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投資性房地產(chǎn)范文第1篇

新準(zhǔn)則定義為：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，并能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。具體為已出租的、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，不包括自用和作為存貨核算的房地產(chǎn)。

（一）新準(zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)范圍的劃分標(biāo)志或原則

新準(zhǔn)則未明示，《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（下稱國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則）認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其它資產(chǎn)，至于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)過程中使用的房地產(chǎn)（或用于管理目的的房地產(chǎn)），其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不僅歸屬于該項(xiàng)房地產(chǎn)，而且歸屬于在生產(chǎn)或供應(yīng)過程中所使用的其他資產(chǎn)。正因?yàn)檫@一點(diǎn)，因此，將投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)區(qū)分開來。

（二）新準(zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)范圍

具體還應(yīng)包括：

1.為長(zhǎng)期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營(yíng)過程中為短期銷售而持有的土地。計(jì)劃長(zhǎng)期持有或計(jì)劃短期持有是否為劃分或確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的標(biāo)志或條件，新準(zhǔn)則未明確規(guī)定。

2.尚未確定未來用途的土地（如果企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經(jīng)營(yíng)過程中的短期銷售，則持有的土地應(yīng)視為用于資本增值）。

3.企業(yè)擁有（或企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的建筑物。

4.準(zhǔn)備在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的空閑建筑物。

（三）不屬于新準(zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)

具體為：

1.持有的為在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售或?yàn)殇N售而處于建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)，如為了在不久的將來處置或?yàn)殚_發(fā)和銷售而專門取得的房地產(chǎn)。

2.為第三方在建在開發(fā)的房地產(chǎn)，即新準(zhǔn)則規(guī)定的“企業(yè)代建的房地產(chǎn)，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——建造合同》”。

3.自用房地產(chǎn)，包括持有的將來用于自用的、為將來開發(fā)并隨后作為自用的、職工占用的以及待處置的自用房地產(chǎn)。

4.為將來作為投資性房地產(chǎn)而正在建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)。其在建造或開發(fā)活動(dòng)完成之前，不適用新準(zhǔn)則；待建造或開發(fā)活動(dòng)完成時(shí)，作為投資性房地產(chǎn)。但對(duì)已經(jīng)是投資性房地產(chǎn)、目前正在進(jìn)行改建以為將來繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用的，適用新準(zhǔn)則。

5.閑置地不屬于投資性房地產(chǎn)。

（四）房地產(chǎn)的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的，應(yīng)當(dāng)如何處理

新準(zhǔn)則未予明確，可按照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行判斷處理，即如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則應(yīng)分別計(jì)量核算；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的情況下，才能將該項(xiàng)房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。

（五）企業(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供服務(wù)對(duì)是否判斷為投資性房地產(chǎn)的影響

比如，辦公樓的業(yè)主向其承租人提供保安和維修服務(wù)，一家企業(yè)擁有并經(jīng)營(yíng)一家旅館，其向客人提供的服務(wù)是整個(gè)協(xié)議的一個(gè)重要組成部分，該辦公樓和旅館能否被視為投資性房地產(chǎn)？新準(zhǔn)則沒有給出明確具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)，可參照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則給出的原則來進(jìn)行判斷，即：企業(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供輔助服務(wù)，如果該服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中并不是重要的組成部分，則企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)；在另外一些情況下，提供的服務(wù)構(gòu)成相對(duì)重要的組成部分，則不視為投資性房地產(chǎn)。以此判斷，前述“辦公樓”視為投資性房地產(chǎn)，“旅館”是自用房地產(chǎn)，不是投資性房地產(chǎn)。

（六）企業(yè)將其擁有的

本文出自新晨

房地產(chǎn)出租給其母公司或另一家子公司使用，涉及單個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表和合并財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)該房地產(chǎn)不同的列報(bào)方式問題

在包括母公司和本企業(yè)，或另一家子公司和本企業(yè)在內(nèi)的合并財(cái)務(wù)報(bào)表中，該項(xiàng)房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件，從整個(gè)集團(tuán)來看其屬于自用房地產(chǎn)，因此合并財(cái)務(wù)報(bào)表不能作為投資性房地產(chǎn)列報(bào)；但從擁有房地產(chǎn)的單個(gè)企業(yè)來看，如果符合新準(zhǔn)則的定義，出租人在其單個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表中應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

新準(zhǔn)則規(guī)定的確認(rèn)條件是同時(shí)滿足“與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的未來經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)”和“投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量”兩個(gè)條件。

第一項(xiàng)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，需要企業(yè)在初始確認(rèn)時(shí)根據(jù)可取得的證據(jù)對(duì)相關(guān)未來經(jīng)濟(jì)利益流入的確定程度作出估計(jì)；第二項(xiàng)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)一般容易滿足，資產(chǎn)購(gòu)置交易本身已表明了它的成本。

三、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

新準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計(jì)量，即：外購(gòu)成本包括買價(jià)、相關(guān)稅費(fèi)和直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，自建成本包括建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，其他方式取得的投資性房地產(chǎn)成本按照相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定確定。該初始計(jì)量規(guī)定包含了以下內(nèi)容：

一是交易費(fèi)用應(yīng)包括在初始計(jì)量之中。

二是外購(gòu)取得中“可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出”包括：法律服務(wù)的職業(yè)收費(fèi)，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅和其他交易費(fèi)用等。

三是自建成本的“必要支出”應(yīng)當(dāng)不含投資性房地產(chǎn)的啟動(dòng)費(fèi)用，建造或開發(fā)過程中浪費(fèi)的材料，人工或其他資源等非正常損失。

