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房地產(chǎn)投資策劃范文第1篇

日前，以第一次商業(yè)大戰(zhàn)發(fā)源地聞名遐邇的中原腹地河南鄭州好不熱鬧:

北京華聯(lián)入主五彩購(gòu)物廣場(chǎng)，欲再次鑄造中原商業(yè)零售業(yè)的航空母艦；

世界零售巨頭普爾斯馬特、百盛入駐千家萬(wàn)戶的購(gòu)物中心——“匯龍城”，大肆亮出“shopping　mall”（銷品·茂）之競(jìng)爭(zhēng)王牌；

名不見(jiàn)經(jīng)傳的凱利農(nóng)實(shí)業(yè)傾巨資營(yíng)建“萬(wàn)貨”偉業(yè)，對(duì)外標(biāo)榜商業(yè)巨“售”；

舉世聞名的沃爾瑪受政府熱情邀請(qǐng)，“大荷初露尖尖角”……

零售市場(chǎng)風(fēng)云變幻，消費(fèi)商機(jī)捉襟見(jiàn)肘，究竟鹿死誰(shuí)手？

營(yíng)銷手法多種多樣，開(kāi)業(yè)策劃百怪其出，何人雄執(zhí)牛耳？

(一)未雨綢繆，先憂而憂……

本人自認(rèn)為熟諳鄭州商業(yè)零售業(yè)，對(duì)包括京華聯(lián)、普馬、凱利農(nóng)在內(nèi)的鄭州零售新秀的內(nèi)在功夫和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)頗有了解。毫不留情的說(shuō)，僅憑各家現(xiàn)有的營(yíng)銷策劃尤其是那些毫無(wú)創(chuàng)意可言、鸚鵡學(xué)語(yǔ)式的開(kāi)業(yè)慶典，根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)各家的宏偉藍(lán)圖！問(wèn)題的關(guān)鍵在于人的觀念，觀念不變，老虎怎么也飛不起來(lái)，你說(shuō)呢？

（二）商業(yè)零售大戰(zhàn)，綜超何去何從

最近的鄭州，借媒體的筆搗出了一個(gè)大概念——“綜超”，其實(shí)就是綜合超市的意思。也難怪“綜超”為媒體火炒爆炒，眼下各大商業(yè)巨‘售’紛紛上馬大型綜合超市，普馬、沃爾瑪，還有京華聯(lián)、凱利農(nóng)，超市是賣場(chǎng)最直接的表現(xiàn)形式，是商業(yè)零售業(yè)前景看好的業(yè)態(tài)。

但是，如何發(fā)展，如何競(jìng)爭(zhēng)，如何差異化生存、大手筆運(yùn)作？其中奧妙怎一個(gè)“價(jià)”字了得？ 房地產(chǎn)業(yè)：千變，萬(wàn)變，本質(zhì)不能變

時(shí)下中國(guó)的策劃界，著實(shí)掀起了一股房地產(chǎn)策劃旋風(fēng)。

一些廣告公司也競(jìng)相打出“作房地產(chǎn)專業(yè)廣告公司”的旗號(hào)，有的也成立了專門的房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃部。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)策劃大腕們也紛紛進(jìn)軍潛力無(wú)限的三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

拿中國(guó)商戰(zhàn)發(fā)源地鄭州來(lái)說(shuō)，先是上海荒島房產(chǎn)工作室在許仰東先生的帶領(lǐng)下，與上海中凱置業(yè)聯(lián)手共同開(kāi)發(fā)鄭州市場(chǎng)，而現(xiàn)在最引人注目的恐怕要數(shù)中國(guó)房產(chǎn)策劃第一人王志綱先生與鄭州德億時(shí)代城的攜手作戰(zhàn)，雙方將一舉打響鄭州“國(guó)家康居示范工程”的第一聲巨炮。感慨之余，筆者要問(wèn)，房產(chǎn)策劃究竟在策劃什么？房產(chǎn)策劃又應(yīng)當(dāng)策劃些什么呢？拿townhousecityhouse來(lái)說(shuō)，在國(guó)外本是一種類似于我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的中的住宅，但是經(jīng)中國(guó)策劃人的概念策劃后，卻變成了價(jià)格非常高的住宅。

