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摘要：圍繞商品房產(chǎn)生的糾紛在生活中日漸增多，商品房從開發(fā)到最后業(yè)主入住，其間任何一個(gè)環(huán)節(jié)均有可能發(fā)生糾紛。例如商品房預(yù)售中發(fā)生的糾紛，商品房產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理過程中的糾紛，物業(yè)管理糾紛等等。其中物業(yè)管理糾紛的數(shù)量不僅有上升的趨勢(shì)，而且矛盾沖突也不時(shí)地有所升級(jí)。停水?dāng)嚯?、亂收費(fèi)、阻撓業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)、侵占業(yè)主共有房產(chǎn)收益、侵占和挪用維修基金等物業(yè)公司嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象比比皆是，還出現(xiàn)了保安打業(yè)主，業(yè)主集體上訪等一系列的極端事件。例如中央電視臺(tái)2002年2月23號(hào)《今日說法》，就對(duì)發(fā)生在上海的保安打業(yè)主的案例有過報(bào)道，引起較大的反響。在西安，紫薇業(yè)主維權(quán)事件經(jīng)《南方周末》等媒體報(bào)道，影響很大。2002年，中國消協(xié)將物業(yè)糾紛投訴列為十大投訴熱點(diǎn)之一。

另外，據(jù)建設(shè)部不完全統(tǒng)計(jì)，截至2002年底，全國物業(yè)管理的覆蓋面已經(jīng)占物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已經(jīng)有50%以上的物業(yè)由物業(yè)管理企業(yè)管理。全國物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)值達(dá)到300億元，物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過兩萬家，從業(yè)人員超過230萬人。但是據(jù)調(diào)查，人們對(duì)物業(yè)管理服務(wù)滿意度較低。在今年的中央電視臺(tái)3.15晚會(huì)上，全國電視觀眾通過手機(jī)短信的方式參與了對(duì)小區(qū)物業(yè)管理是否滿意的調(diào)查。在25430條短信中，選擇對(duì)物業(yè)管理不滿意的占40.34%，非常不滿意的占30.61%。同時(shí)，在央視國際網(wǎng)上的調(diào)查中，表示不滿意和非常不滿意的比例也超過了80%。

本文擬通過對(duì)物業(yè)管理中的糾紛的類型、特征、原因進(jìn)行初步的探討，以期對(duì)實(shí)踐中預(yù)防或解決此類糾紛有所助益。

一、物業(yè)管理糾紛的類型及其特征

實(shí)踐中，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛可以分為這樣三種類型：

（一）基于物業(yè)管理合同的糾紛

依據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的或者由業(yè)主委員會(huì)于專門的物業(yè)管理公司簽訂的有關(guān)物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權(quán)利義務(wù)。如物業(yè)公司承擔(dān)安全及服務(wù)義務(wù)。如果物業(yè)管理公司顛倒市場(chǎng)主體的位置和不履行應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，管而不理，致使業(yè)主享受不到繳費(fèi)后的服務(wù)?；蛘?，業(yè)主因?yàn)榉N種原因拒繳物業(yè)管理費(fèi)。這些都可能引起糾紛。而且，由于我國目前物業(yè)管理市場(chǎng)體制發(fā)展不成熟，主要是物業(yè)管理公司不作為導(dǎo)致糾紛發(fā)生，進(jìn)而引發(fā)各種極端事件。

根據(jù)最高人民法院2000年法發(fā)[2000]26號(hào)文件即《民事案件案由規(guī)定（試行）》第一部分的規(guī)定，這類糾紛本質(zhì)上屬于合同糾紛。應(yīng)當(dāng)按照合同法等相關(guān)法律進(jìn)行處理。

（二）物業(yè)管理公司侵犯業(yè)主權(quán)益的糾紛

第一種類型中，物業(yè)管理公司也侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，但因?yàn)槭且驗(yàn)榛谖飿I(yè)管理合同發(fā)生，而且往往是消極侵權(quán)，所以將其單列。第二種類型特指，物業(yè)管理公司的積極侵權(quán)行為引起的糾紛。例如侵占業(yè)主財(cái)產(chǎn)，阻撓業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，侵占業(yè)主共有房產(chǎn)等等。

