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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度范文第1篇

（一）商品房銷售收入的確認不夠規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于商品房開發(fā)周期長，所耗資金量大，其商品具有較高的價值，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)的商品房采取預收定金或預收賬款和分期收款或按揭貸款方式銷售。在收入確認時，有的單位收到預收定金或預收賬款時確認收入，有的辦理按揭貸款手續(xù)時確認收入。從而造成稅收計算和財務成果核算不準確等混亂現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用與售價缺乏配比性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)時，一是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，前期開發(fā)要投入大量的資金，發(fā)生大量的開發(fā)成本和期間費用，期間費用當年必須確認為營業(yè)利潤，開發(fā)成本又不能結轉產(chǎn)成品成本，當年內發(fā)生的預收賬款也不能確認為收入。形成開發(fā)成本、費用與主營業(yè)務收入不能配比。二是企業(yè)所開發(fā)的商品房的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，造成售價與其成本不夠配比。三是企業(yè)的成本結轉沒有考慮房屋的樓層、朝向等因素，得出的經(jīng)營成果也不具有真實性。

（三）收益評價體系不夠完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前期，資金投入量較大，在開發(fā)產(chǎn)品未完工前總成本和單位成本也無法確定，只有在項目完工后才能確認項目的總成本和單位成本，從而確認為收入，這時企業(yè)利潤才能實現(xiàn)。因此，僅以會計報表的凈利潤和費用比率等傳統(tǒng)的經(jīng)濟指標來考核企業(yè)發(fā)展狀況，不利于監(jiān)督管理部門和社會對企業(yè)的評價和考核。

（四）信息披露不夠全面、及時

按照新《會計準則》和信息披露規(guī)范，存在如下問題：一是會計信息披露內容格式過于“僵化”，導致一些應該披露的重要信息無法顯示出來。二是會計信息披露內容具有一定的滯后性。三是披露的會計信息大多是按照歷史成本計量，與其現(xiàn)時的時間價值相脫節(jié)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在問題形成的原因

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算中存在上述四方面問題形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述問題的客觀原因。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務流程和會計工作的具體特點，現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》不能準確做出具體的規(guī)范，不利于企業(yè)操作，從而產(chǎn)生如此亂象。另一方面企業(yè)經(jīng)營者盲目追求利益最大化是問題形成的主觀原因。對不應計入收入的預收賬款計入收入，開發(fā)成本后移，影響企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。

三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的對策

（一）進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度，規(guī)范核算行為

目前執(zhí)行的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》是財政部1993年1月制定的，部分內容已不適應形勢的發(fā)展，需進一步規(guī)范和完善。一是與目前執(zhí)行的新《會計準則（具體準則）》不相適應。二是與目前日趨發(fā)展經(jīng)濟形勢不相適應。三是按現(xiàn)行的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》核算內容已無法準確地反映稅收征管所需數(shù)據(jù)。

（二）正確使用新《會計準則》，準確確認主營業(yè)務收入

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點，建設部制定了《商品房銷售管理辦法》，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認主營業(yè)務收入時必須符合兩個標準，一個是按《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房預銷售和現(xiàn)房銷售確認標準，另一個是按新的《企業(yè)會計準則》中規(guī)定的主營業(yè)務收入確認條件，前者是主營業(yè)務收入實現(xiàn)的前提。根據(jù)規(guī)定，以預售方式出售商品房，應當在該預售項目取得“三書一證一表”（即住宅質量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質量認定書、房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證和建筑工程竣工驗收備案表）時，并與買受方簽訂買賣合同，結清購房款或取得索取憑證，確認為主營業(yè)務收入。對具備現(xiàn)房銷售條件，應當在與買受方簽訂買賣合同，收取房款或取得索取憑證，取得“三書一證一表”后，確認為主營業(yè)務收入。對尚未辦理土地分割手續(xù)的，已具備上述現(xiàn)房交付條件也可確認為主營業(yè)務收入。對以按揭方式銷售的商品房，對已具備上述交付條件的，以按揭貸款到賬日確認為主營業(yè)務收入。

