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房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文第1篇

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務和住宅抵押證券化業(yè)務等新型的金融業(yè)務，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉，筆者認為企業(yè)應注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點，同時應加強企業(yè)財務人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。而各個部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業(yè)過度預支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業(yè)，一朝債務發(fā)生危機，就會危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運行狀況急劇惡化，當時企業(yè)領導經(jīng)過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動調(diào)低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風險引起的財務危機，使企業(yè)走出了困境。

（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟效益原則，防止鋪張浪費。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實際上都是企業(yè)自己的利潤。

【參考文獻】

[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢展望.中國房地產(chǎn)金融,2006,06

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文第2篇

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資管理；預算管理；風險管理；工期控制

一、靈活運作，積極拓寬融資渠道

目前，房地產(chǎn)資金主要來自七個方面。國內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預付款以及其它資金。而銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資渠道。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式對銀行信貸的過度依賴，其融資方式單一化，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展基本上取決于銀行信貸政策的變化，使得房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信貸風險過于集中到商業(yè)銀行。

造成這一現(xiàn)象的原因是多方面的。首先是由于政府對國內(nèi)金融市場的壟斷。其次是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行直接融資尚存法律和政策障礙。

針對這種現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該在現(xiàn)有金融法規(guī)和制度的框架內(nèi)靈活運作，積極拓寬融資渠道。

首先，借助房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從信托投資公司獲得信托貸款。信托公司集合廣大投資者的資金，借給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于某個項目的開發(fā)。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托具有融資成本較低，期限彈性較大，有利于資金運營和持續(xù)發(fā)展；資金供給方式靈活，可靈活設計信托產(chǎn)品的特點，被認為是除銀行貸款之外的最佳融資選擇，有利于地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負債率的情況下可以優(yōu)化公司結構。目前國內(nèi)房地產(chǎn)信托主要有三種方式：傳統(tǒng)的貸款方式，與傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣；以股權融資的方式，信托公司持有開發(fā)商部分股權，開發(fā)商承諾在約定的時間以溢價方式將股權回購；交易方式的信托產(chǎn)品。

其次，適當引入機構投資者的融資。

在證券市場不景氣，房地產(chǎn)市場尤其是普通住宅市場被看好的條件下，投資公司將樂意向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供流動資金貸款、信托，股權投資等投資方式的資金。對項目的要求多是資金回籠快，融資時間在1～2年，一般資金成本在15％左右。這種資金比較適合房地產(chǎn)開發(fā)公司融資額度在2000萬～1億元人民幣。

第三，典當融資。典當對于小額短期融資有快速的優(yōu)勢，而從2005年4月1日開始執(zhí)行的《典當管理辦法》對房地產(chǎn)典當融資的綜合費率作了調(diào)整：房地產(chǎn)抵押典當月綜合費率不得超過本金的2.7％。但融資條件也提高為：未取得商品房預售許可證的在建工程及外省(自治區(qū)、直轄市)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押典當余額不得超過典當行注冊資本，對于注冊資本不足1000萬元的，房地產(chǎn)抵押典當單筆當金數(shù)額不得超過100萬元；注冊資本在1000萬元以上的，房地產(chǎn)抵押典當單筆當金數(shù)額不得超過注冊資本的10％。

第四，銀行貸款在可以預期的很長一段時間內(nèi)將仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資渠道。各級政府應建立和健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸服務的組織體系、各型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的評級制度，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時發(fā)放信用貸款。

二、強化資金的預算管理和風險管理

資金預算是資金管理的基礎，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有效的資金預算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進有效使用資金打下良好的基礎。

首先，在年初，財務部門應結合企業(yè)實際情況編制資金預算計劃，它由資金預算收入、資金預算支出兩大主體內(nèi)容構成。確定資金需要量，是融資的依據(jù)和前提。資金不足，固然影響企業(yè)的發(fā)展，但資金過剩也會影響資金使用效果。其中，資金預算收入最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額，預算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出。特別要注意預售收入的再投入部分是否與銷售收入計劃相配合與協(xié)調(diào)。通過編制企業(yè)年度資金預算計劃，能夠明確企業(yè)年度資金運作的重點，便于公司日常的資金控制，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生，預算方案實行后要求要嚴格執(zhí)行。

