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房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理辦法范文第1篇

中國推出REITs的條件基本成熟

商業(yè)物業(yè)存儲量充足，核心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)是項(xiàng)目庫的首選

21世紀(jì)以來，我國以大型購物中心為主的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在一線城市快速發(fā)展，并逐步向二三線城市擴(kuò)展。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2011年全國商業(yè)營業(yè)用房投資額達(dá)7424.05億元，連續(xù)四年投資增長率都達(dá)到20%以上。我國商業(yè)物業(yè)的存量充足并保持良好增長趨勢，可以為REITs提供充足的項(xiàng)目儲備。

除2008年受金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩等因素影響，商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)顯著下調(diào)外，我國商業(yè)地產(chǎn)的銷售價(jià)格和租金水平總體呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢。根據(jù)人民銀行的《中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，從2010年開始，我國以北京、上海等一線城市為代表的零售商業(yè)物業(yè)、優(yōu)質(zhì)寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格與租金水平又進(jìn)入了新一輪增長軌道。一線城市和部分發(fā)達(dá)地區(qū)二線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是核心地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)是我國REITs項(xiàng)目庫的首選。

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄，REITs可拓寬融資渠道

近年來，國家為抑制房地產(chǎn)行業(yè)過快發(fā)展，出臺多項(xiàng)調(diào)控政策，嚴(yán)格限制商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基本條件，這使得以銀行貸款為主要資金來源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到較大影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步拓展信托貸款、上市融資、私募基金等新的融資渠道，但由于信托貸款融資成本高、上市融資受嚴(yán)格監(jiān)管、私募基金市場尚不成熟等因素影響，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資問題并不能得到有效緩解，仍亟需開拓新的融資方式。

REITs作為一種創(chuàng)新型金融工具，可為房地產(chǎn)企業(yè)提供全新的融資渠道。企業(yè)采用REITs，將其自持的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)打包，以其未來產(chǎn)生的租金收入作為預(yù)期收益向投資者發(fā)行證券。這種方式不僅增強(qiáng)了資產(chǎn)流動性，也將企業(yè)未來收入提前折現(xiàn)，有利于企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。REITs是幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)“長期回報(bào)，短期資金回籠”的有效途徑。

投資需求旺盛，REITs可滿足長期穩(wěn)健投資的需求

中國一直是儲蓄大國，截至2012年末，我國本外幣居民儲蓄存款余額高達(dá)40.4萬億元。在央行連續(xù)降息的背景下，居民的儲蓄存款依然居高不下，這反映了我國目前儲蓄轉(zhuǎn)化為投資的渠道還不夠通暢，巨額的社會閑散資金無法形成多元化投資。近兩年股市低迷、房地產(chǎn)市場嚴(yán)控，使得有投資意愿的個(gè)人理財(cái)者們找不到合適的投資渠道。此外，我國對社?；?、企業(yè)年金和保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)投資者的管制逐步放松，最新的政策鼓勵(lì)其增加對資本市場的投資比重，積極推動養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、住房公積金等長期資金入市。這些機(jī)構(gòu)投資者的運(yùn)營資本雄厚，具有強(qiáng)大的投資潛力。

REITs作為一種投資工具最大的優(yōu)勢在于具備長期穩(wěn)定的投資收益，且具有低風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。通過美國REITs的歷史數(shù)據(jù)來看，REITs有定期的股息收益，并且股息率相對優(yōu)厚，市場收益率高。不同年期的REITs股本回報(bào)率基本都高于同年期的股票和債券。通過VAR模型對于美國、香港等市場的REITs產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)和大盤指數(shù)風(fēng)險(xiǎn)測度的對比結(jié)果也顯示，REITs市場的風(fēng)險(xiǎn)水平低于該地區(qū)金融市場的平均風(fēng)險(xiǎn)水平。從發(fā)達(dá)國家的歷史經(jīng)驗(yàn)和我國目前的投資環(huán)境來看，此時(shí)推出REITs是豐富我國投資渠道、滿足我國旺盛的投資需求的可行選擇。

中國房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展迅猛，專業(yè)能力與國際接軌

近年來，我國信托行業(yè)持續(xù)擴(kuò)容，2008年以來信托資產(chǎn)規(guī)模每年新增額達(dá)到1萬億元以上。截至2012年底，全行業(yè)65家信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到7.47萬億元。在信托市場高速發(fā)展的背景下，信托公司的核心產(chǎn)品——房地產(chǎn)信托的資產(chǎn)規(guī)模和數(shù)量也保持了快速增長。中國信托業(yè)協(xié)會公布的最新數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)信托規(guī)模在經(jīng)歷了2012年的小幅縮減后，2013年一季度再度高居榜首。截至一季度末，信托資金對房地產(chǎn)的配置規(guī)模達(dá)到7701.79億元，同比增長12.18%，環(huán)比增長11.93%。

這充分表明我國房地產(chǎn)信托的總量與產(chǎn)品種類都在不斷發(fā)展，基金化的房地產(chǎn)信托等創(chuàng)新產(chǎn)品陸續(xù)出現(xiàn)，我國信托機(jī)構(gòu)專業(yè)能力不斷增強(qiáng)。這種情況下，REITs的推行將是我國信托機(jī)構(gòu)與國際接軌的良好契機(jī)。

中國REITs的基本構(gòu)建思路

以核心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)作為持有資產(chǎn)，保證穩(wěn)定收益

REITs是否能吸引投資者，關(guān)鍵在于其持有資產(chǎn)是否能產(chǎn)生穩(wěn)定收益，設(shè)計(jì)我國REITs實(shí)行方案的首要問題在于REITs打包資產(chǎn)的選取。

我國推出REITs的呼聲已久。從2008年開始，天津、上海等地區(qū)的有關(guān)部門一直在積極的推進(jìn)保障房REITs的實(shí)施方案，但至今無一順利推出，其主要原因在于保障房缺乏有效的市場運(yùn)營模式，租金收益有限，較目前信托產(chǎn)品的平均收益率，其吸引力不足。而保障房作為政府提供財(cái)政支持的政策性住房，將其打包上市會涉及到多方政府部門，產(chǎn)權(quán)及后續(xù)管理問題復(fù)雜，加大了REITs方案實(shí)際操作的難度。

保障房REITs的“難產(chǎn)”告訴我們，這種“在創(chuàng)新中創(chuàng)新”的方式并不適合作為開拓我國REITs市場的先驅(qū)。轉(zhuǎn)觀我國的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是一二線城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)增長和城市發(fā)展的推動下，地價(jià)及租金連續(xù)攀升。新加坡凱德CRCT和香港越秀REITs均投資于我國內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)，其持有資產(chǎn)的物業(yè)租金收入及利潤分紅均呈現(xiàn)連年上升的趨勢。而其中新加坡凱德資產(chǎn)包中的9處商場中，北京的西直門嘉茂購物中心和望京購物中心的凈收益占總物業(yè)收入凈額的54.18%，并分別實(shí)現(xiàn)了同比19.8%、12.9%的收益增長。

由此可見，以我國商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品是可以保障良好、穩(wěn)定的未來收益的，特別是處于一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目是具有很大的利潤空間的。所以，我國可以先以優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為對象發(fā)行REITs，而隨著REITs在我國資本市場的適應(yīng)與發(fā)展、我國房地產(chǎn)市場各類物業(yè)項(xiàng)目的豐富與成熟，再嘗試在資產(chǎn)池中加入其他資產(chǎn)類型，利用結(jié)構(gòu)性配置設(shè)計(jì)出更加成熟的REITs產(chǎn)品。

物業(yè)所有權(quán)人相對控股，保證對物業(yè)經(jīng)營的主導(dǎo)權(quán)

目前，我國大部分的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將這些房地產(chǎn)資產(chǎn)直接銷售出去，是最直接的融資途徑，但這種方式在使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得流動資金的同時(shí)，也失去了這些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)物業(yè)的未來收益與增值空間。這種情況下，REITs可以成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)剝離的一種有效方式。REITs將流動性較差的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，并在公開上市募股中出售部分股票以獲得新的資本，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有部分REITs的股份，保留相對控股權(quán)。

香港越秀投資等REITs主要采用這種模式。以廣州國際金融中心為例，根據(jù)公告，廣州國際金融中心作價(jià)134.4億元并入越秀房地產(chǎn)信托，作價(jià)中包括88.5億元的交易代價(jià)、45億元開發(fā)貸款及少數(shù)股東權(quán)益約0.9億元。越秀房地產(chǎn)信托將基金約36%配售給開發(fā)商越秀地產(chǎn)，約64%配售給獨(dú)立第三方。在交易完成后，越秀地產(chǎn)依然持有廣州國金中心36%的股權(quán)，仍為大股東。同時(shí)越秀地產(chǎn)將原來預(yù)計(jì)的投資回收周期從15年縮減為3年多，同時(shí)減少45億元銀行負(fù)債、增加約40億元現(xiàn)金、獲得了5億～7億元的收益。

由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所持有的物業(yè)打包上市，仍然可以保持相對控股地位，既可以享有使用其流動資金的權(quán)利，也可以繼續(xù)受益于REITs上市后的業(yè)務(wù)發(fā)展，既滿足了短期的融資需求，也獲得了長期的獲利空間。目前，萬達(dá)等國內(nèi)以持有商業(yè)物業(yè)為主的大型房地產(chǎn)企業(yè)，在能繼續(xù)保持物業(yè)控制權(quán)的情況下，有REITs上市的需求。

成立單獨(dú)的管理公司，與集團(tuán)的其他房地產(chǎn)業(yè)務(wù)隔離

REITs的組織形式與管理結(jié)構(gòu)在各國的發(fā)展中經(jīng)歷了不斷的演變，但目前各國的REITs市場，尤其是許多新興市場，主要采用的仍是傳統(tǒng)的外部管理形式。在外部管理模式中，REITs委托一個(gè)獨(dú)立的資產(chǎn)管理公司，負(fù)責(zé)向信托基金投資者派發(fā)持續(xù)穩(wěn)定的紅利，并實(shí)施積極的收購、配置及融資等資產(chǎn)組合戰(zhàn)略。REITs將向資產(chǎn)管理公司支付一定的以現(xiàn)金、股份或兩者組合形式的管理酬金，并采取發(fā)放業(yè)績獎(jiǎng)金的方式激勵(lì)資產(chǎn)管理公司。REITs還可以聘請一家房地產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的日常運(yùn)作管理，一般在REITs管理公司的全面監(jiān)督和指導(dǎo)下，提供物業(yè)經(jīng)營、管理、維護(hù)及營銷等服務(wù)。

目前，新加坡嘉德置地等房地產(chǎn)開發(fā)商都采用這種發(fā)展模式，在把持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)注入到房地產(chǎn)投資信托的同時(shí)，建立資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，為REITs提供基金管理以及房地產(chǎn)管理服務(wù)。我國若建立房地產(chǎn)投資信托市場，市場將迫切需要一些第三方的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)來進(jìn)行基金管理。房地產(chǎn)開發(fā)商不妨成立自己的資產(chǎn)管理公司，獨(dú)立于集團(tuán)其他業(yè)務(wù)為所持有REITs進(jìn)行管理運(yùn)作。這樣不僅增加了集團(tuán)在運(yùn)營REITs時(shí)的主動權(quán)，減少了委托—風(fēng)險(xiǎn)，也開拓了新的業(yè)務(wù)類型，擴(kuò)大了企業(yè)規(guī)模。

對中國推出REITs的相關(guān)建議

調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控思路，給優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)提供差異化的融資渠道

在過去的十年間，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了迅猛的發(fā)展。但房地產(chǎn)業(yè)過快發(fā)展的背后也陸續(xù)暴露出了很多風(fēng)險(xiǎn)問題，為保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，政府部門陸續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，防止房地產(chǎn)行業(yè)的非理性擴(kuò)張。針對資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)特征，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資尤其是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管，在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控中起了重要作用。2003年以來，一系列加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理、差別化信貸住房政策等房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策相繼出臺，導(dǎo)致以銀行信貸為主要資金來源且融資渠道單一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資越來越困難，企業(yè)資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)重影響。

