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摘要：無(wú)論是前期物業(yè)服務(wù)合同還是普通物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主都沒(méi)能介入合同簽訂過(guò)程，無(wú)法通過(guò)合同順利表達(dá)其權(quán)益，有鑒于此，通過(guò)完善物業(yè)服務(wù)監(jiān)督機(jī)制以克服物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)勢(shì)地位帶來(lái)的弊端就顯得十分必要?，F(xiàn)行的政府監(jiān)督機(jī)制作用有限，行業(yè)自律監(jiān)督缺位，~,3ki和業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督機(jī)制由于法律規(guī)定的不足而無(wú)法有效運(yùn)行。因此，需要切實(shí)完善政府有關(guān)資質(zhì)管理標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)行業(yè)自律監(jiān)督，提高業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的法律地位以確保其監(jiān)督權(quán)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；物業(yè)管理；業(yè)主

一、物業(yè)服務(wù)合同的特殊性與監(jiān)督的必要性

按照合同法的規(guī)定，合同訂立的過(guò)程就是合同當(dāng)事人之間要約一承諾的互動(dòng)談判過(guò)程。談判是當(dāng)事人之間的信息交流，當(dāng)事人之間通過(guò)充分的信息交流訂立的合同可以保證其內(nèi)容具體明確、雙方權(quán)利與義務(wù)均衡，充分體現(xiàn)民商事合同自愿、等價(jià)、有償?shù)脑瓌t。在訂立合同的談判過(guò)程中，雙方當(dāng)事人的專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平可能存在差異，信息收集和反饋的程度不同，從而導(dǎo)致信息不對(duì)稱(chēng)。為了防止信息不對(duì)稱(chēng)給信息弱勢(shì)一方帶來(lái)被欺騙的風(fēng)險(xiǎn)，信息弱勢(shì)一方往往委托人代為談判，而人所做要約或承諾直接對(duì)委托人具有約束力，如同委托人親自作出要約和承諾一樣。

物業(yè)服務(wù)合同以物業(yè)管理人提供物業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)為合同內(nèi)容，但是其訂立過(guò)程與一般的合同訂立過(guò)程相對(duì)比具有很明顯的特殊性。物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同和普通物業(yè)服務(wù)合同兩類(lèi)。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在某一物業(yè)區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，再通過(guò)物業(yè)銷(xiāo)售合同將其對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)轉(zhuǎn)移給物業(yè)買(mǎi)受人。普通物業(yè)合同是指由物業(yè)區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，其權(quán)利義務(wù)直接及于全體業(yè)主。無(wú)論在前期物業(yè)服務(wù)合同或普通物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主都不是合同訂立過(guò)程的當(dāng)事人，卻要承受合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，而業(yè)主承受這樣的權(quán)利和義務(wù)并非基于委托關(guān)系，因?yàn)?，在前期物業(yè)服務(wù)合同中建設(shè)單位的行為以及普通物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主委員會(huì)的行為都不需要取得業(yè)主的授權(quán)。

業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人與合同簽訂過(guò)程相分離，必然造成業(yè)主在合同內(nèi)容上意思表達(dá)的缺乏或不充分，業(yè)主希望從物業(yè)服務(wù)合同中得到的權(quán)利或利益往往表達(dá)不足，業(yè)主也無(wú)法決定合同具體的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)服務(wù)合同的定約人，其權(quán)利和利益的表達(dá)卻是充分的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)掌握了絕對(duì)的信息和話語(yǔ)權(quán)，這就造成業(yè)主依法主張權(quán)益的困難。我國(guó)最高人民法院2009年4月通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋[2009]8號(hào))第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！钡诤贤瑮l款對(duì)業(yè)主權(quán)益表達(dá)不充分的前提下，業(yè)主的訴權(quán)要真正起到維護(hù)其實(shí)體權(quán)益的作用顯然是有難度的。既然物業(yè)服務(wù)合同訂立過(guò)程具有特殊性，通過(guò)完善物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)督機(jī)制確保廣大業(yè)主的合法權(quán)益，就顯得十分必要。