其次，企業(yè)應定期、不定期地對資金使用情況進行檢查，既通過日常的報表了解全面情況，又通過專項檢查發(fā)現(xiàn)資金預算執(zhí)行過程中的深層次問題，特別是應收帳款、預付帳款、其他應收款等往來帳目應逐筆實行跟蹤管理，應將部門負責人，業(yè)務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，把壞帳損失降到最低程度。企業(yè)還可以積極開展內(nèi)部審計，對財務會計信息和經(jīng)營業(yè)績真實性與合法性進行審計與監(jiān)督，前移監(jiān)督關口，強化事前預防和事中控制，確保資金的安全和完整。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強工期控制管理。眾所周知，資本成本與時間因素成正比，施工階段的工期的長短，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的資本成本。合理控制施工工期，可以減小資本成本，增大開發(fā)利潤。

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文第3篇

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 資金預算管理 財務核算

預算是財務管理活動的重要環(huán)節(jié)。所謂的預算管理，在經(jīng)濟學上講，就是通過實物和價值等形態(tài)來反映企業(yè)未來一定時期內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營情況和財務成果等的一整套的規(guī)劃。預算必須建立在科學的調(diào)查和預測上。預算與預測有著密切的關系但二者卻又截然不同，預測是在對未來的不可知的變量綜合總結的基礎上的主觀判斷。預算是以預測為基礎，是針對預測結果而預先采取的風險防御系統(tǒng)。在市場競爭日益激烈的今天，市場的風險在不斷地提高，對預算的管理也日益受到了各企業(yè)的重視。

瑞安為何屢次化解資金困局？恒大為何敢于逆市擴張？為何一些地產(chǎn)商在市場經(jīng)濟的大潮中如魚得水，而另一些地產(chǎn)商卻舉步維艱，進退兩難？因為市場環(huán)境多變，未來的經(jīng)營成果很難預測，因此房地產(chǎn)企業(yè)才更需要對資金進行有效的規(guī)劃與管理。在項目的規(guī)劃階段，不斷地估算接近準確數(shù)據(jù)的投資和成本費用，以期能夠盡早做出經(jīng)濟效益評價和相應的投資決策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的風險

房地產(chǎn)企業(yè)的投資金額巨大，企業(yè)僅僅依靠自身的資金遠遠不能滿足于其項目的投資要求。在開發(fā)的產(chǎn)品沒有完工之前，需要通過貸款或者預收銷售資金才能投入到開發(fā)項目的建設中去。在面臨的風險中，最主要的是現(xiàn)金流的風險以及銷售風險。因為開發(fā)項目房地產(chǎn)企業(yè)需要保持一定的現(xiàn)金流才能支持項目建設。而資金支出的重點是地價款、建安工程款以及基礎設施的建設支出等。對于企業(yè)的銷售風險，也是不可小覷的。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，它的變現(xiàn)能力比較差，投資大而且回收期長，產(chǎn)品的過多積壓就會影響下一期的開發(fā)和建設，從而在資金周轉上出現(xiàn)短缺情況?，F(xiàn)在的許多消費者幾乎是工薪階層，他們的一次性支付的能力很弱，需要依靠相關的政策來支持才能買得起房。他們通過按揭來付款，一旦國家宏觀調(diào)控政策或者按揭的政策發(fā)生了變動，便會直接影響到產(chǎn)品的銷售，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回收造成不利的影響。

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中存在的種種風險，使得編制資金預算成為房地產(chǎn)企業(yè)控制開發(fā)成本、開源節(jié)流的重要手段。但是，當前的許多企業(yè)普遍存在預算管理信息失真的問題，資金預算的編制過程缺乏科學性，使得預算過于形式化；重視大刀闊斧的開發(fā)，但是忽略了資金預算的重要性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算管理內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟風險很大部分來源于資金管理。實踐證明，大部分的破產(chǎn)企業(yè)多是因企業(yè)內(nèi)部的資金運轉問題而非利潤低，因為資金問題而導致的資金鏈斷裂使企業(yè)在資金管理環(huán)節(jié)上繃緊了神經(jīng)。資金預算管理的內(nèi)容包括多個方面。

