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摘要：廣州地鐵公司根據(jù)獨(dú)有的地域特色、經(jīng)濟(jì)氛圍、人文環(huán)境、市場(chǎng)條件，一直在致力于探索一種一體化的經(jīng)營(yíng)模式，這種模式的根本目的就是跳出單一運(yùn)營(yíng)模式對(duì)企業(yè)發(fā)展所造成的制約，在更大的范圍內(nèi)尋求生存和發(fā)展的空間。該模式的核心就是借助TOD規(guī)劃方式，建設(shè)地鐵上蓋綜合發(fā)展社區(qū)，通過(guò)與城市發(fā)展的互動(dòng)，從根本上實(shí)現(xiàn)企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展，借助城市化發(fā)展進(jìn)程（新造城運(yùn)動(dòng)）的東風(fēng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展的共贏。

關(guān)鍵詞：地鐵新生活方式TOD上蓋物業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略綜合發(fā)展區(qū)（CDA）

1問(wèn)題的引出

地鐵是國(guó)內(nèi)的新興行業(yè)，具有高投入、低收益、慢回收的特點(diǎn)。國(guó)外的地鐵多屬福利性機(jī)構(gòu)，由政府補(bǔ)虧。香港地鐵則由于政府支持、給予足夠的土地開發(fā)權(quán)，加之人口密度和地理環(huán)境的特殊性，成為自負(fù)盈虧的典范。而在內(nèi)地，究竟應(yīng)當(dāng)將它定位為公益性的福利性機(jī)構(gòu)還是自負(fù)盈虧的商業(yè)性企業(yè)，尚沒(méi)有適合國(guó)情的先例可循，是一直具有爭(zhēng)論性的、也是在不斷探索的問(wèn)題。在國(guó)企改革的大趨勢(shì)下，這一問(wèn)題已被列入了重要的議事日程。由于僅靠地鐵票務(wù)收益要想收回投資極其困難，而依靠政府補(bǔ)貼既不符合國(guó)企改革的大方向，且不利于公司走上一條可持續(xù)發(fā)展的道路，同時(shí)，讓補(bǔ)貼變成一個(gè)長(zhǎng)期的財(cái)政包袱，終究會(huì)成為政府的一件棘手的事情。所以，從國(guó)情的角度考量，地鐵企業(yè)根本的出路就是走市場(chǎng)化的道路。

2問(wèn)題的解決思路

由于票價(jià)的管制和自律，在路網(wǎng)最終形成前，地鐵企業(yè)早期的虧損不可避免。因此市場(chǎng)化的有效辦法之一就是實(shí)施一體化經(jīng)營(yíng)。其核心是由政府提供一些沿線上蓋土地資源，借助TOD模式，通過(guò)地鐵公司的商業(yè)運(yùn)作，以交通導(dǎo)向促進(jìn)物業(yè)定向、定點(diǎn)開發(fā)，以物業(yè)開發(fā)創(chuàng)造客流發(fā)生源而增加票務(wù)收入，以物業(yè)銷售利潤(rùn)補(bǔ)償運(yùn)營(yíng)虧損，形成良性循環(huán)，維持可持續(xù)發(fā)展。

對(duì)于地鐵企業(yè)而言，物業(yè)開發(fā)已不再是一個(gè)傳統(tǒng)概念中的第三產(chǎn)業(yè)，而是一個(gè)在國(guó)企改革大趨勢(shì)下，能否根據(jù)國(guó)情特點(diǎn)找到一種有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)、有利于加速地鐵網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、有利于促進(jìn)城市化發(fā)展進(jìn)程、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心問(wèn)題。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)的生存和發(fā)展必須隱含于為他人的創(chuàng)造性服務(wù)之中。不能對(duì)城市作出貢獻(xiàn)，不能為市民創(chuàng)造價(jià)值，物業(yè)開發(fā)就只能是企業(yè)的一廂情愿。所以，廣州地鐵公司將物業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略定位在“為市民創(chuàng)造一種基于軌道交通的嶄新生活方式”的基點(diǎn)上，將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略納入整個(gè)城市發(fā)展戰(zhàn)略的軌道之中，以使一體化經(jīng)營(yíng)的愿望獲得政府的采納，贏得市民的支持，形成“借風(fēng)使船，順?biāo)兄邸钡男Ч?，?shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展的共羸。

