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投資決策分析論文范文第1篇

上述文獻(xiàn)中存在著兩個缺陷：一是雖然在軟件開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)分析時考慮了項目內(nèi)含的實物期權(quán)價值，但在項目投資決策分析中卻仍然遵循NPV方法的思路，而沒有考慮實物期權(quán)的執(zhí)行問題以及何時執(zhí)行問題；二是缺乏對軟件開發(fā)項目在生命周期的各個階段所包含的實物期權(quán)作全面、系統(tǒng)的研究，大多只是考慮到項目中的等待期權(quán)。本文則對上述問題作了詳盡的研究和分析。

二、軟件項目的生命周期

從項目管理與項目經(jīng)濟(jì)分析的角度看，軟件項目的生命周期可歸納為圖1所示的一般過程：

在圖1中，橫坐標(biāo)是時間，縱坐標(biāo)是收益或投資成本，t0=0是項目的決策點。在決策時，I是項目可行性研究費用(成本)，相對于項目的整個壽命期，一般來說項目的可行性研究階段的時間很短，所以假設(shè)項目的可行性研究是在瞬間完成。t1是項目開發(fā)的起始點，t2-t1是項目前期開發(fā)階段，在這一階段，項目有一現(xiàn)金流C1支出，C1可能是常量，也可能是隨時間的變量C1(t)。從t2時刻起，項目的首期開發(fā)完成，項目開始有收益，即現(xiàn)金流B1，B1也可能是常量，更一般的是隨時間的變量B1(t)，這一收入可能是企業(yè)出售軟件或軟件相關(guān)服務(wù)效益的收入。同時，對于大多數(shù)成功的軟件項目來說，從t2時刻起，該軟件項目又開始了進(jìn)一步的開發(fā)，如增加軟件的新功能，或?qū)④浖浦矓U(kuò)展到其他的計算機(jī)操作系統(tǒng)等。從t3-t2階段是軟件項目的第二次開發(fā)階段，在這一過程中所發(fā)生的開發(fā)費用為C2，C2的特點也與C1相似。從t3到tn，其中可能包括多個與t3-t2階段相似的軟件項目的擴(kuò)展(二次開發(fā))階段。T是該軟件項目結(jié)束的時間。由于技術(shù)進(jìn)步與消費者需求的變化，一般來說一個軟件不可能永遠(yuǎn)繼續(xù)下去，它可能在某一時刻被完全淘汰。綜上分析，t0是項目的決策點，t1是項目的開發(fā)起始點，他們可能是同一時間，但大多數(shù)情況下可能是不同點。t1-tn是項目的開發(fā)階段，其中t1-t2是項目的純開發(fā)階段，在這一階段上，項目無收益。t2-T是項目的收益階段，在這個時段上項目有現(xiàn)金流入，他們通常大于本階段上的開發(fā)費用。值得指出的是，軟件項目在t2-T階段，企業(yè)可以中止并出售該項目，并一次性收取轉(zhuǎn)讓費。

三、軟件開發(fā)項目內(nèi)含實物期權(quán)分析

從圖1的分析可以看出，一個軟件開發(fā)項目包含了多個階段。把軟件項目看作是由一系列序貫開發(fā)的小項目所組成，這一觀點在軟件開發(fā)項目管理中已被廣泛接受。在軟件項目中，前一階段的決策，決定了后續(xù)階段的開發(fā)投資。所以，在前一階段的經(jīng)濟(jì)評價中，應(yīng)考慮本階段的決策所帶來的后續(xù)階段投資機(jī)會的價值。從這一觀點出發(fā)，可以分析在軟件開發(fā)項目的不同階段中項目可能包含的實物期權(quán)。

在t0點，即項目投資決策時，項目內(nèi)含一個等待(wait)或推遲(defer)開始的實物期權(quán)，這相當(dāng)于一個美國式的買方期權(quán)(CallOption)。該期權(quán)的執(zhí)行條件是：推遲項目可以使得管理人員獲得更多(額外)的有關(guān)項目的信息，在此基礎(chǔ)上，有利于管理人員采取管理行動，而且，一般來說計算機(jī)硬件，軟件的價格隨時間迅速下降，推遲項目會有利于降低開發(fā)成本。但同時也應(yīng)看到，推遲項目也可能導(dǎo)致項目收入的損失和企業(yè)競爭優(yōu)勢的喪失，即推遲項目具有機(jī)會成本。在項目決策時，應(yīng)綜合全面考慮這兩方面因素。因而，在項目決策時，除了篩選項目外，還應(yīng)考慮這一實物期權(quán)的價值，在時間許可的范圍內(nèi)，決定最佳項目開始時間。

在t0時，除等待期權(quán)外，項目還包含有第二階段投資機(jī)會的實物期權(quán)。

在t1至tn時項目的開發(fā)階段。在開發(fā)階段上項目具有更大的管理柔性，項目可能包含的實物期權(quán)有：1.推遲或中止下一階段的開發(fā)。2.若不期望的情況出現(xiàn)，并且繼續(xù)下去，則可完全放棄該項目。3.根據(jù)新掌握的信息，擴(kuò)展或縮減項目。4.發(fā)現(xiàn)新派生軟件(項目)的投資機(jī)會。

最后，項目的經(jīng)營階段，項目還可能包括中止(出售)的期權(quán)，或由于條件的變化，進(jìn)一步升級軟件的機(jī)會。

雖然軟件項目中所包含的期權(quán)不同，但一般情況下，影響他們價值的因素主要包括：1.執(zhí)行項目中實物期權(quán)所產(chǎn)生的收益。對軟件開發(fā)項目來說，這可能是項目在某一階段的收益，一般來說，其他條件不變，收益越高，期權(quán)的價值也就越大。2.執(zhí)行實物期權(quán)所需要的成本。對于軟件開發(fā)項目而言，是投資于項目下一階段的成本，一般來說，其他條件不變，成本越小，期權(quán)的價值也就越大。3.收益與成本的不確定性的程度。對于金融期權(quán)來說，其價值是建立在市場風(fēng)險之上的，這個風(fēng)險反映在證券資產(chǎn)的價格變化上。然而，其中之一變?yōu)椴淮_定了，則項目所包含的實物期權(quán)價值會相應(yīng)增加。4.實物期權(quán)的截止時間。對于軟件項目來說，這一時間就是下一階段項目管理決策的可能時間。在實踐中，它經(jīng)常是企業(yè)因素所決定的。實物期權(quán)的截止時間越長，則期權(quán)的價值也就越高。5.項目包含的實物期權(quán)執(zhí)行的機(jī)會成本。若這一機(jī)會成本越高，則期權(quán)的價值也就越低。6.無風(fēng)險折現(xiàn)率。無風(fēng)險折現(xiàn)率越低，則期權(quán)的價值也就越高。