二、政府監(jiān)督及行業(yè)自律機(jī)制的不足

從宏觀角度分析，現(xiàn)行的監(jiān)督機(jī)制中，政府的外部監(jiān)督機(jī)制和物業(yè)管理行業(yè)自律監(jiān)督機(jī)制都存在著不足，主要體現(xiàn)在：

(一)政府監(jiān)督有限

現(xiàn)有的政府監(jiān)督機(jī)制主要通過(guò)資質(zhì)管理實(shí)現(xiàn)，通過(guò)行政規(guī)章設(shè)置行業(yè)門(mén)檻以保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，具體內(nèi)容包括企業(yè)資質(zhì)管理和人員從業(yè)資格管理兩方面。

2004年國(guó)家建設(shè)部頒布《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，隨著2007年《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂，該辦法也于同年10月30日進(jìn)行了修訂。新辦法將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為三級(jí)。分別由對(duì)應(yīng)的不同層級(jí)政府負(fù)責(zé)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。三級(jí)資質(zhì)的劃分分別對(duì)應(yīng)不同層次的業(yè)務(wù)范圍，設(shè)置了企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十八條還規(guī)定，資質(zhì)審批部門(mén)或者其上級(jí)主管部門(mén)，在法定情形下，根據(jù)利害關(guān)系人的請(qǐng)求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。其中，前四種情形都屬于本不應(yīng)該頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)而違法頒發(fā)，第五種情形是“依法可以撤銷(xiāo)審批的其他情形”，即“兜底條款”。但是何為“依法可以撤銷(xiāo)審批的其他情形”，該辦法并未規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)踐中不具有可操作性。

在法律責(zé)任部分，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十九、二十、二十一條規(guī)定了三種應(yīng)受處罰的情形，分別為：物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)。但是這三種情形都屬于違反資質(zhì)管理程序的事項(xiàng)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量并沒(méi)有必然聯(lián)系。因此可以說(shuō)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》并沒(méi)有就物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題設(shè)定處罰條款。

另一方面，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條要求：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。關(guān)于物業(yè)管理人員的職業(yè)資格，既有建設(shè)部主管頒發(fā)的上崗證書(shū)，分物業(yè)管理員、部門(mén)經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理三個(gè)層級(jí)；又有人力資源和社會(huì)保障部頒發(fā)的物業(yè)管理注冊(cè)職業(yè)資格證書(shū)，分物業(yè)管理員、助理物業(yè)管理師和物業(yè)管理師三個(gè)層級(jí)。資格認(rèn)證體系不統(tǒng)一，各個(gè)部門(mén)也互不承認(rèn)。實(shí)踐中，基于我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前的實(shí)際狀況，物業(yè)管理人員資格認(rèn)證的程序本身并沒(méi)有很?chē)?yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。

(二)行業(yè)自律監(jiān)督缺位

《物業(yè)管理?xiàng)l例》中并沒(méi)有包含有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的規(guī)定，但是從1993年深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立至今，除西藏、青海和港澳臺(tái)地區(qū)外，我國(guó)各省、自治區(qū)、直轄市，都相繼成立了省級(jí)的物業(yè)管理協(xié)會(huì)，并于2000年成立了中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)。這些物業(yè)管理協(xié)會(huì)屬于經(jīng)民政部門(mén)注冊(cè)登記、具有法人資格的民間社團(tuán)，其會(huì)員即為各個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》明文規(guī)定了“深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)”的法律地位，并在第五十八條明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得資質(zhì)證書(shū)之日起三個(gè)月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì)。”《北京市物業(yè)管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：“本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。”但是絕大部分省市的法律法規(guī)并沒(méi)有針對(duì)物業(yè)管理協(xié)會(huì)做出相關(guān)規(guī)定。

