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本文作者：高強(qiáng)作者單位：中國建設(shè)銀行沈陽審計(jì)分部

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，自身具有兩大特點(diǎn)，一是與宏觀經(jīng)濟(jì)政策緊密聯(lián)系，具有明顯的周期性；二是屬于資金密集型行業(yè)，與金融體系關(guān)系密切。近十幾年，在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模也不斷攀升。綜觀全國，當(dāng)前房地產(chǎn)處于復(fù)雜的宏觀調(diào)控期，在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，房價(jià)回調(diào)預(yù)期愈加增強(qiáng)，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)外溢正在加快，未來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的含義及投放情況

房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指運(yùn)用信貸資金向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。按貸款用途，分為住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）開發(fā)貸款（含科教文衛(wèi)單位經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)貸款）、商業(yè)用房開發(fā)貸款、高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款及其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。按照中國人民銀行的數(shù)據(jù)，2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款全年總計(jì)新增約3313億元。這一數(shù)字較2010年、2009年減少了四成。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款總計(jì)新增5916億元。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增也高達(dá)5764億元?？梢钥闯?，房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放受到來自監(jiān)管方面的壓力，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款持審慎態(tài)度，投速降低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力、財(cái)務(wù)壓力上升；與此同時(shí)，銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)——政策性風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。商業(yè)銀行如何把握政策導(dǎo)向，積極應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，成為銀行審計(jì)人員關(guān)注的重點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和審計(jì)要點(diǎn)

房地產(chǎn)金融中的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、制度風(fēng)險(xiǎn)等。在房地產(chǎn)貸款審計(jì)中既要關(guān)注宏觀層面又要關(guān)注微觀操作層面。這里只側(cè)重關(guān)注與操作風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的合規(guī)審計(jì)內(nèi)容。表1中所列基本涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)內(nèi)部控制各環(huán)節(jié)及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

（一）貸款審批發(fā)放流程中的審計(jì)要點(diǎn)

1．貸款時(shí)項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù)、土地使用證等“四證一書”手續(xù)是否齊備。對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等四證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。

2．貸款時(shí)項(xiàng)目資本金是否足額到位。根據(jù)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金的有關(guān)規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%，在審計(jì)中應(yīng)關(guān)注貸款時(shí)項(xiàng)目資本金是否及時(shí)足額到位，是否存在對自有資金嚴(yán)重不足的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款?？梢酝ㄟ^審查企業(yè)在銀行開立的賬戶以及當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門批復(fù)同意的資本金到位情況等證明材料，并與該項(xiàng)目在發(fā)改委備案登記的項(xiàng)目投資進(jìn)行比對判斷項(xiàng)目的資本金是否及時(shí)足額到位。

3．開發(fā)企業(yè)是否利用已完工項(xiàng)目重復(fù)申請貸款，或利用同一項(xiàng)目在多家商業(yè)銀行重復(fù)申請貸款導(dǎo)致貸款金額超過項(xiàng)目投資額。比如，審計(jì)中曾發(fā)現(xiàn)某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)某項(xiàng)目，分別向當(dāng)?shù)貎杉疑虡I(yè)銀行申請貸款6.5億元（該項(xiàng)目備案投資10億元），先后獲得兩家銀行授信并簽訂貸款合同。

4．開發(fā)商是否存在向銀行多報(bào)投資額，超比例獲取貸款。通過比較開發(fā)商備案登記的項(xiàng)目總投資與向銀行申請貸款時(shí)的項(xiàng)目總投資，關(guān)注開發(fā)企業(yè)在申請貸款時(shí)是否存在通過提供虛假可研報(bào)告等資料，虛增項(xiàng)目投資額套取銀行貸款等。

5．核實(shí)抵押情況是否真實(shí)有效。通過實(shí)地考察當(dāng)?shù)胤績r(jià)情況，并根據(jù)《土地項(xiàng)目評估報(bào)告》估算出項(xiàng)目貸款的資金擔(dān)保比例，審查土地價(jià)值是否被高估或評估報(bào)告是否虛假不真實(shí)。

（二）貸款資金回款路徑封閉式管理的審計(jì)要點(diǎn)

對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行封閉管理，在開發(fā)階段，可以保證貸款資金用于項(xiàng)目開發(fā)；在銷售階段，通過封閉管理歸集銷售資金，保證銷售資金優(yōu)先用于還貸。否則，一旦貸款資金被挪用，有可能造成項(xiàng)目不能按期完成甚至爛尾，而項(xiàng)目銷售資金被挪用，就有可能喪失還款資金來源，貸款存在違約風(fēng)險(xiǎn)，甚至造成貸款損失，所以貸款資金回款路徑的封閉管理是確保貸款安全性的重點(diǎn)。加強(qiáng)封閉管理賬戶的監(jiān)管，對項(xiàng)目結(jié)算資金和銷售回籠資金必須在封閉賬戶存入和使用。禁止從銷售回籠專戶直接對外支付項(xiàng)目建設(shè)資金。因房屋銷售提取抵押權(quán)證的，需先收回不低于權(quán)利價(jià)值的開發(fā)貸款。項(xiàng)目銷售進(jìn)度達(dá)到審批書要求的起還點(diǎn)時(shí)，銷售回籠資金應(yīng)全部用于歸還開發(fā)貸款。

（三）貸款抵押物審計(jì)要點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放時(shí)，一般以土地使用權(quán)抵押。隨著工程的進(jìn)展，在開發(fā)項(xiàng)目具備辦理在建工程抵押條件時(shí)，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)為在建工程抵押。由于部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到現(xiàn)房，仍然沒有辦理在建工程抵押，銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加大。如果借款人惡意不辦在建工程抵押，或?yàn)榱双@取更多的資金而將在建工程抵押給其他金融機(jī)構(gòu)或私營貸款公司，銀行的土地抵押物處置難度和信貸資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)也將繼續(xù)加大。