四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

新準(zhǔn)則規(guī)定，其后續(xù)支出滿足該準(zhǔn)則規(guī)定的兩個(gè)確認(rèn)條件的，計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本，否則計(jì)入當(dāng)期損益。在具體理解和判斷時(shí)：

第一，如果超出原先對(duì)已有投資性房地產(chǎn)估計(jì)的未來經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，與已確認(rèn)的某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的后續(xù)支出應(yīng)增加投資性房地產(chǎn)的賬面金額，所有其他后續(xù)支出應(yīng)在發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用。

第二，對(duì)后續(xù)支出是否進(jìn)行了恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)處理，有賴于對(duì)其初始計(jì)量和確認(rèn)時(shí)對(duì)相關(guān)情況的考慮。比如：在確定某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面金額時(shí)，考慮了未來經(jīng)濟(jì)利益的損失，那么為恢復(fù)該資產(chǎn)的預(yù)期未來經(jīng)濟(jì)利益而發(fā)生的后續(xù)支出，就應(yīng)當(dāng)資本化；某項(xiàng)資產(chǎn)的買價(jià)反映了企業(yè)為使該資產(chǎn)達(dá)到工作狀態(tài)在未來必須發(fā)生支出的義務(wù)，后續(xù)支出也應(yīng)當(dāng)資本化（如購(gòu)置需要整修的建筑物，其后續(xù)支出應(yīng)當(dāng)增加其賬面金額）。

五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

新準(zhǔn)則規(guī)定了兩種計(jì)量模式，即“成本模式”和“公允價(jià)值模式”。采用“公允價(jià)值模式”必須同時(shí)滿足“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)”、“企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”兩個(gè)條件；不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，直接以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)

，

整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益。另外，“成本模式”可轉(zhuǎn)為“公允價(jià)值模式”，但“公允價(jià)值模式”不得轉(zhuǎn)為“成本模式”。在具體理解和判斷時(shí)：

（一）什么是公允價(jià)值

一般認(rèn)為，公允價(jià)值是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額?！肮浇灰住辈淮嬖谔貏e或特殊關(guān)系，假定是在非關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行的，各方各自獨(dú)立發(fā)生行為?！笆煜で闆r”指自愿的購(gòu)銷雙方都對(duì)投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)和特征、其實(shí)際和潛在的用途以及資產(chǎn)負(fù)債表目的市場(chǎng)狀態(tài)相當(dāng)熟悉。也就是說，公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)是在資產(chǎn)負(fù)債表日符合公允價(jià)值定義的、在市場(chǎng)上可以合理取得的最可能的價(jià)格。也就是銷售者能夠合理取得的最好價(jià)格，購(gòu)買者能夠合理取得的最有利的價(jià)格。這種估計(jì)不包括在特殊條件或情形下夸大或縮小的估計(jì)價(jià)格，如不規(guī)范的融資、售后租回以及與銷售有關(guān)的任何人所給予的特殊對(duì)價(jià)或讓步等。

（二）如何理解投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值？其內(nèi)涵和外延如何界定

1.投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是指其在資產(chǎn)負(fù)債表日（而非之前或之后）的市場(chǎng)價(jià)值，因?yàn)楣蕛r(jià)值的定義實(shí)際上假設(shè)了銷售合同的交易和完成是同步的，沒有任何價(jià)格上的差異。同時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不反映為提高或改善房地產(chǎn)而發(fā)生的未來資本性支出，也不反映由未來資本性支出所產(chǎn)生的相關(guān)未來利益。

2.企業(yè)確定的公允價(jià)值不應(yīng)扣除企業(yè)在銷售或其他處置過程中可能發(fā)生的交易費(fèi)用。

3.公允價(jià)值通常是在同一地點(diǎn)和相同條件的活躍市場(chǎng)對(duì)相似的房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格以及相似的租賃和其它合同所確定的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。對(duì)建筑物而言，其相似性是指所處地理位置和環(huán)境相同、性質(zhì)相同以及結(jié)構(gòu)類型、新舊程度、可使用狀況相同或相近；對(duì)于土地使用權(quán)而言，其相似性是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境、可使用狀況相同或相近的土地。企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意分辨和識(shí)別該房地產(chǎn)在性質(zhì)、地理位置或狀況方面的差異，或與房地產(chǎn)有關(guān)的租賃和其它合同條款方面的差異。

4.公允價(jià)值有別于使用價(jià)值。公允價(jià)值既反映了“市場(chǎng)參與者”的知識(shí)和估計(jì)，也反映了與市場(chǎng)參與者相關(guān)的各種因素；使用價(jià)值反映了“企業(yè)”的知識(shí)和估計(jì)，也反映了只針對(duì)于“特定企業(yè)”的各種“特定實(shí)體”因素，這些因素一般不適用于其它企業(yè)。一般認(rèn)為，公允價(jià)值不包括、不反映：（1）將不同地理位置的房地產(chǎn)進(jìn)行組合所產(chǎn)生的附加值；（2）投資性房地產(chǎn)與其它資產(chǎn)之間的協(xié)同作用；（3）針對(duì)于目前企業(yè)或業(yè)主的法定權(quán)利或法律約束；（4）針對(duì)于目前業(yè)主的稅收利益或稅收負(fù)擔(dān)。