四、軟件開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)分析的目標(biāo)與內(nèi)容

Trigeorgis等學(xué)者提出，在考慮內(nèi)含實物期權(quán)時，投資項目的價值包括兩部分：一是傳統(tǒng)的、被動的、靜態(tài)的(static)項目直接現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值(NPV)。二是管理柔性或靈活性所產(chǎn)生的項目內(nèi)含實物期權(quán)價值。這一思想可歸納為下式：F=NPV+V(1)

(1)式中，F(xiàn)是擴(kuò)展(Expand)的NPV，也是整個項目投資機(jī)會的價值；NPV是按凈現(xiàn)值法計算出的項目凈現(xiàn)值；V是項目內(nèi)含期權(quán)的價值。

根據(jù)項目投資決策的NPV法則，內(nèi)含實物期權(quán)的IT項目，其投資機(jī)會的價值大于零時，項目可行；篩選IT項目的多個獨立方案時，選擇投資機(jī)會最大的投資方案。在大多數(shù)投資項目的實物期權(quán)理論研究以及實證研究的文獻(xiàn)中，都遵循這一準(zhǔn)則。然而，這類投資項目的決策思路卻值得重新審視。

傳統(tǒng)的投資項目經(jīng)濟(jì)評價中，沒有考慮項目中可能包含的實物期權(quán)，其經(jīng)濟(jì)評價是為其投資決策服務(wù)的。而投資決策的特點是在決策時只有投資或不投資兩種選擇，若項目選擇投資，其經(jīng)濟(jì)評價的使命便告結(jié)束。若選擇不投資，項目就放棄了。傳統(tǒng)的投資項目決策的內(nèi)容可歸納為下面三個基本內(nèi)容：1.決定投資項目是否經(jīng)濟(jì)可行；2.若可行的投資項目存在多個相互排斥的投資方案，篩選最佳的投資方案；3.在企業(yè)資源(預(yù)算)約束的條件下，篩選多個項目的投資組合。然而，若投資項目中包含實物期權(quán)，項目經(jīng)濟(jì)評價中也考慮了項目內(nèi)含實物期權(quán)的價值，那么投資項目不僅在經(jīng)濟(jì)評價的內(nèi)容與方式上與傳統(tǒng)項目的經(jīng)濟(jì)評價不同，而且項目的決策內(nèi)容和方式也與傳統(tǒng)項目的決策不同，具體體現(xiàn)在下面三個方面：第一，項目的決策不僅在項目最初的決策階段(點)進(jìn)行，而且還應(yīng)延伸進(jìn)項目的整個過程之中。第二，在項目最初的決策階段(點)，管理者不僅要決定項目是否可行，篩選最佳方案和選擇投資組合，而且還要依據(jù)項目經(jīng)濟(jì)評價的結(jié)果，決定項目內(nèi)含期權(quán)是否應(yīng)該執(zhí)行和何時執(zhí)行。第三，投資項目內(nèi)含期權(quán)的經(jīng)濟(jì)分析，不僅在項目決策階段進(jìn)行，而且還應(yīng)延伸至項目開發(fā)的全過程。在項目開發(fā)的每一個階段，根據(jù)項目經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)果，決定當(dāng)時項目所含實物期權(quán)是否實施、何時實施。

五、軟件開發(fā)項目決策框架與準(zhǔn)則

從上述分析可以看出，在軟件開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中引入實物期權(quán)的概念和實物期權(quán)定價方法，是軟件開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)分析與決策管理的革命，它必然給原有的軟件開發(fā)項目的管理帶來深刻變革。本文構(gòu)建了軟件開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)分析與管理決策過程的框架，其主要內(nèi)容是：1.確定本階段軟件開發(fā)的范圍及下一階段開發(fā)的可能范圍，決定是否可引出相關(guān)的開發(fā)項目。2.構(gòu)造確定本階段開發(fā)項目包含的實物期權(quán)，如推遲開發(fā)、進(jìn)一步擴(kuò)展開發(fā)等。3.預(yù)估開發(fā)項目成本、收益、時間和無風(fēng)險折現(xiàn)率，特別應(yīng)分析確定成本與收益的不確定性特征，如變化方差等。4.根據(jù)開發(fā)項目的不確定源的特征，選擇合理、恰當(dāng)?shù)氖袇^(qū)期權(quán)定價模型，確定開發(fā)項目內(nèi)含期權(quán)的價值。對于相似于美國式期權(quán)的實物期權(quán)，還應(yīng)確定最佳執(zhí)行時間。一般來說，實物期權(quán)定價模型主要包括：已有的期權(quán)定價模型、偏微分方程法和動態(tài)規(guī)劃方法等。5.根據(jù)項目的經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果作出管理決策。應(yīng)該指出的是，在軟件開發(fā)項目的不同階段，管理決策的內(nèi)容有所不同，下面詳細(xì)分析不同開發(fā)階段管理決策的內(nèi)容與規(guī)則。

在軟件開發(fā)項目的最初決策階段，決策內(nèi)容包括兩個部分：一是傳統(tǒng)項目投資決策內(nèi)容相同；二是針對項目內(nèi)含期權(quán)的決策。具體可歸納為圖2所示：

投資決策分析論文范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 肯定當(dāng)量法 投資決策 風(fēng)險 現(xiàn)金流

1 肯定當(dāng)量法概述

肯定當(dāng)量法，是指在固定資產(chǎn)投資項目的風(fēng)險分析中，預(yù)先用一個系數(shù)把有風(fēng)險的現(xiàn)金收支調(diào)整為無風(fēng)險的現(xiàn)金收支，再用無風(fēng)險的貼現(xiàn)率去計算不同方案的凈現(xiàn)值，然后用凈現(xiàn)值法的規(guī)則判斷投資機(jī)會可取程度的一種方法。其模型為：NPV=。式中，NPV表示投資項目凈現(xiàn)值；at表示肯定當(dāng)量系數(shù)；At表示第t年的稅后現(xiàn)金流入量； i表示預(yù)定的無風(fēng)險貼現(xiàn)率；C表示投資現(xiàn)值?？隙ó?dāng)量法的原理雖然是比較凈現(xiàn)值的大小，但該方法的核心與關(guān)鍵卻在于肯定當(dāng)量系數(shù)的確定。所謂肯定當(dāng)量系數(shù)，是指把不肯定的1元現(xiàn)金流量折算成相當(dāng)于使投資者滿意的肯定現(xiàn)金流量的系數(shù)。

