照原合同的約定來(lái)提供借款人的資金，那樣就會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)大大降低。

第三，信用方面的風(fēng)險(xiǎn)。這方面主要主要是借款人和開(kāi)發(fā)商兩部分的信用風(fēng)險(xiǎn)。借款人信用方面的風(fēng)險(xiǎn)包括提前還款和不還款兩種情形，借貸人當(dāng)然希望能及早還清銀行貸款，但是作為銀行來(lái)說(shuō)，如果借貸人提前還款，銀行利息就會(huì)降低，同時(shí)閑置資金就會(huì)增加，的投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大，而且銀行必須對(duì)原還款合同的內(nèi)容進(jìn)行重新的計(jì)算和修正，這樣無(wú)形之中就會(huì)增加銀行的成本；提前還款對(duì)銀行不利，但是不還款的話(huà)，風(fēng)險(xiǎn)更大，有些情況下是由于借款人被迫不還，比如借款人喪失勞動(dòng)能力、下崗或者其他情形，貸款人對(duì)這種情況無(wú)法預(yù)測(cè)和監(jiān)控，但有些情況下是借貸人蓄意不還，這種人一般都是基于私人利益。但不論是借貸人故意還是被迫都是會(huì)導(dǎo)致銀行的風(fēng)險(xiǎn)加大。

第四，銀行自身的管理引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行方面的風(fēng)險(xiǎn)主要是以下幾個(gè)方面導(dǎo)致的：借貸前沒(méi)有詳細(xì)調(diào)查，因?yàn)樵趯?shí)際的操作中，到銀行來(lái)借貸人比較多，這就可能導(dǎo)致銀行的監(jiān)管不嚴(yán)，對(duì)很多情況調(diào)查不到位，那么就會(huì)引發(fā)威脅；對(duì)個(gè)人信貸的審批不嚴(yán)謹(jǐn)貸后的管理又不是很到位，雖然銀行對(duì)每筆借貸業(yè)務(wù)都要求定期檢查報(bào)告，但是如果數(shù)量達(dá)到一定程度的時(shí)候，就無(wú)法逐筆檢查；對(duì)抵押物的評(píng)估不準(zhǔn)確，尤其是對(duì)房?jī)r(jià)的評(píng)估高于實(shí)際價(jià)值的時(shí)候，就會(huì)引發(fā)借貸風(fēng)險(xiǎn)。

第五，法律方面的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)法律規(guī)定，我們必須對(duì)借款人的借款資格和借款的用途進(jìn)行審查，但是在實(shí)際借貸過(guò)程中，很多時(shí)候銀行容易忽視對(duì)借款人的主體資格審查，而且有些人會(huì)打著房貸的名義將借貸來(lái)的資金用于非法活動(dòng)，那么這樣的貸款往往會(huì)很難收回。

三、如何防范個(gè)人住房信貸存在的風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)以上個(gè)人住房信貸方面存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，我們通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)加以控制和改善：

1、將貸款的發(fā)放方式采取利率可變性。我們可以根據(jù)市場(chǎng)利率的變化來(lái)對(duì)利率做周期性調(diào)整，這樣的話(huà)會(huì)幫助改善銀行存貸款期限方面的匹配狀況，將銀行利率風(fēng)險(xiǎn)和借款人直接進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁，利率上升時(shí)，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給借款人，下降時(shí)，借款人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

2、加大銀行在貸款審批前的審查力度和監(jiān)控水平。銀行在批借貸前，必須對(duì)借款人的信用狀況和現(xiàn)有能力進(jìn)行嚴(yán)格把控，對(duì)不同還貸能力的借貸人采取不同還貸計(jì)劃安排，并且在整個(gè)還款期間進(jìn)行有效的管控，如果發(fā)現(xiàn)有違反協(xié)議的人，必須采取相應(yīng)的措施來(lái)進(jìn)行處理。

3、重視網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與銀行借貸業(yè)務(wù)之間的有效結(jié)合。因?yàn)殡S著銀行借貸業(yè)務(wù)量的不斷增大，單純依靠人工手段的，不但成本較高、而且出錯(cuò)的幾率也會(huì)比較大，所以我們必須將科技手段融入銀行借貸業(yè)務(wù)中來(lái)，這樣的話(huà)，才能保證銀行個(gè)人住房信貸操作方面的規(guī)范化，降低銀行借貸方面的風(fēng)險(xiǎn)，這也是未來(lái)銀行業(yè)務(wù)手段的必經(jīng)之路。