5.在確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)避免重復(fù)計(jì)算已在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)確認(rèn)的資產(chǎn)或負(fù)債。如電梯或空調(diào)等設(shè)備一般包括在建筑物即投資性房地產(chǎn)之中，而不單獨(dú)作為非投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)予以確認(rèn)；又如某一間辦公室與配置的家具一同出租，辦公室的公允價(jià)值包括家具的公允價(jià)值（其租金收益是涵蓋了所配置家具的收益），亦即企業(yè)不應(yīng)將家具作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)確認(rèn)；再如，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不包括預(yù)付的或應(yīng)計(jì)的經(jīng)營(yíng)租賃收益（因?yàn)槠髽I(yè)已將其確認(rèn)為一項(xiàng)單獨(dú)的負(fù)債或資產(chǎn)）。

（三）在實(shí)務(wù)操作中如何取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值

一是委托專業(yè)的評(píng)估估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估估價(jià)。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值依賴于具獨(dú)立資格的評(píng)估師所作評(píng)估的程度，具備獨(dú)立資格的評(píng)估師應(yīng)具有國(guó)家認(rèn)可的相關(guān)專業(yè)資格，并具有對(duì)所評(píng)估的投資性房地產(chǎn)的地理位置和種類方面的近期經(jīng)驗(yàn)，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握豐富的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料和扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)。

二是自行確定。在企業(yè)自行確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮自身的專業(yè)水平和能力；同時(shí)應(yīng)當(dāng)審視和披露所采用的方法及重要假設(shè)、房地產(chǎn)的性質(zhì)和缺乏可比的市場(chǎng)數(shù)據(jù)、公允價(jià)值的確定是取得了市場(chǎng)證據(jù)還是更多地依賴于其它因素等。

（四）新準(zhǔn)則規(guī)定“公允價(jià)值模式”不得轉(zhuǎn)為“成本模式”

也就是說，如果企業(yè)原先按公允價(jià)值計(jì)量某一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，即使可比的市場(chǎng)交易變得不經(jīng)常發(fā)生或市場(chǎng)價(jià)格變得不易取得，在該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處于變?yōu)樽杂没蚱髽I(yè)為以后在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售而開始開發(fā)之前，企業(yè)仍應(yīng)按公允價(jià)值對(duì)其計(jì)量。

六、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

新準(zhǔn)則規(guī)定的轉(zhuǎn)換條件易于理解，但未規(guī)定其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的條件。因此，需要注意的是：原作為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)為銷售而開始開發(fā)房地產(chǎn)，從而證明其用途發(fā)生了變化，企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成存貨；相應(yīng)地，如果企業(yè)決定處置某項(xiàng)不需進(jìn)一步開發(fā)的投資性房地產(chǎn)，在終止確認(rèn)（從資產(chǎn)負(fù)債表中消除）之前，應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)而不應(yīng)作為存貨進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。類似地，如果企業(yè)為在將來繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用而開始對(duì)某項(xiàng)現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建，改建期間企業(yè)應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，而不應(yīng)將其重新劃歸為自用房地產(chǎn)。

新準(zhǔn)則規(guī)定，在“成本模式”下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。也就是說，在企業(yè)采用“成本模式”的情況下，投資性房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)和存貨之間的相互轉(zhuǎn)換不應(yīng)改變所轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的賬面金額，也不改變?cè)擁?xiàng)房地產(chǎn)計(jì)量或披露的成本。至于在“公允價(jià)值模式”下的轉(zhuǎn)換，均以轉(zhuǎn)換當(dāng)日其公允價(jià)值作為入賬價(jià)值，但其公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額的處理規(guī)定則有所不同，即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的，差額（借差或貸差）均計(jì)入當(dāng)期損益；自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，借方差額（即公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值）計(jì)入當(dāng)期損益（體現(xiàn)了“穩(wěn)健原則”），貸方差額（即公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值）計(jì)入所有者權(quán)益（應(yīng)當(dāng)是計(jì)入“資本公積”科目）。

七、投資性房地產(chǎn)的處置

新準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置或永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，處置凈額計(jì)入當(dāng)期損益。

結(jié)合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》，處置投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的應(yīng)收對(duì)價(jià)，初始應(yīng)按公允價(jià)值確認(rèn)。如果投資性房地產(chǎn)的付款額延期支付，則收到的對(duì)價(jià)初始應(yīng)按與現(xiàn)金價(jià)格相等的金額予以確認(rèn)。對(duì)價(jià)的名義金額和與現(xiàn)金價(jià)格相等的金額之間的差額，應(yīng)在合同或協(xié)議期內(nèi)采用實(shí)際利率法進(jìn)行攤銷，計(jì)入當(dāng)期損益。

【主要參考文獻(xiàn)】

[1]中華人民共和國(guó)財(cái)政部制定.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.

[2]中華人民共和國(guó)財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫組.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解.人民出版社，2007.，

投資性房地產(chǎn)范文第2篇

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)規(guī)范 探索

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則既是會(huì)計(jì)操作規(guī)范和指南,也是審計(jì)人員就企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表合法性、公允性和會(huì)計(jì)處理的一貫性作出審計(jì)簽證的依據(jù)之一。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――應(yīng)用指南2006》(中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社出版以下簡(jiǎn)稱《指南》)中關(guān)于“1521投資性房地產(chǎn)”的內(nèi)容,其絕大部分條款都易于認(rèn)識(shí)和理解,但個(gè)別條款因筆者有獨(dú)特見解,試述如下:

《指南》第195頁(yè)第三條“采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理?！敝械谖蹇钜?guī)定“處置投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)按實(shí)際收到的金額,借記‘銀行存款’等科目,貸記‘其他業(yè)務(wù)收入’科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷,借記‘投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)’科目,按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額,貸記本科目,按其差額,借記‘其他業(yè)務(wù)成本’科目。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的,還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備?！?/p>