2 肯定當(dāng)量法用于投資決策風(fēng)險分析的科學(xué)合理性

煤礦投資決策所面臨的風(fēng)險，都直接或間接地影響到企業(yè)的現(xiàn)金流量。而煤炭企業(yè)的現(xiàn)金流量是進(jìn)行項目投資決策時必須事先計算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。項目現(xiàn)金流量的確定正確與否，關(guān)系到項目投資決策的正確與否。

采用現(xiàn)金流量作為分析內(nèi)容具有以下優(yōu)勢：①采用現(xiàn)金流量有利于科學(xué)地考慮資金時間價值因素。②采用現(xiàn)金流量更能使煤炭投資投資決策符合客觀實際情況。對于現(xiàn)金流量的分析比較常用的指標(biāo)是貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)，它是一種科學(xué)的投資決策指標(biāo)。對貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)分析評價的方法包括凈現(xiàn)值法、內(nèi)部報酬率法和利潤指數(shù)法。而風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當(dāng)量法都是運用凈現(xiàn)值作為分析指標(biāo)的，且都涉及到期望值、標(biāo)準(zhǔn)差、標(biāo)準(zhǔn)離差率等數(shù)值，都是通過對現(xiàn)金流量的分析調(diào)整來反映各年投資決策風(fēng)險，所以將其應(yīng)用于煤礦項目投資決策風(fēng)險分析中在理論上是成立的，是科學(xué)合理的。

3 肯定當(dāng)量系數(shù)如何確定

肯定當(dāng)量法的主要困難是確定合理的肯定當(dāng)量系數(shù)，而系數(shù)的確定又是肯定當(dāng)量法應(yīng)用于煤礦投資決策風(fēng)險分析中最關(guān)鍵、最核心的問題，是在明確項目投資決策所面臨各種風(fēng)險源，抓住主要風(fēng)險，在大量收集信息的基礎(chǔ)上，運用科學(xué)的方法得出的。對肯定當(dāng)量系數(shù)確定的方法可以采?。?/p>

（1）理論系數(shù)法。該法能夠說明肯定當(dāng)量系數(shù)的理論意義，表明未來可以肯定的現(xiàn)金流量相當(dāng)于現(xiàn)在計算的不肯定現(xiàn)金流量期望值的比率。用公式表示為：at=肯定的現(xiàn)金流量÷不肯定的現(xiàn)金流量期望值，因該公式的分子無法直接計算得出，在實際的項目投資決策風(fēng)險分析中難有應(yīng)用價值，故稱為理論系數(shù)。

（2）經(jīng)驗系數(shù)法?？隙ó?dāng)量系數(shù)的選用可能會因人而異，敢于冒風(fēng)險的分析者會選用較高的肯定當(dāng)量系數(shù)，而不愿冒險的分析者可能選用較低的肯定當(dāng)量系數(shù)。為防止因決策者的偏好不同而造成決策失誤，有些煤炭企業(yè)根據(jù)現(xiàn)金流量的標(biāo)準(zhǔn)離差率來確定肯定當(dāng)量系數(shù)。即以反映現(xiàn)金流量期望值風(fēng)險程度的標(biāo)準(zhǔn)差率（亦稱變異系數(shù)）表示現(xiàn)金流量的不確定程度，標(biāo)準(zhǔn)差率與肯定當(dāng)量系數(shù)的經(jīng)驗數(shù)據(jù)為：（如表1）。

該經(jīng)驗數(shù)據(jù)取得的方法一般有：①會議分析法。通過召集各種項目投資決策相關(guān)人員的會議，廣泛征詢意見，詳細(xì)研究項目投資決策面臨的各類不確定因素，判定項目決策風(fēng)險源，綜合大家討論分析結(jié)果得出。②專家預(yù)測法。聘請項目方面專家，請他們就項目投資決策過程中的各種不確定因素發(fā)表意見。在各專業(yè)范圍內(nèi)的專家，通常都具有多年工作經(jīng)驗，了解情況，熟悉規(guī)律，具備較敏銳的洞察力和分析能力，可由他們共同結(jié)合實際情況分析給出。③資料分析法。詳細(xì)閱讀并認(rèn)真分析投資項目的文字資料、規(guī)劃設(shè)計資料、審計資料、財務(wù)分析報表等，從中發(fā)現(xiàn)并判斷項目的風(fēng)險所在，結(jié)合以往經(jīng)驗給出。④實地考察法。對項目環(huán)境，有針對性地進(jìn)行現(xiàn)場實地調(diào)查研究，往往會發(fā)現(xiàn)文字資料，統(tǒng)計報表中反映不到的問題，從而更加準(zhǔn)確的給出。⑤審計、計劃等技術(shù)方法。通過審計、計劃、專題研究等技術(shù)手段，分析及判定風(fēng)險因素，進(jìn)而給出所需經(jīng)驗數(shù)據(jù)。

標(biāo)準(zhǔn)差率反映了投資項目的風(fēng)險程度，風(fēng)險越小，則標(biāo)準(zhǔn)差率越小，對應(yīng)的肯定當(dāng)量系數(shù)就大，可以肯定的現(xiàn)金流量也就越大；反之，風(fēng)險越大，標(biāo)準(zhǔn)差率就越大，對應(yīng)的肯定當(dāng)量系數(shù)也就小，可以肯定的現(xiàn)金流量也小。實際應(yīng)用中，需已知某項目投資決策所面臨的風(fēng)險的程度，并計算出反映該投資項目風(fēng)險程度的標(biāo)準(zhǔn)差率，方可找到對應(yīng)的肯定當(dāng)量系數(shù)。

（3）換算系數(shù)法。如無風(fēng)險貼現(xiàn)率（i）和風(fēng)險貼現(xiàn)率（K）之間的函數(shù)關(guān)系已知，即i=K，則可根據(jù)聯(lián)立公式推算出肯定當(dāng)量系數(shù)。因為，肯定當(dāng)量法的現(xiàn)金流入現(xiàn)值為：NPV=。風(fēng)險調(diào)整現(xiàn)貼現(xiàn)率法的現(xiàn)金流入現(xiàn)值為：。所以：。解出：=即可滿足計算凈現(xiàn)值所需。該法計算肯定當(dāng)量系數(shù)的前提，是應(yīng)預(yù)先確知項目投資中風(fēng)險貼現(xiàn)率和無風(fēng)險貼現(xiàn)率的對應(yīng)關(guān)系，如沒有這個前提，則此法便失去了存在的基礎(chǔ)。