房地產(chǎn)的長期調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不另謀出路，近兩年出現(xiàn)了很多房地產(chǎn)私募基金（PE）、資產(chǎn)支持證券（ABN）等房地產(chǎn)融資方式的創(chuàng)新，但房地產(chǎn)調(diào)控政策又限制了這些創(chuàng)新形式的創(chuàng)立，很多諸如REITs等“孕育已久”的創(chuàng)新產(chǎn)品遲遲不能上市。房地產(chǎn)調(diào)控的目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、可持續(xù)地發(fā)展，創(chuàng)新是發(fā)展的第一動力，有利于行業(yè)長期發(fā)展的金融創(chuàng)新，將給優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來更廣闊的發(fā)展空間。此外，房地產(chǎn)調(diào)控政策需尋求差異化的政策思路，對于發(fā)展良好的房地產(chǎn)企業(yè)給予更多的支持政策，通過優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)多元化、國際化的發(fā)展，帶動整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

發(fā)展房地產(chǎn)私募基金，為REITs優(yōu)選商業(yè)物業(yè)提供豐富的項(xiàng)目庫

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可分為開發(fā)建設(shè)階段和持有運(yùn)營階段。針對兩個(gè)項(xiàng)目階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先需要前期的短期資金融資，用于商業(yè)項(xiàng)目購買土地、建設(shè)完工并進(jìn)行過渡性的商業(yè)氛圍培育，在項(xiàng)目成熟后，則需要進(jìn)行長期的資金融資，維持商業(yè)項(xiàng)目正式運(yùn)營，為前期投入資金提供安全退出機(jī)制。

在項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)階段，除了自有資金和銀行貸款外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以采取發(fā)行房地產(chǎn)私募基金的方式籌集資金。首先，房地產(chǎn)私募基金是向特定的投資者發(fā)行，門檻較高，這類投資者對于收益的要求和風(fēng)險(xiǎn)承受能力與商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)相匹配；其次，房地產(chǎn)私募基金的期限一般為3～5年，與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)階段時(shí)間相匹配。此外，房地產(chǎn)私募基金結(jié)構(gòu)上要求有獨(dú)立的基金管理人和托管機(jī)構(gòu)，可以在REITs中繼續(xù)延用。所以，房地產(chǎn)投資私募基金不僅可為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)階段解決資金問題，而且有利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營階段引入REITs的融資方式，為其提前做好準(zhǔn)備工作。

例如凱德集團(tuán)，通過嘉德商用中國發(fā)展基金以及嘉德商用中國孵化基金兩支私募基金進(jìn)行資產(chǎn)收購，再通過讓凱德商用中國信托（CRCT）使用優(yōu)先認(rèn)購權(quán)的形式收購嘉德在內(nèi)地控股的商用物業(yè)。其中，嘉德商用中國發(fā)展基金主要負(fù)責(zé)投資開發(fā)中國境內(nèi)的零售商場，嘉德商用中國孵化基金則專注于購入已建成的零售商場，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)其重組、增值和出租。凱德集團(tuán)從集團(tuán)內(nèi)部孵化、到房地產(chǎn)私募基金的開發(fā)培育，再到REITs的價(jià)值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益，構(gòu)造了一個(gè)以地產(chǎn)基金為核心的投資物業(yè)成長通道，這種“地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作”的模式是凱德集團(tuán)地產(chǎn)經(jīng)營模式的核心。

我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以借鑒這種商業(yè)模式，通過私募基金為REITs孵化和培育成熟的商業(yè)物業(yè)，提供優(yōu)質(zhì)豐富的項(xiàng)目庫，并構(gòu)建了從房地產(chǎn)開發(fā)到私募基金、再到REITs一條完整的投資和退出流程

研究制定REITs管理法規(guī)，構(gòu)建完善的設(shè)立、監(jiān)管體制

無論是在REITs的發(fā)源地—美國，還是近些年才開始發(fā)展的亞洲各國，都是先立法，后有掛牌上市的REITs產(chǎn)品推出，可見REITs是典型的法規(guī)推動型產(chǎn)品。海外成熟的REITs市場的共性之一就是完善的監(jiān)管體制，美、法等國家頒布了一系列針對性較強(qiáng)的法律法規(guī)，新加坡、日本以及香港地區(qū)更是以專項(xiàng)法規(guī)的形式出現(xiàn)，即使是法律監(jiān)管對REITs限制較少的澳大利亞，其發(fā)展模式較為靈活也得益于其原有的成熟完善的法律體系，不必針對REITs的出現(xiàn)而設(shè)立過多的法律條文。

我國目前尚無符合REITs的相關(guān)法律規(guī)定，建立完善的法律體系。首先需進(jìn)一步完善與REITs相關(guān)的現(xiàn)有法律制度，例如《公司法》、《信托法》、《投資基金管理辦法》、《證券法》等，補(bǔ)充這些法規(guī)中的條文缺失，解決各項(xiàng)法律之間的法律矛盾。其次，在完善當(dāng)前法律的基礎(chǔ)上建立有關(guān)REITs的專項(xiàng)管理制度，對REITs的組織結(jié)構(gòu)、所有權(quán)結(jié)構(gòu)、投資范圍、投資比例、分紅政策、信息披露等方面予以詳細(xì)的規(guī)定。專項(xiàng)法規(guī)可以整合各相關(guān)部門的法律規(guī)定，更有利于推進(jìn)REITs的發(fā)展。

健全相關(guān)稅收體系，給予稅收優(yōu)惠待遇

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理辦法范文第2篇

我國信托公司真正開展本源業(yè)務(wù)是從2002年第五次清理整頓結(jié)束后開始的，時(shí)間不超過5年，從發(fā)展時(shí)間和成熟度來看，我國信托業(yè)尚處于發(fā)展初期階段。我國信托公司普遍存在實(shí)力較弱的現(xiàn)狀，不過從行業(yè)內(nèi)來看，強(qiáng)弱分化的格局已經(jīng)開始顯現(xiàn)，經(jīng)過重新定位和組合，真正具有核心競爭力的信托公司將會脫穎而出，迅速做大做強(qiáng)。目前信托公司的發(fā)展機(jī)會在哪？

機(jī)會一：產(chǎn)品創(chuàng)新

證券投資信托產(chǎn)品。2006年以來，證券投資信托產(chǎn)品形成燎原之勢，雖然這個(gè)品種出現(xiàn)的時(shí)間較早，但仍具有非常大的發(fā)展空間，而且該產(chǎn)品也在不斷創(chuàng)新：從投資標(biāo)的看，該產(chǎn)品由最初的僅投向股票二級市場，發(fā)展到新股IPO的網(wǎng)上、網(wǎng)下申購，進(jìn)而發(fā)展到僅針對一只新股IPO申購的超短品種；從投資人結(jié)構(gòu)看，逐漸演化出結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，區(qū)分一般受益人和優(yōu)先受益人；從投資管理人看，有的由信托公司自己承擔(dān)，有的由證券公司承擔(dān)，而有的則由私募基金承擔(dān)。

目前投資于股票市場的理財(cái)產(chǎn)品主要是基金、券商的集合資產(chǎn)管理、保險(xiǎn)公司的投資型產(chǎn)品，以及沒有合法地位的私募基金。基金公司追求的是規(guī)模和相對收益，券商集合理財(cái)產(chǎn)品的規(guī)模受到監(jiān)管層的嚴(yán)格控制，而保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在股票市場的投資比例受到限制，對于偏好高風(fēng)險(xiǎn)且風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者，私募基金是較為合適的選擇。據(jù)估計(jì)，當(dāng)前私募基金的規(guī)模有數(shù)千億元，但這種私募方式并不能給投資者財(cái)產(chǎn)以合法保護(hù)，于是出現(xiàn)了以信托方式發(fā)行的所謂“陽光化”的私募基金產(chǎn)品。目前監(jiān)管層正考慮對私募基金進(jìn)行規(guī)范，而以信托產(chǎn)品方式發(fā)行是非常好的一個(gè)選擇。假設(shè)未來5年有60%的私募基金逐步轉(zhuǎn)化成信托產(chǎn)品，則每年將新增1000億以上的信托資產(chǎn)規(guī)模。

據(jù)《商業(yè)銀行法》規(guī)定，股市被排除在銀行的業(yè)務(wù)范圍之外。為了給其理財(cái)業(yè)務(wù)客戶提供高收益產(chǎn)品，銀行往往采取理財(cái)產(chǎn)品與信托產(chǎn)品對接的方式，通過信托公司來參與股市投資。2007年人民幣理財(cái)產(chǎn)品投資于股票的數(shù)量占比達(dá)到24.58%，規(guī)模接近2000億元。目前投資于股票市場的人民幣理財(cái)產(chǎn)品，主要是參與打新股，未來隨著發(fā)行制度的改革，打新股的收益率會下降，預(yù)計(jì)打新股的產(chǎn)品將會減少。不過隨著股市金融工具的豐富，未來參與股市套利的人民幣理財(cái)產(chǎn)品有望增加，如股票與股指期貨間的套利、指標(biāo)股與ETF之間的套利。

私募股權(quán)投資。私募股權(quán)投資是銀監(jiān)會支持換發(fā)新牌照的信托公司開展的創(chuàng)新業(yè)務(wù)之一。從國際市場看，私人股權(quán)投資方式大有替代傳統(tǒng)資本市場上融資手段和形式的趨勢，私募股權(quán)投資的規(guī)模巨大。相對于中國數(shù)量龐大的中小企業(yè)來說，目前的投資規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，巨大的市場容量為信托公司介入該領(lǐng)域提供了廣闊空間。

目前可以開展私募股權(quán)投資的主要是私募股權(quán)投資公司（或基金）、證券公司和信托公司。在開展私募股權(quán)投資業(yè)務(wù)上，信托公司相對于私募股權(quán)投資公司的優(yōu)勢在于稅收的優(yōu)惠（目前我國相關(guān)的稅收優(yōu)惠還沒有出臺），相對于私募股權(quán)基金的優(yōu)勢在于財(cái)產(chǎn)權(quán)的確定有利于保護(hù)投資者的利益，相對于證券公司的優(yōu)勢在于資格和規(guī)模的限制較少；一些風(fēng)險(xiǎn)偏好且風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者，雖然看好私募股權(quán)投資，卻難以憑一己之力介入，此時(shí)，私募股權(quán)投資信托產(chǎn)品正好可以滿足其要求。目前提供私募股權(quán)投資的金融工具很少，因此這類信托產(chǎn)品的需求很大。

信托公司開展私人股權(quán)投資業(yè)務(wù)的最大困難在于通過IPO退出方式中存在的問題。證監(jiān)會規(guī)定，以IPO上市的企業(yè)其股東持有的股票必須有明確的所有權(quán)界定，以避免關(guān)聯(lián)交易，這就給信托公司持有的企業(yè)實(shí)現(xiàn)IPO帶來了困難。為了規(guī)避這一政策，部分信托公司通過成立合伙公司，再以合伙公司的身份投資擬IPO的企業(yè)，而不再用信托計(jì)劃的名義持有股權(quán)。

資產(chǎn)證券化信托。資產(chǎn)證券化（Asset Backed-Securitization）通常是指將一組流動性較差的資產(chǎn)經(jīng)過一定組合，使這組資產(chǎn)產(chǎn)生可預(yù)計(jì)且穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益，再通過一定的中介機(jī)構(gòu)的信用加強(qiáng)，把這些資產(chǎn)的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，實(shí)現(xiàn)資金的融通和資產(chǎn)的流動。