（三）使用合理的方法，進行開發(fā)成本和期間費用的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按現(xiàn)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定的成本核算項目，歸集開發(fā)成本。對已竣工房屋應按“約當量比例法”在各樓層間分配開發(fā)成本。即按照當期已竣工房屋的區(qū)位系數(shù)和每棟樓樓層系數(shù)折合成一個綜合系數(shù)乘以該樓層的建筑面積作為樓層當量，即約當量，然后按照該期某項目開發(fā)成本總額除以該期約當量總和得出該項成本的分配率，以此按照各樓層的約當量分別計算各樓層開發(fā)成本。對每一樓層的開發(fā)成本再按各樓層的每套房屋的建筑面積平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的開發(fā)成本，據(jù)此作為銷售成本的結轉依據(jù)?？缙谄陂g費用（如樓盤展示費用和樣板房裝修費等），通過“遞延資產(chǎn)”科目核算，按比例攤銷，以保證年度財務報告的準確性。

（四）建立完善的收益評價體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中存在其自身特點，因此在收益評價體系的建立時應有其特殊性，既要反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力、資金結構狀況，同時，還要反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負債能力和企業(yè)的抗風險能力。盈利能力指標主要包括銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率（ROE）和總資產(chǎn)收益率（ROA）。資產(chǎn)結構指標主要包括流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率、長期股權投資占總資產(chǎn)的比率、其他長期資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率等構成。償債能力指標體系包括流動比率、速動比率和資產(chǎn)負債率等構成。企業(yè)抗風險能力指標主要包括應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動資金周轉率、現(xiàn)金流量比率等構成。在評價企業(yè)的各項指標時，應以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的某一開發(fā)周期的指標作為基礎數(shù)據(jù)進行評價，否則，不利于真實地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營實績。

（五）擴大信息披露的內容，提高信息披露的質量

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度范文第2篇

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)會計核算；會計信息失真；問題；對策

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有資金投入量大、投資時間長、投資風險偏高的特點。從生產(chǎn)經(jīng)營角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，開發(fā)投入大，風險高。表現(xiàn)在會計核算上，成本的結轉期以開發(fā)項目的建設周期為準，這就要求要在會計核算上做好謀劃，精打細算，以配合項目開發(fā)成功；從產(chǎn)品角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品具有高價值性，銷售往往采用預售和分期付款銷售的辦法，在會計核算時，收入的確認同一般生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出比例階段性不合理，業(yè)績波動較大，信息披露容易不足。目前適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計規(guī)范有《企業(yè)會計準則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》，如何在門類眾多的制度，準則、規(guī)定之下，結合企業(yè)自身特點，改進現(xiàn)有會計核算方法，使會計人員提供的會計信息更加真實、可靠，是目前亟待解決的關鍵問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

1　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的復雜性

房地產(chǎn)商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式，在會計實務中房地產(chǎn)收入的確認同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度和《企業(yè)會計準則一收入》在商品房所有權上的重要風險和報酬是否轉移問題上存在分歧。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標準，《企業(yè)會計準則――收入》中規(guī)定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環(huán)節(jié)確認為收入。

2　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，在開發(fā)過程中，由于項目尚未完工或即使開發(fā)產(chǎn)品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。一般商品的售價總是圍繞其成本上下波動，而開發(fā)產(chǎn)品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時，低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結轉方法是：按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。

3　收益評價指標不能真實反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大，不適用一般的公司業(yè)績評價指標。因此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，不能以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質量，還有更重要的表外風險等。

三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的對策

1　正確確定和應用收入確認標準

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業(yè)標準。法律標準是指我國相關法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標準：如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權屬有爭議的，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合法律標準的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認，法律標準是專業(yè)標準的前提條件。專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收人確認標準。專業(yè)標準的收入確認是以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復雜性，在實際操作中有很大的困難性。

銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，企業(yè)不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務。簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)，對于簽訂正式房屋銷售合同，由于商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業(yè)會計準則一收人》的有關規(guī)定，也不能確認收入，購買方取得商品房產(chǎn)權證時確認收入，會導致收人滯后，不符合收入確認原則。因此，盡管房屋產(chǎn)權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2　引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

