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住房抵押貸款范文第1篇

    (2)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入,有償還貸款本息的能力,無不良信用記錄;

    (3)有合法有效的購房合同;

    (4)以新購住房作最高額抵押的,須具有合法有效的購房合同,房齡在10年以內(nèi),且備有或已付不少于所購住房全部?jī)r(jià)款30%的首付款;

    (5)已購且辦理了住房抵押貸款的,原住房抵押貸款已還款一年以上,貸款余額小于抵押住房?jī)r(jià)值的60%,且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書,房齡在10年以內(nèi);

住房抵押貸款范文第2篇

我國住房抵押貸款市場(chǎng)的主要特點(diǎn)

市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展迅速，潛力巨大

十年來，我國住房抵押貸款市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展迅速。到2001年，四大國有銀行自營性住房信貸余額已達(dá)到5072億元，是1997年的23倍，占銀行總貸款余額4.3%，占GDP 5.3%。委托性住房公積金信貸余額達(dá)830億元，是1997年的9倍。盡管如此，目前市場(chǎng)規(guī)模的絕對(duì)水平即信貸余額占GDP的比重，還遠(yuǎn)低于1999年美國54%、英國56%、日本33%以及香港地區(qū)31%等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的水平，甚至與發(fā)展中國家如馬來西亞23%、泰國13%、菲律賓11%的水平相比，也有一定差距。差距表明，抵押一級(jí)市場(chǎng)仍有巨大的發(fā)展?jié)摿?。并且，隨著住房改革進(jìn)程的加快，在市場(chǎng)規(guī)模未達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平之前，我國住房抵押貸款市場(chǎng)仍將維持一個(gè)高速度發(fā)展水平。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于以自營性住房信貸為主導(dǎo)的格局

我國住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)只包含自營性商業(yè)銀行住房信貸和委托性住房公積金信貸兩種形式。經(jīng)過十余年發(fā)展，已初步形成前者為主、后者為輔的基本格局，自營性商業(yè)銀行住房信貸市場(chǎng)占有比率基本穩(wěn)定在85%以上。

這種格局的成因，首先是因?yàn)楣e金信貸的資金源有限。公積金制度是政府主導(dǎo)型的政策性住宅金融，資金來源于單位職工強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，每年歸集資金數(shù)量本身就有限，更何況歸集資金既要用于住房消費(fèi)信貸又要用于住房建設(shè)信貸。因此，投放到抵押一級(jí)市場(chǎng)的信貸資金就十分有限。其次，住房公積金借貸的對(duì)象是有條件限制的，僅局限于繳納了一定年限公積金的企事業(yè)單位職工。再次，住房公積金信貸對(duì)于單筆貸款的最高限額比較低。這對(duì)大多數(shù)數(shù)額巨大的購房款來說，公積金信貸只能滿足其一部分，尤其對(duì)房?jī)r(jià)較高的大城市更為如此。所以購房者更多的選擇為“住房公積金貸款＋銀行個(gè)人住房貸款”式組合貸款，其中銀行個(gè)人住房貸款通常要占大部分。但值得注意的是，由于住房公積金信貸執(zhí)行的是政策性低利率政策，比銀行個(gè)人住房貸款低0.99―1.17個(gè)百分點(diǎn)，利率優(yōu)勢(shì)使得購房者仍然對(duì)住房公積金存在有較大需求。

相比之下，商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸并不存在公積金上述這些局限。在兩種住房信貸途徑中，購房居民更容易獲得并選擇商業(yè)銀行的個(gè)人住房信貸方式，商業(yè)銀行也樂于不斷加大對(duì)住房消費(fèi)信貸的支持。因?yàn)椋壳吧虡I(yè)銀行已發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款普遍具有良好的質(zhì)量特征，并且已成為商業(yè)銀行資產(chǎn)中公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一。如占據(jù)住房抵押貸款市場(chǎng)80%左右份額的建行和工行，2001年它們個(gè)人住房貸款的不良率分別僅為0.5%和0.23%，當(dāng)年發(fā)放的貸款不良率均低于0.05%，這個(gè)水平已接近世界同業(yè)水平。

住房抵押貸款市場(chǎng)的主要作用

對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的支持作用

住房抵押貸款市場(chǎng)對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的支持和影響是通過住房銷售起作用的。住房消費(fèi)信貸的增長(zhǎng)直接帶來住宅銷售的增長(zhǎng)，住宅銷售的實(shí)現(xiàn)必然刺激住宅投資的增加，而住宅投資的增加又直接是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

1998－2000年全國個(gè)人住宅銷售額分別增長(zhǎng)了54.2%、33.8%和45.8%。這自然歸功于住房消費(fèi)信貸的增長(zhǎng)。2000年住房消費(fèi)信貸對(duì)個(gè)人住宅銷售的貢獻(xiàn)度為69.3%。從靜態(tài)指標(biāo)來看，住房消費(fèi)信貸對(duì)當(dāng)年住宅投資的貢獻(xiàn)度為58.9%；從動(dòng)態(tài)指標(biāo)來看，即上一年住房消費(fèi)信貸增加額對(duì)住宅投資的貢獻(xiàn)度為26%。這表明住房消費(fèi)信貸已成為住宅投資的重要資金來源，可見住房抵押貸款市場(chǎng)對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的重要支持作用。

對(duì)消費(fèi)增加、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用

住房抵押貸款市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用是通過住房消費(fèi)信貸的直接住房需求及其引致需求體現(xiàn)的。住房消費(fèi)信貸的增長(zhǎng)直接帶來住房消費(fèi)增加，住房消費(fèi)的增加又將導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)品消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，即引致需求的增長(zhǎng)，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。根據(jù)中房課題組1998年的研究表明，每銷售100元住房可以帶動(dòng)130-150元其它商品的銷售，按照這一標(biāo)準(zhǔn)我們對(duì)住房消費(fèi)信貸的直接需求和引致需求作一個(gè)估計(jì)（按最低數(shù)130元）。

根據(jù)上表，可得出1997年－2000年住房消費(fèi)信貸年遞增額即為各年住房消費(fèi)信貸的直接需求，并且可相應(yīng)計(jì)算出1997年－2000年由住房消費(fèi)信貸產(chǎn)生的引致需求分別為130、421、1115、2538億元。1997年－2000年住房消費(fèi)信貸產(chǎn)生的直接和引致需求總和占當(dāng)年GDP分別為0.3%、0.9%、2.4%、5.0%。由此，可以看出我國住房消費(fèi)信貸對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正起著越來越重要的推動(dòng)作用。

