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房地產(chǎn)企業(yè)債券范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道；債務(wù)結(jié)構(gòu)

在我國經(jīng)濟(jì)飛速增長和城市化步伐的加快的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展取得了前所未有提升，但同時我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展主要還是依賴我國長期的貨幣超發(fā)和信貸的超水平投放，由此導(dǎo)致的房地產(chǎn)業(yè)負(fù)債規(guī)模和負(fù)債程度都很高。目前，我國通貨膨脹水平持續(xù)維持在高位運(yùn)行且國家近年調(diào)控房價力度較大導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資受限，融資規(guī)模變小，直接制約了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。基于此，本文從我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析入手，并提出了房地產(chǎn)企業(yè)如何拓寬融資渠道的對策。

一、融資概述

融資就是資金的融通，其概念有廣義和狹義之分，從狹義上看，融資即是一個企業(yè)的資金籌集的行為與過程，是一種資金的單向流入的活動。企業(yè)從自身生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀及資金運(yùn)用情況出發(fā)，根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營與發(fā)展策略的需要，通過一定的渠道和方式，利用內(nèi)部積累或向企業(yè)的投資者及債權(quán)人籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金的一種經(jīng)濟(jì)活動。企業(yè)籌集資金總是基于一定的動因的，一般來說企業(yè)融資主要是出于擴(kuò)張發(fā)展、借新債還舊債或者是基于以上的混合目的。從廣義上看，融資也叫金融，是企業(yè)在金融市場上進(jìn)行資金籌措或貸放資金的行為，是一種資金的雙向流入和流出活動。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況分析

1、經(jīng)營現(xiàn)狀分析

經(jīng)過多年的發(fā)展，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)仍處于規(guī)模普遍偏小、風(fēng)險較大的階段。2003年全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為37123個，被明確劃分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的上市公司僅為59家，僅占全國房企的0.16%。行業(yè)平均利潤率較高，行業(yè)發(fā)展時間尚短，還沒有完成優(yōu)勝劣汰的過程是導(dǎo)致此種情況的基本原因。2001年-2010年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增長，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展步入了“黃金期”，無論是發(fā)展規(guī)?；蚴卿N售利潤都取得了長足的進(jìn)步，企業(yè)資金實(shí)力不斷擴(kuò)充，在全社會固定資產(chǎn)投資中占有較大份額。但與其他房地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)的國家相比，代表中國的房地產(chǎn)企業(yè)精英的上市公司在規(guī)模上也明顯處于劣勢。截止2010年，我國房地產(chǎn)上市公司中北京城建、萬科等七家公司總資產(chǎn)雖然已超過400億元，但與香港的長江實(shí)業(yè)、新鴻基等資產(chǎn)早已超過1000億元的地產(chǎn)公司相比，中國上市房地產(chǎn)公司的規(guī)模仍然偏小。

2、房地產(chǎn)企業(yè)資金來源分析

數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)經(jīng)濟(jì)年鑒

從2004-2010年間中國房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)分布情況（見表1），可發(fā)現(xiàn)下列特征：從總體規(guī)模上，近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)投入始終保持快速增長的發(fā)展勢頭。貸款規(guī)模和資金投入規(guī)?？焖僭黾右彩沟梦覀儾荒芎鲆曎Y金風(fēng)險。盡管經(jīng)過近些年來的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的風(fēng)險整體下降了，但房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實(shí)際上這部分資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來。以我國房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭――萬科集團(tuán)為例，2009年以來，萬科公司債務(wù)和權(quán)益資本總額的增長率在40%以上，甚至超過了土地資源儲備增長的速度。從總體的資產(chǎn)負(fù)債水平看，萬科與全國房地產(chǎn)企業(yè)平均高達(dá)74%的資產(chǎn)負(fù)債率相比，還是處于財(cái)務(wù)安全邊界內(nèi)。從短期融資方面來看，萬科短期融資一度所占比例過高，2011年三季度，短期債務(wù)占到了總債務(wù)的85%，債務(wù)長、短期結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，萬科短期償還債務(wù)風(fēng)險加大，從融資渠道方面來看，由于銀行兩次加息和“121文件”的出臺，原本是房地產(chǎn)行業(yè)主要融資渠道的應(yīng)收賬款和預(yù)收賬款兩種經(jīng)營性舉債融資渠道還有銀行借款急劇縮減，萬科開始拓展其他融資渠道，主要有基金、信托和股權(quán)融資三種渠道。但是前后融資所得數(shù)目還是難以彌補(bǔ)新建項(xiàng)目所需的融資需要量，萬科的資金缺口將會更大，短時間內(nèi)仍難擺脫投融困境。我國房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭萬科集團(tuán)資金狀況的不佳可以從總體上反映出我國房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況不佳的現(xiàn)狀。

3、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)特征分析

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要受益于直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和通過發(fā)放個人住房貸款增加房屋銷售和擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。資金是企業(yè)生存的命脈。負(fù)債生存是中國房地產(chǎn)公司的實(shí)質(zhì)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性使得其成為一個高負(fù)債的行業(yè)。早在2005年時中國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率就已高達(dá)75%，資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)的平均水平是因?yàn)樯鲜泄究梢酝ㄟ^發(fā)行股票、定向增發(fā)等股權(quán)融資手段籌集資金。但近幾年來，隨著我國資本市場對“圈錢”活動受到遏制以及資本市場不景氣，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場融資越來越困難，進(jìn)而在外部銷售不景氣的情況下，不得不使得房地產(chǎn)上市公司尋找股市之外新的融資渠道。2010年以來，國家加大了宏觀調(diào)控的力度，增大了房地產(chǎn)市場發(fā)展的不確定性。從債務(wù)來源結(jié)構(gòu)特征來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，大部分依賴于外部資金尤其是銀行信貸資金，民間資本獲取較少，而且，在現(xiàn)階段國家宏觀調(diào)控情況下，企業(yè)銷售不暢，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率比其他行業(yè)高。從債務(wù)期限結(jié)構(gòu)來看，由于中長期的貸款審批難度大，無法滿足企業(yè)大規(guī)模融資，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道大多來源于銀行的短期貸款，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險增加，短期償還債務(wù)的壓力增大。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道的路徑思考

