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各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市級(jí)相關(guān)部門：

為進(jìn)一步加快我市物業(yè)管理發(fā)展步伐，提高物業(yè)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理行為，改善城市人居環(huán)境，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)和《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的通知》文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作通知如下：

一、進(jìn)一步認(rèn)識(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理工作的重要意義

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，各級(jí)各部門必須充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理的重要意義。

(一)加強(qiáng)物業(yè)管理工作是構(gòu)建和諧社區(qū)、改善城市人居環(huán)境的需要。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，廣大人民群眾迫切需要一個(gè)安全、衛(wèi)生、文明、和諧的居住環(huán)境，而良好的物業(yè)管理將給業(yè)主帶來(lái)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，有助于人際關(guān)系的融洽，提高群眾生活質(zhì)量，促進(jìn)人居環(huán)境的改善。

(二)加強(qiáng)物業(yè)管理工作是開(kāi)展城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理的重要內(nèi)容。目前全市正深入開(kāi)展城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理，小區(qū)環(huán)境是城市環(huán)境最重要的組成部分，因此小區(qū)物業(yè)管理直接影響到全市城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理工作的成效，是關(guān)系我市創(chuàng)造發(fā)展優(yōu)勢(shì)、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的大事。

(三)加強(qiáng)物業(yè)管理工作是解決群眾具體問(wèn)題、實(shí)施民生工程的重要舉措。目前我市的物業(yè)管理存在著群眾物管意識(shí)不強(qiáng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域遺留問(wèn)題較多、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建立困難、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力差、老舊小區(qū)矛盾糾紛頻發(fā)等諸多亟待解決的問(wèn)題，近年來(lái)涉及物管矛盾糾紛的信訪件也呈快速上升勢(shì)頭。物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作，切實(shí)解決影響群眾生產(chǎn)生活的物管矛盾糾紛，維護(hù)小區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定，是一項(xiàng)實(shí)實(shí)在在的民心工程。

二、進(jìn)一步明確物業(yè)管理工作中各方的職責(zé)

物業(yè)管理涉及政府有關(guān)部門和有關(guān)公用企事業(yè)單位，各部門、各單位要落實(shí)責(zé)任，齊抓共管，形成合力，積極推動(dòng)全市物業(yè)管理工作再上新臺(tái)階。

(一)住建部門職責(zé)：負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理政策的研究制定，逐步建立我市物業(yè)管理政策體系；按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令第164號(hào)）規(guī)定的權(quán)限，負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)三級(jí)資質(zhì)的審批和二級(jí)資質(zhì)的初審報(bào)批工作；負(fù)責(zé)物業(yè)企業(yè)管理人員的培訓(xùn)工作；負(fù)責(zé)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)配套設(shè)施的竣工驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)對(duì)全市物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作；負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)和備案工作；負(fù)責(zé)做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理配套設(shè)施的設(shè)計(jì)審查把關(guān)工作；負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房屋質(zhì)量的驗(yàn)收工作，并負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中隱蔽工程圖紙、資料的收集和保管；依法處理開(kāi)發(fā)企業(yè)的房屋質(zhì)量、室外裝飾裝修產(chǎn)生的糾紛。

(二)規(guī)劃部門職責(zé)：負(fù)責(zé)做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理配套設(shè)施的規(guī)劃工作，依法處理涉及規(guī)劃問(wèn)題引起的糾紛。

(三)公安部門職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督檢查物業(yè)區(qū)域內(nèi)居民小區(qū)內(nèi)部安全防范工作；督促健全安防制度，依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和國(guó)務(wù)院《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，做好按照物業(yè)服務(wù)委托合同配備保安的物業(yè)小區(qū)的監(jiān)督指導(dǎo)及違規(guī)查處工作；負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備、消防通道的驗(yàn)收工作；加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)流動(dòng)暫住人口的管理。

(四)城管部門職責(zé)：負(fù)責(zé)及時(shí)制止和查處小區(qū)出現(xiàn)的亂搭亂建等違規(guī)行為。

(五)環(huán)保部門職責(zé)：負(fù)責(zé)小區(qū)環(huán)保建設(shè)項(xiàng)目的驗(yàn)收，查處小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的噪音擾民和環(huán)境污染等違法違規(guī)行為。

(六)環(huán)衛(wèi)部門職責(zé)：負(fù)責(zé)做好小區(qū)垃圾清運(yùn)等環(huán)境衛(wèi)生工作，按政策規(guī)定做好小區(qū)業(yè)主垃圾清運(yùn)費(fèi)和垃圾處置費(fèi)的收取工作。

