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房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理范文第1篇

關(guān)鍵詞：質(zhì)量管理；項(xiàng)目管理；房地產(chǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的發(fā)展，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，各地的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)正在如火如荼地進(jìn)行，房地產(chǎn)業(yè)正向市場(chǎng)化、規(guī)范化、規(guī)?；较虬l(fā)展。房地產(chǎn)建設(shè)投資在整個(gè)國(guó)家固定資產(chǎn)投資中所占的比例越來(lái)越大。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的增加給整個(gè)建設(shè)市場(chǎng)帶來(lái)了勃勃生機(jī)。由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品造價(jià)高、壽命期較長(zhǎng)，產(chǎn)品的質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和業(yè)主的利益，也對(duì)社會(huì)和環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，因此如何加強(qiáng)房地產(chǎn)的質(zhì)量管理，提高產(chǎn)品質(zhì)量已成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中一些自身的特點(diǎn)，給質(zhì)量管理和控制帶來(lái)一些影響，有效做好針對(duì)性控制措施，才能更好地為發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

一、工程質(zhì)量管理

這里的質(zhì)量是一個(gè)廣義上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命周期為：前期可行性研究――產(chǎn)品策劃――設(shè)計(jì)――實(shí)施――交付等五大階段。做好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場(chǎng)需要、客戶(hù)滿(mǎn)意的產(chǎn)品，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，也是關(guān)系到成敗的根本。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中我們普遍忽視開(kāi)發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。如果靠獲取項(xiàng)目施工實(shí)施的施工單位，這固然是必要的，但作為建設(shè)方，以項(xiàng)目而成立的團(tuán)隊(duì)，這種思維就應(yīng)該改變。作為建設(shè)方，工程項(xiàng)目質(zhì)量管理主抓后三個(gè)階段。

（一）設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理。設(shè)計(jì)質(zhì)量包括規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及面廣，協(xié)作單位多，市政園林、郵電、通訊、供水、供電、供氣等部門(mén)都要涉及到，要協(xié)調(diào)好關(guān)系，保證規(guī)劃質(zhì)量。房屋產(chǎn)品質(zhì)量的第一步是從設(shè)計(jì)開(kāi)始的，先天不足必將帶來(lái)后患無(wú)窮。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計(jì)方案，對(duì)住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能、節(jié)地等要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計(jì)，要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達(dá)到兩個(gè)要求：一要合理開(kāi)間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風(fēng)格有藝術(shù)感，對(duì)墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人以美的享受，使開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價(jià)值和觀瞻價(jià)值。

（二）施工階段質(zhì)量管理。施工過(guò)程中的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房產(chǎn)質(zhì)量的中心環(huán)節(jié)和重點(diǎn)，包括輔助施工和直接施工兩個(gè)方面。輔助施工的技術(shù)質(zhì)量管理，包括對(duì)施工隊(duì)伍的選擇，施工材料、配件和設(shè)備的采辦，動(dòng)力供應(yīng)和后勤服務(wù)等方面，直接關(guān)系著施工質(zhì)量和房產(chǎn)質(zhì)量。為了提高房產(chǎn)質(zhì)量，一定要擇優(yōu)選用現(xiàn)場(chǎng)管理好、技術(shù)質(zhì)量管理好、技術(shù)素質(zhì)高、資質(zhì)等級(jí)高的建筑企業(yè)開(kāi)發(fā)施工。對(duì)建筑材料和各種構(gòu)件的性能、規(guī)格、品種、色澤等，必須完全符合設(shè)計(jì)要求，完全達(dá)到有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，且必須有出廠合格證。在進(jìn)入工地前，進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)。直接施工的技術(shù)質(zhì)量管理是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過(guò)程中，應(yīng)把握好三點(diǎn)：一要強(qiáng)化施工隊(duì)伍的質(zhì)量意識(shí)。通過(guò)思想教育，達(dá)到從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)到全體職工，都樹(shù)立起“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”的觀念，形成“人人講質(zhì)量，個(gè)個(gè)為質(zhì)量”的良好風(fēng)氣。二要強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)。強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)，方法多種多樣，既可以采取“請(qǐng)進(jìn)來(lái)，送出去”的形式學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，也可以在施工現(xiàn)場(chǎng)扎實(shí)地普及基本知識(shí)，強(qiáng)化技能提高。三要強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)質(zhì)量管理。具體說(shuō)來(lái)，就是嚴(yán)格把好“四關(guān)”：一是材料關(guān)。對(duì)施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件，要嚴(yán)格把關(guān)檢驗(yàn)，不合格的不準(zhǔn)使用；二是抽驗(yàn)關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)人員要督促施工單位按規(guī)定制作混凝土及砂漿試塊，如期進(jìn)行試壓，做出試壓報(bào)告記錄，并實(shí)行隨時(shí)抽檢制；三是施工關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)人員和質(zhì)量監(jiān)督員，要現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督施工人員嚴(yán)格按照施工設(shè)計(jì)圖紙、方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發(fā)現(xiàn)施工單位在施工中不按照設(shè)計(jì)圖紙、方案施工，應(yīng)立即采取果斷措施，做出返工處理；四是記錄關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)施工管理人員，每天都要認(rèn)真負(fù)責(zé)填好“施工日記”，使施工質(zhì)量的每個(gè)環(huán)節(jié)都達(dá)到設(shè)計(jì)要求，切實(shí)保證房產(chǎn)質(zhì)量的提高。施工完成后，要組織好竣工驗(yàn)收，組織專(zhuān)家按照國(guó)家《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》嚴(yán)格進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)不合格的工程，決不交付使用。

（三）房屋交付后的質(zhì)量管理。房屋交付后，其質(zhì)量管理并沒(méi)有畫(huà)上句號(hào)，至少還有兩方面的管理工作要做：一是要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對(duì)開(kāi)發(fā)出售后的房產(chǎn)，要建立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)，配備專(zhuān)人管理，并采取切實(shí)可行的管理方法。常年開(kāi)展服務(wù)工作，幫助住戶(hù)解決困難，及時(shí)進(jìn)行維修，使住戶(hù)滿(mǎn)意；二是要做好征求意見(jiàn)和調(diào)查研究工作。組織人員廣泛征求住戶(hù)的意見(jiàn)和要求，并及時(shí)地進(jìn)行處理。要深入調(diào)查研究開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)尚需改進(jìn)的方面，并對(duì)調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析，及時(shí)反饋到有關(guān)部門(mén)，以進(jìn)一步提高房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量。

二、構(gòu)建質(zhì)量管理體系

要想保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量，途徑很多，但認(rèn)真貫徹ISO9000標(biāo)準(zhǔn)、推行質(zhì)量認(rèn)證，的確是一條必由之路。通過(guò)咨詢(xún)實(shí)踐，我們深感房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在ISO9000貫標(biāo)別應(yīng)緊緊抓住以下五個(gè)環(huán)節(jié)：

（一）在立項(xiàng)過(guò)程中，要服從城市的整體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，充分尊重規(guī)劃部門(mén)的意見(jiàn)，對(duì)標(biāo)書(shū)和合同要嚴(yán)格評(píng)審。

