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泡沫經濟產生的原因范文第1篇

一、泡沫與泡沫經濟

“泡沫”（Bubble）是經濟學研究中的一個富有特色而又具有重要意義的范疇，中外經濟學家在談論經濟問題時都會涉及這一范疇。著名經濟學家P!全德爾伯格對經濟泡沫問題研究有著獨特的貢獻，他的著作《“泡沫”的故事———金融投機歷史回顧》就是對經濟泡沫狀態(tài)的深刻描述。在實踐中，最早的泡沫經濟出現在1720年的英國，當時英國發(fā)生了“南海泡沫公司事件”，即當時的南海公司因獲得英國政府的默許、支持和授權而對西班牙的貿易進行了壟斷，之后就對其利潤增長狀況進行不符實際的鼓吹，進一步引起人們購買南海股票的熱潮。但是，由于這種經濟是建立在炒作、鼓吹的基礎之上的，缺乏實體經濟的支撐，在經過一段時間的非正常膨脹之后，其股價大幅下跌，導致經濟過度膨脹之后的必然破滅。類似的事件還有發(fā)生在荷蘭的“郁金香事件”和發(fā)生在法國的“約翰•勞事件”，等等。具體來講，泡沫經濟就是指經濟在運行過程中出現一種像泡沫一樣的狀態(tài)，表面看起來十分繁榮，但是由于缺乏實體經濟的內涵支撐，最終會有破滅的一天。并且，泡沫經濟還表現為由于過度投機而使得商品價格與商品價值嚴重偏離，進而導致經濟隨著商品價格大起大落，特別表現為暴漲與暴跌的起伏不定。泡沫經濟產生的根本原因是社會經濟發(fā)展中的資金過度地集中在某一個部門、每一種行業(yè)、每一種商品，在這些特殊領域中反復轉手運行，導致部門、行業(yè)、商品經濟在某一特殊時期內出現扭曲膨脹而致使基礎性的生產部門因資金短缺而出現經濟衰退。隨著經濟發(fā)展進入到現代社會，市場經濟中的各種金融工具和金融衍生工具開始大量出現并形成熱潮，價值現代市場經濟的自由化、國際化不斷增強，泡沫經濟形成和發(fā)生的幾率大大提高，其波及的范圍也更為廣泛，相應地，這種泡沫經濟的危害程度也更大，對其處理難度也更加復雜。上世紀90年代以來，隨著中國經濟發(fā)展速度的加快，國際化程度的增強，金融市場的發(fā)展，尤其是在亞洲金融危機的影響之下，中國學者對泡沫經濟問題進行了各方面的研究。

二、現代金融泡沫經濟形成原因

從經濟發(fā)展的客觀規(guī)律來看，泡沫經濟總是由于經濟發(fā)展過程中的虛擬經濟過度偏離了實體經濟，造成市場中的虛擬經濟成為了主體，而實體經濟的發(fā)展受到擠壓、限制，其結果是虛擬資本所產生的虛擬價值遠遠超過現實資本所產生的價值，經濟看似繁榮，實則不堪一擊。在分析現代金融泡沫經濟形成發(fā)展的原因時，首先應明確兩個基本概念：虛擬資本（FictitiousCapital）和現實資本（ActualCapital）。所謂虛擬資本，就是指那些有價證券，包括債券、不動產抵押單、股票等，它是能夠給股票等有價債券持有者帶來一定收入和回報的資本形式；所謂現實資本，則是指在經濟發(fā)展中的一種實物形態(tài)的資本，主要表現為生產要素形式和商品形式。其實，經濟發(fā)展中如果主要以生產資本和商品資本來運行，那么泡沫經濟產生的可能性是很小的，這主要是因為以實物形態(tài)而存在的資本形態(tài)。而當經濟發(fā)展以虛擬資本運動為主的時候，泡沫經濟就非常容易產生。泡沫經濟最容易在金融領域形成，并且由于金融業(yè)與房地產業(yè)總是相互影響、相互滲透、相互依存，土地作為不動產，土地的價格構成特征使得土地的資本具有虛擬資本的性質。因此，泡沫經濟與房地產業(yè)也有著千絲萬縷的聯系，金融經濟泡沫與房地產泡沫是一對孿生兄弟。那么，為什么金融市場上較容易產生和存在泡沫經濟呢？在當前金融經濟中，泡沫經濟涉及不充分信息、交易費用、外部性、非理性預期等眾多新概念，各種金融工具和金融衍生工具的金融創(chuàng)新頻繁出現，導致金融市場的運行和交易活動非常容易脫離實體經濟。在實體經濟中，成本價格是實體經濟的基礎，而在金融經濟中，它以預期定價為經濟模型。金融市場上較容易產生和存在泡沫經濟，這與泡沫經濟本身的雙重性有關。也就是說，在經濟發(fā)展日益現代化、國際化和自由化的今天，一定程度的泡沫經濟有利于資本集中，這種集中是對市場競爭和發(fā)展具有促進作用的，但是泡沫經濟終歸是一種虛擬經濟，其中主要存在的是不實因素和投機因素。因此，一旦這種經濟過度發(fā)展，其后果也是非常嚴重的。具體來講，嚴重的泡沫經濟形成和發(fā)展的原因主要有兩個方面：第一個方面的原因是社會原因，即在經濟發(fā)展速度較快的時期出現了經濟的整體繁榮和經濟宏觀環(huán)境較為寬松，這種繁榮局面和寬松環(huán)境極易為資金炒作提供機遇。所以，泡沫經濟一般總會發(fā)生在國家對銀行政策比較寬松、自由的經濟體中。也就是說，在商品經濟出現周期性的蕭條之后，政府為了刺激經濟發(fā)展，主動降低銀行利息，放松銀根，通過這種方式來刺激投資和消費需求以帶動經濟增長。于是，那些有閑散資金的市場主體就會把資金投放到那些有保值增值潛力的資源上，這就為泡沫經濟提供了社會基礎。第二個方面的原因就是對泡沫經濟形成和發(fā)展的預先調控和及時約束機制不夠。也就是說，在經濟發(fā)展過程中，未能對那些有可能導致泡沫經濟的投機活動進行監(jiān)控、監(jiān)督和制止，尤其是對投機過程中的貸款支付活動缺乏監(jiān)控機制。但是，到目前為止，這種監(jiān)控機制無論是在銀行還是在政府都難以有效地建立起來。這是由于銀行只是收付中介，而政府又難以對企業(yè)之間的交易活動進行干涉，甚至還容易被這種投機所形成的虛假繁榮而迷惑。

