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房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文第1篇

論文關(guān)鍵詞：政府，房地產(chǎn)，宏觀調(diào)控，政策

 

一、引言

隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。但與此同時，大部分城市的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：價格的不合理持續(xù)上漲；市場運作不規(guī)范；房地產(chǎn)有效供給不足與無效供給過剩并存；房地產(chǎn)的投機性日益增長等問題。這些問題不僅威脅著房地產(chǎn)金融秩序的有序性和安全性，也嚴重影響著我國民生問題和國家經(jīng)濟的健康運行。為此，政府相繼出臺了一系列的宏觀調(diào)控措施來抑制或者糾正房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的現(xiàn)狀。

政府出臺的宏觀調(diào)控政策主要有：綜合性政策，如“國八條”、“國六條”等；土地政策；金融政策，如調(diào)整銀行存貸款利率、調(diào)整存款準備金率、調(diào)整公積金貸款利率等；稅收政策，如調(diào)整稅率；財政政策、保障性住房政策等等。下表為十年來我國房地產(chǎn)市場的主要調(diào)控政策匯總：

我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策

 

時間段

調(diào)控政策

1998-2002年

發(fā)展是主旋律

2003-2005年2月

調(diào)控住房供給總量

2004年

調(diào)高資本金比例、經(jīng)濟適用房、加息

2005年3月-2006年4月

調(diào)控住房需求總量

2006年5月-2008年8月

調(diào)控住房結(jié)構(gòu)

2008年9月-2009年

緊縮性政策開始松動

房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文第2篇

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟學視角;廣州房地產(chǎn);價格變遷

【引言】應(yīng)用經(jīng)濟學的預(yù)期理論以及貨幣政策理論，對房地產(chǎn)價格形成和內(nèi)外部影響因素的重要研究理論，從價格動態(tài)變化對廣州房地產(chǎn)價格進行調(diào)控，積極尋求和制定其他政策，以阻滯廣州房地產(chǎn)價格的上升，保證房地產(chǎn)價格維持在合理、穩(wěn)定的動態(tài)范圍內(nèi)。國內(nèi)外學者房地產(chǎn)價格的研究主要是從房地產(chǎn)價格成本構(gòu)成、宏觀經(jīng)濟變量和房地產(chǎn)價格相關(guān)性等角度，分析廣州房地產(chǎn)價格的合理性，并在價格分析的結(jié)論上實施相應(yīng)的房地產(chǎn)價格調(diào)控政策，但隨著我國城市人口空間分布的不合理空間聚集現(xiàn)象加重，人口遷移和城市結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)價格也產(chǎn)生相應(yīng)作用，要合理調(diào)控房地產(chǎn)價格，不僅要實踐對房地產(chǎn)價格的宏觀調(diào)控，還要從影響因素做好微觀管理，消除房地產(chǎn)價格上升的負面影響，研究廣州房地產(chǎn)價格變遷對控制房地產(chǎn)價格具有較強的現(xiàn)實意義。

1、應(yīng)用經(jīng)濟學視角下廣州房地產(chǎn)價格變遷的重要性

應(yīng)用經(jīng)濟學視角探究房地產(chǎn)價格形成內(nèi)在傳導(dǎo)機制，借助動態(tài)蛛網(wǎng)模型以及羊群行為理論對房價分析發(fā)現(xiàn)，廣州房地產(chǎn)價格指數(shù)與實際貸款利率和貨幣供應(yīng)量之間存在顯著關(guān)系，且短期情況和長期情況相同，三者之間存在穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，不過由于實際貸款利率和貨幣供應(yīng)量的調(diào)整難度大，想要調(diào)控廣州房地產(chǎn)還需要從其他調(diào)控方式入手。先回顧近十年來廣州房地產(chǎn)價格，在2008年初，廣州在全國房價只排第五，后來更是被天津趕超，跌到第六名，在2009年形成上北杭深天廣的格局后，直到2012年，廣州才開始領(lǐng)先杭州，排到了第4位，此時北京房價仍是3字頭，上海、深圳都是2萬多一平，廣州才1．8萬一平。2014年，深圳開始超越上海，甚至一度超過北京占據(jù)榜首，但廣州的排名顯得穩(wěn)多了，一直排名前五，不過房價漸漸與北上深拉開了距離，從2008年的一平米8407元的房價到2018年平均一平米33429，十年間廣州房地產(chǎn)價格漲幅高達298%，100平米十年內(nèi)的房價增值高達250萬元。廣州從2008年金融危機過去之后，房地產(chǎn)市場逐步回暖，加之我國一直實施寬松適度的貨幣政策，在各種調(diào)控政策的打壓廣州市房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)顯著上升的趨勢，一直穩(wěn)定我國各省市房地產(chǎn)價格前五名，由此可見，廣州市房地產(chǎn)價格調(diào)控并不到位。因為以往對房地產(chǎn)市場的投機過度、羊群效應(yīng)、噪聲交易等都是采用傳統(tǒng)經(jīng)濟理論，很難充分對各項現(xiàn)象進行全面解釋，且忽略了房地產(chǎn)市場的微觀主體心理和行為，難以真正地探明房地產(chǎn)價格破洞變化的內(nèi)在機理，為對廣州房地產(chǎn)價格實際運行特征進行合理解釋，需要加強對房地產(chǎn)價格波動發(fā)生的內(nèi)在機理詮釋，基于房地產(chǎn)微觀主體在購房時的情感依附以及購買決策的個人情緒和他人觀念影響等進行探究，應(yīng)用經(jīng)濟學視角下看待廣州房地產(chǎn)價格的變遷，更有利于做好房地產(chǎn)價格的描述。