（一）資金預算的編制

房地產(chǎn)企業(yè)資金預算管理的關鍵點是企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項目數(shù)量以及開發(fā)進度的匹配度。在開發(fā)項目的不同階段，企業(yè)可以通過不同的資金預算統(tǒng)籌計劃與平衡資金流。所謂的開發(fā)項目的不同階段主要有項目的拓展階段、項目開發(fā)計劃的制定階段、項目的開發(fā)階段這三個階段。對于項目的拓展階段，應當由項目拓展部門組織相關各部門進行討論，在充分收集資金需求等相關信息的基礎上，編制諸如《項目啟動資金預算》以及《項目投資匡算》等計劃書。進而測算項目開發(fā)周期內(nèi)每一個階段的現(xiàn)金需求量。這種項目資金流預算具有重要的作用，它能夠全面地反映公司項目在各重要節(jié)點的資金需求量情況，進而幫助企業(yè)判斷現(xiàn)金流量的平衡情況。通過編制《項目資金流量預算》，也能夠為企業(yè)調(diào)整項目開發(fā)計劃提供一定的決策依據(jù)。一般地說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是同時進行多項目的運作，所以在項目的開發(fā)階段應當按照月度或者季度來編制具體的資金執(zhí)行預算。

（二）資金預算的控制和執(zhí)行問題

各部門在具體的資金收付過程中，應當以編制完成后的資金預算作為依據(jù)。在財務部門審核資金支付的過程中，除了審核其是否符合合同約定的條款以及本身是否規(guī)范以外，還要將資金的預算作為控制的依據(jù)來設置一定的預算審核環(huán)節(jié)，并且重點要審核該筆支付是不是符合預算，從而針對不同的情況給予不同的待遇。對符合資金預算的項目，及時地安排支付環(huán)節(jié)，而對于不符合要求的項目，則應與承辦部門進行溝通，確定延期或者不予支付。

（三）資金預算的分析調(diào)整工作

預算，顧名思義，是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用情況的一種預測和判斷，當實際情況出現(xiàn)偏差或者預算與現(xiàn)實不相吻合時，需要進行一定的調(diào)整工作。由于房地產(chǎn)的開發(fā)項目周期比較長，在開發(fā)的過程中面臨著許多的不確定因素，例如市場條件的變化、國家宏觀調(diào)控以及臨時發(fā)生的一些影響企業(yè)經(jīng)營管理的重大事項等，這些因素的變化使得原先的預算計劃需要及時地調(diào)整才能有效。

（四）資金預算的考評工作

考核和評價是對預算工作的總結，沒有相關的考核工作，就不能夠及時有效的得到反饋信息，就不能充分發(fā)揮預算的控制作用，也不能提高資金預算的執(zhí)行效率。企業(yè)的資金預算執(zhí)行情況的考評是檢驗公司財務部門業(yè)務能力和綜合素質(zhì)能力的一種手段。當然，進行考評就需要一定的考評指標。對指標的選定，需要進行一定的權衡，在考察公司實際工作狀況的前提下，選用如“超資金預算率”等指標。而如果不是本部門的原因，是客觀外在因素的情況，這些屬于不可抗力的因素，應當不納入部門的考核范圍。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金預算管理的發(fā)展趨勢

（一）資金預算的集中統(tǒng)一管理

集中統(tǒng)一管理這種管理模式在許多行業(yè)都存在。它與分散管理的不同點在于，它能夠對資金的使用情況進行統(tǒng)一的控制，能夠提高效率，集中力量辦大事。房地產(chǎn)企業(yè)存在資金需求量大、階段性強的特點，采用強化資金集中管理的方式，能夠在企業(yè)面臨著一定的財務風險時集中力量進行處理，并且起到合理規(guī)劃和控制現(xiàn)金流的作用。