三、當代中國金融經濟中的泡沫問題

泡沫經濟產生的原因范文第2篇

關鍵詞：金融經濟；經濟泡沫；預防建議

現代金融經濟泡沫有一個非常復雜的性質，不但在經濟獨立的運行規(guī)則的財務表現上體現，而且還在金融系統(tǒng)內部中出現有瑕疵。分析現代金融經濟泡沫，首先必須要弄明白，在金融交易過程中所出現的經濟泡沫現象，只有交易的穩(wěn)定運動才能有經濟穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的意義。

但也要知道，交易數量的增加并不代表實際需求量所有增加，即交易量與實際需求量不是成正比例的。同樣也會影響著經濟泡沫，不僅不能讓金融市場的運行保持穩(wěn)定，反而構成了極大的威脅。所以經濟市場的發(fā)展狀況如何必須引起我們大家的高度重視。

1.現代金融泡沫經濟形成原因

從經濟發(fā)展的角度來看，由于在經濟發(fā)展過程中，虛擬經濟偏離實體經濟的泡沫經濟，所以導致市場虛擬經濟受到擠壓、限制，致使經濟產生虛擬資本。虛擬現實資本指的是虛擬現實價值遠遠超過看似繁榮的經濟所產生的資本的價值。

在對現代金融泡沫經濟的形成和發(fā)展分析上，得出兩個理論性的概念，分別是虛擬現實資本和虛擬資本。虛擬資本指的是證券，包括債券、房地產抵押、證書等，也是股票和其他適銷對路的債務持有人帶來某種形式的收入及回報的資本。實收資本指的是在經濟發(fā)展中主要用于生產商品所發(fā)生的資金。

從實際角度來分析，把經濟發(fā)展需求集中在商品生產資本運行中，可有效地控制泡沫經濟持增長趨勢，發(fā)生這樣的局面主要是因為泡沫經濟是以實物資本形式存在的形態(tài)。但是，如果虛擬資本是以經濟發(fā)展為基礎，那么則會更容易導致泡沫經濟。受泡沫經濟市場影響的部門有兩大部門，分別是金融部門和房地產，兩者有共同點，也有所區(qū)別，一個是財產，一個是土地。因為它們彼此共存，所以構成土地資本與土地虛擬資本的結構模式。所以，泡沫經濟與房地產行業(yè)是有著千絲萬縷的聯系，好比金融泡沫經濟與房地產泡沫經濟是一對孿生兄弟一樣。

1.1社會原因

一個國家在一個經濟快速發(fā)展的時期，如果該國各個方面的經濟還不錯，那么在經濟宏觀寬松環(huán)境下，可以為不繁榮的經濟區(qū)域提供一個良好的金融投資機會。一般情況下，泡沫經濟都是發(fā)生在對銀行所實施的所屬國家政策范圍之內所產生的經濟資本。用人們通俗易懂的理解就是，商品所帶來的經濟發(fā)展在一個周期時段內發(fā)生了大蕭條之后，當地政府及時有效地采取一些相應的補過措施，比如說降低銀行的貸款利率，以這種方式來刺激投資者繼續(xù)發(fā)展的積極性和滿足消費者的需求，讓大家共同達到一個拉動經濟增長的目的。如果你的資金充足，又想在市場領域上前鋒，那么你可以將錢參與到那些具有市場經濟效利，并有增值潛力資源的商品里，同時也為泡沫經濟提供了社會基礎。

