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摘要：近年來，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)需求，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量高達(dá)9萬多家，其中90%以上為中小型企業(yè)。相較于經(jīng)營(yíng)規(guī)范的大型房企來說，中小房企在財(cái)務(wù)管理方面存在著管理觀念落后、人員素質(zhì)不高、財(cái)務(wù)職能發(fā)揮不夠等問題。因此，全面分析中小房企財(cái)務(wù)管理面臨的問題并提出相應(yīng)措施，用以指導(dǎo)企業(yè)的良性發(fā)展，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。本文對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題從企業(yè)層面、財(cái)務(wù)自身以及業(yè)務(wù)職能發(fā)揮等方面進(jìn)行了分析，并提出相應(yīng)措施，有助于相關(guān)企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理能力。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理問題；應(yīng)對(duì)措施

現(xiàn)代企業(yè)管理是一個(gè)由生產(chǎn)管理、營(yíng)銷管理、財(cái)務(wù)管理、后勤管理等子系統(tǒng)構(gòu)成的龐大系統(tǒng)工程，財(cái)務(wù)在其中處于核心位置。企業(yè)發(fā)展的健康與否，與財(cái)務(wù)管理有著密切的關(guān)系。

一、財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)的作用

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，主要的特點(diǎn)在于資金具有密集型（大量資金集中投入），開發(fā)具有計(jì)劃性（開竣工計(jì)劃有嚴(yán)格時(shí)間周期），業(yè)務(wù)具有統(tǒng)籌性（集合了設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷等各類專業(yè)）。而這之中，資金和計(jì)劃都與財(cái)務(wù)管理高度相關(guān)。它以現(xiàn)金流為核心點(diǎn)，串聯(lián)了土地獲取、開發(fā)建設(shè)、開盤銷售、竣工交房等主要節(jié)點(diǎn)，從成本控制、利潤(rùn)規(guī)劃等方面發(fā)揮著中樞作用，引導(dǎo)著項(xiàng)目的開發(fā)。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中面臨的問題

當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中普遍面臨著以下幾方面的問題：

（一）企業(yè)管理者意識(shí)不到位

中小房企大多為民營(yíng)企業(yè)，管理者注重經(jīng)營(yíng)、追求利潤(rùn)，而忽視財(cái)務(wù)管理工作。許多企業(yè)管理者對(duì)財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)仍然停留在舊時(shí)的“賬房先生”形象上，認(rèn)為財(cái)務(wù)就是簡(jiǎn)單地完成報(bào)銷、付款、編制報(bào)表等平常工作，不重視或不認(rèn)可財(cái)務(wù)管理工作，致使財(cái)務(wù)管理職能無法發(fā)揮，財(cái)務(wù)部門和財(cái)務(wù)人員在企業(yè)的地位也因之而無法提高。

（二）財(cái)務(wù)人員自身素質(zhì)不強(qiáng)

俗話說“打鐵還需自身硬”，財(cái)務(wù)人員的地位不高與自身素質(zhì)不強(qiáng)也有著很大關(guān)系。部分財(cái)務(wù)人員自身知識(shí)面狹窄，又故步自封，不愿學(xué)習(xí)新知識(shí)；部分財(cái)務(wù)人員處理業(yè)務(wù)不嚴(yán)謹(jǐn)，沒有站在合法、合規(guī)、合理的角度去思考；部分財(cái)務(wù)人員高高在上，沒有服務(wù)意識(shí)，與業(yè)務(wù)部門不能良好互動(dòng)溝通；部分財(cái)務(wù)人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，不能從財(cái)務(wù)角度為公司發(fā)展提供有用建議。

（三）財(cái)務(wù)職能發(fā)揮不夠

財(cái)務(wù)管理的職能源于企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具體包括財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和決策、財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)控制、財(cái)務(wù)分析等。中小房企財(cái)務(wù)職能發(fā)揮不夠的問題主要包括：（1）投資預(yù)測(cè)和決策作用沒有有效發(fā)揮。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。因此，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的作用在企業(yè)的對(duì)外投資方面尤顯突出。對(duì)比一些大型房企在項(xiàng)目獲取前的測(cè)算程序來看，中小房企有這方面存在著較大差距。某上市房企針對(duì)土地項(xiàng)目獲取分別設(shè)定了拿地版、定位版、方案版、施工圖版等多種預(yù)測(cè)分析模板，以此來指導(dǎo)土地的摘牌和后期的開發(fā)。而多數(shù)中小房企在項(xiàng)目獲取方面僅僅只算大賬，或者拍腦袋決定，在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)，很少通過進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)可行性分析來進(jìn)行。由于這樣的決策缺少財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的支持，如果在國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策法規(guī)發(fā)生改變的情況下，很容易造成決策失誤，從而給企業(yè)帶來災(zāi)難。（2）財(cái)務(wù)制度體系缺失。由于中小房企大多屬于私營(yíng)性質(zhì)，所有者與經(jīng)營(yíng)者混為一體，個(gè)人資產(chǎn)與企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，企業(yè)的多數(shù)管理崗位與企業(yè)出資人有著親友關(guān)系，實(shí)行的是家長(zhǎng)制的管理，決策和管理主觀隨意性大，企業(yè)運(yùn)作多以管理者的個(gè)人意志為主，缺乏完善的資產(chǎn)管理制度、稽核制度、資金支付制度等基本的制度。（3）稅收籌劃手段運(yùn)用不夠。房地產(chǎn)行業(yè)可以說是各個(gè)行業(yè)中稅負(fù)最重的行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上市房企全年凈納稅額與凈利潤(rùn)之比通常保持在1：1左右，相當(dāng)于凈利潤(rùn)的一半都要拿來交稅。依照當(dāng)前稅制，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)包括：增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、個(gè)人所得稅、印花稅和契稅等。因此，采用合理有效的手段降低稅負(fù)，是財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重要職能。當(dāng)前中小房企在稅收籌劃方面存在兩方面問題：一是顧忌多，不敢籌劃。由于對(duì)政策不熟悉、不了解，不敢進(jìn)行籌劃；二是膽子大、偷漏稅。兩方面的問題都反映出了財(cái)務(wù)工作沒有到位。