實(shí)踐中，這些物業(yè)管理協(xié)會(huì)的主要職能包括：(1)為會(huì)員企業(yè)提供溝通渠道和咨詢平臺(tái)，維護(hù)行業(yè)內(nèi)部公平競(jìng)爭(zhēng)；(2)協(xié)助政府開(kāi)展行業(yè)調(diào)研和行業(yè)統(tǒng)計(jì)工作，建言獻(xiàn)策；(3)促進(jìn)物業(yè)管理方式和物業(yè)科技進(jìn)步；(4)代表和維護(hù)物業(yè)企業(yè)合法權(quán)益；(5)制定本行業(yè)的行規(guī)行約并監(jiān)督執(zhí)行，建立行業(yè),自律機(jī)制；(6)組織開(kāi)展對(duì)物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)評(píng)定、物業(yè)管理優(yōu)秀示范項(xiàng)目的達(dá)標(biāo)考評(píng)和從業(yè)人員有關(guān)執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)工作。這些職能更多的集中于行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)協(xié)調(diào)范疇，著重解決有關(guān)行業(yè)發(fā)展前景問(wèn)題和調(diào)解行業(yè)內(nèi)部矛盾，行業(yè)規(guī)約涉及的監(jiān)督內(nèi)容有限。

因此，相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家比較成熟的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，如美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)(IREM)，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)還處于較低的層次。會(huì)員企業(yè)加入的自由性和協(xié)會(huì)管理的松散性，使得行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)企業(yè)的監(jiān)督力度十分有限。

三、業(yè)主監(jiān)督機(jī)制的不足

(一)業(yè)主監(jiān)督的薄弱與不可實(shí)現(xiàn)性

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利，其中第七款為“監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同”，也就是監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和履約情況。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，我國(guó)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》均未做出明確規(guī)定，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第八條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)“應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示”。該辦法第十四條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中“應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)”。但何為“質(zhì)價(jià)相符”，其實(shí)并無(wú)法律標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)，因此判斷是否“質(zhì)價(jià)相符”的主要標(biāo)準(zhǔn)還是合同的約定，看物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照合同約定履行了其應(yīng)完成的各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。倘若合同對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)完成的各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容約定并不明確，業(yè)主就很難依據(jù)合同約定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。同時(shí)無(wú)論是前期物業(yè)合同還是普通物業(yè)合同，業(yè)主往往都是合同內(nèi)容的被動(dòng)接受者，期望依照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督難度很大。

(二)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督的混亂與不可行性

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)中，包含了“監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同”的內(nèi)容。業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的監(jiān)督也應(yīng)當(dāng)基于合同內(nèi)容進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，從表面上看其對(duì)合同內(nèi)容有直接的認(rèn)知和考察優(yōu)勢(shì)。但是，現(xiàn)實(shí)中我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)并不具有法人資格，其法律地位模糊不清，學(xué)術(shù)界對(duì)之爭(zhēng)議很大，而不具有法人資格的業(yè)主委員會(huì)不能擁有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，也不能作為訴訟主體。業(yè)主委員會(huì)的成員是利用業(yè)余時(shí)間參與社區(qū)的公益性活動(dòng)，他們并非物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)人員，缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，也沒(méi)有相應(yīng)的訂約責(zé)任約束。業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員往往缺乏足夠認(rèn)知，很難保證他們?cè)诤炗喥胀ㄎ飿I(yè)服務(wù)合同時(shí)謹(jǐn)慎審查合同內(nèi)容。在監(jiān)督合同履行過(guò)程中，既非專(zhuān)職又非專(zhuān)業(yè)的業(yè)主委員會(huì)缺乏足夠的積極性。即使業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在問(wèn)題，由于我國(guó)法律并沒(méi)有確立業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位，其并沒(méi)有采取法律救濟(jì)行動(dòng)的資格。因此，業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督實(shí)質(zhì)上也是形同虛設(shè)。

