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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核范文第1篇

【關(guān)鍵詞】成本管理；績效評價；指標(biāo)體系；評價方法

1 引言

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到我國的經(jīng)濟(jì)水平。隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場的激烈競爭加劇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。成本控制，從短期來看，不僅可以促使企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益，還能使企業(yè)在激烈的競爭中持久發(fā)展。然而成本管理績效評價，不僅可以反映一個企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀，也可以反映企業(yè)的未來發(fā)展趨勢，使企業(yè)的項(xiàng)目與企業(yè)戰(zhàn)略緊密聯(lián)系起來，是企業(yè)認(rèn)識和了解自身成本管理水平的重要途徑。

目前我國對績效評價的大量研究主要集中在業(yè)績評價指標(biāo)的選擇、業(yè)績評價指標(biāo)體系優(yōu)化等方面。從實(shí)踐來看，熱點(diǎn)主要集中在企業(yè)組織和人力資源的考評上，對工程項(xiàng)目績效的評價以及績效指標(biāo)的確定都局限于某個方面或者某個角度的研究，對于成本管理績效評價的研究更是尚處于概念階段，對其定義還沒有作明確的界定，因此，有必要對成本管理績效評價進(jìn)行深入的探討。

2 成本管理績效評價

2.1 成本管理績效評價的意義

績效評價是指組織依照預(yù)先確定的標(biāo)準(zhǔn)和一定的評價程序，運(yùn)用科學(xué)的評價方法、按照評價的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)對評價對象的工作能力、工作業(yè)績進(jìn)行定期和不定期的考核和評價。[1]

2.2 成本管理績效評價的特點(diǎn)

①評價對象的復(fù)雜性。建設(shè)項(xiàng)目的一次性決定了成本管理對象的多變性，也決定了績效評價對象的復(fù)雜性。既不能完全忽視個人績效對組織績效的影響，也要重視成本管理部門與相關(guān)技術(shù)配合部門。不僅要考慮物質(zhì)層面與精神層面的結(jié)合，還要在考慮定量指標(biāo)的同時考慮定性指標(biāo)。

②績效表現(xiàn)的復(fù)雜性。成本管理工作的動態(tài)性強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)途徑多，難以用一套完整的過程指標(biāo)來衡量其活動的效果，常采用活動的結(jié)果和組織行為的有效性來衡量其績效，因此，績效表現(xiàn)具有復(fù)雜性。

③指標(biāo)體系的動態(tài)性。工程建設(shè)活動是動態(tài)變化的，決定了成本管理工作的動態(tài)性，也決定了績效評價的重點(diǎn)也是動態(tài)變化的，使得成本管理績效指標(biāo)體系具有動態(tài)性。

3 成本管理績效評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

3.1 成本管理績效評價指標(biāo)體系構(gòu)建原則

構(gòu)建成本管理績效評價模型的關(guān)鍵之一就是選擇績效評價指標(biāo)，評估指標(biāo)選擇得恰當(dāng)與否，直接關(guān)系到評價模型評估定位的準(zhǔn)確性。設(shè)計成本管理績效評價指標(biāo)體系，應(yīng)使其成為一個全面反映成本管理績效優(yōu)劣的系統(tǒng)，并能盡量滿足各方的一致標(biāo)準(zhǔn)，且遵循以下設(shè)計原則[2]：全面性原則、科學(xué)性原則、系統(tǒng)優(yōu)化原則、針對性原則、可操作原則。

3.2 成本管理績效評價指標(biāo)體系構(gòu)建方法

平衡記分卡的核心思想是通過財務(wù)、顧客、內(nèi)部業(yè)務(wù)流程和學(xué)習(xí)與成長四個指標(biāo)之間相互驅(qū)動的因果關(guān)系來展現(xiàn)組織的戰(zhàn)略軌跡，實(shí)現(xiàn)績效考核、績效改進(jìn)、戰(zhàn)略實(shí)施、戰(zhàn)略修正的目標(biāo)。平衡記分卡的優(yōu)點(diǎn)是：將目標(biāo)與戰(zhàn)略具體化，加強(qiáng)了內(nèi)部溝通；它以顧客為尊，重視競爭優(yōu)勢的獲取與保持；并且重視非財務(wù)業(yè)績的計量，促進(jìn)了考核結(jié)果和過程控制的結(jié)合；利用多方面考核所具有的綜合性，促進(jìn)了短期利益和長期利益的均衡，特別強(qiáng)調(diào)激勵機(jī)制。平衡記分卡可以綜合平衡各戰(zhàn)略要項(xiàng)，完成對關(guān)鍵過程的有效控制和資源的優(yōu)化配置。

但是，指標(biāo)的選擇不是越多越好，而是要選擇對成本管理績效影響最大的因素來構(gòu)建指標(biāo)體系。關(guān)鍵績效指標(biāo)分析技術(shù)（KPI）分析技術(shù)[2]是通過對工作企業(yè)績效特征的分析，提煉出最能代表績效的若干關(guān)鍵指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行績效考核的模式。因此如果利用關(guān)鍵績效指標(biāo)分析技術(shù)對指標(biāo)進(jìn)行篩選，這樣確定的指標(biāo)體系可以表征、描述和衡量成本管理績效的狀態(tài)，具有較強(qiáng)的可操作性、決策性和參考性。 因此，本文采用平衡記分卡與關(guān)鍵績效指標(biāo)相結(jié)合的方式構(gòu)建評價指標(biāo)體系。

3.3 指標(biāo)體系的構(gòu)建

由于成本管理本身是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，它由許多子系統(tǒng)構(gòu)成，其管理過程包括預(yù)測、計劃、決策、控制、反饋等。為了全面、科學(xué)、合理地對成本管理績效進(jìn)行評價研究，在對成本管理進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上和相關(guān)原則和方法的指導(dǎo)下，根據(jù)平衡記分卡方法對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理指標(biāo)確定。[3]