2、應(yīng)用經(jīng)濟學視角下廣州房地產(chǎn)價格變遷的實際情況

廣州市政府公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州亞運會的總投資1200多億元，涵蓋場館建設(shè)和維護、城市面貌和環(huán)境改善等領(lǐng)域。在巨額資金投入到城市基礎(chǔ)建設(shè)后，廣州城市面貌煥然一新，并帶動城市房地產(chǎn)價值水漲船高。“如果沒有亞運會前后巨大的城市改造投入，廣州的房地產(chǎn)價值很難得到體現(xiàn)。”亞運會對廣州房價的影響有兩點，一是投資改造市容，廣州市面貌和環(huán)境改善，預(yù)算資金1090億元，包括地鐵建設(shè)、城市道路、橋梁和基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境綜合整治，工業(yè)污水治理等經(jīng)費，外部環(huán)境的改變?yōu)榉績r創(chuàng)建的優(yōu)良的上升空間。二是最終促成房價“補漲”亞運會的巨額基建投入，提升了廣州的城市面貌，但并沒有迅速地反映在提升房價上。受到限購、限價、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，2011～2012年中，廣州樓市一度成交低迷;數(shù)據(jù)顯示，2011年廣州新建住房成交套數(shù)為71314套，較2010年下降13%，11399元/平方米的全年銷售均價與2010年基本相同。2013年廣州樓市漲幅之所以在全國位居前列，一方面是由于廣州房價相對于其他一線城市還屬“洼地”;另一方面則是亞運會帶來的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)福利，推動了房地產(chǎn)價值的提升，導(dǎo)致廣州樓市“補漲”需求強烈。

3、應(yīng)用經(jīng)濟學視角下廣州房地產(chǎn)價格變遷的內(nèi)在傳導(dǎo)機制

依據(jù)行為經(jīng)濟學和理論經(jīng)濟學的原理來，廣州房地產(chǎn)受輿情影響，情緒上的某種因素會影響人們投資和判斷，人類經(jīng)濟行為心理在認知強化系將常常會認為，價格上漲還會再上漲，價格下跌還會再下跌，所以經(jīng)常會出現(xiàn)在通貨膨脹和資本市場“牛市”行情時大量買進，但在通貨緊縮階段或資本市場“熊市”行情減少消費的情況，心理預(yù)期對房地產(chǎn)價格的影響應(yīng)該采用動態(tài)蛛網(wǎng)模型及羊群行為理論，這兩者能反應(yīng)廣州房地產(chǎn)價格變遷內(nèi)在傳導(dǎo)機制?；趧討B(tài)蛛網(wǎng)模型及羊群行為理論來看，廣州房地產(chǎn)價格變遷主要與商品本期產(chǎn)量和前一期價格的有關(guān)，主要是反應(yīng)人類經(jīng)濟學心理預(yù)期影響。蛛網(wǎng)模型假定商品的本期產(chǎn)量Qts與前一期價格決定，供給函數(shù)為Qts=f(Pt－1)，商品本期需求的Qtd則與本期價格有關(guān)，需求函數(shù)為Qtd=g(Pt)，動態(tài)蛛網(wǎng)模型則是由三個聯(lián)立方程展現(xiàn)，一是Qts=f(Pt－1)，二是Qtd=g(Pt)，三則為Qts=Qtd,需求和供給是價格的連續(xù)，D(t)作為現(xiàn)期價格則是P(t)的一次函數(shù)，D(t)=a+bP(t)，供給S(t)預(yù)期價格也是P(t)的一次函數(shù)，表述為S(t)=c+dP(t)，預(yù)期價格還需要對現(xiàn)期價格進行修正，兩者關(guān)系為P(t)=P(t)+kP、(t)，在供需均衡下廣州房地產(chǎn)價格為D(t)=a+bP(t)S(t)=c+dP(t)P(t)=P(t)+kP、(t)D(t)=S(t)，求得一階微分方程為dkP、(t)+(d－b)P(t)=a－c,通解為P(t)=Aerl+Pe,其中r=(b－d)/dk為敏感因子，而Pe=(a－c)/(d－b)為均衡價格，A則是任意常數(shù)，若是房地產(chǎn)市場處于泡沫或者是破滅階段，此時投資者對房價會有抱漲或抱跌的預(yù)期，將K作為預(yù)期因子，衡量投資者對價格抱漲抱跌的預(yù)期強度，k＞0則為較強，k＜0預(yù)期較弱，房價上升則意味著P,(t)＞0，P(t)＞P(t)，=(b－d)/dk＜0，limt→∞［P(t)－Pe］=limt→∞Aert=0，若是P,(t)＜0，則有P(t)＜P(t)，敏感因子r=(b－d)/dk＞0，limt→∞［P(t)－Pe］=limt→∞Aert=∞，房價向同一方向有收斂的趨勢，所以市場趨于穩(wěn)定，反之則房價變化多樣。