(七)物價(jià)部門職責(zé)：負(fù)責(zé)按照國(guó)家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)意見(jiàn)的相關(guān)要求，制定出適應(yīng)本地區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，指導(dǎo)物業(yè)管理收費(fèi)工作，及時(shí)查處物業(yè)管理收費(fèi)中的價(jià)格違法違規(guī)行為。

(八)水、電、氣等企業(yè)及其上級(jí)主管部門職責(zé)：依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，落實(shí)抄表收費(fèi)到最終用戶；承擔(dān)經(jīng)營(yíng)管理義務(wù)，妥善處理好涉及水、電、氣方面的矛盾和糾紛，確保居民正常用水用電用氣。

(九)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）及下轄的社區(qū)居委會(huì)職責(zé)：負(fù)責(zé)做好轄區(qū)物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立及其日常運(yùn)作的監(jiān)督指導(dǎo)工作；牽頭調(diào)處轄區(qū)物業(yè)管理糾紛；負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)賬戶的監(jiān)督管理；按照屬地管理原則參與新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)配套設(shè)施的竣工驗(yàn)收工作。

三、進(jìn)一步落實(shí)物業(yè)管理工作的各項(xiàng)制度

(一)落實(shí)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)配套設(shè)施竣工驗(yàn)收制度。要加強(qiáng)物業(yè)管理基礎(chǔ)配套設(shè)施的源頭管控，規(guī)劃、住建等相關(guān)部門要按照國(guó)家物業(yè)管理基礎(chǔ)配套設(shè)施的規(guī)范要求，從源頭上把好規(guī)劃設(shè)計(jì)審批關(guān)，住建部門要把好竣工驗(yàn)收備案關(guān)。凡在本市開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目，在房地產(chǎn)公司申請(qǐng)初始登記30日前，必須進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)配套設(shè)施竣工驗(yàn)收并登記備案。要強(qiáng)化基礎(chǔ)配套設(shè)施竣工驗(yàn)收制度，重點(diǎn)做好前期物業(yè)管理、物業(yè)管理用房、超規(guī)劃修建住宅面積、共用設(shè)施設(shè)備配套情況、相關(guān)圖紙資料及共有部分移交情況、住宅專項(xiàng)維修資金歸集情況以及首次業(yè)主大會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)保障情況等的驗(yàn)收、公示、登記、備案和存檔工作。

(二)落實(shí)物業(yè)管理準(zhǔn)入制度。住建部門要依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的要求，結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況，制定適應(yīng)本地區(qū)市場(chǎng)需要的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批制度，嚴(yán)把物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查關(guān)。加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的執(zhí)業(yè)活動(dòng)中違規(guī)行為和非法從事物業(yè)管理活動(dòng)的查處力度，凈化物業(yè)管理市場(chǎng)，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度運(yùn)行規(guī)范。

(三)落實(shí)業(yè)主大會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)制度。一要健全業(yè)主大會(huì)制度。各基層監(jiān)管單位在依法監(jiān)督指導(dǎo)完善業(yè)主大會(huì)的同時(shí)，對(duì)老城區(qū)和成立業(yè)主大會(huì)組織難度較大的住宅小區(qū)要積極采取措施，按照社區(qū)居委會(huì)考察推薦、小區(qū)限時(shí)公示、小區(qū)專有部分占建筑總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主認(rèn)可的程序，在份之前落實(shí)住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)制度。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要切實(shí)把業(yè)主大會(huì)的成立監(jiān)督指導(dǎo)工作納入重要議事日程，認(rèn)真落實(shí)業(yè)主委員會(huì)成員備案、任職登記、年度述職、責(zé)任追究等制度，提高業(yè)主委員會(huì)成員履職能力和政策法規(guī)水平。二要優(yōu)化小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員結(jié)構(gòu)。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)具備以下條件：本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；具有完全民事行為能力；未發(fā)生侵犯本物業(yè)區(qū)域其他業(yè)主權(quán)益和公共利益行為；本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)實(shí)施管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中沒(méi)有任職；遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)，不欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其它相關(guān)費(fèi)用；遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定的公信力；具有一定的組織能力；書(shū)面承諾積極、及時(shí)、全面履行工作職責(zé)；具備必要的工作時(shí)間。三要建立業(yè)主大會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)保障制度。首次組建業(yè)主大會(huì)的經(jīng)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位商品房小區(qū)的房地產(chǎn)公司按照建筑面積2萬(wàn)平方米以下（含2萬(wàn)平方米）0.5萬(wàn)元，2萬(wàn)—5萬(wàn)平方米（含5萬(wàn)平方米）1萬(wàn)元，5萬(wàn)平方米以上2萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)給予保障，并在辦理基礎(chǔ)配套設(shè)施竣工驗(yàn)收備案之前，按照屬地管理原則轉(zhuǎn)入社區(qū)居委會(huì)建立的業(yè)主大會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)監(jiān)管賬戶。業(yè)主大會(huì)成立后產(chǎn)生的經(jīng)費(fèi)由業(yè)主共同承擔(dān)，業(yè)主委員會(huì)成員的交通和通訊補(bǔ)貼經(jīng)業(yè)主大會(huì)2/3以上的業(yè)主同意后，計(jì)入物業(yè)管理成本。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按業(yè)主大會(huì)的決定開(kāi)支使用，開(kāi)支情況每年應(yīng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。