（二）資金預算管理指標的細化

管理指標的細化是管理活動進步、完善的重要體現(xiàn)。通過細化和分解各項指標，能夠確定財務管理各環(huán)節(jié)責任者的職責范圍和管理權限，以約束他們的行為。這種指標最好是貫穿上下左右的關鍵指標，能夠從全局把握預算管理活動，明確各個部門的職責權利，并針對具體情況提出相應的獎懲措施。通過嚴密的預算管理制度，強化對各部門的預算執(zhí)行過程與結果的監(jiān)督和控制。

（三）資金預算管理的技術融入

現(xiàn)代的信息技術對企業(yè)的發(fā)展帶來了無限的生機和活力。要想搞好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算管理，同樣需要先進的技術手段。采用電子技術和電子監(jiān)控等技術手段，能夠減少重復工作，節(jié)約一定的時間和人力、物力。能夠建立健全預算管理體系，為財務管理活動提供及時有效的信息。

總之，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展以及市場的競爭日益激烈，進行房地產(chǎn)的資金預算管理更是非常必要的，在當前條件下同時也具有復雜性和挑戰(zhàn)性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)不同的特點，因此應當采取有針對性的管理模式，在預算管理的各個階段中不斷地探索深化，以“預算執(zhí)行率”為關鍵績效考核指標。加強各部門對預算編制準確度的認可與重視程度，健全預算管理網(wǎng)絡，搞好會計預算和分析工作。

參考文獻：

[1]劉乃萍.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理內(nèi)容及完善建議[J].財稅統(tǒng)計， 2010（11）：206

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文第4篇

關鍵詞:經(jīng)濟新常態(tài)；房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理

一、當下房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)的資金管理現(xiàn)狀

(一)制度方面

制度是管理執(zhí)行的基石。房地產(chǎn)企業(yè)具有資金規(guī)模較大，周轉周期較長的特點，制度的建立和不斷完善是其管理執(zhí)行力度和效果的根本保證。當下我國房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理的制度建立和設計方面存在著一定的不足，主要體現(xiàn)在制度的建立缺失和設計的不合理兩個方面。對于關系到制度有無的問題，制度的建立是企業(yè)進行資金管理的第一步，是管理工作的開始和出發(fā)點。當下我國的房地產(chǎn)企業(yè)，除去具有較大規(guī)模的企業(yè)外，部分規(guī)模較小或者存續(xù)時間較短的企業(yè)在這方面的建設有一定的滯后性，一方面是由于“不需要”的意識導致；另一方面是由于“不知道從何下手”的技術性問題導致。這就是另一方面的問題，企業(yè)建立的資金管理制度存在著一定的合理性和科學性的問題，這就給后面的執(zhí)行帶來了較大的問題。綜合各個方面的因素分析，技術性方面的缺失和不足主要是由于人才和建立的決心導致，這個在下面的“技術方面”會進行詳細的闡釋和分析。

(二)技術方面

正如上文所述，房地產(chǎn)企業(yè)在建立自己的資金管理制度的時候，會通過自己的人才隊伍，然后根據(jù)自身的建設目的、自身企業(yè)的運營特點和所處的行業(yè)地位來進行較為有針對性的建設。但是，受到人才能力的限制，以及相關建設的目的和行業(yè)地位等具體環(huán)境的判斷研究的不準確，企業(yè)所建立的資金管理制度會存在著一定的缺陷和不足。這種不足主要體現(xiàn)在兩個方面，一個是技術層面的不先進和不科學，另一個是脫離實際情況。

(三)執(zhí)行方面

任何的制度在建立之后，都需要在不斷的實踐中進行總結和反思，以期在這個過程中進行不斷的完善和修正，以期達到預期的制度設計效果和目的。對于資金管理來講，就是達到降低資金使用成本和使用風險，保證企業(yè)資金使用安全的目的?？傮w來說，當下房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理執(zhí)行情況不容樂觀，除了較大規(guī)模的企業(yè)之外，部分企業(yè)的資金管理執(zhí)行情況還處在“走形式”階段，歸根結底，這種情況的發(fā)生一方面是由于企業(yè)的相關執(zhí)行人員的認識程度沒有到位，另一方面，也是企業(yè)所設計的資金管理制度在執(zhí)行之后沒有明顯的效果，足以讓相關管理和執(zhí)行人員認識到這種管理方式起到的巨大積極作用，這就給制度和管理方式的推廣和完善帶來較大的問題。