結(jié)語

綜上所述，廣州房地產(chǎn)價格變遷取決于在市場參與各方對未來房價的預(yù)期，若是參與方對房價抱有上升預(yù)期，則會增加市場需求，市場供給減少進一步加劇房地產(chǎn)價格上升，若是參與方對房地產(chǎn)價格抱有未來房價下降的預(yù)期，則房價最終步入下降通道。

【經(jīng)濟學碩士論文參考文獻】

［1］周超，朱然．貨幣供應(yīng)量及利率對廣州房地產(chǎn)價格影響實證分析［J］．現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).

［2］鄧德炮．基于行為經(jīng)濟學視角的房地產(chǎn)價格波動分析［J］．內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟.

［3］孔煜．行為經(jīng)濟學視角下的房價波動研究述評［J］．重慶大學學報(社會科學版).

房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文第3篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 預(yù)警指標 預(yù)警方法 預(yù)警系統(tǒng)

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

我國房地產(chǎn)業(yè)始于20世紀90年代初，但在其短暫的20多年的運行中卻一直在不斷的波動，特別是近幾年出現(xiàn)了地區(qū)性的房地產(chǎn)發(fā)展過快、房價過高等現(xiàn)象，對經(jīng)濟和社會造成巨大的沖擊，這就需要我們對中國的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進行深入研究。我國對房地產(chǎn)預(yù)警的研究始于上世紀九十年代末，其基本的研究方法和思路還是參照經(jīng)濟預(yù)警方法并結(jié)合自身特點形成的。我國對房地產(chǎn)預(yù)警的研究主要集中在房地產(chǎn)預(yù)警指標體系的設(shè)計、房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計三方面。

一、 房地產(chǎn)預(yù)警指標研究評述

房地產(chǎn)預(yù)警指標及指標體系是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，科學、合理地設(shè)置指標體系能有效地實現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的功能和目標，因此，對房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的指標體系進行深入研究，無疑是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究的一項重要內(nèi)容。我國早期對房地產(chǎn)預(yù)警指標體系進行構(gòu)建多采用定性方法，而采用定性方法構(gòu)建的指標體系，因為主觀性強，各指標之間不可避免存在較強的相關(guān)性，也不能準確判斷各指標對房地產(chǎn)業(yè)的影響，指標選取依據(jù)不充分，可信度不高，因此后來的學者主要采用各種定量方法對此問題進行了研究。

郭磊、王鋒等認為，房地產(chǎn)周期波動的主要原因是宏觀經(jīng)濟因素的外部沖擊在房地產(chǎn)經(jīng)濟中產(chǎn)生了內(nèi)部傳導(dǎo)。他們在進行預(yù)警指標體系設(shè)計時，根據(jù)先行、同步和滯后的數(shù)量特征關(guān)系初選了全國消費者物價指數(shù)等18個指標，然后以深圳市為例通過時差相關(guān)分析法選擇了9個能相對獨立地反映城市房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的指標作為房地產(chǎn)預(yù)警的指標體系，并利用統(tǒng)計預(yù)警法進行了單一警兆指標預(yù)警和綜合預(yù)警分析。