引人計劃銷售價格的概念，解決與銷售收入不配比的情況。即當開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準，以實際開發(fā)成本除以計劃銷售總額的出計劃銷售成本率來進行商品房成本的結轉。在實際工作中，視開發(fā)規(guī)模大小，還可以分為實際售價成本率結轉法和計劃售價成本率結轉法。實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少下作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

3　擴大信息披露內容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)應增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展，而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

(2)應增加分項目現(xiàn)金流量信息的披露。以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金，以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性。

(3)重視質量保證金及風險的披露。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有高風險的特征，企業(yè)應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，而不應僅限于抵押風險，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中應增加風險披露的內容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的開發(fā)風險、籌資風險、土地風險等進行說明，提高風險的透明度。企業(yè)還應建立質量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質量提供保證，但鑒于房地產(chǎn)商品的長期性、高價值性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質量保證不同之處在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度范文第3篇

［關鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè)；會計信息；銷售收入

［中圖分類號］ F230 ［文獻標識碼］ B ［文章編號］ 1002-2880(2011)04-0152-02

目前，房地產(chǎn)會計的某些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和不一致，這極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。因此，應在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎上，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系，以補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務的行為準則。

一方面，會計實務中銷售收入的確認比較隨意。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。在確認銷售收入實現(xiàn)時，不論是國際會計準則，還是美國公認會計原則都注重交易的實質，如確認是否存在與銷售產(chǎn)品所有權相關的風險和報酬在實質上已經(jīng)轉移，為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成，是否具有收取現(xiàn)金的權利等事實。其考慮重點仍然注重現(xiàn)金是否能回收，這也是我國會計實務與其它國家或地區(qū)會計實務在確認銷售收入是否實現(xiàn)的出發(fā)點的區(qū)別。

另一方面，企業(yè)各期的經(jīng)營成果可比性較差。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年，長則三、四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程中，大量管理費用計入當期損益；由于部份項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入。該年度的收入實質是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況，并可能誤導投資者。由于房地產(chǎn)企業(yè)所具有的特殊性，筆者認為在房地產(chǎn)會計核算方面有很大的改善空間。

一、建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系

房地產(chǎn)行業(yè)在費用核算，成本結算，收入確認等方面都具有其特殊性，然而，我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一制定，在構成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。近年來，隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業(yè)會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計處理，導致企業(yè)成本不實、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此，筆者認為，應在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎上，補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務的行為準則。

二、完善配套工程的會計核算準則

配套設施開發(fā)成本核算是房地產(chǎn)行業(yè)的一個會計核算特色?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規(guī)定，但是現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》對配套設施成本核算的指導不全面、不規(guī)范和不統(tǒng)一，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質量及其可比性。例如:在A公司的年報中披露的公共配套成本核算原則是實際成本計入開發(fā)成本，完工時，攤銷轉入住宅等可售物業(yè)的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原則是與主體工程不同步開發(fā)的配套設施工程可按預算成本預提在開發(fā)成本。A公司與B公司的核算原則完全不同，B公司仍按房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)制度的要求核算，沒有考慮成本是否可靠地計量的問題。因此，筆者建議國家財政部及相關部門盡快制定有關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套設施的會計準則或制度，統(tǒng)一其會計核算行為，為財務會計報告者提供對決策有用的會計信息。以預提應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例，如果某企業(yè)按權責發(fā)生制原則和收入費用配比原則，在結轉商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用，不僅在當期利潤表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元，而且在當期資產(chǎn)負債表中增加負債1億元，因此必將對企業(yè)當期財務狀況產(chǎn)生重大影響。但是，該1億元的配套設施預提費用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2003年對會計準則條例進行了一系列的改進，旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度，其中亦十分強調資產(chǎn)負債表應該正確反映企業(yè)的實際已發(fā)生的成本和可以準確計量的負債。

目前完善的財務會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度，還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點和管理要求制定的內部會計核算，包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務會計規(guī)范，而無完善的內部會計核算，其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