1.2約束機制不夠

什么是泡沫經濟投機，用簡單明了的話說其實就是，在經濟發(fā)展的過程中導致失敗的經濟市場投機稱為泡沫經濟投機。致使其失敗的原因有許多，有的是在監(jiān)督工作中失誤導致，有的是在投機過程中對貸款支付缺乏監(jiān)管機制所導致。

目前，泡沫經濟投機無論是在銀行還是政府的監(jiān)管機制下都是很難以有效成立的。主要原因是支付中介是銀行，當地政府是無法干預銀行與業(yè)務者在業(yè)務上的一切來往，否則會被認為這是在炒作，弄虛作假，迷惑大眾。

2.當代中國金融經濟中的泡沫問題

目前，中國的經濟發(fā)展主要表現為股市泡沫和房地產泡沫中的泡沫問題。

在當代，中國經濟得不到有好的發(fā)展的問題主要體現在股市泡沫、房地產泡沫所導致的泡沫問題上。股市泡沫指的是，在股票市場上，股票價格之間存在一定的差距是絕對的。金融資產的總額與金融資產的投資形成一個經濟總量的關系，兩者關系甚為密切。

與此同時，股市后續(xù)以供給量與需求量來決定股市價格，股票的價格影響著公司的業(yè)績。如果股市屬于大額資金流動的范疇，那么將會形成公司業(yè)績差距過大過高的盈利狀況，則此時會出現氣泡，即出現股市泡沫經濟市場。

金融帶動國家經濟，在股市發(fā)展中國家，不可或缺。資金在股市上的供應，股票在價格上的不穩(wěn)定（波動），這兩個都會直接影響著中國經濟發(fā)展，因為資金一旦得到釋放，股票價格將會即刻發(fā)生改變，在中國股市，無論你是經濟學家還是媒體權威人士，或者還是機構投資者，你的股票都會使股市不斷上升，不斷增長。所以，遵循股市行為守則是可以確保機構投資者，也可以防止中國股市形成股市泡沫。

房地產泡沫是金融泡沫之一，更是泡沫的核心載體。特別是在過去的幾年里，中國政府和學者及廣大人民群眾對中國的房地產行業(yè)就房地產是否出現泡沫問題，表示非常的關心。有學者指出，30歲到40歲左右的工薪階層工人，可以采取節(jié)約的方式來為自己購置一套屬于自己的房子，而有些窮人就無能為力，這就是中國房地產泡沫經濟市場所導致“窮人買房難”的局面。有的人甚至這樣認為，中國的房地產泡沫是不存在的。在北京、上海、廣州等多個大城市，因為人口聚集量較大，土地資源無法擴充，所以導致房地產的價格呈上升趨勢，日益增長。

在中國，房地產的需求是需要依靠國內銀行的貸款服務，以此支持中國房地產市場的泡沫經濟和穩(wěn)固中國的金融市場。因此，值得大家深思和高度重視的是，房地產的價格和金融市場經濟的體系，并不可忽視其對中國房地產泡沫所形成的影響。

3.基于現代金融風險防范的幾點建議

第一，政府應從各個角度全面考慮相關政策，給予適當的風險退出機制。要想解決富人與窮人之間的矛盾，必須先進行自我調節(jié)，然后統(tǒng)計房地產整個市場的需求量和分析有限的土地資源的局限性?；蛘哒苯又笇сy行對信貸進行“集合”，并閉合外來信貸投資渠道。在多年以前，中國房地產行業(yè)早已捆綁了銀行，即是人們所說的地產泡沫。如果在處理時不符合守則，那么房地產價格將會大幅度下跌，直接影響著銀行體系的發(fā)展，并出現巨大的經濟壞賬。所以應該像金融泡沫一樣慢慢退出政策，慢慢收緊。

第二，知曉房地產的調控預期，控制不合理的價格風險。在當代金融市場，房地產業(yè)是中國經濟的重點產業(yè)之一。在不同地區(qū)不同區(qū)域，房地產的價格也有所不同。雖然房地產價格在國家調控下得到了良好的成效，但政府依然要注重保持政策的連續(xù)性，提防短期的政策，防止長期政策，確定政府的職能和政策轉變持續(xù)的韌性。因此，對房地產的調控，應著重于對房地產的預計。

第三，合理有效地增加投機資本的成本。在對成本進行管理與投機資本回收的同時，第一個應該先考慮到非定量的貨幣政策，是否準備好資金；第二個應該考慮的是，資金的增加與房地產投機的成本，是否能有效遏制通脹預期，避免達不到物我所值的期望。

總之，在現代，金融經濟泡沫是一個全球性的的重要問題。只有加大政策支持力度，抑制經濟泡沫，提供合適合理的指導，并以長遠的眼光看金融形勢的狀態(tài)變化，方能促進中國經濟的快速健康發(fā)展。（作者單位：江蘇省建筑工程集團有限公司）

參考文獻：

[1]劉玉平.現代金融經濟中的經濟泡沫分析[J].上海大學學報（社會科學版），2007（4）.