同文第四條“采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理。”中的第五款規(guī)定“處置投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)按實(shí)際收到的金額,借記‘銀行存款’等科目,貸記‘其他業(yè)務(wù)收入’科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額,借記‘其他業(yè)務(wù)成本’科目,貸記本科目(成本)、貸記或借記本科目(公允價(jià)值變動(dòng));同時(shí),按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng),借記或貸記‘公允價(jià)值變動(dòng)損益’科目,貸記或借記‘其他業(yè)務(wù)收入’科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額,借記‘資本公積――其他資本公積’科目,貸記‘其他業(yè)務(wù)收入’科目”。

筆者以為上述規(guī)定的立論似有失偏頗。眾所周知,“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)收入”同屬于損益類收入科目,而“收入”是指企業(yè)日?；顒?dòng)中形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。日常活動(dòng)收入一般是指企業(yè)銷售商品、對(duì)外提供勞務(wù)、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)利益流入企業(yè),而上述兩款闡述的都是讓渡資產(chǎn)所有權(quán)而非讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的賬務(wù)處理,因而其規(guī)范似嫌牽強(qiáng)。

筆者認(rèn)為有兩種賬務(wù)處理建議可供選擇:

一、參照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的賬務(wù)處理,將處置投資性房地產(chǎn)凈收益記入“營(yíng)業(yè)外收入”科目,或?qū)⑻幹猛顿Y性房地產(chǎn)凈損失記入“營(yíng)業(yè)外支出”科目。該法對(duì)于采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的處置較為適宜。即:

處置投資性房地產(chǎn)時(shí),按實(shí)際收到的金額,借記“銀行存款”等科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或者累計(jì)攤銷,借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額,貸記“投資性房地產(chǎn)”科目;按已計(jì)提減值準(zhǔn)備,借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目;按處置投資性房地產(chǎn)應(yīng)繳稅費(fèi)金額,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目。按其差額,借記“營(yíng)業(yè)外支出”科目,或貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。

二、比照處置“交易性金融資產(chǎn)”、“長(zhǎng)期股權(quán)投資”、“可供出售金融資產(chǎn)”和“持有至到期投資”,將投資性房地產(chǎn)的處置凈收益,記入“投資收益”科目的貸方,或?qū)⑻幹脙魮p失記入“投資收益”科目的借方。此法對(duì)于運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的處置更為適合。即:

處置投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)按實(shí)際收到的金額,借記“銀行存款”等科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng),借記或貸記“投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值變動(dòng))”科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日(指原作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),或原自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn))記入資本公積科目的金額,借記“資本公積――其他資本公積”科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面成本,貸記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目;按處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)繳的各種稅費(fèi),貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目,按其差額,借記或貸記“投資收益”科目。

上述建議中第一種方法理由如下:

(一)《指南》在列示“6051其他業(yè)務(wù)收入”的具體項(xiàng)目七項(xiàng)中,未將處置投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目歸入規(guī)范之中。

(二)《指南》在闡述“6402其他業(yè)務(wù)成本”的具體內(nèi)容中,亦未列示處置投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

(三)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),與按歷史成本計(jì)量屬性確認(rèn)計(jì)量的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)同屬于非流動(dòng)資產(chǎn),其出租所得屬于收入中讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的收益,記入“其他業(yè)務(wù)收入”無可厚非。而投資性房地產(chǎn)處置所得,顯然不屬于日?；顒?dòng)形成的收入,應(yīng)將其歸屬于讓渡資產(chǎn)所有權(quán)形成的“利得”,理應(yīng)記入“營(yíng)業(yè)外收入”科目,同理,當(dāng)其處置實(shí)收金額低于其賬面成本時(shí),應(yīng)作為“損失”,記入“營(yíng)業(yè)外支出”科目。

(四)《指南》在列舉“6301營(yíng)業(yè)外收入”具體項(xiàng)目中,涵蓋“非流動(dòng)資產(chǎn)處置利得”項(xiàng)目。而“投資性房地產(chǎn)”屬于“非流動(dòng)資產(chǎn)”在會(huì)計(jì)界則是眾所周知的。

(五)《指南》將“非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失”,歸屬于“6711營(yíng)業(yè)外支出”的構(gòu)成內(nèi)容之一。

(六)根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定,在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)(包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán))、銷售不動(dòng)產(chǎn)(包括銷售建筑物或構(gòu)筑物和銷售其他土地附著物)應(yīng)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》規(guī)定,國(guó)家對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅(簡(jiǎn)稱“三稅”)的單位和個(gè)人以其實(shí)際繳納的“三稅”稅額為計(jì)稅依據(jù)征收一定比例的城市維護(hù)建設(shè)稅(分別納稅人所在地:市區(qū)7%,縣城、鎮(zhèn)5%,其他地區(qū)1%)。另外,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,國(guó)家按納稅人實(shí)際繳納的“三稅”稅額的3%征收“教育費(fèi)附加”。企業(yè)在處置投資性房地產(chǎn)應(yīng)繳的上述稅費(fèi)時(shí),應(yīng)貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目。

上述建議第二種方法除與第一種方法(一)、(二)、(六)點(diǎn)理由相同外,還有如下4點(diǎn)理由:

(一)投資性房地產(chǎn)包括“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)”,其投資性由此可見一斑。

(二)投資性房地產(chǎn),如屬自行開發(fā)形成,不但資金占用大,而且開發(fā)時(shí)間長(zhǎng);如屬外購(gòu)形成,不但耗費(fèi)大,而且取得手續(xù)和程序冗雜。類似于“長(zhǎng)期股權(quán)投資”、“持有至到期投資”,投資性房地產(chǎn)同樣具有投資的長(zhǎng)期性。

