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房屋購(gòu)買合同范文第1篇

契約人:

乙方(買方):

甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就乙方購(gòu)買甲方出售的住宜,訂立本契約,以資共同遵守。

第一條 甲方同意將座落在葫蘆島市 區(qū)(市) 路 號(hào) 幢 單元 戶的住房(房屋所有權(quán)證號(hào): 土地使用權(quán)證號(hào): )計(jì)建筑面積 平方米出售給乙方。乙方對(duì)甲方所出售的房屋已充分了解,愿意購(gòu)買上述房屋。

第二條 甲、乙雙方同意,上述房屋的成交價(jià)為人民幣 元(大寫 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 整)。本契約簽訂之日,乙方向甲方支付人民幣 元(大寫 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 整)作為購(gòu)房定金。

第三條 甲、乙雙方同意,自本契約生效之日起 日內(nèi),將上述房屋價(jià)款分 次付給甲方,購(gòu)房定金將在最后一次付款時(shí)沖抵房?jī)r(jià)。具體付款日期、金額和方式如下。

第四條 甲方應(yīng)于 將房屋交付給乙方。

第五條 甲、乙雙方問(wèn)意,在房屋實(shí)際交付之日前,根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)交付的與房屋有關(guān)的費(fèi)用(包括水、電、煤氣、供暖等)由甲方負(fù)責(zé)繳付;若甲方未按約定繳付所產(chǎn)生的后果由甲方負(fù)責(zé),與乙方無(wú)關(guān)。

第六條 甲方保證上述房屋權(quán)屬清楚。自本契約生效之日起,若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)等,概由甲方負(fù)責(zé)清理,并承擔(dān)民事責(zé)任,由此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失,由甲方負(fù)責(zé)賠償。

第七條 本契約簽訂后,乙方中途梅約,應(yīng)書面通知甲方,甲方應(yīng)在 內(nèi)將乙方的已付款(不計(jì)利息)返還給乙方,但購(gòu)房定金歸甲方所有。甲方中途悔約,應(yīng)書面通知乙方,并自悔約之日起的日內(nèi)將雙倍定金及已付款返還給乙方。乙方不能按期向甲方付清購(gòu)房?jī)r(jià)款或甲方不能按期向乙方交付房屋,每逾期一日,由違約一方向?qū)Ψ街Ц顿?gòu)房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 的違約金。任何一方逾期 日以上未履約的,視為梅約,違約方應(yīng)按本條第一款的規(guī)定承擔(dān)責(zé)任,但雙方另有約定的除外。

第八條 甲、乙雙方在辦理上述房屋賣買交易過(guò)戶手續(xù)時(shí)所需交納的稅費(fèi),由甲乙雙方接有關(guān)規(guī)定承擔(dān)。

第九條 甲、乙雙方在履行本契約過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議,應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí),可向 仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁或向該房屋所在地人民法院起訴。

第十條 本契約未盡事宜由甲、乙雙方另行在本契約的補(bǔ)充條款中加以明確。

第十一條 甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致,在不違背本契約上述條款原則的前提下,就本契約未盡事宜訂立的補(bǔ)充條款,為本契約不可分割之一部分,與本契約具有同等效力。

第十二條 本契約及補(bǔ)充條款經(jīng)甲、乙雙方簽章后生效。

第十三條 本契約連同附件一式三份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,房產(chǎn)交易管理部門一份,均具有同等效力。

房屋購(gòu)買合同范文第2篇

表達(dá)小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同

出賣人(甲方)：________________村委會(huì)

買受人(乙方)：______________________

身份證號(hào)碼：_______________________

一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣_(tái)_______元整的價(jià)款出售給乙方。乙方首付人民幣_(tái)_______元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為_(kāi)_______元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個(gè)月的支付期限為月底的最后一天。

二、乙方支付甲方合同保證定金___萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會(huì)應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同生效之日，甲方和村委會(huì)保證乙方享有居住權(quán)利和使用權(quán)并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個(gè)人和組織沒(méi)有債務(wù)和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;