四、完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制的具體建議

綜上所述，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所規(guī)定的政府監(jiān)督、行業(yè)監(jiān)督和業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督的內(nèi)容均不足。比較而言，現(xiàn)有政府監(jiān)督的內(nèi)容具有較強(qiáng)的可操作性，而行業(yè)監(jiān)督的內(nèi)容基本處于空白狀態(tài)，業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督也蒼白無(wú)力。但是，由于物業(yè)服務(wù)合同簽訂過(guò)程的特殊性帶來(lái)的業(yè)主權(quán)利保障的迫切性，三種具體監(jiān)督機(jī)制都應(yīng)該進(jìn)一步完善。其中，政府作為公權(quán)力的唯一持有者，政府監(jiān)督的直接性和強(qiáng)行性使得其價(jià)值不容否定；行業(yè)自律監(jiān)督應(yīng)成為政府監(jiān)督的必要延伸，通過(guò)行業(yè)自律監(jiān)督提高服務(wù)質(zhì)量，從而避免政府監(jiān)督的剛性懲罰。由于我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)起步較晚，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展水平參差不齊，行業(yè)協(xié)會(huì)的自律監(jiān)督作用應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻某浞挚隙ㄅc支持。此外，鑒于法律法規(guī)針對(duì)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、訴訟地位規(guī)定不足，修訂法律法規(guī)以提高業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的法律地位勢(shì)在必行。

(一)關(guān)于完善政府監(jiān)督與行業(yè)自律監(jiān)督的建議

第一，完善政府資質(zhì)管理。資質(zhì)管理是各國(guó)在物業(yè)管理行業(yè)中較為普遍的做法。比如在國(guó)際上公認(rèn)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量較高的日本，物業(yè)服務(wù)企業(yè)均需領(lǐng)取特別的經(jīng)營(yíng)許可證才能夠從事物業(yè)管理，物業(yè)管理從業(yè)人員必須接受?chē)?yán)格的培訓(xùn)，經(jīng)過(guò)國(guó)家統(tǒng)一考試，成績(jī)合格者才能擔(dān)任管理職務(wù)。若想通過(guò)資質(zhì)管理達(dá)到保證服務(wù)質(zhì)量的目的，關(guān)鍵在于資質(zhì)的取得應(yīng)符合一系列明確的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，缺乏明確的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)將使資質(zhì)管理失去本來(lái)的價(jià)值?，F(xiàn)行的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》僅僅規(guī)定了不同的資質(zhì)審批機(jī)關(guān)，并沒(méi)有規(guī)定明確的資質(zhì)授予標(biāo)準(zhǔn)，這就很容易造成權(quán)力濫用和權(quán)力尋租，物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)各級(jí)資質(zhì)時(shí)，也無(wú)法進(jìn)行自身?xiàng)l件的準(zhǔn)備。因此，建議我國(guó)對(duì)各級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)授予標(biāo)準(zhǔn)加以細(xì)化，從注冊(cè)資金、人員配備、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、既往服務(wù)中業(yè)主的滿意程度等不同方面對(duì)申請(qǐng)企業(yè)進(jìn)行考核，使資質(zhì)授予條件硬性化，從而避免軟條件和審批任意性的弊端。而對(duì)于從業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)定，鑒于我國(guó)各地物業(yè)發(fā)展水平存在差異，建議制定一個(gè)全國(guó)性的物業(yè)管理從業(yè)人員資質(zhì)考核規(guī)劃。在未來(lái)一定期間內(nèi)強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)化考核，嚴(yán)格認(rèn)證制度，改變現(xiàn)有相對(duì)寬松的資格門(mén)檻。