本質(zhì)已經(jīng)發(fā)生改變的概念，又怎能支撐房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展呢？我們不得不承認(rèn)，概念在剛開(kāi)始是有較大吸引力的，但隨著概念接二連三的傳播，消費(fèi)者已難以相信概念的真實(shí)性，一種以正確引導(dǎo)和情感關(guān)懷為主體的房產(chǎn)推廣模式必將取代概念策劃而取悅于消費(fèi)者。 策劃咨詢業(yè)：前程喜亦憂

（一）為中國(guó)策劃吶喊

一如比爾·蓋茨所說(shuō)：我沒(méi)從未有這么多的機(jī)會(huì)做以前無(wú)法做的事情，的確，這是一個(gè)絕佳的時(shí)代。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，我們所面對(duì)的是一個(gè)沒(méi)有策劃萬(wàn)萬(wàn)不能的世界，雖然它不是萬(wàn)能的，但你的婚禮都會(huì)是策劃的結(jié)果。

在中國(guó)，特殊的國(guó)情和特殊的體制，造就了特殊的企業(yè)和特殊的老總。在這一串的特殊下， 創(chuàng)意不再“特殊”，方案不再“特殊”?！扒О敢幻妗钡膶擂?，正扼制著中國(guó)策劃業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展和創(chuàng)新升級(jí)！

在中國(guó)，求名求利的思維和求名求利的人，造就了名牌下的名人和炒作來(lái)的名企。策劃業(yè)名人效應(yīng)嚴(yán)重，企業(yè)中名牌意識(shí)高漲。于是，策劃人為了出名不練內(nèi)功，企業(yè)為了知名不惜暗箱操作；于是，有了那么多喧囂一時(shí)又流星般隕落的名牌和所謂的名人。

在中國(guó)，策劃人是四分之一思想與四分之三關(guān)系的超飽和整體?！案汴P(guān)系”成了中國(guó)策劃人份內(nèi)的事情，應(yīng)酬、拍馬也成為你不可不學(xué)的“必修課”，媒體、工商、稅務(wù)，誰(shuí)都是你的“爺”，誰(shuí)你都得違心地求。

在中國(guó)，企業(yè)與策劃人的合作，大都是企業(yè)老總與企劃總監(jiān)酒足飯飽下的“杰作”，是30%墨水、30%情面，外加40%酒精催化的攪拌之舉，那些“沒(méi)有創(chuàng)意就去死吧”之類的話，在此時(shí)顯得無(wú)能為力！

（二）為客戶負(fù)責(zé)，還是為消費(fèi)者負(fù)責(zé)？

我們知道古人的訓(xùn)育“天行健，君子以自強(qiáng)不息”，我們還懂得“讓客戶和消費(fèi)者跳躍起來(lái)”是策劃人追求的境界。然而，在現(xiàn)實(shí)的策劃/創(chuàng)意中，又有多少項(xiàng)目真正達(dá)到了這一點(diǎn)呢？這并不是策劃人自己的過(guò)錯(cuò)，只能歸結(jié)于客戶與消費(fèi)者之間的矛盾關(guān)系上來(lái)。

對(duì)于消費(fèi)者，希望通過(guò)策劃出來(lái)的活動(dòng)獲得小恩小惠、通過(guò)策劃出的廣告享受藝術(shù)力與音樂(lè)聲同臺(tái)共舞的樂(lè)趣、利用策劃指導(dǎo)下的價(jià)格策略以最少的費(fèi)用獲得自己想要的商品。

對(duì)于客戶而言，當(dāng)然是“希望對(duì)策劃及策劃支配下的廣告促銷、品牌傳播、市場(chǎng)提升及銷售利潤(rùn)等一切都支出最少的費(fèi)用，并獲取最佳經(jīng)濟(jì)效益”。

房地產(chǎn)投資策劃范文第2篇

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)學(xué)生畢業(yè)后可在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所、房地產(chǎn)投資咨詢公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)管理公司等從事房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)分析、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)營(yíng)銷、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理等工作。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)的具體情況如下：

1、該專業(yè)培養(yǎng)具備地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)，掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、經(jīng)營(yíng)管理、咨詢、評(píng)估等方面知識(shí)和技能，能在企、事業(yè)單位及政府部門從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理及科研的中高級(jí)人才。

2、該專業(yè)主要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)營(yíng)銷、房地產(chǎn)評(píng)估、建筑學(xué)、城市規(guī)劃和物業(yè)管理等基本理論和基本知識(shí)，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、可行性分析、投資分析、營(yíng)銷策劃、咨詢、評(píng)估和物業(yè)管理的技巧與方法。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