[2]黃秀華.泡沫經濟典型案例分析及金融風險防范[J].經濟研究導刊，2011（5）.

泡沫經濟產生的原因范文第3篇

論文摘要:本文闡述了房地產泡沫經濟的起因，提出了具體的擠壓措施，供大家參考。

0 引言

“泡沫”一詞因17世紀30年代荷蘭的“郁金香球莖風潮”及同時期在英國爆發(fā)的“南海泡沫事件”而被正式引用。從經濟學上講，“泡沫”是指地價或股價等資產價格出現基礎條件無法解釋的持續(xù)上漲或下跌，最后在短時間內價格急劇波動的現象。查爾斯·P·金德爾伯格將“泡沫”定義為:一種資產或一系列資產價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，而對資產的使用及其盈利能力并不感興趣，隨著價格的上漲，繼而出現預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。房地產泡沫經濟指的是由房地產價格在投機行為作用下出現的嚴重脫離市場基礎條件、脫離實際使用者支撐而持續(xù)上揚所形成的經濟狀態(tài)。本文對我國房地產泡沫產生的起因進行了深入分析，并提出了擠壓泡沫的措施。

1 房地產泡沫的起因

造成房地產泡沫的主要原因是，在經濟發(fā)展的過程中，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作為稀缺資源，房地產的價格必然會比較高。人們估計到房地產價格要上升，為了賺取土地價格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產，加速了房地產價格的上升。當大家看到房地產價格只漲不跌，就大膽地以購買到的房地產為抵押向銀行借款來進行房地產投資。因為房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，而價格只漲不跌，銀行以為房地產抵押貸款萬無一失，所以很容易發(fā)放過量的房地產貸款。但不幸的是，當經濟發(fā)展的速度因各種原因放慢的時候。價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產業(yè)。而房地產投資者看到房地產價格下降，為了保護投資利益，競相拋售，使房地產價格直線下降，泡沫隨之破裂。原來被認為萬無一失的房地產抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。

房地產確有經濟泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經濟的可能性，但絕不能說房地產業(yè)就等同于泡沫經濟。房地產業(yè)與泡沫經濟的關系可以從以下幾個方面來分析:

1.1 房地產業(yè)本質上是實體經濟和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經濟。首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實體產品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權利證書相比是有本質上的區(qū)別的。其次，房地產業(yè)部門是實業(yè)部門，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次，房地產業(yè)在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業(yè)，處于主導產業(yè)地位，起到十分重要的作用。其產業(yè)關聯度強、帶動系數大的特點，使得房地產業(yè)成為促進國民經濟增長的支柱產業(yè)。

1.2 房地產過熱不等同于房地產泡沫。房地產過熱主要指房地產投資量過大，開發(fā)量過多，超過了國民經濟發(fā)展水平和社會有效需求。房地產過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會帶來價格飆升從而導致房地產泡沫。房地產泡沫在形態(tài)上表現為房地產價格的大起大落。房地產泡沫既是一種價格現象，又是一種貨幣現象。在房地產泡沫產生階段，房地產資金貨幣供應量不斷增加，各種資金包括個人投資、企業(yè)資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入，在短期內迅速使房地產價格升高。只有那些有大量投機資金介入，過度炒高的房地產市場，其房地產過熱才會引發(fā)房地產泡沫。

1.3 同時也應該看到，房地產業(yè)確實含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經濟的危險陛，主要表現在:一是土地價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經濟。二是房地產商品價格泡沫。一方面，房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關;另一方面，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。

1.4 房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，形成大量空置，構成經濟泡沫。如前所述，商品房空置率在10%-15%之間時，這種經濟泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，經濟混亂，社會動蕩。四是房地產投資泡沫。一般而言，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發(fā)展中國家的經濟起飛階段，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業(yè)的發(fā)展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。

2 如何擠壓房地產泡沫

房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產開發(fā)投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發(fā)展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。具體對策如下:

2.1 從土地源頭入手，規(guī)范土地市場 土地資源短缺不僅是困擾我國房地產業(yè)發(fā)展，也是困擾城市化乃至整個國民經濟發(fā)展的一個大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結構的合理性，為城市和地區(qū)經濟長遠發(fā)展奠定基礎。

2.2 建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和預警機制 各級政府要根據房地產市場區(qū)域性強和發(fā)展不平衡的特點，加強對當地房地產市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究，科學設立符合當地房地產市場規(guī)律的預警預報指標體系和主要指標的量化區(qū)問，有計劃地建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系，防范房地產泡沫。通過建立和完善房地產信息系統(tǒng)和預警預報制度，以便及時發(fā)現問題，加強對市場供求總量、結構、價格的調控;通過市場信息、引導和規(guī)范，增加房地產市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導企業(yè)理性投資、消費者理性消費;通過對樓市的動態(tài)監(jiān)測，評價市場的運行情況，預測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準確的信息，以便做出適時、適度調控市場的措施，促進房地產市場持續(xù)、健康發(fā)展。