住房抵押貸款市場(chǎng)存在的主要問題

抵押一級(jí)市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展不均衡

目前，我國各省、市、縣的商業(yè)銀行都已開展了住房抵押貸款業(yè)務(wù)，住房抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)全面展開。但是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡以及業(yè)務(wù)開展先后不同，抵押一級(jí)市場(chǎng)規(guī)模呈現(xiàn)十分明顯的地區(qū)發(fā)展不平衡。廣東、上海、北京、江蘇、浙江、深圳、天津等地成為發(fā)展最快的地區(qū)。這幾個(gè)地區(qū)占有各行住房貸款總量的50%以上。以份額最大的工行和建行兩家為例，至2001年5月，廣東、上海、北京、浙江、深圳工行分行發(fā)放的個(gè)人住房貸款余額已經(jīng)突破100億元，而某些欠發(fā)達(dá)地區(qū)，個(gè)人住房信貸余額不到10億元；建行的60家中心城市分行個(gè)人住房貸款余額占全行總余額77%。最早建立抵押一級(jí)市場(chǎng)的上海市，其住房抵押貸款余額（包括個(gè)人住房貸款與住房公積金貸款）已經(jīng)由1999年的311億元，2000年的547億元，發(fā)展至2001年的1533億元，占當(dāng)年全國總余額的26%，成為抵押一級(jí)市場(chǎng)規(guī)模最大的城市。

抵押二級(jí)市場(chǎng)尚未建立，抵押一級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)難以得到有效釋放

住房抵押貸款范文第3篇

關(guān)鍵詞：反向抵押貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)廉租住房

反向抵押貸款是一種針對(duì)老年人的住房貸款。老年人把自有產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房屋未來價(jià)值等因素后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，將房屋的殘值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人；當(dāng)借款人去世后，金融機(jī)構(gòu)將住房進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，用來補(bǔ)償貸款本息。

反向抵押貸款開展過程中，銀行為業(yè)務(wù)開辦的主要金融機(jī)構(gòu)之一。借款人把住房抵押給銀行后，定期獲得銀行支付的貸款金額，可以看成是銀行分期付款從借款人手中購入住房，其現(xiàn)金流向與普通的抵押貸款相反，故稱為“反向”。圖1顯示了銀行放貸過程中二者資金流向?qū)Ρ鹊娜^程。前半階段借款人申請(qǐng)正向抵押貸款購房，隨著借款人逐漸償還抵押貸款，住房資產(chǎn)從銀行過渡至借款人，銀行在逐步收回貸款的過程中現(xiàn)金資產(chǎn)不斷上升，并在借款人還清貸款時(shí)達(dá)到最大值。后半階段借款人通過反向抵押貸款將住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金資產(chǎn)，此時(shí)借款人住房資產(chǎn)逐漸過渡到銀行手中，而銀行的現(xiàn)金資產(chǎn)隨著定期發(fā)放給借款人而逐步下降，最終貸款發(fā)放完畢，銀行擁有住房所有權(quán)。

反向抵押貸款與銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

（一）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理是商業(yè)銀行經(jīng)營中的重要內(nèi)容

流動(dòng)性是金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況的重要體現(xiàn)，是整個(gè)金融體系穩(wěn)定的源泉。商業(yè)銀行流動(dòng)性是其在不損失價(jià)值情況下的變現(xiàn)能力，即為資產(chǎn)增加而融資及在債務(wù)到期時(shí)履約的能力。當(dāng)銀行不能及時(shí)以合理價(jià)格取得資金以履行償債義務(wù)（包括儲(chǔ)戶提存）和其他承諾（如擔(dān)保、貸款承諾等或有負(fù)債）時(shí)，便陷入了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（二）基于期限結(jié)構(gòu)度量銀行流動(dòng)性

商業(yè)銀行作為資金往來中介，其資金來源的期限結(jié)構(gòu)制約著資金運(yùn)用的期限結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)和負(fù)債之間的期限結(jié)構(gòu)匹配直觀地反映著銀行流動(dòng)性狀況。理想狀態(tài)下，短期負(fù)債用于短期資產(chǎn)，長(zhǎng)期負(fù)債用于長(zhǎng)期資產(chǎn)。當(dāng)短期負(fù)債過度用于長(zhǎng)期資產(chǎn)時(shí)，容易出現(xiàn)到期的負(fù)債不能及時(shí)償付出現(xiàn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該盡量使資產(chǎn)的收入現(xiàn)金流的時(shí)間和數(shù)額與負(fù)債的支出現(xiàn)金流的時(shí)間和數(shù)額都匹配。

FrederickMacaulay最初提出久期概念用來衡量債務(wù)工具到期期限的加權(quán)平均時(shí)間：（1）

其中，Di=第i種資產(chǎn)和負(fù)債的有效期；CFt=t期時(shí)凈流入的現(xiàn)金流；N=現(xiàn)金流入最后一期；r=現(xiàn)行利率水平；PVt=t期時(shí)流入的現(xiàn)金流現(xiàn)值。

假設(shè)商業(yè)銀行的資產(chǎn)和負(fù)債期限共有n種，資產(chǎn)的數(shù)量分別為x1，x2，…，xn，負(fù)債的數(shù)量分別為y1，y2，…，yn，則第i種期限的差額i=xi-yi。即i為資產(chǎn)或負(fù)債的一部分，對(duì)第i種資產(chǎn)和負(fù)債來說，i沒有被匹配。設(shè)i的有效期值為Di，對(duì)于組合i來說，有效期值D為：

（2）

當(dāng)D0時(shí)，沒有完全匹配的資產(chǎn)平均到期期限小于沒有完全匹配的負(fù)債的平均到期期限，銀行流動(dòng)性較充裕，但盈利性下降。

（三）反向抵押貸款引起的銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)分析

銀行開展反向抵押貸款時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)往往比普通的住房抵押貸款要高。后者是銀行在前期一次性地給借款人發(fā)放貸款，借款人后續(xù)分期償還，隨著借款人逐步償清貸款，銀行流動(dòng)性增強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)也逐步降低。相比之下，反向抵押貸款逐期給付借款人資金，加上長(zhǎng)期累積的利息支出，銀行支付壓力不斷增大，風(fēng)險(xiǎn)也上升。直到貸款期末，銀行擁有房屋所有權(quán)后將房產(chǎn)變現(xiàn)才能一次性地釋放風(fēng)險(xiǎn)。

以簡(jiǎn)化的反向抵押貸款終生生存年金產(chǎn)品為例，說明其隱含的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，假設(shè)忽略貸款發(fā)起費(fèi)用及其他交易費(fèi)用，在貸款期內(nèi)所有年金的折現(xiàn)值之和應(yīng)該與住房現(xiàn)值相等。即：

（范子文，2006）（3）

其中，Ax=年齡為x歲的申請(qǐng)人每年獲得的等額年金；tpx和tqx=分別為x歲的申請(qǐng)人在貸款合同開始后第t年內(nèi)存活和死亡的概率，tpx+tqx=1；H0=住房初始值；g=住房?jī)r(jià)值年均波動(dòng)率；r=反向抵押貸款年利率。由上可得：（4）

反向抵押貸款的年金貸款是銀行的資產(chǎn)類別，把式（4）代入（2）。若進(jìn)一步放寬條件，假設(shè)未發(fā)放反向抵押貸款前銀行的資產(chǎn)負(fù)債期限相匹配，且現(xiàn)金凈流入為0。反向抵押貸款發(fā)放后，在貸款期限結(jié)束前，有效期值D為：（5）