二、案例分析

在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)也開始積極探索具有較強適應能力的資金管理方式，其中具有一定創(chuàng)新思維的是“動態(tài)資金管理”，就企業(yè)本身來講，青島市市南區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)在適應經(jīng)濟新常態(tài)所展現(xiàn)出來的措施和態(tài)度，值得研究?？傮w來講，青島市市南區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)深知房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟新常態(tài)的當下，面臨著銷售和資金壓力，更加需要企業(yè)練好內(nèi)功，做好防范和管理工作。具體來講，該區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)深刻把握動態(tài)資金管理即是以成本控制為中心，通過合約規(guī)范，實現(xiàn)全過程、全局、全方位的資金成本管理，做好資金流分析，特別是動態(tài)和靜態(tài)現(xiàn)金流的相結合的分析方式，提升企業(yè)內(nèi)部控制資金成本和風險的能力和效果，促進房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟新常態(tài)下的資金管理能力提升，保證企業(yè)的資金使用安全。

三、經(jīng)濟新常態(tài)下的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理建議和措施

(一)制度方面

針對制度方面，房地產(chǎn)企業(yè)應該引起足夠的重要，要充分認識到企業(yè)的資金管理制度的設計和完善是資金管理工作的開始和基點，這基本決定著后期執(zhí)行的效果和效率?？傮w來講，企業(yè)在進行資金管理制度設計和建立的時候，需要積極引進相關的技術人才，積極和先進的企業(yè)進行交流和學習，提升自身對資金管理的認識和理解，增強自身對于資金管理制度的設計和完善能力。另一方面，也要增強企業(yè)對于自身發(fā)展特點和所處階段的解讀能力，充分把握這樣的發(fā)展特征，并將這種特征積極的融入到制度的建設中去，建立起具有自身特色的資金管理制度，為資金管理能力的提升奠定良好的基礎。

(二)技術方面

對于技術方面來說，企業(yè)應該積極的引進相關的人才和培訓體系，建立自身的知識和技能儲備中心，為企業(yè)建設和完善資金管理制度做好充分的準備工作。同時，企業(yè)應該積極和先進的企業(yè)建立良好的交流機制，就資金管理各個方面的問題進行較好的交流，相互學習，取長補短，實現(xiàn)資金管理能力提升的共贏局面。更為重要的是，企業(yè)應該在引進人才和相互交流的基礎上，建立起自身的研究中心，這里可以不僅僅針對資金管理，可以面向企業(yè)各個方面的內(nèi)部管控，做好這樣的研究中心，有利于時刻保持在管理理念和管理方式方面的不斷更新，提升管理效率和效果。

(三)執(zhí)行方面

在執(zhí)行方面，企業(yè)應該積極建立相關執(zhí)行督查制度和體系，不僅僅要對具體的執(zhí)行人員進行嚴格的篩選，選擇那些具有相當?shù)膱?zhí)行能力、技術能力、責任心的人員，還要對其進行系統(tǒng)的執(zhí)行前培訓，夯實執(zhí)行基礎。另外，也要對相應的管理人員進行反向的約束，建立起良好的上通下達信息流通機制，積極反饋執(zhí)行情況，做好應急解決措施準備，降低執(zhí)行相應時間。

