近年來，庫區(qū)法院尤其是基層法院審理的涉及三峽移民建房糾紛案件，發(fā)現(xiàn)在城鎮(zhèn)移民建房過程中，由房地產(chǎn)開發(fā)引發(fā)的移民建房糾紛具有其自身的特點，在法律適用上面臨許多具體的問題和障礙，筆者就此作一淺析，以期與同行共勉。

一、庫區(qū)城鎮(zhèn)移民建房的主要現(xiàn)狀

從近年來人民法院審理的移民建房糾紛看，庫區(qū)城鎮(zhèn)居民的移民建房主要有兩部分：一部分是單位職工的移民建房；另一部分是街道居民的移民建房。他們在移民遷建中都存在著各自不同的情況。

在移民遷建中，作為各機關(guān)、企事業(yè)單位的職工移民建房這部分，移民建房多是由國家按單位原占地面積和改建情況無償劃撥土地，由單位出面與建筑公司簽訂建房合同，統(tǒng)一修建，房屋建成后職工集資以成本價取得該房的所有權(quán)。建筑公司提供技術(shù)和勞務(wù)，并獲取相應(yīng)的報酬。這是一種典型的集資建房方式。此處建房單位可看作是定作人，建筑公司可看作是承攬人，雙方的權(quán)利義務(wù)可參照承攬合同的相關(guān)規(guī)定處理。

另一部分則是街道純居民的移民建房。這部分街道居民沒有工作單位，沒有固定的職業(yè)，只是一個單純的街道居民，不可能在單位集資建房，故他們的移民建房主要是在街道居委會指導(dǎo)下進行。

街道純居民的建房存在兩種模式：一是“大聯(lián)建”的建房模式。即街道居委會以自己的名義與開發(fā)商簽訂一個總的移民遷建安置協(xié)議，然后在該協(xié)議下開發(fā)商再分別與各居民戶簽訂一份移民安置購房合同，確定雙方的權(quán)利義務(wù)。通常是由居委會將居民所有的土地交給開發(fā)商，由開發(fā)商投資開發(fā)，房屋建成后根據(jù)居民原有土地面積及房屋面積開發(fā)安置該居民，居民取得相應(yīng)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，安置剩余的房屋歸開發(fā)商所有。這種建房方式一般稱為“大聯(lián)建”。這種情況實際是土地使用權(quán)人（主要是負責管理劃撥給居民的街道居委會）提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以街道居委會（土地使用權(quán)人）名義進行開發(fā)，這正是我國實踐中的合作建房形態(tài)之一。二是“小聯(lián)建”的建房模式，即由街道居民聯(lián)戶自建。一般是由十幾戶居民聯(lián)合起來，政府將居民所有的土地直接劃撥給居民，由這部分居民共同出資修建房屋進行安置并對安置剩余的房屋的利益按投資比例分配；或是將該塊土地交由開發(fā)商開發(fā)修建，由開發(fā)商自行投入資金和技術(shù)建房，房屋建成后，移民根據(jù)原有土地及房屋面積與開發(fā)商進行歸補結(jié)算取得房屋的所有權(quán)，除安置原有移民外的其余房屋歸開發(fā)商所有。這種建房方式稱為“小聯(lián)建”，實質(zhì)上同于“大聯(lián)建”的合作建房性質(zhì)，只是合作的一方為自然人（即擁有土地使用權(quán)的居民）。

為進一步規(guī)范縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民住房建設(shè)，保障城市規(guī)劃順利實施，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我縣實際，制定本規(guī)定。

第一條凡在本縣縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建農(nóng)民住房的，必須遵守本規(guī)定。

第二條本規(guī)定所稱的農(nóng)民住房，是指在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，由農(nóng)村村民自籌資金建設(shè)以自用居住為目的的住宅建筑，不適用私人建設(shè)的其它用房。

本規(guī)定所稱新建，是指在原無任何建筑物的土地上建設(shè)住房；擴建，是指對原有房屋進行擴大規(guī)模的建設(shè)；改建，是指拆除原有房屋后重新建設(shè)。

第三條縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)主管部門負責本縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民住房建設(shè)的監(jiān)督和管理，縣國土資源等部門和丹霞街道辦應(yīng)按照各自職責要求，協(xié)同做好縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民住房建設(shè)的監(jiān)督和管理。

第四條在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未經(jīng)依法批準，不得擅自新建、擴建和改建農(nóng)民住房。

第一條為了促進住房制度改革，提高職工解決自住房能力，防范公積金貸款風險，維護雙方的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理條例》、《*市職工住房公積金抵押貸款暫行辦法》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合*實際,制定本實施細則。

第二條本細則所稱的職工住房公積金貸款，是指由*市住房公積金管理中心*分中心（以下稱分中心）運用歸集的職工住房公積金，委托銀行（以下稱受托銀行）向參加住房公積金繳存并在本縣購買（含建造、翻建、大修，下同）自住房的職工發(fā)放的專項貸款。

第三條凡按規(guī)定繳存住房公積金的職工，具備下列條件的，可申請貸款：

（一）是本市常住戶口；

（二）按不低于《住房公積金管理條例》規(guī)定的最低比例連續(xù)繳存住房公積金六個月以上；

（三）具有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，個人信用良好，無尚未還清的數(shù)額較大、可能影響公積金償還能力的債務(wù)或擔保，有償還貸款本息的能力；

第一章總則

第一條為了加強和規(guī)范我縣扶貧移民搬遷工作，確保規(guī)劃目標任務(wù)順利完成，根據(jù)省政府《移民搬遷安置若干政策規(guī)定》、《黃河沿岸土石山區(qū)（洛河峽谷地帶）扶貧移民搬遷規(guī)劃》、《省移民搬遷安置稅費優(yōu)惠政策的通知》和市政府《市扶貧移民搬遷工作實施細則》等文件精神，結(jié)合我縣實際，特制定《縣移民搬遷工作實施辦法》（以下簡稱《辦法》）。

第二條扶貧移民搬遷工作堅持以城帶鄉(xiāng)，統(tǒng)籌發(fā)展原則；堅持政府主導(dǎo)，群眾自愿原則；堅持科學(xué)規(guī)劃，分步實施原則；堅持以集中安置為主、分散安置為輔原則；堅持資源整合，聯(lián)合共建原則。

第二章搬遷對象和任務(wù)

第三條戶籍在縣洛河峽谷地帶（含吳家河、仙姑河、黃連河、兩水河、史家河流域）有移民搬遷意愿的農(nóng)村人口，均屬于移民搬遷范圍。

第四條“十二五”期間，全縣規(guī)劃搬遷洛河峽谷地帶農(nóng)村人口2679戶10994人。

第一章總則

第一條為規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設(shè)、交易和管理行為，保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房〔**4〕77號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。

第三條在本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)濟適用住房的建設(shè)、交易和管理，適用本辦法。

第四條市房地產(chǎn)行政主管部門（以下稱“經(jīng)濟適用住房主管部門”）負責經(jīng)濟適用住房的實施和管理工作。**市經(jīng)濟適用房（廉租房）建設(shè)發(fā)展中心負責本市經(jīng)濟適用住房的日常管理事務(wù)。

市發(fā)展改革、房改、建設(shè)、規(guī)劃、國土資源、財政、物價、地稅、金融等部門根據(jù)各自職責，負責經(jīng)濟適用住房有關(guān)工作。