房地產(chǎn)投資策劃范文第3篇

楊曉峰 白城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總公司 137000

【文章摘要】

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。但是房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目投資額大，開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可預(yù)見(jiàn)的因素較多，投資方面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)。本文闡述了影響房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素，并提出了一些防范措施，以希望對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)管理提供一些幫助。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)分析；防范措施

眾所周知，房地產(chǎn)投資不僅需要投入大量的資金，還需要長(zhǎng)的時(shí)間周期來(lái)進(jìn)行成本回收，但是房地產(chǎn)的高收益、高風(fēng)險(xiǎn)特征使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極為迅速，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也變得更加激烈，如何在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中獲得穩(wěn)定的生存與積極的發(fā)展，全面完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析、防范、處理工作意義重大。

1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的涵義

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，顧名思義就是只在房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種不確定性風(fēng)險(xiǎn)，并且因?yàn)檫@種不確定性導(dǎo)致投資損失的可能性發(fā)生。

2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素分析

2.1 投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)因素

1）產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)的影響性是很大的，將直接影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的商品供求變化，并使得市場(chǎng)作用于房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)，從而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)興衰產(chǎn)生重要的影響。

2）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種重要主體，因?yàn)槭苁袌?chǎng)變動(dòng)，尤其是供求性的影響是相當(dāng)大的，從而使得房地產(chǎn)業(yè)面臨著市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 獲取土地階段風(fēng)險(xiǎn)因素

1）土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)土地，土地的開(kāi)發(fā)與土地的自然屬性又重要的聯(lián)系。土地的水質(zhì)、地質(zhì)、工程地質(zhì)條件等因素使得土地施工成本大大增加，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

2）土地價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)業(yè)的投資過(guò)程中，土地的價(jià)格是變動(dòng)的，其所獲取價(jià)格的大小也將對(duì)房地產(chǎn)土地的成本產(chǎn)生作用，從而使得企業(yè)的成本變動(dòng)從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資效益造成影響。

3）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的范圍很寬，涉及面也很廣，其中因?yàn)檎鞯亍⒉疬w環(huán)節(jié)所占據(jù)的風(fēng)險(xiǎn)性是極大的。征地、拆遷不僅需要耗費(fèi)企業(yè)的大量物資，還需要處理好居民的安置、補(bǔ)償?shù)纫幌盗袉?wèn)題，還需要與國(guó)家法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定不違背，等等這些情況都需要房地產(chǎn)企業(yè)的人力、物力、財(cái)力進(jìn)行支持，從而使得企業(yè)的機(jī)會(huì)成本也加大。

2.3 項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)因素

1）工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

一般來(lái)說(shuō)，出現(xiàn)工期拖延的原因有很多種，包括項(xiàng)目施工中的意外人員傷亡、機(jī)器設(shè)備故障等等情況，這些對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的工期進(jìn)行是具有極大風(fēng)險(xiǎn)的，可能導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟(jì)損失賠償。

2）項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過(guò)程中，項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)總是相伴隨存在的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言，受自身規(guī)模、資金等因素的限制，其施工的技術(shù)水平與施工質(zhì)量保障也同樣的存在著風(fēng)險(xiǎn)性問(wèn)題，必須予以重視。

2.4 經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)因素

1）營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的營(yíng)銷策劃工作對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)的積極健康發(fā)展具有相當(dāng)重要的意義。如果企業(yè)的營(yíng)銷策劃缺乏， 這些方面的優(yōu)勢(shì)不僅難以保障，更反過(guò)來(lái)可能牽制房地產(chǎn)的銷售進(jìn)展，從而產(chǎn)生營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)。

2）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

受自身資金、規(guī)模等因素的限制，項(xiàng)目的物業(yè)公司往往難以具體較高的發(fā)展水平，對(duì)業(yè)主不負(fù)責(zé)，收費(fèi)不合理，服務(wù)態(tài)度差等等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷售工作，對(duì)其后期的持久健康發(fā)展也極為不利。

3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

3.1 投資決策階段

1）產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)的防范。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)，必須對(duì)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，應(yīng)該充分的做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前的相關(guān)分析工作，高度重視項(xiàng)目可行性研究，通過(guò)全面系統(tǒng)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)投資情況進(jìn)行全面性的梳理與分析，從政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境等多方面進(jìn)行信息收集與研究預(yù)測(cè)，以有效降低房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)性的影響。

