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摘要：隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不斷加碼和償債期密集到來(lái)，中小房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張局面日益凸顯，中小房企面臨著更為嚴(yán)峻的資金風(fēng)險(xiǎn)。本文分析中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題，并提出優(yōu)化中小房企資金管理的建議。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；資金；管理

調(diào)查顯示，截至2019年9月21日全國(guó)已有314家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)宣告破產(chǎn)，其中大部分屬于中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，且絕大多數(shù)房企破產(chǎn)是因?yàn)橘Y金鏈斷裂導(dǎo)致無(wú)法償還債務(wù)或者無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。新形勢(shì)下，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理，避免資金管理不當(dāng)招致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

近年來(lái)國(guó)家堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”理念，各級(jí)政府部門嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸分化，中小房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加劇，中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題逐漸凸顯。

（一）自有資金不足，對(duì)外融資困難

無(wú)論是住宅還是商業(yè)項(xiàng)目，從前期拿地到中期開(kāi)發(fā)和后期清算都需要投入大量的資金。經(jīng)過(guò)前兩年井噴式增長(zhǎng)，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本高企，面對(duì)高額的項(xiàng)目總投資，中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍自有資金不足，需要通過(guò)資本市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)籌集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金。中小房地產(chǎn)企業(yè)自身融資評(píng)級(jí)較低、缺乏優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和強(qiáng)有力的擔(dān)保方式，在資本市場(chǎng)處于弱勢(shì)地位。同時(shí)，房地產(chǎn)融資監(jiān)管不斷收緊，各監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。此波監(jiān)管態(tài)勢(shì)下，融資難、融資貴成為中小房企普遍面臨的棘手問(wèn)題。

（二）債務(wù)集中到期，償還壓力大增

2015-2017年，受多輪降準(zhǔn)降息、降首付、棚改貨幣化安置等降低購(gòu)房成本的政策推動(dòng)，全國(guó)各地樓市實(shí)現(xiàn)一輪猛漲。這一時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地積極性普遍提升，中小房企融資力度明顯加大。由于房地產(chǎn)單筆融資期限多為3-5年，因此2018-2021年是房地產(chǎn)行業(yè)償債高峰期，中小房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力上升明顯。一方面，國(guó)家監(jiān)管機(jī)構(gòu)收緊信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目去化周期延長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)整體銷售回款率低于60%，中小房地產(chǎn)企業(yè)依靠銷售回款及時(shí)足額償還到期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)加大。

（三）資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債率高企

大型房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)增資擴(kuò)股等股權(quán)融資方式籌集開(kāi)發(fā)資金，相比之下，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資模式要單一的多，往往只能通過(guò)債務(wù)融資籌集資金。部分中小房企雖然獲得金融機(jī)構(gòu)股權(quán)投資，往往也屬于規(guī)避房地產(chǎn)貸款監(jiān)管要求的明股實(shí)債，其實(shí)質(zhì)仍屬于債務(wù)融資。中小房地產(chǎn)企業(yè)通常高負(fù)債運(yùn)行，普遍存在著資本結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題，企業(yè)每期需動(dòng)用大額資金償還到期債務(wù)本息，又導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)再融資困難，最終可能加劇資金緊張局面。

（四）債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)凸顯

中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏融資優(yōu)勢(shì)，往往只講求快速籌集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金，對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)關(guān)注較少。一方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)期限錯(cuò)配，募集短線資金投放到拿地、開(kāi)發(fā)等長(zhǎng)期項(xiàng)目上，資金周期與房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)體開(kāi)發(fā)周期不匹配。另一方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)低息負(fù)債與高息負(fù)債錯(cuò)配，中小房企通常向私募基金、信托和民間借貸融資等籌集高息資金。在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)換時(shí)，中小房地產(chǎn)企業(yè)為數(shù)不多的營(yíng)運(yùn)資金被高息負(fù)債擠占。

二、操盤能力不強(qiáng)，資金計(jì)劃管控不到位

中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍操盤能力較弱，市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本采購(gòu)、營(yíng)銷管控等方面運(yùn)作缺乏強(qiáng)有力的管控，往往資金實(shí)際運(yùn)用情況偏離資金計(jì)劃資金使用效率低下、資金嚴(yán)重。在回款上，由于市場(chǎng)定位不恰當(dāng)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理、營(yíng)銷推廣低效率，所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目去化緩慢，銷售回款進(jìn)度低于預(yù)期。在用款上，缺乏采購(gòu)議價(jià)能力，較多發(fā)生設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等，導(dǎo)致目標(biāo)成本超支，實(shí)際付款金額和付款進(jìn)度高于預(yù)期。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的優(yōu)化

資金管理水平直接關(guān)系到中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與可持續(xù)發(fā)展能力，也是中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的核心內(nèi)容之一。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向變化和房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策收緊，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面加強(qiáng)資金管理，著力降低資金風(fēng)險(xiǎn)、提升資金管理效益。

（一）提高資金管理意識(shí)，完善資金管理體系

中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)資金風(fēng)險(xiǎn)的危害性，在日常工作中提高資金管理工作的重視程度，不斷結(jié)合實(shí)際情況完善企業(yè)資金管理制度，細(xì)化企業(yè)資金管理流程。具備條件的中小房企應(yīng)搭建資金管理平臺(tái)，運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)集中管理資金，統(tǒng)籌辦理企業(yè)各類資金事項(xiàng)，避免資金分散、無(wú)序管理；并應(yīng)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)資金業(yè)務(wù)全程跟蹤和分析管控，及時(shí)識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)，做好資金風(fēng)險(xiǎn)管理。