郭峰認為房地產(chǎn)預(yù)警指標的選取應(yīng)遵循全面性、簡潔性、可操作性等七項原則，在此基礎(chǔ)上應(yīng)采用定性和定量相結(jié)合的方法來選擇房地產(chǎn)預(yù)警指標。其具體做法是參照各地已有的預(yù)警指標體系，取其交集，然后利用專家評分法和相關(guān)分析法選出了12個指標，并進行了實證分析，結(jié)果證明該指標體系可以滿足預(yù)警的要求。

葉艷兵、丁烈云利用多元統(tǒng)計中的主成分分析法來確定各單項指標的權(quán)重及反映市場景氣狀況的“第一主成分”，采用相關(guān)性分析來確定各單項指標同“第一主成分”的相關(guān)性大小，并按照相關(guān)性的大小來決定指標的取舍， 同時結(jié)合專家經(jīng)驗等定性分析方法，利用武漢市的歷史數(shù)據(jù)，建立了包括房地產(chǎn)價格、從業(yè)人數(shù)等在內(nèi)的武漢市房地產(chǎn)預(yù)警指標體系。但利用該指標體系進行預(yù)警，具體效果如何，限于篇幅，作者沒有結(jié)合數(shù)據(jù)進行檢驗。

周忠學、李永江以青島市為例，用聚類分析法把影響房地產(chǎn)的20個因素指標分為5類指標，然后分別對每類指標進行主成分分析，最后把原來的20個指標合成為7個綜合指標，大大簡化了分析工作。

李崇明提出了一種新的房地產(chǎn)預(yù)警指標選擇方法。他認為房地產(chǎn)系統(tǒng)作為一個復(fù)雜的大系統(tǒng)，其影響因素眾多，必須采用一種適合復(fù)雜大系統(tǒng)的定量分析方法，并由此提出了系統(tǒng)核及核度方法。該方法的基本原理是采用灰色關(guān)聯(lián)分析法對樣本數(shù)據(jù)進行分析，得出指標間的關(guān)聯(lián)度，然后根據(jù)指標關(guān)聯(lián)度的大小建立指標體系的拓撲圖，最后求取拓撲圖的核，其構(gòu)成要素就是要選擇的房地產(chǎn)預(yù)警指標。

楊佃輝，陳軼等把初選的22個房地產(chǎn)預(yù)警指標按照指標的性質(zhì)分為總量指標、購買力指標、生產(chǎn)類指標、價格類指標和交易類指標五大類，分別對每類指標進行聚類分析和非參數(shù)檢驗并結(jié)合定性方法建立了預(yù)警指標體系，然后利用上海市房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)進行了實證分析。

綜上所述，我國對房地產(chǎn)預(yù)警指標體系的研究正在逐漸從單純的定量分析向定量分析和定性分析相結(jié)合的思路轉(zhuǎn)移。定量分析方法主要通過一些統(tǒng)計分析方法消除指標間的相互干擾和影響，使不同指標與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系描述得更為準確，但它不可避免也存在缺陷，如多數(shù)統(tǒng)計方法對數(shù)據(jù)要求較高，通常需要樣本數(shù)據(jù)夠多，且不具備容錯能力，而且對某些不能量化的因素指標也無能為力，而這正好可通過定性分析來彌補。因此，把定量、定性分析方法相結(jié)合來構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警指標體系將是未來的發(fā)展趨勢。

二、房地產(chǎn)預(yù)警方法研究評述

預(yù)警方法是預(yù)警系統(tǒng)的核心，預(yù)警方法是否合適是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預(yù)測、防范和調(diào)控功能的關(guān)鍵。在預(yù)警方法的選擇上，我國有關(guān)學者的研究大致可以劃分為三個階段，房地產(chǎn)發(fā)展初期，即上世紀90年代的研究以景氣指數(shù)預(yù)警為主；90年代末到本世紀初以統(tǒng)計預(yù)警為主；近期的研究則轉(zhuǎn)向以人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等為主的人工智能、模式識別方法方向發(fā)展，逐漸與計算機軟件融合。

（一）景氣指數(shù)法。

如上所述，我國早期的房地產(chǎn)預(yù)警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟監(jiān)測與預(yù)警常用的方法，即景氣指數(shù)預(yù)警法。這種方法以經(jīng)濟周期循環(huán)理論為基礎(chǔ)，從影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的諸多要素中選出一組對景氣變動敏感，有代表性的經(jīng)濟指標，把它們分為先行、同步和滯后三類指標，然后分別對這三類指標編制擴散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預(yù)測房地產(chǎn)景氣的轉(zhuǎn)折點和長期趨勢，達到房地產(chǎn)預(yù)警的目的。

