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房地產(chǎn)商投資合同范文第1篇

一、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素

社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化以及房地產(chǎn)、土地等相關(guān)政策的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：

(一)政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向，直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。房地產(chǎn)業(yè)由于與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府對(duì)租金、售價(jià)的限制、對(duì)外資的控制、對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模、投資方向、投融資的控制，以及新稅務(wù)政策的制定，都對(duì)房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在未實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。因此，房地產(chǎn)商都非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)審批風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)審批風(fēng)險(xiǎn)是由于開發(fā)商報(bào)建以及辦理各種手續(xù)的過程不順利或者受到阻礙帶來的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)開發(fā)商要如期進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，首先要經(jīng)過建設(shè)行政主管部門的批準(zhǔn)，這就要求開發(fā)商的報(bào)建工作順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)投資成本高，工期的延誤可能會(huì)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，文件審批在政府任何一個(gè)管理部門受到阻礙都會(huì)影響預(yù)期收益，所以，房地產(chǎn)審批風(fēng)險(xiǎn)一直倍受房地產(chǎn)開發(fā)商的重視。

(三)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)

城市規(guī)劃的變動(dòng)對(duì)已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價(jià)值量會(huì)產(chǎn)生影響，其負(fù)面影響就是給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。

(四)區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是指由于周圍環(huán)境的房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響其它房地產(chǎn)商品的價(jià)值和價(jià)格，為投資者帶來損失的風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)和類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

二、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素，它們的出現(xiàn)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，這類風(fēng)險(xiǎn)因素可以分為以下幾類：

(一)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

任何市場(chǎng)的供給與需求都是動(dòng)態(tài)的和不確定的。這種動(dòng)態(tài)的不確定性決定了市場(chǎng)中的經(jīng)營者收入的不確定性。因?yàn)榻?jīng)營者的收入主要是由市場(chǎng)的供給和需求決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)營者所承擔(dān)的這種風(fēng)險(xiǎn)比其它市場(chǎng)要大些。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的價(jià)值受供求影響的幅度很大。這種由于供給與需求之間的不平衡而有可能導(dǎo)致的損失，就是供求風(fēng)險(xiǎn)。只有對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系做出客觀的判斷并進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化的客觀規(guī)律，才有可能避免該風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

(二)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)中的一大類，它主要是由于各種財(cái)務(wù)因素發(fā)生變化而給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來的各種損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又可以分為以下幾類：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險(xiǎn)、稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。包括：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險(xiǎn)。

(三)融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)是指融資方式和條件發(fā)生變化對(duì)房地產(chǎn)投資經(jīng)營者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)商品是一種資金密集型商品，商品投資生產(chǎn)者對(duì)非自有資金的依賴性很強(qiáng)，外部資金條件一旦發(fā)生變化，便立即影響房地產(chǎn)商品的正常生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)。與融資風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的因素可分為：“樓花”融資風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)按揭風(fēng)險(xiǎn)。

三、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于技術(shù)方面的不確定性給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，表現(xiàn)在開發(fā)商對(duì)房屋戶型設(shè)計(jì)、功能要求、科技含量、工程質(zhì)量、材料選擇等的掌握上。造成技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，主要可分為以下幾種

(一)建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)

采用不同的或新的施工技術(shù)，其可靠性是不完全確定的，存在失敗的可能性，另一方面還會(huì)增加試驗(yàn)成本。因此，這樣的損失一旦出現(xiàn)就會(huì)增加開發(fā)商或投資者的成本，并依次轉(zhuǎn)移到商品的經(jīng)營者身上。當(dāng)然，建筑施工技術(shù)和工藝的改變產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是一種低概率風(fēng)險(xiǎn)。

(二)建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤風(fēng)險(xiǎn)

建筑設(shè)計(jì)變化或設(shè)計(jì)計(jì)算錯(cuò)誤可能給投資者增加房地產(chǎn)開發(fā)成本或造成其它損失。設(shè)計(jì)變化主要是指建筑物設(shè)計(jì)的風(fēng)格、流派等等的變化，這種變化將影響施工成本、材料成本以及建筑物建成后的出租和銷售。設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性直接影響房地產(chǎn)商品的量和可靠性，一旦發(fā)生計(jì)算錯(cuò)誤，已建的工程有可能需要砸掉重建，從而給開發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的巨大損失。

(三)施工事故風(fēng)險(xiǎn)

施工事故風(fēng)險(xiǎn)是指施工過程中出現(xiàn)各種事故而造成房地產(chǎn)破壞、人的傷亡、機(jī)械設(shè)備損壞等損失。這類事故一旦發(fā)生，便會(huì)發(fā)生事故處理費(fèi)和各種補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)影響整體工作氣氛并延遲工期。這些損失變成開發(fā)成本的增加，而且也會(huì)轉(zhuǎn)移到商品的成本中而成為商品經(jīng)營者的損失。

(四)信息風(fēng)險(xiǎn)

信息風(fēng)險(xiǎn)是指因信息不精確或錯(cuò)誤、信息短缺、信息處理緩慢、信息傳遞錯(cuò)誤等造成損失的可能性。與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的有許多種信息，例如，建材價(jià)格信息、地價(jià)信息、設(shè)計(jì)信息、施工隊(duì)信息、招標(biāo)信息等等。對(duì)這些信息掌握的不及時(shí)或管理的不完善都會(huì)間接增加房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本。

(五)建筑材料改變和更新風(fēng)險(xiǎn)