由于在貸款期限結(jié)束前銀行只有年金式現(xiàn)金流支出，Di<0，即D<0，銀行陷入流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。若期末住房未能及時(shí)變現(xiàn)以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入，便不能彌補(bǔ)資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)的缺口。

反向抵押貸款期限長(zhǎng)達(dá)十多年至數(shù)十年，金融機(jī)構(gòu)在長(zhǎng)期內(nèi)連續(xù)支付貸款，最后獲得住房產(chǎn)權(quán)，但其目的是要將固定的房產(chǎn)變現(xiàn)，取得流動(dòng)性資金以實(shí)現(xiàn)資金的借貸循環(huán)。反向抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)在貸款期間逐步積累，若后期房產(chǎn)變現(xiàn)受阻，資金流入不能及時(shí)補(bǔ)償前期的貸款支出，金融機(jī)構(gòu)將遭受損失乃至資金流斷裂。

引入廉租住房作為變現(xiàn)渠道以應(yīng)對(duì)反向抵押貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)想

（一）構(gòu)想來源—上海市公積金管理中心“以房自助養(yǎng)老”

2007年4月，上海市公積金管理中心在一戶家庭中試點(diǎn)“以房自助養(yǎng)老”方案：65歲以上的老年人，可以將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進(jìn)行房屋買賣交易，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人。上海醞釀的“以房自助養(yǎng)老”可以看成是反向抵押貸款的變形，但反向抵押貸款是金融機(jī)構(gòu)的盈利，而“以房自助養(yǎng)老”則側(cè)重居家養(yǎng)老，由政府機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，二者存在一定區(qū)別。引入廉租住房作為變現(xiàn)渠道，對(duì)于解決反向抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是非常有益的啟示。

（二）構(gòu)想的總體思路

反向抵押貸款業(yè)務(wù)與廉租住房體系相結(jié)合，指金融機(jī)構(gòu)在反向抵押貸款期末獲得的抵押住房作為廉租住房的房源進(jìn)入廉租住房供給體系，同時(shí)政府支持廉租住房建造的財(cái)政資金可作為補(bǔ)償彌補(bǔ)銀行過去已流出的貸款。鑒于反向抵押貸款中作為抵押品的舊住房的特殊屬性，能解決我國廉租住房體系面臨房源不足的困難，減輕政府新建廉租住房的壓力；同時(shí)，能使銀行的抵押住房及時(shí)變現(xiàn)，使金融回籠資金，實(shí)現(xiàn)盈利，二者形成有效補(bǔ)充。

（三）構(gòu)想的運(yùn)作模式（見圖2）

申請(qǐng)人向具有貸款資格的金融機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)，受理申請(qǐng)的貸款金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行初步審核，委托獨(dú)立合法的中介機(jī)構(gòu)詳細(xì)審查。根據(jù)中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告，申請(qǐng)人把房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，雙方簽訂貸款合同，約定貸款支付、還款方式等具體項(xiàng)目。貸款期間，貸款金融機(jī)構(gòu)依照合同向借款人提供貸款，并定期對(duì)抵押住房的折舊修葺情況進(jìn)行核查，調(diào)整住房?jī)r(jià)值評(píng)估。貸款期限結(jié)束，借款人可以選擇以貨幣形式償還貸款，否則貸款金融機(jī)構(gòu)將擁有住房的完全產(chǎn)權(quán)，將住房在二手房市場(chǎng)上出售拍賣或出售給廉租住房管理中心，由廉租住房管理中心支付高于金融機(jī)構(gòu)貸款的數(shù)額。廉租住房管理機(jī)構(gòu)取得抵押住房產(chǎn)權(quán)后，把住房作為廉租房出租給符合要求的低收入群體，收取租金，以及籌集來自政府財(cái)政部門和住房公積金增值收益的資金，繼續(xù)購買抵押住房，從而形成完整的循環(huán)鏈條。

（四）引入廉租住房作為變現(xiàn)渠道可實(shí)現(xiàn)多方互補(bǔ)及住房過濾循環(huán)

1.房源的供給與需求形成有效互補(bǔ)。作為房源需求方，廉租住房房源不足。由政府構(gòu)建的廉租住房由于資金投入大，以及集中或分散構(gòu)建統(tǒng)籌等多方面原因，使政府面臨較大的壓力。政府廉租住房建設(shè)計(jì)劃滯后，目前各地廉租住房制度以低保家庭起步，以20%的低收入家庭住房困難戶為目標(biāo)，今后5年內(nèi)全國計(jì)劃新建廉租住房?jī)H145萬套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。作為房源的供給方，金融機(jī)構(gòu)擁有的抵押房產(chǎn)需尋求變現(xiàn)出路。廉租住房的巨大缺口正需要貸款金融機(jī)構(gòu)所掌握的抵押住房供給來填補(bǔ)，二者的結(jié)合既解決了貸款機(jī)構(gòu)盤活抵押住房的難題，使金融機(jī)構(gòu)及時(shí)將住房變現(xiàn)以補(bǔ)償貸款給付并減少損失，同時(shí)也為廉租住房提供了房源。

2.資金的供給與需求形成有效互補(bǔ)。作為資金的供給方，財(cái)政撥款在各地的廉租住房資金來源中占有較大比重。實(shí)際上，政府新建廉租住房需要投入的建設(shè)資金規(guī)模大，涉及土地使用申請(qǐng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工等諸多環(huán)節(jié)，程序復(fù)雜，政府管理工作大。建成后因回收租金量少，日常維護(hù)依然需要長(zhǎng)期的大量財(cái)政補(bǔ)貼。如果政府利用財(cái)政資源以及住房公積金向金融機(jī)構(gòu)收購抵押的二手房，然后降低標(biāo)準(zhǔn)改造成廉租住房，這一方式與新建廉租住房相比，政府收購成本較低，并可以較快地投入使用。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的“2007年全國住房公積金繳存及使用情況”報(bào)告中表明，目前全國住房公積金賬戶余額扣除風(fēng)險(xiǎn)管理基金等撥備資金后，仍有2186億元資金沉淀賬戶，成為“睡眠資金”，占公積金總額比例達(dá)到了22.76%。作為政府財(cái)政部門如果能主動(dòng)挖掘住房公積金的使用渠道，參與到反向抵押貸款的初期引進(jìn)當(dāng)中，可以利用沉淀的住房公積金購買貸款人手中的抵押住房，成為貸款人抵押住房變現(xiàn)的資金供給，極大地降低金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。

3.實(shí)現(xiàn)住房過濾循環(huán)。所謂住房“過濾”，是指在住房市場(chǎng)中，最初為較高收入房客建造的住房，隨著時(shí)間的推移，住房發(fā)生老化，房屋價(jià)值降低，較高收入的房客為了追求更好的住房，放棄現(xiàn)有住房，而較低收入的房客接著繼續(xù)使用該住房的過程。實(shí)際上在反向抵押貸款業(yè)務(wù)中的抵住房，也就是住房市場(chǎng)上從一級(jí)市場(chǎng)過濾出來的房源。廉租住房所要求的質(zhì)量規(guī)格不高，抵押住房屬性切合廉租住房要求，正好是吸收抵押二手住房的合適途徑。