1、改變?nèi)谫Y觀念，努力拓寬融資渠道

從我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀來看，當(dāng)前不僅僅是缺少資金來源、資金來源單一，更重要的是缺少如何找到適當(dāng)?shù)娜谫Y渠道的方法。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)建立正確的融資觀念，善于利用多種融資方式，緩解目前房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立融資戰(zhàn)略，建立多層次的融資渠道。如創(chuàng)業(yè)期從擔(dān)保公司獲取創(chuàng)業(yè)啟動資金，成長期與銀行借款拓展業(yè)務(wù)發(fā)展，成熟期甚至可以引入風(fēng)險基金或上市融資等等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)民間融資渠道，目前國家正通過多種政策形式為民間借貸行為松綁。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分運(yùn)用國家的金融政策和對民間資本合法化的有利政策空間，改變過去房地產(chǎn)企業(yè)只能通過銀行融資或等待機(jī)會上市融資的狹隘融資觀念，應(yīng)該把民間借貸陽光化、規(guī)范化，拿到地面上來，應(yīng)拓展工作思路，努力拓寬融資渠道，不斷壯大房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力。

2、發(fā)展直接融資渠道融資

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)自身積累經(jīng)驗(yàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足發(fā)展的需要。急需打開“外源之門”，從而在根源上緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的緊張局面。因此，應(yīng)進(jìn)一步發(fā)展完善債券融資市場，發(fā)展完善股權(quán)融資市場，拓寬直接融資渠道，調(diào)整改善資金來源結(jié)構(gòu)，構(gòu)建直接融資體系對滿足房地產(chǎn)企業(yè)的長期性資金需要符合發(fā)展趨勢。根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，需要建立多層次、專業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)資本服務(wù)市場。從實(shí)際情況來看，我國的房地產(chǎn)企業(yè)資本融資市場體系應(yīng)該包括兩個層面：二板市場和區(qū)域性小額資本市場。就其分工來看，二板市場主要解決處于創(chuàng)業(yè)中后期階段的房地產(chǎn)企業(yè)融資問題；區(qū)域性小額資本市場則主要為達(dá)不到進(jìn)入二板市場資格標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資服務(wù)，包括為處于創(chuàng)業(yè)初期的中小企業(yè)提供私人權(quán)益性資本。同時結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際，應(yīng)在產(chǎn)業(yè)集群中進(jìn)行產(chǎn)業(yè)連接，組合房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)，對符合上市條件的，積極促成其上市，通過規(guī)模的積聚效應(yīng)來最大限度籌集發(fā)展資金。

3、大力發(fā)展房地產(chǎn)公司債券

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)通過發(fā)展債券市場，可以把社會資金吸引過來，變成一種大眾化投資方式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的社會化。目前房地產(chǎn)債券市場在國內(nèi)還很難發(fā)展，主要表現(xiàn)在債券市場規(guī)模偏小，債券產(chǎn)品單一，風(fēng)險較大，尚未建立有效的信用評估體系和債務(wù)清理機(jī)制，使得現(xiàn)有債務(wù)市場運(yùn)行很不規(guī)范。但在房地產(chǎn)投融資機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型階段，房地產(chǎn)債券市場有著良好的發(fā)展機(jī)會。政府應(yīng)該從政策、法規(guī)、制度上為企業(yè)利用債券融資創(chuàng)造一個良好的、寬松的環(huán)境。放寬審批權(quán)限，簡化審批手續(xù)，同時逐步放松對企業(yè)債券的利率約束，給予房地產(chǎn)企業(yè)充分的自利。其次，要建立健全多層次的企業(yè)債券市場，提高企業(yè)債券流動性和可轉(zhuǎn)換性，建立投資企業(yè)債券的風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制。再次，要增加房地產(chǎn)債券的品種，增加長短期債券發(fā)行配比額度，完善評價債券等級的中介市場，確保房地產(chǎn)債券市場的良性發(fā)展。

4、擴(kuò)大房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資的渠道是負(fù)債對象管理的基礎(chǔ)，負(fù)債融資的來源不同使得債權(quán)人類型的不同。在美國，房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)很多，融資渠道相當(dāng)廣，根據(jù)資金來源的不同，債權(quán)人主要可分四種：存貸款機(jī)構(gòu)，壽險和養(yǎng)老基金機(jī)構(gòu)，中介、抵押和信托機(jī)構(gòu)，以及聯(lián)邦政府相關(guān)機(jī)構(gòu)。而在我國，房地產(chǎn)企業(yè)單一的負(fù)債融資的銀行借款渠道造成了我國房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資對銀行負(fù)債的嚴(yán)重依賴。要擺脫這種依賴，降低負(fù)債比例，擴(kuò)大房地產(chǎn)金融勢在必行。同時依托房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)優(yōu)勢，大力發(fā)展資產(chǎn)抵押市場，各類抵押公司即中介機(jī)構(gòu)，為開發(fā)商或者房地產(chǎn)購買者尋找投資來源，并為投資者發(fā)放房地產(chǎn)貸款。隨著二級房地產(chǎn)市場中抵押貸款的增多這些機(jī)構(gòu)日漸活躍起來，從事住宅和收益型房地產(chǎn)貸款的發(fā)放和服務(wù)性的工作是它們的主要業(yè)務(wù)。但這類負(fù)債融資渠道的發(fā)展，離不開房地產(chǎn)的證券化。

參考文獻(xiàn)：

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[2]楊方敏，羅鵬.我國房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平及其影響因素研究[J].中國管理信息化 2009,5（10）

[3]李丹.發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金,拓寬房地產(chǎn)融資渠道[J].中國房地產(chǎn)金融 .2006(12)

房地產(chǎn)企業(yè)債券范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資

作為典型的高投入、高風(fēng)險、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場的正常供給，不利于平抑高漲的房價；與此同時，為了回應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，銀根越收越緊，開發(fā)商的融資問題成為影響生存和發(fā)展的首要問題，客觀上要求開發(fā)商由依賴銀行貸款轉(zhuǎn)而尋求多元化融資之略。面對嚴(yán)格的土地政策和不利的金融政策，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上可能會發(fā)生質(zhì)的變化。房地產(chǎn)金融在“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問題。多元化融資是國家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問題。

一、銀行貸款

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)等活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會把整個房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險完全風(fēng)險集中到銀行身上，改變國內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號文件”對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)商憑借銀行資金買地開發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢，浩浩蕩蕩撲面而來。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強(qiáng)敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當(dāng)然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險，僅從美國等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大量的資金自然而然會進(jìn)入房地產(chǎn)市場，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業(yè)還是對個人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會改變。也就是說大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來。當(dāng)然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會說完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場多元化，肯定是今后一段時間內(nèi)要進(jìn)行的，比我們想象的肯定要快。

二、上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從容化解金融風(fēng)險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因?yàn)樗内A利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國證監(jiān)會決定暫不接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上市申請，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來全國有20多家地產(chǎn)公司并購上市，以股權(quán)融資的方式買殼進(jìn)入股票市場，在國內(nèi)外資本市場上進(jìn)行直接融資。如北京萬通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商已紛紛通過買殼，成功參股或控股上市公司。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場上市融資。當(dāng)然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過買殼、重組來上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點(diǎn)，房企借助資本市場會成為一個趨勢。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過借殼上市打開資本市場的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)了年報，大部分公司的利潤普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長。由于各大公司都在增加土地儲備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強(qiáng)烈的融資；中動。據(jù)悉，2006年國資委和證監(jiān)會有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐?？梢赃@么說，在2006年通過在國內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說仍然將是一種奢望。