投資決策分析論文范文第3篇

[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);實物期權(quán);投資決策

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法,往往忽略企業(yè)潛在的投資機(jī)會可能帶來的收益,以及開發(fā)企業(yè)管理者通過靈活把握各種投資機(jī)會所能給企業(yè)帶來的增值,因此常常低估項目的價值。hayes和abernathy、hayes和garvin認(rèn)為,傳統(tǒng)的投資決策方法由于忽略了企業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略因素,因此經(jīng)常低估投資機(jī)會而導(dǎo)致短期決策行為,造成投資不足和競爭地位的實際下降。

當(dāng)傳統(tǒng)方法難以解決項目投資決策分析時,金融領(lǐng)域的一項重大研究成果——以black和scholes的經(jīng)典論文為標(biāo)志的期權(quán)定價理論啟迪了項目投資決策新方法,他們通過構(gòu)造期權(quán)的動態(tài)復(fù)制組合來對沖期權(quán)風(fēng)險,并獲得無風(fēng)險收益,在無套利機(jī)會和無交易費用等假設(shè)下,經(jīng)過嚴(yán)密的數(shù)學(xué)推導(dǎo),得出了基于不付紅利股票的任何期權(quán)價格必須滿足的微分方程,并運用該方程,推導(dǎo)出股票的歐式看漲期權(quán)定價公式,即著名的black-scholes模型。同時,cos、ross和rubinstein提出了標(biāo)準(zhǔn)的二叉樹定價模型,使離散時間的期權(quán)定價問題得以簡化,進(jìn)一步發(fā)展和完善了期權(quán)定價理論。最先把期權(quán)定價理論引入項目投資領(lǐng)域的是stewartmyers教授,他于1977年首次提出金融期權(quán)思想及其定價理論與方法可用于項目投資的評估與決策,并稱之為實物期權(quán)。

經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點,而這一點在傳統(tǒng)投資決策方法中并沒有體現(xiàn)出來,實物期權(quán)方法的使用,正好解決了企業(yè)的經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性所帶來的價值估價問題。并且,實物期權(quán)方法不是簡單地對傳統(tǒng)現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法進(jìn)行否定,而是在保留其對資金時間價值分析這一特性的基礎(chǔ)上對其局限性進(jìn)行突破,兩種方法相互補(bǔ)充。

因此,實物期權(quán)方法作為在不確定市場環(huán)境中輔助投資決策的方法,已成為房地產(chǎn)投資決策理論研究的前沿課題,將其與傳統(tǒng)投資決策方法結(jié)合起來對項目進(jìn)行決策分析,是一種科學(xué)、合理、主動、有效的方法。但是,將實物期權(quán)方法引入項目投資決策中,有著比較嚴(yán)格的條件限制,主要是指投資項目首先必須具有實物期權(quán)特性,其次企業(yè)應(yīng)具備積極的管理、高素質(zhì)的管理者以及完善的市場信息。本文通過對商業(yè)地產(chǎn)的實物期權(quán)特性進(jìn)行分析,構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)實物期權(quán)定價模型,并進(jìn)行實證研究,為實物期權(quán)方法在商業(yè)地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。

一、商業(yè)地產(chǎn)投資的實物期權(quán)特性分析

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資,可以分為兩大階段,即項目的開發(fā)建設(shè)階段和項目的運營管理階段。在開發(fā)建設(shè)階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權(quán)、項目招商、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及竣工驗收。項目運營管理階段是在項目竣工驗收的基礎(chǔ)上,對項目進(jìn)行整體經(jīng)營和管理,將開發(fā)產(chǎn)品市場化,獲得企業(yè)利潤的階段。

在開發(fā)建設(shè)階段,從實物期權(quán)的角度來看,土地使用費的投入,相當(dāng)于一筆期權(quán)費用,在支付了這筆費用之后,商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商擁有在一定的期限內(nèi)對土地進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營、變賣等權(quán)利,而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據(jù)來自市場、技術(shù)、管理、資金等多方面的風(fēng)險評價,在國家規(guī)定的期間內(nèi),推遲開發(fā)投資。因此,投資中蘊(yùn)涵推遲期權(quán)的價值。而在項目建設(shè)階段,影響項目價值的主要因素是商業(yè)地產(chǎn)未來的租賃價格。由于項目的經(jīng)營期限較長,在整個收益過程中存在高度的不確定性,包括經(jīng)營管理層面的不確定性、經(jīng)濟(jì)的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等,因而很難準(zhǔn)確對項目價值進(jìn)行評估。而由于項目價值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進(jìn)行項目的開發(fā)過程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開發(fā)的方式,在一期投資建設(shè)之后,根據(jù)市場情況決定下一期開發(fā)的投資情況,以此降低開發(fā)投資的風(fēng)險。因此,在項目建設(shè)階段,蘊(yùn)涵擴(kuò)張和收縮期權(quán)。在項目的運營管理階段,當(dāng)項目運營良好時,決策者能夠獲取一些新的投資機(jī)會或?qū)椖窟M(jìn)行擴(kuò)張,以獲取更大的收益。而當(dāng)項目運營不佳時,決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項目的方式,以減少風(fēng)險。由此,在項目的運營階段,存在增長期權(quán)、擴(kuò)張期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)和放棄期權(quán)。

根據(jù)上面的分析可以知道,商業(yè)地產(chǎn)的實物期權(quán)可以看作是美式看漲期權(quán),商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商作為期權(quán)的持有者,可以根據(jù)其在進(jìn)行投資決策時所擁有的信息來決定是否進(jìn)行開發(fā)建設(shè),以及決定開發(fā)建設(shè)的時間和開發(fā)建設(shè)規(guī)模。

二、商業(yè)地產(chǎn)投資決策實物期權(quán)模型構(gòu)建

從期權(quán)的角度分析商業(yè)地產(chǎn)項目的價值,通常包括2部分:凈現(xiàn)值和期權(quán)價值。因此,要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資項目價值的計算,首先必須進(jìn)行項目凈現(xiàn)值的計算,在得到項目凈現(xiàn)值數(shù)值之后,再對項目蘊(yùn)涵的靈活性價值即實物期權(quán)價值進(jìn)行計算,最后計算項目的總價值。如果項目的總價值大于零,則說明項目可行,可以對項目進(jìn)行投資。而一旦出現(xiàn)負(fù)值,則不應(yīng)進(jìn)行項目投資。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地的使用權(quán)?？梢?開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后,擁有到期日為2年的推遲期權(quán),開發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行期權(quán),進(jìn)行投資,也可以提前執(zhí)行期權(quán)。