（二）加強(qiáng)項(xiàng)目銷售，促進(jìn)項(xiàng)目回款

銷售回款是中小房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資金來(lái)源，企業(yè)應(yīng)特別關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售回款狀況。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)銷推廣、優(yōu)化傭金激勵(lì)制度，充分調(diào)動(dòng)一線人員積極性，采取積極的銷售策略促進(jìn)銷售并跟進(jìn)銷售回款情況，提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目去化率和銷售回款率。同時(shí)，拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按揭合作銀行渠道，維護(hù)好與按揭銀行合作關(guān)系，積極爭(zhēng)取銀行按揭授信額度支持，縮短銀行按揭審批、放款時(shí)效。

（三）壓縮項(xiàng)目支出，積蓄流動(dòng)資金

中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開(kāi)源節(jié)流，在促進(jìn)項(xiàng)目銷售回款的基礎(chǔ)上，減少非必要、非急迫的資金支出，積極儲(chǔ)備現(xiàn)金等流動(dòng)資金，防范資金短缺風(fēng)險(xiǎn)，以及時(shí)償還到期債務(wù)和高息負(fù)債，順利度過(guò)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)周期。例如，中小企業(yè)應(yīng)避免盲目拿地、審慎進(jìn)入非熱點(diǎn)城市、壓縮日常費(fèi)用開(kāi)支、控制人員招聘；合理控制非熱點(diǎn)城市、非優(yōu)質(zhì)地塊開(kāi)發(fā)節(jié)奏，合理設(shè)置合同付款條款，防止在市場(chǎng)下行時(shí)仍投入大量資金；對(duì)外轉(zhuǎn)讓疲軟項(xiàng)目或閑置土地，收回沉淀資金等。

（四）儲(chǔ)備融資渠道、豐富融資形式

盡管融資受限，中小房地產(chǎn)企業(yè)仍有必要積極拓寬融資渠道，維護(hù)好與金融機(jī)構(gòu)合作關(guān)系，儲(chǔ)備融資渠道資源。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深入分析各金融機(jī)構(gòu)的信貸政策和風(fēng)險(xiǎn)偏好、各種融資形式的優(yōu)缺點(diǎn)和適應(yīng)性，研究適合企業(yè)自身的融資方式。在公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、商業(yè)模式等方面做好規(guī)劃安排，提前收集整理項(xiàng)目融資資料，理清項(xiàng)目融資的風(fēng)險(xiǎn)、不足。一方面，探索融資收緊下金融機(jī)構(gòu)有無(wú)其他授信方式、授信額度。另一方面，待到融資窗口期開(kāi)啟后及時(shí)向儲(chǔ)備的金融機(jī)構(gòu)發(fā)起融資申請(qǐng)、辦理手續(xù)融資，快速獲取金融機(jī)構(gòu)授信資金。

（五）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓寬開(kāi)發(fā)模式-

中小房地產(chǎn)企業(yè)可考慮通過(guò)多種形式引進(jìn)財(cái)務(wù)投資者，吸納股權(quán)投資資金，稀釋有息負(fù)債在房企資本總額中的比重，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。同時(shí)中小房企操盤能力較弱，與大型房企相比，銷售推盤能力、成本管控能力明顯落后，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的收益率不及大型房企。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已向頭部開(kāi)發(fā)商傾斜，中小房企可考慮合作開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式引進(jìn)大型房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由大型房企派駐管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行操盤，執(zhí)行大型房企先進(jìn)的管理體系和流程制度，合作雙方收益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。以將中小房企自身面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁為合作雙方共同的風(fēng)險(xiǎn)，并在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中，學(xué)型房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作體系和管理模式，提升中小房企房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的操盤能力。

（六）重視資金計(jì)劃，加強(qiáng)收支規(guī)劃

中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視資金計(jì)劃，加強(qiáng)資金收支的預(yù)算與執(zhí)行管理。中小房企應(yīng)圍繞各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、工程、銷售、融資、采購(gòu)、報(bào)批報(bào)建等業(yè)務(wù)，組織各部門等滾動(dòng)預(yù)測(cè)各個(gè)項(xiàng)目收支情況，編制月度、季度、年度的房企資金計(jì)劃。各業(yè)務(wù)部門應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行資金計(jì)劃，財(cái)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)跟蹤資金計(jì)劃執(zhí)行情況，對(duì)未按照資金計(jì)劃安排的款項(xiàng)支付應(yīng)予以拒絕或報(bào)有關(guān)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)簽批后方可支付。期末根據(jù)實(shí)際收款、用款情況，由財(cái)務(wù)部門考核各個(gè)部門資金計(jì)劃執(zhí)行的準(zhǔn)確性，以不斷提高企業(yè)資金事項(xiàng)的預(yù)見(jiàn)性、資金安排的合理性，防止臨時(shí)出現(xiàn)大額付款影響公司流動(dòng)性。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、生存發(fā)展與資金管理密切相關(guān)，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視資金管理工作。首先中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正視資金管理方面存在的問(wèn)題，其次應(yīng)積極從完善資金管理體系、促進(jìn)銷售回款、壓縮支出規(guī)模、拓展融資渠道、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)資金計(jì)劃管理等方面入手，提高房企資金流動(dòng)性和資金使用效率，實(shí)現(xiàn)房企資金管理目標(biāo)，促進(jìn)房企效益提升。

參考文獻(xiàn)

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作者:古強(qiáng) 單位:平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司成都分公司