裝演潮流的變化或其它原因可能會(huì)導(dǎo)致建筑材料的更新和改變。如果建筑材料需要更新和改變，一方面會(huì)迫使施工工藝隨之變化，還有可能影響到原有的設(shè)計(jì)，因此會(huì)造成建設(shè)成本的增加：另一方面，材料更新可能導(dǎo)致材料成本上升，或者造成原有材料的浪費(fèi)。這些增加的成本或浪費(fèi)的材料變成開發(fā)商的損失，其中一部分損失會(huì)轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)商品經(jīng)營者身上。

四、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，由經(jīng)營因素引起的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)可能是由于企業(yè)經(jīng)營決策失誤或管理混亂等內(nèi)部因素引起的，也可能是由競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力變化引起的。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)一般被看作軟風(fēng)險(xiǎn)，也是影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要因素。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的大小一般可用企業(yè)的盈利和盈利增長(zhǎng)率來衡量，如果較穩(wěn)定，說明經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較?。悍粗?，風(fēng)險(xiǎn)較大。造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的因素主要有項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)、合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)三種。

五、自然風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于各種自然原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)主要包括：自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)和氣候?yàn)?zāi)害風(fēng)險(xiǎn)兩大類。自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)包括：地震、泥石流、滑坡、崩塌等；氣候?yàn)?zāi)害風(fēng)險(xiǎn)包括：風(fēng)暴、

雨雪等災(zāi)害。這些風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)很低，但是一旦出現(xiàn)，造成的危害是相當(dāng)嚴(yán)重的。

綜上，針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素及時(shí)預(yù)測(cè)和發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施化解、調(diào)節(jié)、控制風(fēng)險(xiǎn)因素，以回避、消除和降低風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率以及風(fēng)險(xiǎn)損失的程度，從而最終實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)投資者預(yù)期收益損失。主要通過風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制三種方式控制風(fēng)險(xiǎn)。

(一)風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量，發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資活動(dòng)可能帶來風(fēng)險(xiǎn)損失時(shí)，事先就避開風(fēng)險(xiǎn)源地或改變行為方式，主動(dòng)放棄或拒絕實(shí)施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的投資活動(dòng)，以消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。一般意義而言，風(fēng)險(xiǎn)回避是處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最強(qiáng)有力、最徹底的手段。

在實(shí)際的房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，開發(fā)商常用的風(fēng)險(xiǎn)回避措施有：

1　放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和衡量，放棄在風(fēng)險(xiǎn)較大的某個(gè)時(shí)間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個(gè)開發(fā)方案進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。在前期階段，基于對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)屬性或有關(guān)部門對(duì)地塊使用的規(guī)劃要求的深入調(diào)查，放棄購買不合格土地，終止開發(fā)活動(dòng)。

2　改變房地產(chǎn)投資開發(fā)活動(dòng)的性質(zhì)、地點(diǎn)或工作方法。在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行商業(yè)樓宇開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，而進(jìn)行住宅開發(fā)市場(chǎng)前景樂觀且收益有保障，此時(shí)開發(fā)商通過改變開發(fā)性質(zhì)從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風(fēng)險(xiǎn)；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行住宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊宗地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點(diǎn)從而回避在原地塊開發(fā)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風(fēng)險(xiǎn)損失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率，同時(shí)也能達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)損失程度的作用。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施可以是一種行動(dòng)或一套安全設(shè)備裝置，開發(fā)商在深入研究風(fēng)險(xiǎn)損失是怎樣發(fā)生的基礎(chǔ)上，在風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生前將引發(fā)事故的風(fēng)險(xiǎn)因素或環(huán)境進(jìn)行隔離，即切斷風(fēng)險(xiǎn)事故鏈，從而預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生。

1　在投資決策階段，開發(fā)商預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)是建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，把握國際、國內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來發(fā)展趨勢(shì)等，理性研判該類物業(yè)的市場(chǎng)供求狀況并進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究，合理評(píng)價(jià)和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)資料搜集、整理和比較，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理；最后，要建立風(fēng)險(xiǎn)管理制度，制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)罰措施，并在實(shí)際中嚴(yán)格執(zhí)行，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，編制并推行風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。

2　在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機(jī)構(gòu)、原土地、地上物所有者搞好關(guān)系，密切雙方聯(lián)系，征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當(dāng)?shù)姆绞皆谶m當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)購買土地；及時(shí)同有關(guān)部門溝通，獲取對(duì)地塊使用意圖的確認(rèn)，妥善處理征地、拆遷和補(bǔ)償問題；委托水平高、信譽(yù)好的勘察、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，并就初步設(shè)計(jì)方案與政府有關(guān)管理部門進(jìn)行溝通，認(rèn)可后方才進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)，同時(shí)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)進(jìn)度及設(shè)計(jì)質(zhì)量；根據(jù)資金需求量、使用時(shí)間和融資成本確定最佳融資方案；及時(shí)落實(shí)建設(shè)條件并根據(jù)開發(fā)商自身招標(biāo)能力、管理能力、工程特點(diǎn)、工程規(guī)模等選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)、發(fā)包方式，嚴(yán)格承包商和分包商的資格審查，并選擇合適的合同形式簽訂工程承包合同。

3　在工程建設(shè)階段，開發(fā)商應(yīng)明確工程開竣工日期，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度、質(zhì)量、安全要求，嚴(yán)格審查承包商和分包商的施工組織設(shè)計(jì)、技術(shù)方案，特別是新材料、新技術(shù)和新工藝的應(yīng)用，以及承包商和分包商的進(jìn)度、質(zhì)量、安全保證體系并督促其落實(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，做好現(xiàn)場(chǎng)施工日志并注意資料收集和保存，按時(shí)支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款，確保按施工總進(jìn)度計(jì)劃和年、季、月進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，妥善、及時(shí)處理施工索賠與反索賠；堅(jiān)持以人為控制中心，從人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境五個(gè)方面嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量、安全控制，建立健全質(zhì)量、安全負(fù)責(zé)制；嚴(yán)格按概預(yù)算控制建筑成本；加強(qiáng)工程監(jiān)理，定期視察現(xiàn)場(chǎng)，定期、及時(shí)召開現(xiàn)場(chǎng)例會(huì)以及臨時(shí)協(xié)調(diào)會(huì)等。