一體化經(jīng)營(yíng)的核心就是通過(guò)資源的有效整合，開發(fā)地鐵上蓋物業(yè)，創(chuàng)造地鐵綜合發(fā)展區(qū)（CDA），引導(dǎo)并強(qiáng)化市民生活方式對(duì)地鐵交通的依賴，創(chuàng)造諸多以軌道交通相串聯(lián)的地鐵經(jīng)濟(jì)圈，在城市化發(fā)展進(jìn)程（所謂的新造城運(yùn)動(dòng)）中發(fā)揮關(guān)鍵性的引導(dǎo)作用。

3基本形式研判

3.1新造城運(yùn)動(dòng)的興起

3.1.1國(guó)家“十五”計(jì)劃中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要加快城市化建設(shè)的步伐，這就意味著一場(chǎng)“新造城運(yùn)動(dòng)”的開始。加快城市化必然成為廣州新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

3.1.2在國(guó)家整個(gè)發(fā)展格局中，長(zhǎng)江三角洲區(qū)域的迅猛發(fā)展已形成超越珠江三角洲區(qū)域的勢(shì)頭。為形成良性友好競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)，廣東省試圖利用毗鄰香港、澳門的地域優(yōu)勢(shì)，采用“大珠三角”戰(zhàn)略，加快各主要城市的組團(tuán)式發(fā)展和串珠式銜接，以加速區(qū)域的發(fā)展。

3.1.3鑒于世界經(jīng)濟(jì)衰退對(duì)港澳經(jīng)濟(jì)的影響，促使港澳采取向內(nèi)陸縱深滲透、延伸以支撐其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策應(yīng)對(duì)。粵港澳更為廣泛和深層次的經(jīng)濟(jì)融合趨勢(shì)已初露端倪。這種融合必將對(duì)珠江三角洲區(qū)域的泛城市化起到強(qiáng)有力的促進(jìn)作用。

3.1.4由于廣州市新開發(fā)的南沙區(qū)正處于穗港澳三地的幾何中心，并將深圳、珠海兩特區(qū)及東莞、中山、順德、番禺“四小龍”統(tǒng)統(tǒng)覆蓋于其1h交通半徑圈內(nèi)，使得南沙的新造城運(yùn)動(dòng)成為弦上之箭；成為歷史的必然，且將在“大珠三角”戰(zhàn)略中起到提綱挈領(lǐng)、舉足輕重的作用。

3.1.5鑒于房地產(chǎn)具有帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的杠桿作用，廣東省積極推出新的戶口政策，對(duì)新造城運(yùn)動(dòng)給予了強(qiáng)有力的政策支持，為農(nóng)民買房、外省人買房、港澳人給親屬買房提供了強(qiáng)大動(dòng)力，將有力地促進(jìn)珠江三角洲區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)將成為新造城運(yùn)動(dòng)的核心，地鐵建設(shè)及其上蓋的物業(yè)開發(fā)將對(duì)區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)起到重要的引導(dǎo)作用，成為TOD模式的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

3.2新造城運(yùn)動(dòng)的特點(diǎn)——戰(zhàn)略制勝

由于新造城運(yùn)動(dòng)具有房地產(chǎn)開發(fā)大盤化、目標(biāo)顧客的遷移化、配套設(shè)施的綜合化、交通布局的前導(dǎo)化等諸多明顯特征，使得未來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)必然具備戰(zhàn)略制勝的特點(diǎn)。

3.2.1競(jìng)爭(zhēng)演變的必然：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟，房屋購(gòu)買者的日益成熟，競(jìng)爭(zhēng)者的日益成熟，開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)門檻的逐漸抬高，僅憑一招半式就可打遍天下無(wú)敵手的局面已一去不復(fù)返，因而促使房地產(chǎn)開發(fā)必將從以往的戰(zhàn)術(shù)競(jìng)爭(zhēng)演變?yōu)閼?zhàn)略的競(jìng)爭(zhēng)。