①市場因素：要實(shí)現(xiàn)我們的設(shè)想，我們應(yīng)該向客戶展示什么？管理者確立了其業(yè)務(wù)單位將競爭的客戶和市場，以及業(yè)務(wù)單位在這些目標(biāo)客戶和市場中的衡量指標(biāo)。客戶層面指標(biāo)通常包括客戶滿意度、客戶保持率、客戶獲得率、客戶盈利率，以及在目標(biāo)市場中所占的份額?？蛻魧用媸箻I(yè)務(wù)單位的管理者能夠闡明客戶和市場戰(zhàn)略，從而創(chuàng)造出出色的財務(wù)回報。

②財務(wù)因素：要在財務(wù)方面取得成功，我們應(yīng)向股東們展示什么？財務(wù)業(yè)績指標(biāo)可以顯示企業(yè)的戰(zhàn)略及其實(shí)施和執(zhí)行是否對改善企業(yè)盈利做出貢獻(xiàn)。財務(wù)目標(biāo)通常與獲利能力有關(guān)，其衡量指標(biāo)有營業(yè)收入、資本報酬率、經(jīng)濟(jì)增加值等，也可能是銷售額的迅速提高或創(chuàng)造現(xiàn)金流量。

③公司內(nèi)部流程：要股東和客戶滿意，哪些業(yè)務(wù)過程我們應(yīng)有所長？在這一層面上，管理者要確認(rèn)組織必須擅長的關(guān)鍵的內(nèi)部流程，這些流程幫助業(yè)務(wù)單位提供價值主張，以吸引和留住目標(biāo)細(xì)分市場的客戶，并滿足股東對卓越財務(wù)回報的期望。

④學(xué)習(xí)與成長：要實(shí)現(xiàn)設(shè)想，我們將如何保持改變和提高的能力？它確立了企業(yè)要創(chuàng)造長期的成長和改善就必須建立的基礎(chǔ)框架，確立了目前和未來成功的關(guān)鍵因素。平衡記分卡的前三個層面一般會揭示企業(yè)的實(shí)際能力與實(shí)現(xiàn)突破性業(yè)績所必需的能力之間的差距，為了彌補(bǔ)這個差距，企業(yè)必須投資于員工技術(shù)的再造、組織程序和日常工作的理順，這些都是平衡記分卡學(xué)習(xí)與成長層面追求的目標(biāo)。如員工滿意度、員工保持率、員工培訓(xùn)和技能等，以及這些指標(biāo)的驅(qū)動因素。

根據(jù)以上理論綜合考慮，最終構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理績效評價體系，如下表所示。

成本管理績效評價指標(biāo)體系：

市場因素 銷售水平、市場開發(fā)、顧客滿意度、經(jīng)銷商、促銷、競爭對手

財務(wù)因素 盈利性、流動性、成本管理效益

學(xué)習(xí)

與創(chuàng)新 產(chǎn)品創(chuàng)新、技能發(fā)展、員工士氣、競爭力

公司內(nèi)部流程 質(zhì)量、生產(chǎn)率、靈活性、安全性、速度

4 成本管理績效評價方法的選擇

因?yàn)槌杀竟芾砜冃гu價具有以上特點(diǎn)以及認(rèn)知評價的模糊性、評價指標(biāo)之間沒有可比性，使得成本管理的績效指標(biāo)體系中很多因素帶有一定的模糊性。

然而，為了使績效評價更接近實(shí)際情況，就必須考慮這些不確定的、模糊的因素。一般的數(shù)學(xué)方法常常導(dǎo)致量化對象勉強(qiáng)、量化過程簡單，影響績效評價的客觀性和準(zhǔn)確性。模糊綜合評價法是以模糊數(shù)學(xué)為基礎(chǔ)，應(yīng)用模糊關(guān)系合成的原理，將一些邊界不清、不易定量的因素定量化，從多個因素對被評價事物隸屬等級狀況進(jìn)行綜合性評價的一種方法。這種方法的特點(diǎn)在于，評判逐對進(jìn)行，對被評對象有惟一的評價值，不受被評價對象所處對象集合的影響。將模糊綜合評判法用于的績效評價，可以綜合考慮影響的眾多因素，根據(jù)各因素的重要程度和對它的評價結(jié)果，把原來的定性評價定量化，較好地處理多因素、模糊性以及主觀判斷等問題。因此如果建立基于模糊數(shù)學(xué)的評價模型，則績效評價更具有全面性、綜合性和客觀性。

5 結(jié)論

成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一個重要職能，成本管理績效水平的高低將直接影響到項(xiàng)目的實(shí)施，從而影響到企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。本文構(gòu)建了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理績效評價體系，采用模糊綜合評判法對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理績效進(jìn)行評價，可以提高評估過程的科學(xué)性，從而合理反映成本管理績效實(shí)際情況。

參考文獻(xiàn)：

[1]http：///view/229808.htm

[2]張敏莉，莫小勇.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理研究[D].揚(yáng)州大學(xué)，2009

[3]http：///view/74591.htm

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核范文第2篇

(1)對全面預(yù)算管理認(rèn)識不足。一方面，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理時，只局限于傳統(tǒng)預(yù)算，重點(diǎn)關(guān)注如何降低成本費(fèi)用。另一方面，存在“編制預(yù)算純屬財務(wù)行為”的誤區(qū)，除財務(wù)部門外的其它部門很少直接參與預(yù)算編制工作，往往只是對財務(wù)部門提交的具體結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，有的將則將預(yù)算和計劃相混淆，使其等同于財務(wù)報表。這樣的預(yù)算往往缺乏可操作性。

(2)預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相脫節(jié)。由于地產(chǎn)行業(yè)缺乏規(guī)范的預(yù)算管理體系，因而許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是套用工業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)預(yù)算方式，在年度經(jīng)營計劃指導(dǎo)下編制房地產(chǎn)項(xiàng)目的年度預(yù)算，并且通常是單項(xiàng)預(yù)算，項(xiàng)目建設(shè)周期考慮不夠，導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施缺少科學(xué)的預(yù)算支持。