黃繼鴻、雷戰(zhàn)波、凌超為了描述房地產(chǎn)景氣的動向,通過構(gòu)建合成和擴散指數(shù)來達到對房地產(chǎn)運行情況進行監(jiān)測、預(yù)警的目的。他們認為擴散指數(shù)能綜合各個指標變量的波動,反映宏觀經(jīng)濟波動過程,還能夠有效地預(yù)測經(jīng)濟循環(huán)的轉(zhuǎn)折點,但是不能明確表示經(jīng)濟循環(huán)變化的強弱；合成指數(shù)不僅能預(yù)測經(jīng)濟循環(huán)的轉(zhuǎn)折點,還能在某種意義上反映經(jīng)濟循環(huán)變動的振幅。因此,他們認為擴散指數(shù)(DI)和合成指數(shù)(CI)適用于房地產(chǎn)預(yù)警等宏觀經(jīng)濟領(lǐng)域。

李斌、丁烈云、葉艷兵對景氣指數(shù)預(yù)警法進行了大量研究后，發(fā)現(xiàn)由于計算方法和側(cè)重點不同，利用擴散指數(shù)DI和合成指數(shù)CI對相同的數(shù)據(jù)分別計算得出的房地產(chǎn)警度不一致，他們分析了兩種指數(shù)的計算特點，提出了兩種改進方法．第一，對傳統(tǒng)DI計算方法進行合理改進，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數(shù)來進行景氣評價，有效地消除了兩指數(shù)間的矛盾沖突；第二，利用DI值與CI值及其精度設(shè)計了一個能完整反映市場景氣狀況的綜合指數(shù)，即對DI與CI指數(shù)向量進行數(shù)據(jù)處理并建立整合基礎(chǔ)以后，依據(jù)DI值與CI值的精度分析，摒棄主觀判斷的處理方法，按照各自誤差的高低和權(quán)值計算理論，確定各整合基礎(chǔ)數(shù)據(jù)所載信息量的權(quán)重，最后對其進行加權(quán)平均求出房地產(chǎn)市場的綜合景氣指數(shù)，并利用武漢市實際數(shù)據(jù)進行了分析，結(jié)果表明，改進后的綜合指數(shù)能更好地反映武漢市房地產(chǎn)的實際警度。

景氣指數(shù)法經(jīng)過多年的發(fā)展運用也比較成熟，計算方法有了許多改進，但是用該方法來對我房地產(chǎn)進行預(yù)警，存在著許多先天的缺陷．首先，景氣指數(shù)法應(yīng)用的前提條件是經(jīng)濟波動的周期性，而我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展剛剛起步，其周期性更是無從談起；其次景氣指數(shù)用合成指數(shù)和擴散指數(shù)這些綜合指數(shù)來反映總體的發(fā)展趨勢，而這些綜合指數(shù)對具體指標的信息抽象化了，不利于具體分析，也容易掩蓋個別指標的異常波動，因此，用景氣指數(shù)法來進行房地產(chǎn)預(yù)警不是最佳方法。

（二）綜合模擬法。

綜合模擬法也叫統(tǒng)計預(yù)警法，是我國房地產(chǎn)預(yù)警采用最廣泛的方法。它主要從系統(tǒng)論角度對指標進行分析處理，實現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警的目的。其基本思路是先對警兆與警素指標進行時差相關(guān)分析，確定其先導(dǎo)長度和強度；接著根據(jù)警兆指標變動的情況確定警兆指標的警級，然后根據(jù)各警兆指標的重要性對警級進行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進行房地產(chǎn)預(yù)警，不僅能反映房地產(chǎn)的綜合警度，還能反映單個指標的警度，比較適合用來進行房地產(chǎn)預(yù)警。因此，有不少學者對此進行了嘗試，取得了不少成果。

1995年，建設(shè)部就組織過房地產(chǎn)監(jiān)測、預(yù)警體系的研究，所采用的方法即為統(tǒng)計預(yù)警法，但鑒于行業(yè)發(fā)展的初期性及其資料積累的有限性，無法在定量上有所突破。

趙黎明、賈永飛最早對用統(tǒng)計預(yù)警法進行房地產(chǎn)預(yù)警作了較系統(tǒng)的研究，現(xiàn)在很多研究都是在他們研究的基礎(chǔ)上進行的。他們首先對經(jīng)濟預(yù)警的各種方法進行了分析、比較，指出統(tǒng)計預(yù)警方法適合用來房地產(chǎn)預(yù)警;接著運用時差相關(guān)分析方法篩選出警兆指標，并確定了預(yù)警界限；最后使用模糊評價方法來進行警級綜合，使房地產(chǎn)預(yù)警走向定量化和系統(tǒng)化，明確了警情發(fā)生時的控制目標和方向，實現(xiàn)了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的計算機處理。