目前在美國的廣義信托產(chǎn)品中，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已成為僅次于年金計(jì)劃和共同基金的重要金融工具。但由于我國信托產(chǎn)品無法實(shí)現(xiàn)單位分割和憑證化，因此信托公司還不能開展真正意義上的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

現(xiàn)階段信托公司已經(jīng)發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，主要是信貸資產(chǎn)受讓產(chǎn)品，收益率不高，且規(guī)模較低。從短期來看，由于銀行有降低貸款規(guī)模從而規(guī)避監(jiān)管的需要，信貸資產(chǎn)受讓產(chǎn)品的規(guī)模將獲得較快增長；從長期來看，隨著信托業(yè)制度環(huán)境的改善，信托公司的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品將有巨大的增長空間。

目前，國外開展資產(chǎn)證券化主要有特殊目的公司(SPC)和特殊目的信托(SPT)兩種形式。但在我國，SPC和現(xiàn)行《公司法》差別過大，SPT方式一直被認(rèn)為是相對更優(yōu)的選擇。因此從法律上來說，信托公司開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)更為合理。雖然目前證券公司的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃開展的就是資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，銀行也正在積極準(zhǔn)備開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)，但監(jiān)管機(jī)構(gòu)的態(tài)度并不明朗。信托公司有望在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)上搶占優(yōu)勢地位。

資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)可以分為金融資產(chǎn)的證券化和實(shí)業(yè)資產(chǎn)的證券化，信托公司發(fā)行的信貸資產(chǎn)受讓產(chǎn)品，就是一種不完全意義上的銀行信貸資產(chǎn)證券化。在監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)格控制信貸規(guī)模的情況下，銀行對于信貸資產(chǎn)證券化的需求比較強(qiáng)烈。通過信托公司受讓信貸資產(chǎn)，可以實(shí)現(xiàn)信貸資產(chǎn)的表外化，減少銀行的信貸規(guī)模，降低銀行的存貸比。

目前信托公司開展實(shí)業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的規(guī)模不大，基本上還處在初期發(fā)展階段，其實(shí)一切具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的實(shí)業(yè)資產(chǎn)，都具有資產(chǎn)證券化的條件，房地產(chǎn)信托實(shí)質(zhì)上也是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中的一種，實(shí)業(yè)資產(chǎn)證券化的開拓空間非常大。長期來看，隨著金融環(huán)境的變化和金融制度的健全，資產(chǎn)證券化將是信托公司最為重要的業(yè)務(wù)開拓方向。

房地產(chǎn)信托(REITS)。房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)是從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的投資信托公司。公司將房地產(chǎn)銷售和租賃等經(jīng)營活動中所得的收入以派息形式分配給股東。REITS和證券投資基金很相似，同屬于投資基金的一種類型，最大的不同在于證券投資基金投向證券，而REITs投向房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利。REITS在美國、日本、香港等地發(fā)展非常迅猛（見表1），雖然開展時(shí)間較晚，但其增長速度超過了其他信托產(chǎn)品。目前部分信托公司已經(jīng)發(fā)行了類似REITS的信托產(chǎn)品，但規(guī)模仍然較小，影響這類產(chǎn)品發(fā)展的主要原因在于配套制度的缺乏以及國家行業(yè)政策的限制。監(jiān)管層正在對REITS的開展進(jìn)行積極研究，未來發(fā)展REITS的方向是明確的，且發(fā)展空間是巨大的。

房地產(chǎn)企業(yè)對于資金的需求是巨大的，REITS為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一條很好的融資渠道，而且方式靈活多樣。隨著國內(nèi)物業(yè)存量的急劇增加，REITS的項(xiàng)目標(biāo)的非常豐富。而REITS的出現(xiàn)，也為投資者參與房地產(chǎn)市場，享受租金收益的高回報(bào)提供了機(jī)會。因此，從REITS的供需來看，存在非常好的發(fā)展前景。國外開展REITS業(yè)務(wù)的形式主要有三種，分別是信托方式、投資公司方式和有限合伙方式。目前看來，后兩種方式在我國短期內(nèi)難以廣泛開展，因此信托公司發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)具有較好的先發(fā)優(yōu)勢。

近年來我國部分信托公司推出了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，不過并非真正意義上的REITS：首先，運(yùn)作方式上主要以抵押貸款為主，并非投資于權(quán)益；其次，以私募方式發(fā)行，不能實(shí)現(xiàn)上市交易，缺乏流動性；再次，沒有信息披露的機(jī)制，運(yùn)作上不透明；另外，并非以組合方式進(jìn)行投資，增加了產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。雖然不是完全意義上的REITS，但該品種仍然在某種程度上滿足了資金供需雙方的需求。在短期內(nèi)房地產(chǎn)信托還不具備快速發(fā)展的條件，但長期來看，房地產(chǎn)信托將成為重要的信托產(chǎn)品之一。

目前我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要障礙在于：第一，由于制度的限制，不能公募發(fā)行，產(chǎn)品缺乏流動性，使得產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模有限；第二，近期房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模過大，風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚，在政府嚴(yán)格控制房地產(chǎn)融資規(guī)模的情況下，有可能限制房地產(chǎn)信托的發(fā)展速度。

機(jī)會二：專業(yè)理財(cái)機(jī)構(gòu)

銀信整合。銀行參股和控股信托公司，通過股權(quán)的聯(lián)結(jié)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)上的合作，以達(dá)到雙方共贏的目的。從美國和日本信托業(yè)的發(fā)展歷程來看，都是在信托業(yè)和銀行業(yè)實(shí)現(xiàn)兼營后，開始出現(xiàn)穩(wěn)定的盈利和發(fā)展模式，而后隨著制度的放松和創(chuàng)新產(chǎn)品的開拓，信托業(yè)務(wù)取得快速發(fā)展，信托規(guī)模開始大幅增長（見表2、表3）。

我國銀行和信托公司存在既競爭又互補(bǔ)的關(guān)系：一方面，由于銀行和信托公司都發(fā)揮融通資金的作用，因此，在項(xiàng)目爭奪上存在競爭關(guān)系；另一方面，在較為嚴(yán)格的制度管制下，銀行和信托公司都需要通過與對方的合作，來開拓業(yè)務(wù)范圍和業(yè)務(wù)規(guī)模。在銀行和信托公司的關(guān)系中，銀行處于主導(dǎo)地位，而信托公司由于規(guī)模、實(shí)力和制度約束等原因，明顯處于被動地位。如果信托公司與銀行通過股權(quán)合作來加強(qiáng)業(yè)務(wù)合作，對信托公司的業(yè)務(wù)發(fā)展將起到非常積極的促進(jìn)作用。

銀行有入股信托公司的動力。我國商業(yè)銀行過分依賴存貸款業(yè)務(wù)，使得銀行風(fēng)險(xiǎn)過于集中于信貸資產(chǎn)。為改變這種情況，銀行力圖大力發(fā)展中間業(yè)務(wù)，以低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)替代高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。為達(dá)到這一目的，銀行采取的方式主要有兩個(gè)：一是信貸資產(chǎn)證券化，將信貸資產(chǎn)表外化；二是發(fā)展理財(cái)業(yè)務(wù)，擴(kuò)大中間業(yè)務(wù)規(guī)模。銀行采取這兩個(gè)方式，都需要信托公司的參與。另外，銀行可以借助信托公司的平臺，為其高端客戶提供私人理財(cái)業(yè)務(wù)，通過廣泛的投資渠道更好地服務(wù)于客戶。因此，對于銀行來說，銀行有動力通過參股和控股信托公司，來實(shí)現(xiàn)自身業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型。

信托公司也有尋求銀行支持的要求。2007年3月，中國銀監(jiān)會出臺的《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》將信托公司的客戶限制在高端私募的范圍內(nèi)，使得信托公司很多原有客戶流失，而開拓新客戶的努力難以在短期內(nèi)見效，因此，尋求與銀行理財(cái)產(chǎn)品的對接，成為信托公司最為現(xiàn)實(shí)的選擇。目前信托公司對銀行理財(cái)產(chǎn)品的爭奪較為激烈，與銀行有股權(quán)關(guān)系的信托公司，則具有非常好的排他性優(yōu)勢。另外，銀行自身積累的項(xiàng)目非常多，有的項(xiàng)目如果通過信托形式來做，可以獲得更好的效果。

銀信整合的局面已經(jīng)打開，未來可能成為信托業(yè)重要的重組模式。雖然我國金融業(yè)實(shí)行分業(yè)經(jīng)營，但銀行入股其他金融機(jī)構(gòu)并不存在法律障礙。2007年6月交通銀行收購湖北信托，是表明監(jiān)管層態(tài)度的重要信號，監(jiān)管機(jī)構(gòu)希望通過引入銀行等實(shí)力金融機(jī)構(gòu)股東，增強(qiáng)信托公司的實(shí)力，優(yōu)化股東結(jié)構(gòu)，提升業(yè)務(wù)能力。銀信整合的案例將不斷上升，銀信合作將是近期信托業(yè)取得業(yè)績突破的重要途徑。

金融控股平臺下的專業(yè)理財(cái)公司。組建金融控股集團(tuán)是目前我國金融業(yè)發(fā)展壯大的一條重要途徑，除了原有的幾個(gè)金融控股集團(tuán)外，許多實(shí)力雄厚的金融機(jī)構(gòu)紛紛著手組建自己的金融控股集團(tuán)（見表4）。信托公司是金融控股集團(tuán)中的重要組成部分，憑借其廣泛的投資范圍和靈活的產(chǎn)品設(shè)計(jì)功能，信托公司可以成為金融集團(tuán)中的專業(yè)資產(chǎn)管理公司。從國外金融集團(tuán)的發(fā)展情況來看，信托公司發(fā)揮的就是為集團(tuán)各類客戶進(jìn)行資產(chǎn)管理的作用。作為金融集團(tuán)下的專業(yè)資產(chǎn)管理公司，信托公司有望改變目前在金融價(jià)值鏈中的弱勢地位，有利于自身價(jià)值的提高；金融集團(tuán)的品牌、資本實(shí)力、資源優(yōu)勢，可以有效地提升信托公司在市場上的影響力；金融控股平臺下銀行、證券、保險(xiǎn)等子公司的客戶，都可能成為信托公司開展業(yè)務(wù)的客戶來源，資產(chǎn)管理規(guī)模的增長將受益于整個(gè)集團(tuán)的客戶資產(chǎn)的增長；集團(tuán)涵蓋了銀行、證券、保險(xiǎn)、資產(chǎn)管理幾大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，這讓信托公司的產(chǎn)品設(shè)計(jì)可以比其他信托公司更加靈活，而且由于集團(tuán)在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的滲透更加深入，也為信托公司積累項(xiàng)目資源提供了豐富的來源。

投資策略

創(chuàng)新能力強(qiáng)的信托公司有望通過開發(fā)新產(chǎn)品提高自身盈利水平。由于操作簡單，貸款類信托產(chǎn)品一直是多數(shù)信托公司的主打產(chǎn)品。隨著投資者預(yù)期收益率的提高，信托產(chǎn)品的發(fā)行成本提高，貸款類信托的價(jià)格優(yōu)勢下降。目前信貸類產(chǎn)品基本上是在銀行貸款業(yè)務(wù)的夾縫中求生存，信托手續(xù)費(fèi)率比較低。

為擺脫過分依賴貸款類產(chǎn)品的局面，一些創(chuàng)新能力強(qiáng)的信托公司開始開發(fā)新產(chǎn)品，一方面拓寬本源業(yè)務(wù)的范圍，另一方面也增加了公司的收入。2004年開始發(fā)展的證券投資類信托、2005年開始試點(diǎn)的信貸資產(chǎn)證券化以及房地產(chǎn)信托、2006年后蓬勃開展的私募股權(quán)投資信托，逐漸成為信托公司拓展本源業(yè)務(wù)的主力品種。2007年股市出現(xiàn)的投資機(jī)會使得證券投資類信托產(chǎn)品出現(xiàn)數(shù)倍的漲幅，2008年證券投資類產(chǎn)品的規(guī)模增速將有所下降。