(3)預(yù)算編制不合理。由于房地產(chǎn)行業(yè)是近年的新興行業(yè),尚未很好形成自身所開發(fā)的各種房產(chǎn)品類型(如住宅、商鋪、寫字樓、酒店等)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和國家預(yù)算定額,缺乏一套完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)作指導(dǎo)，因而實(shí)際做起預(yù)算來難免憑經(jīng)驗(yàn)估算,帶有一定的隨意性,與實(shí)際情況偏離較大，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。

(4)缺乏預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控、反饋、激勵機(jī)制。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理往往只停留在預(yù)算指標(biāo)的下達(dá)，在預(yù)算的編制和匯總上，不注重對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控。雖然對預(yù)算的編制很重視，專門成立了預(yù)算職能部門進(jìn)行預(yù)算編制，但預(yù)算職能部門對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督很少參與，沒有建立有效的預(yù)算反饋機(jī)制和執(zhí)行分析機(jī)制。同時，也存在考核和激勵機(jī)制缺失或落實(shí)不到位的問題，不能有效實(shí)施全面預(yù)算管理。

(5)預(yù)算執(zhí)行效果不理想。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為趕工期、搶進(jìn)度，經(jīng)常出現(xiàn)“無圖紙先施工”，“三邊”工程屢禁不止，設(shè)計概算突破估算指標(biāo)、施工圖預(yù)算突破設(shè)計概算、竣工結(jié)算突破施工圖預(yù)算，預(yù)算管理形同虛設(shè)。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化全面預(yù)算管理的措施思考

2.1完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理組織體系建設(shè)(1)要提高預(yù)算管理的權(quán)威性，增強(qiáng)全體員工的參與和配合意識。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理要求一切經(jīng)濟(jì)活動都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開展，預(yù)算一經(jīng)確定，企業(yè)各部門在項(xiàng)目開發(fā)全周期的各項(xiàng)活動中都要認(rèn)真執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力。當(dāng)遇到投資額大、開發(fā)周期長、經(jīng)營風(fēng)險大的工程項(xiàng)目時，預(yù)算工作內(nèi)容涉及到企業(yè)的前期、設(shè)計、工程、營銷、財務(wù)等各個方面和部門，環(huán)環(huán)相扣、密不可分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高層管理者應(yīng)充分認(rèn)識到預(yù)算管理的重要性，組織企業(yè)全體員工主動參與預(yù)算的策劃、編制、控制，增強(qiáng)預(yù)算管理工作的合力。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立各級全面預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)各項(xiàng)算的討論、修改、報批、下達(dá)、考核，以及通報分析預(yù)算的執(zhí)行情況。預(yù)算編制應(yīng)自上而下、自下而上、上下結(jié)合、分級編制、逐級匯總。預(yù)算管理委員會負(fù)責(zé)把預(yù)算與集團(tuán)公司戰(zhàn)略聯(lián)系在一起，分析市場機(jī)遇和風(fēng)險，制定整體和各分項(xiàng)的收益目標(biāo)。組織各部門對目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化、分解。分析、評價項(xiàng)目開發(fā)期經(jīng)營預(yù)算和投資預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)是否存在差距，計算落實(shí)方案所需資源，提出可供選擇方案。

2.2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，建立一套完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本、費(fèi)用科目體系。做好成本核算基礎(chǔ)工作，作為項(xiàng)目預(yù)算成本、費(fèi)用的依據(jù)，指導(dǎo)項(xiàng)目的預(yù)算工作，根據(jù)所開發(fā)的房產(chǎn)品類型，不斷積累和完善，逐步形成企業(yè)自身的成本費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。

2.3改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算編制方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進(jìn)行高效預(yù)算管理，就要聚焦房地產(chǎn)具體業(yè)務(wù)，要建立起符合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的預(yù)算指標(biāo)，如銷售額、房款回收率、利潤額、工程節(jié)點(diǎn)、目標(biāo)成本、銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率、投資回報率、經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量等。同時，還要建立起符合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)的編制方法，主要包括以現(xiàn)金預(yù)算為中心；以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)；以營銷措施為手段；以滾動預(yù)算為主要編制方法。

2.4注重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算實(shí)施的過程控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過編制項(xiàng)目目標(biāo)成本費(fèi)用，以指導(dǎo)整個項(xiàng)目開發(fā)過程各階段的成本費(fèi)用管控工作，做到事前、事中及事后全過程控制，實(shí)施動態(tài)管理手段，嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本和費(fèi)用，降低成本耗費(fèi)，節(jié)約資金流出，提高經(jīng)濟(jì)效益，保障項(xiàng)目及時優(yōu)質(zhì)完成，降低項(xiàng)目投資風(fēng)險。事前預(yù)測，在項(xiàng)目可行性方案論證時，應(yīng)對各類房產(chǎn)品的內(nèi)部收益率進(jìn)行測算。預(yù)算的編制必須打破設(shè)計先行的傳統(tǒng)管理模式，設(shè)計階段已決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的大格局，因此房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)算應(yīng)走在設(shè)計的前端，對所開發(fā)項(xiàng)目定位有足夠的論證和測算依據(jù)。事中控制，是預(yù)算管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)應(yīng)圍繞資金管理和成本管理兩大主題，根據(jù)工程進(jìn)度、合同約定，結(jié)合預(yù)算指標(biāo)、項(xiàng)目開發(fā)周期、企業(yè)資金狀況進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行的事中控制。在具體控制形式上，可考慮建立預(yù)算執(zhí)行情況通報會或計劃執(zhí)行完成情況溝通會，對各部門預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行通報，對于出現(xiàn)差異的要找出原因與明確責(zé)任部門(人)。事后評價，主要是改變傳統(tǒng)的考核模式，避免簡單地將差異界定到執(zhí)行部門上，要從指標(biāo)指定、環(huán)境影響、上下游部門的配合等方面查找原因。此外，要考慮將預(yù)算管理的關(guān)鍵指標(biāo)納入績效考核指標(biāo)中，在KPI中設(shè)置預(yù)算執(zhí)行情況的對應(yīng)指標(biāo)，如“超資金預(yù)算率”、“預(yù)算執(zhí)行率”等，再根據(jù)不同指標(biāo)設(shè)置預(yù)警控制值，對執(zhí)行情況進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控以客觀地反映出部門業(yè)績和價值，明確責(zé)任，兌現(xiàn)獎懲。