(三)有投資必然有投資收益或投資損失,以“投資收益”科目反映采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)處置利得或損失順理成章。

(四)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件:

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

投資性房地產(chǎn)范文第3篇

關(guān)鍵詞：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；重要意義

中圖分類號(hào)： F235.91 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：1671-1297(2008)09-153-01

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國(guó)家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國(guó)的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險(xiǎn)的特征，為了順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，本著與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，我國(guó)財(cái)政部于2006 年2月15日了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》。此準(zhǔn)則對(duì)于公允、客觀地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值具有重要意義。本文結(jié)合自己的理解，就如何更好地實(shí)施新準(zhǔn)則談一談一己之見。

一、投資性房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)是不同的。投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)而取得的使用費(fèi)收入。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》，投資房地產(chǎn)的范圍包括：1、已出租的土地使用權(quán)；2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；3、已出租的建筑物。并明確規(guī)定，下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：①自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)；②作為存貨的房地產(chǎn)。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)處理中，投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為建筑物或構(gòu)筑物、土地使用權(quán)等，確定一項(xiàng)房地產(chǎn)是屬于自用房地產(chǎn)還是作為投資性房地產(chǎn)，關(guān)鍵在于確認(rèn)其持有房地產(chǎn)的目的。

二、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的顯著特點(diǎn)

（一）將投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)分賬列示

固定資產(chǎn)是企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的、使用壽命超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度的有形資產(chǎn)。長(zhǎng)期以來，我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)來進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量和披露，并按其使用年限計(jì)提折舊，而現(xiàn)實(shí)中，投資性房地產(chǎn)經(jīng)過若干個(gè)會(huì)計(jì)年度后，其市場(chǎng)價(jià)值不僅高于其賬面原值，而且往往是其賬面價(jià)值的數(shù)倍。此外，企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的在于賺取租金或資本增值或兩者兼有，即為投資而持有，因而，將投資性房地產(chǎn)視同一般固定資產(chǎn)，無論在理論上還是實(shí)務(wù)上都顯得不太適宜?；诖耍聹?zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)分賬列示，記入“投資性房地產(chǎn)”科目進(jìn)行反映，涵蓋了已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，從目的和歸屬上將兩者加以區(qū)分，從而體現(xiàn)了投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)值，有利于提升會(huì)計(jì)報(bào)表的科學(xué)性與可理解性。

（二）引入公允價(jià)值計(jì)量模式

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則引入了公允價(jià)值計(jì)量屬性。所謂公允價(jià)值，是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有條件地采用了公允價(jià)值模式，指出企業(yè)應(yīng)于資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，同時(shí)，如有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中引入公允價(jià)值模式，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)計(jì)價(jià)模式的重大突破。公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的應(yīng)用可以真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，增加報(bào)表信息的相關(guān)性，為報(bào)表的使用者提供對(duì)決策有用的信息，這樣對(duì)企業(yè)本身、投資者、債權(quán)人、企業(yè)主管部門及社會(huì)公眾都有益。

三、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的應(yīng)用

投資性房地產(chǎn)是我國(guó)會(huì)計(jì)領(lǐng)域的新生事物，尤其是公允價(jià)值計(jì)量屬性的引入，由于估計(jì)公允價(jià)值時(shí)存在復(fù)雜性、不確定性，勢(shì)必帶來操作上的困難。為了更好地運(yùn)用新準(zhǔn)則，從國(guó)家、企業(yè)、投資人、債權(quán)人等多方利益出發(fā)，站在真正如實(shí)反映會(huì)計(jì)信息的角度，筆者認(rèn)為應(yīng)著手做好以下幾個(gè)方面：

（一）加強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量的理論研究

我國(guó)理論界對(duì)公允價(jià)值計(jì)量屬性的研究尚不深入，當(dāng)務(wù)之急，我們需要加強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量的理論研究，借鑒國(guó)外公允價(jià)值計(jì)量先進(jìn)的研究成果，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，制定符合我國(guó)國(guó)情的公允價(jià)值準(zhǔn)則框架，在此基礎(chǔ)上制定邏輯一致的公允價(jià)值計(jì)量具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。另外，我國(guó)也迫切需要制定一項(xiàng)專門和系統(tǒng)的公允價(jià)值審計(jì)具體準(zhǔn)則，這對(duì)提高公允價(jià)值計(jì)量的可靠性有重要作用。

（二）完善我國(guó)的市場(chǎng)體系

公允價(jià)值是通過市場(chǎng)確認(rèn)的，但市場(chǎng)環(huán)境是復(fù)雜多變的，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格是多變的，盡管近幾年在持續(xù)攀高，也因此帶來高度的市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，因此，只有不斷完善的市場(chǎng)體系，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格理性回歸，這樣市場(chǎng)交易價(jià)格才能成為真實(shí)的、準(zhǔn)確的市場(chǎng)信號(hào)。

（三）提高會(huì)計(jì)、審計(jì)執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，需要企業(yè)的財(cái)務(wù)人員更多地運(yùn)用職業(yè)判斷，也更需要審計(jì)人員提高業(yè)務(wù)知識(shí)和職業(yè)判斷力，才能有效起到審計(jì)監(jiān)督作用。為了節(jié)約實(shí)施新準(zhǔn)則的運(yùn)行成本，更重要的是為了更好掌握新準(zhǔn)則，企業(yè)應(yīng)該為財(cái)務(wù)人員提供培訓(xùn)，讓他們盡快熟悉新制度的運(yùn)作。越領(lǐng)先做好各項(xiàng)培訓(xùn)工作，就越能降低企業(yè)成本，也就越能適應(yīng)新準(zhǔn)則并找到解決問題的對(duì)策。

