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對物業(yè)公司的管理制度范文第1篇

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；財(cái)務(wù)內(nèi)控；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范

在我國經(jīng)濟(jì)在發(fā)展進(jìn)程中，物業(yè)公司內(nèi)部控制出現(xiàn)了多種問題，所以，完善物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制方式，成果顯著。然而，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制是財(cái)務(wù)管理不可缺少的重要手段之一，促使物理公司資金使用合理化，促使物業(yè)公司持久發(fā)展。物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制管理自身問題嚴(yán)重，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無不影響著物業(yè)公司資金的安全，阻礙了其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。所以，加大物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制力度，可將風(fēng)向規(guī)避在可控范圍內(nèi)。

一、物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的問題

幾乎所有的物業(yè)公司都認(rèn)為，內(nèi)部控制制度的缺失多少會(huì)出現(xiàn)一些問題，其不單是管理人員的失誤，同時(shí)還牽扯到公司的體制、員工的素質(zhì)和修養(yǎng)等，所以，我們一定要清楚物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制存在的問題，預(yù)防因物業(yè)公司內(nèi)部控制不合理產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)公司財(cái)務(wù)的內(nèi)部控制制度尚不完善，主要集中在物業(yè)公司的收支與控制上。比較之下，物業(yè)公司經(jīng)營規(guī)模較小，有關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)金額不多，事實(shí)上，有關(guān)業(yè)務(wù)如收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、收取水電費(fèi)等的量相當(dāng)大。尤其水電費(fèi)支出常常具有較大的金額，受制于計(jì)量總儀表、管線漏耗等，支出環(huán)節(jié)要構(gòu)建總表用量查驗(yàn)、復(fù)核審批制度，以及時(shí)找尋問題，控制支出在有效范圍。此外，一些業(yè)主不愿配合，重復(fù)工作多有存在。除此之外，許多物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)未認(rèn)識到上述業(yè)務(wù)活動(dòng)的復(fù)雜性，因此，忽視了工作人員的實(shí)際工作，未配置相應(yīng)的內(nèi)部控制部門與機(jī)構(gòu)。另外，物業(yè)公司的費(fèi)用管理松懈，成本管理缺位等，這都是不健全的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，容易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部的控制意識淡薄。物業(yè)公司的運(yùn)營缺少有效的財(cái)務(wù)內(nèi)部管控，這就使得員工過分看重自身業(yè)績，不太注意會(huì)計(jì)內(nèi)部控制管理。如果財(cái)務(wù)內(nèi)部控制思想不存在，財(cái)務(wù)工作人員將產(chǎn)生模糊的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制目的，進(jìn)而使得內(nèi)部控制效率偏低，引發(fā)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對策

面對出現(xiàn)的問題，我們從中可見，物業(yè)公司內(nèi)部存在潛在的安全隱患，其嚴(yán)重阻礙了物業(yè)公司的發(fā)展，所以，物業(yè)公司提高財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，提高財(cái)務(wù)內(nèi)控工作效率，確保物業(yè)公司資金良好運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，物業(yè)公司應(yīng)健全內(nèi)部會(huì)計(jì)控制，避免會(huì)計(jì)信息缺失真實(shí)性，預(yù)防各類經(jīng)濟(jì)犯罪的產(chǎn)生。完善物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度還有助于強(qiáng)化公司內(nèi)控、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

(一)優(yōu)化物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度

構(gòu)建完善的物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度，明晰管理層次及管理人員、被管理人員，確保物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理工作有序。構(gòu)建完善的物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度，需要從以下幾方面入手：第一，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的力度，形成完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)管理體系。物業(yè)公司合理配置各部門崗位，建立與之相應(yīng)的負(fù)責(zé)制度，完善物業(yè)公司內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)。第二，物業(yè)公司要構(gòu)建會(huì)計(jì)評價(jià)與考核機(jī)制，形成規(guī)范化的執(zhí)行與決策監(jiān)督機(jī)制。再者，物業(yè)公司從自身經(jīng)營情況出發(fā)，制定規(guī)范化的財(cái)務(wù)活動(dòng)規(guī)則。細(xì)化收費(fèi)人員工作規(guī)則，制定、約束常規(guī)收入和費(fèi)用。積極落實(shí)收費(fèi)信息化，把一些重要控制點(diǎn)，如統(tǒng)計(jì)報(bào)表、收費(fèi)等植入收費(fèi)軟件，有效配置操作權(quán)限，定期或者不定期地檢查小區(qū)收費(fèi)工作，落實(shí)二級財(cái)務(wù)控制[1]。如此，財(cái)務(wù)管理工作開展下，可提升財(cái)務(wù)內(nèi)部控制效率，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識，構(gòu)建有效的風(fēng)險(xiǎn)控制體系

在物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提高風(fēng)險(xiǎn)意識，構(gòu)建有效的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。在物業(yè)公司內(nèi)部，搞好風(fēng)險(xiǎn)管理知識的普及工作，培訓(xùn)員工，構(gòu)建規(guī)范化的風(fēng)險(xiǎn)管理程序，制定風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，采取財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理舉措，付諸風(fēng)險(xiǎn)管理與實(shí)踐操作中，定期跟蹤檢查，結(jié)合實(shí)際狀況，做出相應(yīng)的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)不斷改進(jìn)的目標(biāo)。根據(jù)各階段及各類風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)源，一定要采取有效的風(fēng)險(xiǎn)控制策略。對物業(yè)管理方案編制工作，進(jìn)行可行性研究，結(jié)合各物業(yè)項(xiàng)目類型，從客戶實(shí)際能力及消費(fèi)水平出發(fā)，制定相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)價(jià)格，防止因?yàn)闆Q策失誤而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)[2]。在接管驗(yàn)收中，檢查要仔細(xì)，能夠從中獲得真實(shí)可靠的物業(yè)項(xiàng)目資料，及早發(fā)現(xiàn)存在的問題。在管理實(shí)施中，以國家標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，按照相關(guān)規(guī)定，構(gòu)建健全的管理及監(jiān)督制度，使工作流程規(guī)范化，有效管理、控制服務(wù)質(zhì)量，防止因?yàn)榉?wù)欠佳引發(fā)的客戶不滿意或者索賠。

三、結(jié)束語

國際經(jīng)濟(jì)體制處在不斷更新中，物業(yè)公司面臨著發(fā)展中的困境。從一定層面看，物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制有利于實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要求物業(yè)公司管理人員具有較高的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)見性，同時(shí)作為一名財(cái)務(wù)工作人員要細(xì)化自己負(fù)責(zé)的工作。物業(yè)公司強(qiáng)化內(nèi)部控制，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)避則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)執(zhí)行物業(yè)公司內(nèi)控，保證資金使用合理化，降低資金的損耗和流失，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)物業(yè)公司健康持久地發(fā)展[3]。

作者:繆亞茜 單位:臺州市方遠(yuǎn)物業(yè)服務(wù)有限公司

參考文獻(xiàn)：

[1]郎倩.淺談物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)控與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2015(24):220+342.