隨著創(chuàng)業(yè)板的推出，以及信貸資產(chǎn)證券化將結(jié)束試點(diǎn)進(jìn)入常規(guī)發(fā)行，2008年信托業(yè)的機(jī)會在于私募股權(quán)投資信托、資產(chǎn)證券化信托所具備的增長潛力，而產(chǎn)品創(chuàng)新能力強(qiáng)的信托公司，將處于有利地位。

股東背景為銀行或金融控股集團(tuán)的信托公司，在業(yè)務(wù)發(fā)展方面將受到股東的有力支持；銀信對接的方式有利于信托公司擺脫高端私募的限制，也使得信托公司異地開展業(yè)務(wù)的限制被突破。2008年政府將抑制通貨膨脹作為工作的重要目標(biāo)，因而，銀行仍將面臨信貸規(guī)模的硬性約束。為實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)優(yōu)化，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)帶來的不利影響，銀行將中間業(yè)務(wù)的開拓作為發(fā)展重點(diǎn)，增加人民幣理財(cái)產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模。另外，為滿足優(yōu)質(zhì)客戶隨時(shí)提出的貸款需求，銀行通過信貸資產(chǎn)證券化降低存量信貸規(guī)模，從而達(dá)到新發(fā)貸款的目的。因此，銀行將在資金供給、項(xiàng)目資源等方面支持信托公司本源業(yè)務(wù)的發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理辦法范文第3篇

P2P網(wǎng)貸類資產(chǎn)證券化的主要模式

P2P網(wǎng)貸的債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式本身就屬于類資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)

P2P網(wǎng)貸誕生于英國，發(fā)展于美國。但英國的純平臺模式（Zopa）與美國的債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式（Lending Club）有著較大差別，后者是通過實(shí)際上是通過由P2P平臺與第三方銀行（webbank）進(jìn)行的一項(xiàng)債權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，P2P平臺在事實(shí)上扮演了證券承銷商的角色，因而美國的P2P網(wǎng)貸監(jiān)管歸口到SEC（（Scurities And Exchange Commission，美國證券交易委員會），而在P2P網(wǎng)貸平臺銷售的票據(jù)被定性為有價(jià)證券范疇。以Lending Club為例，雖然Lending Club平臺由借款人和投資人直接進(jìn)行借貸交易，但資金交易的一部分實(shí)際上是中介干預(yù)的，其目的是為了規(guī)避各州的個(gè)人貸款許可執(zhí)照申請，并為全美國范圍內(nèi)的借款人提供貸款，名義上由WebBank（注冊在猶他州的銀行）發(fā)放貸款給借款人，并獲得借款人簽發(fā)的承兌票據(jù)。WebBank將承兌票據(jù)轉(zhuǎn)讓給Lending Club，而LendingClub則為WebBank提供由投資人提供的資金。然后平臺向投資人發(fā)行一個(gè)獨(dú)立的票據(jù)作為投資回報(bào)以及附著在該票據(jù)的借款收益權(quán)。因此，投資者做出的投資是一個(gè)收益權(quán)票據(jù)，而不是一個(gè)實(shí)際的貸款，并等待借款人償還貸款，最后通過平臺來支付，平臺則收取一定的服務(wù)費(fèi)用。

我國的宜信公司借鑒了Lending club模式，衍生出了“專業(yè)放貸+債權(quán)轉(zhuǎn)讓”的新模式，其流程如下：宜信總裁唐寧以個(gè)人的身份給有貸款需求的人借款，之后他再把他的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給有需求的投資人。并用借款人支付的貸款利息支付投資人的投資收益。當(dāng)投資人的投資期滿，宜信公司再為投資人支付來自借款人的本息償付，或者由唐寧親自回購。

（1）基礎(chǔ)債權(quán)資產(chǎn)是通過借款人和唐寧簽訂借款合同而形成。先由宜信公司利用其搭建的幾個(gè)平臺匯集各類資金需求者。其次，唐寧運(yùn)用自然人的身份與借款人簽訂借款合同，以此獲得未來具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)債權(quán)資產(chǎn)來形成資產(chǎn)池。對比Lending club，宜信以唐寧替代了Webbank來作為債權(quán)人。

（2）借貸資產(chǎn)被唐寧以信托方式轉(zhuǎn)讓給宜信公司。宜信公司通過信托對唐寧所擁有的借貸資產(chǎn)進(jìn)行管理和使用。而宜信公司則扮演了SPV的角色，購買了信貸資產(chǎn)，使得基礎(chǔ)資產(chǎn)從原始債權(quán)人轉(zhuǎn)移到證券化發(fā)起人手中。然而，宜信公司并非我國金融體系內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)，信托業(yè)務(wù)并不屬于其運(yùn)營范圍。

（3）宜信公司將其受托的信貸資產(chǎn)由宜信旗下財(cái)富管理公司進(jìn)行結(jié)構(gòu)性重組之后形成滿足不同投資者需求的各類 P2P 理財(cái)產(chǎn)品。投資者通過宜信的P2P平臺來購買這些理財(cái)產(chǎn)品，從貸款人還款的利息按期得到收益。若投資人的理財(cái)產(chǎn)品到期時(shí)，借款人的借款期限還沒到，則由宜信公司將其回購并支付本息。從而完成了類證券化的一個(gè)完整的流程。

可見債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的P2P流程本身從事的就是類資產(chǎn)證券化性質(zhì)的業(yè)務(wù)，P2P平臺扮演了證券承銷商的角色，所銷售的理財(cái)產(chǎn)品也是結(jié)構(gòu)化的證券化產(chǎn)品。而宜人貸P2P網(wǎng)貸目前有ABCD四個(gè)信用級別，以風(fēng)險(xiǎn)最高的D類借款為主。

P2P網(wǎng)貸+小貸公司的類資產(chǎn)證券化

除了像宜信這樣的債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的P2P網(wǎng)貸平臺外，還有一些P2P網(wǎng)貸平臺與小貸公司合作，開展了小貸公司信貸資產(chǎn)的非標(biāo)資產(chǎn)的證券化業(yè)務(wù)。

PPmoney成立于2012年年底，原名“萬惠投融”，于2014年4月更名為PP money。截止2016年8月，該平臺累計(jì)成交量突破862億元，是國內(nèi)第一個(gè)與小貸公司合作并將小貸公司的信貸資產(chǎn)進(jìn)行類證券化的網(wǎng)貸平臺。其證券化之路始于2014年3月推出的 “安穩(wěn)盈-小額信貸資產(chǎn)權(quán)益”系列。該產(chǎn)品的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)帶有典型的證券化性質(zhì)，但從法律主體而言，我國目前的信貸資產(chǎn)證券化的相關(guān)法規(guī)中，所承認(rèn)的信貸資產(chǎn)支持證券的發(fā)起機(jī)構(gòu)與受托機(jī)構(gòu)，皆不包括小貸公司、P2P網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)以及其他民間借貸機(jī)構(gòu)，因此PPmoney從事的僅是類證券化業(yè)務(wù)。

PPmoney的主要流程如下：

（1）小貸公司與其客戶簽訂合同并為其發(fā)放貸款，從而獲得信貸資產(chǎn)并建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并由這些未來產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流收益的基礎(chǔ)債權(quán)組建形成證券化資產(chǎn)池；

（2）資產(chǎn)收益權(quán)被小貸公司打包后轉(zhuǎn)讓給廣東太平洋資產(chǎn)管理有限公司（是PPmoney的母公司），由后者受托到當(dāng)?shù)氐慕鹑诮灰姿鶄浒赣涗洠⒃谄淦脚_掛牌交易；

（3）由PPmoney合作的保理公司接受廣東太平洋的委托，把在交易所掛牌上市信貸資產(chǎn)包摘牌退市，此時(shí)廣東太平洋資產(chǎn)管理公司、當(dāng)?shù)亟鹑诮灰姿约氨＠砉?，他們的行為加總所充?dāng)?shù)氖且粋€(gè)SPV的作用；

（4）保理公司通過PPmoney網(wǎng)貸平臺，將小貸收益權(quán)份額以理財(cái)產(chǎn)品的形式分割轉(zhuǎn)讓給多名投資人；

（5）投資者所購買的理財(cái)產(chǎn)品到期時(shí)，小貸公司股東承諾對投資人的理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行回購。

雖然從表面上來看，對可能出現(xiàn)的小貸公司回購違約風(fēng)險(xiǎn)，該產(chǎn)品設(shè)置了三重保障：第一重?fù)?dān)保為小貸公司股東，第二重?fù)?dān)保為第三方擔(dān)保公司，第三重?fù)?dān)保為平臺回購。但整個(gè)類證券化過程形成一個(gè)閉環(huán)，此時(shí)發(fā)起人也即擔(dān)保人。除與小貸公司合作外，P2P網(wǎng)貸平臺還與典當(dāng)行合作，如2014年11月PPmoney也推出了安穩(wěn)盈典當(dāng)小額信貸資產(chǎn)收益權(quán)產(chǎn)品。

P2P網(wǎng)貸+房地產(chǎn)的類資產(chǎn)證券化

租金證券化模式―懶投資。YOU+國際青年社區(qū)與P2P公司懶投資達(dá)成合作，通過將YOU+未來獲得的租金現(xiàn)金流，轉(zhuǎn)化成固定收益項(xiàng)目賣給投資人的方式來募集資金，將募集的資金用于開發(fā)后續(xù)項(xiàng)目。YOU+國際青年社區(qū)與P2P理財(cái)公司懶投資合共推出6款金融產(chǎn)品，融資期限短的1個(gè)月，最長一年期，年化收益率分別為7.5%～12.5%，融資采取等額本息方式還本付息，這該產(chǎn)品從性質(zhì)上可以看做是一個(gè)ABS（Assets backedSecuritization），即以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式。

房地產(chǎn)眾籌。與此相關(guān)的還有近年來發(fā)展起來的房地產(chǎn)眾籌，即房地產(chǎn)商通過互聯(lián)網(wǎng)平臺向投資者為其房地產(chǎn)項(xiàng)目募集資金的模式。多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目以分散風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過大眾籌方式向投資者籌得資金。如2015年6月萬達(dá)和快錢推出的“眾籌1號”即使典型的代表，其發(fā)行規(guī)模數(shù)十億，但投資門檻為1000元，期限為7年，預(yù)期租金年化收益為6%，預(yù)期物業(yè)增值年化收益率6%，該眾籌產(chǎn)品將大幅度突破私募200個(gè)份額的限制，從性質(zhì)上看該產(chǎn)品就是一個(gè)“準(zhǔn)REITs（Real Estate InvestmentTrusts，房地產(chǎn)信托投資基金）”。 國內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)、尤其是面臨流動性壓力的次線房地產(chǎn)企業(yè)都打算嘗試證券化融資，通過互聯(lián)網(wǎng)渠道讓大眾進(jìn)行投資，形成“準(zhǔn)REITS”來增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)，而國內(nèi)相關(guān)REITS的法律仍然處于灰色地帶。

除了信貸資產(chǎn)外，P2P網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)類證券化業(yè)務(wù)涉及的資產(chǎn)還包括信托資產(chǎn)、證券資產(chǎn)等。

P2P網(wǎng)貸類資產(chǎn)證券化的風(fēng)險(xiǎn)

P2P網(wǎng)貸類資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

在2016年8月前，P2P網(wǎng)貸的類資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)處于灰色地帶，沒有成文的法律法規(guī)對其概念和業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行明確的約束和限定。在2015年先后頒布的《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）和《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）中，《意見》指明了P2P網(wǎng)貸的監(jiān)管機(jī)構(gòu)為銀監(jiān)會，明確提出了P2P網(wǎng)貸平臺僅僅作為網(wǎng)絡(luò)小額借貸的中介信息平臺，允許提供并撮合資金供給者和資金需求者達(dá)成交易的中介信息服務(wù)。但《辦法》明確規(guī)定P2P平臺不得設(shè)立資金池，不得提供擔(dān)保，不得拆分項(xiàng)目期限。但類證券化業(yè)務(wù)必然會觸及上述監(jiān)管紅線，。