4　在房地產(chǎn)租售階段，開發(fā)商應(yīng)充分了解市場(chǎng)需求，包括供求狀況、消費(fèi)者購買力和消費(fèi)偏好、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模及競(jìng)爭(zhēng)方式、房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等，并結(jié)合所推出物業(yè)的特點(diǎn)制定營銷策略，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)合理定位，確定房地產(chǎn)的租售價(jià)格，同時(shí)在考慮成本及投資收益目標(biāo)前提下選擇適當(dāng)?shù)淖馐矍兰盃I銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確房地產(chǎn)租售指標(biāo)，制定營銷獎(jiǎng)罰制度，加強(qiáng)營銷人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；在租售后階段應(yīng)選擇那些管理水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富、服務(wù)周到和信譽(yù)良好的物業(yè)管理公司，建立健全物業(yè)管理制度、收費(fèi)體系及收費(fèi)措施，加強(qiáng)物業(yè)管理人員上崗培訓(xùn)；配備消防器材，及時(shí)對(duì)建筑物及附屬設(shè)備進(jìn)行定期檢查維修并消除火災(zāi)、事故隱患等。

房地產(chǎn)商投資合同范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；管理；問題；對(duì)策

引言

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有自身獨(dú)特的特點(diǎn)，它是極易受經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)影響的一個(gè)行業(yè)，對(duì)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定尤為重要。房地產(chǎn)行業(yè)一直都是受到社會(huì)各界關(guān)注的重點(diǎn)行業(yè)。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢(shì)，老百姓的經(jīng)濟(jì)承受能力無法滿足過高的房?jī)r(jià)，“蝸居”、“北漂”一族的出現(xiàn)都是當(dāng)前高昂房?jī)r(jià)的真實(shí)體現(xiàn)。因此，如何對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行正確、合理的管理，研究出一套有效的項(xiàng)目管理模式，是當(dāng)前所有房地產(chǎn)行業(yè)都必須關(guān)注的一個(gè)重要問題。下文筆者重點(diǎn)論述房地產(chǎn)項(xiàng)目在管理中存在的問題及應(yīng)采取的措施，推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概述

1.1 概念

通常所說的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，實(shí)質(zhì)上是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)分支，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者通過綜合對(duì)系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法的運(yùn)用，全過程、全方位的綜合管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用，優(yōu)化配置房地產(chǎn)項(xiàng)目中的各項(xiàng)生產(chǎn)要素，從而為將優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品提供給用戶。它是一門實(shí)用性很強(qiáng)的綜合性學(xué)科，是發(fā)展?jié)摿艽蟮男屡d學(xué)科。

1.2 原則

在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理的過程中，應(yīng)堅(jiān)持相應(yīng)的原則。首先應(yīng)堅(jiān)持成本最低原則，從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的角度來看房地產(chǎn)的成本運(yùn)作，應(yīng)做到成本的最低化，不斷降低運(yùn)行房地產(chǎn)的成本，實(shí)現(xiàn)的最低目標(biāo)成本的要求，但其前提條件必須要保證質(zhì)量；其次，必須對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量管理嚴(yán)格把握，做到行之有效的項(xiàng)目管理運(yùn)作；再次，應(yīng)堅(jiān)持責(zé)任對(duì)等的原則，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)極易受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響且是一個(gè)暴利的行業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)商來說，不能為了追求利潤而忽視的質(zhì)量，應(yīng)講責(zé)任與利益對(duì)等，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的有序進(jìn)展。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題剖析

2.1 缺乏科學(xué)合理的前期可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的最基本的前提便是前期研究。只有確定了具體合理的方案，才能有序的進(jìn)行下期的投資建設(shè)項(xiàng)目。然而，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)商忽視了對(duì)項(xiàng)目前期可行性的研究，在拿的項(xiàng)目后，為了趕工程進(jìn)度，立馬動(dòng)工，而沒有對(duì)市場(chǎng)調(diào)研及前期可行性進(jìn)行充分的研究，僅僅依據(jù)目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)向，在實(shí)際施工過程中，就會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的重復(fù)建設(shè)社會(huì)資源的狀況，從而對(duì)資源造成嚴(yán)重的浪費(fèi)，不利于企業(yè)和國家的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.2 缺乏完善的項(xiàng)目監(jiān)督程序

由于對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的可行性研究不足，很多房地產(chǎn)商為了獲取利潤，過分追趕工程進(jìn)度，對(duì)工程中應(yīng)該注意的安全及質(zhì)量問題的監(jiān)管不重視，監(jiān)管工作不到位。當(dāng)出現(xiàn)實(shí)際問題時(shí)，房地產(chǎn)商僅僅是將設(shè)計(jì)圖紙與現(xiàn)實(shí)施工存在的爭(zhēng)議簡(jiǎn)單對(duì)比，并沒有堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)的原則，而是從經(jīng)濟(jì)利益的角度圖紙進(jìn)行修改，很多臨時(shí)調(diào)整的決策都是由開發(fā)商廠商一手操辦，缺少有效項(xiàng)目監(jiān)督，沒有制定完善的項(xiàng)目監(jiān)督程序及當(dāng)實(shí)際施工與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)出現(xiàn)偏差時(shí)的解決措施，這就嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的科學(xué)性。