田 野：淺談完善我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息體系三、豐富房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息披露內容

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)會計核算的特殊性，企業(yè)對財務會計報表有較大的調整空間，因此應該進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關信息的內容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關規(guī)定披露信息外，還應該增加以下披露內容:

(一）增加“預提的公共配套設施費用”項目

該項目反映企業(yè)按權責發(fā)生制原則和收入費用配比原則，在結轉商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預提的應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的配套設施費用。

(二）披露企業(yè)的預售政策及情況

因為在項目未峻工前，預售收入不能結轉，但預售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況，現(xiàn)時因為各企業(yè)的預售政策不同，不同的預售政策對企業(yè)各期財務狀況和經(jīng)營成果的影響較大，如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例，按目前上海有關預售政策規(guī)定的要求，商品房結構封頂(多層)或結構施工至2/3(高層)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請預售許可證。而其它地方的有關規(guī)定往往與此不同。因此，披露企業(yè)的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下，額外提供了具可比性的資料。

(三）增加土地儲備量及成本構成等額外的信息

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品特殊性，即土地和建筑物構成了房地產(chǎn)的實物結構。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備成本的狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展，對于擁有大量優(yōu)質低價的土地儲備的的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來3-5年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務報告附注中增加披露土地儲備量及其取得成本情況是必要的。同時，還應披露企業(yè)商品房等開發(fā)產(chǎn)品計劃，幫助財務會計報告使用者更全面、準確地對企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營業(yè)績作出評價。

(四）在財務報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露

即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性，以彌補利潤表信息的不足。

(五）增加質量保證金及風險的披露

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性和具有高風險性的特性，應在會計信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言，一方面應建立質量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質量提供保證。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質量保證不同，其特點在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長。因此，應由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項目的具體情況提取質量保證金，計入工程成本，以提高應付風險的能力。另一方面，應在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中增加風險披露的內容，如尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的開發(fā)風險、籌資風險等，提高風險的透明度，而不應僅限于披露抵押風險。

四、逐步與國際會計準則趨同

目前，我國會計準則與國際會計準則之間，還有許多不協(xié)調、不一致的地方，有一些重要的國際會計準則在我國還沒有制定。例如，國際會計準則中有兩項對房地產(chǎn)企業(yè)來說比較重要的準則——遞延稅項準則和投資物業(yè)準則，我國企業(yè)會計準則中卻還沒有。由于會計規(guī)范的差異，一方面使我國涉外企業(yè)的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經(jīng)濟的國際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營的國際化拓展。筆者認為，監(jiān)管機構應考慮將遞延稅項準則加入現(xiàn)有的會計準則中，這項準則對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響。遞延稅項準則亦可配合政府實施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項目已被完全出售后才結算的，房地產(chǎn)企業(yè)如果想避過清繳土地增值稅，可以預留一部分單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項準則的精神是要企業(yè)在報表中預提將來要交的所有稅項。讓財務報表反映合理、適當?shù)呢搨?。理論界及學術界部分學者亦持這種看法，認為我國會計全面國際化是必須的。

［參考文獻］

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度范文第4篇

【關鍵詞】 房地產(chǎn)；開發(fā)；會計核算；財務管理；投資性房地產(chǎn)的計量。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計核算工作

1.1 會計核算中存在的問題

會計核算制度標準較多，會計科目不完整?，F(xiàn)有的會計核算制度較多，在房地產(chǎn)行業(yè)中可以執(zhí)行的制度有新準則、《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》、行業(yè)會計制度《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，但是房地產(chǎn)行業(yè)中沒有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標準。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算方式較多，不利于會計核算的準確性，同時在這些制度里面，只有房地產(chǎn)會計制度給出了專門使用在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計科目和核算方法，由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的特殊性，其他制度中的簡單會計科目對于房地產(chǎn)企業(yè)中的會計要素不能進行全面的核算，影響了企業(yè)核算的準確性。