P2P網(wǎng)貸類證券化實(shí)施主體存在合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。在目前我國法律法規(guī)體系下，資產(chǎn)證券化的發(fā)起人和SPV都應(yīng)當(dāng)是獲得監(jiān)管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)或通過注冊程序的金融機(jī)構(gòu)，而P2P網(wǎng)貸類資產(chǎn)證券化的實(shí)際發(fā)起人或類SPV機(jī)構(gòu)均不被監(jiān)管認(rèn)可。此外對于P2P網(wǎng)貸類證券化過程中各主體機(jī)構(gòu)的關(guān)聯(lián)關(guān)系也處于灰色地帶。

房地產(chǎn)的P2P類證券化不受監(jiān)管支持，監(jiān)管層關(guān)于ABS 的負(fù)面清單中，涉及與不動產(chǎn)有關(guān)的禁項(xiàng)規(guī)定“因空置原因不能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的租金債權(quán)”和“待開發(fā)或在建占比超過 10%的不動產(chǎn)（保障房除外）及其收益”，不可成為基礎(chǔ)資產(chǎn)。

P2P網(wǎng)貸類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品存在較大信用風(fēng)險(xiǎn)

首先，就資產(chǎn)質(zhì)量而言，我國現(xiàn)有資產(chǎn)證券化市場中的發(fā)起人一般是金融機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位、資產(chǎn)往往具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，市場中發(fā)行的產(chǎn)品基本以AAA級和AA+級的高信用等級產(chǎn)品為主，雖然近兩年信用層次更加多樣，但仍以優(yōu)良資產(chǎn)為主，尤其是信貸ABS中，有90%的產(chǎn)品評級為AAA級。而P2P網(wǎng)貸類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)起人主要為小貸公司、典當(dāng)行等，所發(fā)放的貸款主要面向中小企業(yè)和個(gè)人，具有資金量小、期限短、借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，采取打包形式的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓過程中資金和資產(chǎn)的匹配難以核實(shí)、資產(chǎn)信息不透明風(fēng)險(xiǎn)難以把控。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行，中小微企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)增加，容易導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。其次，就增信手段而言，P2P網(wǎng)貸類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要依靠內(nèi)部增信，外部增信主要依靠第三方融資擔(dān)保公司。值得注意的是，規(guī)范的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要在銀行間市場交易，被機(jī)構(gòu)投資者持有，風(fēng)險(xiǎn)主要由機(jī)構(gòu)投資者承擔(dān)；P2P平臺類證券化產(chǎn)品的投資人卻主要是個(gè)人，被證券化的資產(chǎn)如出現(xiàn)違約，小貸機(jī)構(gòu)（或房地產(chǎn)企業(yè)及其他企業(yè)）的信用風(fēng)險(xiǎn)則通過P2P網(wǎng)貸平臺向普通公眾傳遞。美國監(jiān)管就將P2P網(wǎng)貸資產(chǎn)證券化定性為次級貸款證券化。

P2P網(wǎng)貸類資產(chǎn)證券化面臨較嚴(yán)重的流動性風(fēng)險(xiǎn)

即便是規(guī)范的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，其流動性也遠(yuǎn)低于債券市場平均水平，如中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司托管的信貸ABS，2015年的換手率僅為7.44%，而2015年債券市場整體換手率為172.7%。P2P網(wǎng)貸平臺類證券化產(chǎn)品幾乎沒有二級市場，不存在流動性可能。

網(wǎng)貸類資產(chǎn)證券化存在制度風(fēng)險(xiǎn)

一是業(yè)務(wù)流程中權(quán)威評級機(jī)構(gòu)和發(fā)行中介機(jī)構(gòu)的缺失，對于P2P網(wǎng)貸類資產(chǎn)證券化整體流程缺少相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管，也沒有權(quán)威且專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)（如會計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所和資信評級機(jī)構(gòu)）介入，導(dǎo)致信息披露嚴(yán)重不足；二是P2P網(wǎng)貸類證券化過程缺少信息披露制度，尤其是各個(gè)主體之間具有關(guān)聯(lián)關(guān)系，且該模式從發(fā)起人、摘牌方、轉(zhuǎn)讓方到回購方，幾乎都是平臺及其關(guān)聯(lián)公司，尤其是自2014年以來，商業(yè)保理與P2P的融合發(fā)展已成趨勢，這樣就會形成資金池閉環(huán)，導(dǎo)致暗箱操作或引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

P2P網(wǎng)貸類資產(chǎn)證券化面臨潛在道德風(fēng)險(xiǎn)

第一，P2P網(wǎng)貸類證券化沒有實(shí)現(xiàn)真正的破產(chǎn)隔離。破產(chǎn)隔離是資產(chǎn)證券化的核心環(huán)節(jié)，是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵步驟，其目的是當(dāng)發(fā)起人破產(chǎn)時(shí)，被證券化的資產(chǎn)不被認(rèn)定為發(fā)起人的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。破產(chǎn)隔離的內(nèi)涵包括資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的真實(shí)銷售、SPV本身的破產(chǎn)隔離。但是，目前我國的 P2P 網(wǎng)貸類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品因監(jiān)管限制不能組建特殊目的載體，自然也就不能真正實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離和“真實(shí)銷售”，被證券化的資產(chǎn)仍然和發(fā)起人有債務(wù)關(guān)系。第二，P2P網(wǎng)貸類證券化各主體間的關(guān)聯(lián)關(guān)系極易引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)，不排除出現(xiàn)自融式操作。

此外，由于類證券化涉及的資產(chǎn)除信貸資產(chǎn)外，還有信托資產(chǎn)、證券資產(chǎn)，因而易形成混業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

監(jiān)管措施及建議

2016年8月24日，銀監(jiān)會、工業(yè)和信息化部、公安部、國家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室四部委聯(lián)合《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動管理暫行辦法》（簡稱《暫行辦法》），與之前的征求意見稿相比，新的暫行辦法將12條負(fù)面清單擴(kuò)充為13條，增加了禁止網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)進(jìn)行債權(quán)轉(zhuǎn)讓，即不得從事開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)或?qū)崿F(xiàn)以打包資產(chǎn)、證券化資產(chǎn)、信托資產(chǎn)、基金份額等形式的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。此外，禁止關(guān)聯(lián)交易被取消，變成了禁止自融和變相自融。P2P網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)證券化的沖動遭遇最嚴(yán)監(jiān)管。同時(shí)，《暫行辦法》還進(jìn)一步明確了網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)是信息中介而不是信用中介，網(wǎng)絡(luò)借貸金額應(yīng)當(dāng)以小額為主，并設(shè)置了借款人的借款上限。面對監(jiān)管的收緊，現(xiàn)存2400多家P2P機(jī)構(gòu)有12個(gè)月的調(diào)整過渡期進(jìn)行整改。尤其文中提到的幾類P2P網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)受沖擊較大，宜人貸在《暫行辦法》出臺后股價(jià)暴跌，市值蒸發(fā)22%。

但這些監(jiān)管細(xì)則仍然面臨執(zhí)行和落地的問題：

一是對于類資產(chǎn)證券化和債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式來說，此次出臺的細(xì)則并沒有被完全“一刀切”從《暫行辦法》表述來看，更多注重“資產(chǎn)包”這一概念，但是單筆債權(quán)并不夠成資產(chǎn)包，這位大額的單標(biāo)債權(quán)轉(zhuǎn)讓留下了操作空間。

二是雖然確立了銀監(jiān)會和地方政府的分層監(jiān)管制度，但實(shí)行的是“備案制”而非“牌照制”，但P2P網(wǎng)貸本質(zhì)仍然是金融，個(gè)人認(rèn)為牌照制度更具有合理性。

三是需要明確平臺的退出機(jī)制，如果P2P網(wǎng)貸平臺解散、被撤銷或破產(chǎn)，如何保護(hù)廣大投資人的利益。

四是雖然明確了由地方金融辦負(fù)責(zé)P2P網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)的整改，但由于缺乏信息共享機(jī)制和信息平臺，事中事后監(jiān)管缺乏抓手。而地方金融辦還應(yīng)該圍繞金融消費(fèi)者教育做更加深入的工作。

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理辦法范文第4篇

現(xiàn)將勞動部、國家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會、國家稅務(wù)總局、國家國有資產(chǎn)管理局《關(guān)于頒布〈勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行股份合作制規(guī)定〉的通知》〔勞部發(fā)（1994）419號〕（以下簡稱《規(guī)定》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，根據(jù)《規(guī)定》的有關(guān)精神，結(jié)合我市情況，做如下補(bǔ)充，請各單位一并遵照執(zhí)行。

一、勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱勞服企業(yè)），作為以承擔(dān)就業(yè)安置任務(wù)為主的特殊企業(yè)群體，曾為穩(wěn)定我市城鎮(zhèn)就業(yè)形勢做出過重要貢獻(xiàn)，在建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制過程中，勞服企業(yè)也必須適應(yīng)“兩個(gè)根本性轉(zhuǎn)變”，建立與市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的企業(yè)發(fā)展機(jī)制。根據(jù)《規(guī)定》的有關(guān)要求，在勞服企業(yè)推行股份合作制是貫徹落實(shí)黨的十五大會議有關(guān)精神和新形勢下勞服企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的重要內(nèi)容。勞服企業(yè)實(shí)行股份合作制是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作，市勞動局、市體改委、市地稅局、市國有資產(chǎn)管理局等有關(guān)單位應(yīng)加強(qiáng)對我市勞服企業(yè)實(shí)行股份合作制工作的領(lǐng)導(dǎo)，幫助和指導(dǎo)勞服企業(yè)健康有序的開展實(shí)行股份合作制的工作。通過實(shí)行股份合作制把勞服企業(yè)提高到一個(gè)新的發(fā)展水平，使其在實(shí)施再就業(yè)工程中，更好的承擔(dān)就業(yè)安置任務(wù)。

二、勞服企業(yè)改制為股份合作制時(shí)，應(yīng)遵照《北京市股份合作制企業(yè)暫行辦法》〔市政府（1994）14號令〕和勞動部等四部委局關(guān)于《勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行股份合作制規(guī)定》一并執(zhí)行。勞服企業(yè)改制為股份合作制企業(yè)時(shí)股權(quán)設(shè)置一般為職工個(gè)人股、集體共有股、法人股。股權(quán)設(shè)置比例由企業(yè)自定。但職工個(gè)人股和集體共有股應(yīng)占企業(yè)總股本的51％以上。在職工個(gè)人股比例設(shè)置中提倡企業(yè)的負(fù)責(zé)人、生產(chǎn)經(jīng)營骨干的股權(quán)多于一般職工。

三、勞服企業(yè)改建股份合作制須對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定和資產(chǎn)評估。進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定時(shí)，按照市勞動局、市國有資產(chǎn)管理局、市地稅局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)勞動部、國家國有資產(chǎn)管理局、國家稅務(wù)總局〈關(guān)于頒布勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)權(quán)界定規(guī)定的通知〉的通知》〔京勞服發(fā)（1997）208號〕有關(guān)產(chǎn)權(quán)界定政策規(guī)定和工作程序執(zhí)行。資產(chǎn)評估應(yīng)依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

