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隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的不斷規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，可以想象，不遠(yuǎn)的將來(lái)，價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)將成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主要策略之一。我們也發(fā)現(xiàn)，目前業(yè)內(nèi)不少大中型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)先行一步，逐漸意識(shí)到行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)和成本對(duì)于未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的重要性，逐步開(kāi)始重視成本控制。下文將結(jié)合筆者自身在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制要點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

一般而言，成本控制大體可分為事前成本預(yù)算制定的控制、事中成本預(yù)算執(zhí)行和調(diào)整控制、事后預(yù)算差異分析總結(jié)控制。同時(shí)，也應(yīng)考慮到房地產(chǎn)行業(yè)成本發(fā)生的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)成本大體可分為土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷(xiāo)成本、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計(jì)可達(dá)80%—90%，土地成本因政府控制價(jià)格使得壓縮空間較小，而工程成本、營(yíng)銷(xiāo)成本因涉及因素復(fù)雜使得壓縮空間較大，前期費(fèi)用也存在一定的壓縮空間。因此，工程成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵所在，同時(shí)也應(yīng)關(guān)注前期費(fèi)用和營(yíng)銷(xiāo)成本的控制。下面將對(duì)上述六大項(xiàng)成本的控制要點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)解說(shuō)。

1.土地成本

土地成本的控制要點(diǎn)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目前期的可行性研究和合作方的盡職調(diào)查，保證土地成本支出的可行性，同時(shí)也應(yīng)關(guān)注一些市政費(fèi)用的支出。控制要點(diǎn)控制什么

怎么控制

投資決策

可行性研究

深入調(diào)研，收集項(xiàng)目信息和市場(chǎng)信息

編制可行性研究報(bào)告

投資決策

組織公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目論證

公司領(lǐng)導(dǎo)層決策

新征土地

征地費(fèi)用

建立科學(xué)的土地評(píng)估體系

投標(biāo)評(píng)審，確定合理報(bào)價(jià)

爭(zhēng)取政府優(yōu)惠

拆遷安置費(fèi)用

在法律范圍內(nèi)盡量控制費(fèi)用

市政費(fèi)用

自建部分按照公司工程管理體系控制。政府部分按規(guī)定或與政府協(xié)商辦理

合作開(kāi)發(fā)

合作能力和誠(chéng)意

合同洽談

開(kāi)展盡職調(diào)查，減少操作風(fēng)險(xiǎn)

合作方式、分成比例的選擇以雙贏為目的

付款總額、付款時(shí)間上選擇利于公司利益的方式，盡量延長(zhǎng)付款時(shí)間和增加付款次數(shù)

2.前期費(fèi)用

前期費(fèi)用包括報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、勘測(cè)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用等，其本身成本支出并不多，但其間決定了工程成本可能高達(dá)80%的成本支出，因此，該階段除了關(guān)注前期費(fèi)用本身的支出更應(yīng)關(guān)注規(guī)劃方案的確定，材料設(shè)備的選型。控制要點(diǎn)

控制什么

怎么控制

報(bào)批報(bào)批報(bào)建費(fèi)用

開(kāi)展社會(huì)公關(guān)，爭(zhēng)取政策優(yōu)惠，合理提高容積率

設(shè)計(jì)單位采購(gòu)

采購(gòu)策劃

制定采購(gòu)方式選擇規(guī)則，明確各類(lèi)設(shè)計(jì)應(yīng)采取的采購(gòu)方式

根據(jù)各類(lèi)供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃制定采購(gòu)計(jì)劃，提前準(zhǔn)備，為招標(biāo)采購(gòu)爭(zhēng)取更多時(shí)間空間，對(duì)直接委托項(xiàng)目嚴(yán)格審查

名單建立與入圍單位選擇

建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來(lái)單位組織嚴(yán)格資格預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)方可入圍

入圍單位由公司高層確認(rèn)，尤其供方名單外單位由更高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核