六、違約責(zé)任

1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，。

2、甲方應(yīng)當(dāng)于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時(shí)將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán)，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)___元。

3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)__個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的__%作為甲方的損失賠償金。

4、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和土地證因?yàn)榧追降脑虿荒苻k理，甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣_(tái)_______元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權(quán)證因?yàn)榧追降脑蛉匀徊荒苻k理，每逾期 天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。

7、如果因?yàn)楸竞贤谖鍡l的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權(quán)仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)_______元。

七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行起訴或仲裁。

八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。

九、本合同一式____份，甲乙雙方見(jiàn)證人各執(zhí)一份

甲方：________________乙方：________________見(jiàn)證人：______________

____年____月____日

小產(chǎn)權(quán)售房合同范本參考

出賣人：____________(以下簡(jiǎn)稱甲方)

買受人：____________(以下簡(jiǎn)稱乙方)

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方愿將自有坐落____市_____路_____號(hào)房屋___間，建筑面積________平方米售賣給乙方。

二、甲方出售給乙方的房屋東至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。

三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價(jià)款人民幣萬(wàn)元，由甲方售賣給乙方。

四、房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣_(tái)_____萬(wàn)元;第二期在交付房屋之日，付人民幣_(tái)___萬(wàn)元;第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準(zhǔn)過(guò)戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。

五、甲方應(yīng)自本合同簽訂日起____天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)等有關(guān)證件，點(diǎn)交乙方，由乙方出具收到憑證。

六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)戶登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報(bào)告。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。

七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，概由甲方負(fù)責(zé)。本合同發(fā)生的過(guò)戶登記費(fèi)、契稅、估價(jià)費(fèi)、印花稅由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān)。

八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)的總額3‰計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，乙方得解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房?jī)r(jià)款同額的賠償金給乙方。

九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房?jī)r(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日5‰計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過(guò)3個(gè)月時(shí)，甲方得解除本合同。解約時(shí)，乙方已付的房?jī)r(jià)款作為賠償金歸甲方所有。

十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無(wú)其他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并賠償乙方損失。

十一、交屋時(shí)，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實(shí)，甲方應(yīng)于1個(gè)月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費(fèi)用在房?jī)r(jià)款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房?jī)r(jià)款后，并按本合同第八條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權(quán)屬于國(guó)家。乙方取得上開(kāi)房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國(guó)家法律的規(guī)定繳納土地使用權(quán)及其他有關(guān)費(fèi)用。

十三、本合同的附件與合同有同等效力。

十四、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)1份，另2份分別送交房產(chǎn)和土地管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。

立約人：

甲方：__________(簽章)乙方：________(簽章)

_____年___月__日訂于_______市(縣)

小產(chǎn)權(quán)售房合同協(xié)議書

出賣人(甲方)：

身份證號(hào)碼：

買受人(乙方)：

身份證號(hào)碼：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區(qū)________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室_____號(hào)_____平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對(duì)________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬(wàn)______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向____________________________________區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。

甲方：______________乙方：______________

房屋購(gòu)買合同范文第3篇

關(guān)鍵詞：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；形成權(quán)；期待權(quán)

一、我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)概述

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指特定人依約定或法律規(guī)定，于所有人出賣動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有依同樣條件優(yōu)先購(gòu)買之權(quán)利。[1]（p505）房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)即指承租人依照法律規(guī)定于出租人出賣房屋時(shí)，有依同樣條件優(yōu)先于其他房屋購(gòu)買人購(gòu)買該房屋的權(quán)利。在房屋租賃關(guān)系中，房屋出租人是房屋的所有人，享有對(duì)房屋的自由處分權(quán)和處分房屋的信息享有權(quán)，房屋租賃關(guān)系中處于強(qiáng)者地位。而承租人在房屋租賃關(guān)系中則相對(duì)處于弱者地位。法律為了平衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，維護(hù)承租人的合法權(quán)益，賦予了房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)即指：房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)。王澤鑒先生指出："優(yōu)先承買權(quán)，在實(shí)務(wù)中甚為重要，訴訟案件甚多，法院有甚多判例，其中最基本的問(wèn)題，系關(guān)于優(yōu)先承買權(quán)的法律性質(zhì)。"要對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度進(jìn)行正確的適用，必須對(duì)其性質(zhì)進(jìn)行正確的界定，否則將導(dǎo)致對(duì)當(dāng)事人的不公平及司法實(shí)踐的不統(tǒng)一，同時(shí)，從可預(yù)測(cè)性角度出發(fā)，當(dāng)事人將不能知曉自己的行為會(huì)發(fā)生什么樣的法律后果。