(四)落實(shí)物業(yè)管理招投標(biāo)制度。要依據(jù)國(guó)家、省、市前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的相關(guān)法規(guī)政策要求，強(qiáng)化物業(yè)管理招投標(biāo)制度的落實(shí)。開(kāi)發(fā)面積在3萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目，在辦理商品房預(yù)售許可證30日前，應(yīng)按規(guī)定在進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)；3萬(wàn)平方米以內(nèi)的在本市公開(kāi)招標(biāo)，招聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。具有能夠編制招標(biāo)文件、對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格評(píng)審和組織評(píng)標(biāo)能力的招標(biāo)人，可組建招標(biāo)工作小組自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，招標(biāo)人也可委托物業(yè)管理中介機(jī)構(gòu)招投標(biāo)事宜。新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和業(yè)主委員會(huì)及行政企事業(yè)單位實(shí)施物業(yè)管理，委托物業(yè)管理中介機(jī)構(gòu)招標(biāo)事宜所產(chǎn)生的費(fèi)用從其投標(biāo)人和招標(biāo)人的約定。

(五)落實(shí)物管矛盾糾紛調(diào)處制度。各職能部門要依據(jù)各自在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)，帶著感情主動(dòng)研究和探索物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處化解辦法。尤其對(duì)老城區(qū)要統(tǒng)一規(guī)劃，加大城建配套投入，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行綜合整治和改造，使其基本具備物業(yè)管理?xiàng)l件，逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化物業(yè)管理。對(duì)暫不具備實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及下轄的社區(qū)居委會(huì)要組織人員搞好小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)等便民服務(wù)工作，實(shí)施簡(jiǎn)易物業(yè)管理。財(cái)政部門要對(duì)老城區(qū)物管改造給予資金支持，稅務(wù)、城管、物價(jià)、環(huán)衛(wèi)及公用企事業(yè)單位要從實(shí)際出發(fā)，對(duì)老城區(qū)物業(yè)改造和糾紛化解給予一定的政策支持。

四、進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)管理工作的保障措施

(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各相關(guān)部門要深刻認(rèn)識(shí)物業(yè)管理在城市化進(jìn)程加快這一背景下的重要作用，真正將物業(yè)管理作為一項(xiàng)重要民生工程列入議事日程，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排。要及時(shí)研究物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題，尤其要把城市老舊小區(qū)的綜合改造納入城市整體建設(shè)統(tǒng)籌規(guī)劃，通盤考慮，統(tǒng)一組織實(shí)施。要加強(qiáng)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)建設(shè)，增加經(jīng)費(fèi)投入，使物業(yè)管理機(jī)構(gòu)建設(shè)和人員配備與所承擔(dān)的工作任務(wù)相適應(yīng)。

(二)加大宣傳力度。各相關(guān)職能部門要針對(duì)目前物業(yè)管理工作的實(shí)際狀況，制定宣傳工作方案，創(chuàng)新宣傳方式，加大宣傳力度，使物業(yè)管理的政策法規(guī)真正進(jìn)區(qū)入戶、深入人心，在全社會(huì)形成共同重視物業(yè)管理、人人參與物業(yè)管理的良好氛圍，全面推動(dòng)物業(yè)管理上檔次、上水平。

(三)加強(qiáng)檢查考核。我市將物業(yè)管理工作納入各級(jí)各部門年度綜合目標(biāo)管理，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的督促檢查。嚴(yán)格落實(shí)工作責(zé)任制，對(duì)職責(zé)履行到位、工作落實(shí)、完成任務(wù)好的，進(jìn)行表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)重視不夠、措施不力的，要嚴(yán)格實(shí)施效能問(wèn)責(zé)。