招標(biāo)文件

嚴(yán)格招標(biāo)文件審核，由招標(biāo)小組評(píng)審確定招標(biāo)文件

供方選擇

招標(biāo)項(xiàng)目由招標(biāo)小組對(duì)投標(biāo)方案評(píng)選打分確定供方，遵循技術(shù)標(biāo)書(shū)優(yōu)先經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)

議標(biāo)、直接委托項(xiàng)目由部門(mén)會(huì)簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經(jīng)理審批確認(rèn)供方

概念設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

要求設(shè)計(jì)輸入充分，收集項(xiàng)目概況、規(guī)劃要點(diǎn)、產(chǎn)品定位報(bào)告、成本測(cè)算等資料

概念性方案和方案設(shè)計(jì)方案

盡可能的采取招標(biāo)方式選取方案，采取直接委托形式也應(yīng)提供3個(gè)以上的方案供選擇

組成評(píng)審小組，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定，分管副總審核，總經(jīng)理最終審批

概念設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)成果

根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整

設(shè)備選型方案提前確定

擴(kuò)初設(shè)計(jì)

擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求

限額設(shè)計(jì)，制定擴(kuò)初設(shè)計(jì)限額和成本控制建議并組織評(píng)審會(huì)通過(guò)

擴(kuò)初設(shè)計(jì)評(píng)審

組成評(píng)審小組，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定，高層審批

成本概算

根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案和設(shè)備選型等因素對(duì)建安成本作出概算

施工圖設(shè)計(jì)

施工圖設(shè)計(jì)要求

采用限額設(shè)計(jì)，制定施工圖設(shè)計(jì)限額和成本控制建議并組織評(píng)審會(huì)通過(guò)，促使設(shè)計(jì)單位提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，降低工程費(fèi)用

施工圖評(píng)審、會(huì)審

嚴(yán)格評(píng)審，確保圖紙質(zhì)量，減少不必要的設(shè)計(jì)變更

互審互簽，明確修改意見(jiàn)，設(shè)計(jì)洽商

施工圖預(yù)算

關(guān)注預(yù)算與概算的差異

3.工程成本

工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，在施工階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注采購(gòu)成本的支出和工程變更成本的支出。控制要點(diǎn)控制什么

怎么控制

材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃

訂貨時(shí)間、供貨時(shí)間

考慮招標(biāo)采購(gòu)和簽訂合同時(shí)間、運(yùn)輸周期、驗(yàn)收及安裝周期，保證與工程進(jìn)度相配合

施工單位和材設(shè)供應(yīng)單位采購(gòu)

采購(gòu)策劃

制定采購(gòu)方式選擇規(guī)則，明確各類(lèi)設(shè)計(jì)應(yīng)采取的采購(gòu)方式

根據(jù)各類(lèi)供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃制定采購(gòu)計(jì)劃，提前準(zhǔn)備，為招標(biāo)采購(gòu)爭(zhēng)取更多時(shí)間空間，對(duì)直接委托項(xiàng)目嚴(yán)格審查

名單建立與入圍單位選擇

建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來(lái)單位組織嚴(yán)格資格預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后方可入圍

入圍單位由公司高層確認(rèn)，尤其供方名單外單位由更高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核

招標(biāo)文件

嚴(yán)格招標(biāo)文件審核，由招標(biāo)小組評(píng)審確定招標(biāo)文件

供方選擇

招標(biāo)項(xiàng)目由招標(biāo)小組對(duì)投標(biāo)方案評(píng)選打分確定供方，遵循技術(shù)標(biāo)書(shū)優(yōu)先經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)

議標(biāo)、直接委托項(xiàng)目由部門(mén)會(huì)簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經(jīng)理審批確認(rèn)供方

材料設(shè)備供應(yīng)