企業(yè)業(yè)績不能通過收益評價指標真實體現(xiàn)。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長，反映在會計年報上往往會出現(xiàn)大幅度業(yè)績波動，建設期內業(yè)績較差，而當房屋進行驗收出售后，預收款項計人收入，這便導致凈利潤指標不能真實反映其經(jīng)營情況。即使房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營較好，但是其凈利潤仍舊可能很小或為負數(shù)：而一個在建工程較多且預期出售狀況良好、現(xiàn)金流狀況極佳、盈利能力強的房地產(chǎn)公司也可能正面臨倒閉的危險，如施工質量問題導致的賠償、資金鏈的斷裂等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績除了會計核算指標，表外風險也比較重要。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一般的施工企業(yè)不同，它同時從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營兩項業(yè)務，通過進行土地征用、建設房屋、完善基礎設施、進行房屋銷售來獲取利潤。一方面，從利潤獲取來看，由于現(xiàn)在的建筑市場競爭比較激烈，企業(yè)運營成本日益增加，企業(yè)的利潤逐年降低，對于工程項目投資進行有效核算、對建筑工程建造進行有效核算，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效地降低成本獲取最大利潤。另一方面，從風險規(guī)避來看，由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程投資項目資金投入比較大，且房地產(chǎn)企業(yè)同時進行土地征用、房屋建設招標建造、成品房銷售的業(yè)務，整個資金回籠周期較長，涉及核算環(huán)節(jié)多，一旦會計核算出現(xiàn)任何問題，企業(yè)必然要承受重大的經(jīng)濟損失，甚至會給企業(yè)帶來滅頂之災。因此，完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算工作，提高會計核算質量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營工作的重點

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險的具體表現(xiàn)

財務風險是財務系統(tǒng)由于內外環(huán)境的各種難以預測或無法估計和控制的因素作用。使得財務系統(tǒng)運行偏離預期目標而形成的經(jīng)濟損失或額外收益，從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點分析，房地產(chǎn)企業(yè)財務活動一般分為籌資活動、投資活動、資金營運和收益分配四個方面。相應地，財務風險也就包括籌資風險、投資風險、資金營運風險、收益分配風險。具體來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險主要表現(xiàn)在以下幾方面

2.1 再籌資風險

再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常用的辦法，由于負債經(jīng)營使公司負債率增大，相應地對債權人的債權保證程度降低，這一點在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負債的籌資的能力。對此，一些大型房產(chǎn)商，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，一旦鏈中的一環(huán)斷裂，再籌資風險的效應會放大從而給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅長期以來房地產(chǎn)企業(yè)對資本市場的了解還比較匱乏，對資本市場的運轉、資本市場的理論缺乏研究，在籌資時較少考慮資本結構和財務風險等，具有一定的盲目性，資金結構中負債資金比例過高，導致房地產(chǎn)企業(yè)財務負擔沉重，償付能力嚴重不足。

2.2 投資風險

在投資方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策隨意性大。在房地產(chǎn)企業(yè)中，不顧自身能力和發(fā)展目標，熱衷于鋪新攤子，盲目投資，造成嚴重損失的例子比比皆是。開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初級階段均以負債開發(fā)為主，自有資金比例相當?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸，如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，那么公司必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅導致資金的緊張，也會影響公司的信譽度，甚至還可能因不能支付而導致公司倒閉

2.3 利率變動風險

房地產(chǎn)企業(yè)在負債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期的收益，特別是在經(jīng)濟過熱時期，通貨膨脹月月攀高，為抵制經(jīng)濟過熱現(xiàn)象，央行會采用多次加息手段，從而使企業(yè)的利息負擔不斷加重，財務風險也隨之加大，因此高額的利息負擔必將成為房地產(chǎn)企業(yè)的沉重的包袱。

2.4 收益分配風險

收益分配政策對企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會影響投資者對企業(yè)狀況的判斷和企業(yè)的聲譽，從而影響企業(yè)資金的來源，也可能影響企業(yè)潛在投資者的投資決策收益分配政策方面，股利分配政策對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會影響投資者對房地產(chǎn)企業(yè)狀況的判斷和房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源，也可能影響房地產(chǎn)企業(yè)潛在投資者的投資決策。如果房地產(chǎn)企業(yè)的利潤分配政策缺乏控制制度，不結合房地產(chǎn)企業(yè)的實現(xiàn)情況，不進行科學的分配決策，必將影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務結構，從而形成間接的財務風險。