（二）認(rèn)真做好每一個(gè)項(xiàng)目的策劃工作。從市場(chǎng)調(diào)研、投資立項(xiàng)、征地、拆遷、委托設(shè)計(jì)、委托施工，直到竣工交付的整個(gè)過(guò)程都應(yīng)仔細(xì)認(rèn)真地策劃，做到運(yùn)籌帷幄，決勝千里；要按照策劃的結(jié)果，編制質(zhì)量計(jì)劃，用以指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)施，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的質(zhì)量指標(biāo)、建設(shè)周期和成本合理。

（三）嚴(yán)格按ISO9000對(duì)采購(gòu)的要求和國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，做好規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、供貨等幾個(gè)方面的分承包方的評(píng)價(jià)和選擇。

1、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，一般項(xiàng)目可采用議標(biāo)的方法，重大項(xiàng)目可采用招標(biāo)，甚或國(guó)際招標(biāo)。設(shè)計(jì)輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)意圖。無(wú)論是單體建筑，還是聯(lián)片開(kāi)發(fā)，都應(yīng)和周?chē)慕ㄖ碍h(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設(shè)計(jì)大師們高超的建筑藝術(shù)，美化城市，給市民提供一個(gè)舒適、幽雅的生活空間。開(kāi)發(fā)企業(yè)不能只顧自身經(jīng)濟(jì)效益，不顧社會(huì)效益。

2、委托施工時(shí)，可采用工程招標(biāo)的方法。在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用通過(guò)ISO9000認(rèn)證的施工企業(yè)。

3、要對(duì)供貨企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)和選擇，以確保三大材、工程設(shè)備及其他物資的質(zhì)量。

（四）按ISO9001的要求，搞好施工過(guò)程的質(zhì)量控制，保證工程質(zhì)量。開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程招標(biāo)后，不能放任不管，而要嚴(yán)格監(jiān)控。在做好施工前期準(zhǔn)備后，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)交底。不管施工企業(yè)是否通過(guò)質(zhì)量認(rèn)證，都應(yīng)該按ISO9000標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求他們。

1、不能將主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行分包以及其他違法分包；

2、對(duì)每一個(gè)工程項(xiàng)目都必須編制質(zhì)量計(jì)劃，明確對(duì)施工過(guò)程控制的要求；

3、對(duì)關(guān)鍵過(guò)程、特殊過(guò)程必須編制作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，嚴(yán)格按規(guī)程操作；

4、使用合格的施工設(shè)備和檢測(cè)器具，并保證施工安全；

5、對(duì)特殊過(guò)程必須嚴(yán)格控制，消除日后的事故隱患；

6、遵守法律、法規(guī)，不能給周邊環(huán)境造成污染，等等。

（五）按照ISO9001的要求，對(duì)建材質(zhì)量和工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格控制。

1、對(duì)于該委托監(jiān)理的工程，開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要對(duì)監(jiān)理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查、評(píng)價(jià)選擇，再委托監(jiān)理；

2、在進(jìn)貨檢驗(yàn)中，不允許緊急放行（來(lái)不及檢驗(yàn)而先投入使用），最起碼鋼材和水泥禁止緊急放行；

3、在過(guò)程檢驗(yàn)中，不允許例外轉(zhuǎn)序（來(lái)不及檢驗(yàn)而進(jìn)行下道工序施工）或必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審批；

4、對(duì)分項(xiàng)分部工程未取得合格的檢驗(yàn)結(jié)果時(shí)，不得進(jìn)行最終檢驗(yàn)（竣工驗(yàn)收）。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，除了貫徹ISO9001外，還要貫徹執(zhí)行ISO14001（環(huán)境管理國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)）和OHSAS18001（職業(yè)安全衛(wèi)生國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)），這樣才能使住房或者工作場(chǎng)所具有適用性、安全性、耐久性、環(huán)境性、經(jīng)濟(jì)性等五大性能；才能使城市的立體環(huán)境（水、土壤、大氣等）得到控制和改善，才能使人與自然和諧；也只有這樣，才能贏得現(xiàn)代城市居民青睞，拓寬銷(xiāo)路，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)效益。

三、質(zhì)量管理體系的特點(diǎn)

一開(kāi)始就要確立高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，哪怕要用上50年的時(shí)間，也要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)能夠?yàn)榭蛻?hù)提供滿(mǎn)意住宅的體系和程序。

（一）它代表現(xiàn)代企業(yè)思考如何真正發(fā)揮質(zhì)量的作用和如何最優(yōu)地作出質(zhì)量決策的一種觀點(diǎn)。

（二）它是深入細(xì)致的質(zhì)量文件的基礎(chǔ)。

（三）質(zhì)量體系是使公司內(nèi)更為廣泛的質(zhì)量活動(dòng)能夠得以切實(shí)管理的基礎(chǔ)。

（四）質(zhì)量體系是有計(jì)劃、有步驟地把整個(gè)公司主要質(zhì)量活動(dòng)按重要性順序進(jìn)行改善的基礎(chǔ)。

四、房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系的特點(diǎn)

綜上我們可以看出，房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理具有廣義性、連續(xù)性、時(shí)效性和相對(duì)性特點(diǎn)。

（一）廣義性：在質(zhì)量管理體系和標(biāo)準(zhǔn)所涉及的范疇內(nèi)，項(xiàng)目管理組織的相關(guān)方對(duì)組織的產(chǎn)品、過(guò)程和體系都可能提出要求，而產(chǎn)品、過(guò)程和體系又都必須具有固有特性。

（二）連續(xù)性：不同于制造企業(yè)的工序制造，材料供應(yīng)、質(zhì)量檢驗(yàn)等質(zhì)量管理過(guò)程屬于一次性暫態(tài)過(guò)程，在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)品特性決定了房地產(chǎn)的質(zhì)量管理過(guò)程是長(zhǎng)期和連續(xù)的。

（三）時(shí)效性：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目組織工作的顧客和行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)等其他相關(guān)方對(duì)組織工作及其產(chǎn)品、過(guò)程和體系的需求及期望是不斷變化的，如原先被顧客認(rèn)為質(zhì)量好的產(chǎn)品會(huì)因?yàn)轭櫩蜐M(mǎn)意要求的提高而不再受到顧客的歡迎；而一段時(shí)間后原先的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系或者建筑材料換代也會(huì)導(dǎo)致質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的不斷強(qiáng)化和完善，房地產(chǎn)項(xiàng)目所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)也就隨時(shí)間的變化而變化。因此，組織應(yīng)定期對(duì)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)審，不斷地調(diào)整對(duì)質(zhì)量的要求，并相應(yīng)地改進(jìn)產(chǎn)品、體系和過(guò)程的質(zhì)量，才能確保持續(xù)地滿(mǎn)足顧客和其他相關(guān)方的要求。

（四）相對(duì)性：房地產(chǎn)項(xiàng)目所面對(duì)的顧客和其他相關(guān)各方可能對(duì)同一產(chǎn)品的功能提出不同的需求，也可能對(duì)同一產(chǎn)品的同一功能提出不同的需求。需求不同，質(zhì)量要求也就不同，只要滿(mǎn)足要求的產(chǎn)品才會(huì)被認(rèn)為是質(zhì)量好的產(chǎn)品。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)質(zhì)量管理對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，是重中之重。本文從工程質(zhì)量管理的特點(diǎn)出發(fā)，對(duì)工程質(zhì)量管理、構(gòu)建質(zhì)量管理體系進(jìn)行了探討和思考；最后根據(jù)質(zhì)量管理體系的特點(diǎn)提出了房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系的特點(diǎn)。但是，對(duì)于如何具體的從房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系的特點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行對(duì)策研究，還需要進(jìn)一步深入的探討。

（作者單位：1.北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院；2.河北政法職業(yè)學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)：

[1]楊永華.房地產(chǎn)行業(yè)推行ISO9000和ISO14000標(biāo)準(zhǔn)實(shí)務(wù)[M].海天出版社，2003.