2.5嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算調(diào)整管理主要應(yīng)掌握以下要點(diǎn)：一是不得隨意調(diào)整。要強(qiáng)化預(yù)算的“法律效力”，預(yù)算方案一經(jīng)批準(zhǔn)下發(fā)，一般情況下不得隨意調(diào)整預(yù)算。二是深入分析采取措施。對于超預(yù)算或需預(yù)算外支出，應(yīng)當(dāng)深入分析其原因，如是必需的或原預(yù)算存在漏項(xiàng)的，則應(yīng)通過相應(yīng)審批后方可調(diào)整，如存在人為因素或可有可無的，則不能隨意調(diào)整。如屬預(yù)算執(zhí)行時存在問題，則需追究相關(guān)負(fù)責(zé)人責(zé)任。三是主動調(diào)整。當(dāng)外部環(huán)境或集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)生重大變化，應(yīng)積極主動地提出預(yù)算調(diào)整申請，以保證預(yù)算方案符合客觀實(shí)際情況，在經(jīng)濟(jì)上能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)，達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化的目的，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.6建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理信息系統(tǒng)利用信息化系統(tǒng)推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理，建立一個全員參與的全面預(yù)算管理系統(tǒng)平臺，可以進(jìn)一步規(guī)范預(yù)算管理，賦予高度透明的預(yù)算體系，打破預(yù)算信息溝通的壁壘，將各責(zé)任人、部門的預(yù)算與集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)統(tǒng)一起來，實(shí)現(xiàn)真正意義上的全面預(yù)算。引入比較成熟的用友軟件等全面預(yù)算管理系統(tǒng)或在此基礎(chǔ)上進(jìn)行二次開發(fā)，使得全面預(yù)算管理工作能夠高效、直觀、科學(xué)。通過ERP系統(tǒng)是實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理尤其是預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控的有效和必要手段。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)據(jù)來源廣泛，通過ERP或其他應(yīng)用信息技術(shù)能夠最大的信息集成并進(jìn)行篩選，可優(yōu)化企業(yè)業(yè)務(wù)流程，改變原職能部門管理分割局面，實(shí)現(xiàn)銷售到收款、工程進(jìn)度到付款等各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)流程化作業(yè)，真正滿足企業(yè)資源的共享和統(tǒng)一管理，有效地提高企業(yè)的預(yù)算管理水平。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理協(xié)調(diào)分析

中圖分類號：F235.91 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

在我國，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營就是企業(yè)以完成項(xiàng)目為前提，在公司內(nèi)部對各個部門進(jìn)行協(xié)調(diào)、組織、管理等工作，這些部門包括人事部、工程部、財務(wù)部、銷售部等等。對這些部門要加強(qiáng)管理，使其發(fā)揮最大的能力，實(shí)現(xiàn)成功的規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理。下面就簡單介紹幾個部門。

財務(wù)部：財務(wù)部應(yīng)該是一個企業(yè)中較為重要的部門，顧名思義它主要是負(fù)責(zé)資金的管理，并定期的將財務(wù)狀況制成報表供單位領(lǐng)導(dǎo)查驗(yàn)，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中主要負(fù)責(zé)融資、工程款的發(fā)放等問題。

工程部：工程部是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中核心的部門，主要負(fù)責(zé)物料采購、庫存，與施工企業(yè)的協(xié)調(diào)，對施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，并管理相關(guān)合同等一系列問題。

人事部：主要負(fù)責(zé)人事招聘、調(diào)配等各個方面，對項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對人員的資料進(jìn)行管理、績效考核及激勵體系的建立等。

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營存在的問題及原因

在房地產(chǎn)企業(yè)中，近幾年問題不斷頻發(fā)，但是在市場、經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善下已經(jīng)有所進(jìn)步了，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因，也有體制方面的原因，具體分析主要有以下幾個方面：

1.1 觀念危機(jī)

觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，這種危機(jī)主要表現(xiàn)在以下三個方面：

(1)在市場意識方面較為被動。在房地產(chǎn)開發(fā)中存在著普遍的想法，比如認(rèn)為計劃經(jīng)濟(jì)、政府行政規(guī)劃就可以取代市場經(jīng)濟(jì)、還有的認(rèn)為市場體制不完善，就鉆市場的空子，導(dǎo)致存在一些負(fù)面思想，例如破壞市場機(jī)制、競爭不均，信心不足，怨天尤人等，這些現(xiàn)象的存在一部分是源于政府和行政主管部門，還有一部分源于開發(fā)企業(yè)。

(2)在市場中盲目開發(fā)。有些開發(fā)商盲目進(jìn)行，簡單的認(rèn)為房地產(chǎn)單單靠引進(jìn)外商、外資，就能帶動開發(fā)，并且獲得很好的經(jīng)濟(jì)利益，從而帶動社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。抱有這種觀念的開發(fā)商一般都只是追求政治上的業(yè)績，而不重視市場的發(fā)展，不按市場上的規(guī)律要求來進(jìn)行開發(fā)。

(3)在市場中經(jīng)濟(jì)意識狹隘、目光短淺。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時認(rèn)為市場經(jīng)濟(jì)初期可以投機(jī)取巧利用制度的不完善來進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，專搞空隙項(xiàng)目或邊緣項(xiàng)目或隱藏項(xiàng)目，為了謀求短期內(nèi)獲得的利益，不顧市場環(huán)境的秩序、誠信和規(guī)范。

1.2 市場秩序不規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展不僅需要有市場經(jīng)濟(jì)體制下的諸多配套法規(guī)、政策的支持，需要有完善的土地供用制度、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)管理相關(guān)制度的支持，還要有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)生存和發(fā)展的環(huán)境，更要有良好的市場環(huán)境和規(guī)范的市場秩序。