參考文獻(xiàn)

投資性房地產(chǎn)范文第4篇

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；確認(rèn)

一、境內(nèi)外準(zhǔn)則對(duì)比分析

（一）租入又出租的建筑物會(huì)計(jì)確認(rèn)對(duì)比分析

國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（InternationalAccountingStandardsBoard）在IAS40中對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義為“為了賺取租金或?yàn)橘Y本增值，兩者兼而有之，由業(yè)主或融資租賃的承租人持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，建筑物的一部分，兩者兼而有之）”，不包括：①用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，用于管理目的的房地產(chǎn)；②在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售的房地產(chǎn)[1]。同時(shí)在列舉第3條中提出如若主體在融資租賃下持有并租出的建筑物，則是投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在準(zhǔn)則第6段又提出企業(yè)經(jīng)營(yíng)租入又出租的建筑物在滿足投資性房地產(chǎn)的定義的前提下，如若能用公允價(jià)值計(jì)量，則第一次承租資產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)該將其計(jì)入投資性房地產(chǎn)科目。澳大利亞會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（AustralianAccountingStandardsBoard）在AASB140將投資性房地產(chǎn)定義為：為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，兩者兼有而由業(yè)主或融資租賃的承租人持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，建筑物的一部分，兩者兼有）[2]。英國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（AccountingStandardsCommittee）頒布的SSAP19[3]和香港會(huì)計(jì)師公會(huì)頒布的HKAS40[4]，其在具體準(zhǔn)則規(guī)范上趨同于IAS40。CAS3中指出投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括：①已出租的土地使用權(quán)，②持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，③已出租的建筑物[5]。未將租入又出租的建筑物納入確認(rèn)范圍（見表1）。

（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)會(huì)計(jì)確認(rèn)對(duì)比分析

IAS40認(rèn)為，持有目的是長(zhǎng)期資本增值則確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，并堅(jiān)決剔除為短期銷售而持有的土地。同樣SSAP19，AASB140以及HKAS40也都清晰的認(rèn)為如若確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，該土地必須為長(zhǎng)期持有。CAS3中雖說應(yīng)當(dāng)將其納入范圍，但卻沒有對(duì)其持有的期限進(jìn)行界定（見表2）。

（三）出租或增值為目的而正在建造的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)確認(rèn)對(duì)比分析

IAS40在舉例子時(shí)，其第5條表示以后作為投資性房地產(chǎn)核算，而目前正在建造的房地產(chǎn)，并在后來不斷地修訂中表示若投資性房地產(chǎn)要進(jìn)行改建或擴(kuò)建，應(yīng)該確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)-在建。SSAP19在對(duì)其下定義時(shí)，清楚地指出投資性房地產(chǎn)應(yīng)該是已完成的在建工程和開發(fā)項(xiàng)目，因此不包括在建的投資性房地產(chǎn)。AASB140和HKAS40對(duì)在建的投資性房地產(chǎn)定義上與IAS40趨同。CAS3中始終沒有對(duì)初始建造目的為出租的建筑物進(jìn)行定義，但是隨著準(zhǔn)則應(yīng)用幾年后，財(cái)政部會(huì)計(jì)司頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解2010》，講解中表示改建或者擴(kuò)建的投資性房地產(chǎn)應(yīng)該在投資性房地產(chǎn)-在建中進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，但是對(duì)于以出租或增值為目的而現(xiàn)在正在建造的房地產(chǎn)仍在在建工程中反映。《講解2010》雖不是準(zhǔn)則規(guī)范，但也是財(cái)政部頒布的正式文件，應(yīng)被認(rèn)為具有一定的權(quán)威（見表3）。

二、我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)確認(rèn)存在的問題及分析

（一）將融資租入又出租的建筑物未納入確認(rèn)范圍與CAS21相悖

隨著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的活躍，融資租賃在房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步活躍起來。2017年鐵流股份（603926）、美凱龍（601828）均將其融資租入并出租的建筑物劃分為投資性房地產(chǎn)?？梢?，實(shí)務(wù)中已有相關(guān)做法。CAS21認(rèn)為融資租賃是出租人實(shí)質(zhì)上將該租賃資產(chǎn)所有權(quán)及其相關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬都已經(jīng)轉(zhuǎn)移了的租賃，可見從出租人的角度出發(fā)，已經(jīng)完全終止確認(rèn)了該項(xiàng)資產(chǎn)，因此承租人應(yīng)該對(duì)其認(rèn)定為自己的資產(chǎn)，比照自己的資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。可見，從CAS21的角度講，企業(yè)融資租入的資產(chǎn)在會(huì)計(jì)確認(rèn)及權(quán)利歸屬方面與自有資產(chǎn)并沒有太大的不同，若企業(yè)再將其對(duì)外出租，持有目的也就是賺取租金，且取得成本能夠可靠計(jì)量，符合投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件，若不將其納入確認(rèn)范圍不妥。