二、我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法發(fā)展

關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律規(guī)定有1988年頒布的《民通意見(jiàn)》第118條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。

《合同法》第二百三十條規(guī)定："出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。"《合同法》第二百三十條并未對(duì)出租人違反承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要承擔(dān)何種法律后果進(jìn)行規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。"這一司法解釋的出臺(tái)，進(jìn)一步明確了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能產(chǎn)生使出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的法律后果，同時(shí)明確了承租人要求出租人對(duì)其侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行為承擔(dān)責(zé)任的方式為賠償損失，但不能強(qiáng)制轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給承租人。但此解釋仍舊在承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度上留下了法律空白，沒(méi)有明確承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)。

三、我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)之爭(zhēng)

（一）形成權(quán)說(shuō)與請(qǐng)求權(quán)說(shuō)之爭(zhēng)

形成權(quán)為單方法律行為，僅僅以形成權(quán)人單方的意思就足以使結(jié)果發(fā)生、而不需要對(duì)方的同意或者以其他方式的參與。[2]（p46）或說(shuō)形成權(quán)是這樣一種權(quán)利，權(quán)利人通過(guò)行使之，得以單方的意思表示變更他與相對(duì)人的法律關(guān)系，而無(wú)須相對(duì)人的意思表示。[3]（p74）如果承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為形成權(quán)，即意味著以承租人一方之行使優(yōu)先購(gòu)買的意思表示，而無(wú)需出租人的意思表示即可成立其與出租人之間買賣房屋的合同。而如果認(rèn)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為請(qǐng)求權(quán)，則意味著除了要有承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的意思表示還需要出租人的同意，雙方買賣房屋的合同才能成立，如果出租人不作出同意的意思表示，買賣合同即不能成立。筆者認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為形成權(quán)更有利于保護(hù)承租人，而且權(quán)利行使的結(jié)果也符合當(dāng)前的法律規(guī)定。

首先，從法律規(guī)定來(lái)看，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，承租人可以向出租人要求損害賠償，而請(qǐng)求損害賠償?shù)幕A(chǔ)只能是違約責(zé)任而不可能是侵權(quán)責(zé)任，因?yàn)樵凇逗贤ā烦雠_(tái)后，我國(guó)確立了買賣不破租賃制度，承租人基于這一制度，可以繼續(xù)享有其使用房屋的利益，并未受到損害，自然不能根據(jù)侵權(quán)而要求賠償。因此，只能是通過(guò)違約來(lái)行使請(qǐng)求損害賠償之權(quán)利，這里違約指的是違反承租人和出租人之間的房屋買賣合同，但法律規(guī)定并沒(méi)有考慮出租人是否同意訂立合同的意思表示，只要出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人就可以基于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（實(shí)質(zhì)是基于行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)成立的合同）要求損害賠償，可見(jiàn)合同的成立不以出租人的意思表示為前提。

其次，從法理角度來(lái)考慮，很多情況下，正是由于出租人不想將房屋出賣給承租人，才與第三人訂立買賣合同或者出租人與第三人之間的買賣合同約定了違約金，而此時(shí)，依靠出租人的作出承諾，成立承租人與出租人之間的買賣合同的概率幾乎為零，那么承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度則形同虛設(shè)。