本文根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資項目的實際情況,在對經(jīng)典的b-s定價模型進(jìn)行修正的基礎(chǔ)上,來確定商業(yè)地產(chǎn)投資項目的推遲期權(quán)模型。為了使模型更接近實際和更具有適用性,本文在進(jìn)行模型推導(dǎo)之前,做出的主要假設(shè)條件有:

1.商業(yè)地產(chǎn)的租賃價格呈對數(shù)正態(tài)分布;商業(yè)地產(chǎn)的出租率設(shè)為90%。

2.在期權(quán)有效期內(nèi),除價格變動而形成資本損益外,還包括因為土地閑置所產(chǎn)生的機(jī)會成本,即存在負(fù)的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的,等于土地閑置的機(jī)會成本。

3.投資者可按已知的、并在期權(quán)合約有效期內(nèi)保持不變的無風(fēng)險利率r不受限制地進(jìn)行貸款。

4.用sw表示單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)在出租率為90%的條件下,在土地使用年限內(nèi)所帶來的凈收益現(xiàn)值,相當(dāng)于推遲期權(quán)到期日的商業(yè)地產(chǎn)單位建筑面積的銷售價格,其中s表示推遲期權(quán)到期日的單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)年凈租金水平。假設(shè)租賃價格以一固定百分比q逐年遞增,其中q表示商業(yè)地產(chǎn)年凈租金的增長率,t表示推遲期權(quán)的時間,t表示項目的壽命期,則:

5.考慮推遲期權(quán)階段所要繳納的土地閑置費用。假設(shè)在推遲期權(quán)到期日之前,土地每年的閑置費用為fi,考慮項目的建設(shè)期,假設(shè)建設(shè)期為d年。

下面具體推導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資項目在推遲期權(quán)階段的定價模型。假設(shè)項目價值的不確定性只受到租賃價格的影響,為了便于處理,這里我們用單位建筑面積的凈租賃價格來代替凈租賃收益,則相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)投資也是單位建筑面積的開發(fā)建設(shè)投資,得到的項目價值也是單位建筑面積含有期權(quán)的價值。然后,將這一結(jié)果乘以項目的開發(fā)建設(shè)面積,即得到項目的總價值。假設(shè)項目每單位建筑面積的開發(fā)建設(shè)投資為c,年租金為s,則項目每單位建筑面積當(dāng)前實現(xiàn)的利潤為:e[max(sw-c,0]

假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)租賃價格遵循:ds=assdt+σssdz(2)

其中as表示租賃價格的瞬時漂移率,σs表示單位時間內(nèi)租賃價格的波動率,dz為維納過程增量,對式(2)進(jìn)行積分,得到

式(13)就是計算商業(yè)地產(chǎn)項目每單位建筑面積含有推遲期權(quán)的項目價值。其中s0表示初始凈租賃價格,v表示商業(yè)地產(chǎn)項目含有推遲期權(quán)的價值,c表示商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費用和可行性研究費用)。為了便于模型的計算,本文考慮在計算c時先將所得稅排除在外,則得到的包含期權(quán)價值在內(nèi)的項目價值為稅前的價值,屬于開發(fā)企業(yè)利潤。因此,對求得的項目價值乘以(1-所得稅稅率),得出完稅之后的項目價值。設(shè)項目的開發(fā)面積為m,所得稅稅率為h,土地費用為a,可行性研究費用為j,v1表示項目推遲期權(quán)的價值,k表示項目現(xiàn)金流的折現(xiàn)率,則商業(yè)地產(chǎn)項目含有推遲期權(quán)的項目價值為:

則推遲期權(quán)的價值為:v1=npvt-npv(15)

以上偏微分方程模型是基于價格遵循幾何布朗運動,且項目價值僅受租賃價格波動影響的假設(shè)基礎(chǔ)上得到的。

三、模型的相關(guān)參數(shù)確定

本文采用的商業(yè)地產(chǎn)運營模式是出租模式。商業(yè)地產(chǎn)單位面積獲得的凈收益,是通過將項目壽命期內(nèi)單位面積的凈租金收益按照無風(fēng)險利率折現(xiàn)到推遲期權(quán)的到期日現(xiàn)值,即sw。其中凈租金收益是商業(yè)地產(chǎn)單位面積的毛收益扣除運營費用、修理費用、經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅后得到的。

c表示商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)投資:具體包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費、管理費、財務(wù)費、銷售費、開發(fā)期稅費、其他費用和不可預(yù)見費,不包括土地費用和項目可行性研究費用。

s0表示初始租賃價格扣除商業(yè)地產(chǎn)單位面積的運營費用、修理費用、經(jīng)營稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位面積的凈收益。其中初始租賃價格可以采用項目推遲期權(quán)初期的商業(yè)地產(chǎn)租賃市場同類物業(yè)的市場均價。r表示無風(fēng)險利率,取5年期國債利率作為標(biāo)準(zhǔn),土地的負(fù)的紅利分配δ取無風(fēng)險利率作為標(biāo)準(zhǔn)。q的取值,可以根據(jù)市場調(diào)查,結(jié)合項目的實際情況來進(jìn)行確定。

最后是關(guān)于波動率參數(shù)的估計。由資產(chǎn)價格理論得知,房地產(chǎn)價格由房地產(chǎn)租金收益流的貼現(xiàn)值決定,房地產(chǎn)價格波動與房地產(chǎn)租金的波動幅度應(yīng)該基本相似,兩者呈正相關(guān)關(guān)系,如果兩者發(fā)生背離或房地產(chǎn)價格的波動幅度大于房地產(chǎn)租金的波動幅度,就表明房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)了異常。因此,可以通過中房指數(shù)來求出項目價值的波動率。設(shè)項目波動率和項目產(chǎn)出物價格的波動率相等,即σ=σs,由此,商業(yè)地產(chǎn)租賃價格的波動率σ可以根據(jù)目前已有的價格指數(shù),用數(shù)值方法求出,具體公式為:

其中n+1表示歷史觀察數(shù)據(jù),si表示在第i個時間間隔末的商業(yè)地產(chǎn)租賃價格指數(shù),ui=1n(si/si-1),u是ui的平均值,t為時間跨度。