2.3 缺乏強(qiáng)烈的合同管理意識(shí)

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)商在對(duì)項(xiàng)目管理中存在的又一個(gè)嚴(yán)重的問題是缺乏合同管理意識(shí)，很多房地產(chǎn)商的合同管理意識(shí)比較。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，逐步融入世界經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)之中，不同文化之間的沖擊對(duì)傳統(tǒng)的“口頭”合同思想產(chǎn)生了很大的影響。這意味著，在以后的合同管理中，房地產(chǎn)商必須認(rèn)真斟酌合同中的每個(gè)詞、每個(gè)字，更不可隨意的憑個(gè)人主觀意識(shí)去修改合同。然而，當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)商沒有認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)形式和競(jìng)爭(zhēng)形式的變化，合同意識(shí)很淡薄，由于缺乏強(qiáng)烈的合同管理意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理產(chǎn)生了很多不利的影響。

3 改善我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的措施探究

通過上文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題進(jìn)行剖析，我們可以看出當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的問題主要集中在前期的可行性研究、項(xiàng)目監(jiān)督程序及合同管理意識(shí)方面，針對(duì)這些問題，筆者認(rèn)為我們可以從下述幾點(diǎn)著手，改善我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理。

3.1 科學(xué)有力的加大進(jìn)行前期可行性研究

在進(jìn)行項(xiàng)目施工前，開發(fā)商應(yīng)收集和整理各方面的信息如市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)信息、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息等，從市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究及項(xiàng)目的品牌戰(zhàn)略進(jìn)行科學(xué)的前期可行性研究。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，開發(fā)商不能僅僅依靠單純的廣告的投入來進(jìn)行企業(yè)的品牌建設(shè)，越來越多的消費(fèi)者逐步趨向理性和成熟的消費(fèi)，他們對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量及系列的售后服務(wù)更加注重。因此，房地產(chǎn)商應(yīng)深刻意識(shí)到這一點(diǎn)，客觀合理的對(duì)自己的產(chǎn)品有進(jìn)行評(píng)價(jià)，進(jìn)行充分的前期可行性研究，才能確保產(chǎn)品質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)及企業(yè)自身利益最大化的需求。

3.2 制定完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理程序

為了確保項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行，必須不斷完善和公開程序監(jiān)督，才能保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。針對(duì)目前各地房產(chǎn)項(xiàng)目管理程序不規(guī)范的問題，應(yīng)該充分發(fā)揮監(jiān)委會(huì)的作用，借助第三方力量，避免 “自己監(jiān)督自己”現(xiàn)象的出現(xiàn)。因?yàn)榉慨a(chǎn)項(xiàng)目存在點(diǎn)多、面廣、戰(zhàn)線廣的特點(diǎn)，涉及的內(nèi)容更是全面，只有通過有效的管理程序，按部就班，適時(shí)的調(diào)整項(xiàng)目當(dāng)中遇到的問題，使項(xiàng)目能夠順利的進(jìn)行下去。

3.3 強(qiáng)化房地產(chǎn)合同管理意識(shí)

房地產(chǎn)商應(yīng)在前期充分完整的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，不斷提高項(xiàng)目管理意識(shí)。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)中普遍存在項(xiàng)目管理意識(shí)不強(qiáng)的局面，只有通過對(duì)管理意識(shí)的不斷強(qiáng)化，讓其意識(shí)到項(xiàng)目管理的重要性。首先必須要轉(zhuǎn)變觀念，改變傳統(tǒng)的“口頭“做法的觀念，意識(shí)到合同所具有的強(qiáng)制性及其所具有的威力，這樣才能從根本上解決房地產(chǎn)合同管理意識(shí)不強(qiáng)的局面，也能更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。

結(jié)論

綜上所述，當(dāng)前由于早房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中對(duì)項(xiàng)目前期的可行性缺乏研究；在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)項(xiàng)目監(jiān)督程序不夠完善以及合同管理意識(shí)淡薄等問題，嚴(yán)重制約了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我們應(yīng)針對(duì)出現(xiàn)的問題及時(shí)采取解決措施，諸如加大對(duì)前期可行性的研究、不斷完善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的程序以及逐步提高房地產(chǎn)合同管理意識(shí)等，從而有效的推動(dòng)我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，更好的為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)服務(wù)。

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作者簡(jiǎn)介：

房地產(chǎn)商投資合同范文第3篇

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)產(chǎn)品策略價(jià)格策略促銷策略渠道策略

改革開放以來，隨著城市住宅制度改革的不斷深化和土地有償使用制度的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)在我國迅速發(fā)展起來。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)從“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”的轉(zhuǎn)變，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)要與市場(chǎng)營銷策略相結(jié)合。

1房地產(chǎn)商品的特點(diǎn)

房地產(chǎn)是房屋和土地財(cái)產(chǎn)的總稱，又稱不動(dòng)產(chǎn)。其特征與土地特征密切相關(guān)。它既屬于生產(chǎn)要素又屬于生活消費(fèi)品，所以對(duì)于消費(fèi)者來說購買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費(fèi)。就房地產(chǎn)這一特殊商品而言，它具有以下特點(diǎn)：

（1）固定性。也稱不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦落成，其位置、結(jié)構(gòu)便固定下來，難作大的改動(dòng)。

（2）組合性。土地和房屋的組合：每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都包括房產(chǎn)與地產(chǎn)、房屋與土地兩個(gè)部分。消費(fèi)品和投資品的組合：房地產(chǎn)既有使用價(jià)值又有投資價(jià)值，隨著發(fā)展，房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值會(huì)減少，但投資價(jià)值卻會(huì)因某些特定因素而升值。