綜上，反向抵押貸款運(yùn)行過程中的住房最終能否順利在市場(chǎng)上出售出租從而套現(xiàn)，關(guān)系到金融機(jī)構(gòu)能否從業(yè)務(wù)中實(shí)現(xiàn)資金回籠，開辦業(yè)務(wù)能否長(zhǎng)期運(yùn)行周轉(zhuǎn)。我國住房資產(chǎn)變現(xiàn)渠道市場(chǎng)發(fā)展的不完善，將給開辦業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)帶來一定的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。引入廉租住房作為反向抵押貸款運(yùn)行過程中的變現(xiàn)渠道，能減低金融機(jī)構(gòu)面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)反向抵押貸款運(yùn)行的資金鏈條循環(huán)。

參考文獻(xiàn)：

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住房抵押貸款范文第4篇

發(fā)達(dá)國家住房金融體系的基石

在美國、加拿大等發(fā)達(dá)國家，任何住房抵押貸款，若被認(rèn)定具有較高違約風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)被要求購買房貸違約保險(xiǎn)，并以此作為是否發(fā)放貸款以及利息標(biāo)準(zhǔn)的重要前提。傳統(tǒng)上，首付是否到達(dá)房屋購買價(jià)或評(píng)估價(jià)的20%以上，被視為高風(fēng)險(xiǎn)按揭的分水嶺。但近幾十年來，隨著住房貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的誕生、成熟和壯大，首付低于20%的家庭也有資格申請(qǐng)房貸了，前提是此類按揭需要購買住房抵押貸款違約保險(xiǎn)，由此保護(hù)和補(bǔ)償銀行等金融公司此類房貸所具有的違約風(fēng)險(xiǎn)和信貸損失。

在美國，接近一半首付在20%以下的住房抵押貸款是由7個(gè)規(guī)模很大的專業(yè)私人按揭保險(xiǎn)公司提供違約保險(xiǎn)的。另一半則是首付極低和家庭收入也不高的住房貸款，主要是由聯(lián)邦政府下屬的房貸保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)―美國住房管理局（FHA）為其提供違約保險(xiǎn)，只是此類房貸的保險(xiǎn)費(fèi)用也相應(yīng)高一些。在加拿大，無論家庭收入和貸款額度，所有的按揭保險(xiǎn)主要由政府下屬的專業(yè)房貸保險(xiǎn)公司，加上三家美國私人按揭保險(xiǎn)商負(fù)責(zé)承保。

在現(xiàn)代國家，住房抵押貸款是個(gè)人和家庭購買住房最主要的融資渠道。抵押貸款保險(xiǎn)則與之配套，已成為了西方發(fā)達(dá)國家保障住房金融市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的重要基石，并成功經(jīng)受住了百年不遇的全球金融危機(jī)的考驗(yàn)和洗禮。

金融危機(jī)中的表現(xiàn)

在美國，按揭貸款保險(xiǎn)行業(yè)是唯一在2007-2009年金融海嘯中未受到重大破產(chǎn)困擾的與住房相關(guān)的金融行業(yè)，發(fā)揮了極其重要的危機(jī)中“救市”和危機(jī)后幫助房市復(fù)蘇的多項(xiàng)功能，并為銀行和其他金融機(jī)構(gòu)賠付了約440億美元的違約損失。

在危機(jī)爆發(fā)前，絕大部分首付不足20%的次級(jí)貸款申請(qǐng)，因無法通過按揭保險(xiǎn)公司的承保審核而想方設(shè)法“創(chuàng)造性”地鉆了法律的空子，進(jìn)而繞過按揭保險(xiǎn)公司，獲得了銀行等各類金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的抵押貸款，這也是次貸業(yè)全線崩潰、違約損失集中且慘重的一個(gè)主要根源。

危機(jī)爆發(fā)后，美國政府“救市”干預(yù)舉措中最為立竿見影的兩手恰恰是：通過聯(lián)邦政府下屬的房貸保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)（美國住宅管理局），對(duì)即將違約的次級(jí)貸款提供重新貸款的違約保險(xiǎn)；通過兩大政府支持的按揭金融巨頭（房利美和房地美）來加大購買優(yōu)質(zhì)按揭的流動(dòng)性力度和寬度，但同時(shí)明確規(guī)定，首付不到20%的任何住房貸款，不得繞過私人按揭保險(xiǎn)公司，唯有獲得了它們頒發(fā)的按揭違約保險(xiǎn)證書，才能有資格被房利美和房地美考慮購買。

中國急需建立首家由政府主導(dǎo)的全國性房貸違約保險(xiǎn)公司

上世紀(jì)90年代末，中國在啟動(dòng)住房商品化和市場(chǎng)化的過程中，從西方引進(jìn)了住房抵押貸款。此后，住房抵押貸款在中國由無到有，逐漸形成了巨大的市場(chǎng)，幫助無數(shù)中高收入階層的家庭購買了自己的住房，從而極大地推動(dòng)了國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高了人民的住房消費(fèi)水平。但是，住房抵押貸款有著與生俱來的違約風(fēng)險(xiǎn)，這類金融風(fēng)險(xiǎn)通常在按揭或房市大漲之后集中出現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都存在周期性，無法排除房?jī)r(jià)大跌或大量失業(yè)的可能性―而在這些情況下，會(huì)出現(xiàn)大量按揭貸款違約以及抵押品（房屋） 贖回權(quán)被銀行收走的結(jié)果。既然無法完全規(guī)避違約風(fēng)險(xiǎn)，中國就應(yīng)該盡早建立一個(gè)按國際規(guī)范設(shè)計(jì)和管理、由政府主導(dǎo)或投資的全國性住房抵押貸款保險(xiǎn)公司，以合理有效地防范和減少可能出現(xiàn)的大面積違約風(fēng)險(xiǎn)，從而避免對(duì)中國金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性產(chǎn)生災(zāi)難性的影響。

同時(shí)，由于中國的金融機(jī)構(gòu)多年來堅(jiān)持首付30%（甚至40%）以上的房貸標(biāo)準(zhǔn)，無數(shù)剛需強(qiáng)烈但存款不足的家庭、特別是中低收入者只能無緣按揭，望房興嘆。這不符合社會(huì)正義原則，因此社會(huì)和政府有責(zé)任幫助這部分人群共享按揭這一重要金融資源。同樣重要的是，這些人群恰恰是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展應(yīng)該倚重的主力軍。他們數(shù)量巨大卻被排斥在房貸市場(chǎng)之外，這是中國近年來房市低迷、后繼乏力以及多年來中國房?jī)r(jià)被高收入的炒房投機(jī)者左右的重要原因。