2.3 要加強對銀行的監(jiān)管 推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強對銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資產流動性、風險管理與控制能力等。房地產金融業(yè)應盡快與國際接軌，盡早發(fā)展房地產投資基金，大力推進房地產抵押貸款證券化，盡快成立購房擔保機構，推進保險業(yè)尤其是壽險業(yè)與住房產業(yè)的結合。同時借鑒海外經驗，加強研究與國外不斷創(chuàng)新的房地產金融手段和新型的房地產金融資本市場結合的方式、方法和步驟，促進開發(fā)信貸與消費信貸的同時發(fā)展，建立起健康繁榮的房地產金融市場(包括一級市場和二級市場)，有效化解金融風險。

2.4 利用貨幣金融政策調控市場，規(guī)范房地產融資行為 政府可以通過提高利率、緊縮房地產信貸額、限制房地產開發(fā)貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策，調整房地產投資額與投資結構。應根據保守、確實、安全等原則來發(fā)放房地產抵押貸款，在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進行嚴格審查，以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應從基礎設施建設人手，提高我國的銀行業(yè)自身抵御金融風險能力;金融監(jiān)管部門應從制度建設人手，完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發(fā)展，這樣才能防范房地產業(yè)信貸泡沫，有利房地產業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

泡沫經濟產生的原因范文第4篇

    論文摘要:文章對房地產市場泡沫的產生與危害及其對策作簡要分析。2010年我國政府對房地產市場進行了一系列的經濟改革和政策調整,旨在抑制過快增長的房地產泡沫經濟,保障房地產市場穩(wěn)定健康的發(fā)展,維護廣大人民的住房權利。

    一、房地產市場泡沫

    所謂泡沫經濟,是指由于人們非理性的經濟活動,導致某種交易物的價格劇烈增長,這個價格遠遠超過其本身的價值。這種突然形成的高價,不能長期維持,按照經濟規(guī)律,經過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上,這種現象就像泡沫的破裂一樣,所以稱作泡沫經濟。當這種現象發(fā)生在房地產市場時,便形成了房地產市場泡沫經濟。

    房地產市場泡沫的大規(guī)模爆發(fā)最早產生于日本。從1985年開始,日本政府為了刺激經濟發(fā)展采取了非常寬松的金融政策,鼓勵資金流入房地產市場,同時由于美元貶值,大量國際資本進入日本的房地產業(yè),導致房價飛漲,使得國民紛紛投機房地產市場。

    二、我國房地產泡沫的產生

    近年來,由于房地產業(yè)所帶來的巨大經濟效益,各地政府對待房地產項目幾乎是一路綠燈,在政策與經濟上都給予其相當大的扶持力度,這使得房地產業(yè)的發(fā)展勢頭過于強勁,一躍成為國民經濟的支柱產業(yè)。但這種非理性的發(fā)展,使得房地產業(yè)已經顯露出超出國民經濟承受范圍的苗頭,房價一路飆升,許多地區(qū)的房價已經遠遠超過了普通民眾的購買能力,“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現,房地產業(yè)已經成為暴利行業(yè)的代名詞,其產生的經濟泡沫也在不斷增長。主要有以下原因:

    第一,居高不下的市場需求導致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數龐大的國家,國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平,加之近年來我國城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在這種長期供不應求的狀態(tài)下,由于沒有政策的限制,開發(fā)商掌握了市場的主動權,在利益的驅動下,房價的上漲逐漸進入了一種非理性的狀態(tài),并且開始了惡性循環(huán),使得整個房地產市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態(tài),而且房產的價格已經遠遠超過其本身的價值,從而促成房地產泡沫。

    第二,我國土地的稀缺性導致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設用地的供給量十分有限,由于房地產市場的高利潤性,眾多的大型企業(yè)紛紛介入,大量的國內企業(yè)資本進入房地產市場,導致土地市場的競爭十分激烈,土地出讓金動輒幾十億上下,地價的猛漲導致房地產開發(fā)成本的直線上升,開發(fā)商為了獲得高利潤回報,只有不斷抬高房價,最終把負擔全部轉嫁到了購房民眾身上。

    第三,銀行等金融行業(yè)支持過度。我國房地產開發(fā)項目中有超過50%的資金是來自于銀行,銀行為了追求利潤,將資金大量注入房地產市場,間接地促進了地價的飆升;同時,銀行本身盲目的擴張信貸規(guī)模,忽略了房地產市場的風險性,致使各種投機行為愈演愈烈,不斷堆積金融風險,也為房地產泡沫的產生埋下了隱患。