2）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的防范。當(dāng)前大多數(shù)城市房地產(chǎn)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得更加激烈。對(duì)于那些中小型房地產(chǎn)企業(yè)，其資金實(shí)力有限，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分散投資，采取組合投資分散風(fēng)險(xiǎn)的策略來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以維持企業(yè)的持久健康發(fā)展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還極為重視項(xiàng)目的共同投資，注重尋找合作伙伴來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 土地獲取階段

1）土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)的防范。針對(duì)土地自然屬性所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該項(xiàng)目投資之前對(duì)土地的實(shí)際情況，包括土質(zhì)、水質(zhì)、地下埋藏物等因素進(jìn)行全面的調(diào)查與了解，及時(shí)發(fā)展土地的發(fā)展情況，預(yù)估土地的建設(shè)成本，以有效的規(guī)避項(xiàng)目的土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)的項(xiàng)目收益。

2）土地價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的防范。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)全面的市場(chǎng)調(diào)查，完善土地的相關(guān)信息，通過(guò)全面的市場(chǎng)價(jià)格分析對(duì)未來(lái)土地價(jià)格變化情況進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)與估量，以方便項(xiàng)目投入時(shí)的商業(yè)設(shè)計(jì)，獲得更多的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

3）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的防范。對(duì)于社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的防范，因?yàn)樯婕懊娣浅V，需要房地產(chǎn)企業(yè)在征地過(guò)程中，積極的爭(zhēng)取國(guó)家相關(guān)部門的支持，努力做好群眾的拆遷工作， 獲得群眾的理解與支持，從而從根源上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，減少建設(shè)的阻力，保障企業(yè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行與積極發(fā)展。

3.3 項(xiàng)目建設(shè)階段

1）工期拖延風(fēng)險(xiǎn)的防范。針對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中可能出現(xiàn)的工期拖延風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要對(duì)土地的相關(guān)情況、氣候情況進(jìn)行全面的分析，以有效的保障施工的安全；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善人員的管理工作，對(duì)于施工項(xiàng)目的管理進(jìn)一步予以細(xì)化，把項(xiàng)目的設(shè)備、項(xiàng)目的安全隱患、項(xiàng)目人員的安全意識(shí)管理與其他因素完全進(jìn)行明確的監(jiān)督、控制與管理，從而明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，盡量規(guī)避施工過(guò)程中的各種可能性風(fēng)險(xiǎn)，以有效保障項(xiàng)目施工的準(zhǔn)時(shí)完成。

2）項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的防范。項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)防范要求房地產(chǎn)企業(yè)必須以市場(chǎng)需求為設(shè)計(jì)導(dǎo)向，以客戶滿意為服務(wù)宗旨， 注重項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的質(zhì)量問(wèn)題，可以積極的引入先進(jìn)的設(shè)備、先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)以及完善的項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)估體系，以有效的確保項(xiàng)目的施工質(zhì)量，避免項(xiàng)目質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 經(jīng)營(yíng)管理階段

1）營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)的防范。首先，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，進(jìn)行全面系統(tǒng)的信息收集；其次，通過(guò)完善的信息分析，了解當(dāng)前房地產(chǎn)的需求實(shí)際，針對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展情況，制度最佳的商品定價(jià)，有效避免因價(jià)格因素所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；第三， 積極的完善房地產(chǎn)營(yíng)銷方式，提高企業(yè)人員的素質(zhì)，拓寬營(yíng)銷渠道。

2）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范要求房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行合理的篩選，可以通過(guò)招標(biāo)等多種方式來(lái)讓更多的物業(yè)公司參與，并選擇服務(wù)態(tài)度好，信譽(yù)程度高的物業(yè)管理公司加入，與此同時(shí)， 還應(yīng)該在合作中明確物業(yè)公司的相關(guān)責(zé)任與義務(wù)，在切實(shí)保障物業(yè)公司相關(guān)服務(wù)的同時(shí)，積極的促進(jìn)并推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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房地產(chǎn)投資策劃范文第4篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；投資決策；風(fēng)險(xiǎn)管理

改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)成為中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)帶動(dòng)了很多其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是現(xiàn)階段乃至很長(zhǎng)一段時(shí)期的投資熱點(diǎn)。為了適合國(guó)際、國(guó)內(nèi)的總體需要，如何用科學(xué)的、先進(jìn)的理論研究作為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的行動(dòng)指南成為了一個(gè)重要問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源

1、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的形式與特點(diǎn)