郭磊、王鋒等采用統(tǒng)計預(yù)警法，結(jié)合深圳市實際數(shù)據(jù)，對深圳房地產(chǎn)運行的軌跡進行監(jiān)測，并對未來的走勢進行了預(yù)測。他們首先根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟的相關(guān)理論和深圳房地產(chǎn)自身的實際，選擇房地產(chǎn)銷售量作為警情指標，然后通過對其它指標和房地產(chǎn)銷售量的時差相關(guān)分析，選出警兆指標，然后通過各警兆指標警界的確定，對深圳房地產(chǎn)進行了單指標預(yù)警和綜合預(yù)警。張泓銘對各種預(yù)警方法的特點和使用條件進行比較之后，指出綜合模擬法比較適合我國當時的房地產(chǎn)預(yù)警，他詳細介紹了綜合模擬法的思路、步驟并以某城市為代表進行了實證分析。

陳峰、丁烈云對利用綜合預(yù)警法進行房地產(chǎn)預(yù)警容易出現(xiàn)的失真現(xiàn)象進行研究后，提出用數(shù)學方法對用3 預(yù)警準則確定的預(yù)警區(qū)間進行調(diào)整，并以武漢市相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行了實證分析，結(jié)果顯示對預(yù)警區(qū)間修正后，能夠提高房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的精度。

綜合模擬法既能對房地產(chǎn)整體警度進行綜合判斷，也能夠?qū)Ω鱾€指標進行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預(yù)警的目的。但運用該方法對我國房地產(chǎn)預(yù)警也存在一些難以克服的問題，如統(tǒng)計預(yù)警法要求它的參數(shù)必須滿足多元常態(tài)分配的假設(shè)，而實際資料常常不能滿足要求，因此目前以3 預(yù)警準則獲得的預(yù)警域與現(xiàn)實并不符合，使得預(yù)警精度不高或失效；另外統(tǒng)計預(yù)警法是靜態(tài)的，不具有容錯性，而目前我國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)參差不齊，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，因此采用該方法結(jié)果往往系統(tǒng)精度不高，于是更多人又轉(zhuǎn)向了基于模式識別的預(yù)警方法研究。

（三）基于模式識別的預(yù)警方法。

房地產(chǎn)預(yù)警研究要取得進一步的進展，就必須廣泛借鑒其它學科，特別是人工智能、模式識別和非線性系統(tǒng)學科的研究成果，避免或盡量減少預(yù)警過程中的人為因素，使預(yù)警過程更客觀、可靠。近年來不少學者對此進行了研究，盡管剛剛起步，但其發(fā)展前景已引起人們關(guān)注。

王建成在其博士論文里構(gòu)建了基于概率模式分類的經(jīng)濟預(yù)警系統(tǒng)。所謂模式識別是泛指一類用于對所研究對象根據(jù)其特征和屬性，分辨其所屬模式類別的識別和分類方法。模式識別突破了傳統(tǒng)的指標處理思路，不再從簡單的統(tǒng)計規(guī)律出發(fā)探求發(fā)展趨勢，而應(yīng)用模式分類和比較來對未來狀況進行預(yù)測。概率模式分類法可以滿足最小的誤警概率和最小的預(yù)警風險等要求，其有關(guān)分類錯判概率等理論，很適合研究預(yù)警系統(tǒng)的預(yù)警可靠性，另外它還可以和附加信息檢驗、模式特征提取等方法結(jié)合起來，進行預(yù)警指標選擇，構(gòu)造出一個實用、完整的經(jīng)濟預(yù)警系統(tǒng)。但是基于概率模式分類的預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計需要已知經(jīng)驗概率、條件概率、和后驗概率，實際上這些是很難得到的。另外，貝葉斯最小風險分類過程還建立在樣本擬合最好這樣的基礎(chǔ)之上的，這顯然是不能滿足的，因此該方法沒能得到廣泛地使用。

虞曉芬通過建立BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型對杭州市歷年的指標數(shù)據(jù)進行擬合，分析預(yù)測有關(guān)指標2004-2005年的值，并結(jié)合統(tǒng)計預(yù)警法對杭州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)在和未來兩年的綜合警度進行判斷和預(yù)報。陳彥等利用模糊模式識別方法，以南京市為例，建立了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，并進行了實證分析。