三、房地產(chǎn)債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個組成部分。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計(jì)1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對具體項(xiàng)目發(fā)行，實(shí)際上是資產(chǎn)負(fù)債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。同年9月北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來接連出現(xiàn)企業(yè)債券到

期無法償還的事件，我國債券市場從此陷入低潮，國家采取了嚴(yán)厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)，1993年到1998年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以來，有4家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了債券，分別是：深圳振業(yè)集團(tuán)股份有限公司為翠海花園項(xiàng)目發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”；北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)發(fā)行的“首創(chuàng)債券”，用于北京市六個居民小區(qū)的商品房建設(shè)；北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司發(fā)行的“蓮花小區(qū)建設(shè)債券”；北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的“華遠(yuǎn)債券”，用于北京市西城區(qū)

東冠英小區(qū)危舊改造。近年來，發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù)，發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。多年來，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來的最低點(diǎn)，2004年房地產(chǎn)企業(yè)債券只占當(dāng)年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的0．001％。這與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。從我國目前來看，由于發(fā)債主體資格的嚴(yán)格要求和債券市場的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004年伴隨《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺，國家對于債券融資的態(tài)度會有實(shí)質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會增大。按照我國“大力發(fā)展資本市場、擴(kuò)大直接融資比例”的發(fā)展思路，2006年債券市場的發(fā)行量將有一個大的增長已成必然。而像短期融資券、企業(yè)債的發(fā)行更有可能成倍增長。因此可以相信，包括短期融資券、可轉(zhuǎn)換債券在內(nèi)的債券市場將成為2006年房地產(chǎn)公司除銀行外最可能企及的方式。當(dāng)然，國家應(yīng)適度放寬對房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行主體、融資項(xiàng)目和利率等限制條件，增加對符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。

四、夾層融資

“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風(fēng)險與收益角度來看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式?！皧A層融資”可創(chuàng)新的金融產(chǎn)品很多，一部分可以轉(zhuǎn)讓咸股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券；在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)?！皧A層融資”模式大致分為四種：第一種是股權(quán)回購式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購，這是比較低級的；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司十股權(quán)質(zhì)押”模式；第三種模式是貸款加認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新空間很大，在債權(quán)、股權(quán)、收益權(quán)方面可進(jìn)行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金。夾層融資可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過35％、同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì)的政策，根據(jù)自身的偏好選擇投資。而對于房地產(chǎn)商來說，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。夾層融資的最大優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)為靈活性，通過融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征，夾層融資可以產(chǎn)生無數(shù)的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。自銀監(jiān)會2005年9月份下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險控制的“212”號文件后，其政策不僅將以“過橋貸款”為初衷的信托融資通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中普遍采用的抵押式貸款融資和財(cái)產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓受益權(quán)式融資的主流手法就此終結(jié)。但在行業(yè)中已經(jīng)將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作為主流盈利模式的信托公司一定不會受到政策的束縛，而將會去尋求更為安全、更具有操作性的創(chuàng)新模式。此種業(yè)務(wù)創(chuàng)新的信息已經(jīng)在2005年的第4季度體現(xiàn)出來，行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的“夾層融資”、股權(quán)投資和債權(quán)融資等多種創(chuàng)新手法紛紛登臺。聯(lián)華信托2005年推出的“聯(lián)信·寶利”7號通過信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，成為我國首個夾層融資信托產(chǎn)品?！奥?lián)信·寶利”7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的股權(quán)，項(xiàng)目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資5,000萬元，分別持有項(xiàng)目公司20％的股份，1，5億元信托資金入股占項(xiàng)目公司股份60％。而在1．5億元的信托資金中，“聯(lián)信·寶利”7號的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計(jì)劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。外來資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進(jìn)行設(shè)計(jì)，是我國房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。五、房地產(chǎn)信托

在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財(cái)產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)務(wù)的信托。自2001年我國信托投資“一法兩規(guī)”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的相繼出臺以來，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。自2002年以來信托投資公司發(fā)行一系列房地產(chǎn)信托計(jì)劃，特別是央行“121文件”以后，房地產(chǎn)開發(fā)商把融資的目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產(chǎn)信托在資金運(yùn)用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場和貨幣市場，形式多種多樣：如通過貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金；或者階段性地購買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多。2005年國內(nèi)房地產(chǎn)信托市場繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴(kuò)大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢。據(jù)市場不完全統(tǒng)計(jì)，截止到2005年12月31日，信托市場共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157．27億元，絕對額大幅增加了35．1億元，分別較去年同期增長11％和28．73％。其

產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均為信托行業(yè)自2002年重新登記以來的最高峰值。當(dāng)2006年金融服務(wù)領(lǐng)域全面開放、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步與國際接軌以后，我國房地產(chǎn)信托融資將會有大幅度發(fā)展。2006年我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險管理手段。2006年房地產(chǎn)信托市場將會出現(xiàn)如下五大特征：(1)整體趨勢先抑后揚(yáng)。(2)專業(yè)化、細(xì)膩化將會穩(wěn)步推動市場向成熟邁進(jìn)。(3)信托商將在212號文的“后房地產(chǎn)信托時代”，逐步亮劍。(4)房地產(chǎn)信托投融資的區(qū)域化將趨明顯。(5)產(chǎn)品發(fā)行總量會走低，但總體發(fā)行規(guī)模將繼續(xù)放大。隨著信托計(jì)劃200份的可能突破及分類監(jiān)管的正式實(shí)施，2006年有望成為信托行業(yè)走向規(guī)范與專業(yè)的轉(zhuǎn)折之年。經(jīng)過短時期的低迷之后，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品2006年6月份重新坐上信托產(chǎn)品的頭把交椅，發(fā)行規(guī)模達(dá)到21．34億元，占當(dāng)月發(fā)行的信托產(chǎn)品總規(guī)模的三成之多。盡管政府調(diào)控樓市的步伐目前正在加快，陸續(xù)出臺的政策和措施導(dǎo)致銀行對房地產(chǎn)的信貸進(jìn)一步收緊，然而與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托產(chǎn)品卻沒有因此而收縮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)的暴利時代即將過去，卻仍不妨礙房地產(chǎn)作為一種商品所能產(chǎn)生的可觀收益。房地產(chǎn)信托的再次火爆，讓投資者發(fā)現(xiàn)，還有另外一種方式，可以從房地產(chǎn)市場獲得頗為豐厚的收益。雖然目前房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補(bǔ)充和主流發(fā)展方向之一。