選型

在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備

數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)收

多方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量

注重外觀質(zhì)量、投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收

設(shè)計(jì)變更

論證

設(shè)計(jì)部門(mén)統(tǒng)一收集設(shè)計(jì)變更的信息，組織相關(guān)進(jìn)行設(shè)計(jì)變更論證

審批

設(shè)計(jì)變更由預(yù)算部門(mén)測(cè)算，根據(jù)變更額度履行相關(guān)審批手續(xù)后才能進(jìn)行變更

現(xiàn)場(chǎng)簽證

簽證的必要性

項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程師審核簽證，認(rèn)定確需發(fā)生

預(yù)算復(fù)核

預(yù)算工程師對(duì)簽證工程預(yù)算進(jìn)行復(fù)核，確保合理低支付

審批

根據(jù)預(yù)算額度大小分級(jí)審批

復(fù)查

組織復(fù)查施工單位簽證執(zhí)行情況

付款

工程款支付

按合同、按工程進(jìn)度付款

材料款支付

預(yù)付款額度控制，保修款控制不低于合同額5%

4.營(yíng)銷(xiāo)成本

營(yíng)銷(xiāo)階段的操作會(huì)直接影響物業(yè)管理等后續(xù)服務(wù)的支付，因此，在此結(jié)算除了關(guān)注營(yíng)銷(xiāo)本身所產(chǎn)生的費(fèi)用控制，還應(yīng)有營(yíng)銷(xiāo)管理的長(zhǎng)線(xiàn)考慮?？刂埔c(diǎn)控制什么

怎么控制

營(yíng)銷(xiāo)方案

營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算

促銷(xiāo)方案

合理確定營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算并進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制

在預(yù)算范圍內(nèi)，制定最有效的產(chǎn)品推廣方案和銷(xiāo)售政策，方案超預(yù)算時(shí)進(jìn)行例外管理，嚴(yán)格審批

推廣方案結(jié)束后進(jìn)行總結(jié)分析

現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用

現(xiàn)場(chǎng)宣傳資料、包裝費(fèi)、模型、展銷(xiāo)費(fèi)等

制定費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)

建立超額審批制度

銷(xiāo)售合同

合同樣本

嚴(yán)格執(zhí)行合同樣本審批程序，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)法律人員出具意見(jiàn)

銷(xiāo)售補(bǔ)充條款及承諾

合同審核，尤其對(duì)有關(guān)補(bǔ)充條款、設(shè)計(jì)變更的承諾、保修期和質(zhì)量補(bǔ)償?shù)某兄Z重點(diǎn)審核

客戶(hù)交房

交房日期、保修期、質(zhì)量補(bǔ)償

晚交房原因分類(lèi)處理

與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng)保修期

交房驗(yàn)收協(xié)議

廣告公司、媒體采購(gòu)

廣告公司的資質(zhì)

媒體的有效性

加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)供應(yīng)商管理，嚴(yán)格執(zhí)行公司采購(gòu)流程

廣告、媒體投放后評(píng)估分析

5.管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用

管理費(fèi)用的控制主要體現(xiàn)在日常行政管理費(fèi)用的支付，可考慮提高全民節(jié)約的思想意識(shí)，以責(zé)任成本和成本支出標(biāo)準(zhǔn)的形式進(jìn)行約束，而財(cái)務(wù)費(fèi)用則主要體現(xiàn)在公司的利息支付上，需要公司加強(qiáng)資金管理，增加資金控制的計(jì)劃性。控制要點(diǎn)控制什么

怎么控制

行政費(fèi)用支出

成本標(biāo)準(zhǔn)體系

根據(jù)公司實(shí)際情況，建立合理的成本費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)

嚴(yán)格按費(fèi)用支出審批程序執(zhí)行成本費(fèi)用的審批

考核標(biāo)準(zhǔn)

考核部門(mén)行政費(fèi)用支出，費(fèi)用控制作為部門(mén)考核的指標(biāo)之一

資金運(yùn)作

資金運(yùn)作

融資管理

集中資金管理，減少資金沉淀

做好財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，增強(qiáng)資金使用的計(jì)劃性，減少利息負(fù)擔(dān)

稅務(wù)成本

稅收籌劃

公共關(guān)系

收集國(guó)家稅收政策信息，進(jìn)行稅收籌劃，爭(zhēng)取合理的低稅務(wù)成本

開(kāi)展社會(huì)關(guān)系公關(guān)，爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠和政府財(cái)政返還