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟預(yù)警中的應(yīng)用是對傳統(tǒng)預(yù)警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預(yù)警方法存在的難以處理高度非線性模型、偏重定量指標、難以處理定性指標的問題。從而為預(yù)警走向?qū)嵱没於嘶A(chǔ)。但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)也存在一些難以克服的缺陷，如其過分強調(diào)克服學習錯誤而泛化性能不強，同時還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡(luò)學習的收斂和最終權(quán)值受初始值影響大，網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)等問題，這也是不少學者正在研究的課題，但尚未取得實質(zhì)性的進展。

房地產(chǎn)系統(tǒng)是一個復(fù)雜的非線性大系統(tǒng)，由上可知，不管采用哪種方法進行預(yù)警，都有各自的缺陷，因此不少學者嘗試著采用多種方法相結(jié)合來進行房地產(chǎn)預(yù)警，取得了較好的效果。

丁烈云在他的名為房地產(chǎn)周期波動與預(yù)警研究的博士論文中，把景氣指數(shù)法、基于系統(tǒng)核與核度理論的綜合模擬法和模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)警法三種方法和相應(yīng)的模型結(jié)合起來預(yù)警，經(jīng)過實證分析，表明預(yù)警效果相當不錯。

南京房管局在建立南京市房地產(chǎn)市場預(yù)警系時也結(jié)合了景氣指數(shù)法、警兆信號法和專家經(jīng)驗法三種方法共同預(yù)警。采用多種預(yù)警方法對房地產(chǎn)進行預(yù)警，以便相互驗證，這也是今后房地產(chǎn)預(yù)警的發(fā)展趨勢。

三、房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計研究評述

房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)是一個非常復(fù)雜的大系統(tǒng)，預(yù)警指標體系的選擇是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)預(yù)警方法是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的核心，而除此之外有關(guān)數(shù)據(jù)的收集、整理，警度的預(yù)報，以及排警對策等都是需要考慮的問題，因此有必要對房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的各個功能模塊設(shè)置以及如何利用計算機技術(shù)進行科學調(diào)控進行研究，國內(nèi)不少學者進行了許多嘗試。

梁運斌對建立房地產(chǎn)預(yù)警監(jiān)測系統(tǒng)進行了探索，提出了房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)應(yīng)該由景氣分析、預(yù)警信號、行業(yè)監(jiān)測和景氣調(diào)查四個子系統(tǒng)構(gòu)成的基本構(gòu)想，研究雖然粗略，卻為后來研究者提供了思路。

彭詡也對房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的框架進行了構(gòu)建，他認為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可以細分為信息采集系統(tǒng)、預(yù)警信號系統(tǒng)和景氣分析系統(tǒng)三個子系統(tǒng)，各個系統(tǒng)相互獨立，其功能如下．景氣分析系統(tǒng)主要進行要用來建立預(yù)警預(yù)報指標體系和預(yù)警預(yù)報制度，房地產(chǎn)信息采集系統(tǒng)主要收集房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)信息數(shù)據(jù)；預(yù)警信號系統(tǒng)主要進行數(shù)據(jù)的整合分析和。

鄭淑琴認為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可分為數(shù)據(jù)處理分析子系統(tǒng)、監(jiān)測預(yù)警子系統(tǒng)以及排警子系統(tǒng)，在文中對這三個系統(tǒng)分別加以研究。

以上研究雖然側(cè)重點不一樣，但其基本思路大致相同，都是從數(shù)據(jù)的收集、預(yù)警方法的確定和出現(xiàn)警情時的預(yù)報和對策來構(gòu)建的。韓立達在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)框架的構(gòu)建提出了較系統(tǒng)的構(gòu)想。他認為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可分為橫向和縱向兩方面?？v向是指由下至上即由各地市匯總到各個省，層層預(yù)警最后到全國綜合預(yù)警，而橫向預(yù)警是指對每個具體城市的預(yù)警框架可分為統(tǒng)計信息系統(tǒng)、預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)和動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)三個模塊，每個模塊下面還可細分為更小的模塊。其中預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)是核心，統(tǒng)計信息系統(tǒng)與動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)都是為其服務(wù)的，前者為其提供基本資料和數(shù)據(jù)，而后者則起著輔助預(yù)警及決策的功能。