六、海外地產(chǎn)基金

目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國內(nèi)資本市場一般有以下兩種方式——一是申請中國政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。我國房地產(chǎn)業(yè)的高回報吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團(tuán)旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、荷蘭國際集團(tuán)(1NG-GROUP)、美林投資銀行、美國漢斯地產(chǎn)公司等爭先登陸中國，大手筆收購了一些大型商場、大城市繁華地帶寫字樓，或股權(quán)投資于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，有些則獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。2005年8月26日，軟銀亞洲投資基金、美國凱雷投資集團(tuán)與順馳(中國)不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)簽訂了戰(zhàn)略投資協(xié)議，軟銀亞洲和凱雷分別投資了3,500萬美元和1,000萬美元，分別占有順馳(中國)不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)15％和7．5％的股份。業(yè)界專家分析，2006年金融要全面開放，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。但是，有實(shí)力的開發(fā)商相對其他企業(yè)來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產(chǎn)的影響力還十分有限。由于國情不同、政策存在不確定性、資金退出風(fēng)險等原因，注入中國房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹(jǐn)慎“試水”階段，2006年可望有新的突破。從發(fā)展趨勢看，在未來兩三年內(nèi)境外基金將快速增加，這些境外基金將帶來他們的資金和經(jīng)驗(yàn)，并越來越多地參與到中國房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)然，要使得海外基金成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大資金來源，還需要相關(guān)政策、法律的完善，和國內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的日益規(guī)范化以及房地產(chǎn)市場的日益透明化。

七、房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)

房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs實(shí)際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)，這種購買相應(yīng)地為開發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；同時，它又以分散投資、降低風(fēng)險為基本原則，其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會喪失自主經(jīng)營權(quán)。REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。REITs在國外發(fā)展較成熟，美國、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產(chǎn)基金、美國西蒙地產(chǎn)集團(tuán)先后與深國投下的商用置業(yè)公司簽訂合同，合作開發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)。在這些舉動的背后，房地產(chǎn)投資信托(REITs)的身影隱約可見。由于缺乏相應(yīng)的立法，我國資本市場上的REITs尚未定型，至今國內(nèi)還沒有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。2005年11月，在全國商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國務(wù)院遞交的調(diào)查報告中，商務(wù)部明確提出開放REITs通道的建議，國內(nèi)旺ITs正從激烈探討悄悄地向?qū)嵸|(zhì)性嘗試邁進(jìn)。至2005年年末，內(nèi)地在香港共有三只REITs上市，市值達(dá)到31億美元，投資回報率5％-6％左右。對國內(nèi)的地產(chǎn)商來說，REITs雖好，但操作起來卻難。由于相應(yīng)制度不健全，在國內(nèi)操作REITs面臨“雙重稅收”(投資公司在取得信托收益以及收益向投資人進(jìn)行分配時都需要繳稅)問題，投資回報率要求較高，國內(nèi)的房地產(chǎn)公司一般難以承受。由于沒有設(shè)立REITs方面的合法機(jī)制，內(nèi)地開發(fā)商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也樂于和外資基金合作。REITs儼然已成為2006年房地產(chǎn)領(lǐng)域最為熱門的話題。據(jù)了解，目前已經(jīng)進(jìn)入上市通道將于2006年在新加坡或香港發(fā)行REITs的企業(yè)包括華銀投資、大連萬達(dá)集團(tuán)、華潤置地(1109．HK)、北辰實(shí)業(yè)(0588．HK)等。2006年將有更多打包國內(nèi)物業(yè)的REITs項(xiàng)目在香港發(fā)行。2006年將拉開內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的REITs奔赴海外上市的大幕。中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到香港資本市場上發(fā)行REITs進(jìn)行融資，從宏觀上而言，有利于降低中國銀行業(yè)貸款中房地產(chǎn)貸款的比重，減輕房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動對于中國商業(yè)銀行體系的；中擊；從微觀上而言，有利于中國房地產(chǎn)企業(yè)開辟新的融資渠道。中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到資本主導(dǎo)的階段，發(fā)展REITs產(chǎn)品與REITs市場將是未來中國房地

產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要方向。從某種意義上講，REITs將改變目前中國房地產(chǎn)市場的一些運(yùn)作規(guī)則及固有理念，也將締造一個全新的“地產(chǎn)金融”時代。當(dāng)然，中國在目前的制度下，發(fā)展REITs還需要時間。

八、其他方式

1、私募融資。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報的行業(yè)中，私募基金無時不在證明自己的存在，甚至充當(dāng)房價大幅波動的罪魁禍?zhǔn)住Ｏ蛩侥蓟鸬娜谫Y有時不太規(guī)范和不易監(jiān)管，據(jù)估算，十余年間，民間私募基金投向全國房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)超過了千億元規(guī)模。在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預(yù)留了空間，私募信托基金可用于項(xiàng)目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。當(dāng)前由于我們對私募基金沒有法律規(guī)范，也缺乏對合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險識別能力和承受力的人參與集合信托計(jì)劃，蘊(yùn)藏了較大的市場風(fēng)險。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標(biāo)底和募集的基金份額流動性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動性不高的問題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。

2、典當(dāng)融資。對于國內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實(shí)的選擇。此時，房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段進(jìn)入開發(fā)商的視野。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。隨著我國監(jiān)管部門對房屋抵押典當(dāng)?shù)牡炔粍赢a(chǎn)項(xiàng)目的解禁，房屋正在成為今天典當(dāng)行最大標(biāo)的業(yè)務(wù)。2006年上海、天津等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市所在地的房地產(chǎn)主管部門率先出臺了典當(dāng)行開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當(dāng)行可涉足的領(lǐng)域。這為各省規(guī)范合法地進(jìn)行房屋抵押登記帶來了更多的盼望。在短期小金額資金融通的過程中，典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來說，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。典當(dāng)融資雖然不占主流地位，但依然是解決房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的一束救命稻草。典當(dāng)融資在2005年扮演了中小房地產(chǎn)企業(yè)救命稻草的角色，也成為一些大企業(yè)首選的應(yīng)急融資方式。由于成本太高，2006年內(nèi)典當(dāng)融資的非主流地位難以改變，但將有越來越多主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的典當(dāng)行出現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)債券范文第3篇

摘 要 近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)的融資方式已無法滿足我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了瓶頸。本文主要結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)融資方式的特點(diǎn)，分析房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，探求適合我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的融資方式。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 融資方式 研究 對策

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其典型特點(diǎn)為：高風(fēng)險、高投入及高回報。房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)作需要富余的籌備資金作為保障，因此采用何種融資方式對房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要。本文通過分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的主要融資方式及存在的問題，提出解決我國房地產(chǎn)業(yè)瓶頸的有效措施。