雖然中國已做過一些努力和嘗試，但迄今為止，在既能滿足中低收入家庭的購房剛需又能有效管控按揭違約風(fēng)險(xiǎn)的體制建設(shè)上，基本上還是一片空白。2004年，由時(shí)任中國建設(shè)部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼房地產(chǎn)司司長(zhǎng)謝家瑾女士和中國人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)戴根有先生率領(lǐng)的中國房地產(chǎn)金融高級(jí)代表團(tuán)訪問了美國和加拿大。此行的目的就是專程調(diào)研美加兩國的按揭違約保險(xiǎn)體系。當(dāng)時(shí)，筆者受美國聯(lián)邦政府住房和城市發(fā)展部的委托，邀請(qǐng)和組織了十幾位美國住房按揭貸款保險(xiǎn)和證券化領(lǐng)域的頂尖高管、官員和學(xué)者接待了中方代表團(tuán)。這應(yīng)該是中國在按揭違約保險(xiǎn)領(lǐng)域所做出的第一次重大努力。

目前，散布在中國各地的住房置業(yè)擔(dān)保公司，算是有些接近于西方按揭違約保險(xiǎn)公司的金融實(shí)體。但是，兩者存在本質(zhì)的區(qū)別。中國的此類公司主要是為政策性的低息公積金貸款提供逾期擔(dān)保，而公積金貸款在中國住房抵押貸款市場(chǎng)中只占很小的一部分，中國絕大部分的住房抵押貸款，則是迄今還沒有得到違約保險(xiǎn)保護(hù)的商業(yè)性住房按揭貸款。其次，公積金貸款違約風(fēng)險(xiǎn)低，而低首付高風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)性按揭是西方按揭保險(xiǎn)公司的重點(diǎn)。再者，這類擔(dān)保公司都是地方性質(zhì)的，非跨地區(qū)全國性的。此外，它們規(guī)模不大，資本儲(chǔ)備金的抗災(zāi)能力有限，也缺乏政府的統(tǒng)一監(jiān)管。一旦某地或全國爆發(fā)大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)衰退或者房市深度下滑，隨之出現(xiàn)的大量按揭違約（“斷供潮”），極可能使這些擔(dān)保公司無力應(yīng)對(duì)，難免重蹈美國第一代按揭保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的覆轍―上世紀(jì)30年代，美國所有50多家規(guī)模不大、地方性的按揭保險(xiǎn)公司在“經(jīng)濟(jì)大蕭條”期間全部破產(chǎn)倒閉，無一幸存。

中國建立按揭違約保險(xiǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)可行

考慮到目前西方國家的按揭保險(xiǎn)主要針對(duì)的是首付比例20%之下的房貸，建立中國的按揭違約保險(xiǎn)體系是否現(xiàn)實(shí)可行呢？答案是肯定的。

首先，在幾乎所有西方發(fā)達(dá)國家的住宅金融發(fā)展史上，對(duì)按揭的首付要求曾經(jīng)普遍很高。例如，美國在1930年代“經(jīng)濟(jì)大蕭條”之前和期間的房貸首付門檻均為至少40%。即便到了1950年代初期，加拿大的首付要求仍為25%以上的首付。隨著這兩個(gè)國家于1934年和1954年分別成立了全國性的住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)（或公司），首付要求才降低至20%以下，中低收入家庭的住房和信貸市場(chǎng)也隨之出現(xiàn)了迅猛而健康的發(fā)展。中國目前正處在上述國家經(jīng)歷過的住房金融改革轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)刻，中國同樣可以通過建立一個(gè)全國性的、資本充足的大型按揭保險(xiǎn)公司，提供多樣化的違約保險(xiǎn)產(chǎn)品，并逐步和適當(dāng)?shù)亟档湍壳斑^高的首付比例要求。

住房抵押貸款范文第5篇

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款 風(fēng)險(xiǎn)因素 防范

近年來，我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)廣泛發(fā)展，為改善居民居住條件、推動(dòng)居民住房投資、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。但是，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出不少問題，誘發(fā)了金融風(fēng)險(xiǎn)隱患的產(chǎn)生。為此，本文在對(duì)我國住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議。

住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)因素分析

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)具有綜合性、擴(kuò)散性、積累性、隱蔽性和突發(fā)性的特點(diǎn)，既是一種不可測(cè)量和難以把握的風(fēng)險(xiǎn)，也是銀行抵押貸款面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樽》康盅嘿J款期限都很長(zhǎng)，在貸款期間貸款人對(duì)借款人的經(jīng)濟(jì)狀況既難以預(yù)測(cè)又無法保持持續(xù)的監(jiān)控，對(duì)借款人的信譽(yù)、品德、工作狀況難以做到全面準(zhǔn)確的掌握，對(duì)抵押物在貸款期間的價(jià)格損益難以準(zhǔn)確評(píng)估等，這種潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都可能觸發(fā)，從而造成違約行為。

借款人的違約行為可分為理性違約和被迫違約兩種。理性違約主要是因?yàn)榻杩钊嗽诶骝?qū)動(dòng)下，停止繼續(xù)還款或由于住房市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)等因素引起的主動(dòng)違約行為。被迫違約是因?yàn)榻杩钊税l(fā)生財(cái)力困難，無法償還貸款本息的一種違約行為。無論是借款人的被迫違約還是理性違約，都會(huì)對(duì)發(fā)放住房貸款的銀行產(chǎn)生不良影響。違約行為發(fā)生后，即使銀行能將抵押物變賣，但由于住房市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)，也可能使其收回的資金額少于貸款余額，使銀行資產(chǎn)受損。同時(shí)，銀行將不得不面對(duì)突然改變的資金流量，要重新安排資金使用計(jì)劃，而這時(shí)資金市場(chǎng)可能發(fā)生利率下降等情況，對(duì)銀行構(gòu)成不利影響。

(二)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是目前我國的住房貸款資金來源主要是公積金存款與儲(chǔ)蓄存款，商業(yè)銀行吸收的居民儲(chǔ)蓄存款, 一般都不超過五年,大都是短期性的，而住房抵押貸款期限少則三、五年，多則十年、二十年。這種在發(fā)放長(zhǎng)期抵押貸款時(shí)的短存長(zhǎng)貸行為，會(huì)降低商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響銀行的兌付能力。二是商業(yè)銀行持有的住房抵押貸款債權(quán)或抵押資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)而可能產(chǎn)生兩個(gè)方面的嚴(yán)重后果。其一喪失了在金融市場(chǎng)上更有利可圖的投資機(jī)會(huì),增加機(jī)會(huì)成本帶來的損失；其二當(dāng)存款人擠提存款或債權(quán)人要求貸款人清償債務(wù)時(shí)，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而直接導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)或倒閉。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)濟(jì)周期有著密切的聯(lián)系。因?yàn)橘彿空叩膫€(gè)人收入是還款的保證，而其收入同一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期有著密切關(guān)系。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于擴(kuò)張階段時(shí)，購房者有著良好的收入，旺盛的購房需求也使房屋的變現(xiàn)不成問題，不論銀行還是個(gè)人都對(duì)未來充滿著樂觀的預(yù)期，銀行的住房抵押貸款余額大量增加。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于衰退階段時(shí)，失業(yè)現(xiàn)象大量增加，購房者的收入水平下降，還款能力得不到保證，于是借款人的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)為抵押風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)經(jīng)濟(jì)衰退使得房?jī)r(jià)急速下跌造成房屋的變現(xiàn)能力下降，抵押風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)或損失。當(dāng)這種現(xiàn)象大量出現(xiàn)時(shí),巨額的住房抵押貸款演變成巨額的銀行不良貸款，銀行開始出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