第二，建立完善的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)機(jī)制。在該機(jī)制中，物業(yè)主管部門(mén)不僅應(yīng)當(dāng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估，同時(shí)要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的自律監(jiān)督作用，應(yīng)當(dāng)督促和鼓勵(lì)行業(yè)協(xié)會(huì)更多地參與對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)和動(dòng)態(tài)監(jiān)督。這就需要保證行業(yè)協(xié)會(huì)的相對(duì)獨(dú)立地位，并由政府授予其一定的評(píng)估和監(jiān)督權(quán)。對(duì)于嚴(yán)重違反行業(yè)協(xié)會(huì)制定的有關(guān)服務(wù)質(zhì)量規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)有權(quán)提請(qǐng)資質(zhì)主管部門(mén)撤銷(xiāo)其企業(yè)資質(zhì)，這樣才能激活物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰機(jī)制，避免長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)一旦取得資質(zhì)就捧上“鐵飯碗”的弊端，以改變我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)魚(yú)龍混雜的局面。

發(fā)達(dá)國(guó)家在這方面有許多成功的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。如日本就依靠行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定和監(jiān)督。日本相關(guān)的全國(guó)性行業(yè)組織比較多，如高層樓宇管理協(xié)會(huì)、電梯管理協(xié)會(huì)、住宅管理協(xié)會(huì)等。這些協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)搜集和研究物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)和方法，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行科學(xué)化、人性化、低成本的物業(yè)管理，并處理有關(guān)物業(yè)管理方面的問(wèn)題和業(yè)主的投訴等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為協(xié)會(huì)的會(huì)員要接受協(xié)會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。在美國(guó)，物業(yè)管理公司直接接受全國(guó)性行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)督，只有經(jīng)相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)的培訓(xùn)和認(rèn)可才能申請(qǐng)相關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后還須每4年接受45小時(shí)的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于行業(yè)協(xié)會(huì)所設(shè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的充分理解。

在我國(guó)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)起步最早的深圳市也制訂了相關(guān)規(guī)定，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條專(zhuān)門(mén)強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理協(xié)會(huì)的監(jiān)督機(jī)制，并且規(guī)定：“受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會(huì)可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì)公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)二年內(nèi)不得聘用其從事應(yīng)當(dāng)由取得物業(yè)服務(wù)相關(guān)資格證書(shū)的人員從事的工作。”深圳市的相關(guān)做法值得有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全國(guó)性立法或制定行政法規(guī)時(shí)借鑒。

(二)關(guān)于完善業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督的建議

業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的直接利益相關(guān)者，但是通過(guò)前文論述，無(wú)論是從業(yè)主角度還是從業(yè)主委員會(huì)角度，我們都無(wú)法推演出一個(gè)具有現(xiàn)實(shí)性并且行之有效的監(jiān)督機(jī)制。因此，通過(guò)修改立法提高業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的法律地位以確保其監(jiān)督權(quán)，就顯得尤為急迫且重要。本文認(rèn)為，相關(guān)法律應(yīng)該規(guī)定業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同簽訂過(guò)程中具有信息跟進(jìn)和監(jiān)督的權(quán)利。所謂信息跟進(jìn)，是指業(yè)主可以在物業(yè)服務(wù)合同簽訂過(guò)程中，要求建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等簽約主體對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行充分的說(shuō)明，業(yè)主應(yīng)有權(quán)表達(dá)自己的意見(jiàn)，對(duì)于業(yè)主所提出的合理意見(jiàn)及建議，簽約各方應(yīng)充分尊重，并盡可能地吸收到合同條款內(nèi)容之中。通過(guò)這種信息跟進(jìn)，業(yè)主就實(shí)現(xiàn)了對(duì)物業(yè)服務(wù)合同簽約過(guò)程的監(jiān)督。有關(guān)法律還應(yīng)提高業(yè)主委員會(huì)的地位，賦予業(yè)主委員會(huì)法人資格和訴訟主體資格，這樣才可以保證業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在法律地位上的平等，而平等的法律地位是業(yè)主委員會(huì)有效監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的前提。