（二）將持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)納入確認(rèn)范圍與法律背離

CAS3沒有對(duì)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有的期限進(jìn)行明確規(guī)定，如若短期的持有土地使用權(quán)并轉(zhuǎn)讓存在炒地，投機(jī)動(dòng)機(jī)，而長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓從我國(guó)土地管理法角度來看，又存在違法嫌疑。《中華人民共和國(guó)土地管理法》在其第四條中指出我國(guó)對(duì)土地施行用途管制的制度，在國(guó)家層面上將土地劃分為農(nóng)用地，建設(shè)用地，教育用地等，而針對(duì)作為建設(shè)開發(fā)的土地，企業(yè)必須按照法律規(guī)定的用途開發(fā)，禁止“囤地”“捂地”“捂盤惜售”等，因此我國(guó)企業(yè)頂著違背法律的風(fēng)險(xiǎn)在一經(jīng)拿地，就將其劃分為持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的可能性幾乎為零。另外，我國(guó)《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第5號(hào)）在其第二條中明確提出閑置土地的概念，即企業(yè)如若取得土地使用權(quán)在有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期已經(jīng)滿一年沒有動(dòng)工開發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地，或雖然已經(jīng)動(dòng)工開發(fā)，但已開發(fā)的面積占比需開發(fā)的總面積沒有達(dá)到三分之一或者已經(jīng)投資的投資額占比不夠25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地。CAS3中清晰表達(dá)閑置土地不是投資性房地產(chǎn)。在實(shí)務(wù)操作中，企業(yè)常常在認(rèn)定閑置土地的各種數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)上苦做文章，使其略超過開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，可見CAS3將持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)，不但違背土地管理法還使得某些企業(yè)有機(jī)可乘。

（三）將來出租或增值為目的而正在建造的房地產(chǎn)準(zhǔn)則或指南中規(guī)定模糊

CAS3沒有提及將來作為投資性房地產(chǎn)而正在建造的房地產(chǎn)的確認(rèn)歸屬，只是在《講解2010》中表示，已出租的建筑物包括“將來作為投資性房地產(chǎn)而正在建造的房地產(chǎn)”，且規(guī)定在建造的過程中將其歸類為“在建工程”，等待建造完成后再結(jié)轉(zhuǎn)至“投資性房地產(chǎn)”，但是對(duì)于改擴(kuò)建的投資性房地產(chǎn)卻直接認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)的范疇，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)-在建”[6]?？梢娫凇吨v解2010》中將此類認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)，但是卻在“在建工程”中列報(bào)，另外講解明顯與準(zhǔn)則的法律效力不同，這就給實(shí)務(wù)工作者帶來了很大的困擾。新華聯(lián)和陽(yáng)光股份在建造過程中在“投資性房地產(chǎn)-在建”核算列報(bào)也歸屬于投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目下，而華業(yè)資本、凱嘉誠(chéng)等均在“在建工程”中核算，但是列報(bào)歸屬于投資性房地產(chǎn)，茂業(yè)股份和藍(lán)光發(fā)展核算與列報(bào)均歸屬于“在建工程”。由于CAS3的缺失導(dǎo)致實(shí)務(wù)處理無法統(tǒng)一，使得會(huì)計(jì)信息的可比性也大大削弱。

三、我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)確認(rèn)改進(jìn)建議

（一）融資租入又出租的建筑物應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)確認(rèn)

CAS21將融資租入的建筑物比照自有資產(chǎn)進(jìn)行處理，而CAS3卻將融資租入的建筑物不視為自有資產(chǎn)處理，這樣就會(huì)造成準(zhǔn)則之間的矛盾。另外，我國(guó)在2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出，要重點(diǎn)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，側(cè)重于長(zhǎng)期租賃，可見在今后的市場(chǎng)上房屋建筑物的融資業(yè)務(wù)會(huì)不斷增多，融資租入又出租的業(yè)務(wù)也會(huì)不斷顯現(xiàn)，因此建議CAS3比照IAS40，將融資租入又出租的建筑物納入投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)范圍。

（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不應(yīng)納入確認(rèn)范圍

根據(jù)我國(guó)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)無法出現(xiàn)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。若企業(yè)拿地不開發(fā)則會(huì)被認(rèn)定為閑置土地且影響土地使用效率，若其拿地打政策的球，則CAS3又會(huì)使違法行為得到了合法認(rèn)證，雖然目前我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則大環(huán)境下在與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同，但是在我國(guó)特殊的土地管理法背景下，CAS3應(yīng)該具有中國(guó)特色，其確認(rèn)范圍應(yīng)不包括持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

（三）將來出租或增值為目的而正在建造的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)納入確定范圍

投資性房地產(chǎn)范文第5篇

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的處理方式淺析

一、投資性房地產(chǎn)概念的提出

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自上個(gè)世紀(jì)末開始快速發(fā)展，同時(shí)與房地產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也很快。房地產(chǎn)行業(yè)在近些年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中起到了重要作用，但同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)處理顯現(xiàn)出諸多問題。2000年3月，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)正式通過了《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，并于2001年1月1日起開始實(shí)施。而我國(guó)，企業(yè)所擁有的房地產(chǎn)，即使是用作投資的房地產(chǎn)按照當(dāng)時(shí)的會(huì)計(jì)制度與政策規(guī)定，仍然作為固定資產(chǎn)處理，并按其估計(jì)使用年限計(jì)提折舊。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，這種核算方法已經(jīng)完全不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)情況。2006年2月15日財(cái)政部頒布了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，根據(jù)新準(zhǔn)則，在我國(guó)投資性房地產(chǎn)開始單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)核算和反映。

所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

先來了解一下投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在后續(xù)計(jì)量時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重分類。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)的準(zhǔn)則對(duì)成本模式和公允價(jià)值模式下其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)以及投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)分別做了說明，但是對(duì)于同一資產(chǎn)從其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理并未詳盡說明，以下對(duì)此進(jìn)行探析。

（一）在投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量的情況下，其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)簡(jiǎn)單。