勞服企業(yè)產(chǎn)權(quán)界定結(jié)果，涉及國有資產(chǎn)的，應(yīng)由同級國有資產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)登記；涉及集體、個(gè)人及其他投資者所有的，由地方稅務(wù)部門進(jìn)行資產(chǎn)核實(shí)，由當(dāng)?shù)貏趧有姓块T核準(zhǔn)登記，并報(bào)有關(guān)部門備案。全民所有制性質(zhì)勞服企業(yè)改制工作，按《北京市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市體改委、市經(jīng)委關(guān)于進(jìn)一步加快本市國有小企業(yè)改革若干意見的通知》〔京政辦發(fā)（1997）50號〕文件中的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

四、界定為國有資產(chǎn)的凈資產(chǎn)，在征得出資主體和同級國有資產(chǎn)管理部門同意后，可比照京政辦發(fā)〔1997〕50號文，鼓勵(lì)勞服企業(yè)職工出資購買轉(zhuǎn)為職工個(gè)人股。對因凈資產(chǎn)數(shù)額較大，一次性買斷有困難的本企業(yè)職工，允許在不超過五年的期限內(nèi)分期付款，但首期付款額不得低于全部購買款的30％。對未付款部分不享有所有權(quán)。還可根據(jù)企業(yè)要求留給企業(yè)有償使用并以不高于銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)收取資產(chǎn)占用費(fèi)。

五、界定為勞動者集體共同共有的資產(chǎn)，可折股形成集體共有股，對集體共有股分得的股利一般可按下述方法進(jìn)行分配：一部分（約30％－40％）分配給現(xiàn)職職工；一部分（約30％－40％）分配給原企業(yè)離退休人員；一部分（約20％－30％）作為企業(yè)勞動分紅。集體共有股股利的分配由職工（股東）大會決定。調(diào)離本企業(yè)的職工不再享有分紅權(quán)。

六、按照《規(guī)定》的有關(guān)精神，原有勞服企業(yè)改建股份合作制企業(yè)時(shí)，在做好上述前期準(zhǔn)備工作的前提下，按下列程序辦理實(shí)行股份合作制的審批手續(xù)：

（一）根據(jù)《規(guī)定》的有關(guān)具體審批手續(xù)，凡原勞服企業(yè)改建為股份合作制的，由主管部門簽署意見后，按管理權(quán)限分別報(bào)市或區(qū)、縣勞動服務(wù)管理中心審核；

（二）經(jīng)市或區(qū)、縣勞動服務(wù)管理中心審核簽署意見后，按照北京市人民政府〔1994〕第14號令《北京市股份合作制企業(yè)暫行辦法》、京政辦發(fā)〔1997〕50號文件的有關(guān)規(guī)定，再到同級委、辦、局履行改制的審批手續(xù)；

（三）經(jīng)同級委、辦、局批準(zhǔn)后，到工商行政管理部門進(jìn)行改制的工商注冊登記手續(xù)；

（四）經(jīng)工商行政管理部門改制注冊登記后，按隸屬關(guān)系將改制情況報(bào)市勞動服務(wù)管理中心備案。

七、新辦的股份合作制企業(yè)，凡經(jīng)勞動部門認(rèn)定并發(fā)給《勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)證書》的，并達(dá)到財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》〔財(cái)稅字（94）001號〕規(guī)定安置比例的，經(jīng)當(dāng)?shù)氐囟惒块T批準(zhǔn)，可享受減免稅優(yōu)惠政策。

八、原勞服企業(yè)改建為股份合作制時(shí)，凡在享受減免稅期內(nèi)并繼續(xù)承擔(dān)就業(yè)安置任務(wù)、符合安置規(guī)定比例的，可繼續(xù)享受減免稅優(yōu)惠政策，至減免稅期滿時(shí)止。

凡被勞動部確定的本市實(shí)行股份合作制改造試點(diǎn)的勞服企業(yè)，自轉(zhuǎn)制之日起視同新辦企業(yè)，凡達(dá)到財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅字〔94〕001號文件規(guī)定安置比例的，可從轉(zhuǎn)制的當(dāng)年算起享受勞服企業(yè)的減免稅政策。

附件：勞動部、國家體改委、國家稅務(wù)總局、國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于頒布《勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行股份合作制規(guī)定》的通知（勞部發(fā)〔1994〕419號）

通知

各省、自治區(qū)、直轄市勞動（勞動人事）廳（局）、體改委（辦）、稅務(wù)局、國有資產(chǎn)管理局，國務(wù)院有關(guān)部門：

勞動部、國家體改委、國家稅務(wù)總局、國家國有資產(chǎn)管理局制定了《勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行股份合作制規(guī)定》，現(xiàn)予頒發(fā)，請遵照執(zhí)行。

勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行股份合作制規(guī)定

第一章  總則

第一條  為深化勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)改革，進(jìn)一步發(fā)揮勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱勞服企業(yè)）促進(jìn)就業(yè)、平抑失業(yè)率和保障社會穩(wěn)定的作用，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)制定本規(guī)定。

第二條  股份合作制勞服企業(yè)，是借鑒股份制的做法，實(shí)行勞動合作與資本合作的一種企業(yè)組織形式。

第三條  股份合作制勞服企業(yè)，應(yīng)遵循下列原則：

（一）全員入股，股權(quán)平等，同股同利，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)；

（二）實(shí)行獨(dú)立核算，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；

（三）實(shí)行民主管理；

（四）實(shí)行按勞分配與按股分紅相結(jié)合。

第四條  股份合作制勞服企業(yè)凡繼續(xù)承擔(dān)安置城鎮(zhèn)失業(yè)人員任務(wù)的，仍享受財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅字（94）001號文件中規(guī)定的對勞服企業(yè)的優(yōu)惠政策。

第五條  各級地方勞動部門應(yīng)安排一定比例的就業(yè)經(jīng)費(fèi)、生產(chǎn)扶持資金和失業(yè)保險(xiǎn)金扶持股份合作制勞服企業(yè)。對參加了失業(yè)保險(xiǎn)的勞服企業(yè)，可用適量失業(yè)保險(xiǎn)金作為向銀行貸款的貼息。

第六條  各級地方勞動部門就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和行業(yè)部門勞服企業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)依照《勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)定》，加強(qiáng)對股份合作制勞服企業(yè)的管理、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和服務(wù)。

第七條  股份合作制勞服企業(yè)應(yīng)與主辦或扶持單位簽定協(xié)議，建立新型的合作關(guān)系。經(jīng)雙方協(xié)議商定，勞服企業(yè)可有條件地為主辦單位承擔(dān)一定比例的職工子女和富余職工的安置任務(wù)。

第八條  股份合作制勞服企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持按勞分配的原則，實(shí)行成本工資與稅后利潤按股分紅和勞動分紅的分配辦法。并根據(jù)地方政府確定的工資指導(dǎo)線和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、勞動生產(chǎn)率、職工生活費(fèi)用價(jià)格指數(shù)等因素自主決定企業(yè)的工資水平。

第九條  股份合作制勞服企業(yè)應(yīng)實(shí)行社會保險(xiǎn)制度，依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為企業(yè)職工繳納養(yǎng)老、失業(yè)、工傷、醫(yī)療、生育保險(xiǎn)費(fèi)。

第十條  股份合作制勞服企業(yè)依法自主決定用人形式，通過簽訂勞動合同建立勞動關(guān)系。

第十一條  股份合作制勞服企業(yè)職工及其他投資者以其所認(rèn)購股份對企業(yè)承擔(dān)有限責(zé)任，企業(yè)以其全部財(cái)產(chǎn)獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。

第十二條  股份合作制勞服企業(yè)依法取得法人資格后，其財(cái)產(chǎn)和正常經(jīng)營活動受國家法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯和非法干涉。

第十三條  股份合作制勞服企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)黨的組織建設(shè)，開展黨的活動。

第二章  企業(yè)的設(shè)立

第十四條  股份合作制勞服企業(yè)采取原有企業(yè)改制和組建新企業(yè)兩種方式設(shè)立。

新組建股份合作制勞服企業(yè)應(yīng)由三名以上作為發(fā)起人，并有20名以上個(gè)人股東；原有企業(yè)改為股份合作制勞服企業(yè)應(yīng)經(jīng)原企業(yè)職工大會通過，有外來投資的，應(yīng)征得投資者的同意。上述兩種方式均需報(bào)地方勞動部門就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)審查同意后，到工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，由稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅收減免手續(xù)。

第十五條  勞服企業(yè)實(shí)行股份合作制，應(yīng)向當(dāng)?shù)貏趧硬块T就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供下列文件：

（一）申請報(bào)告；

（二）實(shí)施方案；

（三）企業(yè)章程；

（四）職工（代表）大會通過的決議，或新組建企業(yè)發(fā)起人協(xié)議書；

（五）企業(yè)財(cái)產(chǎn)驗(yàn)資確認(rèn)書；

（六）企業(yè)資產(chǎn)所有者及投資者意見；

（七）勞服企業(yè)認(rèn)定證書；

（八）審批機(jī)關(guān)要求的其它文件。

第十六條  股份合作制勞服企業(yè)章程必須載明下列事項(xiàng)：

（一）企業(yè)的名稱及場所；

（二）企業(yè)的宗旨、經(jīng)營范圍和經(jīng)營方式；

（三）企業(yè)設(shè)立方式、股金來源和股權(quán)設(shè)置；

（四）收益分配及虧損分擔(dān)辦法；

（五）股份管理辦法；

（六）股東（職工）大會、董事會、監(jiān)事會的職權(quán)和議事規(guī)則；

（七）企業(yè)法定代表人的產(chǎn)生程序及其職權(quán)；

（八）股東的權(quán)利和義務(wù)；

（九）企業(yè)組織機(jī)構(gòu)及其職權(quán)；

（十）企業(yè)章程修訂程序；

（十一）企業(yè)承擔(dān)安置城鎮(zhèn)失業(yè)人員任務(wù)的措施和辦法；

（十二）其它需要明確的事項(xiàng)。

第三章  產(chǎn)權(quán)界定

第十七條  勞服企業(yè)改制為股份合作制，應(yīng)在勞動部門就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、國有資產(chǎn)管理、稅務(wù)等有關(guān)部門組織指導(dǎo)下進(jìn)行，并吸收投資者參加，成立清產(chǎn)核資小組，清理原有企業(yè)債權(quán)、債務(wù)，核實(shí)企業(yè)全部資產(chǎn)，界定企業(yè)的凈資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，明確債權(quán)、債務(wù)的責(zé)任。

第十八條  清產(chǎn)核資和產(chǎn)權(quán)界定的結(jié)果，應(yīng)提交職工（代表）大會審議，報(bào)政府授權(quán)部門確認(rèn)，并發(fā)給資產(chǎn)確認(rèn)書。涉及國有資產(chǎn)的應(yīng)報(bào)國有資產(chǎn)管理部門確認(rèn)。

第十九條  股份合作制勞服企業(yè)，按下列原則進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定：

（一）企業(yè)開辦初期和企業(yè)發(fā)展過程中，全民單位為解決職工子女就業(yè)撥給的閑置設(shè)備等實(shí)物，界定為勞服企業(yè)集體資產(chǎn)。扶持的資金及非閑置設(shè)備等資產(chǎn)（折合資金），有協(xié)議的按協(xié)議處理，無協(xié)議的按照國家為解決主辦單位職工子女就業(yè)的有關(guān)政策有償使用。經(jīng)雙方簽訂協(xié)議，這部分資產(chǎn)可作為勞服企業(yè)改組為股份合作制時(shí)主辦單位國有法人投資，或作為繼續(xù)安置主辦單位職工子女和富余職工的扶持條件。

（二）按照國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定所享受的稅收減免等優(yōu)惠政策所形成的資產(chǎn)，歸企業(yè)集體所有，并依照國家規(guī)定，列為企業(yè)集體資本金。

（三）企業(yè)在發(fā)展過程中，使用銀行貸款、國家借款等借貸資金形成的積累，歸企業(yè)集體所有；全民單位提供擔(dān)保并履行了連帶責(zé)任的，全民單位應(yīng)予以追索清償。