對物業(yè)公司的管理制度范文第2篇

1、物業(yè)檔案管理概述

物業(yè)檔案是指物業(yè)管理活動(dòng)中所產(chǎn)生的所有文件材料，是原始性證明。由于物業(yè)檔案的形成者非常之復(fù)雜，既有物業(yè)管理公司、物業(yè)管理人員、物業(yè)使用人員，也有工程圖紙的設(shè)計(jì)人員、房地產(chǎn)開發(fā)商、規(guī)劃局等，物業(yè)檔案種類多，載體形式也多，如：圖片、聲像資料、表、文字材料、計(jì)算機(jī)軟件等。

物業(yè)檔案是物業(yè)管理活動(dòng)的依據(jù)，從物業(yè)管理活動(dòng)開始，建筑物的養(yǎng)護(hù)、維修等都離不開檔案。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理內(nèi)容越來越多，而物業(yè)檔案的種類也逐漸增多。目前，物業(yè)檔案的種類主要有兩種：一是物業(yè)管理公司在其日常管理活動(dòng)中產(chǎn)生的檔案資料，比如說：黨群工作檔案、經(jīng)營檔案、設(shè)備檔案、人員檔案等。二是基層檔案人員在日常管理活動(dòng)中形成的專門檔案，如：物業(yè)維修檔案、業(yè)主資料檔案、物業(yè)管理服務(wù)檔案等。

今天的物業(yè)檔案具有形式多樣化、隱秘性、動(dòng)態(tài)性、完整性等特點(diǎn)，它要求工作人員不斷提高自身素質(zhì)，提高物業(yè)管理水平，及時(shí)收集、整理、歸檔各類物業(yè)檔案，提高物業(yè)檔案的利用率，從而有效提高物業(yè)管理服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。

2、物業(yè)檔案管理工作中存在的問題

雖然說許多物業(yè)公司都認(rèn)識到物業(yè)檔案管理的重要性，但是，物業(yè)檔案管理工作仍然還存在很多問題，不利于物業(yè)管理水平的提高。

2.1資料收集不全

物業(yè)檔案具有很強(qiáng)的動(dòng)態(tài)性，它伴隨著物業(yè)管理活動(dòng)的運(yùn)轉(zhuǎn)而不斷增加，這也就要求物業(yè)檔案管理人員及時(shí)收集、整理相關(guān)的資料，并形成物業(yè)檔案資料。但是，當(dāng)前我國許多物業(yè)公司的檔案管理人員檔案資料收集意識低，不了解資料收集的流程和方法，導(dǎo)致收集回來的材料質(zhì)量不高。檔案材料在流轉(zhuǎn)中手續(xù)不健全，導(dǎo)致材料的收集、補(bǔ)充工作異常艱難。另外，由于物業(yè)公司沒有明確規(guī)定檔案的整理、歸檔方面的工作制度，進(jìn)而就導(dǎo)致檔案人員填寫資料時(shí)出現(xiàn)不完整、不清晰現(xiàn)象。

2.2管理人員素質(zhì)有待提高

檔案管理是一項(xiàng)非常專業(yè)的工作，對工作人員的專業(yè)性、職業(yè)道德修養(yǎng)要求較高。但是，許多物業(yè)公司的檔案管理人員是由客服人員兼任的，他們對檔案的收集、整理、歸檔、保管等方面的業(yè)務(wù)了解不透徹，檔案管理意識薄弱。由于他們還有其他的工作任務(wù)，因而很多時(shí)候都只是將檔案存放到檔案盒中就了事，檔案管理水平低。而且，在檔案的流轉(zhuǎn)過程中，由于手續(xù)不健全，一旦出現(xiàn)檔案的丟失、破損現(xiàn)象，經(jīng)常出現(xiàn)大家相互推卸責(zé)任的現(xiàn)象，這也不利于物業(yè)管理效率的提高。所以說，在當(dāng)前形勢下，要提高物業(yè)管理工作效果，就必須盡快提高物業(yè)檔案管理人員的素質(zhì)，加強(qiáng)物業(yè)檔案的收集、整理、歸檔和保存，提高物業(yè)檔案管理工作效率，促進(jìn)物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。

2.3檔案管理制度不健全

物業(yè)公司管理者對檔案管理工作重視度不高，沒有制定出健全的檔案管理制度，比如說：檔案管理人員的工作職責(zé)和義務(wù)、檔案的分類和歸檔規(guī)定、檔案人員的業(yè)績考核、檔案管理的目標(biāo)等。于是，在基層物業(yè)檔案管理上，存在“只存不管”的現(xiàn)象，物業(yè)檔案管理規(guī)范性、保密性差，物業(yè)檔案管理工作效率低下。多數(shù)物業(yè)檔案管理人員不知道保密性是什么，這也就加大了泄密風(fēng)險(xiǎn)，不利于物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展，甚至?xí)鸲喾郊m紛現(xiàn)象。

2.4檔案利用率低

由于物業(yè)檔案是在物業(yè)管理活動(dòng)中產(chǎn)生的，它與人們的日常生活息息相關(guān)，比如說：房屋維修檔案、房屋租賃檔案、管理繳費(fèi)檔案等就經(jīng)常被反復(fù)調(diào)閱，這也說明物業(yè)檔案的利用率比較高。但在實(shí)際工作中，由于物業(yè)公司的檔案資料非常之多，而且物業(yè)檔案的載體也在逐漸增多，但是物業(yè)檔案管理水平低，要查閱某些檔案資料時(shí)往往需要花大量的時(shí)間，進(jìn)而影響到物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行，也間接導(dǎo)致檔案利用率低，給物業(yè)公司的經(jīng)營管理活動(dòng)帶來了一定程度的困擾。

3、做好物業(yè)檔案管理工作對策

隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物業(yè)公司也面臨著激烈的市場競爭壓力，管理者必須深刻認(rèn)識到檔案管理工作對企業(yè)發(fā)展的重要影響，努力提高檔案管理水平，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

3.1增強(qiáng)檔案管理意識

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)是企業(yè)所有經(jīng)營管理活動(dòng)的核心，提高領(lǐng)導(dǎo)的檔案管理意識才能逐步自上而下的提高所有人員的檔案管理意識。增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)的檔案管理意識才能逐步完善檔案管理制度，建立完善的責(zé)任制，并加強(qiáng)檔案管理，將檔案管理工作作為物業(yè)管理工作的重點(diǎn)，將檔案管理工作作為物業(yè)管理水平的重要考核標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而在企業(yè)內(nèi)部形成人人關(guān)心檔案管理的工作作風(fēng)，穩(wěn)步提高檔案管理水平。

增強(qiáng)企業(yè)所有員工的檔案管理意識，將檔案管理納入到每年的工作計(jì)劃中，并將其分解落實(shí)到各個(gè)部門的工作目標(biāo)中，所有人員在日常工作中都能時(shí)時(shí)想到“檔案”，加強(qiáng)檔案的收集、整理、歸檔和保存。增強(qiáng)檔案管理意識一定程度上提高了檔案管理人員的保密意識，降低了物業(yè)檔案的泄密風(fēng)險(xiǎn)。增強(qiáng)檔案管理意識有利于物業(yè)檔案收集質(zhì)量和效率的提高。提高全體員工的物業(yè)檔案管理意識，使所有員工在實(shí)際工作中想到檔案，并積極主動(dòng)去收集物業(yè)檔案，及時(shí)收集檔案，提高檔案管理水平。