（1）房地產(chǎn)投資的基本類型。房地產(chǎn)投資，根據(jù)其經(jīng)濟(jì)內(nèi)容不同，房地產(chǎn)投資基本的形式分為以下幾種：土地開(kāi)發(fā)投資、房屋開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理投資、房地產(chǎn)中介服務(wù)投資等。

（2）房地產(chǎn)投資的基本特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資和其他投資一樣，都是為了獲取利益。但是由于房地產(chǎn)投資的不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)和不可移動(dòng)性等特殊性，加之房地產(chǎn)投資占用資金龐大，投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，所以房地產(chǎn)投資自身有著其特殊性，具體是：投資成本高、投資回報(bào)高、回收周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大、受政府政策影響較大。

2、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源

（1）投資初期階段的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，投資階段具有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性，也是整個(gè)項(xiàng)目中最為關(guān)鍵的階段。一旦出現(xiàn)失誤就會(huì)造成巨大的損失。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)方面。由于我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善，這就導(dǎo)致了政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響顯得尤為重要，所以在進(jìn)行投資決策時(shí)，首先要考慮此時(shí)的國(guó)家政策和地方性政策可能帶來(lái)的影響，其次，要考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求關(guān)系，密切關(guān)注市場(chǎng)的行情變化，同時(shí)還要防范通貨膨脹所帶來(lái)的成本上升風(fēng)險(xiǎn)。

（2）項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目實(shí)施階段是指投資計(jì)劃具體實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，從獲得土地開(kāi)始到項(xiàng)目完工為止。在這個(gè)階段面臨的風(fēng)險(xiǎn)就非常的具體了。一方面，在土地獲得時(shí)，選擇獲得土地的方式就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，在獲得土地后，還要面臨征地拆遷的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，如果在項(xiàng)目建設(shè)階段管理不當(dāng)，就會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)。所以在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，一定要全面掌握欲購(gòu)?fù)恋氐那闆r，選擇一種最合適的方法獲得土地，同時(shí)要全力打造項(xiàng)目建設(shè)的管理層，提高管理人員的綜合素質(zhì)。只有做到了這兩點(diǎn)才能將企業(yè)未來(lái)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

（3）經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建成之后，就進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段。這個(gè)階段決定著房地產(chǎn)投資收益能否實(shí)現(xiàn)，其重要程度不言而喻。主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)有營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入到經(jīng)營(yíng)階段的時(shí)候，要制定詳細(xì)的營(yíng)銷策劃，準(zhǔn)確的定位房產(chǎn)的價(jià)格，使消費(fèi)者對(duì)該項(xiàng)目有一個(gè)比較系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)。由于房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，物業(yè)管理水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)，為了長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，售后服務(wù)工作一定要做到令所有消費(fèi)者滿意，給企業(yè)創(chuàng)造良好的信譽(yù)。

二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)控制

1、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)投資的過(guò)程是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，漏掉任何一個(gè)環(huán)節(jié)都可能導(dǎo)致投資的失敗。根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)的具體情況，其投資過(guò)程中主要面對(duì)以下五種風(fēng)險(xiǎn)：政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)等。

2、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì)遇到多種風(fēng)險(xiǎn)，其對(duì)項(xiàng)目的影響程度也有很大差距。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的目的就是從眾多風(fēng)險(xiǎn)中，找出對(duì)項(xiàng)目可能造成較大損失的因素，為之后的風(fēng)險(xiǎn)控制提供一定的理論支持，減少其盲目性。

3、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制

（1）主要風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)因素分析是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估的基礎(chǔ)，只有在投資前理清項(xiàng)目思路，把握主要風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展趨勢(shì)才能為以后項(xiàng)目的順利投資做好鋪墊。房地產(chǎn)投資主要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)包括：時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、建造成本風(fēng)險(xiǎn)、建造工期風(fēng)險(xiǎn)及銷售價(jià)格和時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。本文以“浪漫之都”房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目為例，分析如下：

近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)建材資源豐富，市場(chǎng)總體價(jià)格趨于穩(wěn)定，預(yù)計(jì)建設(shè)期內(nèi)不會(huì)有太大的波動(dòng)，同時(shí)該公司已經(jīng)有了多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，所以建造成本應(yīng)該能夠得到很好的控制。隨著我國(guó)整頓的力度加大，建設(shè)和施工企業(yè)的管理水平也逐步提高，更重要的是企業(yè)對(duì)項(xiàng)目提前入市的高度重視，相信項(xiàng)目的建造工期會(huì)縮短不少。近年來(lái)，人們的生活水平不斷提高，相應(yīng)的對(duì)住房的要求也會(huì)越來(lái)越高，高檔住宅小區(qū)一定會(huì)受到廣大消費(fèi)者的青睞。所以，“浪漫之都”房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目是一個(gè)很好的投資方案，在科學(xué)妥善的管理下，一定會(huì)取得圓滿成功。