這類糾紛一般與物業(yè)管理服務(wù)合同的履行沒有直接關(guān)系，屬于一般侵權(quán)糾紛，最高院《民事案件案由規(guī)定（試行）》講物業(yè)管理糾紛不加區(qū)別地規(guī)定為合同糾紛欠妥。當(dāng)然，第一類和第二類往往會(huì)同時(shí)發(fā)生，出現(xiàn)競(jìng)合的現(xiàn)象。根據(jù)民法通則的規(guī)定，當(dāng)事人由選擇權(quán)。

（三）開發(fā)商遺留問題引起的糾紛

業(yè)主入主后，還可能出現(xiàn)公攤面積不清、房屋質(zhì)量不合格或不符合約定、開發(fā)商在賣房過程中的許多承諾未能按時(shí)兌現(xiàn)……嚴(yán)格地講，這類糾紛與物業(yè)管理公司沒有直接關(guān)系，而屬于業(yè)主與開發(fā)商的糾紛。但是因?yàn)檫@些問題往往是在業(yè)主入住以后出現(xiàn)，而且物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理負(fù)有責(zé)任。故將此類糾紛也納入物業(yè)管理糾紛中來一并研究。

二、糾紛發(fā)生的原因

業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛可能因各種具體原因而發(fā)生，但從根本上說，主要是由于以下幾個(gè)原因：

（一）我國現(xiàn)有的物業(yè)管理模式弊端是重要原因

物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自治管理的活動(dòng)，是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)特別是共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置的活動(dòng)。業(yè)主作為產(chǎn)權(quán)人當(dāng)然地享有物業(yè)的管理權(quán)，業(yè)主有權(quán)決定是否聘請(qǐng)、聘請(qǐng)哪家物業(yè)管理公司；而從另一方面而言，隨著住房制度等的改革，物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化成為一種趨勢(shì)，但即使如此，從物業(yè)管理公司角度看，物業(yè)管理也是一種服務(wù)，是接受委托、按照業(yè)主的要求提供服務(wù)的一種活動(dòng)。但實(shí)際上，一方面，幾乎所有的相關(guān)法規(guī)、規(guī)章均規(guī)定業(yè)主需要聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，而且大都用很長(zhǎng)的章節(jié)來規(guī)定物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)，甚至連業(yè)主委員會(huì)的成立都需要物業(yè)公司參與。另一方面，物業(yè)管理公司不能正確把握自己的“定位”，經(jīng)常人為造成主仆顛倒和概念混淆,把所管理的小區(qū)當(dāng)作自己的“獨(dú)立王國”，侵害業(yè)主權(quán)益。

（二）我國現(xiàn)有物業(yè)管理模式固然是導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的重要原因，但因?yàn)槲飿I(yè)管理模式的形成與國家相關(guān)法制的健全有莫大的關(guān)系，所以進(jìn)一步，應(yīng)當(dāng)看到我國物業(yè)管理方面的法制不健全是糾紛多發(fā)又難處理的主要原因。

2003年6月8日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)國務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議審議通過后正式對(duì)外公布，并于9月1日起正式實(shí)施。這是我國第一部物業(yè)管理的專門法規(guī)，此前僅有建設(shè)部1994年的33號(hào)令，以及一些地方性法規(guī)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)范，1995年的《城市房地產(chǎn)管理法》未涉及物業(yè)管理的規(guī)范。

物業(yè)管理在我國是一個(gè)新興行業(yè)，由于法律規(guī)范未能對(duì)物業(yè)管理中各方包括物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及政府部門的法律關(guān)系做出明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和一般業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)存在很大的錯(cuò)位。物業(yè)管理公司往往有越位之舉，或直接侵犯業(yè)主權(quán)利，或者違反了法律，例如物業(yè)公司強(qiáng)制拆除小區(qū)內(nèi)違章建筑等；業(yè)主一方也經(jīng)常因?yàn)檎矫婊蛘咂渌麡I(yè)主侵犯自己權(quán)利而遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，比如，鄰居之間因相鄰關(guān)系發(fā)生糾紛，不適當(dāng)?shù)匾晕飿I(yè)公司為被告起訴等等。