3.2完善檔案管理制度

檔案管理制度是物業(yè)檔案管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，而物業(yè)公司卻并未建立起嚴(yán)密的檔案管理制度，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)真考核企業(yè)的檔案管理現(xiàn)狀，借鑒其他物業(yè)公司檔案管理的成功經(jīng)驗(yàn)以及國外的成功經(jīng)驗(yàn)，逐步完善檔案管理制度，建構(gòu)嚴(yán)密的檔案管理制度體系，提高檔案管理水平。

比如說：根據(jù)企業(yè)物業(yè)檔案的特點(diǎn)下發(fā)《物業(yè)檔案歸檔制度》、《物業(yè)檔案鑒定規(guī)范》、《物業(yè)檔案管理工作人員的職責(zé)》、《物業(yè)檔案流轉(zhuǎn)手續(xù)》、《物業(yè)檔案整理規(guī)范》等文件，并通過培訓(xùn)教育的形式使所有檔案管理人員熟悉檔案管理制度，并嚴(yán)格按照管理制度的要求開展檔案管理工作，從而逐步提高物業(yè)檔案管理的規(guī)范性和科學(xué)性。

建立科學(xué)的物業(yè)檔案管理體系，并結(jié)合具體的措施落實(shí)物業(yè)檔案管理體系，抓好物業(yè)管理每一環(huán)節(jié)的工作，逐步提高物業(yè)檔案管理的規(guī)范性。使所有檔案人員都能嚴(yán)格執(zhí)行管理制度，收集、整理、歸檔、保存物業(yè)檔案，逐步提高物業(yè)檔案管理水平，為物業(yè)管理帶來更多便利，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3.3加強(qiáng)培訓(xùn)，提高檔案管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)

檔案管理工作是一項(xiàng)任務(wù)重、責(zé)任大、要求高的工作，只有不斷提高檔案人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)才能逐步提高檔案管理水平。

第一，招聘一批專業(yè)的檔案管理人員從事檔案管理工作，豐富檔案管理隊(duì)伍，推動(dòng)檔案管理隊(duì)伍建設(shè)。

第二，通過形式多樣的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和進(jìn)修，做到持證上崗，提高檔案管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和專業(yè)知識水平，轉(zhuǎn)變檔案管理人員的管理理念。學(xué)習(xí)先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，創(chuàng)新檔案管理方法，促進(jìn)檔案管理的信息化、現(xiàn)代化、自動(dòng)化，提高檔案管理效率和質(zhì)量。

第三，通過法律教育、職業(yè)道德教育等提高檔案管理人員的責(zé)任意識、保密意識、法制意識等，使檔案管理人員細(xì)心、耐心的完成每一天的檔案管理工作，在檔案管理上默默奉獻(xiàn)，逐步提高企業(yè)的物業(yè)管理水平。

3.4引進(jìn)先進(jìn)的管理方法，提高檔案管理的信息化

隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，物業(yè)檔案管理方法越來越多。就檢索方式上來說，分為計(jì)算機(jī)檢索和手工檢索，計(jì)算機(jī)檢索是一種利用計(jì)算機(jī)軟件實(shí)現(xiàn)的高效檢索方式，而手工檢索卻需要耗費(fèi)大量的人力、時(shí)間，給檔案管理工作帶來不便。所以說，物業(yè)公司要積極引進(jìn)先進(jìn)的管理方法，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理軟件系統(tǒng)，提高檔案管理的信息化水平，提高檔案管理工作效率。

而規(guī)模較小的物業(yè)公司檔案少，檔案管理則可以采用普通的EXCEL表格來完成，根據(jù)檔案工作的需要，重新設(shè)置EXCEL表格的某些選項(xiàng)，然后再將相關(guān)內(nèi)容錄入進(jìn)去，利用EXCEL表格提高檔案管理效率。

引進(jìn)先進(jìn)的管理方法可以提高檔案管理效率，減少管理人員的工作量，提高檔案的利用率，使物業(yè)檔案在物業(yè)管理工作中充分發(fā)揮作用和價(jià)值，提高物業(yè)管理效率。

3.5建設(shè)專門的物業(yè)檔案室

建設(shè)專門的物業(yè)檔案室，檔案室則應(yīng)符合《檔案法》的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，具有堅(jiān)固耐用的特點(diǎn)。同時(shí)，由于檔案資料很多都是紙質(zhì)文書，這也就要求檔案室必須有相應(yīng)的防火、防潮、防蟲、防塵、隔熱等措施，采用專業(yè)的溫濕度調(diào)節(jié)裝置、防火防光窗簾、消防器材等。同時(shí)也有許多檔案是電子文檔、視頻資料等，這也就要求有相應(yīng)的防火墻的安全措施。檔案是企業(yè)的一級機(jī)密，所以說，檔案室還要有相應(yīng)的防盜措施。

3.6強(qiáng)化檔案收集

物業(yè)檔案種類多，載體多，而收集是檔案管理的第一步，企業(yè)必須派遣專業(yè)的檔案管理人員從事檔案的收集整理工作，加強(qiáng)收集力度，及時(shí)將物業(yè)管理活動(dòng)中產(chǎn)生的檔案收集起來，并伴隨著物業(yè)管理活動(dòng)的發(fā)展而不斷豐富和完善檔案。將原始的材料收集回來之后嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定將材料制成標(biāo)準(zhǔn)的圖、文、卡、冊、表等檔案。圖一般是指各類圖紙，如：房屋的施工設(shè)計(jì)圖。文則是各類文字資料，比如說：房屋租賃合同、房屋裝修合同等。而卡則是物業(yè)管理活動(dòng)中產(chǎn)生的各種卡片，如：設(shè)備維修卡。冊是為了提高物業(yè)管理水平而形成的專題化手冊，如：綠化管理手冊。表則是指各類房屋裝修申請表、業(yè)主情況登記表等。

對物業(yè)公司的管理制度范文第3篇

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；會(huì)計(jì)核算；財(cái)務(wù)管理

我國社會(huì)不斷發(fā)展，多種行業(yè)顯示出了比較好的發(fā)展趨勢，物業(yè)管理也表現(xiàn)出了比較好的發(fā)展勢頭。但是，在市場競爭機(jī)制下，物業(yè)管理也有自身的行業(yè)特點(diǎn)。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理，完善物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理體系，促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展

一、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

（一）綜合性

物業(yè)管理指的是具有專門的人員及機(jī)構(gòu)，接受物業(yè)所有人委托，根據(jù)國家法律的規(guī)定，對投入使用的房屋建筑和配套的設(shè)施，采用經(jīng)濟(jì)手段實(shí)行管理。和其他服務(wù)行業(yè)不同的是，物業(yè)公司提供的服務(wù)是全天性和持續(xù)性的，涉及的層次較多。物業(yè)公司現(xiàn)代化水平不斷提升，財(cái)務(wù)管理應(yīng)用動(dòng)態(tài)分析的方法，強(qiáng)化預(yù)算控制，進(jìn)行數(shù)字化管理，管理的綜合性大大提高。