[2]吳岳.建立房地產(chǎn)質(zhì)量管理綜合體系初探[J].長(zhǎng)春工程學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2002.3.

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理范文第2篇

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項(xiàng)目 質(zhì)量管理問(wèn)題 對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F253.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言

從最廣泛的含義說(shuō), 項(xiàng)目是一種特殊的將被完成的有限任務(wù), 它是在一定時(shí)間內(nèi)、滿(mǎn)足一系列特定目標(biāo)的多項(xiàng)相關(guān)工作的總稱(chēng)。項(xiàng)目管理在中國(guó)廣泛推廣普及是近幾年的事, 而我們引進(jìn)、普及的重點(diǎn), 不應(yīng)是繁瑣的理論、概念、程序, 而應(yīng)該是簡(jiǎn)明、適用、有效的方法。

一、目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中我們普遍忽視開(kāi)發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理, 而把主要精力放在施工階段。作為建設(shè)方, 以項(xiàng)目而成立的團(tuán)隊(duì),這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí), 假如規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu), 很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。

二、前期階段的質(zhì)量管理

1招標(biāo)階段。重視資質(zhì)審查，工程招標(biāo)時(shí)，注重對(duì)施工、監(jiān)理單位資質(zhì)的審查，包括人員素質(zhì)、技術(shù)力量、施工業(yè)績(jī)、社會(huì)信譽(yù)等。審查施工、監(jiān)理單位是否具有類(lèi)似工程施工的經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)，在以往的工程施工中是否出現(xiàn)過(guò)質(zhì)量控制方面的問(wèn)題，是否發(fā)生過(guò)質(zhì)量事故等。選擇長(zhǎng)期合作且優(yōu)秀的施工單位、監(jiān)理單位。優(yōu)秀的施工單位、監(jiān)理本身具有高效的管理體制，可以對(duì)項(xiàng)目部的管理起到很好的落實(shí)作用。長(zhǎng)期合作單位在管理上的銜接磨合更方便與快速，同樣能夠提高管理效率。在總包單位招標(biāo)的同時(shí)，應(yīng)對(duì)相關(guān)需要公開(kāi)招標(biāo)的工程（如電梯、消防、弱電等工程）進(jìn)行招標(biāo)，避免工程進(jìn)行中因銜接不到位發(fā)生的變更、簽證。在招標(biāo)文件中，對(duì)工程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的完成日期做明確規(guī)定，如基礎(chǔ)完成日期、主體完成日期、工程竣工日期等及相應(yīng)的獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)施工單位起到一定的約束作用，從而能夠加強(qiáng)過(guò)程控制。

2設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)工作是工程建設(shè)的基礎(chǔ)性工作，建設(shè)單位應(yīng)重視設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行工程設(shè)計(jì)，以提高設(shè)計(jì)質(zhì)量。選擇合作良好、水平高的設(shè)計(jì)單位。一家優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位會(huì)把產(chǎn)品品質(zhì)、施工的便易性和產(chǎn)品成本有機(jī)結(jié)合在一起，達(dá)到建設(shè)更好產(chǎn)品的目的。重視設(shè)計(jì)前期工作，配合設(shè)計(jì)單位搞好現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量和查勘，考慮各種不利因素對(duì)工程建設(shè)的影響，使工程設(shè)計(jì)盡可能完善、準(zhǔn)確，符合工程建設(shè)的實(shí)際，減少不必要的設(shè)計(jì)變更；設(shè)計(jì)過(guò)程中，實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理，以便及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行檢查。

設(shè)計(jì)完畢后，及時(shí)組織專(zhuān)家對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審查，提出審查意見(jiàn)，及時(shí)修改設(shè)計(jì)，為工程建設(shè)提供準(zhǔn)確詳細(xì)的設(shè)計(jì)圖紙。要注意留出充裕的審圖時(shí)間，結(jié)合以往總結(jié)的審圖要點(diǎn)對(duì)施工圖進(jìn)行審核，將問(wèn)題在設(shè)計(jì)階段解決。這樣能有效減少施工中的變更，縮短工期，提高效率。盡早完成現(xiàn)場(chǎng)的綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)，使施工單位的平面布局更加合理，避免占?jí)号涮坠芫€的位置，發(fā)生簽證費(fèi)用；盡早完成外檐立面的最終設(shè)計(jì)，提前確定外檐立面的色調(diào)。

三、施工階段的質(zhì)量控制

施工是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過(guò)程, 也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段, 要提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量, 就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理

( 1) 明確質(zhì)量目標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān), 同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過(guò)低,會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)傷害, 失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力; 過(guò)高會(huì)造成投入成本加大, 綜合開(kāi)發(fā)績(jī)效降低。那么, 如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)? 首先, 要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析, 要樹(shù)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本,減少非一致成本; 適當(dāng)增加預(yù)防成本, 大力降低事故成本。

( 2) 制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后, 制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法,編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任,項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理負(fù)責(zé), 項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理具體對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)責(zé), 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)各專(zhuān)業(yè)工程師對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的規(guī)范負(fù)責(zé),實(shí)施單位承擔(dān)對(duì)項(xiàng)目的結(jié)果負(fù)責(zé)。

( 3) 質(zhì)量保證質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃, 增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶(hù)項(xiàng)目質(zhì)量的信心。如, 在招標(biāo)前舉行標(biāo)前說(shuō)明會(huì), 在會(huì)上開(kāi)發(fā)商公開(kāi)講明本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo), 進(jìn)度目標(biāo), 成本控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件, 對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和質(zhì)量計(jì)劃進(jìn)行審查; 對(duì)進(jìn)場(chǎng)的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控; 組織由設(shè)計(jì)單位和施工單位參加設(shè)計(jì)交底和設(shè)計(jì)會(huì)審會(huì)議; 檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。

2開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量控制

項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制, 實(shí)際就是程序控制和過(guò)程偏差控制。過(guò)程控制就是對(duì)工作過(guò)程和階段性成果進(jìn)行比較, 找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差; 運(yùn)用合同說(shuō)明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較, 找出偏差; 運(yùn)用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過(guò)程順序進(jìn)行比較找出偏差; 運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行跟蹤, 得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見(jiàn)和建議。