（3）差異性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒有完全相同的兩件產(chǎn)品，因?yàn)樗粌H受到開發(fā)商、物業(yè)類型、建筑設(shè)計(jì)的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產(chǎn)的交通、日照、周邊環(huán)境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。

（4）稀缺性。這是由土地的自然屬性決定的，因?yàn)橥恋鼐哂胁豢稍偕浴?/p>

（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地產(chǎn)具有保值增值的特性。

（6）使用周期長(zhǎng)。某一項(xiàng)目工程建成通常要2～3年的時(shí)間，甚至更長(zhǎng)，而產(chǎn)品建成后，一般可使用50年以上。

（7）耗費(fèi)資金大。房地產(chǎn)售價(jià)昂貴，往往要花費(fèi)人們很多年甚至是一輩子的積蓄。所以購買者在選購住房時(shí)慎之又慎，對(duì)物業(yè)的質(zhì)量、價(jià)格、配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等許多方面都要進(jìn)行細(xì)致的比較。

2房地產(chǎn)營銷策略的應(yīng)用

房地產(chǎn)商品有其自己的特征，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產(chǎn)品，同時(shí)也不同于汽車、電器等使用周期短、升級(jí)快的產(chǎn)品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。

2.1產(chǎn)品策略（product）

隨著人們生活水平的提高，對(duì)住房的要求已不再只是能遮風(fēng)避雨的“鋼筋加水泥的叢林”，而是更多的追求其個(gè)性化和獨(dú)特性。這就要求開發(fā)商通過對(duì)產(chǎn)品的名稱、物業(yè)、文化、自然環(huán)境等方面進(jìn)行精心設(shè)計(jì)來體現(xiàn)其差異性，做到“人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇”，從而贏得更多的消費(fèi)者。

（1）名稱。給房地產(chǎn)商品取一個(gè)好聽的名字不僅能給人好的第一印象而且還能引發(fā)美好的遐想。比如，金馬公司開發(fā)的“羅馬花園”，其名稱就是追求一種異國的浪漫和古典的高雅。

（2）物業(yè)。提高物業(yè)質(zhì)量，趕超時(shí)代潮流。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品供大于求的狀況下，消費(fèi)者看重的是房屋外觀、內(nèi)部布局、裝飾裝修。為此，開發(fā)商要采用現(xiàn)代化的新材料、新技術(shù)，使物業(yè)具有智能化和現(xiàn)代化的格局。

（3）文化。房地產(chǎn)開發(fā)商要注意通過高品位會(huì)所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園與中小學(xué)來營造小區(qū)的文化氛圍，這些都是在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

（4）借助自然環(huán)境。開發(fā)商一般只注重對(duì)小區(qū)環(huán)境進(jìn)行人為的建設(shè)，而忽略了借助自然環(huán)境，比如借助天然的河流、現(xiàn)有的綠地等，既能使小區(qū)環(huán)境更具特色和自然性，而且還能在經(jīng)濟(jì)上節(jié)省人為造勢(shì)的費(fèi)用。

另外還要注意產(chǎn)品創(chuàng)新。產(chǎn)品創(chuàng)新主要包括產(chǎn)品開發(fā)、更新速度及產(chǎn)品質(zhì)量和水平，可劃分為高科技型、綠色環(huán)保型、社會(huì)保障型、設(shè)計(jì)綜合型。

2.2價(jià)格策略（price）

房地產(chǎn)價(jià)格營銷策略是房地產(chǎn)營銷策略中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。科學(xué)合理地制定房地產(chǎn)價(jià)格以及靈活地運(yùn)用定價(jià)策略和技巧，對(duì)項(xiàng)目成功及開發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。

（1）定價(jià)方法。在市場(chǎng)營銷定價(jià)策略中，定價(jià)的方式主要有成本導(dǎo)向的定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的定價(jià)和需求導(dǎo)向的定價(jià)?？傊谥贫▋r(jià)格的時(shí)候應(yīng)根據(jù)成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價(jià)格、同類樓盤的競(jìng)爭(zhēng)因素、房屋設(shè)計(jì)、裝修、配套設(shè)施等各個(gè)方面進(jìn)行合理地定價(jià)。

（2）定價(jià)策略。房地產(chǎn)定價(jià)策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價(jià)策略。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價(jià)的一種方法。這是房地產(chǎn)經(jīng)營者綜合分析同類商品房?jī)r(jià)格情況后，先以較低的價(jià)格出售少量的商品房，然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當(dāng)?shù)靥醿r(jià)或降價(jià)的一種方法；二是折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠，常常會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，可以通過不同的付款方式來實(shí)現(xiàn)。例如，如果分期付款房?jī)r(jià)要付全額，而一次性付款，房?jī)r(jià)可給予5～10%的折扣優(yōu)惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時(shí)付1/3的房款，房屋施工過半時(shí)再付1/3，完工時(shí)付剩下的1/3。有的公司采取預(yù)付定金的辦法，然后余額在一個(gè)規(guī)定的期限內(nèi)分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產(chǎn)業(yè)，一些房地產(chǎn)公司和銀行開展了樓宇按揭業(yè)務(wù)。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房?jī)r(jià)30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請(qǐng)抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時(shí)才能收回產(chǎn)權(quán)。這是目前國際上房地產(chǎn)交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

2.3促銷策略（promotion）

房地產(chǎn)促銷的目的是刺激或增加消費(fèi)者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：

（1）人員促銷。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法，是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息，向目標(biāo)顧客面對(duì)面地促銷方式。此種促銷方式的優(yōu)點(diǎn)在于，目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動(dòng)性強(qiáng)等。同時(shí)人員促銷這種方式所面對(duì)的顧客范圍小，對(duì)于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個(gè)人素質(zhì)。