3.2.2經(jīng)濟(jì)形式的轉(zhuǎn)變：隨著短缺型經(jīng)濟(jì)向過(guò)剩型經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)已由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。顧客的需求層次逐漸上升，呈現(xiàn)多層次、多元化的需求（如：教育、體育、醫(yī)療、養(yǎng)生等等），曾經(jīng)成功的基本元素已成為顧客的基本“買點(diǎn)”，發(fā)展商必須從戰(zhàn)略層面統(tǒng)籌考量，創(chuàng)造獨(dú)特的“賣點(diǎn)”方能贏得市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

3.2.3開發(fā)形式的升級(jí)：房地產(chǎn)開發(fā)已由以往的“造屋”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸靺^(qū)”，并延伸為目前的“造城”。其根本的區(qū)別在于小盤與大盤的差異，單一與綜合的差異，文化層次的差異。隨著樓盤面積的大幅度擴(kuò)張，從戰(zhàn)略角度考慮社區(qū)的綜合配套、整體規(guī)劃、區(qū)域配合、交通銜接，以及與其他產(chǎn)業(yè)的嫁接（體育、教育、旅游、養(yǎng)生、醫(yī)療等）就成為獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵所在。

3.2.4社會(huì)進(jìn)化的需求：環(huán)保意識(shí)的加強(qiáng)，能源短缺的影響，生態(tài)環(huán)境的需求，信息經(jīng)濟(jì)的喧染，使得房地產(chǎn)開發(fā)必須對(duì)一個(gè)系統(tǒng)的整體協(xié)同作出考量，從人文關(guān)懷的角度規(guī)劃并設(shè)計(jì)環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能、網(wǎng)絡(luò)等各個(gè)要素的綜合布局。這就要求發(fā)展商必須具有前瞻性的戰(zhàn)略思維、戰(zhàn)略應(yīng)變和戰(zhàn)略控制能力。

3.3地鐵在新造城運(yùn)動(dòng)中的作用

3.3.1TOD模式的先遣：“TOD模式”（TransitOrientedDevelopment公交導(dǎo)向型土地利用開發(fā)模式）即通過(guò)對(duì)整個(gè)地區(qū)進(jìn)行綜合性的、以公交為主導(dǎo)的土地使用規(guī)劃，來(lái)促進(jìn)“公交導(dǎo)向的土地開發(fā)”，是一種強(qiáng)調(diào)土地綜合利用的社區(qū)模式。整個(gè)TOD社區(qū)有居住、商業(yè)、工作場(chǎng)所、公共空間等多種功能。這是新城區(qū)開發(fā)的優(yōu)良模式，地鐵公司物業(yè)開發(fā)的宗旨就是憑借交通主導(dǎo)功能引導(dǎo)“TOD模式”的實(shí)現(xiàn)。

3.3.2組團(tuán)發(fā)展的關(guān)鍵：“大珠三角”戰(zhàn)略的關(guān)鍵是引領(lǐng)各城市實(shí)現(xiàn)組團(tuán)式發(fā)展，串珠式銜接，實(shí)現(xiàn)珠江三角洲泛城市化。地鐵3號(hào)線設(shè)計(jì)為快車系統(tǒng)正是為了滿足這種發(fā)展模式的需要，地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)正是以車站為基點(diǎn)實(shí)現(xiàn)組團(tuán)、沿地鐵線路形成串珠的重要引導(dǎo)措施。

3.3.3城市南移的要害：廣州市城市南移，要害在于新城與舊城的有效連接，南移的速度和效率及成功與否就在于能否迅速建立一種快速的大容量的交通引領(lǐng)功能，地鐵所形成的此種引領(lǐng)作用無(wú)可替代。上蓋物業(yè)的開發(fā)對(duì)引導(dǎo)市場(chǎng)的走向、加快城市南移的速度非常關(guān)鍵。

3.3.4資源整合的橋梁：隨著我國(guó)加入WTO，政府對(duì)市場(chǎng)的控制將逐漸淡化，而一個(gè)新造城運(yùn)動(dòng)需要各種社會(huì)資源的共同參與，地鐵可通過(guò)其準(zhǔn)時(shí)、快捷的交通及沿線物業(yè)開發(fā)由點(diǎn)及線、由線及片的引導(dǎo)，帶動(dòng)各類發(fā)展商的開發(fā)行為，從而起到整合各類社會(huì)資源支撐“造城運(yùn)動(dòng)”的效應(yīng)。

4戰(zhàn)略目標(biāo)