第三，有學(xué)者認(rèn)為，將承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)認(rèn)定為形成權(quán)，不考慮出租人的意思表示，相當(dāng)于讓出租人承擔(dān)強(qiáng)制締約義務(wù)，剝奪了出租人的意思自治，對(duì)出租人是不公平的。但筆者認(rèn)為，法律是在不斷平衡各個(gè)主體之間的利益的過(guò)程中不斷發(fā)展和完善的，實(shí)際上其他相關(guān)法律制度已經(jīng)在一定程度上給予了出租人保障：一方面，法律規(guī)定只有在"同等條件"下，承租人才享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也就是說(shuō)無(wú)論出租人是與第三人簽訂購(gòu)房合同還是與承租人成立購(gòu)房合同，其所獲得的利益至少是相等的，不會(huì)因?yàn)槠涫桥c承租人訂立的合同，就會(huì)使其利益受到損失。另一方面，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條列明了以下幾種對(duì)承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋不予支持的情形：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；（四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?？梢钥闯?，法律也考慮到房屋共有人的利益、出租人基于親情等原因希望將房屋轉(zhuǎn)讓給自己的親屬的特定需要，給予了出租人一定的保護(hù)，較好的平衡各主體之間的利益。

綜上，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為形成權(quán)。

（二）期待權(quán)說(shuō)與既得權(quán)說(shuō)

既得權(quán)是指已具備權(quán)利構(gòu)成的全部條件，由權(quán)利人實(shí)際享有的權(quán)利。[4]（p52）期待權(quán)是指已具備權(quán)利構(gòu)成的部分條件，須待其他條件發(fā)生時(shí)才可完全構(gòu)成的權(quán)利，它是與既得權(quán)相對(duì)的一種權(quán)利。期待權(quán)受法律保護(hù)，具有權(quán)利性質(zhì)的法律地位，是一種"取得權(quán)利之權(quán)利"。 [1]（p183）或說(shuō)是一種在生成過(guò)程中的權(quán)利。[5]（p26）期待權(quán)的作用在于禁止他人不正當(dāng)?shù)馗深A(yù)期待權(quán)人對(duì)于完整權(quán)利的取得。期待權(quán)與對(duì)于權(quán)利取得的一種希望是截然不同的，單純的期待是從單純的取得希望過(guò)渡到期待權(quán)的中間形態(tài)，尚未被立法或者判例用權(quán)利概念加以指稱和保護(hù)。[6]期待權(quán)一定是已經(jīng)取得了權(quán)利構(gòu)成要件中的一部分，即享有期待利益。期待權(quán)與既得權(quán)的區(qū)別有二：一是在權(quán)利取得要件構(gòu)成上，既得權(quán)是完全具備權(quán)利取得要件的，而期待權(quán)僅具有部分要件。二是主體享有利益的基礎(chǔ)不同，既得權(quán)人享有的是現(xiàn)實(shí)取得的權(quán)利所帶來(lái)的利益，而期待權(quán)人是基于未來(lái)取得期待之權(quán)利而享有的利益。

認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是期待權(quán)的學(xué)者認(rèn)為標(biāo)的物所有權(quán)人未將標(biāo)的物出賣，則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的權(quán)利尚未現(xiàn)實(shí)化，只是出于期待狀態(tài)。[7]這種觀點(diǎn)實(shí)際上混淆了期待權(quán)和期待的區(qū)別。此外，另有支持承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于期待權(quán)的學(xué)者認(rèn)為：如認(rèn)為承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)成立于出賣人將標(biāo)的物出賣與第三人之時(shí)，則不符合承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之規(guī)定，因法律規(guī)定在出賣人擬出賣標(biāo)的物時(shí)，應(yīng)先通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，此時(shí)尚未將標(biāo)的物出賣于第三人，如此時(shí)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)尚不成立，因此不能稱承租人為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人。