（2）廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實(shí)體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產(chǎn)廣告訴求的重點(diǎn)有地段優(yōu)勢(shì)、質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、教育優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、開發(fā)商的聲譽(yù)等。每個(gè)開發(fā)商都應(yīng)根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

（3）公共關(guān)系。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實(shí)現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團(tuán)公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等的關(guān)系。這可以通過具體的活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)，如召開新聞會(huì)、進(jìn)行奠基和封頂儀式、參加社會(huì)公益活動(dòng)，或通過危機(jī)公關(guān)化不利為有利，從而達(dá)到公關(guān)的目的。公共關(guān)系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

（4）營業(yè)推廣。這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費(fèi)者購買、鼓勵(lì)房地產(chǎn)商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對(duì)于消費(fèi)者而言，在某個(gè)時(shí)間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱、或者送書房、送儲(chǔ)藏室、室內(nèi)設(shè)施、地下室、花園等。這也是價(jià)格策略中的優(yōu)惠折扣。

2.4渠道策略（place）

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道大致可以分為直銷、經(jīng)紀(jì)以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷。

（1）直銷。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過自己的營銷人員直接向潛在顧客推銷自己產(chǎn)品的行為。直銷的優(yōu)勢(shì)在于可以節(jié)省一筆委托的費(fèi)用，同時(shí)它對(duì)營銷人員的經(jīng)驗(yàn)、素質(zhì)要求很高。

（2）委托推銷。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商委托房地產(chǎn)推銷商來推銷其房產(chǎn)的行為。委托商可以是企業(yè)商，也可以是個(gè)人商。前者是指由多人組成的具備法人資格的機(jī)構(gòu)，后者是指中介的個(gè)人，即經(jīng)紀(jì)人。

（3）網(wǎng)絡(luò)營銷。這是房地產(chǎn)業(yè)借助網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行有效營銷的一種手段。利用互聯(lián)網(wǎng)可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，且圖文并茂，效果比較好。目前，國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)等。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷應(yīng)用在房地產(chǎn)業(yè)上將具有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3結(jié)語

綜上所述，結(jié)合房地產(chǎn)商品本身的特點(diǎn)，房地產(chǎn)營銷策略大致可分為以上幾個(gè)方面。目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷是其一個(gè)重要的方面，所以營銷策略對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言有著很重要的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)

1陶婷.略談房地產(chǎn)營銷策略[J].外國經(jīng)濟(jì)與管理，2004（8）

2劉艷.淺談房地產(chǎn)營銷策略[J].沈陽干部學(xué)刊，2008（6）

房地產(chǎn)商投資合同范文第4篇

唐　中間推廣費(fèi)用并非成本之重，房地產(chǎn)商的開發(fā)成本主要是基礎(chǔ)成本更高一些，對(duì)土地以及建設(shè)等投入比例較大。作為廣告費(fèi)用本身來說是一種可控的成本。畢竟開發(fā)商會(huì)根據(jù)收益率來衡量推廣費(fèi)的比例。

?　文化牌是樓盤競(jìng)爭(zhēng)之利器，本地消費(fèi)者是否真正買賬?

唐　如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，消費(fèi)者選購時(shí)依然會(huì)很看重地段和價(jià)格，而作為房地產(chǎn)開發(fā)商來說，主要滿足消費(fèi)者兩種需求即可得到市場(chǎng)認(rèn)可，其一是剛性需求，也就是要滿足購房者一個(gè)基本的居住目的。其二則是為了滿足消費(fèi)者享受生活的欲望。文化牌現(xiàn)在還不是主流需要，但是日后會(huì)成為競(jìng)爭(zhēng)的要素之一。

?　從理財(cái)角度看，期房、現(xiàn)房哪個(gè)更具優(yōu)勢(shì)?

唐　期房作為一個(gè)并未成形的樓房，購買本身只是一紙合同，自然會(huì)存在一定的不穩(wěn)定性。然而其利潤上升的空間當(dāng)然也是現(xiàn)房所不能及的。相對(duì)于保障而言，購買現(xiàn)房則具備更多的穩(wěn)定性，利潤空間就要小很多了。消費(fèi)者還是應(yīng)該明確其中利弊，做出適合自己的判斷。

?　地理位置優(yōu)勢(shì)是得天獨(dú)厚的稀缺資源，作為城中上班族，選購近郊樓盤應(yīng)關(guān)注什么?

唐　對(duì)于項(xiàng)目整體的開發(fā)應(yīng)該相對(duì)成熟，房產(chǎn)五證齊全，最重要的是戶型一定要合理。合理的戶型其實(shí)就是在為消費(fèi)者省錢。不合理的戶型不僅不能改善生活的品質(zhì)，還會(huì)為今后的生活帶來不必要的麻煩，當(dāng)然，除此之外還要看樓盤未來的規(guī)劃等等。

?　停車位成為現(xiàn)今購房者趨之若騖的珍寶，作為房產(chǎn)商如何解決入住率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于停車位的現(xiàn)狀?

唐　房地產(chǎn)商應(yīng)該有“三多一少”的心態(tài)。這就需要他在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，多一點(diǎn)考慮；多一點(diǎn)負(fù)責(zé)；多一點(diǎn)良心，少賺一點(diǎn)就可以適當(dāng)減緩車位壓力。

?　開發(fā)、銷售、物業(yè)常常是三方合作，消費(fèi)者如何維權(quán)，購買時(shí)應(yīng)注意什么?