四、結束語

在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著的內(nèi)外部環(huán)境正在發(fā)生著較大的不同，企業(yè)在積極適應這種新常態(tài)的時候，需要不斷的根據(jù)具體的情況積極調(diào)整策略。對于資金管理來說，其重要性不言而喻，是房地產(chǎn)企業(yè)積極迎接挑戰(zhàn)的重要方面?？傮w來講，房地產(chǎn)企業(yè)首先應該深入的研究當下所面臨著的經(jīng)濟新常態(tài)環(huán)境，把握其特點和不同，然后積極研究當下企業(yè)在資金管理方面的不足和問題，特別是和經(jīng)濟新常態(tài)的特點不相適應的地方。最后，要積極學習先進地方和先進企業(yè)的經(jīng)驗和教訓，結合自身的特點進行制度的設計等等。具體來講，企業(yè)應該在制度設計和完善方面，積極引進相關的技術人才，學習先進經(jīng)驗，掌握先進的技術和知識能力，做好后期的執(zhí)行工作，落實責任制，在實踐中不斷的糾正和完善，使之能夠在未來的變革中具有更好的適應能力，切實提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理能力。

參考文獻:

[1]宋淑琴,邱煥龍.新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況分析及應對策略[J].建筑經(jīng)濟.2016；6

[2]張志柱,曹維俏.中小房地產(chǎn)企業(yè)財務管理抗風險能力分析——經(jīng)濟新常態(tài)下[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).2015；24

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文第5篇

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);融資渠道

1.目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1.1融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大,周期長,風險高,融資壓力大,不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化:央行121文件,利率上漲,國六條國八條的出臺,銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

1.2融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金,而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的,更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

目前融資渠道單一,主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計,全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%,企業(yè)自籌占28.69%,定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此,房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

2.造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

2.1土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本,占用了企業(yè)更多的資金,同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄,資金的自我積累能力下降。

2.2房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的,相關數(shù)據(jù)表明,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年,與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場近年來持續(xù)快速增長,一旦進入調(diào)整期,產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降,資金回籠周期延長,所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

2.3海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場,他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè),中國企業(yè)必須保證資金的供給,提高資金利用效率,趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機,快速壯大自身實力。

2.4不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點,中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高,中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入,加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程,同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā),不重視自身資金的積累和競爭力的增強,以至資金來源渠道較為單一。

2.5房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善,住宅金融不配套,房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出,雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索,但由于宏觀政策的調(diào)控,和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮,使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足,資金籌措渠道不暢,資金整體運行質(zhì)量不高。

2.6法律法規(guī)不健全。相關政策、法規(guī)不完善,有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難,直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力,而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大,但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場,難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受,但是最關鍵的法律條件處于真空狀態(tài),使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

3.加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

3.1完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場,逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路,應該是以金融體制改革為契機,以國際慣例為參照,結合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務的實際情況,突破重點,帶動其他,分步到位,完善體系。所謂突破重點,指在結構體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務和住宅抵押證券化業(yè)務等新型的金融業(yè)務,并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁,給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境,在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面,則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合,根據(jù)這一思路,目前應著手作好以下幾項工作。

(1)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力,積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展,激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新,降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本,提高了融資市場的效率。

(2)適當引進國外先進的金融工具和操作手段,同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式,擴大在國際市場的資金籌措面,加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。

(3)加快完善房地產(chǎn)金融立法,推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手:一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī),如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方;二是盡快出臺相關法律法規(guī),如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障,特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下,房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設具有更為重要的意義。

3.2積極尋求海外資金,建立多元化產(chǎn)權投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素,促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟,必然需要尋求中國的合作伙伴,因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構合作,提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。

3.3提升自身管理能力,提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設過程中的資金周轉,較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉,筆者認為企業(yè)應注重自身管理能力的提升,加快企業(yè)自身資金流轉速度,從根本上降低融資需求。

(1)加快資金流轉。首先應該建立一個程序化的資金管理流程,明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點,同時應加強企業(yè)財務人員的素質(zhì)培養(yǎng),以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節(jié)。

(2)減少企業(yè)過度預支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預支資金,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計,靠負債支撐著企業(yè),一朝債務發(fā)生危機,就會危及到企業(yè)的生存。

(3)嚴格控制成本費用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準確高效的成本費用控制體系,要有嚴格的成本費用預決算和審批制度,每一筆開支都要遵循經(jīng)濟效益原則,防止鋪張浪費。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢,實際上都是企業(yè)自己的利潤。

【參考文獻】

[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢展望.中國房地產(chǎn)金融, 2006, 06.