四、實證研究

1.樣本選取

某市商業(yè)中心的步行街占地129畝,總建筑面積9.8萬平方米,共計718個商業(yè)鋪面,全長840米,預(yù)計總投資1.63億元,項目分二期建設(shè),其中第一期工程全長560米,宗地面積4.32萬平方米,宗地價值3548.8萬元,土地使用期限為2002年10月30日至2052年9月9日。該項目于2002年12月動工興建,2004年3月全面竣工,并于5月1日開街試營業(yè),該項目全部采用銷售的方式,已建成面積為5.39萬平方米。該步行街預(yù)計在2007年啟動二期工程,目前相關(guān)事項還未進(jìn)行。本論文的實證研究,擬采用該項目二期工程為研究對象,進(jìn)行項目投資決策分析。

2.傳統(tǒng)的項目投資決策分析

為了和前面的分析相對應(yīng),假設(shè)所有商鋪只租不售,均通過租賃的方式來獲取收益。

該項目從2007年初開始,開發(fā)期為2年,其中建設(shè)期1.5年,前期工程0.5年,計劃2008年年末完工。預(yù)計本項目所需投資總額1.11億元,其中包括土地費用4854.43萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(包括前期工程費)1000萬元、商業(yè)用房建筑安裝工程費2398.66萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費32.5萬元、管理費用248.57萬元、財務(wù)費用441.12萬元、銷售費用1323.36萬元、開發(fā)期的稅費121.56萬元、其他費用110.85萬元、不可預(yù)見費554.27萬元。假設(shè)項目當(dāng)年的投資額發(fā)生在年初,項目2007年的投資比重為68.8%,2008年為31.2%。根據(jù)市場調(diào)查,結(jié)合本項目的實際情況,預(yù)計項目2009年的租賃價格為1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率2009年-2012年為80%,從2013年開始為90%。運營費用包括:房產(chǎn)稅、管理費用、修理費用、保險費等,其中房產(chǎn)稅按年租金的12%計算,管理費按年租金的4%計算,維修費按建筑物重置價格的2%計算,保險費按建筑物重置價格的0.2%計算。項目的經(jīng)營稅金及附加采取的稅率為5.5%,計稅基礎(chǔ)為出租收入,所得稅的稅率為33%,計稅基礎(chǔ)為項目每年產(chǎn)生的利潤,為簡化計算,土地增值稅不計。土地使用年限為40年,預(yù)計商檔夭钅吭誥?8年后的凈轉(zhuǎn)售收入為9000萬元。

根據(jù)前面的分析,可以通過編制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目損益表,計算出商業(yè)地產(chǎn)項目在壽命期內(nèi)各年的利潤總額,從而可以計算出項目所要繳納的所得稅。最后根據(jù)上述數(shù)據(jù),編制商業(yè)地產(chǎn)項目的全投資現(xiàn)金流量表,以此計算出項目的凈現(xiàn)值。項目全投資現(xiàn)金流量表,詳見表1。

考慮資金時間價值和投資者對風(fēng)險的態(tài)度,風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,從而可以得出該項目的npv=2647萬元,則該項目經(jīng)濟(jì)上可行,可進(jìn)行投資。

3.基于實物期權(quán)方法的投資決策分析

下面運用實物期權(quán)法重新審視該項目。假設(shè)市場走勢難以確定,可以延期投資,并以推遲2年為例進(jìn)行分析。項目的開發(fā)期為2年,預(yù)計2009年開始施工,2010年末竣工并交付使用,項目從2011年開始獲取收益,預(yù)計項目的租賃價格為1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率為90%,每年的土地閑置費用為土地出讓價的10%。

參照前面介紹的項目相關(guān)數(shù)據(jù),開發(fā)商要想獲得此推遲期權(quán),首先必須獲得土地的使用權(quán),其中土地使用費用為4854.43萬元。無風(fēng)險利率采用2006年發(fā)行的憑證式(一期)國債5年期的票面年利率3.49%,考慮土地負(fù)的紅利分配,設(shè)其等于無風(fēng)險利率。項目的開發(fā)建設(shè)投資(不包含土地使用費用)預(yù)計在原來的基礎(chǔ)上增加10%,即為4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4萬元,項目的總投資為:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29萬元?？紤]商業(yè)地產(chǎn)項目推遲開發(fā)的全投資現(xiàn)金流量表,詳見表2?？紤]資金時間價值和投資者對風(fēng)險的態(tài)度,風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,可以得出npv=1158萬元。

租賃價格波動率,采用該市中房指數(shù)典型地產(chǎn)指數(shù)2005年8月至2006年1月的數(shù)據(jù)進(jìn)行計算,得出租賃價格的波動率為0.23。

下面具體對項目的推遲期權(quán)進(jìn)行計算。根據(jù)市場調(diào)查,目前,該市同類商業(yè)地產(chǎn)的租賃價格均價為1元/天·平方米,因此推遲期權(quán)初期的租賃價格取值為365元/年·平方米,即毛租金收益為365元/年·平方米。其中運營費用的計算依據(jù)是:管理費按年租金的4%計算,應(yīng)交稅金按年租金的12%計算,維修費按建筑物重置價格的2%計算,保險費按建筑物重置價格的0.2%計算,經(jīng)營稅金及附加按年租金的5.5%計算,則凈租金收益為:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費用)為1509元/平方米,w=22.66。

則:

因此,考慮了推遲期權(quán)的項目總價值為4248萬元,大于不延期開發(fā)的凈現(xiàn)值2647萬元。因此,可以得知,開發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)后,進(jìn)行項目的招商活動,等待并觀察市場,在推遲投資期限內(nèi),根據(jù)項目的招商來決定投資,能獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益。

4.實物期權(quán)價值的敏感性分析

這里主要分析項目投資費用、波動率和出租價格的變化對項目期權(quán)價值的影響。假設(shè)項目投資費用和出租價格的變化率分別為+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不確定性因素的變動對期權(quán)價值的影響情況,見表3。

假設(shè)出租價格波動率分別為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波動率的變動對項目期權(quán)價值的影響,具體內(nèi)容見表4。

通過以上的實證分析,可以得知,使用本文構(gòu)建的模型計算結(jié)果和理論分析結(jié)果是一致的。一方面表現(xiàn)為考慮了項目期權(quán)價值在內(nèi)的項目總價值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評估價值;另一方面表現(xiàn)為看漲期權(quán)的價格與標(biāo)的資產(chǎn)價格、波動率大小成正向變動,與項目投資費用成反向變動。

五、結(jié)語

本文對商業(yè)地產(chǎn)投資特性進(jìn)行分析,從中找出商業(yè)地產(chǎn)投資中所蘊(yùn)涵的實物期權(quán)特性,并通過對b-s模型進(jìn)行修正,提出商業(yè)地產(chǎn)推遲投資的實物期權(quán)模型,并對其進(jìn)行實證,得出考慮了項目期權(quán)價值在內(nèi)的項目總價值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評估價值。因此,將實物期權(quán)運用于商業(yè)地產(chǎn)投資決策領(lǐng)域,是充分地考慮了開發(fā)商的決策靈活性,使項目投資決策更接近于項目實際情況,也將有助于提高投資決策的正確性。

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投資決策分析論文范文第4篇

【關(guān)鍵詞】企業(yè) 投資決策 方法

引言

企業(yè)選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y決策方法是企業(yè)正確進(jìn)行投資的前提。許廣義認(rèn)為：投資決策的各種分析方法是在實踐中形成并發(fā)展完善的，但這并不表明運用這些方法在任何情況下都有效，造成方法失效的原因是多種多樣的。

目前，投資分析方法主要分以凈現(xiàn)值法為代表的傳統(tǒng)的投資決策方法和近年來新興起的實物期權(quán)法。由于傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策方法（NPV）在解決不確定問題時有其固有的局限性，這樣使得該方法在評價具有風(fēng)險不確定性項目時顯得蒼白無力。于是新的評價投資決策方法的工具――實物期權(quán)法得到了發(fā)展，它對應(yīng)企業(yè)管理者來說非常重要，它提供了一種新的思維模式，可以根據(jù)企業(yè)投資決策的投資機(jī)會靈活地調(diào)整投資的節(jié)奏與規(guī)模，最大限度的回避風(fēng)險，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。實物期權(quán)法它不是對傳統(tǒng)決策方法（NPV）的完全否定，而是在保持傳統(tǒng)投資決策方法合理的基礎(chǔ)上，對不確定性因素積極地做出回應(yīng)的思維模式。

本文將通過對傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法和新興的實物期權(quán)方法進(jìn)行比較分析，以達(dá)到為企業(yè)經(jīng)理人提供一種全新的投資決策思路的目的，進(jìn)而得出企業(yè)要想獲得豐厚的預(yù)期收益，就必須要能夠?qū)彆r度勢，面對復(fù)雜多變的競爭條件，及時有效地做出正確的抉擇。

二、比較分析

（一）傳統(tǒng)的投資決策方法及局限性分析。

對于我們了解的眾多的企業(yè)投資決策分析方法，目前發(fā)展最完備、應(yīng)用最廣泛的是凈現(xiàn)值法（NPV）。

凈現(xiàn)值法（NPV）是評價投資項目的一種方法。該方法通過將企業(yè)投資項目從開始階段到項目結(jié)束完成的整個存續(xù)期間的各期現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量按合適的折現(xiàn)率貼現(xiàn)，將以此得到的現(xiàn)金流入量現(xiàn)值與現(xiàn)金流出量現(xiàn)值進(jìn)行加總求和得到凈現(xiàn)金流入，然后把其作為評估企業(yè)是否應(yīng)該投資的基本依據(jù)。 如果凈現(xiàn)金流入為正值，則投資方案是可以接受的；但如果凈現(xiàn)金流入為負(fù)的，那么投資方案就不可接受。并且凈現(xiàn)值越大，投資方案越好。但是此時的傳統(tǒng)投資決策評估方法（NPV）由于具有本質(zhì)靜態(tài)性，缺乏決策上的靈活性，已不能滿足在現(xiàn)實不確定環(huán)境下進(jìn)行項目價值評估的需求，局限性具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.NPV法假設(shè)投資項目是可逆的。不過現(xiàn)實中大多數(shù)的投資都是不可逆的，這是該傳統(tǒng)投資決策方法的重大理論缺陷。投資開始后，如果投資項目的實際運營情況沒有預(yù)料的好，企業(yè)也能夠沒有任何損失，收回最開始的投資；相應(yīng)地，如果企業(yè)不能立即投資，就將會永遠(yuǎn)失去這個投資機(jī)會。很明顯，傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策的這一假設(shè)與事實不符。但實際上，大多數(shù)情況下，企業(yè)的投資都具有不可逆性。實體經(jīng)濟(jì)都或多或少地存在有一定的專有性。故其在二級市場上變現(xiàn)就比較困難，更談不上毫發(fā)無損?？傊?，企業(yè)的投資一定會有沉沒成本在的。

2.NPV法忽略了企業(yè)未來成長機(jī)會的價值。因為對于企業(yè)來說，投資項目在短期內(nèi)并非都能獲益，但長期看來，這些項目卻可能為企業(yè)帶來很大的后續(xù)投資機(jī)會，增強(qiáng)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，故具有戰(zhàn)略價值。而傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策方法往往只注重投資項目存續(xù)期間的直接獲利能力，忽略了其對企業(yè)長期發(fā)展的深遠(yuǎn)影響。例如，投資于研究和發(fā)展項目，可能會獲得專利，為企業(yè)創(chuàng)造未來獲利機(jī)會；購入一塊土地可能會有利于未來開采礦產(chǎn)或者開發(fā)房地產(chǎn)等。這些活動有一個共同特點，就是使企業(yè)獲得未來成長的機(jī)會。

3.NPV法忽略了企業(yè)投資靈活性的價值。傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策方法在評估投資項目的可行性時通常假設(shè)投資項目后續(xù)進(jìn)度總是按決策之初制定的程序進(jìn)行，項目存續(xù)期間一般不再進(jìn)行任何更正和改變，很少考慮到企業(yè)可以根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化適時調(diào)整投資的規(guī)模和時機(jī)，即傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策方法沒有將投資項目的靈活性價值納入考察范圍。

（二）基于金融期權(quán)理論上的實物期權(quán)法。

由于傳統(tǒng)的NPV 法存在有缺陷，研究者對其進(jìn)行進(jìn)一步地改進(jìn)。于是，基于金融期權(quán)理論的實物期權(quán)這一理念在1977年由麻省理工學(xué)院的學(xué)者Stewart Myers首次提出。