三、促進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效措施

綜上分析可以看到，中小房企在財(cái)務(wù)管理方面存在諸多問題，為提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，促進(jìn)企業(yè)更好發(fā)展，應(yīng)采取如下措施：

（一）強(qiáng)化管理層財(cái)務(wù)意識(shí)

為確保財(cái)務(wù)管理工作的有效開展，應(yīng)首先對(duì)企業(yè)高層財(cái)務(wù)管理意識(shí)加以強(qiáng)化，通過培訓(xùn)、講座等向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)灌輸財(cái)務(wù)知識(shí)；通過投資測(cè)算、財(cái)務(wù)分析、稅收籌劃等手段彰顯財(cái)務(wù)的作用，使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)從根本上意識(shí)到實(shí)施財(cái)務(wù)管理的重要性。進(jìn)而重視財(cái)務(wù)管理工作。

（二）提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)

財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力決定了中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理要發(fā)揮更大作用，提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平是根本。首先要把好財(cái)務(wù)人員的選聘關(guān)，從品德、專業(yè)、學(xué)歷、工作經(jīng)驗(yàn)等方面進(jìn)行嚴(yán)格篩選；其次是建立科學(xué)有效地考核機(jī)制，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，末位淘汰；再次是要定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)專業(yè)技能培訓(xùn)，幫助財(cái)務(wù)人員掌握最新的財(cái)務(wù)制度和相關(guān)的財(cái)務(wù)管理方法。最后是要鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員積極參與企業(yè)管理，從財(cái)務(wù)角度為公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展多提合理化建議，對(duì)產(chǎn)生效益者可給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。

（三）發(fā)揮財(cái)務(wù)職能

財(cái)務(wù)管理工作是否突出，主要還是要看財(cái)務(wù)管理職能的發(fā)揮。（1）做好投資測(cè)算工作，發(fā)揮決策參謀作用。在項(xiàng)目投資可行性分析方面，財(cái)務(wù)工作要積極做好投資測(cè)算。首先要根據(jù)公司的實(shí)際情況，從開發(fā)節(jié)點(diǎn)、施工工期到現(xiàn)金流量、項(xiàng)目利潤(rùn)以及稅收籌劃方案等方面入手，設(shè)計(jì)一套完整的測(cè)算表格，并對(duì)各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行培訓(xùn)講解，以此來指導(dǎo)整個(gè)測(cè)算工作；其次是在測(cè)算過程中，財(cái)務(wù)要全面深入業(yè)務(wù)，了解行業(yè)政策，推動(dòng)業(yè)務(wù)部門根據(jù)市場(chǎng)情況按測(cè)算編制要求及時(shí)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以保證測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，發(fā)揮決策參謀作用。測(cè)算完成之后，要及時(shí)開展全面預(yù)算工作。將測(cè)算數(shù)據(jù)，進(jìn)一步細(xì)分至各年、各月，通過預(yù)算控制，使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)轉(zhuǎn)化為各部門、各個(gè)崗位的具體行為目標(biāo)，從根本上保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。（2）建立健全財(cái)務(wù)制度體系。健全的制度是企業(yè)規(guī)范運(yùn)作的保證。中小房企在制訂制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)立足企業(yè)現(xiàn)實(shí)，借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，從采購(gòu)、付款、收款、報(bào)銷、稽核等方面制訂相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度，將公司所有涉及財(cái)務(wù)收支的業(yè)務(wù)都納入到制度之中，通過制度流程的管控來解決解決財(cái)務(wù)管控過程中個(gè)人意志代替審批、授權(quán)不合理，過度集權(quán)或過度分權(quán)的問題。（3）切實(shí)發(fā)揮稅收籌劃職能。稅收籌劃是財(cái)務(wù)部門體現(xiàn)價(jià)值的最直接手段。一個(gè)好的籌劃方案，可以為企業(yè)節(jié)省大額的稅金支出，某些時(shí)候，稅收籌劃的效益甚至?xí)^項(xiàng)目自身的銷售利潤(rùn)。因此，做好稅收籌劃工作，是財(cái)務(wù)管理的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。財(cái)務(wù)人員要樹立依法納稅、合規(guī)籌劃的理念，要確保籌劃方案經(jīng)得起稅務(wù)稽查。從拿地階段就開始進(jìn)行籌劃，對(duì)拿地方式是招拍掛或是收購(gòu)進(jìn)行合理稅負(fù)測(cè)算；方案階段則要通過合理分期、產(chǎn)品搭配、能否精裝修等來均衡土地增值稅負(fù)；施工階段則要合理劃分成本對(duì)象，保證土增籌劃的實(shí)施；銷售階段則要關(guān)注代收費(fèi)用、促銷方式等對(duì)稅收的影響。針對(duì)其他一些小稅種，也可以在日常工作中通過合理的方式進(jìn)行籌劃，最大限度地降低企業(yè)稅負(fù)。

四、結(jié)語

綜上筆者對(duì)我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題進(jìn)行了分析，為了更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，中小房企應(yīng)強(qiáng)化財(cái)務(wù)意識(shí)、提高人員素質(zhì)、發(fā)揮財(cái)務(wù)管理職能，促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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作者:韓春榮 單位:天地源股份有限公司