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1、物業(yè)公司財(cái)務(wù)分析的目的和應(yīng)用

財(cái)務(wù)分析對于企業(yè)的意義是重大的，它關(guān)系到公司管理層和相關(guān)利益團(tuán)體的決策。對物業(yè)公司本身來說，對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)化的分析有助于公司及時(shí)發(fā)現(xiàn)發(fā)展過程中存在的各種問題，以便及時(shí)提出應(yīng)對策略，更好的改善現(xiàn)有狀況。物業(yè)公司的相關(guān)利益團(tuán)體包括業(yè)主、物業(yè)公司的管理層以及債權(quán)人等，對業(yè)主而言，可通過一些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來具體監(jiān)測物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量；對公司的管理層來說，財(cái)務(wù)分析的意義更加重大，可通過對資產(chǎn)負(fù)債，現(xiàn)金流的監(jiān)測了解到企業(yè)的收支狀況，盈利狀況以及未來的發(fā)展方向；對于債權(quán)人來說，通過財(cái)務(wù)分析可以了解到企業(yè)的償還能力，便于其決策的方向?？偠灾飿I(yè)公司的財(cái)務(wù)分析的目的有以下幾方面的體現(xiàn)。首先，可評價(jià)某段時(shí)期公司的財(cái)務(wù)收支狀況。物業(yè)公司的財(cái)務(wù)分析覆蓋范圍較為廣泛，牽扯到公司的經(jīng)營和服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，在公司作出重大決策時(shí)，財(cái)務(wù)分析可提供數(shù)據(jù)支持，對于企業(yè)作出正確的決策以及該決策的預(yù)算情況等都起到直接作用。同時(shí)也有助于新決策實(shí)施過程中數(shù)據(jù)的對比，以便企業(yè)及時(shí)調(diào)整發(fā)展的放向。其次，物業(yè)公司管理水平的高低也可通過對資產(chǎn)狀況以及運(yùn)營狀況的分析來體現(xiàn)，可通過對具體活動的分析來評價(jià)該活動的收支狀況，通過總結(jié)，下次同類活動減少不必要的開支，進(jìn)而提高物業(yè)公司管理層的水平。同時(shí)，對物業(yè)公司財(cái)務(wù)的分析還可了解到物業(yè)公司的盈利能力。

2、物業(yè)公司財(cái)務(wù)分析的主要方法

物業(yè)公司的財(cái)務(wù)分析方法是按照不同分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的，通常情況下可按照分析的對象、要素、時(shí)間、目的以及所采用的數(shù)學(xué)方法進(jìn)行分類。

2.1按分析的目的分類

物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析，按分析目的不同可分為預(yù)測性分析、控制性分析和總結(jié)性分析三類。預(yù)測性分析發(fā)生在項(xiàng)目經(jīng)營活動開始之前或期初，例如承包期初或承包條件簽約之前，其主要作用在于對項(xiàng)目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)預(yù)期的經(jīng)營成果以及公司某項(xiàng)經(jīng)營決策將會帶來的預(yù)期效果，進(jìn)行事前推測與分析?？刂菩苑治霭l(fā)生在期中，例如項(xiàng)目經(jīng)營活動過程之中、承包期中等等，此類分析的主要作用在于控制經(jīng)濟(jì)活動過程，揭示其中的矛盾，采取相應(yīng)對策?？偨Y(jié)性分析一般發(fā)生在期末，如財(cái)務(wù)年度的期末、季度末、月末或項(xiàng)目經(jīng)營期末、承包期末等等，其主要作用在于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、考核評比。

2.2按照會計(jì)要素分類

首先，對資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行分析。資產(chǎn)負(fù)債表是反映公司某一特定日期的全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益情況的會計(jì)報(bào)表。通過資產(chǎn)負(fù)債表的分析，可以看出公司的資產(chǎn)的分布狀態(tài)、負(fù)債和所有者權(quán)益的構(gòu)成情況，據(jù)以評價(jià)公司資金營運(yùn)、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是否正常、合理；還有助于計(jì)算物業(yè)公司的獲利能力，評價(jià)公司的經(jīng)營績效以及公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。其次，對損益表進(jìn)行分析。通過分析物業(yè)公司的損益表，可讓經(jīng)營者了解到公司在特定時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生了的利潤情況。公司可通過損益表了解企業(yè)的財(cái)務(wù)收支狀況，通過對收入，費(fèi)用以及利潤的分析，找到企業(yè)經(jīng)營的優(yōu)勢以及薄弱環(huán)節(jié)，從而在下一階段更好的控制各項(xiàng)收支出成本，如何通過提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等方面爭取公司的更大利益。最后，對現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析。通過對現(xiàn)金流的分析了解公司未來的發(fā)展動向。然而隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，僅僅分析以上三個(gè)方面已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，因此還應(yīng)采用一些特殊的方法來對企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，進(jìn)而保證企業(yè)的高效能發(fā)展。

2.3按照分析方法分類

目前，企業(yè)常用的財(cái)務(wù)分析方法有以下三種，垂直分析法，比較分析法，綜合分析法。其中，垂直分析法是指通過計(jì)算報(bào)表中各項(xiàng)目占部總體的比重或結(jié)構(gòu)，反映報(bào)表中的項(xiàng)目與總體關(guān)系情況及其變動情況，進(jìn)而了解公司的經(jīng)營是否有發(fā)展進(jìn)步，并且可以了解公司發(fā)展進(jìn)步的程度和速度；比較分析法是對公司不同時(shí)期和空間的同質(zhì)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行對比，以確定其增減差異，用以評價(jià)物業(yè)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)狀況優(yōu)劣的方法，該方法可以顯示財(cái)務(wù)指標(biāo)變動趨勢，從而評價(jià)出物業(yè)公司經(jīng)營管理的工作績效；綜合分析法彌補(bǔ)了垂直分析法和比較分析法的不足，更加有利于公司的整體管理和經(jīng)營，將二者綜合，不僅能找到公司經(jīng)營過程中發(fā)展特色和不足，而且可以幫助公司找到正確的發(fā)展方向。在實(shí)際的財(cái)務(wù)分析工作中，比較分析法應(yīng)用較為廣泛，其中，比率分析法是比較常見的方法之一。要想更全面的反映公司的運(yùn)營狀況，垂直分析和比較分析都是必不可少的。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對效率提出了更好的要求，物業(yè)公司的發(fā)展也應(yīng)遵循市場規(guī)律，通過對各項(xiàng)資源的整合，更好的發(fā)揮物業(yè)公司的各項(xiàng)職能，讓業(yè)主，投資者滿意，這樣才是物業(yè)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的根本目的。

作者：李巖單位：長春市城建工程學(xué)校