唐　作為消費(fèi)者照樣也有“三多一少”值得大家注意。在購房的時(shí)候多考察、多對(duì)比、多詢問，少聽銷售人員的美言。三方推諉的事其實(shí)是可控的，主要是看消費(fèi)者前期做了多少的預(yù)防和準(zhǔn)備工作。

?　面對(duì)抽獎(jiǎng)、返現(xiàn)、會(huì)員等等促銷模式，消費(fèi)者應(yīng)如何慎重選擇應(yīng)對(duì)?

唐　俗話說“買的不如賣的精”，消費(fèi)者購房、看房的時(shí)候必須做到現(xiàn)流行的那個(gè)詞――淡定。購房的過程一定是順其自然的過程，不貪小便宜就不會(huì)吃大虧。

房地產(chǎn)商投資合同范文第5篇

扣除預(yù)收賬款

筆者查閱萬達(dá)地產(chǎn)招股說明書發(fā)現(xiàn)，其資產(chǎn)負(fù)債率的定義中，將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除了。萬達(dá)稱，“資產(chǎn)負(fù)債率按資產(chǎn)總額（扣除客戶墊款）除以資產(chǎn)總值再將所得值乘以100%計(jì)算”（招股說明書P377），“我們的客戶墊款主要包括預(yù)售物業(yè)所得款項(xiàng)”（P363），由此可知，其客戶墊款即指預(yù)收賬款。

根據(jù)萬達(dá)地產(chǎn)招股說明書披露的資產(chǎn)負(fù)債數(shù)據(jù)，如果負(fù)債總額不扣除預(yù)收賬款，萬達(dá)地產(chǎn)2013年末和2014年6月30日資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)74%和78%。這一負(fù)債率水平與萬科A（000002.SZ）的負(fù)債率大致相當(dāng)。

值得一提的是，萬達(dá)地產(chǎn)的投資性物業(yè)以市價(jià)計(jì)量，其賬面資產(chǎn)中包含了巨額商業(yè)地產(chǎn)增值，如果投資性物業(yè)以歷史成本計(jì)量，其負(fù)債率遠(yuǎn)高于萬科A。

將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除，并非萬達(dá)地產(chǎn)首創(chuàng)。近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)形成了一個(gè)流行的觀點(diǎn)：預(yù)收賬款不是負(fù)債，在計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)將其從負(fù)債中扣除。一些機(jī)構(gòu)和媒體也以此計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率。

不過，在招股說明書中將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除而計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率，筆者印象中萬達(dá)地產(chǎn)似乎是首家。A股市場(chǎng)的房地產(chǎn)上市公司財(cái)報(bào)中披露的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)計(jì)算中仍然將預(yù)收賬款包括在其債務(wù)中，如萬科A的2013年年報(bào)披露，其資產(chǎn)負(fù)債率為78.0%，并沒有將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除。不過，“2013年經(jīng)營業(yè)績(jī)與分析”中有如此表述： “2013年底，公司剔除預(yù)收賬款后的其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為45.54%”。

謬誤已久的預(yù)收賬款不是債

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款究竟是不是債務(wù)呢？如果不是債務(wù)，那么它是什么？

在資產(chǎn)負(fù)債表中，預(yù)收賬款列示于企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債項(xiàng)下。對(duì)于有大額預(yù)收賬款的房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果將預(yù)收賬款從負(fù)債中剔除，那么會(huì)計(jì)恒等式“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”就不再成立，以此計(jì)算的資產(chǎn)負(fù)債率也就失去其應(yīng)有的意義。

仍以萬達(dá)地產(chǎn)為例，2014年6月30日，其賬面資產(chǎn)總額5040億元，負(fù)債總額3914億元，所有者權(quán)益1126億元。將預(yù)收賬款1311億元從負(fù)債總額中扣除后的負(fù)債額為2603億元，以此計(jì)算的資產(chǎn)總額將會(huì)大于負(fù)債與所有者權(quán)益之和。

預(yù)收賬款是核算企業(yè)按合同約定向其客戶預(yù)收的貨款、定金等。與應(yīng)付款項(xiàng)等經(jīng)營性負(fù)債相比，預(yù)收賬款是一項(xiàng)不需要以現(xiàn)金償付的債務(wù)，與銀行貸款等有息負(fù)債相比，預(yù)收賬款通常是一項(xiàng)不需要支付利息的負(fù)債。但從本質(zhì)上來說，預(yù)收賬款仍然是一項(xiàng)債務(wù)，企業(yè)需要按照合同的約定，按時(shí)向客戶交付相應(yīng)的商品（勞務(wù)）。

房地產(chǎn)企業(yè)需要按合同約定的期限向客戶交付商品房，并據(jù)此確認(rèn)商品房銷售收入；若不能如期交付商品房就構(gòu)成違約，須向客戶支付違約金。如果房地產(chǎn)商根本沒有足夠的資金用于相應(yīng)商品房項(xiàng)目的建設(shè)，那么房地產(chǎn)商就會(huì)由于資金鏈斷裂而導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，企業(yè)有可能因此陷入破產(chǎn)困境。

由于中國商品房實(shí)行預(yù)售制，房地產(chǎn)企業(yè)賬面都有巨額預(yù)收款項(xiàng)。房地產(chǎn)企業(yè)之所以如此扣除，主要理由是，房地產(chǎn)企業(yè)與預(yù)收賬款相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售結(jié)算完畢后，預(yù)收賬款余額就會(huì)變成零，企業(yè)無須對(duì)外支付現(xiàn)金清償。但實(shí)際上，與預(yù)收賬款相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)仍須投入資金，至項(xiàng)目竣工結(jié)算期間，仍會(huì)發(fā)生管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)用，繳納營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)。而項(xiàng)目銷售結(jié)算時(shí)，相應(yīng)的存貨也會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本，總資產(chǎn)會(huì)相應(yīng)減少。