4.1宗旨

廣州地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略的宗旨是使自己成為城市發(fā)展進(jìn)程中的一種難以取代的引導(dǎo)力量。

4.1.1滿足政府意圖：使企業(yè)的發(fā)展與政府的戰(zhàn)略意圖并軌并借以引導(dǎo)政府的決策獲得政策支持。

4.1.2實(shí)現(xiàn)企業(yè)愿望：通過(guò)沿線上蓋物業(yè)開發(fā)收益確保企業(yè)具有較高的成長(zhǎng)速度和可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

4.2目標(biāo)體系

廣州地鐵物業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)體系由成果、品牌、機(jī)制、人才、網(wǎng)絡(luò)、組團(tuán)等要素構(gòu)成。

4.2.1成果：通過(guò)開發(fā)，至少在廣州市建設(shè)一個(gè)具有標(biāo)志性作用的大型樓盤，使之成為廣州樓盤中的經(jīng)典之作，成為廣州城建的世紀(jì)精品。

4.2.2品牌：通過(guò)開發(fā)，進(jìn)一步強(qiáng)化地鐵的企業(yè)品牌，借助企業(yè)品牌的延伸創(chuàng)建樓盤的品牌，形成地鐵房地產(chǎn)開發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并借勢(shì)跨入廣州房地產(chǎn)諸強(qiáng)的行列，乃至獨(dú)占鰲頭。

4.2.3機(jī)制：要探索建立一種既符合地鐵特色又適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需求的機(jī)制，并將之作為地鐵整體經(jīng)營(yíng)機(jī)制持續(xù)深化改革的試點(diǎn)。為應(yīng)對(duì)加入WTO后，將面臨國(guó)外實(shí)力雄厚的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的各種挑戰(zhàn)，做好先期的必要準(zhǔn)備。

4.2.4人才：通過(guò)開發(fā)要培養(yǎng)并建立一支強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)型人才隊(duì)伍，并具有相應(yīng)的人才儲(chǔ)備，為地鐵的物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略奠定堅(jiān)實(shí)的人才基礎(chǔ)。

4.2.5網(wǎng)絡(luò)：通過(guò)開發(fā)要建立一個(gè)功能強(qiáng)大的房地產(chǎn)信息管理功能網(wǎng)絡(luò)，從情報(bào)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷直到服務(wù)，涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)所有關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為公司的戰(zhàn)略擴(kuò)張奠定現(xiàn)代技術(shù)基礎(chǔ)。

4.2.6組團(tuán)：通過(guò)合理制定開發(fā)策略，巧妙地引導(dǎo)其他開發(fā)商加快特定區(qū)域開發(fā)速度，盡快形成區(qū)域規(guī)模和組團(tuán)效應(yīng)。使政府的組團(tuán)式發(fā)展戰(zhàn)略速見成效，使引導(dǎo)新造城運(yùn)動(dòng)的效果盡快體現(xiàn)。

5廣州地鐵物業(yè)開發(fā)的戰(zhàn)略定位

5.1支持城市戰(zhàn)略：由于各房地產(chǎn)發(fā)展商的利益驅(qū)動(dòng)因素，發(fā)展商與政府間不可避免地形成某種目標(biāo)沖突，地鐵公司要成為政府這只“有形的手”和市場(chǎng)這只“無(wú)形的手”之間的中介力量（香港地鐵所扮演的角色），將政府的決策借助地鐵公司的市場(chǎng)化運(yùn)作而轉(zhuǎn)化為對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，有效地調(diào)節(jié)兩只手的協(xié)同運(yùn)作，強(qiáng)化對(duì)新造城運(yùn)動(dòng)的導(dǎo)向功能。同時(shí)，也由此獲取政府的政策支持，使得對(duì)社會(huì)資源的整合具有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

5.2促進(jìn)組團(tuán)發(fā)展：在政府的支持下，通過(guò)整合不同行業(yè)資源（如醫(yī)療、體育、養(yǎng)生、教育等），不同社會(huì)資源（規(guī)劃部門、民間資本、各類發(fā)展商、各基層政府、各類公交公司等），不同內(nèi)部資源（廣告、通訊、商貿(mào)、運(yùn)營(yíng)、建設(shè)、設(shè)計(jì)等），引導(dǎo)并加速沿線的特定區(qū)域的組團(tuán)發(fā)展，促進(jìn)城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施進(jìn)程。