(三)抵押物風(fēng)險(xiǎn)

抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)和抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是借款人欺詐行為構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)，包括：虛擬抵押、多頭或重復(fù)抵押、舊契約抵押等。由于借款人的欺詐行為，使得借款人違約后導(dǎo)致對(duì)抵押物處分的糾紛，由此造成花費(fèi)高昂的處分費(fèi)用，給貸款人造成損失。二是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不完善構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)。目前，在我國貸款人通過拍賣抵押房產(chǎn)所得價(jià)款來清償貸款，在實(shí)踐中的阻力很大、困難重重，難以實(shí)施。抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)也有兩個(gè)方面的表現(xiàn)。一是抵押物價(jià)格的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。抵押房屋隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化和自然磨損而導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格下跌，會(huì)給銀行帶來損失。二是抵押物價(jià)格的人為風(fēng)險(xiǎn)。借款人在其抵押期限內(nèi)對(duì)房屋的損壞，造成抵押物價(jià)格下降，使銀行貸款遭受風(fēng)險(xiǎn)。此外，由于估價(jià)人員的過失或故意過高估價(jià)以使借款人獲取更多的貸款行為等，這些人為因素都會(huì)給銀行貸款造成風(fēng)險(xiǎn)隱患。

(四)利率風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)是由其業(yè)務(wù)短存長(zhǎng)貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的。只要利率發(fā)生波動(dòng)，無論是漲還是跌，商業(yè)銀行都會(huì)遭受損失。如果利率上漲，對(duì)借款人來說，借款額度越高，借款期限越長(zhǎng)，其影響度也就越大。因?yàn)樵诮杩钊吮緛淼氖杖刖捅容^吃緊的情況下，增加的每月還款額無疑會(huì)加大借款人的還款壓力，從而使銀行的風(fēng)險(xiǎn)加大。如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場(chǎng)融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，從而使銀行預(yù)期的利息收入無法實(shí)現(xiàn)。

（五）提前還款風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房抵押貸款的額度一般都比較大，期限也較長(zhǎng)，個(gè)人要支付大量的利息，且年限越長(zhǎng)，這個(gè)比例越大。因此，只要個(gè)人多余資金的期望投資收益率小于銀行的貸款利率,他就會(huì)選擇提前還款。這種借款人在合約到期之前償付其所有借款的行為，之所以會(huì)給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)樵撔袨榈陌l(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量產(chǎn)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負(fù)債帶來一定的困難。提前償付會(huì)使債權(quán)人的庫存現(xiàn)金增加，從而使其總體資產(chǎn)的流動(dòng)性大大超過其利潤(rùn)最大化和基本風(fēng)險(xiǎn)防范的要求，一定市場(chǎng)收益的損失在所難免。

（六）政策性風(fēng)險(xiǎn)

政策性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。一是住房金融部分地承擔(dān)了財(cái)政分配的職能。過去的個(gè)人收入中住房消費(fèi)部分以實(shí)物的形式體現(xiàn)，在停止實(shí)物分房之后，這部分收入還未在所有消費(fèi)者的收入中以貨幣的形式及時(shí)體現(xiàn)出來，房?jī)r(jià)與收入之間存在著巨大的差額。這一差額的彌補(bǔ)，在當(dāng)前的個(gè)人購房消費(fèi)中過分依賴于金融機(jī)構(gòu)的貸款，購房金融部分地代替了財(cái)政的分配職能，直接加重了金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。二是住宅產(chǎn)業(yè)政策長(zhǎng)期目標(biāo)的短期化。住宅產(chǎn)業(yè)之所以對(duì)經(jīng)濟(jì)有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用，是因?yàn)樽》肯M(fèi)是居民的大額消費(fèi)，強(qiáng)制儲(chǔ)蓄性高，投資乘數(shù)大。通過促進(jìn)住房消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)應(yīng)是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，而我國目前與個(gè)人消費(fèi)能力嚴(yán)重脫節(jié)的高房?jī)r(jià)，使部分商品房有行無市，這種供需不平衡卻被片面理解為個(gè)人住房“有效”需求不足，單純依靠擴(kuò)張性的金融政策來擴(kuò)大住房需求。這樣在短期提高住房需求的同時(shí)，不可避免地增加了金融機(jī)構(gòu)的政策風(fēng)險(xiǎn)。三是不可預(yù)見的政策變動(dòng)。如在辦理抵押時(shí)，抵押權(quán)人一般難以確定或預(yù)測(cè)在未來較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)住房因國防建設(shè)、城市規(guī)劃、市政建設(shè)等政策因素產(chǎn)生變動(dòng)的情況。一旦因這些建設(shè)需要而征用或拆遷抵押住房時(shí)，對(duì)被征用人或被拆遷人的補(bǔ)償是根據(jù)城市房屋拆遷管理等有關(guān)規(guī)定協(xié)商確定，其補(bǔ)償價(jià)格往往低于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，使貸款人面臨著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）完善住房抵押貸款的法律法規(guī)

我國現(xiàn)在迫切需要一套完善而嚴(yán)密的法律法規(guī)體系來規(guī)范住房抵押貸款的運(yùn)作和發(fā)展。雖然我國已經(jīng)制定了諸如《擔(dān)保法》、《貸款通則》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)成了個(gè)人住房抵押貸款的法律框架，但也存在著有些法律法規(guī)已經(jīng)不符合當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)實(shí)條件，有些法律條款內(nèi)容抽象、缺乏可操作性等問題。因此，當(dāng)前應(yīng)從房屋交易、估價(jià)、保險(xiǎn)等方面，加快推進(jìn)住房抵押貸款法律法規(guī)的制定和完善，以形成對(duì)市場(chǎng)主體和市場(chǎng)行為的硬約束。例如:針對(duì)各種違法抵押房屋的現(xiàn)象,可在《商業(yè)銀行法》中的法律責(zé)任部分增設(shè)貸款欺詐罪的條款；在《城市房地產(chǎn)管理法》中對(duì)評(píng)估行業(yè)做出明確處罰規(guī)定，以此來規(guī)范金融秩序，防止個(gè)人住房抵押貸款欺詐行為；通過健全抵押物產(chǎn)權(quán)審查登記機(jī)制，完備發(fā)放程序和合同內(nèi)容，以遏制無權(quán)抵押、多頭抵押、重復(fù)抵押等違法行為；通過建立彈性利率體系的住房抵押貸款制度，針對(duì)不同經(jīng)濟(jì)狀況的抵押人實(shí)行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)，打破我國長(zhǎng)期來固定不變的貸款利率制度，適應(yīng)以市場(chǎng)為主調(diào)控經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。