    第四,各地方政府對財政收入的追求。由于房地產行業(yè)的高利潤性,其在很多地方都成為了當地的支柱產業(yè),為地方的經濟發(fā)展和政府的財政收入做出了重大貢獻,所以,對于房地產行業(yè),各地政府都給予了很大的支持,導致房地產的政策過于寬松,地方政府不能切實有效地發(fā)揮政府的監(jiān)管作用,使得房地產市場的發(fā)展缺乏合理的規(guī)劃與管理,這也是房地產泡沫形成的重要因素。    三、房地產泡沫的危害

    第一,廣大民眾的住房權益無法得到保障。房地產泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高,這使得人民大眾無力購房,或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務,成為所謂的“房奴”,一方面大量的資本投入房地產市場,另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足,這違背了廣大人民群眾的利益,不利于社會安定與發(fā)展。

    第二,泡沫破裂會引發(fā)嚴重的金融危機。從日本的泡沫經濟破裂可以看出,無論是銀行、企業(yè)還是投機者,大量的國民資本投入了房地產行業(yè),一旦泡沫經濟破裂,將會引發(fā)劇烈的金融危機,企業(yè)倒閉,投機者破產,最終銀行將會成為最大的買單者,由于銀行關系到國民經濟發(fā)展的命脈,銀行的虧損對整個社會帶來的經濟災難是難以估量的,不僅如此,這場經濟災難對國家今后的發(fā)展將會產生長久的負面影響。

    四、房地產泡沫的對策

    第一,銀行實行嚴格的信貸審核機制。由于房地產業(yè)的主要資金來自銀行,要嚴格的控制銀行的信貸項目,杜絕信貸違規(guī)操作,嚴防不良貸款產生;同時,要嚴格控制房地產業(yè)銀行資金的比重,防止控制投機行為,為房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展提供良好的金融條件。

    第二,加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風向標,因此要對土地市場進行嚴格規(guī)范,出臺相應的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為,保證土地市場的規(guī)范健康發(fā)展。

    參考文獻:

泡沫經濟產生的原因范文第5篇

【關鍵詞】 房地產泡沫 房價 房屋空置率 形成原因

防范措施

傳統(tǒng)意義上認為房地產泡沫是指房價高漲,房產投資過熱導致產品過剩,市場沒有需求,產生一種虛假的繁榮,其顯著表現就是空置率變高。根據傳統(tǒng)意義的定義來看,就是房價在一個連續(xù)過程中陡然漲價,開始價格上升會使人們產生還要漲價的預期,于是又吸引了新的買主或投資者,而這些人一般只是想通過買賣的差額獲取利潤,而對房屋本身的使用和產生盈利的能力是不感興趣的。隨著房價的逆轉,接著就是價格暴跌,最后以金融危機告終。

一、當前我國房地產業(yè)的發(fā)展狀況

1、投資快速增長,項目遍地開花。1998―1999年15%,2000年19.5%,2001年25.3%,2002年21.9%,2003年29.7%。房地產投資占固定資產投資比重從1990年5.6%,上升至2001年20.7%。2002年,城鎮(zhèn)房地產開發(fā)完成投資占GDP的7.55%(國際上一般為3%―8%),占固定資產投資17.9%。2003年,城鎮(zhèn)房地產開發(fā)投資10106億元,占GDP(116694億元)8.66%,占固定資產投資18.34%,增長29.7%。百富勤經濟學家稱2004年一季度,中國總投資40%流入房地產業(yè)和地產服務行業(yè)。到2007年9月全國房地產開發(fā)完成16814億元,同比增長30.3%。

2、供應結構失調。高檔住房、大戶型住房、商業(yè)用房供應過量,中低價位、中小戶型住房供應不足。杭州銷售商品房,單價3000元/平米以下3.7%,3000―4500元/平米38.7%。南京蘇州市商品住宅戶均面積130平米。寧夏全區(qū)2003年在建商品住宅,90平米以上戶型占69.4%,空置住宅中此類戶型占80.9%。住宅與非住宅比例不合理,福建空置商品房中非住宅用房2/3;濟南市空置房中高檔住宅和寫字樓占80%。

3、空置率居高不下?？罩寐?(新建商品房的空置面積+存量房的空置面積)/房屋總量100%,國際通行標準是10%。空置反映需求強度,影響未來走勢判斷,空置率居高不下時,市場價格穩(wěn)定甚至反升,伴隨投資膨脹,說明市場運行醞釀著越來越大的泡沫。我國商品房屋空置率1999―2003年分別為41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。

4、價格持續(xù)上升。1998―2003年我國商品房價格漲幅為3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%,5%。2004年,全國商品房平均銷售價格每平米2759元,上漲12.5%。住宅上漲11.5%,沈陽、南京、重慶居前三位,分別為19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。