筆者認(rèn)為，認(rèn)為承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)成立于出賣人標(biāo)的物出賣于第三人之時(shí)，并不代表出租人已與第三人簽訂購(gòu)房合同之時(shí)，而僅僅是出租人擬與第三人簽訂合同之時(shí)，且出租人將其與第三人的合同內(nèi)容通知給承租人，承租人在同等條件下，產(chǎn)生了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并非是在承租人租賃房屋之初就產(chǎn)生的，而是在出租人想要向第三人轉(zhuǎn)售房屋并且在同等條件下而產(chǎn)生的優(yōu)先于其他人而購(gòu)買房屋的權(quán)利。而這一權(quán)利并非是當(dāng)事人先取得一部分，在條件成熟之時(shí)又取得一部分，或者說(shuō)不是一個(gè)在生成過(guò)程中的權(quán)利，而是數(shù)個(gè)條件在同一時(shí)間一起成熟才取得的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，在租賃合同成立之初，承租人的將來(lái)所享有的在同等條件下優(yōu)先于其他人購(gòu)買房屋的權(quán)利在房屋所有人出賣房屋之前只是一種主觀上的期待，不是現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)存在的實(shí)實(shí)在在的權(quán)利，也就不能視為期待利益。王澤鑒教授認(rèn)為構(gòu)成期待權(quán)要具備兩個(gè)要件：一是此種法律地位已受法律保護(hù)；二是此種法律地位有賦予權(quán)利性質(zhì)之必要。[1]（p145）由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在租賃合同成立之初缺乏客觀存在，他人無(wú)法對(duì)其進(jìn)行侵害，因此法律也沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行保護(hù)的可能性。而期待權(quán)的一個(gè)明顯的特征，就是法律認(rèn)定其為一種權(quán)利，并在期待權(quán)受到侵害的時(shí)候，給予一定的保護(hù)，即使保護(hù)的力度可能弱于既得權(quán)。綜上，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)當(dāng)為既得權(quán)。

（三）關(guān)于附條件的形成權(quán)說(shuō)之爭(zhēng)

理論界關(guān)于是否存在"附條件的形成權(quán)"存在一定爭(zhēng)議。江平教授認(rèn)為：形成權(quán)通常不得附條件或附期限。[2]（p47）有學(xué)者認(rèn)為對(duì)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)采"附條件的形成權(quán)"說(shuō)較為妥當(dāng)，此處并非權(quán)利本身附條件而是權(quán)利的行使附條件，即將出租人出賣標(biāo)的物和同等條件作為兩個(gè)停止條件。筆者不贊同附條件的形成權(quán)說(shuō)。

首先，產(chǎn)生分歧的關(guān)鍵在于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的產(chǎn)生時(shí)間，筆者上文已述，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的產(chǎn)生于出租人出賣標(biāo)的物于第三人且在同等條件下之時(shí)，而非在房屋租賃關(guān)系成立之時(shí)，因?yàn)榇藭r(shí)只是一種期待而非期待權(quán)。

第二，"出租人出賣房屋"和"同等條件"是法律進(jìn)行明確規(guī)定的，而非當(dāng)事人自行約定的，應(yīng)當(dāng)屬于法律要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律事實(shí)基礎(chǔ)，而非附條件法律行為中所言的條件。

第三，依照該說(shuō)認(rèn)為所附的為停止條件，而民法上所講的停止條件是限制民事法律行為效力發(fā)生的條件。"出租人出賣房屋"如前文所說(shuō)應(yīng)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的前提條件，不具備此條件，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)尚不存在，根本不會(huì)發(fā)生因此條件為停止條件而不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問(wèn)題。[8]

最后，附條件或附期限的法律行為形成的權(quán)利是典型的期待權(quán)。而上文已將承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)認(rèn)定為形成權(quán)，而非期待權(quán)。

四、針對(duì)明確承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)的立法完善建議

上文已述，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律后果規(guī)定得淺嘗輒止，未能徹底解決承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問(wèn)題，容易導(dǎo)致司法實(shí)踐的不一致。

筆者認(rèn)為，司法解釋應(yīng)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上明確承租人在行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后的法律后果。宜規(guī)定為：出賣人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出租人與第三人尚未辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先履行承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而成立的合同。已辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，承租人只能要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