綜上所述，物業(yè)管理糾紛的多發(fā)根本的原因在于人們對(duì)于物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，各方當(dāng)事人法律地位不明確，而這些又是現(xiàn)有的物業(yè)管理模式以及相關(guān)法律規(guī)范不健全尤其是對(duì)物業(yè)管理中各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系規(guī)定不明確導(dǎo)致的。

三、物業(yè)管理法律關(guān)系分析

研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于通過完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法、加強(qiáng)司法，采用促進(jìn)自覺守法綜合措施，來針對(duì)性地解決中國現(xiàn)實(shí)改革和發(fā)展中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各類主體間居處境位所含利益、權(quán)利和義務(wù)的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)的矛盾問題，有效化解有關(guān)當(dāng)事人間的利益沖突，從而對(duì)建立穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應(yīng)。

物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體包括業(yè)主（物業(yè)所有人）及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)的行政機(jī)關(guān)。

（一）物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系：

物業(yè)公司是在工商部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，受業(yè)主委員會(huì)（或管理委員會(huì)）的聘請(qǐng)委托，依照有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和物業(yè)管理合同，實(shí)施管理服務(wù)的企業(yè)。

而業(yè)主委員會(huì)則是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉產(chǎn)生的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。

可見，物業(yè)公司與業(yè)主之間是一種委托合同關(guān)系或者服務(wù)提供商與消費(fèi)者的關(guān)系，而且這種關(guān)系的發(fā)生以業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的選聘為前提。

這二者的關(guān)系具體表現(xiàn)就是各自根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理合同的約定而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例）對(duì)二者的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容有詳細(xì)規(guī)定。

一言蔽之，業(yè)主是小區(qū)的主人，對(duì)物業(yè)的管理權(quán)首先屬于業(yè)主（以業(yè)主委員會(huì)為代表），物業(yè)管理公司是業(yè)主聘請(qǐng)的保姆，保姆要做的就是按照合同的約定和法律規(guī)定為業(yè)主提供管理服務(wù)，收取業(yè)主的管理費(fèi)用，未經(jīng)業(yè)主同意委托的事項(xiàng)，物業(yè)管理公司不能去隨便插手。

（二）物業(yè)管理公司的管理與政府管理的關(guān)系：

一方面，物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)行政部門、有關(guān)行政主管部門以及住宅小區(qū)所在地政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，對(duì)小區(qū)同意實(shí)施專業(yè)化管理，推行社會(huì)化、專業(yè)化

的管理模式，這也是我國住房制度改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的必然要求；另一方面，物業(yè)管理公司的管理不能取代政府的管理，住宅小區(qū)不是那個(gè)物業(yè)公司的“獨(dú)立王國”。小區(qū)需要政府的管理。

譬如說，房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口工作，市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安等行政主管部門和小區(qū)所在地政府要對(duì)小區(qū)管理警醒監(jiān)督和指導(dǎo)。而且，有些事務(wù)必須是由政府部門來管理的。

例如，小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章建筑，物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止，甚至可以要求拆除，但是他沒有強(qiáng)制拆除違章建筑的權(quán)利，這個(gè)權(quán)力屬于城建規(guī)劃部門。又如，小區(qū)住宅內(nèi)失盜等治安問題(或刑事犯罪）應(yīng)由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理，物管公司對(duì)此類事件一般不承擔(dān)責(zé)任，除非其有保安失職的過錯(cuò)。

所以，物業(yè)管理公司作為以追求利潤(rùn)為目的的企業(yè)，他的所謂管理是很有限度的，他只能在法律和業(yè)主賦予它的權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行管理工作，同時(shí)還要接受政府對(duì)他的管理；對(duì)于自己權(quán)限范圍外，應(yīng)由政府部門處理的事務(wù)，物業(yè)管理公司不應(yīng)管。

參考資料：

1?！段飿I(yè)管理法學(xué)》，徐建明、王洪衛(wèi)著，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社2001年7月第1版。

2。《物業(yè)管理公司，你越位了！》曹鵬、車兆基著，載《陜西律師》2003年第1期。

3?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例釋解》，王家福主編，中國物價(jià)出版社2003年8月第2版。

4?！墩撐飿I(yè)管理的法律特征和完善》，曹培忠周艷波。