其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“累計(jì)攤銷”，貸記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“庫(kù)存商品”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”等科目。如果其他資產(chǎn)發(fā)生減值，計(jì)提的減值準(zhǔn)備也應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)。

當(dāng)投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時(shí)，企業(yè)應(yīng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后其他資產(chǎn)的入賬價(jià)值，其中，原始價(jià)值、累計(jì)折舊、累計(jì)攤銷應(yīng)分別進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，賬務(wù)處理與其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)相反。

所以成本模式計(jì)量的情況下，在其他資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)換時(shí)只要將對(duì)應(yīng)科目調(diào)整即可。

（二）在投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的情況下，其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)復(fù)雜。

自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益，借記“投資性房地產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“累計(jì)攤銷”、“公允價(jià)值變動(dòng)損益”等，貸記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“庫(kù)存商品”等科目。

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入資本公積，借記“投資性房地產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“累計(jì)攤銷”等，貸記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“庫(kù)存商品”、“資本公積－其他資本公積”等科目。

如果投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值，計(jì)提的減值準(zhǔn)備也應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，如果以前未發(fā)生轉(zhuǎn)換，單純的從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，按照準(zhǔn)則規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，借記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等，貸記“投資性房地產(chǎn)”、借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。

但是如果是由其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額已計(jì)入其他資本公積，在該投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入其他資本公積如何處理，準(zhǔn)則并未詳盡說明，下面就此問題給出一些處理建議：

建議一：將原計(jì)入其他資本公積的金額轉(zhuǎn)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。

這樣操作符合準(zhǔn)則的規(guī)定，轉(zhuǎn)回的其他資產(chǎn)按照轉(zhuǎn)回日公允價(jià)值計(jì)量，轉(zhuǎn)回日公允價(jià)值與其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)前賬面價(jià)值的差額全額確認(rèn)為公允價(jià)值變動(dòng)損益。

但是其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)，相當(dāng)于其他資產(chǎn)的性質(zhì)未變，但確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益，這一點(diǎn)不太符合資產(chǎn)的處理方式，一般的資產(chǎn)都是按照歷史成本計(jì)量，不會(huì)因?yàn)楣蕛r(jià)值的變動(dòng)而改變資產(chǎn)的成本。

例如：20×1年1月1日，甲公司將自用辦公樓開始對(duì)外出租，賺取租金收入，該辦公樓停止自用，開始對(duì)外出租起轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，賬面價(jià)值35000萬，公允價(jià)值38000萬，甲公司對(duì)出租的辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量，因此形成投資性房地產(chǎn)38000萬，其他資本公積3000萬。

這樣處理的結(jié)果就是，自用房地產(chǎn)這項(xiàng)固定資產(chǎn)年初賬面價(jià)值35000萬，年末賬面價(jià)值40000萬，確認(rèn)了公允價(jià)值變動(dòng)損益5000萬。這樣的處理方式會(huì)使企業(yè)資產(chǎn)總額和企業(yè)利潤(rùn)增加，有些企業(yè)會(huì)利用此種處理方法來操縱企業(yè)利潤(rùn)。當(dāng)我們對(duì)這種企業(yè)進(jìn)行投資的時(shí)候，應(yīng)該考慮到因?yàn)橘Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換帶來的資產(chǎn)總額增加和利潤(rùn)增加，對(duì)投資企業(yè)進(jìn)行考核時(shí)，應(yīng)該剔除這部分因?yàn)橘Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換帶來的利潤(rùn)增加部分，來評(píng)估被投資企業(yè)的真實(shí)利潤(rùn)水平。因?yàn)橘Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換帶來的利潤(rùn)增加可以看成是一種虛增的利潤(rùn)，資產(chǎn)還是那個(gè)資產(chǎn)，房子還是那個(gè)房子，沒有發(fā)生什么變化，只是因?yàn)檗D(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)，又轉(zhuǎn)回固定資產(chǎn)，采用了公允價(jià)值計(jì)量模式，才使得資產(chǎn)總額增加和利潤(rùn)增加。

建議二：原計(jì)入其他資本公積的金額不予調(diào)整。

即在投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回自用房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入其他資本公積的金額不予調(diào)整，這樣處理的結(jié)果是：其他資本公積的金額將永久存在，這樣操作與其他資本公積的性質(zhì)不符。

最后，自用房地產(chǎn)這項(xiàng)固定資產(chǎn)年初賬面價(jià)值35000萬，年末賬面價(jià)值40000萬，確認(rèn)了公允價(jià)值變動(dòng)損益2000萬，資本公積－其他資本公積余額3000萬元。

根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，其他資本公積，是指股本溢價(jià)(或資本溢價(jià))項(xiàng)目以外所形成的資本公積。其中主要包括直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得和損失。直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得和損失由多種事項(xiàng)引起，存貨或自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)是其中的一種，當(dāng)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積－其他資本公積”，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”。因此，當(dāng)投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回自用房產(chǎn)時(shí)，按照投資性房地產(chǎn)處置的規(guī)定，處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)銷與其相關(guān)的其他資本公積，因此自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)形成的其他資本公積應(yīng)轉(zhuǎn)出。

建議三：投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時(shí)，按照轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)前的價(jià)值計(jì)量，已計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益或者資本公積－其他資本公積的部分沖銷。

準(zhǔn)則可以規(guī)定由其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)后，必須在一定時(shí)間以后才能再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)，或者規(guī)定在同一個(gè)會(huì)計(jì)年度，其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時(shí)，按照資產(chǎn)未轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)前的價(jià)值計(jì)量。

這樣的處理能夠體現(xiàn)資產(chǎn)的原本的價(jià)值，但是不符合投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定。