推行施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)負(fù)責(zé)人技術(shù)管理工作責(zé)任制, 正確劃分各級(jí)技術(shù)管理工作的權(quán)限, 使每位工程技術(shù)人員各有專(zhuān)職、各司其事, 有職, 有權(quán)、有責(zé)。工程開(kāi)工前, 將單位工程施工組織設(shè)計(jì)報(bào)送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過(guò)程中項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)人員, 制定詳細(xì)的規(guī)章制度和獎(jiǎng)罰措施, 不允許出現(xiàn)不合格品。在重點(diǎn)工序施工前, 必須對(duì)關(guān)鍵的檢查項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)核。杜絕重大差錯(cuò)事故的發(fā)生。

對(duì)于工程施工過(guò)程出現(xiàn)的質(zhì)量事故, 必須按照事故原因不清不放過(guò)、事故責(zé)任者和群眾沒(méi)有受到教育不放過(guò)和沒(méi)有防護(hù)措施不放過(guò)的" 三不放過(guò)" 原則, 認(rèn)真處理, 防患于未然。按優(yōu)化的施工組織設(shè)計(jì)和方案進(jìn)行施工準(zhǔn)備工作。做好圖紙會(huì)審和技術(shù)交底及技術(shù)培訓(xùn)工作。對(duì)于推廣應(yīng)用的新技術(shù)、新工藝要組織有關(guān)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)。嚴(yán)格按施工工藝( 或施工程序) 施工。根據(jù)對(duì)影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵特點(diǎn), 關(guān)鍵部位及重要影響因素設(shè)質(zhì)量管理點(diǎn)的原則, 并設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)。建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng), 形成一個(gè)封閉式信息網(wǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)質(zhì)檢員要及時(shí)搜集班組的質(zhì)量信息, 客觀地提取產(chǎn)品的質(zhì)量數(shù)據(jù), 為決策提供可靠依據(jù)。并對(duì)因果分析圖、質(zhì)量對(duì)策表開(kāi)展質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析。

三、竣工階段的質(zhì)量控制

竣工驗(yàn)收階段的質(zhì)量控制?？⒐を?yàn)收是工程施工全過(guò)程的最后一道工序，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的后期工作，是全面考核施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を?yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)委托具有相應(yīng)檢測(cè)資質(zhì)的檢測(cè)單位對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面檢測(cè)，為工程順利通過(guò)驗(yàn)收奠定基礎(chǔ)。及時(shí)組織由參建各方參加的單位工程驗(yàn)收，對(duì)工程質(zhì)量有疑慮的地方，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，盡早處理，消滅質(zhì)量缺陷?？陀^、公正地評(píng)定工程質(zhì)量等級(jí)，使工程質(zhì)量等級(jí)評(píng)定能夠準(zhǔn)確反映工程建設(shè)的內(nèi)在質(zhì)量。嚴(yán)格按照驗(yàn)收規(guī)程進(jìn)行工程驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，責(zé)令有關(guān)單位限期處理。建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程掃尾工作的管理力度，由監(jiān)理單位督促施工單位按期完成，確保工程完整。

結(jié)束語(yǔ)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō), 項(xiàng)目的工程質(zhì)量是否得到保證, 必須在選擇設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和施工單位上嚴(yán)格篩選把關(guān), 挑選出優(yōu)秀的、專(zhuān)業(yè)的、精干的設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。通過(guò)業(yè)主方使他們有機(jī)地結(jié)合在一起, 通過(guò)每一個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制和管理, 來(lái)保證整體工程的質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目全過(guò)程質(zhì)量管理

中圖分類(lèi)號(hào)： F253.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目起步晚、管理體制不夠完善、人員素質(zhì)良莠不齊等原因，造成我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理并不科學(xué)合理。而質(zhì)量管理又在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行中起到舉足輕重的作用，因此做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程質(zhì)量管理具有實(shí)際意義。

加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的重要性和必要性

房屋建筑工程質(zhì)量直接關(guān)系到廣大業(yè)主的日常生活和生命、財(cái)產(chǎn)安全。很多普通家庭耗費(fèi)全部積蓄后，才可以購(gòu)買(mǎi)到一套住宅。如果所居住的房屋存在這種那種的質(zhì)量問(wèn)題，居者不但難以安居，更加難以樂(lè)業(yè)。百姓的事情無(wú)小事，我們必須樹(shù)立全心全意為人民服務(wù)的宗旨，在出臺(tái)各項(xiàng)管理制度、處理質(zhì)量投訴問(wèn)題時(shí)，更多的要考慮百姓的切身利益，在開(kāi)展監(jiān)管工作時(shí)，全面落實(shí)各項(xiàng)質(zhì)量管理措施，努力提高項(xiàng)目工程質(zhì)量，確保百姓能夠買(mǎi)好房，住好房，努力構(gòu)建和諧社會(huì)。

二、現(xiàn)存問(wèn)題

1、規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段優(yōu)化深度不夠。規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作管理很大程度上決定了工程項(xiàng)目實(shí)施的成敗，現(xiàn)行的規(guī)劃及設(shè)計(jì)方面管理，遵循了一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程，由于各種綜合原因，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對(duì)設(shè)計(jì)有效優(yōu)化不足。

2、工程實(shí)施階段缺乏全面質(zhì)量管理。忙于事后整改，事前與事中控制不足：在工程實(shí)施管理中，事前質(zhì)量控制意識(shí)不足，常在施工單位施工完畢后才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做事后補(bǔ)救。

3、、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不合理。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中設(shè)計(jì)規(guī)劃條件、前期的可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、項(xiàng)目的產(chǎn)品市場(chǎng)定位，是方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。一些企業(yè)調(diào)查不夠充分，產(chǎn)品定位不夠準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不高，設(shè)計(jì)時(shí)考慮的人，|生化不夠，由此引發(fā)為被業(yè)主投訴的質(zhì)量問(wèn)題。

4、項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管不到位。一是工程建設(shè)市場(chǎng)行為混亂。企業(yè)中標(biāo)后，與建設(shè)單位簽訂“陰陽(yáng)合同”，通過(guò)這種方式向建設(shè)單位讓利，也成為行業(yè)的慣例。一些工程由于層層轉(zhuǎn)包，工程造價(jià)不斷被壓低。施工單位為了保證自己的利潤(rùn)，只有偷工減料，不斷降低工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

5、項(xiàng)目市場(chǎng)定位不夠準(zhǔn)確。同時(shí)，房地產(chǎn)咨詢(xún)從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場(chǎng)定位工作處于低水平狀態(tài)，沒(méi)有針對(duì)性。不能根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對(duì)于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來(lái)滿(mǎn)足分析的需要，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目偏離了市場(chǎng)定位。