1.3 企業(yè)規(guī)模小、整體實(shí)力弱

在房地產(chǎn)行業(yè)中新進(jìn)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，雖然給此行業(yè)注入了許多新鮮血液，但是由于初期規(guī)模較小所以企業(yè)實(shí)力就較弱。在計劃經(jīng)濟(jì)時期組建的開發(fā)企業(yè)到現(xiàn)在為止已經(jīng)成長為老資格了，這些企業(yè)人員多、負(fù)擔(dān)重，市場競爭力不強(qiáng)。當(dāng)然后期也存在一些股份制企業(yè)但是這些企業(yè)大多是民營企業(yè)，組建時間短，經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力都不足，一些企業(yè)甚至只有一、兩個低級技術(shù)人員或外聘幾個“掛羊頭”的技術(shù)人員或無技術(shù)人員，無經(jīng)營場所，無資金，他們僅靠搞低層次、低技術(shù)含量的單體項(xiàng)目經(jīng)營，開發(fā)的檔次不高，難以形成規(guī)模，整體競爭實(shí)力弱，更談不上走出去參與競爭。

1.4 房地產(chǎn)開發(fā)的資源配置不合理

一些人看到房地產(chǎn)行業(yè)有很大的利潤，就紛紛的涌入進(jìn)來，這樣卻導(dǎo)致了低級企業(yè)過多，人財物配置不合理、資源浪費(fèi)、市場秩序混亂、不良競爭等諸多問題。這就需要加大行業(yè)主管部門宏觀管理和調(diào)控的力度，減少不正之風(fēng)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的影響因素

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營規(guī)劃設(shè)計

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否成功主要決定于前期的規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計一個關(guān)鍵的概念是要根據(jù)購房者認(rèn)知的需要來理解他們的聲音，建立買家意見與住宅如何規(guī)劃、設(shè)計、建造之間的良好聯(lián)系。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營施工質(zhì)量

施工質(zhì)量是眾多建筑企業(yè)中首要強(qiáng)調(diào)的，也是近幾年國家尤為重視的，施工質(zhì)量說白了就是要求施工單位按照實(shí)際設(shè)計方案，嚴(yán)格執(zhí)行，不得偷工減料，降低成本從中賺取更高經(jīng)濟(jì)利益，由于施工質(zhì)量的檢驗(yàn)是漫長的過程，可能會在竣工后的很長一段時間才能表現(xiàn)出來，這就恰恰是一個可以鉆的空子，一旦發(fā)生質(zhì)量問題時施工單位絕對不會拆除重建，也只能通過修補(bǔ)、重構(gòu)等形式加以改進(jìn)，但是它對于公司的社會形象和長期獲利能力產(chǎn)生重大影響。因此，質(zhì)量的合理性以及長期效益是建筑施工質(zhì)量的基本要求。具體評價可以從工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量、工程竣工一次合格率、建筑性能價值比、開發(fā)進(jìn)度、效率等方面考慮。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營銷策劃

房地產(chǎn)企業(yè)中銷售是必不可少的，如何做好營銷是一個成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤為重視的方面，一個好的產(chǎn)品營銷策劃是產(chǎn)品從企業(yè)到達(dá)客戶的途徑和橋梁，是產(chǎn)品到貨幣、利潤的過程。此工程蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的所有過程中，處處可見，由市場調(diào)查、參與方案制定和建筑總體設(shè)計、價格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。廣告宣傳、促銷活動、價格策略及銷售渠道是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要考慮的營銷策劃內(nèi)容，在營銷策劃前期進(jìn)行的市場定位是至關(guān)重要的，即根據(jù)市場調(diào)查，確定房地產(chǎn)開發(fā)的消費(fèi)客戶群、所開發(fā)物業(yè)的功能、專營性及象征性等內(nèi)容，這是實(shí)施具體營銷策略的核心基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、規(guī)劃設(shè)計管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這四個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容。

施工單位或開發(fā)商的工程管理部門不能和設(shè)計單位溝通達(dá)成理解和協(xié)凋，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

(1)開發(fā)商的大力支持做后盾。作為投資者，開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計之初、規(guī)劃設(shè)計完成以及施工完成的時候召集設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

(2)實(shí)施計劃要盡早。在一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初期，項(xiàng)目決策中的成本是少之又少的，但這些決策的提出卻可以對后期項(xiàng)目成本多少產(chǎn)生重要的影響，可施工性研究對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計的可施工性研究中去，而開發(fā)商更要做好前期的項(xiàng)目決策。

(3)項(xiàng)目施工要持續(xù)開展研究。在開發(fā)時，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實(shí)習(xí)“知識管理”，即通過計劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實(shí)現(xiàn)知識共享和再利用。

結(jié)語

每個企業(yè)無一例外的成立都是想要獲利的，都想獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是這樣。要想達(dá)到這些目標(biāo)，就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)運(yùn)營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核范文第4篇

摘要：在目前繁榮的房地產(chǎn)市場中，房價一路攀升，房地產(chǎn)是目前大家都非常關(guān)注的一個詞，關(guān)系到每個人的切身利益。本文從國資委新規(guī)定的經(jīng)濟(jì)增加值考核指標(biāo)（簡稱EVA）角度，通過對2010年中國房地產(chǎn)上市公司排行榜中前20家上市公司進(jìn)行EVA測算，評價和分析這些房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績情況和價值創(chuàng)造情況。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 價值創(chuàng)造 業(yè)績評價

近幾年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛呈現(xiàn)爆發(fā)性增長，房地產(chǎn)上市公司一直成為資本市場矚目的焦點(diǎn)。2010年6月1日，中國房地產(chǎn)測評中心《2010年中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》及系列測評榜單的，引發(fā)市場強(qiáng)烈關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)作為關(guān)系到國計民生的重要支柱產(chǎn)業(yè)。因此，其為國家及股東所創(chuàng)造的價值值得我們深入研究。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理特點(diǎn)