5、收入房價比超出警戒線。住宅價格中位數與居民家庭收入中位之比(收入房價比)合理水平為3∶1到6∶1。東京為4.8∶1。我國大部分城市平均房價與平均收入之比是8∶1到15∶1。上海、廣州等房價收入比維持在8∶1左右。北京市民戶年均收入為3.4萬元,一套80平方米住宅需要40―50萬,房價收入比為11∶1。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊買不起住宅,分期付款負擔沉重,還款意愿建立在良好收入預期上,一旦收入下降,就會產生系統(tǒng)性的貸款風險。再看2007年年終中央經濟工作會制定的貨幣從緊政策調控信號強烈,部分一線城市房價應聲而落,央行2007年的第六次加息讓調控效果更加明顯。但是據國家發(fā)改委價格司司長曹長慶在接受中國政府網在線訪談時透露,2007年11月份,中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之七點五,新建商品住房同比銷售價格上漲百分之十二點二;1至11月,中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之七點三,其中,新建商品住房銷售價格同比上漲百分之七點九。這說明我國政府的調控政策還沒有著眼于房價的上漲上,或是著眼點沒搞正確。

二、房地產泡沫形成的原因

1、房地產泡沫產生的直接原因。過度投機而導致的地價飛漲是房地產泡沫產生的最直接原因。作為市場經濟中極為活躍的房地產市場,投機活動尤為嚴重。土地交易制度不健全,行業(yè)管理不完善,在一定程度上助長了投機活動,產生大量投機性泡沫。房地產開發(fā)商都千方百計地“圈地”,進行土地儲備,等到時機成熟,或將土地以高額的價格轉讓,或進行開發(fā)并瘋狂炒作,導致地價、房價飛漲。房地產投資在一定程度上變成了圈地投機,投機的成分越多,泡沫形成得越快。同時由于土地資源是稀缺的、有限的,隨著經濟的發(fā)展和人口的增多,以及城市化進程步伐的加快,人們對土地不斷增長的需求與土地稀缺之間的矛盾越來越突出。

2、房地產泡沫產生的間接原因。第一,消費者的預期。消費者的預期實質上就是對價格的預期。由于房地產不同于一般商品,當價格上升時,人們預期今后價格還要上升,需求量增加,房地產持有人惜售,供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升,促進了泡沫的產生。在泡沫破滅時,價格下跌,人們認為價格還要下跌,持有人紛紛拋售,反而增加了供應量,同時由于無人肯接手買入而需求量減少,這樣就加劇了價格的下跌。第二,政策因素。房地產業(yè)作為國民經濟的主導性產業(yè),對國民經濟發(fā)展的促進作用是舉足輕重的,因此,每個政府都會下大力氣對該行業(yè)進行干預,我國也不例外。第三,房地產投資的過度增長。房地產投資的增長速度應該與城市化進程的步伐一致,如果一國的房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度,就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡,房屋閑置率高,房地產價格急劇下跌,產生泡沫。第四,銀行信貸的非理性擴張。由于房地產業(yè)是資金密集型行業(yè),房地產開發(fā)必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產開發(fā)規(guī)模的不斷擴大,開發(fā)商僅靠自有資金是遠遠不夠的,其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。一般來說,各國政府在對待房地產開發(fā)的貸款上都有一定的約束政策,但由于房地產的高回報,使許多銀行在貸款的實際操作過程中,違反了有關規(guī)定,向開發(fā)商發(fā)放大量貸款,甚至不去驗證其信用等級,大量的資金涌向房地產市場,又缺乏必要的風險控制意識和手段,從而使許多開發(fā)商擁有少量的資金就可以從事項目開發(fā),造成過度開發(fā),而且各種投機行為愈演愈烈,不斷堆積金融風險,給泡沫的產生埋下了隱患。第五,結構性矛盾。經濟適用房和豪宅的開發(fā)比例應該控制在一個合理的范圍之內。如果開發(fā)商為追求高利潤而紛紛投向豪宅的開發(fā),使一段時間內大面積大戶型的豪宅開發(fā)數量急劇上升而且閑置過多,經濟適用房則出現供不應求的情況,這種結構性的矛盾一方面提高了商品房空置率,一方面使經濟適用房的價格不斷提高,兩方面的作用極易導致房產泡沫。另外,這種結構性矛盾還包括高級寫字樓的過度開發(fā)。

三、房地產泡沫對未來房地產市場和中國經濟的影響

第一,房地產泡沫破滅導致金融危機。房地產泡沫破滅的一個直接后果就是給金融機構帶來大量的呆賬和壞賬,甚至會誘發(fā)金融危機。第二,房地產泡沫的長期存在導致經濟結構和社會結構的失衡。房地產泡沫一方面導致投資預算增加,在高地價市區(qū)進行的投資無利可圖,造成了公共投入的相對縮減,形成經濟發(fā)展的瓶頸,造成經濟結構的失衡。另一方面城市地價持續(xù)高漲,使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用,土地投機的傾向日益凸現,人們之間的資產差距越來越大,招致社會分配不公,帶來了深刻的社會問題,同時也造成了社會結構的嚴重失衡。第三,引發(fā)社會危機。隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發(fā)生,會造成大量的工廠倒閉,失業(yè)人數劇增。在金融危機中,犯罪案件也可能相應的激增。第四,房地產泡沫經濟影響國民經濟的平衡運行,破壞國民經濟的結構和比例,泡沫經濟是由虛假的高盈利預期的投機帶動起來的,并不是實際經濟增長的結果。它的產生和形成使國民經濟的總量虛假增長、結構扭曲。房地產泡沫的長期存在和發(fā)展將抑制其他產業(yè)的發(fā)展。