三、投資性房地產(chǎn)的計量

3.1 投資性房地產(chǎn)的初始計量

投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量。外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。以其他方式（債務重組、非貨幣性資產(chǎn)交換等）取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關會計準則的規(guī)定確定。

3.2 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有兩種模式：成本模式和公允價值模式。相對而言，會計準則更傾向于采用成本模式計量，對后者限制使用。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種模式計量。

采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)。應當按照固定資產(chǎn)（建筑物的計量）或無形資產(chǎn)（土地使用權的計量）的有關規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或進行攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產(chǎn)減值的相關規(guī)定進行處理。

采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中型城市，應當為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。采用公允價值模式計量時，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）.投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。

參考文獻：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度范文第5篇

(一)《企業(yè)會計制度》等對土地權屬制度與核算的規(guī)范《企業(yè)會計制度》、《小企業(yè)會計制度》對土地使用權的核算規(guī)定兩種方法,一是作為固定資產(chǎn)核算,二是作為無形資產(chǎn)核算,作為兩種不同種類資產(chǎn)核算的土地及土地使用權之間既有聯(lián)系也有區(qū)別。首先,兩者核算的對象都是國有土地,集體土地不屬其核算對象;其次兩者核算的都是土地使用權,因為不論是劃撥土地或是出讓土地,其所有權皆屬國家,企業(yè)擁有的只是使用權。兩者的區(qū)別,則可按以下原則厘清:一是企業(yè)占用的通過征用、劃撥方式取得的土地使用權(以下簡稱劃撥土地),土地使用證的“使用權類型”注明為“劃撥”,在單獨估價入賬時應作為固定資產(chǎn)核算,明細科目稱為“土地”,按照其估價進行初始確認和后續(xù)計量,為取得劃撥土地而支付的征地費用等計入占用土地的地上建筑物的購置成本,不計入土地價值;劃撥土地無使用年限限制,核算時不計提折舊;劃撥土地如果需要轉讓財產(chǎn)權(使用權),應先按規(guī)定向國家交納土地出讓金;劃撥土地在按規(guī)定補交土地出讓金之前,除國家另有專門規(guī)定外,都不得轉移過戶。二是企業(yè)通過有償方式即交納出讓金取得的土地使用權,或者從其他土地占有者通過轉讓手續(xù)取得的土地使用權(以下統(tǒng)稱出讓土地),土地使用證“使用權類型”注明為“出讓”;出讓土地應作為無形資產(chǎn)核算,明細科目稱為“土地使用權”,按取得時支付的全部成本進行初始確認和計量;出讓土地取得時應由國土部門核定使用權的截止日,企業(yè)應在取得日至截止日的核定年限或剩余年限內,計提土地使用權攤銷(轉為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨成本的除外,下同);出讓土地可以在原核定用途的范圍內直接進入市場,自由轉讓。

(二)《企業(yè)會計制度》等對土地出讓的核算規(guī)范《企業(yè)會計制度》和《小企業(yè)會計制度》都規(guī)定取得土地使用權時計入無形資產(chǎn),待土地開發(fā)利用即建造地上建筑物時再分攤計入在建工程成本。這樣,土地使用權的價值最終將轉入固定資產(chǎn)購置成本并計提折舊,開始這一規(guī)范曾因地上建筑物折舊年限與土地使用權規(guī)定使用年限有較大差異而難于操作,為此財政部專門規(guī)定在預計建筑物凈殘值時,應當考慮土地使用權的預計使用年限高于地上建筑物的預計使用年限的因素,作為凈殘值預留。但隨后2002年《企業(yè)會計準則———固定資產(chǎn)》中規(guī)定,固定資產(chǎn)的各組成部分,如果各自具有不同的使用壽命,從而適用不同的折舊率時,應當單獨確認為固定資產(chǎn)。地上建筑物與其占用的土地適用不同的折舊率,應分別確認為單項固定資產(chǎn),各自按照其可使用年限計提折舊。因此,執(zhí)行《企業(yè)會計制度》、《小企業(yè)會計制度》的單位,出讓或受讓的土地使用權,應當在固定資產(chǎn)的相關建筑物中單設明細項目核算。