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房屋購(gòu)買合同范文第4篇

中圖分類號(hào)： G633.26 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1009-9166（2011）023(C)-0242-01

一、基本案情

王某與李某于2008年9月10日訂立了一份房屋租賃合同，合同規(guī)定王某將其臨街門面房租給李某，租期4年，每月租金9800元。合同訂立后，王某因炒股急需資金，遂以該門面房作抵押向朋友丁某借款160萬(wàn)元，雙方于同年10月10日訂立了書面合同，合同中約定：“如果甲方（王某）兩年后不能還清欠款，則將臨街門面房作價(jià)轉(zhuǎn)讓給乙方（丁某）?！?009年11月初，王某因炒股虧本，無(wú)力償還欠款，遂與丁某協(xié)商訂立了一份書面合同，合同中約定：雙方同意根據(jù)抵押合同的規(guī)定，將該房屋作價(jià)160萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給丁某以沖抵全部債務(wù)，并訂于12月初辦理產(chǎn)權(quán)登記。同年12月20日，丁某正式通知李某，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)作價(jià)轉(zhuǎn)讓，丁某自己要搬進(jìn)來(lái)住，希望李某在12月底以前搬出。李某提出王某將該房屋設(shè)定抵押時(shí)并未通知他，該抵押行為是無(wú)效的，況且房屋租賃合同并未到期，丁某無(wú)權(quán)解除租賃合同。雙方因不能達(dá)成協(xié)議，李某遂于2010年3月25日在法院，請(qǐng)求確認(rèn)王某與丁某之間的抵押合同和買賣合同無(wú)效，并要求以150萬(wàn)元的市價(jià)優(yōu)先購(gòu)買該房屋。法院通過(guò)審理認(rèn)定抵押合同有效，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能成立，遂駁回李某的訴訟請(qǐng)求。