一、主要融資方式

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資方式包括：1.上市融資；上市是快速獲取巨額資金的重要渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。然而當(dāng)前我國上市的房地公司并不多，在全國房地產(chǎn)企業(yè)中所占比例甚小。其主要原因是上市需要經(jīng)過復(fù)雜的審查過程，并且初期成本較高。對于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或新開發(fā)商）而言上市融資這一方式的壁壘較高[1]，大多不愿意采用該方法。2.債券融資；債券融資可以聚集社會閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來大規(guī)模的長期資金，用于土地開發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等。按融資期限分為短期融資券和中長期債券，債券融資具有成本低，透明度高的優(yōu)勢，但也存在融資風(fēng)險大，融資彈性小和對企業(yè)要求高的局限性，該方式是目前國內(nèi)企業(yè)較為常用的融資方式之一。然而真正可以使用該融資方式的企業(yè)多為資質(zhì)好、規(guī)模較大的企業(yè)。從承銷商的角度看，向大企業(yè)發(fā)放債券所獲得的利益要高于發(fā)放給中小房地產(chǎn)開發(fā)商。3.銀行信貸；從銀行貸款是目前我國開發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動周轉(zhuǎn)資金，在開發(fā)項(xiàng)目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸，主要分為土地整理貸款和開發(fā)建筑貸款。4.信托融資；投資者將購買信托作為投資手段，收益于房地產(chǎn)的升值。一來可以增加房地產(chǎn)的資金來源，減緩銀行風(fēng)險，二來可以緩和房地產(chǎn)供求關(guān)系。因稅收政策及某些政治因素，這種融資方式在我國并沒有得到真正的發(fā)展。5.資產(chǎn)證券化；它包括兩種方式：項(xiàng)目融資證券化及房地產(chǎn)抵押貸款證券化。資產(chǎn)證券化有助于增加資金來源，降低銀行貸款壓力。6.夾層融資；該融資方式是當(dāng)前新興的融資模式，它是指在風(fēng)險和回報方面介于是否確定于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式。房地產(chǎn)領(lǐng)域中通常把不同的債權(quán)與股權(quán)進(jìn)行組合，靈活性高和門檻低是其最大的優(yōu)勢。該融資方式在發(fā)達(dá)國家已有先例并取得成功，但在我國較為罕見。7.其他融資方式；還有利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資等其他融資方式。

二、存在的問題

1．單一的融資方式

當(dāng)前我國房地產(chǎn)的融資方式以銀行貸款為主，上市融資、信托融資、債券融資等其他融資方式所占的比重很小。從企業(yè)統(tǒng)計(jì)視覺看，企業(yè)原有資金、銀行貸款、預(yù)售款以及建筑企業(yè)墊資是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的主要來源[2]。銀行貸款與預(yù)售款都源自商業(yè)銀行，房地產(chǎn)開發(fā)對于銀行貸款具有很高的依賴性。銀行貸款的缺點(diǎn)在于貸款有時間和條件限制，企業(yè)融資過度依賴銀行貸款容易出現(xiàn)資金斷鏈等系列問題。

2．融資體系不健全

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近10年的高速發(fā)展，已成為我過市場經(jīng)濟(jì)不可缺少的組成部分。盡管一段時間以來出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫爭論以及央行出臺收緊信貸的政策，但房地產(chǎn)開發(fā)資金規(guī)模仍保持著持續(xù)上升的趨勢。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系還不夠完善，市場化程度不高，融資渠道狹窄、單一的融資結(jié)構(gòu)致使資金富裕者的大量資金沒有有效的通道直接進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，只能為儲蓄進(jìn)入銀行體系。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)需要資金的時候，只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產(chǎn)的發(fā)展，也給銀行體系帶來了巨大的風(fēng)險隱患。

3．金融環(huán)境基礎(chǔ)薄弱

信用制度是市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是市場經(jīng)濟(jì)制度有效配置資源的重要前提。目前我國市場缺乏完善的信用制度，特別是缺乏對不良信用行為的懲戒機(jī)制和相關(guān)的立法保障。信用制度的不健全，已經(jīng)成為制約我國房地產(chǎn)投資信托、私募股權(quán)基金等融資模式發(fā)展的重要因素。

4．相關(guān)法律、法規(guī)不完善

我國出臺的關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)主要包括：產(chǎn)業(yè)基金法、稅法和物權(quán)法[3]等。這些法律法規(guī)的頒布執(zhí)行為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了一個良好的制度環(huán)境。但因國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)還不夠完善。如房產(chǎn)的投資基金和債券融資方面的法律就沒有得到完善。這都會限制房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此要拓寬房地產(chǎn)的融資渠道和改變單一的融資結(jié)構(gòu)，建立健全完善的法律法規(guī)亟待施行。

三、改變房地產(chǎn)業(yè)融資方式的有效措施

1．拓展融資渠道，融資方式多樣化

要想改變我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，首先就要拓展房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式的多樣化。以下重點(diǎn)介紹幾種有效拓寬融資渠道的方法：1發(fā)行股票，上市融資。當(dāng)前這種融資方式在我國房地產(chǎn)業(yè)中較為少見，只有少數(shù)企業(yè)能夠采用該方式進(jìn)行融資。隨著我國股市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，證券市場也有了很大發(fā)展。房產(chǎn)業(yè)進(jìn)入股市是未來發(fā)展的趨勢。股票發(fā)行和上市對企業(yè)的資質(zhì)有一定的要求，因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)著力改造自身的形象，擴(kuò)大規(guī)模，朝著大型企業(yè)的方向發(fā)展。2發(fā)行企業(yè)債券。發(fā)行企業(yè)債券是一種有效的融資方式。企業(yè)債券的優(yōu)點(diǎn)在于其發(fā)行的程序較為簡捷，融資期限也較長，利率較低等。房地產(chǎn)企業(yè)可在利率市場化之后提高債券利率，吸引更多機(jī)構(gòu)和個人投資者的加盟，為自身發(fā)展融到更多的籌備資金。3吸收保險基金。隨著我國人們生活水平的提高，我國保險行業(yè)快速發(fā)展，保險公司的流動資金不斷增加。然而保險公司的投資余地受限，如若能吸引保險基金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中來，不僅能充分發(fā)揮保險基金的作用，還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)籌備發(fā)展資金，不失為一種良好的融資手段。