5.3創(chuàng)造客流市場(chǎng)：通過(guò)沿線房地產(chǎn)開發(fā)的定點(diǎn)引爆效應(yīng)，引導(dǎo)地鐵潛在目標(biāo)乘客定向遷居，在預(yù)期地點(diǎn)形成集聚效果，創(chuàng)造客流發(fā)生源；同時(shí)，引導(dǎo)在沿線相應(yīng)地點(diǎn)協(xié)調(diào)配置各類商業(yè)資源及其他生活資源，形成有效的客流吸引源。借助發(fā)生源和吸引源在地鐵連通下的互補(bǔ)性匹配，使沿線居民在利用地鐵快速、安全、準(zhǔn)時(shí)、方便的交通功能實(shí)現(xiàn)高頻度定向流動(dòng)的前提下實(shí)現(xiàn)各類生活資源的共享，由此能同時(shí)體驗(yàn)和享受都市生活的方便性和田園風(fēng)光的愜意性。

5.4開拓獲利渠道：作為社會(huì)福利型企業(yè)，全世界的地鐵都面臨經(jīng)營(yíng)虧損和政府補(bǔ)貼問(wèn)題，這實(shí)質(zhì)上是源于對(duì)社會(huì)效益和經(jīng)營(yíng)效益的一種兩難抉擇。香港地鐵通過(guò)沿線物業(yè)的開發(fā)，較好地解決了這一問(wèn)題，既真正將納稅人的錢用之于民，又能使企業(yè)在不增加政府負(fù)擔(dān)的前提下獲得維系生存所必需的經(jīng)濟(jì)效益，確保可持續(xù)發(fā)展。廣州地鐵正是要借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，開創(chuàng)一種符合國(guó)情的沿線物業(yè)開發(fā)模式，通過(guò)自身的經(jīng)營(yíng)努力，在引導(dǎo)城市發(fā)展的同時(shí)，減輕政府的負(fù)擔(dān)、加速企業(yè)的發(fā)展。

5.5創(chuàng)造文化標(biāo)志：通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)在地鐵沿線建設(shè)一個(gè)具有嶺南文化傳承的、具有濱江城市特色的、文化標(biāo)志性建筑群體，使地鐵車站的地下、地上建筑與車站上蓋的建筑以及由此延展而成的生活區(qū)域渾然一體，創(chuàng)建一種獨(dú)具特色的新世紀(jì)建筑文化群體的代表，使地鐵文化與城市文化有機(jī)銜接和融合，為廣州城市文化的發(fā)展增添新的色彩，更廣泛、更鮮明地確立地鐵文化在城市文化中的重要作用和歷史地位。

6結(jié)語(yǔ)

地鐵建設(shè)是廣州新世紀(jì)城市發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵啟動(dòng)要素，而地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)則更是采用TOD模式進(jìn)行新造城運(yùn)動(dòng)的關(guān)鍵所在。隨著我國(guó)加入WTO，政府的職能將逐步轉(zhuǎn)變，對(duì)市場(chǎng)的直接干預(yù)作用將逐步減少，控制的方式必將逐漸宏觀。因此在政府和市場(chǎng)之間需要一種中介力量進(jìn)行銜接，以便借助市場(chǎng)手段的引導(dǎo)把政府的戰(zhàn)略意圖更為有效地轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)的實(shí)際效果。為此，廣州地鐵公司應(yīng)將自己的經(jīng)營(yíng)行為放在更寬的范疇、更高的層次、更深的內(nèi)涵、更宏觀的領(lǐng)域中進(jìn)行權(quán)衡與思考，研討并制定地鐵沿線上蓋物業(yè)的開發(fā)戰(zhàn)略，在政府與市場(chǎng)間扮演一種中介角色，做新造城運(yùn)動(dòng)的引領(lǐng)者。這不僅是責(zé)無(wú)旁貸的義務(wù)，也是應(yīng)對(duì)WTO所帶來(lái)的各類風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，確保可持續(xù)發(fā)展、創(chuàng)建廣州地鐵獨(dú)特經(jīng)營(yíng)模式的戰(zhàn)略舉措。相信這種研究和探索必將對(duì)國(guó)內(nèi)地鐵行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生積極的啟示和借鑒作用。