（2）風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制。根據(jù)以上分析與評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程中應(yīng)該對(duì)重要風(fēng)險(xiǎn)采取一線五種策略進(jìn)行控制防范。

一是預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)科學(xué)有效的方法，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)和預(yù)判，努力調(diào)整項(xiàng)目本身的結(jié)構(gòu)，增加各種替代方案，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，提高各組成部分的可靠性，從而減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

二是減輕風(fēng)險(xiǎn)。減輕風(fēng)險(xiǎn)是在充分分析風(fēng)險(xiǎn)的危害基礎(chǔ)上，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能和帶來(lái)的損失。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)劃分出風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生和產(chǎn)生危害的等級(jí)，重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)作為項(xiàng)目控制的重點(diǎn)，有的放矢，因此，在實(shí)施減輕風(fēng)險(xiǎn)的策略時(shí)，要盡量控制重點(diǎn)和最大的風(fēng)險(xiǎn)。

三是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是通過(guò)和外包，把風(fēng)險(xiǎn)適當(dāng)轉(zhuǎn)移，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)損失會(huì)有一部分轉(zhuǎn)移到自身以外的第三方從而降低風(fēng)險(xiǎn)給自己帶來(lái)的損失。采取這種策略所付出的代價(jià)大小取決于風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率不高，但潛在的損失很大時(shí)可以采取該策略。保險(xiǎn)與擔(dān)保是最常用的一種方法。

四是回避風(fēng)險(xiǎn)?；乇茱L(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率較大，盈利概率過(guò)小，又沒(méi)有其他防范風(fēng)險(xiǎn)的策略可用時(shí)，而采取的主動(dòng)放棄的方法，用來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種良好策略。放棄策略是最徹底的回避風(fēng)險(xiǎn)的辦法，但是發(fā)展的機(jī)會(huì)也隨之煙消云散了，一般都會(huì)付出高昂的代價(jià)。因此，除非是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)可能性和后果的嚴(yán)重性有著足夠的把握，一般不采取該策略。

五是自留風(fēng)險(xiǎn)。自留風(fēng)險(xiǎn)就是指當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)項(xiàng)目管理者自愿把風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失接受下來(lái)。自留風(fēng)險(xiǎn)是簡(jiǎn)便的風(fēng)險(xiǎn)防范方法，當(dāng)采用其他風(fēng)險(xiǎn)防范方法失效的時(shí)候，通常采用自留風(fēng)險(xiǎn)方法。

三、結(jié)語(yǔ)

為了提高企業(yè)的利潤(rùn)，就要擴(kuò)大投資，這樣就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)必須承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)越大，成功后獲得的回報(bào)也就越多。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步時(shí)間不長(zhǎng)，不論是理論上還是實(shí)踐上都有著很大的發(fā)展空間，如何對(duì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理和控制，是一個(gè)有著重大現(xiàn)實(shí)意義的課題。

本文從房地產(chǎn)投資過(guò)程中產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的種類入手，進(jìn)而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制和規(guī)避進(jìn)行了較為深入的研究。我們堅(jiān)信，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)理論的研究也必將隨之不斷完善。

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房地產(chǎn)投資策劃范文第5篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 投資 風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型

(一)外部風(fēng)險(xiǎn)

1.宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說(shuō)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退，處于低速消沉?xí)r，社會(huì)對(duì)消費(fèi)的需求也會(huì)大幅度減縮，這其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)。更有甚者，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷于低谷，消費(fèi)減縮時(shí)，受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長(zhǎng)線耐用消費(fèi)品，這時(shí)人們會(huì)修正在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)制訂的消費(fèi)計(jì)劃，推遲或干脆取消對(duì)耐用消費(fèi)品的購(gòu)買。社會(huì)風(fēng)尚如此，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)供大于求，房屋價(jià)格亦連連下跌。