三、相關(guān)措施

1、確保施工單位資質(zhì)和施工人員的素質(zhì)。選擇有相應(yīng)資質(zhì)的和信譽(yù)好的施工單位很重要，這對(duì)工程質(zhì)量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質(zhì)同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質(zhì)到施工操作人員的素質(zhì)都要認(rèn)真考察和選擇，這些都直接關(guān)乎到工程的質(zhì)量。

2、嚴(yán)把材料關(guān)，不合格的工程材料必然帶來(lái)不合格的工程質(zhì)量，須嚴(yán)格控制好用到工程中的材、半成品、構(gòu)配件、永久性設(shè)備及器材等的質(zhì)量。

3、控制好施工中用到的機(jī)械、設(shè)備的質(zhì)量。

四、從各個(gè)階段分析質(zhì)量控制措施

1、項(xiàng)目前期策劃階段質(zhì)量管理。（1）做好市場(chǎng)調(diào)研工作。根據(jù)我們計(jì)劃投資的地點(diǎn)，我們就客戶(hù)的需求量、客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力、項(xiàng)目所在地段的價(jià)值等作了專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)調(diào)查，為進(jìn)行投資可行性研究提供幕礎(chǔ)信息。（2）做好開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)。由專(zhuān)業(yè)人員設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)方案，包括開(kāi)發(fā)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)步驟、項(xiàng)目投資融資方案、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排以及環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)等。（3）做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算。根據(jù)專(zhuān)業(yè)人員設(shè)計(jì)的不同開(kāi)發(fā)方案計(jì)算其對(duì)應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括住宅密度、建筑面積密度容積率、工程造價(jià)指筋毛、平均層數(shù)住宅建筑面積凈密度以及人口密度指標(biāo)等。

2、項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理。（1）根據(jù)業(yè)主確定總功能目標(biāo)和項(xiàng)目的總質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)、銷(xiāo)售部門(mén)的分析與研究，提出產(chǎn)品數(shù)量和總質(zhì)量目標(biāo)。（2）根據(jù)使用功能和建筑物相互協(xié)調(diào)性，提出對(duì)規(guī)劃及建筑的空間、位置、功能、質(zhì)量的要求，提出具體的技術(shù)說(shuō)明、安全說(shuō)明等，最終形成詳細(xì)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的總體規(guī)范。

3、施工階段的質(zhì)量控制。制定適當(dāng)?shù)馁|(zhì)量目標(biāo)，因?yàn)橘|(zhì)量目標(biāo)常與項(xiàng)目進(jìn)度控制、成本控制處于相同優(yōu)先級(jí)。因此，質(zhì)量目標(biāo)必須堅(jiān)持實(shí)事求是，因地制宜。目標(biāo)過(guò)低，會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)傷害，失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；過(guò)高會(huì)造成投入成本加大，綜合開(kāi)發(fā)績(jī)效降低。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。強(qiáng)調(diào)施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)質(zhì)量管理，建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化的質(zhì)量管理體系，編制詳盡的施工作業(yè)指導(dǎo)書(shū)和施工方案，嚴(yán)格檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力！

現(xiàn)場(chǎng)有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)。（1）工程樣板先行。樣板先行作為工程質(zhì)量控制的重要手段，在房地產(chǎn)公司的實(shí)踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質(zhì)量的演練，是對(duì)施工隊(duì)伍的實(shí)物交底的基地，有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工圖存在的問(wèn)題，避免大規(guī)模的返工簽證。（2）甲方的現(xiàn)場(chǎng)管理不可能也不要求控制施工過(guò)程的每一個(gè)過(guò)程每一道工序，找出施工過(guò)程中對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量或功能影響最大，施工中最容易出現(xiàn)問(wèn)題的關(guān)鍵工序作為重點(diǎn)控制的對(duì)象，對(duì)有效控制質(zhì)量通病，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工質(zhì)量管理?？⒐を?yàn)收是工程施工全過(guò)程的最后一道工序，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的后期工作，是全面考核施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を?yàn)收前，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)委托具有相應(yīng)檢測(cè)資質(zhì)的檢測(cè)單位對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面檢測(cè)，為工程順利通過(guò)驗(yàn)收奠定基礎(chǔ)。及時(shí)組織由參建各方參加的單位工程分戶(hù)驗(yàn)收工作，不能走形式、走過(guò)場(chǎng)。對(duì)工程質(zhì)量有疑慮的地方，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，盡早處理，消滅質(zhì)量缺陷?？陀^、公正地評(píng)定工程質(zhì)量等級(jí)。使工程質(zhì)量等級(jí)評(píng)定能夠準(zhǔn)確反映工程建設(shè)的內(nèi)在質(zhì)量。嚴(yán)格按照驗(yàn)收規(guī)程進(jìn)行工程驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，責(zé)令有關(guān)單位限期處理。

6、售后服務(wù)階段質(zhì)量管理。

世界上沒(méi)有十全十美的房地產(chǎn)產(chǎn)品，樓盤(pán)存在的缺點(diǎn)和不足是難以避免的。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該盡量去了解產(chǎn)品的不足之處，并努力去克服和改進(jìn)，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體質(zhì)量。售后服務(wù)階段的質(zhì)量管理可以為有關(guān)服務(wù)提供保證，因此售后服務(wù)的質(zhì)量管理應(yīng)該作為房地產(chǎn)產(chǎn)品全過(guò)程質(zhì)量管理的一個(gè)階段。

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的特點(diǎn)，充分應(yīng)用以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)及過(guò)程管理的思想來(lái)進(jìn)行各階段房地產(chǎn)的管理工作，并使之得到有效落實(shí)。這樣就會(huì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身的建筑質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量水平，同時(shí)也能使房地產(chǎn)商取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。

五、結(jié)束語(yǔ)

全過(guò)程質(zhì)量管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的發(fā)展過(guò)程，在未來(lái)社會(huì)中，具有競(jìng)爭(zhēng)力的質(zhì)量除了要求產(chǎn)品能夠滿(mǎn)足顧客需求外，對(duì)全社會(huì)需求的滿(mǎn)足應(yīng)會(huì)成為必然趨勢(shì)，這就要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)中加入對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)可持續(xù)發(fā)展的要求，對(duì)質(zhì)量成本的衡量等，真正實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的質(zhì)量管理。

參考文獻(xiàn)：

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[2]馬新山、土剛．論房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理[J]．科協(xié)論壇．2007(5)

[3]陳曼舒、蔣芳．論項(xiàng)目管理執(zhí)行力與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)績(jī)效的關(guān)系[J]．四川建筑2005(1)

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房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；質(zhì)量；風(fēng)險(xiǎn)；

中圖分類(lèi)號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目是泛指建設(shè)單位(包括政府、企業(yè)和個(gè)人投資者)投資建設(shè)的具有一定功能可供人類(lèi)使用的房屋建筑、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)備。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中定義為：在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項(xiàng)目。

質(zhì)量是企業(yè)的生命。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面。消費(fèi)者重視房屋的產(chǎn)品質(zhì)量，施工單位偷工減料、施工技術(shù)水平落后、建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等，是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。房屋設(shè)計(jì)的戶(hù)型結(jié)構(gòu)沒(méi)有充分考慮消費(fèi)者對(duì)使用功能的需求，也是房屋質(zhì)量不佳的重要因素。