（二）涉及企業(yè)的多個(gè)方面

物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理和社會(huì)公共服務(wù)及個(gè)體服務(wù)不同，是群體。且在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，必須要有資金的支持，提供相應(yīng)的服務(wù)，支付員工的工資，且維修保養(yǎng)、維護(hù)環(huán)境等環(huán)節(jié)都涉及成本支持的問題。物業(yè)公司各個(gè)公司都需要資金，如果失去資金的支持，部門活動(dòng)就不能正常開展。業(yè)務(wù)的開展直接或間接地對企業(yè)資金的流動(dòng)具有一定的影響，進(jìn)而對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理涉及的范圍較廣，企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)都涉及財(cái)務(wù)管理。因此，物業(yè)管理公司需要做好財(cái)務(wù)管理的工作，注意各個(gè)部門項(xiàng)目之間的聯(lián)系，在總體上合理地分配資金，協(xié)調(diào)各個(gè)環(huán)節(jié)所占用的資金比例。

二、物業(yè)公司在會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理方面存在的問題

（一）會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理處于初級階段

對于企業(yè)而言，財(cái)務(wù)核算及管理是重點(diǎn)、難點(diǎn)，財(cái)務(wù)管理對企業(yè)的業(yè)績具有直接的影響。物業(yè)行業(yè)在我國發(fā)展的時(shí)間相對較短，處在初級階段。物業(yè)管理行業(yè)是新興行業(yè)，多數(shù)企業(yè)沒有認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理的重要性，財(cái)務(wù)管理體系不完善，整體的水平有待提高。

（二）會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的問題

企業(yè)經(jīng)營主要是為了提高企業(yè)的競爭力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，管理理念隨之提升，管理的范圍不斷拓展，物業(yè)公司也越來越注重財(cái)務(wù)管理。部分企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面投入較多，但是在經(jīng)營管理中仍然存在一些問題。

1.會(huì)計(jì)管理基礎(chǔ)工作比較弱

沒有及時(shí)地建賬，沒有依照會(huì)計(jì)制度進(jìn)行賬目分類。原始資料失去真實(shí)性，會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)資料不完善，打白條的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，會(huì)計(jì)資料的手續(xù)不完善，一些比較重要的業(yè)務(wù)未簽訂合同；會(huì)計(jì)科目的使用不合理，將資本性支出、收益性支出的概念混為一談；財(cái)產(chǎn)定期清查盤點(diǎn)的制度沒有建立或建立以后沒有實(shí)際執(zhí)行；記賬憑證及經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的摘要內(nèi)容表述不夠準(zhǔn)確。以上的現(xiàn)象使得會(huì)計(jì)核算缺乏規(guī)范性，不能及時(shí)地反映會(huì)計(jì)信息，對會(huì)計(jì)報(bào)表使用者的工作造成一定的影響。

2.缺乏管理資金力度

現(xiàn)在物業(yè)管理中普遍出現(xiàn)的問題是資金缺乏，物業(yè)管理的資金來源及數(shù)量相對有限，主要的項(xiàng)目包括：啟動(dòng)資金、維修資金、管理服務(wù)費(fèi)和經(jīng)營性收入。物業(yè)公司通常是中小企業(yè)，注冊的資金比較少，資金實(shí)力受到限制，銀行認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量比較少，銀行通常不會(huì)給予貸款。

3.成本核算的方式比較單一

在當(dāng)前形勢下，在成本核算方面比較普遍的做法是公司財(cái)務(wù)部門進(jìn)行集中核算，設(shè)置明細(xì)的科目到二級，職能部門或管理處沒有進(jìn)行成本費(fèi)用核算，多是設(shè)置收支總賬。物業(yè)公司的管理和服務(wù)的范圍比較廣，一個(gè)公司管理的小區(qū)可能會(huì)達(dá)到數(shù)十個(gè)，提供的服務(wù)較多，小區(qū)服務(wù)成本必須實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，根據(jù)項(xiàng)目及類別設(shè)置相應(yīng)的明細(xì)分類賬、輔助核算賬，為決策層提供依據(jù)，滿足企業(yè)的管理需要。

4.會(huì)計(jì)核算體系缺乏統(tǒng)一性

由于物業(yè)公司發(fā)展的時(shí)間有限，在會(huì)計(jì)核算制度方面缺乏統(tǒng)一性，物業(yè)公司在開展會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，對會(huì)計(jì)核算制度的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)不能及時(shí)吸收。物業(yè)公司經(jīng)營情況決定它的日常財(cái)務(wù)管理工作表現(xiàn)出會(huì)計(jì)制度的特點(diǎn)，現(xiàn)在實(shí)行的會(huì)計(jì)核算管理制度比較寬松，物業(yè)公司要想獲得進(jìn)一步的發(fā)展，需要重視會(huì)計(jì)工作，建立會(huì)計(jì)核算體系，提高公司財(cái)務(wù)管理的能力。

5.成本管理方法比較落后

在傳統(tǒng)的管理中，成本管理主要是依靠以下方面：第一，規(guī)模效益；第二，提高和供貨商談判的能力，降低成本；第三，財(cái)務(wù)部門進(jìn)行費(fèi)用控制，降低預(yù)算，節(jié)省開支。由于沒有考慮到成本因素，成本的降低沒有涉及根源，處在初級階段，只是在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行成本管理，在供應(yīng)與服務(wù)中考慮較少，不重視企業(yè)的市場形象及品牌效應(yīng)，企業(yè)不具有全面發(fā)展的途徑，成本管理不成體系，缺少戰(zhàn)略性的思維。在資金管理的過程中，資金缺口比較大，存在被挪用及占用的情況，壞賬損失比較嚴(yán)重。

三、物業(yè)公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理的對策

（一）完善會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理的工作

結(jié)合國家頒布的相關(guān)文件進(jìn)行建賬，對會(huì)計(jì)人員加強(qiáng)培訓(xùn)，提高會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)；建立會(huì)計(jì)管理制度并嚴(yán)格執(zhí)行；在公司內(nèi)部建立會(huì)計(jì)監(jiān)督體系，發(fā)揮會(huì)計(jì)監(jiān)督的功能，對原始憑證加強(qiáng)審核及稽核，確保會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。

（二）進(jìn)行財(cái)務(wù)分析

物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)收益來源如下：一是公司在向客戶提供相關(guān)的服務(wù)之后收取一定的費(fèi)用；二是公司實(shí)行多種經(jīng)營方式，進(jìn)行多元化投資，獲得部分經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)公司要想擴(kuò)大發(fā)展，確保財(cái)務(wù)管理的正常進(jìn)行，必須及時(shí)地向客戶提供一定的信息，這就要求物業(yè)公司調(diào)查公司的財(cái)務(wù)情況，了解在特定的階段內(nèi)公司的負(fù)債及資產(chǎn)狀況，對企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。公司可以在市場化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中掌握公司的資金構(gòu)成情況，閑置的資金可以用于其他的投入，使成本運(yùn)轉(zhuǎn)得到有效的控制，健全財(cái)務(wù)管理制度，有助于公司財(cái)務(wù)管理。