2.財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)多來(lái)自于利率波動(dòng)的影響，因?yàn)楹芏嗳速I房并不是全額付款，一般都會(huì)利用杠桿原則向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升，投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就可能是樓價(jià)本身的價(jià)值，此種情形對(duì)于一些財(cái)力有限的投資人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜，加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當(dāng)然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項(xiàng)的話，則投資人無(wú)須再負(fù)擔(dān)任何責(zé)任。然而，假如房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于低潮，銀行在拍賣房地產(chǎn)時(shí)仍得不列足夠的款項(xiàng)償還抵押貸款時(shí)，則投資人仍需負(fù)一定責(zé)任。所以，投資者在策劃置業(yè)計(jì)劃和議價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，必須把利率波動(dòng)因素考慮進(jìn)去。

3.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。由于供求形勢(shì)變化，引起市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)范圍、競(jìng)爭(zhēng)程度、競(jìng)爭(zhēng)方式以及房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值跌落的一種可能性，主要來(lái)源于房地產(chǎn)供應(yīng)的時(shí)間誤差。譬如當(dāng)房?jī)r(jià)因供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開(kāi)發(fā)公司便會(huì)紛紛興建樓宇，但由于建筑需要一定時(shí)間，故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經(jīng)超出供應(yīng)需要，但短期內(nèi)樓價(jià)仍然會(huì)持續(xù)上揚(yáng)。近年來(lái)，建筑業(yè)技術(shù)日漸先進(jìn)，所以造成房地產(chǎn)能迅速供應(yīng)市場(chǎng)，直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時(shí)間，也使得樓價(jià)波動(dòng)變得更為頻繁。

4.自然風(fēng)險(xiǎn)。由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等)以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

1.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上的失誤(或其可能性)，造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性;經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)起源于投資內(nèi)部問(wèn)題和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況，如管理水平、管理效率低，使用經(jīng)營(yíng)費(fèi)用超過(guò)預(yù)計(jì)值，房屋空置率高，租金回籠等問(wèn)題，都將使企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能不理想，對(duì)房地產(chǎn)的需求偏低，會(huì)產(chǎn)生比預(yù)期高的空置率。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，在使用貸款的條件下，既擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍，同時(shí)也增加了不確定性、增加的營(yíng)業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

所掌握信息不全、不準(zhǔn)，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購(gòu)買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。

宏觀形勢(shì)出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為:一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲;二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。三是房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過(guò)于求，房?jī)r(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開(kāi)發(fā)”變?yōu)椤百?gòu)買”，這不利于剛開(kāi)發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展。

發(fā)展商主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。具體表現(xiàn)為:發(fā)展商過(guò)分相信自己的“感覺(jué)”，而實(shí)際上“感覺(jué)”錯(cuò)了或反了。如有的發(fā)展商過(guò)分地相信自己會(huì)容易地找到“下家”，將項(xiàng)目脫手，而實(shí)際并未如愿;有的發(fā)展商在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場(chǎng)供求形勢(shì)，而沒(méi)把開(kāi)發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，結(jié)果供求關(guān)系“此一時(shí)彼一時(shí)”，或者對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)的判斷過(guò)于樂(lè)觀，最終導(dǎo)致銷售困難;還有的發(fā)展商過(guò)分相信自己的“道”(即通過(guò)“關(guān)系”拿到“好項(xiàng)目”的能力)，而經(jīng)營(yíng)實(shí)力(開(kāi)發(fā)實(shí)力、管理能力、行銷能力)不足或較弱，項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

此外，自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的原因。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

如何正確估計(jì)和評(píng)價(jià)一宗房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)呢?通常的辦法是計(jì)算投資風(fēng)險(xiǎn)率，其計(jì)算方法有以下幾種。

(一)采用國(guó)際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個(gè)指標(biāo)來(lái)識(shí)別

1.投資房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)率。一切能夠帶來(lái)收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。以利潤(rùn)來(lái)維持其賺錢的能力。營(yíng)業(yè)率被用來(lái)判定投資報(bào)告的凈營(yíng)業(yè)收入是否具有現(xiàn)實(shí)性。計(jì)算公式為:

營(yíng)業(yè)率=年?duì)I業(yè)總費(fèi)用/年計(jì)劃總收入

據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，新公寓樓營(yíng)業(yè)率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營(yíng)業(yè)率。營(yíng)業(yè)率太低說(shuō)明投資方案中有些成本費(fèi)用沒(méi)有考慮。太高則說(shuō)明管理不善。太低或太高都說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)太大。

2.償債收益比。營(yíng)業(yè)凈收入是扣除所有成本費(fèi)后的收入，是償還債務(wù)資金的基本來(lái)源。它和償債責(zé)任的比率反映了借款人償還貸款的能力。