作為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)和社會各界高度關(guān)注的民生行業(yè)，我國房地產(chǎn)市場在2007年至2010年經(jīng)歷了由高到低再到迅猛上揚(yáng)的過程。房地產(chǎn)企業(yè)包括生產(chǎn)過程和流通過程的經(jīng)營管理，特點(diǎn)有開發(fā)經(jīng)營難度大：投入資金多，土地壟斷程度高，進(jìn)入門檻高；施工周期長；銷售周期長，資金周轉(zhuǎn)慢，投資回收期長；風(fēng)險大：不確定因素多，流動性差；政策性強(qiáng)，政策風(fēng)險大。在國家宏觀調(diào)控政策下，我國的房地產(chǎn)市場正處于激勵競爭之中，關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的價值創(chuàng)造，加強(qiáng)績效考核工作，從而有效降低企業(yè)風(fēng)險，增強(qiáng)公司的核心競爭力，是面臨的重要挑戰(zhàn)。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司的EVA模型

（一）我國房地產(chǎn)企業(yè)使用EVA考核指標(biāo)的特殊優(yōu)勢

價值管理理論（VBM）認(rèn)為，只有獲得的利潤回報超過資本成本，企業(yè)才為股東創(chuàng)造了新的價值。由思騰斯特公司提出的EVA（Economic Value Added）指標(biāo)正是這樣一種能夠反映價值創(chuàng)造的財務(wù)指標(biāo)，其相對于傳統(tǒng)會計利潤的最大和最重要的特點(diǎn)在于它是從股東角度考慮了權(quán)益資本的機(jī)會成本的經(jīng)濟(jì)利潤概念，因而能更全面真實(shí)地反映企業(yè)價值創(chuàng)造的情況。

從2010年開始，國資委在中央企業(yè)全面推行EVA考核指標(biāo)，以引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)一步做強(qiáng)主業(yè)，提高資本使用效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)成本核

算的復(fù)雜性及收益的波動性，使其更適合EVA考核的理念，全新考核制度也會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來較明顯的優(yōu)勢。EVA指標(biāo)可以使得房產(chǎn)商選擇投資項(xiàng)目時更慎重。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，投入資本規(guī)模較大，所以項(xiàng)目評估與效益預(yù)測顯得尤為重要。嘗試?yán)肊VA對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行業(yè)績評價，從而發(fā)掘EVA對資本市場的價值發(fā)現(xiàn)功能，進(jìn)而幫助股東、潛在投資者、債權(quán)人等利益相關(guān)者正確地決策。

（二）EVA的計算方法

本文對50家上市房地產(chǎn)公司采用的EVA計算思路與國資委考核央企EVA完成情況使用的計算方法是一致的：EVA=稅后凈營業(yè)利潤-資本成本=稅后凈營業(yè)利潤-調(diào)整后資本×平均資本成本率，

其中：稅后凈營業(yè)利潤=凈利潤+（利息支出+研究開發(fā)費(fèi)用調(diào)整項(xiàng)-非經(jīng)常性

收益調(diào)整項(xiàng)×50%）×（1-25%）；調(diào)整后資本=平均所有者權(quán)益+平均負(fù)債合計-平均無息流動負(fù)債-平均在建工程，其中：平均無息流動負(fù)債=平均流動負(fù)債合計-平均短期借款-平均一年內(nèi)到期的長期負(fù)債。

關(guān)于資本成本率，若根據(jù)國資委給出的統(tǒng)一資本成本率5.5%，對于資金投入較多，資本成本較高的房地產(chǎn)行業(yè)顯然不適合，對于此，本文采用清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院學(xué)者廖理、沈超的《利用CAPM計算中國房地產(chǎn)行業(yè)資本成本》一文中利用CAPM模型測算出的房地產(chǎn)行業(yè)的資本成本率12.44%。

三、20家房地產(chǎn)深滬上市公司的EVA測算及分析

按照上述計算方法，我們對2010年房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力20強(qiáng)的深滬上市公司進(jìn)行了EVA的測算，并將其與凈利潤進(jìn)行了比較分析，如表1所示：

就排行榜整體情況而言，這20家公司中，凈利潤全為正，而且數(shù)值還都較大，說明企業(yè)的盈利狀況很好，但有15家公司的EVA卻為負(fù)值，比例高達(dá)75%，結(jié)果不容樂觀，說明2010年將近四分之三的房地產(chǎn)企業(yè)在高利潤的光環(huán)下，實(shí)際上并沒有為股東創(chuàng)造新的財富，反而在損害公司價值，其余公司經(jīng)營績效均不理想。這說明雖然房地產(chǎn)是資本集中的行業(yè)，但資本創(chuàng)造財富能力在多數(shù)房地產(chǎn)投資中沒有真正得到實(shí)現(xiàn)。只有嘉凱城（000918.SZ）、新城地產(chǎn)（900950.SH）、濱江集團(tuán)（002244.SZ）、北京城建（600266.SH）和蘇寧環(huán)球（000718.SZ）五家公司的EVA為正，表明該五家公司取得了良好的公司業(yè)績，在扣除了所有資本成本后還有剩余，為股東創(chuàng)造了新的財富，增加了公司價值。

通過對房地產(chǎn)業(yè)上市公司綜合實(shí)力排行榜的EVA分析，筆者認(rèn)為，以下兩方面值得企業(yè)認(rèn)真思考對待。第一，凈利潤很高的企業(yè)并不代表EVA值會為正或很高。比如排名第一的萬科公司的凈利潤高達(dá)8,839,610,505.04元，但EVA卻是-1,634,538,213.00元，因此，企業(yè)在追求高利潤時也應(yīng)注重對資本成本的控制和管理。第二，EVA是一個比凈利潤更好的業(yè)績評價指標(biāo)，因此企業(yè)在通過擴(kuò)大投資追求高利潤時也應(yīng)該注重利用EVA指標(biāo)來指導(dǎo)企業(yè)的價值創(chuàng)造分析。凈利潤為正但EVA為負(fù)，說明企業(yè)的價值創(chuàng)造缺乏良好的引導(dǎo)和控制，企業(yè)在投資新項(xiàng)目時應(yīng)用EVA指標(biāo)進(jìn)行價值創(chuàng)造的預(yù)測分析，做到投資項(xiàng)目時更謹(jǐn)慎，提高資本的使用效率，真正為公司創(chuàng)造價值，在做大做強(qiáng)的同時關(guān)注企業(yè)的真正價值創(chuàng)造。