（三）實(shí)行績效考核制度

物業(yè)公司的競爭在于人，主要指的是人才，涉及管理、服務(wù)和技術(shù)方面。進(jìn)行績效考核，有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，增加企業(yè)的核心競爭力，有助于提升公司的服務(wù)水平。在管理成本中，人工成本比例為70%～80%，實(shí)行績效考核可以提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，減少人工成本。

（四）進(jìn)行資金管理

資金管理主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，提升資金運(yùn)作的水平，增加公司的收入；其次，對資金進(jìn)行跟蹤管理，強(qiáng)化資金的使用及調(diào)度工作，實(shí)現(xiàn)?？顚Ｓ?，避免出現(xiàn)挪用和占用資金的情況；再次，對于應(yīng)收賬款，需要增加催收的力度，減少應(yīng)付款的比例，促進(jìn)貨款回籠，減少存貨所占的比例，強(qiáng)化存貨管理；最后，降低風(fēng)險(xiǎn)，收取水電費(fèi)押金，和保險(xiǎn)公司及保安公司加強(qiáng)合作，降低資金風(fēng)險(xiǎn)及索賠風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)公司需要提升自身的競爭力，促進(jìn)自身的發(fā)展。物業(yè)公司需要認(rèn)識到自身存在的問題，明晰部門的責(zé)任，在資金運(yùn)作方面做好規(guī)劃及計(jì)劃，健全財(cái)務(wù)管理制度，認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理的重要性，采取措施促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

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對物業(yè)公司的管理制度范文第4篇

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司、財(cái)務(wù)電算化、思考

物業(yè)公司的工作性質(zhì)決定它必然涉及到大量的人員包括廣大業(yè)主、公司內(nèi)部員工等等，人員復(fù)雜，需要處理的數(shù)據(jù)繁多，因此必須要加強(qiáng)財(cái)務(wù)電算化的應(yīng)用，財(cái)務(wù)電算化在物業(yè)公司的廣泛應(yīng)用能夠使公司的發(fā)展更加迅速壯大。目前，關(guān)于如何加強(qiáng)物業(yè)公司中財(cái)務(wù)電算化管理使其能更好地滿足公司的需要，為公司帶來更大的效益，已成為當(dāng)前急需解決的問題，本文主要根據(jù)近年來財(cái)務(wù)電算化在物業(yè)公司中的應(yīng)用逐步深入做了以下幾個(gè)方面的思考和分析。

一、 財(cái)務(wù)電算化在物業(yè)公司中的應(yīng)用及作用

1、財(cái)務(wù)電算化改變了物業(yè)公司對數(shù)據(jù)的處理方式

物業(yè)公司里的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)核算工作主要是由人工完成的，這種傳統(tǒng)的手工核算費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、效率低，但是自從物業(yè)公司實(shí)行財(cái)務(wù)電算化以后，只要我們輸入會(huì)計(jì)憑證，系統(tǒng)就可以自動(dòng)進(jìn)行記賬、轉(zhuǎn)賬、結(jié)賬、匯總、打出報(bào)表等一系列很多繁重的工作，對于那些相同或者相似的業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)系統(tǒng)還可以按事先設(shè)置的模式憑證自動(dòng)進(jìn)行財(cái)務(wù)核算。對于那些耗時(shí)、復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作比如編制會(huì)計(jì)報(bào)表等，只要我們事先編制好程序，系統(tǒng)就可以按照設(shè)定的程序，進(jìn)行抽取數(shù)據(jù)、計(jì)算、輸出報(bào)表等一系列的動(dòng)作，財(cái)務(wù)電算化這種方式不僅使原本繁重復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作變得簡單、迅速，還能極大地提高會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)、資料的準(zhǔn)確性，只要我們的人工輸入不出現(xiàn)錯(cuò)誤，最后的結(jié)果一般不會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤。

2、財(cái)務(wù)電算化加強(qiáng)了物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理，有效地防止了造假作弊現(xiàn)象

財(cái)務(wù)電算化還能加強(qiáng)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理，可以極大提高財(cái)務(wù)工作安全性、可靠性、保密性，防止造假作假現(xiàn)象。因?yàn)槲飿I(yè)公司財(cái)務(wù)電算化以后人工記賬、核算、報(bào)表的機(jī)會(huì)減少，就能有效地避免在做這些工作的過程中出現(xiàn)的一些造假、作假現(xiàn)象。在物業(yè)公司所使用的會(huì)計(jì)軟件過程中，我們可以根據(jù)工作的需要和工作性質(zhì)來設(shè)置相應(yīng)的操作權(quán)限，增設(shè)操作、查看密碼，只有那些被授權(quán)的人員才能使用，而且不允許私自篡改其程序，這樣就可以有效地保證財(cái)務(wù)信息、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的安全性、可靠性和準(zhǔn)確性。

3、 財(cái)務(wù)電算化實(shí)現(xiàn)了崗位的合理分工，提高了會(huì)計(jì)的效率

財(cái)務(wù)電算化不僅能提高會(huì)計(jì)工作的核算效率，而且還能引起會(huì)計(jì)工作人員分工的改變，有效地促進(jìn)財(cái)會(huì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和知識水平，利用計(jì)算機(jī)快捷、準(zhǔn)確的特點(diǎn)，把那些復(fù)雜的記賬、報(bào)賬工作交給計(jì)算機(jī)來處理不僅能減輕工作人員的勞動(dòng)強(qiáng)度還能避免手工操作誤差，提高結(jié)果的精確性、確定性。利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，可以使各部門之間協(xié)同工作，把整個(gè)系統(tǒng)連成一個(gè)整體。其中的數(shù)據(jù)庫技術(shù)能解決大規(guī)模數(shù)據(jù)的存儲、運(yùn)算問題，總之財(cái)務(wù)電算化能夠有效地提高財(cái)會(huì)工作的效率，使會(huì)計(jì)工作效率及質(zhì)量全面提高。

二、對關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)電算化管理的思考

1、加強(qiáng)對財(cái)務(wù)軟件的管理

目前的軟件良莠不齊，這就需要我們提高對軟件的選擇標(biāo)準(zhǔn)，要選擇那些安全性好，準(zhǔn)確性高，便于操作的軟件。所選的會(huì)計(jì)軟件數(shù)據(jù)接口要有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能使公司人員實(shí)現(xiàn)最大程度上的數(shù)據(jù)共享，使各項(xiàng)參數(shù)有可比性。同時(shí)為了保證財(cái)務(wù)系統(tǒng)的能夠正常運(yùn)行，保證各種信息數(shù)據(jù)的安全與完整，除了會(huì)計(jì)人員要正確操作系統(tǒng)之外還要制定嚴(yán)格的財(cái)務(wù)系統(tǒng)管理制度，包括授予不同等級的會(huì)計(jì)人員不同的操作權(quán)限，對操作密碼要嚴(yán)格管理，保存上機(jī)操作記錄，防治非法人員上機(jī)操作，通過這些措施來保護(hù)財(cái)務(wù)系統(tǒng)程序及數(shù)據(jù)的安全。