2．建立多層次資本市場體系

一直以來我國房地產(chǎn)行業(yè)就很少采用直接融資這一渠道，因此房地產(chǎn)業(yè)直接融資所占的比重極少，且融資渠道狹窄。目前房地產(chǎn)業(yè)中很多融資方式只適用于大型房地產(chǎn)企業(yè)，某些融資方式的要求過高，中小型企業(yè)無法選取很多的融資方式籌備資金。因此，需要建立一個多層次資本市場體系，為各種類型房產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的融資場所，通過該體系，減少房地產(chǎn)行業(yè)對銀行貸款的過度依賴，增加直接融資的比例，分散金融風(fēng)險，保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。建立資本市場體系不能僅憑房地產(chǎn)業(yè)的努力，還需要政府的扶持。政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其職能，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律制度，制定相關(guān)規(guī)范。對房地產(chǎn)業(yè)新型的融資手段以及收益的來源和分配實(shí)行宏觀調(diào)控，不斷完善金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)投資的法律政策[4]，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個良好的市場環(huán)境，為其提供政策支持。

發(fā)行債券及股票上市等融資方式在我國有了一定的發(fā)展，其對國民經(jīng)濟(jì)有一定的影響。債券市場具備有了比較完善的市場體系，其中國債和金融債券的信譽(yù)及回報率較高，對完善債券的交易市場有很大的幫助。資本市場發(fā)展擴(kuò)大了房地產(chǎn)證券市場的規(guī)模，資本市場有著豐富的證券品種，促進(jìn)了房地產(chǎn)融資方式的多樣化。目前我國證券市場小有規(guī)模，較具有代表性的有上海和深圳兩地證券交易所、STAQ系統(tǒng)及NET系統(tǒng)證券交易市場[5]。我國的證券市場的硬件及軟件設(shè)施均位于國際先進(jìn)行列，資本和證券交易市場的完善為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式時，要充分考慮企業(yè)自身的條件、對資金的需要以及融資難度等方面的因素，選擇一種適合企業(yè)發(fā)展的融資方式。好的融資方案有助于優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。適合企業(yè)發(fā)展需要的融資方式能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供雄厚的資金儲備，可增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展后勁。針對我國房地產(chǎn)行業(yè)所出現(xiàn)的問題，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷拓展融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式多樣化，為企業(yè)的發(fā)展積累足夠資金；政府發(fā)揮其宏觀調(diào)控作用，建立完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，為我國房地產(chǎn)業(yè)的正常有序發(fā)展提供保障。

參考文獻(xiàn)：

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[3]李則潮.淺議我國房地產(chǎn)行業(yè)融資策略.時代經(jīng)貿(mào).2008(10):89.

房地產(chǎn)企業(yè)債券范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資活動

一、相關(guān)概述

在新的宏觀調(diào)控大環(huán)境下，房地產(chǎn)政策和措施相繼出臺，在這一情況下房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道所具有的弊端也逐漸顯現(xiàn)出來，已經(jīng)能夠影響到房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展。我國房地產(chǎn)在進(jìn)行管理中過渡依賴于商業(yè)銀行貸款，這常常會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險過于集中，房地產(chǎn)存在資金瓶頸等，經(jīng)營風(fēng)險和管理風(fēng)險較大。

結(jié)合管理實(shí)踐，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)當(dāng)積極拓展自身融資渠道，構(gòu)建更為合理科學(xué)的融資渠道和資金管理體系，積極構(gòu)建和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，并完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)章制度，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)信貸監(jiān)管機(jī)制，依靠融資渠道的科學(xué)化、合理化推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

融資指的是企業(yè)貨幣資金的融通，企業(yè)管理者在金融市場中進(jìn)行資金貸放或者資金籌集的經(jīng)濟(jì)活動。從狹義角度上講，融資又是指企業(yè)進(jìn)行資金籌集的過程。企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)積極結(jié)合自身的資金狀況、生產(chǎn)經(jīng)營狀況以及企業(yè)未來發(fā)展的實(shí)際需求，在科學(xué)合理預(yù)測判斷的基礎(chǔ)上從一定的渠道向企業(yè)的債權(quán)人或者企業(yè)的投資者進(jìn)行資金籌集，對資金進(jìn)行有效組織，以此來確保企業(yè)資金的運(yùn)作需求，滿足企業(yè)的日常管理活動。一般來講，企業(yè)進(jìn)行資金籌集活動應(yīng)當(dāng)按照一定的原則，并合理選擇融資方式和融資渠道。通常情況下，企業(yè)進(jìn)行融資活動主要由以下幾個方面的目的，即企業(yè)擴(kuò)張、企業(yè)償還債務(wù)以及其他混合型的目標(biāo)等。

二、房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資渠道存在的弊端分析

當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)融資活動還存在著一些缺陷，盡管商業(yè)銀行信貸這一傳統(tǒng)的融資活動在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中發(fā)揮了重大的貢獻(xiàn)，但是其弊端也日益顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際融資渠道依舊比較單一，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行融資活動時主要還是圍繞商業(yè)銀行貸款、預(yù)收賬款等方式，上市融資、債券融資、海外融資等其他的融資渠道常常受到金融政策的約束，很難發(fā)揮實(shí)際作用，這在很大程度上導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道單一。我國房地產(chǎn)在進(jìn)行管理中過渡依賴于商業(yè)銀行貸款，這常常會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險過于集中，房地產(chǎn)存在資金瓶頸等，經(jīng)營風(fēng)險和管理風(fēng)險較大。對于銀行貸款的依賴過重，一旦發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)很難化解。

不僅如此，房地產(chǎn)融資體系中，缺少多層次的房地產(chǎn)金融體系。專業(yè)性的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、抵押貸款機(jī)構(gòu)、保障機(jī)構(gòu)以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)等比較缺乏，規(guī)?；⒍嘣姆康禺a(chǎn)金融體系依舊需要進(jìn)一步改進(jìn)，同時缺少配套的房地產(chǎn)金融體系中介服務(wù)配套機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融二級市場需要進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)融資瓶頸需要進(jìn)一步破解，對于房地產(chǎn)金融體系中存在的系統(tǒng)性風(fēng)險應(yīng)當(dāng)有效防范，減少因?yàn)橘Y金瓶頸影響企業(yè)的順利發(fā)展。

三、拓展房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的內(nèi)容分析

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，獲得及時充足的資金支持，有效開拓新的融資渠道是房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開展運(yùn)行的前提和保障，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理者所必須重視的重要內(nèi)容。

企業(yè)自籌資金，是房地產(chǎn)企業(yè)在初始階段常用的融資方式和渠道，一般情況下是通過公司股東追加企業(yè)股本金或者股東借款的方式來實(shí)現(xiàn)的。但是在房地產(chǎn)價值不斷升高，資金周期不斷延長，企業(yè)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大的情況下僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金難以有效滿足房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求。

預(yù)售資金是房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)預(yù)售所獲得的資金，它是當(dāng)前房地產(chǎn)市場中比較常用的融資渠道和方式，在房地產(chǎn)環(huán)境以及區(qū)位等相關(guān)條件都比較好的情況下，依靠房地產(chǎn)預(yù)售能夠有效籌集到必要的房地產(chǎn)建設(shè)資金。