（四）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營場地，其土地所有權(quán)屬于國家，可繼續(xù)有償使用。并按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策繳納土地使用占用費(fèi)。

（五）企業(yè)享受國家稅前還貸和以稅還貸等特殊優(yōu)惠政策而形成的資產(chǎn)，屬于扶持性國有資產(chǎn)，可按照國家有關(guān)規(guī)定列入企業(yè)公積金，單獨(dú)列帳反映，國家保留對這部分資產(chǎn)處置權(quán)，不參與管理和收益。資產(chǎn)可用于企業(yè)發(fā)展和安置就業(yè)。

（六）投資主體不清的資產(chǎn)，以及接受無償資助和捐贈所形成的資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)勞動者集體共同共有。

（七）企業(yè)自籌資金，投資收益形成的資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)勞動者集體共同共有。

（八）企業(yè)職工個(gè)人出資及其投資收益形成的資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。

（九）其他社會法人投資及其投資收益形成的資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)歸投資的法人所有。

第二十條  股份合作制勞服企業(yè)職工獎(jiǎng)金、工資儲備基金等，其產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。

第四章  股權(quán)設(shè)置

第二十一條  股份合作制勞服企業(yè)的股東，可以用貨幣投資，也可以用建筑物、廠房、機(jī)器設(shè)備等有形資產(chǎn)、非專利技術(shù)等無形資產(chǎn)折價(jià)入股。以無形資產(chǎn)作價(jià)折成股份，其金額不得超過企業(yè)注冊資產(chǎn)的20％。

第二十二條  股份合作制勞服企業(yè)，根據(jù)資產(chǎn)來源和歸屬設(shè)置股權(quán)。其股份按投資主體分為：職工個(gè)人股、職工集體股、法人股。

（一）職工個(gè)人股，是指本企業(yè)職工個(gè)人出資及當(dāng)年新安置的城鎮(zhèn)失業(yè)人員帶資入廠或以技術(shù)、實(shí)物、財(cái)產(chǎn)等投資入股的股金所形成的股份，其股權(quán)為職工個(gè)人所有。

（二）職工集體股，是指在原有企業(yè)界定產(chǎn)權(quán)時(shí)，劃歸勞動者集體共同共有的資產(chǎn)構(gòu)成的股份，其股權(quán)為本企業(yè)全體職工集體所有。

（三）法人股，是指企業(yè)法人以其合法可支配的資產(chǎn)投入到勞服企業(yè)的股份，或扶持單位、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以其合法可支配的資產(chǎn)投入所形成的股份，其股權(quán)為法人所有。法人股為優(yōu)先股。企業(yè)章程應(yīng)對優(yōu)先股作出具體規(guī)定。

第二十三條  股份合作制勞服企業(yè)的職工應(yīng)按照企業(yè)章程認(rèn)購所規(guī)定的限量數(shù)額股份。新組建的股份合作制勞服企業(yè)，職工個(gè)人股在本企業(yè)股本總額中應(yīng)占主體。改制為股份合作制的勞服企業(yè)，職工個(gè)人股和職工集體股的股本總額應(yīng)在企業(yè)股本總額中占主體。

第二十四條  職工個(gè)人股不得退股，但遇職工死亡、退休、調(diào)離、辭職或被企業(yè)辭退、除名、開除等，企業(yè)可根據(jù)情況購買職工持有的股份。當(dāng)出現(xiàn)企業(yè)章程規(guī)定的特殊情況時(shí)，經(jīng)股東大會同意，可由企業(yè)負(fù)責(zé)收購部分個(gè)人股份。企業(yè)收購的股份，可出售給企業(yè)其他職工或新參加企業(yè)的職工。

第二十五條  股份合作制勞服企業(yè)不發(fā)行股票，只出具出資證明書，作為資產(chǎn)證明和分紅依據(jù)。

第五章  收益分配

第二十六條  股份合作制勞服企業(yè)按照國家對勞服企業(yè)有關(guān)稅收政策規(guī)定，依法繳納所得稅。

第二十七條  股份合作制勞服企業(yè)繳納所得稅后的利潤，除國家另有規(guī)定外，按照下列順序分配：

（一）彌補(bǔ)前年企業(yè)虧損，不足彌補(bǔ)的虧損額，以企業(yè)公積金彌補(bǔ)，仍不足的由股本金抵補(bǔ)。

（二）提取法定盈余公積金。

（三）提取公益金。

（四）支付勞動分紅。

（五）支付優(yōu)先股股利。

（六）支付普通股股利。

第二十八條  個(gè)人股東的股份收入應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。

第二十九條  職工集體股分得的股利，可拿出一定比例分配給在冊離退休職工和現(xiàn)職職工。具體分配比例及標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)職工（代表）大會決定?，F(xiàn)職職工分配，可采取兩種辦法：一是直接分配給職工；二是將分配的股利記入職工個(gè)人帳戶，由企業(yè)有償使用，企業(yè)擴(kuò)股時(shí)可轉(zhuǎn)增職工個(gè)人股股本。職工集體股分得的股利給職工分配后的剩余部分，可單獨(dú)列帳，企業(yè)擴(kuò)股時(shí)，轉(zhuǎn)增職工集體股股本。

第三十條  股份合作制勞服企業(yè)當(dāng)年無利潤時(shí)，不得分配股利。

第三十一條  股份合作制勞服企業(yè)公積金應(yīng)用于彌補(bǔ)企業(yè)虧損，擴(kuò)大企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營或轉(zhuǎn)增股本。

第三十二條  股份合作制勞服企業(yè)公益金應(yīng)用于企業(yè)的職工集體福利支出。

第三十三條  股份合作制勞服企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家財(cái)務(wù)會計(jì)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，接受政府有關(guān)部門的監(jiān)督、審計(jì)。

第六章  管理體制

第三十四條  股份合作制勞服企業(yè)可實(shí)行股東大會和職工大會合一制度。股東（職工）大會是企業(yè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。股東會議可實(shí)行一人一票制。股東（職工）大會應(yīng)定期召開，聽取董事會、監(jiān)事會工作報(bào)告，表決企業(yè)議案。股東（職工）大會行使下列權(quán)利：

（一）選舉或罷免董事會和監(jiān)事會成員；

（二）決定企業(yè)的設(shè)立、合并、終止和清算；

（三）批準(zhǔn)企業(yè)安置城鎮(zhèn)失業(yè)人員的方案；

（四）修改企業(yè)章程；

（五）批準(zhǔn)企業(yè)年度預(yù)決算方案和利潤分配方案；

（六）對企業(yè)增加或減少注冊資本作出決定；

（七）決定企業(yè)發(fā)行債券；

（八）對其它重要事項(xiàng)作出決定。

第三十五條  股份合作制勞服企業(yè)可設(shè)立董事會。董事會為企業(yè)的決策機(jī)構(gòu)，向股東（職工）大會負(fù)責(zé)。

第三十六條  董事會行使下列職權(quán)：

（一）審定企業(yè)年度生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃和企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；

（二）審定企業(yè)年度財(cái)務(wù)預(yù)算和決算方案；

（三）決定召開股東（職工）大會，并向大會報(bào)告工作；

（四）執(zhí)行股東（職工）大會決議；

（五）制定企業(yè)增減注冊資本方案；

（六）制定發(fā)行企業(yè)債券的方案；

（七）審定企業(yè)安置失業(yè)人員的方案；

（八）制定企業(yè)設(shè)立、合并、終止方案；

（九）制定企業(yè)章程修改方案；

（十）選聘企業(yè)經(jīng)理（廠長）及有關(guān)管理人員并決定其報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)和支付辦法；

（十一）企業(yè)章程規(guī)定的其它職權(quán)。

第三十七條  股份合作制勞服企業(yè)可設(shè)監(jiān)事會。監(jiān)事會是企業(yè)活動的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，由三名以上單數(shù)監(jiān)事組成。其活動方式依照企業(yè)章程規(guī)定。監(jiān)事的任期每屆不得超過四年，但可連任。監(jiān)事不得兼任董事、經(jīng)理及其他高級管理職務(wù)。監(jiān)事會議決議由三分之二以上監(jiān)事表決同意，方可實(shí)行。監(jiān)事行使下列職權(quán)：

（一）監(jiān)事會的主席或監(jiān)事代表列席董事會會議；

（二）對董事和經(jīng)理（廠長）履行職權(quán)進(jìn)行監(jiān)督；

（三）查閱企業(yè)財(cái)務(wù)帳簿和其它會計(jì)資料，要求董事會和經(jīng)理就相關(guān)的問題作出書面報(bào)告；

（四）審核企業(yè)年度決算和清算的表冊，并就審核的結(jié)果制作意見書，向股東（職工）大會報(bào)告；

（五）必要時(shí)召集股東（職工）臨時(shí)會議；

（六）對董事會和經(jīng)理違反法律、法規(guī)、公司章程或股東會議行為進(jìn)行制止，必要時(shí)向股東（職工）大會報(bào)告。

第三十八條  監(jiān)事會行使職權(quán)時(shí)，聘請律師、注冊會計(jì)師等專業(yè)人員的費(fèi)用由企業(yè)承擔(dān)。

第三十九條  股份合作制勞服企業(yè)因其規(guī)模限制不設(shè)立董事會和監(jiān)事會的，其有關(guān)職責(zé)由股東（職工）大會確定專門人員負(fù)責(zé)。

第四十條  股份合作制勞服企業(yè)法定代表人的產(chǎn)生，由企業(yè)章程作出規(guī)定。經(jīng)理由董事會聘任或由股東（職工）大會選舉產(chǎn)生，行使下列職權(quán)：

（一）組織和實(shí)施企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營管理工作；

（二）實(shí)施股東（職工）大會或董事會通過的決議；

（三）提出企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃和企業(yè)規(guī)章制度草案；

（四）提出職工收益分配方案；

（五）提出企業(yè)年度預(yù)決算方案和利潤分配方案；

（六）決定企業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，任免副經(jīng)理和其他管理人員；決定副經(jīng)理以下職工的獎(jiǎng)勵(lì)和處分；

（七）提出安置失業(yè)人員就業(yè)的方案；

（八）定期向股東（職工）會議和董事會報(bào)告工作，并聽取意見，接受監(jiān)督；

（九）行使企業(yè)章程規(guī)定的其它職權(quán)。

第四十一條  各級勞動部門就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門，對股份合作制勞服企業(yè)承擔(dān)安置城鎮(zhèn)失業(yè)人員情況及享受減免稅政策落實(shí)情況，進(jìn)行年度檢查。

第七章  變更與清算

第四十二條  股份合作制勞服企業(yè)合并分為吸收合并和新設(shè)合并。企業(yè)合并應(yīng)由各方簽定協(xié)議，處理好債權(quán)、債務(wù)等遺留問題，妥善安置好企業(yè)人員。合并各方未清償?shù)膫鶆?wù)由合并后的企業(yè)承擔(dān)。

第四十三條  股份合作制勞服企業(yè)分立時(shí)應(yīng)由分立各方簽定協(xié)議。分立協(xié)議中應(yīng)明確劃分分立各方的財(cái)產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)。對企業(yè)債權(quán)的承擔(dān)，應(yīng)事先作出決定，以書面形式通知債權(quán)人，并簽定清償債務(wù)的協(xié)議。經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的不得分立。

第四十四條  股份合作制勞服企業(yè)合并與分立，應(yīng)報(bào)當(dāng)?shù)貏趧硬块T就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，依照規(guī)定向原登記機(jī)關(guān)辦理變更登記手續(xù)。

第四十五條  股份合作制勞服企業(yè)因宣告破產(chǎn)、撤銷或其他原因而終止，應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定成立清算組織，限定日期做好企業(yè)財(cái)產(chǎn)清算工作和各種債務(wù)償還工作。