2、加強(qiáng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的管理

物業(yè)公司客戶眾多，客戶數(shù)據(jù)也多，因此必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的安全維護(hù)管理，以此來確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)軟件的安全保密，以防止非財(cái)務(wù)人員對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和軟件進(jìn)行非法修改和刪除。安全維護(hù)管理主要包括：首先，必須經(jīng)常對數(shù)據(jù)進(jìn)行備份工作，這樣可以避免意外或人為操作錯(cuò)誤而造成的數(shù)據(jù)丟失，每天還要對計(jì)算機(jī)中的會(huì)計(jì)資料在硬盤中進(jìn)行備份，對于那些用磁性介質(zhì)來存放的數(shù)據(jù)要進(jìn)行雙備份；其次，物業(yè)公司還應(yīng)制定出財(cái)務(wù)電算化系統(tǒng)萬一發(fā)生事故時(shí)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的維護(hù)制度，以此解決當(dāng)發(fā)生意外事故時(shí)發(fā)生的數(shù)據(jù)混亂及丟失的問題：第三，制定數(shù)據(jù)的錄入管理制度，隨著物業(yè)公司管理逐漸向信息化發(fā)展，會(huì)計(jì)核算中很多原始憑據(jù)資料除了通過手工輸入外，還有可能來自供應(yīng)鏈系統(tǒng)等，對那些需要處理的原始憑證資料的正確性、完整性進(jìn)行審核，最好使用那些具有自動(dòng)校驗(yàn)功能的設(shè)備，這樣可以及時(shí)有效地發(fā)現(xiàn)被輸入的原始憑證資料的錯(cuò)誤，來確保財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作的質(zhì)量，能大大地減少審核工作量。

3、加強(qiáng)物業(yè)公司會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

要想提高財(cái)務(wù)工作的管理水平就必須先提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，使我們的財(cái)會(huì)人員業(yè)務(wù)水平不僅僅是停留在做賬、報(bào)表、應(yīng)付工商、稅務(wù)部門檢查的層面上。要讓他們學(xué)會(huì)對公司的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，同時(shí)要定期地給他們培訓(xùn)計(jì)算機(jī)知識，提高他們的計(jì)算機(jī)水平，不能只是會(huì)某一個(gè)財(cái)務(wù)軟件的操作使用。如果他們能夠?qū)Χ囗?xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析研究，必然能促進(jìn)財(cái)會(huì)人員水平的提高，同時(shí)能讓他們更加深入地理解財(cái)會(huì)電算化的優(yōu)越性，同時(shí)也能使計(jì)算機(jī)財(cái)務(wù)系統(tǒng)發(fā)揮其更快更好的便捷優(yōu)勢。

三.結(jié)論

物業(yè)公司涉及到大量的業(yè)主、公司內(nèi)部員工等等，人員復(fù)雜，需要處理的數(shù)據(jù)繁多，要想提高會(huì)計(jì)工作的工作效率和準(zhǔn)確性，必須要加強(qiáng)財(cái)務(wù)電算化的在物業(yè)公司的應(yīng)用，這樣才能使信息和數(shù)據(jù)能夠得到及時(shí)、快速地處理并上報(bào)給管理人員，使他們能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地獲取信息，根據(jù)這些信息做出正確的具體判斷。這樣才能更好地為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，也才能為物業(yè)公司創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。

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對物業(yè)公司的管理制度范文第5篇

現(xiàn)將上半年主要工作情況總結(jié)如下：

人事行政部

一、上半年工作總結(jié)；

1繼續(xù)健全公司各項(xiàng)規(guī)章制度，進(jìn)一步提高公司規(guī)范化運(yùn)作水平；

在公司原有制度的基礎(chǔ)上，完善了《12小時(shí)工作制》、《文件管理制度》、《考勤管理制度》、《采購管理制度》、《樣板房管理制度》、《員工餐廳管理制度》、《員工宿舍管理制度》等，涉及人、財(cái)、物的管理制度及規(guī)范性文件。

1.1自今年起，物業(yè)公司所有文件統(tǒng)一由人事行政部負(fù)責(zé)管理，實(shí)現(xiàn)了文件流程登記管理，保證文件傳批效率、對文件流程進(jìn)行嚴(yán)格控制。并通過由人事行政部負(fù)責(zé)統(tǒng)一發(fā)放，加強(qiáng)了內(nèi)部文件傳閱，及時(shí)傳遞信息的效率。

1.2在年初的計(jì)劃中，本應(yīng)在三月對公司的制度及更新的部分進(jìn)行一次整理和匯編，因各部門業(yè)務(wù)工作開展繁忙，重視度不足，完成速度未達(dá)預(yù)計(jì)效果。六月，集團(tuán)人力資源部牽頭進(jìn)行物業(yè)公司制度匯編，對各部門、各崗位提出了新的要求，目前完成了公司層面的制度及操作規(guī)范。并針對目前存在的執(zhí)行力差、責(zé)任心不足、業(yè)務(wù)處理回應(yīng)速度緩慢等問題，推出《24小時(shí)回復(fù)制度》、《小區(qū)巡查制度》、《投訴處理流程》、《員工禮貌禮儀標(biāo)準(zhǔn)》等提高服務(wù)水平的相關(guān)制度。

2人事管理

2.1人員編制：

隨二期的驗(yàn)收接管及又一城的介入，根據(jù)實(shí)際需要，人員編制進(jìn)行了如下調(diào)整：

2.2人員招聘；

物業(yè)公司上半年通過報(bào)紙、網(wǎng)站、現(xiàn)場招聘會(huì)、職業(yè)介紹所等渠道，基本完成招聘任務(wù)。上半年人員異動(dòng)情況如下：

備注：六月份因未結(jié)束，未納入統(tǒng)計(jì)范圍。

2.3人事費(fèi)用

1-5月人事實(shí)發(fā)工資總表

2.31《保安員12小時(shí)工作制》

在增加二期安防崗位，不增加崗位編制的情況下，實(shí)施了《保安員12小時(shí)工作制》，對保安員的薪資進(jìn)行了調(diào)整。試行兩個(gè)月以來，保安員基本能接受該項(xiàng)調(diào)整，部門人員流動(dòng)率未出現(xiàn)異常?；窘鉀Q人員不足產(chǎn)生的空崗情況，并逐步消化了去年下半年積累的大量加班。

2.32有償服務(wù)提成制

隨二期入住率的提高，對有償服務(wù)的需求逐步增加。原創(chuàng)：在不增加清潔人員的基礎(chǔ)上，試行安排休息的員工提供有償服務(wù)，并在有償服務(wù)收費(fèi)中按....元/小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，作為工資提成給員工。目的是減少加班時(shí)長、控制人工成本，同時(shí)提高員工工作的積極性。

2.4員工培訓(xùn)