簡(jiǎn)單地將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中扣除，并以此計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率，一方面，沒有考慮到與預(yù)收賬款相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金支出和期間費(fèi)用、稅費(fèi)支出，低估企業(yè)的負(fù)債額；另一方面沒有考慮項(xiàng)目結(jié)算后，隨著預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)至銷售收入、負(fù)債減少，相應(yīng)的存貨也會(huì)隨之結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本，企業(yè)的資產(chǎn)相應(yīng)減少，因而高估企業(yè)的資產(chǎn)總額；由此將嚴(yán)重低估企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。

個(gè)人認(rèn)為，如果房地產(chǎn)商的預(yù)收賬款余額高，且銷售毛利率、銷售凈利潤高，從最大限度利用資金角度出發(fā)，在計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)，若要將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除，那么，應(yīng)同時(shí)考慮與預(yù)收賬款相關(guān)的資產(chǎn)、負(fù)債的變化。

不妨以具體數(shù)據(jù)來舉例：

假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額100億元，負(fù)債總額80億元，其中，預(yù)收賬款30億元，其資產(chǎn)負(fù)債率為80%；若簡(jiǎn)單地將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除，則以此計(jì)算的資產(chǎn)負(fù)債率為50%。那么，將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中扣除后計(jì)算的資產(chǎn)負(fù)債率是否能真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況？

假設(shè)該企業(yè)30億元預(yù)收款對(duì)應(yīng)的商品房都已竣工，達(dá)到交付、結(jié)算條件，我們不妨看一看其與預(yù)收賬款相應(yīng)的商品房全部銷售結(jié)算完畢、預(yù)收賬款為零時(shí)的資產(chǎn)負(fù)債狀況。

假設(shè)該企業(yè)的銷售毛利率為40%，銷售凈利率為20%，則30億元預(yù)收賬款對(duì)應(yīng)的賬面存貨為18億元（30×60%），項(xiàng)目全部銷售可實(shí)現(xiàn)凈利潤6億元（30×20%），與其相關(guān)的期間費(fèi)用、主營業(yè)務(wù)稅金、所得稅等為6億元（30-18-6）。

那么，與30億元預(yù)收賬款相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)銷售后，預(yù)收賬款為零，存貨減少18億元，所有者權(quán)益（未分配利潤）增加6億元，應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅金增加6億元（假設(shè)與項(xiàng)目銷售結(jié)算相關(guān)產(chǎn)生的債務(wù)尚未以現(xiàn)金支付，由此形成應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅金）。

而銷售結(jié)算后，企業(yè)的資產(chǎn)總額為82億元（100-18），負(fù)債總額為56億元（80-30+6），所有者權(quán)益總額為26億元（20+6）。

這個(gè)時(shí)候，由于與預(yù)收賬款相關(guān)的項(xiàng)目已全部銷售結(jié)算完畢，預(yù)收賬款余額為零，在計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)，是否剔除預(yù)收賬款，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率沒有影響。根據(jù)上述數(shù)據(jù)可以計(jì)算出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為68.29%。

可見，即使企業(yè)與預(yù)收賬款相關(guān)的商品房已全部達(dá)到竣工狀態(tài)，其項(xiàng)目全部銷售結(jié)算后資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)68.29%，而不是直接將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中簡(jiǎn)單扣除后的50%。

如果企業(yè)與預(yù)收賬款相關(guān)的商品房尚未竣工，須繼續(xù)投入資金建設(shè)，則項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后的資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)更高。

假設(shè)企業(yè)與預(yù)收賬款相關(guān)的商品房賬面存貨余額為5億元，達(dá)到竣工狀態(tài)尚需要繼續(xù)投入資金13億元，假設(shè)以現(xiàn)金支付3億元、產(chǎn)生應(yīng)付賬款10億元，在此情形下，項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后的資產(chǎn)負(fù)債狀況如下：

企業(yè)的資產(chǎn)總額為92億元（82+13-3），負(fù)債總額為66億元（56+10），所有者權(quán)益總額為26億元；其資產(chǎn)負(fù)債率71.74%。

上述案例顯示，如果房地產(chǎn)企業(yè)與預(yù)收賬款相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目尚在建設(shè)中，則后續(xù)建設(shè)仍須支付現(xiàn)金，或增加債務(wù)。即使項(xiàng)目已全部竣工，達(dá)到可交付狀態(tài)，銷售結(jié)算過程中也會(huì)發(fā)生相關(guān)稅費(fèi)，須以現(xiàn)金支付或增加應(yīng)交稅金、應(yīng)付賬款等負(fù)債。而在銷售結(jié)算時(shí)，隨著預(yù)收賬款因結(jié)算而減少，與其相關(guān)的存貨也因結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本而減少，企業(yè)的資產(chǎn)總額也會(huì)隨之下降。

房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)，簡(jiǎn)單地將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中扣除，而不考慮與之相關(guān)的存貨、應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅金等資產(chǎn)負(fù)債項(xiàng)目隨預(yù)收賬款的變化而變化，由此將會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表失衡（資產(chǎn)>負(fù)債+所有者權(quán)益），顯著低估企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率沒有任何實(shí)際意義。

但預(yù)收賬款不是債，在中國房地產(chǎn)業(yè)已成為一個(gè)流行的觀點(diǎn)。這一謬誤之所以能夠流行，只是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率過高而已，且國內(nèi)商品房實(shí)行預(yù)售制，其負(fù)債中預(yù)收賬款也很高。