二、新準則下土地使用權的核算

(一)新準則下土地使用權基本規(guī)范《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準則第6號———無形資產(chǎn)》,仍沿襲以往規(guī)定將劃撥土地作為固定資產(chǎn)核算,將出讓土地作為無形資產(chǎn)核算的規(guī)定。無形資產(chǎn)準則沒有直接提到土地使用權核算,但該準則應用指南中對其規(guī)范如下:(1)企業(yè)取得土地使用權通常應確認為無形資產(chǎn),但改變其用途、用于出租或增值目的時,應當將其轉為投資性房地產(chǎn)。(2)在土地上自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時,土地使用權與地上建筑物應分別進行攤銷和提取折舊,但土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時,其價值應計入所建造房屋的建筑成本。企業(yè)外購的房屋等支付的價款,應當在建筑物與土地使用權之間進行分攤;難以分配的,應當全部作為固定資產(chǎn)核算。

從上述規(guī)定可知:(1)企業(yè)有償取得的土地使用權(出讓土地),正常情況應確認為無形資產(chǎn),只有在用于出租或自己未使用而用于增值目的時,才應從“無形資產(chǎn)”科目轉入“投資性房地產(chǎn)”科目。(2)在土地上自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物,土地使用權價值無須分攤到地上建造物的工程成本中,應仍作為無形資產(chǎn)核算,并與地上建筑物分別計提攤銷和折舊。(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關的土地使用權價值,應當計入建造房屋建筑物的成本。(4)企業(yè)外購房屋建筑物,將地上建筑物與土地使用權合并作價的,應當將總價款在地上建筑物與土地使用權之間進行分配;只有在難于分配的情況下,才能全部作為固定資產(chǎn)核算。

將外購房地產(chǎn)價款在地上建筑物與土地使用權之間進行分配,筆者認為應采用“建筑物先行確認法”處理。即按照同類建筑物正常造價加上相關稅費,再加上適當銷售利潤,作為地上建筑物入賬價值,再以總購入價減去地上建筑物價值后的余額,確認為土地使用權的入賬價值。將總購入價統(tǒng)一確認為固定資產(chǎn)原價的方法,容易導致房產(chǎn)稅的稅負不合理,筆者認為應避免使用。

(二)新準則下土地使用權攤銷對于將土地使用權的價值轉入建筑物的做法,實踐中也有不少企業(yè)因擔心加大房產(chǎn)稅稅負而沒有采用;但如果仍將土地使用權作為無形資產(chǎn)核算,又會導致管理費用加大而產(chǎn)品成本減少,致使產(chǎn)品成本計量不真實。因為新準則以前的各類會計制度,幾乎一致規(guī)定無形資產(chǎn)攤銷金額計入管理費用。有鑒于此,在原制度基礎上堅持將土地使用權作無形資產(chǎn)核算,仍存在較大缺陷。新準則關于包括土地使用權在內的無形資產(chǎn)攤銷的規(guī)定,較好地消除了上述缺陷。準則應用指南規(guī)定,無形資產(chǎn)攤銷一般應計入管理費用,但某項無形資產(chǎn)包含的經(jīng)濟利益通過所生產(chǎn)的產(chǎn)品或其他資產(chǎn)實現(xiàn)的,無形資產(chǎn)的攤銷金額可計入產(chǎn)品或其他資產(chǎn)成本。將用于直接生產(chǎn)的廠房占用的土地所計提的攤銷金額直接計入產(chǎn)品成本,一方面可保證產(chǎn)品成本的完整性,另一方面也避免了計入廠房原價而增加房產(chǎn)稅的可能性。

參考文獻: