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[摘要]簡單分析綠色建筑背景下房地產(chǎn)項目成本管理現(xiàn)狀及問題,并結(jié)合昆明御風(fēng)苑一標段、二標段實例,圍繞房地產(chǎn)項目成本管理方法開展深入探討,案例工程的成本管理主要涉及節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等方面內(nèi)容。
[關(guān)鍵詞]綠色建筑;房地產(chǎn)項目;成本管理
1綠色建筑背景下房地產(chǎn)項目成本管理現(xiàn)狀及問題
1.1成本管理現(xiàn)狀
不同于普通房地產(chǎn)項目,綠色建筑背景下房地產(chǎn)項目成本管理會增加一定的成本費用,因此須針對性開展成本管控。結(jié)合相關(guān)理論研究和實踐探索可發(fā)現(xiàn),全過程成本管理理論和全壽命周期管理理論在綠色建筑背景下的房地產(chǎn)項目成本管理中有著廣泛應(yīng)用,決策和設(shè)計階段屬于其中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),協(xié)同管理機制的應(yīng)用近年來也開始受到重視。在具體的成本管理實踐中,一般基于全壽命周期的房地產(chǎn)項目成本組成要素開展增量成本分析,同時需要綜合分析項目的開發(fā)成本、環(huán)境效益等方面內(nèi)容。
1.2成本管理問題
在綠色建筑背景下,房地產(chǎn)項目成本管理存在的一系列問題也需得到重視,這類問題在決策及設(shè)計、成本數(shù)據(jù)庫、綠色成本管控觀念等方面均有著直觀體現(xiàn)。在決策及設(shè)計方面,問題主要表現(xiàn)為項目定位不夠準確、項目設(shè)計不夠系統(tǒng),也很容易引發(fā)成本管理問題,如未能結(jié)合環(huán)境實際選用綠色技術(shù),或綠色技術(shù)相關(guān)的引入、培訓(xùn)、應(yīng)用成本過高,此問題會導(dǎo)致項目成本偏高。成本數(shù)據(jù)庫的問題主要體現(xiàn)在綠色建筑成本公開數(shù)據(jù)較少等方面,由于很多地產(chǎn)商忽視成本數(shù)據(jù)的積累和分析,在不準確或缺失的成本參考數(shù)據(jù)影響下,項目成本管理難度將大幅提升,完善數(shù)據(jù)庫缺乏也會帶來同類影響;綠色成本管控觀念方面的問題主要表現(xiàn)為觀念薄弱、認識錯誤,如在綠色開發(fā)成本中統(tǒng)計不屬于綠色成本的支出、盲目選用不適用且成本高昂的綠色技術(shù)、未能從全壽命周期角度對綠色成本進行考慮和控制、無法兼顧成本控制和綠色標準目標等,這類綠色建筑背景下的房地產(chǎn)項目成本管理問題同樣需要引起重視。
2工程概況
為提升研究的實踐價值,以昆明御風(fēng)苑一標段、二標段作為研究對象,位于昆明市五華區(qū)普吉街道辦事處大塘社區(qū),總投資46140萬元,主要圍繞該工程參評綠色三星建筑的2~25號樓開展研究,全項目用地總面積、總建筑面積分別為97059.76m2,439430.5m2,綠色建筑申報面積為439430.5m2。工程采用框架結(jié)構(gòu),屬于住宅配套公建。為參評綠色三星建筑并做好成本管理工作,在綠色建筑背景下,案例房地產(chǎn)項目成本管理主要圍繞節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材等方面開展。
3節(jié)地成本管理
節(jié)地是成本管理的重要途徑,案例工程參評綠色三星建筑的參評區(qū)用地、總建筑、住宅建筑、地下車庫的面積分別為97059.76,439430.50,296664.69,128363.24(m2),存在40%的綠化覆蓋率。節(jié)地成本管理主要圍繞地下空間利用展開,通過開發(fā)一層地下空間,在地下室集中布置配電房、水泵房等設(shè)備用房,噪聲污染和環(huán)境污染大幅減少,地下機動車停車位的合理布置也使得土地資源的節(jié)約集約更好實現(xiàn),地下、地上建筑面積比率設(shè)為41.27%。
4節(jié)能成本管理
案例工程結(jié)合JGJ134—2010《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》、DBJ53/T-39—2011《云南省民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》規(guī)定開展建筑節(jié)能設(shè)計,由于工程的熱工氣候分區(qū)為溫和中區(qū),以2棟建筑為例,具體的圍護結(jié)構(gòu)熱工性能參數(shù)見表1,熱工性能權(quán)衡判斷結(jié)果見表2。在供暖、通風(fēng)、照明、電氣等方面,工程同樣開展了針對性的成本管理,如選用單管功率在18kW內(nèi)的LED節(jié)能燈、結(jié)合節(jié)能原則選用電梯設(shè)備等。此外,工程采用的集中太陽能熱水系統(tǒng)在成本管理方面也發(fā)揮著積極作用,該系統(tǒng)設(shè)置于工程的最上面12層,輔助熱源為空氣源熱泵,分戶空氣源熱泵接口預(yù)留于生活陽臺,具體選擇太陽能熱水器提供生活熱水,平板式太陽能集熱板的采光面積、規(guī)格分別為2.00m2、1700mm×1800mm。結(jié)合測算可以確定,相較于全燃氣熱水器,集中太陽能熱水系統(tǒng)+空氣源熱泵可實現(xiàn)每年173.60萬元的成本節(jié)約,相較于全電熱水器可實現(xiàn)232.70萬元的成本節(jié)約,相關(guān)計算采用式(1)PttcmEwh)(×××−=λη(1)式中,t末、t初、λ、ηwh、P電分別為加熱自來水達到的溫度、自來水初始溫度、能源換算系數(shù)、太陽能熱水器能效、電價,c、m分別為水的比熱容、年產(chǎn)熱水質(zhì)量,水的比熱容、能源換算系數(shù)分別為4200J/(kg·℃)、2.778e–7kW·h/J。
5節(jié)水成本管理
為實現(xiàn)節(jié)水成本管理,案例工程主要圍繞四方面入手。(1)選用節(jié)水器具和設(shè)備。結(jié)合CJ/T164—2014《節(jié)水型生活用水器具》等要求,在(0.10±0.01)MPa下將淋浴用水流量、水嘴用水流量分別控制在不小于0.12L/s、不小于0.125L/s,雙檔坐便器用水量的小檔、大檔分別控制在不小于3.5L、不小于5L,小便器沖水量控制在不小于3.0L。(2)節(jié)水措施。選擇減壓限流措施,按照不大于0.20MPa控制入戶管表供水壓力,超過的設(shè)置減壓閥支管減壓,給水點處需存在不大于0.05MPa的給水壓力。(3)中水回用。設(shè)置全地埋式中水站,選擇“接觸消毒+過濾系統(tǒng)+混凝沉淀+中間水池+ICEAS池+調(diào)節(jié)池+格柵”的深度物化聯(lián)合處理工藝,參評區(qū)域的中水回用量、非傳統(tǒng)水源利用率分別為12377.21m3/a、8.68%,代替自來水的中水可實現(xiàn)約64757.56元/a的成本節(jié)約,采用式(2)計算節(jié)水效益。PQEntt∑×∆==1(2)式中,∆Q水t、P水分別為第t種技術(shù)節(jié)水量、水價。(4)雨水回滲與集蓄利用。采用“調(diào)蓄排放+入滲利用”的雨水收集利用方式,選擇滲透式雨水口、透水鋪裝與綠地入滲、滲透管—排入系統(tǒng)等設(shè)計。
6節(jié)材成本管理
為在節(jié)材成本實現(xiàn)成本節(jié)約,案例工程部分戶型采用土建裝修一體化,為79.88%精裝修比例原始戶型平面圖與項目精裝修圖紙保持一致,有的建筑構(gòu)件及設(shè)施無須拆除或破壞,輔以BIM技術(shù)做好孔洞預(yù)留,有建筑構(gòu)件在裝修施工階段的穿孔、打鑿得以大量省略,土建裝修的設(shè)計與施工一體化順利實現(xiàn)。選擇預(yù)拌混凝土作為現(xiàn)澆混凝土,同時使用可再利用與再循環(huán)的木材、銅、鋼材、鋁合金等材料,這類材料在建筑材料總重量中的占比為6.7%。設(shè)計采用簡約造型,屋頂裝飾造型和立面裝飾性線條為主要裝飾性構(gòu)件,女兒墻高度在3m內(nèi),裝飾性構(gòu)件造價在土建安裝工程總造價中的占比為1.53%。
7經(jīng)驗總結(jié)
在具體案例工程成本管理工作中,具體涉及以下4點經(jīng)驗總結(jié)。(1)優(yōu)化決策和設(shè)計規(guī)劃。對于綠色建筑來說,決策、設(shè)計及技術(shù)選擇屬于成本管理的關(guān)鍵,因此,案例工程在決策與設(shè)計階段圍繞綠色材料、綠色技術(shù)、綠色目標等方面開展了深入研究,相關(guān)研究和分析通過細節(jié)構(gòu)造形式在設(shè)計圖紙上展示,工程整體成本控制得以更好實現(xiàn),后續(xù)項目成本管理也獲得充足依據(jù)。(2)建立成本數(shù)據(jù)庫。為收集最新市場數(shù)據(jù)和歷史項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù),工程充分應(yīng)用企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫積累的綠色建筑相關(guān)數(shù)據(jù),因此成本計劃編制、成本管理獲得充足依據(jù),綠色建筑增量成本同樣包含在該數(shù)據(jù)庫內(nèi)。(3)建立健全動態(tài)成本管理機制。結(jié)合工程實際對目標成本進行編制,案例工程的成本管理獲得基礎(chǔ)性支持,對應(yīng)的成本計劃在招采階段制訂,以此結(jié)合目標成本開展針對性控制,綠色建筑的要求和目標需同時在合同中細致描述,同時加強對合同實施、簽證變更的控制,并做好對成本計劃、目標成本、實際成本的分析,為同類工程的成本管理提供依據(jù)。(4)強化成本管理觀念。為保證成本管理,案例工程管理人員在成本管理理念更新、學(xué)習(xí)方面也投入大量精力,通過參加各類培訓(xùn),更多有效的管理技巧得以應(yīng)用于成本管理工作實踐中。對于綠色建筑涉及的新材料、新工藝、新技術(shù),成本管理人員同樣開展了針對性的了解及學(xué)習(xí),基于綠色技術(shù)不斷完善和更新的成本核算方法在成本管理工作中也發(fā)揮著重要作用。
8結(jié)束語
綠色建筑背景下,房地產(chǎn)項目成本管理存在較高現(xiàn)實意義。在此基礎(chǔ)上,涉及的節(jié)地成本管理、節(jié)能成本管理、節(jié)水成本管理、節(jié)材成本管理等內(nèi)容,直觀展示了房地產(chǎn)項目成本管理路徑。為更好適應(yīng)綠色建筑背景,全過程成本控制法、目標成本管理法、價值工程法等成本控制方法的科學(xué)選用必須得到重視。
參考文獻
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作者:李文嘉 單位:招商蛇口云南公司
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