上半年新員工對《員工手冊》、公司制度培訓(xùn)的覆蓋率100%，每周各部門開展的業(yè)務(wù)培訓(xùn)平均1-2次，組織個(gè)別業(yè)務(wù)部門經(jīng)理參加陽光團(tuán)隊(duì)的拓展活動(dòng)。在四月，組織了主管以上的員工前往....參觀，學(xué)習(xí)別人的管理經(jīng)驗(yàn)，找出自身不足。初步建立員工培訓(xùn)檔案、培訓(xùn)課程計(jì)劃及相關(guān)培訓(xùn)資料等，計(jì)劃于下半年具體實(shí)施。培訓(xùn)工作因一直缺乏專管人員，由部門內(nèi)部兼任開展，存在培訓(xùn)的內(nèi)容比較單一、在組織上缺乏部門間的交叉培訓(xùn)，未建立系統(tǒng)的培訓(xùn)資料及操作規(guī)范文件等問題。這次各部門均完善了操作手冊，同時(shí)也為下半年的培訓(xùn)工作建立了基礎(chǔ)。

2.5推行績效考核

在一月起保安部首先試行了《保安員績效考核辦法》，制定了保安員級別及相應(yīng)的工資待遇標(biāo)準(zhǔn)。通過績效考核，調(diào)動(dòng)員工不斷提高工作水平及自身素質(zhì)的積極性，提供了晉級、調(diào)薪的機(jī)會(huì)。先后實(shí)施的績效考核部門有客服中心、車隊(duì)。

目前，績效考核的工作尚未全面覆蓋，推廣績效考核的力度和實(shí)效性未達(dá)到真正激勵(lì)員工積極性的效果。分析原因，主要存在以下方面的原因：1）工作目標(biāo)不明確，未建立實(shí)際操作的規(guī)范。2）管理人員流動(dòng)性大，管理辦法亦經(jīng)常改變。3）從建立績效考核標(biāo)準(zhǔn)到考核結(jié)果的過程管理不足。4）員工對績效考核的理解度、認(rèn)同感有限。

3行政管理

3.1員工餐廳

3.11面對員工反映意見比較集中的員工餐廳，經(jīng)過多次的意見調(diào)查，確定大部分員工的口味，在食品衛(wèi)生、份量、菜式及用餐時(shí)間上，均根據(jù)各部門不同班次的需要及員工意見進(jìn)行了調(diào)整。目前，員工滿意度基本達(dá)到95%以上。

3.12在五月份員工餐廳收支報(bào)告中，已實(shí)現(xiàn)包餐費(fèi)用包含餐廳電費(fèi)、每月人事費(fèi)用當(dāng)月工具、物料采購費(fèi)用、夏季每周兩次的涼茶、糖水的所有費(fèi)用，在員工滿意的基礎(chǔ)上合理降低成本。

3.2倉庫管理

3.21通過制定《物料驗(yàn)收制度》、《采購管理制度》等，首先從物料驗(yàn)收的環(huán)節(jié)開始嚴(yán)格控制物料的品質(zhì)，增加了由業(yè)務(wù)部門派人協(xié)助驗(yàn)貨的環(huán)節(jié)，減少不合格品的發(fā)生。其次，加大倉庫對物料的管理職責(zé)，在采購物料的價(jià)格、品質(zhì)上，與歷史價(jià)格、原用物料品質(zhì)進(jìn)行對比，嚴(yán)格把關(guān)，不合格的一律予以退貨處理。

3.22為配合財(cái)務(wù)部做好費(fèi)用劃撥的工作，工程物料的使用在月度盤點(diǎn)表中做到每一件物料清晰列明用在何處，費(fèi)用所屬。

3.24增加了樣板房物品的管理，聯(lián)合材料部進(jìn)行了徹底的核對，對遺失、錯(cuò)帳、損壞等情況進(jìn)行了清點(diǎn)。在多次的樣板房搬遷中，倉庫參與物品的打包、清點(diǎn)、交接、存放等工作，彌補(bǔ)了以前樣板房物品清單不完整的現(xiàn)象。在上半年集團(tuán)財(cái)務(wù)部聯(lián)合進(jìn)行的資產(chǎn)盤點(diǎn)中，行政、工程倉庫均做到了帳貨相符。

3.3車隊(duì)管理

3.31根據(jù)上半年車隊(duì)被投訴的主要原因及存在問題，制訂了《司機(jī)獎(jiǎng)懲條例》，以季度的形式進(jìn)行考核，并推出安全駕駛獎(jiǎng)。對業(yè)主提出投訴的司機(jī)，給予懲罰，并由司機(jī)本人向業(yè)主進(jìn)行解釋和道歉，提高司機(jī)對服務(wù)規(guī)范的重視。

3.32上半年，逐漸有業(yè)主提出有償用車服務(wù)的需求，有租車及租司機(jī)兩種。為規(guī)范操作，制訂了有償服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在不影響正常運(yùn)行的情況下，均滿足業(yè)主的需求，服務(wù)創(chuàng)收。

3.4采購管理

在上半年的采購工作中，提高采購的計(jì)劃性，基本完成各部門的采購工作，及時(shí)核價(jià)。虛心向業(yè)務(wù)部門學(xué)習(xí)商品知識，在大批量不確定質(zhì)量價(jià)格的采購中，聯(lián)合業(yè)務(wù)部門的主管及材料部同時(shí)到采購市場定品質(zhì)及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。完成了上半年工程物料供應(yīng)商評估，并根據(jù)業(yè)務(wù)部門的推薦，采用了新的物料供應(yīng)商，在價(jià)格上有所降低。

3.5樣板房管理

自一月份起，人事行政部正式接管樣板房，在清潔組操作規(guī)范原有的基礎(chǔ)上，重新制定了《樣板房管理制度》及清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，對樣板房的員工按清潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了全面培訓(xùn)，將樣板房物品的保管責(zé)任落實(shí)到個(gè)人。接管半年以來，僅遺失兩件小裝飾物件。主動(dòng)與營銷部門溝通，征詢樣板房需要改進(jìn)的問題，及時(shí)調(diào)整，積極配合。

3.6積極配合業(yè)務(wù)部門

3.61煤氣配送

針對小區(qū)煤氣配送量逐步增加的情況，原配送方式是由行政部負(fù)責(zé)煤氣配送、保安員負(fù)責(zé)送到業(yè)主家中。存在耗費(fèi)人力、物力及存放煤氣的安全性問題。現(xiàn)與振戎煤氣股份公司重新簽訂了配送協(xié)議，由煤氣公司負(fù)責(zé)24小時(shí)內(nèi)直接配送上門，減低人力、物力的投入，解決了煤氣儲備的存放問題，提高服務(wù)效率。

3.62小區(qū)垃圾清理

原清運(yùn)方式是綠化垃圾與生活垃圾分別由村民及環(huán)衛(wèi)站進(jìn)行處理，存在清理不及時(shí)、費(fèi)用偏高的現(xiàn)象?，F(xiàn)經(jīng)過調(diào)整，綠化垃圾采取運(yùn)到三期偏僻地點(diǎn)自然腐化，生活垃圾經(jīng)過重新協(xié)議，基本解決了目前的垃圾清運(yùn)問題，已達(dá)到降低成本的目的。

3.7年度先進(jìn)員工評選

根據(jù)去年員工的實(shí)際工作表現(xiàn)，組織了年度先進(jìn)員工的評選工作，并通過由各部門經(jīng)理

參加的專題會(huì)議，確定和選出18名年度先進(jìn)員工，并給予了表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。

3.8組織2005年年度春茗活動(dòng)