二、案情分析

王某將其門面房租給李某以后，仍然可以在該房屋上設(shè)定抵押權(quán)。根據(jù)物權(quán)法的一般原理，同一物之上不得并存兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)，但可以存在兩個(gè)或兩個(gè)以上的物權(quán)，只要這些物權(quán)彼此之間并不發(fā)生沖突和矛盾，則數(shù)個(gè)物權(quán)的設(shè)定是有效的。從法律上看，盡管租賃權(quán)主要是債權(quán)，但也有物權(quán)的性質(zhì)，在租賃權(quán)設(shè)定以后，出租人僅移轉(zhuǎn)了占有、使用權(quán)，并沒(méi)有移轉(zhuǎn)所有權(quán)，作為所有人的出租人仍可將該房屋轉(zhuǎn)讓他人并獲得價(jià)款，因此可以將已出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)。設(shè)定抵押并不移轉(zhuǎn)占有，不影響承租人對(duì)房屋的占有和使用，因而抵押權(quán)可以與租賃權(quán)并存。但是出租人將其已出租的房屋設(shè)定抵押后對(duì)抵押權(quán)來(lái)說(shuō)，形成為一種負(fù)擔(dān)，必將使抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)受到障礙，按照《合同法》第229條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第65條也規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！痹趥鶆?wù)履行期屆滿而債務(wù)人無(wú)力還債時(shí)，如果債務(wù)人將該房屋變賣或拍賣，則按照“買賣不破租賃”的規(guī)則，在房屋買賣完成后，租賃關(guān)系將繼續(xù)存在，而租賃關(guān)系的存在乃是在房屋所有權(quán)之上設(shè)定的負(fù)擔(dān)，必然要影響到抵押物的交換價(jià)值。如果拍賣、變賣房屋所得的價(jià)款低于房屋在無(wú)租賃權(quán)時(shí)應(yīng)具有的價(jià)值，則抵押權(quán)人不能充分受償。如未告知抵押權(quán)人，致使抵押權(quán)人遭受損害，抵押人應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)未告知承租人，抵押合同并不因此而無(wú)效。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第48條“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”的規(guī)定，抵押人負(fù)有書面告知的義務(wù)。然而如果抵押人未履行該義務(wù)，是否可導(dǎo)致抵押無(wú)效？我們認(rèn)為，即使抵押人未通知承租人，也不能使抵押合同無(wú)效，因?yàn)榈盅涸O(shè)定后并不移轉(zhuǎn)占有，不影響承租人對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用。即使至債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能還債，抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，無(wú)論出租的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給何人，均不影響租賃關(guān)系的存在，更何況承租人還可通過(guò)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而維護(hù)其利益。抵押人未通知承租人，一般不會(huì)給承租人造成損害，因此不能據(jù)此而影響抵押的效力。所以，本案中李某提出因王某將房屋抵押給丁某時(shí)未通知他，因此抵押無(wú)效的觀點(diǎn)，不能成立。本案中當(dāng)事人訂立的抵押合同并非為流押契約，也未侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。從表面上看，該合同有一旦王某兩年后不能還清欠款，則該房屋將要轉(zhuǎn)歸丁某所有的內(nèi)容，但實(shí)際上該規(guī)定并非流押契約。一方面，該條規(guī)定“將該房屋作價(jià)轉(zhuǎn)讓給乙方（丁某）”，實(shí)際上是對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式的約定。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法第53條，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式包括以抵押物折價(jià)、以拍賣抵押物所得的價(jià)款受償，或以變賣抵押物所得的價(jià)款受償，而抵押合同中規(guī)定將房屋作價(jià)轉(zhuǎn)讓，是當(dāng)事人依法對(duì)以抵押物折價(jià)的方式的規(guī)定，不能將該規(guī)定視為流押契約。只要是作價(jià)轉(zhuǎn)讓就是等價(jià)交換，與流押契約是不同的。王某和丁某在抵押合同中約定，如果王某兩年后不能還清欠款，則將房屋作價(jià)轉(zhuǎn)讓給丁某，由于作價(jià)轉(zhuǎn)讓實(shí)際上就是將房屋賣給丁某，而王某轉(zhuǎn)讓其出租的房屋時(shí)，承租人李某享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，那么，抵押合同中關(guān)于作價(jià)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是否侵害了李某的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？當(dāng)事人只是規(guī)定在王某兩年后不能清償債務(wù)時(shí)才應(yīng)作價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋，屆時(shí)當(dāng)事人即使訂立了作價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋的合同，在未登記過(guò)戶以前，李某仍可以主張優(yōu)先購(gòu)買。由此可見(jiàn)抵押合同關(guān)于未來(lái)作價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋的合同并未侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。關(guān)于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)必須與其他買受人處于同等條件。由于王某與丁某協(xié)商將房屋已作價(jià)160萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給丁某，實(shí)際上是指丁某愿以160萬(wàn)元的價(jià)款購(gòu)買該房屋，那么，李某如果要主張優(yōu)先購(gòu)買，也必須以160萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買。李某認(rèn)為，王某與丁某高估了房屋價(jià)格，他只能以150萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買該房屋，這顯然與丁某并非處于同等條件之下，因而李某并不符合優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件，因此該房屋仍應(yīng)以160萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給丁某。當(dāng)然在房屋轉(zhuǎn)讓后，按照“買賣不破租賃”的原則，原租賃關(guān)系對(duì)丁某仍然有效，在原租賃期未屆滿以前，丁某不得以自己住用為由，而要李某搬出。故法院判決正確。

房屋購(gòu)買合同范文第5篇

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無(wú)效。

二、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人的房屋時(shí)，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無(wú)效。

三、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。

四、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。

機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上民政部門批準(zhǔn)。

五、價(jià)格上有欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。

買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，于房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量有問(wèn)題的，買賣雙方可重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院。

六、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：

1．以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)條件的；

2．司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3．依法收回土地使用權(quán)的；

4．共有房地產(chǎn)，未得到其他共有人書面同意的；

5．權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

6．未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；