（二）發(fā)展住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化在對(duì)銀行的資產(chǎn)進(jìn)行分解的同時(shí)，將由銀行獨(dú)自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散和轉(zhuǎn)移：即由銀行一家承擔(dān)發(fā)放抵押貸款和回收貸款本息等業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)化為多家金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者共同參與的活動(dòng)；將傳統(tǒng)的由“借款人-金融中介機(jī)構(gòu)-儲(chǔ)蓄者” 形成的信用鏈條，延長(zhǎng)為由眾多金融機(jī)構(gòu)、投資者參與的信用鏈，從而將銀行體系內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到證券市場(chǎng)上。由于在證券市場(chǎng)上存在著大量的投資者，當(dāng)證券化的資產(chǎn)在這些投資者之間自由轉(zhuǎn)讓時(shí)，證券化資產(chǎn)就可以被合理定價(jià)，并且由接受定價(jià)的投資者自己承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，這樣就極大地減弱了風(fēng)險(xiǎn)過度集中的可能性。因此，在證券市場(chǎng)上住房抵押貸款證券化的金融風(fēng)險(xiǎn)是派生的、分散的，演化為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。由于住房抵押貸款具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入、低違約率、貸款契約標(biāo)準(zhǔn)、易組合等特點(diǎn)，被認(rèn)為是最適合于證券化的信貸資產(chǎn)。如果抵押貸款證券化了，貸款銀行將期限、利率相近的個(gè)人住房貸款組合成資產(chǎn)組，經(jīng)信用增級(jí)后發(fā)行住房抵押支持債券，實(shí)現(xiàn)債權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)證券化，銀行利潤(rùn)來源由存貸款利息差變?yōu)槭掷m(xù)費(fèi)，提前還款的風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移給了投資者?？梢姡刨J資產(chǎn)證券化是一個(gè)完善和調(diào)整制度的系統(tǒng)過程。

（三）推進(jìn)個(gè)人信用制度的建設(shè)

個(gè)人信用制度是指為掌握個(gè)人資信、約束個(gè)人信用行為而建立的登記、評(píng)估以及管理利用等方面的總稱。有了完善的個(gè)人信用制度，一方面可使銀行用比較低的成本準(zhǔn)確地獲取貸款申請(qǐng)者的信用資料；另一方面?zhèn)€人信用體系的建立，使違約者及時(shí)曝光，得到相應(yīng)懲罰，讓人自覺守信，以降低住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

個(gè)人信用制度的建立包括四個(gè)方面：第一，建立個(gè)人信用檔案制度。利用銀行計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)技術(shù),分階段地將居民個(gè)人信用資料全部匯集記錄存檔。第二，建立多層次的個(gè)人信用調(diào)查與評(píng)估制度。建立起以政府部門為主,銀行系統(tǒng)利用其有關(guān)技術(shù)和信息相協(xié)助,社會(huì)中介機(jī)構(gòu)相輔助的多層次個(gè)人信用調(diào)查體系，是我國現(xiàn)階段最為緊迫的任務(wù)。因?yàn)樗拐€(gè)人信用調(diào)查機(jī)構(gòu)與銀行各方在系統(tǒng)資源上實(shí)現(xiàn)信息的共享。第三，逐步建立和擴(kuò)展個(gè)人基本賬戶制度。個(gè)人基本賬戶的建立，使居民個(gè)人的存儲(chǔ)支出等情況在基本賬戶中得以體現(xiàn)，既加強(qiáng)了對(duì)資金的監(jiān)管和信息的反饋，又可以改變信息采集的被動(dòng)局面，保證信貸雙方的共有利益。第四，建立個(gè)人信用監(jiān)控體系。通過該系統(tǒng)設(shè)置不同規(guī)模和方向的條件，使居民在不良信用行為之后，不僅在銀行的監(jiān)控機(jī)制上會(huì)對(duì)其做出反映，而且在個(gè)人信用記錄方面也會(huì)有負(fù)面評(píng)價(jià)。這種負(fù)面評(píng)價(jià)對(duì)其擇業(yè)、求職、提薪以及使用信用消費(fèi)等方面都會(huì)產(chǎn)生不利影響。這就會(huì)促使使用者珍惜自己的信用，也促使了從單位信用和道德約束逐步過渡到以個(gè)人信用保證為主的法律制約的信用中來,有利于完善個(gè)人信用的法律環(huán)境和技術(shù)手段。

（四）建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度

住房金融的政策性決定了建立政府住房金融擔(dān)保制度的必要性。與企業(yè)擔(dān)保和個(gè)人擔(dān)保相比，政府擔(dān)保信譽(yù)高、實(shí)力強(qiáng)，尤其在我國當(dāng)前社會(huì)信用基礎(chǔ)薄弱且信用體系發(fā)展滯后的情形下，政府對(duì)住房金融擔(dān)保機(jī)制的高度介入具有現(xiàn)實(shí)意義。政府參與能夠大大提高廣大中、低收入階層獲得住房貸款的能力，體現(xiàn)了政府的住房福利政策和住房產(chǎn)業(yè)政策。政府參與能夠降低貸款成本，提高住房金融效率，促進(jìn)住房金融發(fā)展，減少住房金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)建立一個(gè)穩(wěn)健的住房金融體系發(fā)揮重要作用。政府擔(dān)保制度的建立增強(qiáng)了商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)的信心，對(duì)于發(fā)揮市場(chǎng)力量建立我國住房金融擔(dān)保、保險(xiǎn)制度將起到積極的主導(dǎo)和推動(dòng)作用?？傊?，以政府強(qiáng)大信譽(yù)為后盾的擔(dān)保機(jī)制，對(duì)住房金融一級(jí)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展將發(fā)揮著無可替代的作用。為此，應(yīng)盡快在我國成立專門性的住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)不以盈利為目的，主要作用在于鼓勵(lì)中、低收入家庭進(jìn)入住房抵押貸款市場(chǎng)，促進(jìn)住房抵押貸款市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展，擔(dān)保的范圍限制在中、低收入居民的住房貸款上。資金來源主要由政府財(cái)政注資，并可以考慮利用政府背景通過發(fā)行長(zhǎng)期債券籌集部分資金，在條件成熟時(shí)改組成政府控股的抵押貸款擔(dān)保公司。政府抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保條件和范圍應(yīng)根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況實(shí)行按年調(diào)整，內(nèi)容包括對(duì)貸款的限額、首付款比例、政府擔(dān)保比例、保費(fèi)、房屋種類、購房面積、獲得政府擔(dān)保的資格等方面的調(diào)整。

（五）建立健全住房貸款保險(xiǎn)制度

住房貸款保險(xiǎn)制度作為與住房抵押貸款制度相配套的補(bǔ)充制度，其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和損失賠償機(jī)制能有效緩解住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶之間因信息不對(duì)稱等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，有利于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮和金融體系的穩(wěn)定。我國目前的住房抵押貸款保險(xiǎn)大致有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、信用人壽保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)三類。我國的住房抵押貸款保險(xiǎn)作為一種新業(yè)務(wù)、新品種，既需要在實(shí)踐中不斷發(fā)展、完善、創(chuàng)新，也需要政府在政策上的大力支持。