四、防范我國房地產泡沫的對策及措施

中國的房地產已出現泡沫,并且到了“爆炸邊緣”,在目前各類房地產貸款余額可能超過2萬億元的情況下,哪怕其中只有百分之一的不良貸款,也足以令這些商業(yè)銀行不堪重負,并進而危及整個宏觀經濟。盡管2003年央行出臺了住房信貸的121文件,但是回天乏力。受單位利益的驅使,銀行也期望好的貸款項目,但望眼欲穿惟有房地產,所以私下難免推波助瀾。央行提高銀行存款準備金率0.5個百分點,究竟影響會有多大,無人可知。鑒于歷史上的房地產泡沫經濟的危害性,特別是1990年初日本房地產泡沫經濟破滅后對日本經濟的影響力,在此提出防范我國房地產泡沫的對策及措施。

1、加大金融監(jiān)管力度。目前,我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業(yè)性房地產金融機構、貸款的創(chuàng)造和投資機構、擔?；虮ＷC機構的完整的房地產金融機構體系,房地產金融監(jiān)管缺乏,除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外,對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構,房地產金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。金融體制不健全的情況下,如果金融部門過度解除金融管制,很容易造成大量信貸資金流入非生產性部門而引發(fā)泡沫。中央銀行在《2002年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告》中首次就防止房地產泡沫向市場發(fā)出警告,在肯定了房地產業(yè)對國民經濟貢獻的同時,也提醒要特別關注金融機構貸款的集中度問題,防止信貸過度集中于房地產業(yè),以免金融風險過度集中。

2、加強對地價的監(jiān)測與調控。第一,建立城市基準地價與公示地價制度,編制并定期地價指數、各類物業(yè)價格指數,以之作為市場交易的參考與“道義勸告”。第二,建立房地產交易價格評估制度與成交價格申報制度,以使政府掌握每一宗房地產的成交價格。第三,對商品房預售要作嚴格審查,防止開發(fā)商進行土地投機。第四,規(guī)范房地產融資行為,避免銀行呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。第五,利用貨幣金融政策調控房地產市場。當房地產市場出現過熱時,政府可以通過提高利率、緊縮信貸額等貨幣政策來調整房地產投資總額與投資結構,保證房地產市場穩(wěn)定發(fā)展。第六,政府應適時發(fā)出警告,公開有關市場信息,加強對投資者防范市場風險的教育,引導其冷靜、理性地對待房地產投資。

3、盡快完善土地稅制。我國需要依據房地產市場運作過程和市場行為設定稅種,盡快建立合理的土地稅收體系,全面發(fā)揮土地稅制的調節(jié)作用。在稅制建設中,不僅要從保障財政收入角度來完善,而且還要從土地資源配置全過程,即從占有、使用、轉移、收益等各個環(huán)節(jié)來建立和完善土地稅制,以達到充分發(fā)揮土地稅收對土地資源合理使用的調節(jié)作用。政府應該嚴格監(jiān)測購地者的投資開發(fā)進度,對在規(guī)定期限內未進行開發(fā)或故意拖延開發(fā)進度的單位或個人征收賦稅,例如空地稅、土地保有稅等;同時強化土地增值稅,對一定時期內多次轉讓的土地交易中的增值部分應從嚴征稅。除了征收土地增值稅外,還應當嚴格限制土地轉手頻率。值得一提的是,當前有業(yè)內人士提出通過征收土地財產稅來抑制房地產過熱,這也不失為一個有效的辦法。

4、規(guī)范政府市場主體行為。規(guī)范政府市場主體行為主要是規(guī)范土地出讓行為,加強其市場管理者的地位和管理措施。政府對劃撥土地使用權的交易應做出嚴格限制與動態(tài)監(jiān)控,以減少多次加價轉手的機會;土地出讓應采用土地招標、拍賣,嚴格限制以協(xié)議方式出讓用地范圍;另外為了防止低價協(xié)議出讓土地,可以制定詳細、規(guī)范、可操作性強的協(xié)議出讓最低價標準。

正所謂居安思危,防患于未然,只要我們能夠充分認識發(fā)展過程中潛在的危機,及時治理不良現象,并盡快完善相關的法律法規(guī)和稅制政策,可為我國房地產業(yè)的發(fā)展指明前進的道路。

【參考文獻】

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