償債收益比=營(yíng)業(yè)凈收入/要求的年償債額

償債收益比數(shù)值越小，該項(xiàng)借款投資的風(fēng)險(xiǎn)越大;反之，則風(fēng)險(xiǎn)越小。住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過(guò)1:2才被認(rèn)為是安全的。

3.保本占用率。保本占用率是計(jì)算房地產(chǎn)安全性的另一重要指標(biāo)。其計(jì)算公式為:

保本占用率=(年?duì)I業(yè)總費(fèi)用+要求的年償債額)/年計(jì)劃總收入

保本占用率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)越大。可以接受的住宅資產(chǎn)的保本占用率一般為85%-90%。

(二)概率與數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法

由于風(fēng)險(xiǎn)度量涉及到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可能結(jié)果的概率分布，因而可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計(jì)作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報(bào)酬回報(bào)率。而報(bào)酬回報(bào)率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場(chǎng)調(diào)查，有已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資料，可以使用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法得出分布或其估計(jì)，甚至通過(guò)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，但其結(jié)果只能在相對(duì)意義上代表擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的概率分布。這是因?yàn)楦鱾€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的差異較大，有時(shí)相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報(bào)酬回報(bào)也存在很大的差別。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的報(bào)酬回報(bào)率的概率分布是實(shí)際工作者常用的方法。

但如果某一房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的報(bào)酬回報(bào)率的可能結(jié)果有幾種，每一種可能的結(jié)果為xi其出現(xiàn)的概率為pi，則其數(shù)學(xué)期望為:

如果投資者將投資報(bào)酬率的預(yù)期結(jié)果取為數(shù)學(xué)期望是合符情理的。因?yàn)樵诮y(tǒng)計(jì)的意義上真實(shí)的投資報(bào)酬率出現(xiàn)在數(shù)學(xué)期望左右的概率最大。那么此標(biāo)準(zhǔn)差就描述了預(yù)期結(jié)果與實(shí)際結(jié)果的“平均”變動(dòng)程度，因此可作為一種風(fēng)險(xiǎn)的度量。標(biāo)準(zhǔn)差越大，風(fēng)險(xiǎn)越大，標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。用標(biāo)準(zhǔn)差度量投資風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)點(diǎn)是概念比較清楚直觀，可以借用成熟的數(shù)理統(tǒng)計(jì)一整套理論和方法。在降低投資風(fēng)險(xiǎn)的投資組合理論中，這一度量有出色的表現(xiàn)。其缺點(diǎn)是準(zhǔn)確的概率分市pi不易找出。考慮到相同的標(biāo)準(zhǔn)差，對(duì)于期望值不同的投資項(xiàng)目，它所表達(dá)的影響程度或?qū)ν顿Y者的損害程度，也即風(fēng)險(xiǎn)大小，應(yīng)該是不同的。期望值大時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)小些，期望值小時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)大些。所以人們更喜歡用變異系數(shù)來(lái)度量風(fēng)險(xiǎn):

r=б/e

怎樣的r值是小(大)風(fēng)險(xiǎn)，與投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好性格有關(guān)。但r接近1的風(fēng)險(xiǎn)，通常是投資者不愿接受的風(fēng)險(xiǎn)。r>1的風(fēng)險(xiǎn)，是很多投資者不能忍受的風(fēng)險(xiǎn)。也可以用Δ=e-б這一絕對(duì)數(shù)來(lái)度量風(fēng)險(xiǎn)。Δ

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制

在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中.投資的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，這對(duì)于所有的房地產(chǎn)投資者都是一樣的。投資風(fēng)險(xiǎn)的控制即在于能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這種風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)采取有效的措施?；?、緩和、減輕、控制這種風(fēng)險(xiǎn)，減少投資者預(yù)期收益的損失可能性。

控制風(fēng)險(xiǎn)的基本思想是對(duì)某種損失的可能性進(jìn)行調(diào)整、進(jìn)而最大程度降低這種可能性的主要方法有:

(一)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析以作出科學(xué)的項(xiàng)目決策

風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各種不確定因素，使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這部分工作可以由投資者自己對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，也可委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

(二)在預(yù)期收益相同的情況下投資風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類較多，它們的風(fēng)險(xiǎn)度大小不一。有的風(fēng)險(xiǎn)度較大，可能遭遇的不確定性也較高，而有些投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度較小，選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目可以使投資收益能得到有效的保證。