建立健全住房貸款保險(xiǎn)制度主要應(yīng)抓好以下三項(xiàng)工作。一是建立保險(xiǎn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)開發(fā)系統(tǒng)。要建立新產(chǎn)品的研究開發(fā)機(jī)構(gòu)，為技術(shù)創(chuàng)新提供組織保障；要注意研究國內(nèi)外保險(xiǎn)市場(chǎng)的新動(dòng)向、新產(chǎn)品、新技術(shù)以及市場(chǎng)的需求信息，并在此基礎(chǔ)上及時(shí)開發(fā)出新的產(chǎn)品以適應(yīng)市場(chǎng)需要；要重視保險(xiǎn)人才的引進(jìn)和培養(yǎng)，制定人才發(fā)展戰(zhàn)略。二是建立健全保險(xiǎn)營銷系統(tǒng)。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵是市場(chǎng)營銷能力的提高，我國保險(xiǎn)公司首先要更新觀念，真正樹立“商業(yè)保險(xiǎn)”理念。要建立健全營銷機(jī)構(gòu)體系，形成以公司直銷為核心，以社會(huì)人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人為的縱橫交錯(cuò)的營銷結(jié)構(gòu)體系。要?jiǎng)?chuàng)新營銷方式，積極開展網(wǎng)絡(luò)營銷，提高保險(xiǎn)服務(wù)水平和質(zhì)量。三是制定合理的保險(xiǎn)費(fèi)率?？茖W(xué)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，住房抵押貸款的違約率同經(jīng)濟(jì)景氣有很大的關(guān)系，做好經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)是制定合理保險(xiǎn)費(fèi)率的前提；盡快建立與完善抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理制度和評(píng)估制度，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和分析模型；改變不合理的保險(xiǎn)金額計(jì)算方法，要按實(shí)際房屋本身的重置價(jià)格來確定房屋的保險(xiǎn)金額。

(六) 健全抵押物處置制度

健全抵押物處置制度可從四個(gè)方面著手。一是積極培育發(fā)展資產(chǎn)拍賣市場(chǎng)。目前各家銀行都在積極推廣實(shí)行抵押貸款方式，但由于抵押物的處置缺少相應(yīng)的中介機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)拍賣市場(chǎng)一直沒有解決，由此導(dǎo)致債務(wù)人不能償還債務(wù)時(shí),債權(quán)銀行將抵押物直接據(jù)為己用或自行處置的不規(guī)范現(xiàn)象，使抵押貸款的效用大打折扣。因此,要有效地實(shí)施抵押貸款并真正發(fā)揮其效用,必須培育和發(fā)展有關(guān)中介機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)拍賣市場(chǎng),制訂房地產(chǎn)拍賣規(guī)程，解決好抵押物的合法處分問題。二是要健全對(duì)房屋使用者的安置制度。當(dāng)違約行為發(fā)生時(shí)，要使銀行能迅速處分抵押品而收回貸款，政府應(yīng)通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，將沒有按期歸還貸款被法院強(qiáng)制執(zhí)行而又符合條件的抵押人納入我國公共住房保障制度的購買和承租對(duì)象范圍。這樣，既保證了法院強(qiáng)制拍賣抵押房產(chǎn)后抵押人有棲身之處，又使銀行信貸資產(chǎn)得以保全，同時(shí)也啟動(dòng)了部分房地產(chǎn)市場(chǎng)。三是規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，保證抵押物估價(jià)真實(shí)有效。為此，政府行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理，加強(qiáng)職業(yè)道德教育，克服單純的利益驅(qū)動(dòng)行為，切實(shí)強(qiáng)化服務(wù)職能，提高效率，簡(jiǎn)化手續(xù)，降低收費(fèi)，最大程度地減輕借款人負(fù)擔(dān)。銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員的培養(yǎng)，要對(duì)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，以避免一些評(píng)估機(jī)構(gòu)出于對(duì)市場(chǎng)的過高估計(jì)或人為因素而高估抵押物價(jià)值。四是準(zhǔn)確合理地確定抵押率。向銀行抵押的房地產(chǎn)經(jīng)權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估后,銀行應(yīng)根據(jù)抵押房屋的實(shí)際情況，在充分考慮抵押房地產(chǎn)處分、轉(zhuǎn)讓、拍賣所應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)，以及確保信貸資產(chǎn)安全的前提下，準(zhǔn)確合理地確定抵押率。

（七）加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理

加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，主要應(yīng)抓好以下五項(xiàng)工作。一是加強(qiáng)對(duì)按揭貸款項(xiàng)目的審查。包括開發(fā)商的資信審查和項(xiàng)目樓盤審查。資信審查主要是加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商信譽(yù)、銷售情況、工程進(jìn)度、售房款監(jiān)管賬戶和保證金賬戶的資金流向監(jiān)督控制，一旦發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時(shí)采取補(bǔ)救措施。在對(duì)項(xiàng)目樓盤進(jìn)行審查的同時(shí),要綜合分析樓盤在貸款期間的價(jià)值變化趨勢(shì)和各種因素對(duì)樓盤價(jià)值可能造成的影響。二是加強(qiáng)對(duì)借款人資格和償債能力的審查。抵押人應(yīng)具有完全民事行為能力，對(duì)抵押房地產(chǎn)擁有所有權(quán),并領(lǐng)有所有權(quán)憑證；法人應(yīng)具備獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧能力,且具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)。同時(shí)銀行可要求企業(yè)提供驗(yàn)資證明、財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，審查抵押人的資信狀況。三是加強(qiáng)對(duì)抵押物的審查。對(duì)于抵押房地產(chǎn)的選擇和審定，主要著眼于易于保值，易于變現(xiàn)，易于保管以及易于估價(jià)的房地產(chǎn)。抵押物要符合國家有關(guān)規(guī)定，不得抵押的房地產(chǎn)不能用于貸款抵押。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格做好對(duì)抵押物的管理，并要求借款人提供用作抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證件或能證明其產(chǎn)權(quán)的合法性證明文件。從而達(dá)到規(guī)范抵押活動(dòng)，遏制無權(quán)抵押、多頭抵押、重復(fù)抵押和當(dāng)事人作弊等違法行為。四是完善貸款相關(guān)手續(xù)。在“簡(jiǎn)化手續(xù)”的同時(shí)，要完善個(gè)人住房抵押貸款的登記、公證、抵押、保險(xiǎn)等手續(xù)，加強(qiáng)貸款合同及檔案等基礎(chǔ)管理工作。五是加強(qiáng)貸后監(jiān)督。重視貸后管理工作，加強(qiáng)貸后管理是防范風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)重要措施。銀行要經(jīng)常了解借款人的財(cái)務(wù)狀況，抵押物的使用情況，監(jiān)督借款人按期歸還本息，確保貸款項(xiàng)目發(fā)揮效益。

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