二、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的原因分析

一般由于較嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷或質(zhì)量事故的出現(xiàn)，才會(huì)導(dǎo)致質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的存在。例如樓板裂縫問(wèn)題，造成滲水，最終導(dǎo)致業(yè)主的索賠。通過(guò)分析有以下幾方面的原因：

（一）人的因素難以實(shí)現(xiàn)全面有效控制

在建筑施工現(xiàn)場(chǎng)的操作型工序一般都具有勞動(dòng)密集的特性，投入勞動(dòng)力眾多，所以難以對(duì)每位操作人員實(shí)現(xiàn)有效的監(jiān)控。在工程實(shí)踐操作中，由于個(gè)別操作人員違規(guī)操作所引起的項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題是屢見(jiàn)不鮮的。

（二）對(duì)施工用料的因素較難實(shí)現(xiàn)全面控制

施工工序質(zhì)量控制過(guò)程中，由于施工用料的用量大、種類(lèi)多，對(duì)施工用料因素很難實(shí)現(xiàn)全面控制。在實(shí)際操作中，監(jiān)理工程師通過(guò)施工用料產(chǎn)品出廠檢驗(yàn)報(bào)告及到現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品的抽樣復(fù)試報(bào)告可以審核和控制。但大多數(shù)施工用料，如沙子、水泥、空心磚等質(zhì)量離散性較大，而且施工用料進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間很隨機(jī)，經(jīng)常夜間進(jìn)場(chǎng)，使得施工用料的全面、有效、實(shí)時(shí)的控制很難實(shí)現(xiàn)。

（三）質(zhì)量控制過(guò)程中難以做到多次、細(xì)致、全面的檢查，僅僅一次全面檢查，部分當(dāng)時(shí)未出現(xiàn)的質(zhì)量隱患可能會(huì)遺漏。

事實(shí)上，由于現(xiàn)場(chǎng)施工用料的用量大、種類(lèi)多、范圍廣，難以實(shí)現(xiàn)全面細(xì)致檢查，但采取抽樣檢查的方法，又會(huì)遺漏一些質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)操作型工序施工用料如何實(shí)現(xiàn)全面控制也是一個(gè)較為突出的難點(diǎn)。

另外，如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房屋都已銷(xiāo)售出去，開(kāi)發(fā)商所面對(duì)的就是業(yè)主的100%的檢查，在這種情況下就需要開(kāi)發(fā)商組織施工單位、監(jiān)理單位進(jìn)行分戶(hù)驗(yàn)收，全面的進(jìn)行檢查整改，盡量做到在業(yè)主入住以前消滅存在的質(zhì)量問(wèn)題，把業(yè)主對(duì)工程質(zhì)量的索賠風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

三、加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理及控制的措施

針對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜多樣、難以控制、反復(fù)出現(xiàn)的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商要積極采取各種措施規(guī)避和控制工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)期都會(huì)存在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，包括前期立項(xiàng)階段、施工準(zhǔn)備階段、工程實(shí)施階段和竣工驗(yàn)收階段，開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的控制主要有以下幾個(gè)方面。

（一）施工準(zhǔn)備階段是工程質(zhì)量控制的關(guān)鍵

開(kāi)發(fā)商要認(rèn)真做好施工前的準(zhǔn)備工作，組織工程技術(shù)人員認(rèn)真審圖，對(duì)設(shè)計(jì)交底和圖紙審核的質(zhì)量控制。開(kāi)發(fā)商對(duì)關(guān)鍵部位及對(duì)質(zhì)量要求高的設(shè)備要進(jìn)行甲供，嚴(yán)格設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)，做好設(shè)備采購(gòu)的質(zhì)量控制。此外，在與施工方的合同中對(duì)質(zhì)量的條款進(jìn)行嚴(yán)格的界定，并做好施工前的質(zhì)量教育與培訓(xùn)，增強(qiáng)項(xiàng)目管理人員質(zhì)量意識(shí)，督促施工單位做好施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

（二）工程實(shí)施階段是工程實(shí)體質(zhì)量產(chǎn)生的最主要階段

工程實(shí)施階段是住宅質(zhì)量的具體形成過(guò)程，企業(yè)要對(duì)住宅質(zhì)量作好事前、事中和事后控制。

首先，要選擇信譽(yù)好、有創(chuàng)意的設(shè)計(jì)單位來(lái)承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)，只有設(shè)計(jì)新穎才能吸引顧客，才能為今后的暢銷(xiāo)打下夯實(shí)的基礎(chǔ)。

其次，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選取資金實(shí)力雄厚、技術(shù)設(shè)備先進(jìn)、管理水平高的施工單位來(lái)承擔(dān)施工任務(wù)，在施工階段盡量減少質(zhì)量隱患。在評(píng)標(biāo)時(shí)，開(kāi)發(fā)商不能只追求低價(jià)格，過(guò)低的價(jià)格可能存在潛在的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)綜合的比較他們的管理水平及技術(shù)力量等。

最后，委托值得信賴(lài)、具有較高資質(zhì)的監(jiān)理單位來(lái)承擔(dān)監(jiān)理任務(wù)。根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定：成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)必須實(shí)行監(jiān)理制，監(jiān)理單位的公正性、客觀性對(duì)保證住宅工程質(zhì)量是非常必要的，監(jiān)理單位既不能袒護(hù)開(kāi)發(fā)商，也不可以與施工單位串通一氣坑害開(kāi)發(fā)商。此外，監(jiān)理單位還應(yīng)協(xié)助開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，重點(diǎn)是控制住宅工程的質(zhì)量、投資和工期，在保質(zhì)保量的基礎(chǔ)上，盡量降低成本，縮短工期，處理好與各方的關(guān)系。

（三）竣工驗(yàn)收階段把好質(zhì)量關(guān)

首先工程應(yīng)通過(guò)各有關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商應(yīng)與施工單位、監(jiān)理單位一起對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行全面地、徹底地檢查，涉及安全和使用功能的工程必須進(jìn)行復(fù)查，應(yīng)按照有關(guān)專(zhuān)業(yè)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查。盡量在住宅工程交付業(yè)主使用前將質(zhì)量隱患整改到位，以免造成業(yè)主對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行索賠。

（四）做好售后服務(wù)。

做好售后服務(wù)，選擇有成熟經(jīng)驗(yàn)及一流的管理水平的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，能夠使開(kāi)發(fā)商在社會(huì)上樹(shù)立良好的形象。在房地產(chǎn)公司內(nèi)部設(shè)立住房質(zhì)量投訴部門(mén)，負(fù)責(zé)接待業(yè)主的住房質(zhì)量投訴，業(yè)主可以通過(guò)物業(yè)公司找開(kāi)發(fā)公司的住房質(zhì)量投訴部門(mén)聯(lián)系施工單位處理住房質(zhì)量缺陷，這樣能夠避免業(yè)主因住房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題到處投訴而影響開(kāi)發(fā)商在社會(huì)上信譽(yù)。

（五）開(kāi)發(fā)商必須絕對(duì)遵守有關(guān)工程質(zhì)量的法律、法規(guī)、條文，承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)，將自己的行為納入法律允許的軌道。聘請(qǐng)相關(guān)法律顧問(wèn)，吃透有關(guān)法律，保證不違法、不違規(guī)。

參考文獻(xiàn)：

[1]盧有杰，王勇譯.項(xiàng)目管理知識(shí)體系指南（第3版）[M].北京：電子工業(yè)出版社,2005.