他提出了把投資機(jī)會看成是增長期權(quán)（Growth Option.）的思想，并認(rèn)為管理柔性與金融期權(quán)具有一些相同的特點，比如說認(rèn)為對一項實物資產(chǎn)的看漲期權(quán)便是賦予企業(yè)以一種支付約定的價格得到基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)利而不是義務(wù)；與此同時，看跌期權(quán)便是賦予企業(yè)出賣一項資產(chǎn)而得到約定價格的權(quán)利。當(dāng)企業(yè)對項目進(jìn)行初始投資時，才能當(dāng)該項目有更好預(yù)期回報時賦予企業(yè)隨后的投資權(quán)利。對這一理論的改革，成為不確定狀況下投資決策重要的分析工具。從實物期權(quán)方面看，投資項目的價值是：擴(kuò)展的NPV=靜止的NPV+投資機(jī)會的價值。

三、結(jié)束語

鑒于以上的論述分析，我們得出如下結(jié)論觀點：

企業(yè)要取得良好的投資效益， 必須做好投資機(jī)會研究工作。如果一開始就沒有成功的項目選擇評價，那么所有后續(xù)的評價就沒有成功基礎(chǔ)。企業(yè)的風(fēng)險投資項目在投資過程的不同階段都會有相對的風(fēng)險，因此企業(yè)投資決策者要通過審慎評價，盡最大程度地把握投資過程中的各種風(fēng)險因素，從而可以在不同的投資階段據(jù)以做出正確的判斷。企業(yè)的發(fā)展一定不要墨守成規(guī)， 一成不變， 要依據(jù)存在的各種因素的發(fā)展變化， 不斷做出調(diào)整， 只有這樣才能在變化的市場中生存壯大起來。最后強(qiáng)調(diào)了實物期權(quán)法的實用意義，拓寬了投資者的思路，有助于決策者用長遠(yuǎn)的目光分析問題，正視千變?nèi)f化的市場，把握恰當(dāng)?shù)臋C(jī)會為企業(yè)創(chuàng)造最大的價值。

參考文獻(xiàn)：

[1]Blanchard，O.J.and Wyplosz， C.An Empirical Structural Model of AggregateDemand [J].Journal of Monetary Economics，1981.

投資決策分析論文范文第5篇

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 可行性分析 經(jīng)濟(jì)效益 風(fēng)險分析

自20世紀(jì)80年代末，房地產(chǎn)業(yè)作為一個行業(yè)正式被列入我國第三產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過近30年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步形成了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等三種重要業(yè)態(tài)。由于住宅地產(chǎn)的超前發(fā)展，使得商業(yè)配套面積嚴(yán)重不足，商業(yè)資源配置不均衡，這種狀況進(jìn)一步制約了城市功能布局和房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。為改變這一局面，迫使商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展。

近年來，有三個重要因素促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。一是由于我國宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良機(jī)。二是住宅地產(chǎn)行業(yè)不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設(shè)和商品住宅限購、限貸政策），導(dǎo)致大量民間資本涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業(yè)實施向一體化戰(zhàn)略，大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動力，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動力。基于以上因素，可以預(yù)期在未來10年內(nèi)，我國商業(yè)地產(chǎn)必將獲得持續(xù)快速增長，并逐步由產(chǎn)業(yè)成長期步入成熟期，成為房地產(chǎn)業(yè)的主力軍。

商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的復(fù)合體，它包含了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學(xué)和復(fù)合產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產(chǎn)存在較大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項目投資有耗資大、周期長、風(fēng)險高的特點。伴隨著改革開發(fā)的推進(jìn)，我國市場經(jīng)濟(jì)競爭性特點越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據(jù)項目特性，做好商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究工作，確保項目在市場競爭中處于優(yōu)勢地位，就顯得十分重要。完善商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析內(nèi)容，提高可行性分析質(zhì)量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

一、可行性分析的概念

為了降低風(fēng)險，對將要上馬的項目在經(jīng)濟(jì)技術(shù)層面進(jìn)行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場分析、技術(shù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和抗風(fēng)險能力分析。以分析論證的結(jié)果來判定項目建設(shè)方案的合理性、可操作性，為項目決策提供依據(jù)。可行性研究的過程既是深入調(diào)查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設(shè)項目決策分析與評價階段最重要的工作。

由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術(shù)、管理科學(xué)的綜合性學(xué)科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運用市場調(diào)查與預(yù)測、多方案構(gòu)建與必選、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險分析等多種分析方法的實踐活動。

二、可行性分析的作用

可行性分析最終形成的可行性分析報告主要有以下五點基本作用：

（一）開發(fā)商投資決策的重要依據(jù)

（二）政府主管部門立項和行政審批的依據(jù)

（三）向金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)

（四）各投資方談判的重要依據(jù)

（五）項目后評價的依據(jù)

商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析報告不僅具備以上五點基礎(chǔ)作用，還應(yīng)該為進(jìn)一步的商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計、建造實施和后期運營管理提供指導(dǎo)原則和框架思路，成為項目開發(fā)綱領(lǐng)性文件。

三、可行性分析的依據(jù)

商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析依據(jù)主要有：國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)價格、居民收入水平和消費習(xí)慣、城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)規(guī)劃、批準(zhǔn)的項目建議書、土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃設(shè)計條件、自然地理氣象資料、開發(fā)技術(shù)水平、城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟(jì)運行參數(shù)和指標(biāo)等。

可行性分析指導(dǎo)文件主要是1983年國家計委頒布的《關(guān)于建設(shè)項目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》。它們對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法做了詳細(xì)規(guī)定，指導(dǎo)我國可行性分析研究工作。

四、可行性分析的內(nèi)容

依據(jù)可行性分析的概念，商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析內(nèi)容可以歸納為市場分析、技術(shù)分析分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和風(fēng)險分析四大方面，其中經(jīng)濟(jì)效益分析又可細(xì)分為投資估算分析、融資分析、財務(wù)評價分析。因此商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關(guān)鍵因素，這六大因素也構(gòu)成本論文分析框架。需要重點說明的是，技術(shù)可行性分析的主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析。規(guī)劃設(shè)計方案一方面要充分反映市場分析成果，另一方面必須符合城市規(guī)劃強(qiáng)制性要求；建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析主要由具備資質(zhì)的施工單位或監(jiān)理單位承擔(dān)。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項目技術(shù)分析具有較強(qiáng)的專業(yè)性，本論文中不著重研究。

五、結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)在國外起步較早，發(fā)展至今已經(jīng)形成了架構(gòu)完善、內(nèi)容充實，包含消費者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內(nèi)有針對本土特色的相關(guān)研究，且商業(yè)地產(chǎn)交易的實例豐富，這一切都對我國商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價值。

參考文獻(xiàn)

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