于4月，組織物業(yè)公司的年度春茗活動(dòng)，總結(jié)去年工作中存在的問題，傳達(dá)集團(tuán)二六年發(fā)展綱要的精神，同時(shí)明確今年的發(fā)展目標(biāo)。會(huì)后，組織了員工卡拉ok及燒烤活動(dòng)。

二、工作中存在的問題：

1目標(biāo)管理責(zé)任的落實(shí)：

目前，各部門僅根據(jù)自己的工作計(jì)劃開展工作，沒有一個(gè)明確、統(tǒng)一的管理目標(biāo)及責(zé)任人的落實(shí)。在工作開展的過程中，目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與實(shí)際結(jié)果存在差距，做了大量的工作但看不到成績。如明確的工作指標(biāo)下達(dá)，管理費(fèi)收費(fèi)率、員工培訓(xùn)合格率、滿意度等都未能落實(shí)到人。

跟進(jìn)措施：通過審核部門年度目標(biāo)，原創(chuàng)：以部門經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書的形式，明確績效考核指標(biāo)，及時(shí)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，控制日常工作方向的正確性，以達(dá)到一個(gè)共同的目標(biāo)。

2管理思想的隨意性，造成管理中“不公平事件”。容易挫傷員工積極性，降低滿意度，組織團(tuán)隊(duì)精神減弱，凝聚力降低。

跟進(jìn)措施：從基礎(chǔ)建設(shè)做起，通過制度的建立，針對事情的處理建立規(guī)范的操作模式，不因人而異。加強(qiáng)中層管理人員的培訓(xùn)，建立領(lǐng)導(dǎo)威信，加強(qiáng)日常管理的規(guī)范化，減少隨意性及個(gè)性化。

3監(jiān)督機(jī)制未做到細(xì)處，目前巡查的范圍，僅限于員工儀表、考勤、員工餐廳、小區(qū)環(huán)境巡查等，監(jiān)督的力度和實(shí)效都有待提高。

跟進(jìn)措施：將巡查、監(jiān)督工作提升為制度的形式進(jìn)行落實(shí)，將范圍擴(kuò)大，對投訴處理、服務(wù)態(tài)度、工作效率、培訓(xùn)考核、招聘及時(shí)率、設(shè)備維護(hù)等，均作為巡查范圍，提高部門經(jīng)理對該項(xiàng)工作的重視程度。

4溝通渠道單一：

1）與員工的溝通：

目前，與員工溝通的渠道主要來自員工意見調(diào)查表及個(gè)別員工異動(dòng)面談，方式比較單一，與員工直接面談的覆蓋率不高。不了解員工的真實(shí)想法，部分工作將失去實(shí)效。

跟進(jìn)措施：建立員工面談機(jī)制，在入職、異動(dòng)面談的基礎(chǔ)上，增加員工定期面談?dòng)?jì)劃，建立員工面談?dòng)涗?，定期進(jìn)行匯總和分析。了解員工在工作、生活中存在的問題，重視員工意見并及時(shí)解決。

2）與業(yè)主的溝通：

在日常的工作中，未建立起物業(yè)公司與業(yè)主之間一個(gè)良好的宣傳渠道，物業(yè)公司日常工作的進(jìn)度，所做的努力，未能使業(yè)主了解，得不到業(yè)主充分的支持和相互間的協(xié)助。

跟進(jìn)措施：加強(qiáng)社區(qū)文化的營造和建設(shè)，增設(shè)固定的方式，將物業(yè)公司最近的工作動(dòng)向、進(jìn)度成果、熱點(diǎn)話題、發(fā)展商舉措等定時(shí)向住戶宣傳。加強(qiáng)相互間的了解，以贏得支持和認(rèn)可。建立多種直接交流的方式，培養(yǎng)相互間的信任度，為建立良好的小區(qū)生活環(huán)境這一共同目標(biāo)出謀劃策。

5員工激勵(lì)：

員工中普遍存在干好干壞一個(gè)樣的心態(tài)，嚴(yán)重影響到工作的執(zhí)行力度和服務(wù)水平。

跟進(jìn)措施：在績效考核工作開展的基礎(chǔ)上，對獲得服務(wù)之星的員工給予充分的肯定和表彰。通過照片上墻、業(yè)績公布、獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)、出外旅游等，精神與物質(zhì)鼓勵(lì)相結(jié)合的方式，充分激勵(lì)全體員工爭當(dāng)先進(jìn)，鼓舞士氣。

三、下半年工作計(jì)劃：

1制度化管理；

計(jì)劃于七月份，在物業(yè)公司全面開展規(guī)范化操作的活動(dòng)，將匯編后的制度進(jìn)行試行并及時(shí)對出現(xiàn)的問題跟進(jìn)修正。建立一套屬于君華物業(yè)自己的操作管理模式。全面提升工作效率、服務(wù)質(zhì)量，將制度從書面形式進(jìn)入到實(shí)際工作中。

2績效考核的推廣：

配合集團(tuán)人力資源部的工作規(guī)劃，七月份組織完成全面績效考核的方案，落實(shí)管理目標(biāo)，通過績效管理，從根本上調(diào)動(dòng)員工的積極性，創(chuàng)造雙贏的局面，推動(dòng)物業(yè)公司的服務(wù)和效益。

制訂“服務(wù)之星”評選、獎(jiǎng)勵(lì)方案，充分激勵(lì)和認(rèn)可工作優(yōu)秀的員工。，

3提高員工素質(zhì)，建立培訓(xùn)系統(tǒng)管理

制定實(shí)施培訓(xùn)規(guī)范及培訓(xùn)系統(tǒng)資料，通過不同環(huán)節(jié)培訓(xùn)，提高全體員工的素質(zhì)。完善員工培訓(xùn)檔案，考核、抽查記錄等，將培訓(xùn)作為各部門一項(xiàng)重要工作。于九月完成新的操作規(guī)范、考核標(biāo)準(zhǔn)的第一輪培訓(xùn)，做到初級培訓(xùn)、基礎(chǔ)培訓(xùn)、操作規(guī)范培訓(xùn)覆蓋率100%，培訓(xùn)合格率95%。

4提高工作效率與工作質(zhì)量

充分發(fā)揮監(jiān)督機(jī)制，原創(chuàng)：有計(jì)劃地執(zhí)行工作巡查制度，重點(diǎn)抓工作的落實(shí)與回復(fù)。實(shí)行普通工作24小時(shí)回復(fù)制、重點(diǎn)工作12小時(shí)回復(fù)制及緊急工作2小時(shí)回復(fù)制。將回復(fù)的時(shí)效與完成情況作為員工績效考核的重要指標(biāo)，從而提高整個(gè)物業(yè)公司的辦事效率。

5建立良好溝通：

5.1組織季刊的文稿，以季度的形式向業(yè)主匯報(bào)物業(yè)公司的工作與成果，小區(qū)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)狀況及業(yè)主關(guān)心的熱點(diǎn)話題分析等。

5.2制定與員工溝通面談的計(jì)劃，在一定周期內(nèi)與員工全面溝通，建立員工面談?dòng)涗洠皶r(shí)解決員工的生活問題。

6員工活動(dòng)