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理范文第5篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 全過(guò)程 質(zhì)量管理

高效率地完成建筑項(xiàng)目的目標(biāo)是大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的最終目標(biāo)，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)。在大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程中，要對(duì)系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法進(jìn)行運(yùn)用，要依據(jù)其運(yùn)行的基本律，建立有效的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織和控制的管理系統(tǒng)。大型房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理系統(tǒng)是一套繁雜的管理體系，它是以監(jiān)理公司、房地產(chǎn)企業(yè)為主，各個(gè)參建單位共同參與的管理系統(tǒng)，系統(tǒng)的項(xiàng)目管理理論是建設(shè)工程項(xiàng)目管理的理論工具。項(xiàng)目管理的理論與項(xiàng)目管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相互融合，使得建設(shè)工程的項(xiàng)目管理日益科學(xué)化和系統(tǒng)化。所以，要全面落實(shí)各項(xiàng)質(zhì)量管理措施，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，確保百姓的切身利益，使百姓能買(mǎi)好房、住好房，進(jìn)而構(gòu)建和諧社會(huì)。

一、大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程

對(duì)于大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程主要有以下幾個(gè)步驟：

第一步是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)之前進(jìn)行的準(zhǔn)備工作。在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好各種必需的手續(xù)，包括土地出讓手續(xù)、委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作的報(bào)告書(shū)、詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖等，最主要的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要有足夠的開(kāi)發(fā)資金。

第二步是行政審批。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在選址定點(diǎn)階段，制作計(jì)委審查可行性研究報(bào)告，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)；國(guó)土資源局會(huì)對(duì)土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式進(jìn)行審查；建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)；環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)；文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查；規(guī)劃部門(mén)還要辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，需要人防辦進(jìn)行審查關(guān)于人防工程建設(shè)布局的問(wèn)題；國(guó)土資源局要進(jìn)行辦理土地預(yù)審；公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查等。然后，在初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程還要進(jìn)行審查，因此在此階段還要辦理規(guī)劃部門(mén)審查初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求；公安消防支隊(duì)審查初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)等審查程序階段。然后，大型房地產(chǎn)在規(guī)劃報(bào)建圖審查階段的程序，在此階段還要辦理公安消防支隊(duì)審查消防設(shè)計(jì)布局；建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分審查相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍等過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在施工報(bào)建階段，要辦理在建設(shè)單位施工報(bào)建登記；而且建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍等，建委組織職能部門(mén)還要審查工程開(kāi)工條件，并核發(fā)《建筑工程施工許可證》。同時(shí)，在商品房預(yù)售許可階段，還要由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》，開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》要提交有關(guān)資料。

第三步就是房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段。此階段由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始登記，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交相關(guān)材料包括申請(qǐng)書(shū)、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料房屋測(cè)繪成果、根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件等。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是比較繁雜的，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要特別注意每個(gè)環(huán)節(jié)，這樣才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目在每個(gè)階段能夠順利進(jìn)行，在后續(xù)階段更快速地運(yùn)行。

二、房地產(chǎn)的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展形勢(shì)強(qiáng)勁，同時(shí)房地產(chǎn)也關(guān)系到社會(huì)民生問(wèn)題，而且房地產(chǎn)行業(yè)也是目前大眾議論的熱點(diǎn)，人們關(guān)注的問(wèn)題有很多，特別是其中的房地產(chǎn)工程的質(zhì)量問(wèn)題。房地產(chǎn)工程質(zhì)量問(wèn)題牽涉到許多公司企業(yè)，有關(guān)于設(shè)計(jì)方面的、施工方面的、監(jiān)理和分包方面的，也有投資主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程質(zhì)量管理方面的問(wèn)題。既作為建設(shè)主體又作為投資單位，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對(duì)的是千家萬(wàn)戶(hù)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)工程質(zhì)量要求一定是高標(biāo)準(zhǔn)的。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在關(guān)于工程質(zhì)量的管理上也處于主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)公司對(duì)工程質(zhì)量的管理顯得尤為重要，因此要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量管理的探究。

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理

工程項(xiàng)目的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度與國(guó)家的有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評(píng)判。工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是根據(jù)建設(shè)工程的要求，對(duì)工程項(xiàng)目所需要的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、資源、環(huán)境等各方面進(jìn)行綜合分析，并且對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的有關(guān)活動(dòng)進(jìn)行編制，通過(guò)設(shè)計(jì)使工程項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量水平具體化。

第一，關(guān)于設(shè)計(jì)階段質(zhì)量的控制依據(jù)。應(yīng)該加強(qiáng)法律、法規(guī)的規(guī)范作用，增加對(duì)城市規(guī)劃有關(guān)工程建設(shè)及質(zhì)量管理方面的關(guān)注，滿(mǎn)足國(guó)家規(guī)定的建設(shè)工程設(shè)計(jì)深度的要求，認(rèn)真落實(shí)有關(guān)工程建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)階段的控制依據(jù)是比較重要的，在這一階段要認(rèn)真嚴(yán)格地落實(shí)質(zhì)量要求，高標(biāo)準(zhǔn)地完成各環(huán)節(jié)。

第二，關(guān)于設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制的主要任務(wù)。設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制過(guò)程，它的實(shí)現(xiàn)通常是通過(guò)設(shè)計(jì)階段成果優(yōu)化和事前控制。設(shè)計(jì)要求文件在這個(gè)階段中起到至關(guān)重要的作用，工作人員在各個(gè)設(shè)計(jì)階段前編制好一份設(shè)計(jì)要求文件，并且分階段上交給設(shè)計(jì)單位，明確各階段的設(shè)計(jì)要求和內(nèi)容，是關(guān)于設(shè)計(jì)階段進(jìn)行質(zhì)量控制的主要手段。

（二）關(guān)于施工階段的質(zhì)量控制

關(guān)于項(xiàng)目施工過(guò)程的質(zhì)量控制，其實(shí)就是程序控制和過(guò)程偏差控制，對(duì)工作過(guò)程和階段性成果進(jìn)行比較就是所說(shuō)的過(guò)程控制。需要在工作實(shí)施過(guò)程中找出偏差；使用合同說(shuō)明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較，找出偏差；使用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過(guò)程順序進(jìn)行比較，找出偏差；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行跟蹤，得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見(jiàn)和建議；對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)；工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗(yàn)報(bào)告等制度；對(duì)于主要設(shè)備的試驗(yàn)和檢查，可考慮到制造廠進(jìn)行。

（三）在工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量檢測(cè)