商業(yè)銀行貸款是當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)最為重要也是最主要的融資方式和手段，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中七成以上都是源自于商業(yè)銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)合作融資也是房地產(chǎn)行業(yè)融資的重要渠道，它主要包括外資合作以及內(nèi)資合作兩種。其中外資合作是指成立合資或者合作公司，依靠國外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)或者管理技術(shù)，進(jìn)行資金優(yōu)勢的互相補(bǔ)充。依靠合資合作方式能夠共同推動房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。從這個角度上講，合作融資是我國房地產(chǎn)行業(yè)最為可行的一種融資方式。

信托融資指的是信托公司對于盈利前景比較好的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目或者房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信托貸款或者直接參與到信托投資的一種融資方式。實(shí)施信托融資具有較強(qiáng)的優(yōu)勢，相比較于銀行貸款，信托融資能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，同時期限的彈性也比較大，在不提高企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的前提下可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。同時信托公司還可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身的具體項(xiàng)目以及實(shí)際的運(yùn)營需求設(shè)計(jì)個性化的資金支持方案，信托融資既具有制度優(yōu)勢，同時又具有較強(qiáng)的靈活性，在房地產(chǎn)企業(yè)困難時信托融資是比較好的選擇。房地產(chǎn)債券是房地產(chǎn)企業(yè)債券的一個組成部分，但是在實(shí)際管理中很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券都比較困難。

房地產(chǎn)證券化是當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個重要方向，房地產(chǎn)證券化能夠進(jìn)一步推動房地產(chǎn)經(jīng)營實(shí)現(xiàn)專業(yè)化，同時促進(jìn)資源合理配置，是房地產(chǎn)行業(yè)融資的合理途徑。在這其中最為主要的形式就是上市，依靠公司上市能夠迅速籌集大額資金并可以作為注冊資本利用，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，有效化解風(fēng)險，并進(jìn)一步降低企業(yè)的融資成本。企業(yè)的投資者也可以分享房地產(chǎn)經(jīng)營利潤，推動房地產(chǎn)企業(yè)從原先的國有制向著股份制方向發(fā)展，對于改善資本結(jié)構(gòu)具有較好的推動作用。除此之外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)還可以依靠企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓或者項(xiàng)目收購來優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的目標(biāo)。

另外，房地產(chǎn)私募投資基金也是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行融資的另一種方式，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，當(dāng)前發(fā)展比較順利，屬于專業(yè)基金管理公司進(jìn)行專業(yè)化募集資金并進(jìn)行投資管理的新型融資手段，是一種向著特定的對象發(fā)行私募股權(quán)基金來籌集資金，以股權(quán)的形式進(jìn)行房地產(chǎn)投資的融資形式。一般情況下，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資可以分為資金的籌集、資金的投資、基金的投資管理以及基金退出這四個階段，也是當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)新興的一種融資形式。

參考文獻(xiàn)：

[1]于濤.宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)融資渠道的困境及建議[J].經(jīng)營管理者.2013（07）

房地產(chǎn)企業(yè)債券范文第5篇

關(guān)鍵詞:金融危機(jī);宏觀調(diào)控;中小房地產(chǎn)企業(yè);融資

在金融危機(jī)及宏觀調(diào)控的雙重沖擊下,我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入周期性調(diào)整階段,房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷,融資難度加大.對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,如何在當(dāng)前嚴(yán)峻的形勢下解決融資問題是目前的頭等大事。探討在目前形勢下采用何種切實(shí)可行的融資模式對中小房地產(chǎn)企業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展具有重要的意義。

一、目前我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際融資現(xiàn)狀

自2005年起針對房價上漲過快的現(xiàn)象,國家陸續(xù)出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施,在宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)下,再加上此次金融危機(jī)的沖擊,我國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷,中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口不斷加大,融資難度不斷增強(qiáng),主要表現(xiàn)在以下二個方面:

1.地根銀根緊縮,融資難度加大

地根緊縮。自2002年5月《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》全面確立了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度后,由此國家對土地市場的調(diào)控拉開了序幕,此后國家陸續(xù)頒布了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》等一系列文件,不斷加大對土地調(diào)控和土地管理的力度。地根緊縮使得企業(yè)獲取土地的難度明顯加大,土地招掛拍制度的實(shí)行,使企業(yè)的拿地成本大大提高,無形中壓縮了中小房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間,對本來資金就不寬裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜。

銀根緊縮。早在2003年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中,國家就房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況,適時推出了一些政策措施。央行與銀監(jiān)會先后下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》等一系列文件, 對開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例、土地儲備貸款、個人住房貸款等多個方面作了規(guī)范。統(tǒng)計(jì)顯示,我國房地產(chǎn)開發(fā)商50%以上的資金直接或間接來自于銀行貸款。在國家嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸的情況下,如何通過融資渠道獲得巨大的資金支持,突破資金困局,抵御風(fēng)險并發(fā)展壯大,是令中小房地產(chǎn)企業(yè)很頭痛的一個問題。

2.稅收政策日趨完善,利潤空間逐漸下調(diào)

從2005年起,國家開始運(yùn)用稅收手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場,自 2005年5月從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場開始出臺了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》后,國家稅務(wù)總局于2006年12月 等文件,對于土地增值稅,之前國家是采用預(yù)征的方式,在實(shí)際操作中企業(yè)通常均采用留下幾套房不賣來拖延清算,但自從頒布后,在原有稅收漏洞被堵住的同時企業(yè)的稅負(fù)也相應(yīng)的增加。這一連串稅收政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn),使得大多數(shù)中小開發(fā)企業(yè)的利潤空間進(jìn)一步下調(diào),進(jìn)一步加劇了企業(yè)的資金壓力。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題及分析

沒有資金就沒有房地產(chǎn),房地產(chǎn)與資金天生就是一對弈生兄弟,在連續(xù)緊縮銀根的狀況下,資金已成為制約中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。在實(shí)際融資中,中小房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)也存在不少問題,具有代表性有以下幾個:

1.側(cè)重于間接融資, 直接融資偏小

參照目前中小房地產(chǎn)企業(yè)通行的開發(fā)模式,中小房地產(chǎn)企業(yè)所需的項(xiàng)目開發(fā)資金中,至少35%是自有資金,35%是銀行貸款,另外的30%是來自于回籠的房款,房款中的很大一部分是來自于銀行的按揭貸款,所以房地產(chǎn)企業(yè)所需的開發(fā)資金中50%以上是來自于銀行,在很大程度上房地產(chǎn)企業(yè)還是非常依賴于銀行信貸的支持。隨著政府的宏觀調(diào)控措施效應(yīng)的逐步顯現(xiàn),銀行信貸被不斷收緊,房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高,這種傳統(tǒng)的融資局面將面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