總之，在我國房地產(chǎn)企業(yè)中推廣EVA這一業(yè)績評價指標(biāo)，一方面可以約束房地產(chǎn)公司在投融資上的盲動性，重視股權(quán)資本成本，嚴(yán)肅項(xiàng)目論證，強(qiáng)化風(fēng)險管理和控制，提高資金使用效率；另一方面，引導(dǎo)股權(quán)投資者注重企業(yè)為股東創(chuàng)造財富的實(shí)力，選擇真正具有投資價值的公司，促使投資者更加成熟和理性。

參考文獻(xiàn)：

[1]肖元真，張?zhí)? 2010年我國房地產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向與發(fā)展趨勢[J].鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報，2010-6。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核范文第5篇

1.1 財務(wù)管理意識淡薄，財務(wù)制度流于形式大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是由包工頭，施工隊(duì)起家，經(jīng)營者本身缺乏財務(wù)管理知識，重銷售輕財務(wù)，財務(wù)管理基本定位于記賬算賬報表的原始會計核算階段，根本滿足不了現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理的要求，完全忽視了財務(wù)管理應(yīng)有的預(yù)算，指導(dǎo)，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應(yīng)的財務(wù)制度，在制度執(zhí)行過程中也常常流于形式，基本上都是領(lǐng)導(dǎo)一支筆說了算，遇到財稅問題常常試圖通過疏通關(guān)系解決，得過且過，沒有真正思考過自身財務(wù)管理的缺失，勢必導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營成本增加和后期的財務(wù)風(fēng)險。

1.2 財務(wù)人員自身職業(yè)能力不強(qiáng)，會計核算粗枝大葉，沒有形成一套科學(xué)的行之有效的財務(wù)核算和管理體系很多財務(wù)人員盲目追求房地產(chǎn)企業(yè)的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財稅業(yè)務(wù)知識，加之大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者都是在取得土地后急于進(jìn)行開發(fā)，回籠資金，財務(wù)人員也盲目隨從，在開發(fā)前期就沒有設(shè)計好財務(wù)制度體系，進(jìn)行科學(xué)的財務(wù)測算，往往是邊開發(fā)邊摸索，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財務(wù)思路。這樣一種摸著石頭過河的財務(wù)管理模式非常容易帶來后期無法彌補(bǔ)的財務(wù)風(fēng)險。

1.3 財務(wù)的過程控制極其薄弱

1.3.1 資金管理隨意性大，沒有真正認(rèn)真分析企業(yè)在每個時點(diǎn)的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應(yīng)的控制和資金使用計劃，領(lǐng)導(dǎo)簽字后即可以付款。一些開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售房款后資金稍有閑置，就急于進(jìn)行再投資，一個項(xiàng)目沒有開發(fā)完，盲目購置新地塊，財務(wù)人員也沒有提出項(xiàng)目投資的建設(shè)性指導(dǎo)意見，造成舊項(xiàng)目后期資金不夠用，新地塊占用資金無法利用。很多企業(yè)在開發(fā)過程中由于盲目擴(kuò)大規(guī)模，最后陷于資金嚴(yán)重匱乏境地，為了不影響施工進(jìn)度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項(xiàng)目開發(fā)的案例時有發(fā)生。

1.3.2 預(yù)算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算主要有目標(biāo)利潤預(yù)算和資金預(yù)算，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立有效的財務(wù)預(yù)算，甚至根本就沒有財務(wù)預(yù)算，經(jīng)營者把預(yù)算簡單地理解為工程部的項(xiàng)目造價預(yù)算，社會常流行的開發(fā)企業(yè)賺不賺錢，關(guān)鍵靠預(yù)算，這里的預(yù)算不僅指工程造價預(yù)算，也包括財務(wù)預(yù)算，只有財務(wù)預(yù)算和工程造價造價預(yù)算很好地結(jié)合才能稱之為有效的預(yù)算。有的企業(yè)雖然制訂了財務(wù)預(yù)算，但卻在預(yù)算執(zhí)行過程中沒有進(jìn)行有效的預(yù)算控制，直接后果就是成本費(fèi)用沒有合理控制或控制不夠細(xì)化，到?jīng)Q算時發(fā)現(xiàn)利潤與預(yù)期差距甚大。另外，預(yù)算也沒有定期進(jìn)行科學(xué)深入的預(yù)算分析，形成完整的預(yù)算分析報告體系，現(xiàn)實(shí)中為了完成預(yù)算任務(wù)，基本上都是根據(jù)實(shí)際來調(diào)整預(yù)算，對于實(shí)際偏離預(yù)算或超預(yù)算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的后果其實(shí)使預(yù)算陷入惡性循環(huán)，上期的預(yù)算不能很好的指導(dǎo)下期預(yù)算，起不到預(yù)算管理的前瞻性指導(dǎo)作用。

1.3.3 不重視房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是整個項(xiàng)目建設(shè)過程中十分重要的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)合同的簽訂過程根本不需要財務(wù)部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進(jìn)度款時財務(wù)部才見到合同，財務(wù)部基本處于事后被動執(zhí)行合同的處境，財務(wù)部由于沒能在合同簽訂時參與合同匯簽工作，不能從財務(wù)專業(yè)角度把可能存在的財務(wù)或稅務(wù)風(fēng)險提前規(guī)避，常常是在合同執(zhí)行中才發(fā)現(xiàn)合同中存在的財務(wù)隱患。合同執(zhí)行完畢財務(wù)部也只是根據(jù)既定合同條款進(jìn)行往來結(jié)算，而無法在合同履行完畢前提前對后期可能存在的風(fēng)險損失做出制約措施。很多房地產(chǎn)企業(yè)對于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細(xì)的合同臺賬，作為備查賬簿，只局限于財務(wù)賬面數(shù)據(jù)簡單反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生情況，這勢必導(dǎo)致財務(wù)無法清晰地掌握每項(xiàng)合同的來龍去脈。