工程的最后一個(gè)階段工程是竣工驗(yàn)收和交付使用。在這一過(guò)程中，要按照嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交接驗(yàn)收工作，將所有問(wèn)題都處理掉，以保證日后的使用。工程竣工驗(yàn)收資料應(yīng)包括勘察設(shè)計(jì)的質(zhì)量檢查報(bào)告、施工單位的工程竣工報(bào)告以及監(jiān)理工程師的質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、工程質(zhì)量事故產(chǎn)生后的處理報(bào)告、隱蔽工程的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等以及施工日志、工程主要使用材料的進(jìn)廠檢驗(yàn)報(bào)告、承包商與業(yè)主之間簽署的質(zhì)量保修書(shū)等資料。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程質(zhì)量管理是非常重要的環(huán)節(jié)，所以在工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量檢測(cè)一定要嚴(yán)加把關(guān)。

三、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的建議

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到社會(huì)民生的問(wèn)題，我國(guó)是以人民為主體，如果房地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理出了問(wèn)題，輕則影響房屋使用，帶來(lái)社會(huì)糾紛，重則發(fā)生房屋倒塌，導(dǎo)致人員傷亡，造成重大經(jīng)濟(jì)損失，從而給社會(huì)帶來(lái)不安定因素。所以，為了建設(shè)和諧社會(huì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理，為社會(huì)建造更多質(zhì)量好的房屋，以滿(mǎn)足廣大人民的住房需求。

（一）提升關(guān)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合管理水平

大型房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)管理工作是由專(zhuān)業(yè)的管理人員負(fù)責(zé)，因此企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理以及相關(guān)的管理人員一定要具備較高的協(xié)調(diào)能力、建筑工程專(zhuān)業(yè)技術(shù)以及資金管理等能力。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作人員一定要具備專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，才能開(kāi)展對(duì)甲方的管理工作，進(jìn)一步保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和施工工程質(zhì)量；大型房地產(chǎn)企業(yè)必須提升自身在施工過(guò)程中的綜合管理水平，強(qiáng)化施工過(guò)程管理。企業(yè)在工程開(kāi)始施工之前，一定進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，進(jìn)一步提升企業(yè)的市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，依次來(lái)保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要求項(xiàng)目管理人員具備專(zhuān)業(yè)的知識(shí)和豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，以便順利地開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作，使房地產(chǎn)的施工質(zhì)量有所保障，從而保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目管理人員的工作應(yīng)以滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)企業(yè)的需求為目標(biāo)，明確分工，各盡其職，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程能夠順利地進(jìn)行。

（二）對(duì)大型房地產(chǎn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理

大型房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化工程質(zhì)量管理包括產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、工程質(zhì)量管理的標(biāo)準(zhǔn)化、工程質(zhì)量保證措施的標(biāo)準(zhǔn)化等方面。當(dāng)前，大型房地產(chǎn)企業(yè)都已進(jìn)一步完成了產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，建立了很多產(chǎn)品體系，并在不同的城市進(jìn)行復(fù)制性的開(kāi)發(fā)。產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)于加快開(kāi)發(fā)速度有重要意義，還能減少概率突發(fā)性問(wèn)題的出現(xiàn)，從而使企業(yè)有更多的時(shí)間去關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的意義

大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程質(zhì)量管理有重要的意義，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)是由它本身的特色決定的：第一，房子是一必需品，我們每一個(gè)人都要住房；第二，房子是一個(gè)耐用的消費(fèi)品，人們要更換居住環(huán)境并不是因?yàn)榉孔拥膲勖鼏?wèn)題，而是人們出于想改善居住條件的需求；第三，商品房是一個(gè)高價(jià)值的產(chǎn)品，一般人購(gòu)買(mǎi)一套房子要用花費(fèi)大量的積蓄，它的高價(jià)值顯而易見(jiàn)，所以每個(gè)人的購(gòu)買(mǎi)數(shù)量也有限；第四，房地產(chǎn)是一個(gè)不動(dòng)的產(chǎn)品。加強(qiáng)對(duì)施工階段的質(zhì)量控制以及加強(qiáng)綜合管理是控制房產(chǎn)工程質(zhì)量的關(guān)鍵。大型房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義主要在于通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理，有條不紊地展開(kāi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。所以說(shuō)，運(yùn)用一個(gè)動(dòng)態(tài)的計(jì)劃管理，使有關(guān)工程項(xiàng)目的全過(guò)程和全部開(kāi)發(fā)活動(dòng)進(jìn)入計(jì)劃軌道，可使大型房地產(chǎn)項(xiàng)目順利達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織協(xié)調(diào)管理為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。在各項(xiàng)協(xié)調(diào)之中，最主要的是協(xié)調(diào)人際關(guān)系，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人在協(xié)調(diào)人際關(guān)系的過(guò)程中又處于核心地位。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制管理，是有利于房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的質(zhì)量管理、控制工期和成本等方面獲得最大的綜合效益。

當(dāng)下，各種類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)陸續(xù)出現(xiàn)，這個(gè)現(xiàn)象讓人們有喜有憂(yōu)。高興的是越來(lái)越多的人逐漸意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)的重要性，更多的人加入到這一行業(yè)當(dāng)中；憂(yōu)慮的是很少企業(yè)能夠經(jīng)得住市場(chǎng)對(duì)于這些即將投入市場(chǎng)的項(xiàng)目的檢驗(yàn)。因此，企業(yè)在項(xiàng)目的每個(gè)階段都必須嚴(yán)格、認(rèn)真地對(duì)待。

近年持續(xù)的宏觀調(diào)控，使大型房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注點(diǎn)也集中在了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上，市場(chǎng)上商業(yè)用地的土地成交量以及商業(yè)地價(jià)呈現(xiàn)逐步上升趨勢(shì)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)想要在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域有所突破，就必須有效地實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的質(zhì)量管理。項(xiàng)目的質(zhì)量管理能夠有效地促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的高效率運(yùn)行，并為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供更加有效的技術(shù)和方法，使房地產(chǎn)領(lǐng)域全方面發(fā)展。所以，解決商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量中存在的問(wèn)題是至關(guān)重要的。通過(guò)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的研究發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的有效實(shí)施能夠進(jìn)一步提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和效率，同時(shí)還能增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。這為房地產(chǎn)企業(yè)的完善有一定的指導(dǎo)作用，并有利于房地產(chǎn)企業(yè)提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效益和效率，使房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力有所增強(qiáng)。

大型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作始終要以質(zhì)量控制為中心，以工程質(zhì)量為工程項(xiàng)目建設(shè)管理的重點(diǎn)，自覺(jué)接受關(guān)于質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位三者的關(guān)系，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃控制、設(shè)計(jì)質(zhì)量的要求、質(zhì)量控制有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)、施工階段、竣工階段、缺陷責(zé)任期和信息反饋期質(zhì)量控制等多個(gè)環(huán)節(jié)的管理，達(dá)到大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程質(zhì)量管理控制的目的。

（作者單位為瓜子二手車(chē)）

參考文獻(xiàn)

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