第四十六條  破產(chǎn)的股份合作制勞服企業(yè)，其財(cái)產(chǎn)撥付清算費(fèi)用后，按照下列順序清償債務(wù)：

（一）應(yīng)付未付的職工工資；

（二）應(yīng)繳未繳的社會保險(xiǎn)費(fèi)；

（三）應(yīng)繳未繳國家的稅款；

（四）尚未償付的債務(wù)。

不足清償同一順序債務(wù)的按照比例清償。

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理辦法范文第5篇

關(guān)鍵詞：大屯礦區(qū)；房地產(chǎn)資源；優(yōu)化配置；資源共享

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）22-0158-02

1 企業(yè)簡介

江蘇金屯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，具有國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)（國家二級），其前身為大屯煤電（集團(tuán)）有限責(zé)任公司房產(chǎn)處，簡稱（房產(chǎn)處），初建于1993年，1996年房產(chǎn)處與公用事業(yè)處、后勤處合并為生活服務(wù)公司，1999年由生活服務(wù)公司劃分為房產(chǎn)分公司與物業(yè)管理分公司，2003年8月根據(jù)大屯公司主輔分離走向市場要求，正式在省工商局注冊登記，改制組建為江蘇金屯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資本5000萬元。許可經(jīng)營項(xiàng)目有：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。一般經(jīng)營項(xiàng)目：物業(yè)管理，房地產(chǎn)中介，公路工程、橋梁工程、管道工程、市政公用工程、建筑裝修裝飾工程施工等。

2 房地產(chǎn)業(yè)資源分類

房地產(chǎn)業(yè)資源可分為物質(zhì)性有形資源和非物質(zhì)性無形資源。其中物質(zhì)性有形資源最重要的有兩種：（1）用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地儲備；（2）房地產(chǎn)開發(fā)資金。非物質(zhì)性無形資源種類較多，其中最重要的有以下五種：（1）人才資源：具備從事開發(fā)全過程所必備的各種專業(yè)人員；（2）品牌資源：包括有企業(yè)品牌資源和項(xiàng)目品牌資源；（3）銷售渠道資源；（4）基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)資源：包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)文化、企業(yè)內(nèi)部的管理制度和企業(yè)的管理哲學(xué)；（5）組織能力資源：即企業(yè)的組織架構(gòu)和管理能力。

3 大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在資源配置上面臨的主要問題

大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年來的發(fā)展，市場競爭日益激烈，內(nèi)部房產(chǎn)供銷日漸緊張，大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)遇到了前所未有的困境，與其他大型國有企業(yè)基地房地產(chǎn)業(yè)一樣均面臨五大難題：

3.1 礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)得到政府優(yōu)惠和扶持機(jī)會逐漸減少

國有房地產(chǎn)業(yè)長期習(xí)慣的廉價(jià)的“協(xié)議土地”、“劃撥土地”已成為歷史，閑置用地的管理也越來越嚴(yán)格，開發(fā)企業(yè)取得“二手”、“三手”地的機(jī)會也將逐漸減少。房地產(chǎn)開發(fā)已由小規(guī)模、低質(zhì)量、低水平的“自由開發(fā)”發(fā)展到適度規(guī)模、高質(zhì)量、高水平的綜合開發(fā)。綜合開發(fā)對我們這樣國有企業(yè)的礦區(qū)房地產(chǎn)公司的資金實(shí)力、技術(shù)實(shí)力、管理能力有了更高的要求，客觀上對房地產(chǎn)開發(fā)形成了新的挑戰(zhàn)。

3.2 礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營和管理不完善

大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)作為國有企業(yè)管轄下的房地產(chǎn)業(yè)，在生產(chǎn)經(jīng)營與管理方面主要存在兩點(diǎn)問題：（1）生產(chǎn)經(jīng)營的靈活性差；（2）管理機(jī)制和決策機(jī)制不完善。這兩個(gè)缺點(diǎn)使我們礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在無情而公正的市場經(jīng)濟(jì)中往往顯得反應(yīng)遲緩，慢人一步，從而導(dǎo)致失去良機(jī)，生產(chǎn)經(jīng)營無法連續(xù)開展。

3.3 不重視品牌的創(chuàng)立和企業(yè)形象的確立

我們礦區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通過扎實(shí)的工作，為礦區(qū)提供了優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，在社會上贏得了良好的信譽(yù)，然而我們卻忽視了房地產(chǎn)企業(yè)形象與品牌效應(yīng)等“無形資產(chǎn)”的培養(yǎng)，產(chǎn)品沒有系列化、商標(biāo)化、標(biāo)志性，不重視品牌和企業(yè)形象的確立。

3.4 礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)融資能力不足

由于國家政策的限制，目前礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源較為狹窄，主要是通過自有資金、銀行貸款、商品房預(yù)售等手段籌集資金。反映在項(xiàng)目開發(fā)的運(yùn)作中，自有資金的比重過低，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高。使得礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)面臨著這樣的矛盾：一方面是大屯礦區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金緊張，資金缺口大；另一方面，礦區(qū)部分資產(chǎn)呈現(xiàn)呆滯、凝固狀態(tài)。因此，融資能力直接影響到了礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的生存與發(fā)展。

3.5 礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)缺乏人才、技術(shù)和市場資源的合理優(yōu)化配置

大屯礦區(qū)房產(chǎn)合并重組，房地產(chǎn)資源也隨之不斷擴(kuò)大，缺乏資源的合理優(yōu)化配置，主要表現(xiàn)在以下四點(diǎn)：（1）由于人員編制較少，管理人員的素質(zhì)及管理水平有限，房地產(chǎn)管理制度過時(shí)或不完善等原因，造成房地產(chǎn)資源管理的困難。（2）機(jī)構(gòu)設(shè)置重疊，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。（3）材料供應(yīng)、設(shè)計(jì)、物業(yè)等缺少參與市場競爭，導(dǎo)致供應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)不僅價(jià)格高而且質(zhì)量低，造成礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)成本增加，消弱了我們的市場競爭力。（4）礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在資源共享、資源相互利用機(jī)制等方面不完善，出現(xiàn)了同種商品（或服務(wù)）采購價(jià)格不一樣，對外關(guān)系協(xié)調(diào)重復(fù)花費(fèi)公關(guān)費(fèi)用的現(xiàn)象，造成不小的浪費(fèi)。因此完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)資源管理，優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)資源共享，提高房地產(chǎn)資源利用率，節(jié)約房產(chǎn)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，是實(shí)現(xiàn)大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

4 針對上述問題，淺談五點(diǎn)解決大屯礦區(qū)房地產(chǎn)資源配置的有效途措施

4.1 充分利用現(xiàn)有土地資源，合理規(guī)劃、配置和優(yōu)化土地資源

大屯礦區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在土地資源的獲取上經(jīng)歷了：劃撥用地——協(xié)議用地——有償轉(zhuǎn)讓（拍賣、招標(biāo)）的歷史性階段。過去那種廉價(jià)的“劃撥”、“協(xié)議”用地將不復(fù)存在。因此，充分利用現(xiàn)有土地資源，合理規(guī)劃、配置和優(yōu)化土地資源顯得尤為重要。

4.2 改革房地產(chǎn)管理體制，建立高效合理的管理模式

根據(jù)大屯礦區(qū)實(shí)際情況出發(fā)在房地產(chǎn)資源配置上實(shí)行全礦區(qū)共享，避免重復(fù)建設(shè)造成嚴(yán)重的浪費(fèi)。從改革內(nèi)部管理體制上下功夫，提高房地產(chǎn)教育資源的利用率。根據(jù)房地產(chǎn)管理中存在的問題。重新制定科學(xué)、合理和富有人性化的房地產(chǎn)管理辦法。使房地產(chǎn)的管理規(guī)范化、系統(tǒng)化、人性化，不斷完善管理制度、分配制度等。

4.3 拓展融資能力，合理進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，合理使用資金

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有投資大、周期長、周轉(zhuǎn)慢等特點(diǎn)。要解決房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金，首先，拓展融資能力，合理進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，合理使用開發(fā)資金。其次，在資金的運(yùn)作上盡量不要過分依賴銀行貸款，拓展籌資渠道，還可將積壓的部分土地和空置房采取多種如出租或轉(zhuǎn)讓或聯(lián)合開發(fā)等形式，使之變?yōu)橘Y金優(yōu)勢，沉淀部分可流通資產(chǎn)。最后，還可以加強(qiáng)組織、技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)等方面的措施建設(shè)，減少公司管理成本和項(xiàng)目管理成本，加快產(chǎn)品銷售，使資金的籌集、調(diào)配、使用科學(xué)、

合理。

4.4 重視品牌的創(chuàng)立和企業(yè)形象的確立

房地產(chǎn)業(yè)品牌是房地產(chǎn)發(fā)展商向消費(fèi)者長期提供的一組特寫的特點(diǎn)、利益和服務(wù)，良好的品牌傳達(dá)了質(zhì)量的保證。由于房地產(chǎn)行為的特殊性，其品牌具有別于一般商品品牌的特殊含義。良好的企業(yè)聲譽(yù)是塑造品牌表象的保證，一方面住宅商品具有深厚的區(qū)域特色，企業(yè)形象的好壞直接影響項(xiàng)目形象的塑造和推廣；另一方面，住宅商品投資大、周期長，企業(yè)發(fā)展商實(shí)力在很大程度上影響著消費(fèi)者對其開發(fā)項(xiàng)目的判斷，因此，企業(yè)形象是品牌的

核心。

4.5 完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)資源管理，優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，提高房地產(chǎn)資源利用率

大屯礦區(qū)房地產(chǎn)資源是大屯公司房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是大屯公司國有資產(chǎn)管理中最重要的組成部分。完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)資源管理，優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)資源共享，提高房地產(chǎn)資源利用率，節(jié)約房產(chǎn)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，是實(shí)現(xiàn)大屯礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。采取的措施有：（1）推行公用房地產(chǎn)資源“定額配置，超額有償使用”和經(jīng)營性房地產(chǎn)資源有償使用的管理體制。（2）利用經(jīng)濟(jì)手段，對生產(chǎn)、經(jīng)營、行政辦公用房實(shí)行定額配置管理，定額使用的房地產(chǎn)免費(fèi)使用，超額使用的房地產(chǎn)須繳納房地產(chǎn)資源。（3）合理配置各部門房地產(chǎn)資源，提高房地產(chǎn)資源的使用效率。同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)后勤、礦辦產(chǎn)業(yè)及其他經(jīng)營性房地產(chǎn)的規(guī)范管理，確保經(jīng)營性房地產(chǎn)資源的保值、增值。（4）制定礦區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)礦區(qū)的特點(diǎn)，采取因地制宜的方式，合理安排礦區(qū)的分布格局，實(shí)現(xiàn)礦區(qū)資源共享，最大化地利用房地產(chǎn)資源。（5）引進(jìn)人才，培養(yǎng)人才，發(fā)揮人才功能，增強(qiáng)市場調(diào)研能力和必要的技術(shù)優(yōu)勢。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)資源就是企業(yè)在“人、財(cái)、物、產(chǎn)、供、銷”等方面所擁有的資源，這些都是企業(yè)完成組織使命和目標(biāo)所必不可少的要素，也是企業(yè)提高經(jīng)營績效和加速發(fā)展必不可少的要素。

礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)實(shí)施集約化經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，在經(jīng)營中遵循市場化操作規(guī)則，在競爭中求發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，建立健全投資成本控制體系，提高企業(yè)科學(xué)管理水平。以上所有這些目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都離不開企業(yè)各種有效資源的合理配置和優(yōu)化，特別是現(xiàn)階段市場日益規(guī)范，競爭日益激烈的形勢下更應(yīng)加強(qiáng)這方面的研究和探索，使企業(yè)有限的資源得以有效利用，為企業(yè)減少產(chǎn)品成本、提升產(chǎn)品價(jià)值，提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)市場競爭優(yōu)勢作出一定的貢獻(xiàn)。

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