近幾年來,雖然股票、債券等房地產(chǎn)直接融資工具取得了一定的發(fā)展,但由于中小房地產(chǎn)企業(yè)受自身資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等因素的局限,發(fā)行股票、債券等已幾乎成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的專利,真正有能力利用直接融資工具的中小房地產(chǎn)企業(yè)少之有少,直接融資比重明顯偏小,融資結(jié)構(gòu)不合理,在短時期內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)仍然難以擺脫以銀行信貸為主的間接融資局面。

2.側(cè)重于隱性融資

由于近年來房地產(chǎn)建筑行業(yè)競爭激烈,房產(chǎn)商長期處于賣方市場,部分建筑承包商為了中標(biāo)取得項(xiàng)目的建筑施工權(quán),通常只能接受開發(fā)商提出的墊資施工要求,這樣在無形中房地產(chǎn)企業(yè)獲取一筆免息貸款。雖然此前國家明文規(guī)定建筑商不得墊資,但此種做法的事實(shí)普遍存在,這也在側(cè)面反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)在目前嚴(yán)峻形勢下的資金狀況,也是中小房地產(chǎn)企業(yè)的一種無奈之舉.再有,按照通常的工程付款模式,房地產(chǎn)企業(yè)一般均以分期付款的形式支付工程款,這種付款方式實(shí)質(zhì)上也是一種變相的融資。最后,許多中小房地產(chǎn)企業(yè)往往通過關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金往來進(jìn)行資金拆借.通過這些可以在不同程度上反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力非常大,只能通過變相的手法來維持企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn).

3.多數(shù)融資方式針對性不強(qiáng),缺少可操作性

盡管目前多元化的融資趨勢日趨明顯, 上市一直是房地產(chǎn)企業(yè)夢寐以求的一條融資渠道, 發(fā)行股票上市融資可能在理論上來說是一種很好的直接融資渠道,但是,房地產(chǎn)企業(yè)上市本身就存在比較高的準(zhǔn)入門檻,對少部分實(shí)力大的房地產(chǎn)企業(yè)是具有一定的可行性,而大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)由于先天條件的不足,普遍存在信用級別差、凈資產(chǎn)額偏低、現(xiàn)金流不穩(wěn)定等問題,在資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等方面都達(dá)不到相應(yīng)的上市條件。近年來,發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù),發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高,再加上我國企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式,中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是很難涉足。

從目前中小房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際操作來看,最有效最直接的還是銀行貸款,除此以外雖然目前還存在許多融資方式,諸如上市融資、債券融資等,但這些基本都是大型房地產(chǎn)企業(yè)的專利融資方式,對絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,只是鏡中月,水中花,實(shí)際操作性不是很強(qiáng).

三、進(jìn)一步完善中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議

對于絕大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,在現(xiàn)有的以銀行信貸為主的融資手段受到一定制約的情況下,應(yīng)積極開拓新的融資渠道,找到真正適合自己的融資模式,一般可采取以下方式進(jìn)行融資。

1.積極發(fā)展民間融資

針對房地產(chǎn)業(yè)資金的匱乏,在2009年1月6日閉幕的央行工作會議,奠定了2009年央行將實(shí)施適度寬松的貨幣政策的基本思路。在這次會議中,央行肯定地提出并強(qiáng)調(diào)要大力發(fā)揮民間金融的作用,使得中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過民間金融獲得民間資本,,可能在一定程度上擴(kuò)大中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸渠道,緩解或解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難、資金緊缺的問題。

2.房地產(chǎn)委托貸款

按照目前國家有關(guān)規(guī)定,企業(yè)之間直接借貸是所禁止的,而企業(yè)間或企業(yè)與個人間通過銀行進(jìn)行一對一的委托貸款是合法的,因此,委托貸款已日漸成為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道之一,成了許多資金拆借的安全通道。房地產(chǎn)委托貸款的期限通常都比較短,一般在1年以內(nèi)。和其他融資手段相比,委托貸款不僅限制條件少、門檻低,而且操作方便容易實(shí)現(xiàn)。

3.進(jìn)行合作開發(fā)

中小房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有土地或其它資源,但資金實(shí)力不夠,可以通過合作開發(fā)的形式,引進(jìn)有資金實(shí)力的合作伙伴共同對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā),雙方共享開發(fā)的收益,共擔(dān)風(fēng)險。通常中小房地產(chǎn)企業(yè)都會尋求與有資金實(shí)力的大企業(yè)合作,這樣在解決企業(yè)資金困難的同時又可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)來提高自身企業(yè)的知名度。另外,中小房地產(chǎn)企業(yè)也會選擇與承建項(xiàng)目的建筑企業(yè)聯(lián)姻, 由建筑企業(yè)出資建設(shè),開發(fā)企業(yè)出土地,合作開發(fā),在當(dāng)前也是一種很普遍的開發(fā)模式?？傊?只要雙方能合作能成功,對中小房地產(chǎn)企業(yè)而言也不失為一條融資捷徑。

4.典當(dāng)融資

目前一些中小房地產(chǎn)企業(yè)手中已經(jīng)有項(xiàng)目在建,但由于房屋銷售不暢,資金周轉(zhuǎn)困難,短期資金壓力很大,典當(dāng)以其方便快捷的特點(diǎn),已成為中小房地產(chǎn)企業(yè)新的融資渠道之一。一些資金雄厚的全國大型典當(dāng)行成為不少中小房地產(chǎn)開發(fā)商的一個重要選擇,將他們現(xiàn)有的土地、樓盤作為抵押物,謀求流動資金。盡管房產(chǎn)典當(dāng)金額小,融資成本高,在眾多的融資手段中不占主流地位,但典當(dāng)融資依然是解決中小房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的有效方法之一。

5.產(chǎn)權(quán)交易

在整體經(jīng)濟(jì)不景氣的環(huán)境下,由于房地產(chǎn)行業(yè)資金消耗量大、開發(fā)周期長,對于不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)來說,只能選擇暫時退出房地產(chǎn)市場。而對以房地產(chǎn)開發(fā)為生的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說,由于整個市場的持續(xù)低迷以及前期的信貸緊縮使得企業(yè)資金鏈出現(xiàn)危機(jī),只能出讓部分開發(fā)項(xiàng)目、股權(quán)或土地以換得喘氣的機(jī)會。

以上幾種融資方法對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言都具有可操作性,每個中小房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況來選擇適合自己的融資模式。

參考文獻(xiàn):

[1]劉晴:我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題及對策研究.黑龍江對外經(jīng)貿(mào), 2006,07