1.4 沒有建立有效的財務(wù)分析考核體系大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析只局限于3張財務(wù)報表的編制及簡單的財務(wù)收支統(tǒng)計，沒有完備細(xì)致的財務(wù)內(nèi)部分析報表，為領(lǐng)導(dǎo)層提供建設(shè)性的有價值的數(shù)據(jù)分析，沒有透過財務(wù)數(shù)據(jù)反映出企業(yè)日常財務(wù)管理存在的問題和不足。業(yè)績考核也只局限于簡單的指標(biāo)完成與否。

2 建設(shè)有效的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理體系的建議

2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的財務(wù)規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期財務(wù)規(guī)劃至關(guān)重要，在項(xiàng)目開發(fā)前建立完備的財務(wù)管理體系，進(jìn)行詳細(xì)的財務(wù)預(yù)測能夠避免很多后期的財務(wù)風(fēng)險。

2.1.1 項(xiàng)目開發(fā)前進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、收益等測算。在項(xiàng)目開發(fā)前期財務(wù)部會同營銷部根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計劃及產(chǎn)品類型測算出銷售總價;財務(wù)部會同工程部、合約部對開發(fā)成本進(jìn)行測算，并將開發(fā)成本的構(gòu)成進(jìn)行分解，按照土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)配套設(shè)備、開發(fā)間接費(fèi)等項(xiàng)目一一對應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中，最終預(yù)測總成本。財務(wù)部按照國家相關(guān)法規(guī)政策進(jìn)行費(fèi)用和稅金以及目標(biāo)利潤的測算，最后形成預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計利潤表、預(yù)算現(xiàn)金流量表，進(jìn)而形成資金預(yù)算，根據(jù)營銷計劃和回款計劃測算出各時點(diǎn)的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時機(jī)進(jìn)行投資或融資活動，從而有的放矢的使用資金，既保證項(xiàng)目建設(shè)資金需要又不形成資金閑置。

2.1.2 建立完備的財務(wù)管控體系。在項(xiàng)目開發(fā)前就應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況及相關(guān)政策法規(guī)的要求，制訂切合實(shí)際的行之有效的財務(wù)制度體系和內(nèi)部控制體系。如制訂經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的審批流程和權(quán)限規(guī)范、制訂各項(xiàng)資本性支出及費(fèi)用開支的規(guī)范、制訂預(yù)算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產(chǎn)管理制度、制訂科學(xué)有效的會計核算制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)會計核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算規(guī)范，財務(wù)部應(yīng)該依據(jù)財經(jīng)法規(guī)的規(guī)范要求，并結(jié)合工程合約部的工程造價預(yù)算細(xì)目，設(shè)置科學(xué)合理的財務(wù)核算體系，既有助于日后能夠進(jìn)行合同的成本控制，又便于進(jìn)行往來對賬，還有助于進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃。

2.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理合同也往往是產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理應(yīng)該貫穿合同執(zhí)行的全過程。對于工程施工合同在簽訂時財務(wù)人員就要參與到合同匯簽中，從專業(yè)角度提出可能存在的財務(wù)隱患;在合同執(zhí)行過程中尤其是工程進(jìn)度款的支付，一方面要嚴(yán)格按合同條款執(zhí)行付款義務(wù)，另一方面要建立工程部、合約部、監(jiān)理等相關(guān)工程負(fù)責(zé)人對工程執(zhí)行情況的書面意見書，認(rèn)真落實(shí)工程進(jìn)度完成情況。要建立詳細(xì)的合同臺賬。對于銷售合同要按每個客戶，詳細(xì)記錄客戶的基礎(chǔ)資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對銷控情況和回款情況。

2.3 實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理，加強(qiáng)財務(wù)控制凡事欲則立，不預(yù)則廢，房地產(chǎn)企業(yè)資金投資大，開發(fā)周期長，開發(fā)風(fēng)險大，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在前期制訂整個開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目預(yù)算，還要將日常各項(xiàng)經(jīng)營活動納入到全面預(yù)算管理體系，把開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算按年度、季度、月度進(jìn)行指標(biāo)分解，落實(shí)到每個單位，每個部門。日常經(jīng)營管理活動要明確各單位、各部門的崗位、責(zé)任、預(yù)算目標(biāo)，對整個企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流等按年度、季度、月度進(jìn)行有效的預(yù)算控制。要定期對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行深入分析找出管理中的優(yōu)點(diǎn)和不足，把預(yù)算執(zhí)行的偏差率作為重要的績效考核指標(biāo)，并將責(zé)任落實(shí)到部門和相關(guān)責(zé)任人。形成事前、事中、事后完整的預(yù)算管理體系。

2.4 加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，拓寬融資渠道融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金過于依賴商業(yè)銀行貸款，而銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款限制多門檻高，造成地產(chǎn)企業(yè)融資難度大。這就要求財務(wù)人員加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，認(rèn)真分析和評價影響融資的各種因素，力求在企業(yè)能力所及的范圍內(nèi)拓寬融資渠道，達(dá)到最好的綜合經(jīng)濟(jì)效益。初期可以通過預(yù)售房回籠部分資金，集團(tuán)公司在條件允許的情況下可以通過統(tǒng)借統(tǒng)貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產(chǎn)企業(yè)融資要逐步進(jìn)入到不動產(chǎn)經(jīng)營和資本運(yùn)營的中高級階段，例如爭取到貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡便的授信貸款;對于一些政府扶持的改造項(xiàng)目盡量爭取到政府補(bǔ)貼貸款;通過出售產(chǎn)權(quán)商鋪或售后回租回籠資金;對于一些管理規(guī)范、規(guī)模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)還可以通過股權(quán)融資方式掛牌地方新三版或上市，通過擔(dān)保公司發(fā)行集合債等方式進(jìn)行融資，甚至通過眾籌這種新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式對傳統(tǒng)融資模式進(jìn)行資金補(bǔ)充。