郭峰在他的博士論文里以大系統(tǒng)控制理論為基礎(chǔ)構(gòu)建了房地產(chǎn)“遞階控制”預(yù)警系統(tǒng)，把它分為上、中、下三級，上級是輸入部分，也稱為數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，包括警兆數(shù)據(jù)庫、預(yù)警界限數(shù)據(jù)庫、預(yù)測指標數(shù)據(jù)庫和警情分析指示數(shù)據(jù)庫等；而中級為控制處理大型專家系統(tǒng)，是整個系統(tǒng)的核心處理器，具體包括指標篩選、界限確定、預(yù)測判斷和警情分析指示模型庫；下級指的是輸出部分，即生成子系統(tǒng)，通過銜接器和中級相連，具有圖表、數(shù)據(jù)結(jié)果輸出等功能。

李斌、丁烈云認為從計算機軟件開發(fā)角度來看，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該是以MIS為基礎(chǔ)，兼有DSS功能的計算機預(yù)警信息系統(tǒng)。它可以通過自動處理、分析、判斷輸入和存貯在計算機中的各種信息，對城市房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的各種異常態(tài)勢發(fā)出預(yù)先警告。他們將其分成兩個相對獨立的子系統(tǒng)，模型管理系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫管理信息系統(tǒng)，兩個系統(tǒng)之間、操作人員與計算機之間的信息的傳遞由人機交互總控系統(tǒng)來調(diào)度。

總的看來，我國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計研究才剛剛起步，需要進一步研究和發(fā)展，但與計算機緊密結(jié)合，友好的人機交互模式和動態(tài)的建模技術(shù)將是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計未來的發(fā)展趨勢。

此文系湖北省教育廳青年項目（239269）

（作者：武漢工程大學管理學院工商管理教研室，講師，中南財經(jīng)政法大學統(tǒng)計學專業(yè)博士）

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房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；周期性波動；影響因素

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

引言

房地產(chǎn)是我國國民的重要資產(chǎn)之一，同時又與其他產(chǎn)業(yè)存在很強的關(guān)聯(lián)度，使房地產(chǎn)成為我國支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面，房地產(chǎn)作為實體經(jīng)濟的一部分，可保障人類正常生產(chǎn)和生活；另一方面，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的一部分，它具有增值保值的良好特性，已成為人們重要的投資手段。因此，準確把握房地產(chǎn)價格波動的因素和內(nèi)涵，了解房地產(chǎn)價格和影響因素之間的關(guān)系，對我國政府采取宏觀調(diào)控具有重要意義。

一、 房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵

房地產(chǎn)是一種介于商品和金融資產(chǎn)之間的虛擬資產(chǎn)，是實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟的紐帶。它的價值是房屋建筑物價值和地產(chǎn)價值的統(tǒng)一，是房地產(chǎn)價值和地租資本化價格的貨幣表現(xiàn)。

房地產(chǎn)的開發(fā)成本主要由地價、前期工程費、建筑工程建設(shè)成本、市政工程設(shè)施費、管理費用、貸款利息、稅費等構(gòu)成。

圖1

根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)成本構(gòu)成來分析房地產(chǎn)價格波動，由圖1可知：土地價格和建安費用在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占有很大比重。其中，土地價格的確定是由最初的劃撥逐漸發(fā)展為招投標形式，它符合供需二元性。除地價外，房地產(chǎn)價格的其他構(gòu)成，如前期工程費、建筑工程建設(shè)費成本等均由供需二元性和價值決定。

二、 影響房地產(chǎn)價格波動性的因素

房地產(chǎn)價格波動對我國國民經(jīng)濟運行、行業(yè)發(fā)展等影響頗深。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也越來越大。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是衡量也是影響我國房地產(chǎn)價格變動的重要指標之一。GDP增長能夠帶動與房地產(chǎn)密切相關(guān)的鋼鐵、水泥等原材料行業(yè)發(fā)展，這些行業(yè)的發(fā)展往往促使房地產(chǎn)成本提高；同時GDP的增長也可提高房地產(chǎn)開發(fā)商信心，使房地產(chǎn)開發(fā)商加大對房地產(chǎn)的投資，進而影響房地產(chǎn)價格。

土地價格是房地產(chǎn)價格的重要組成部分。隨著我國土地出讓方式由最初的劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)有的招投標形式，土地出讓的透明度大大提高，同時也提高了土地出讓價格。土地價格與房地產(chǎn)價格變動是交替式的，互為因果，互相促進，只是在不同地區(qū)表現(xiàn)幅度不同。

我國當前的市場機制并不完善，必要的政府干預(yù)對于健全房地產(chǎn)市場起了巨大作用。但是過分的干預(yù)也會導(dǎo)致“調(diào)控失靈”。目前政府的調(diào)控政策主要包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、財政政策以及法律手段和政府監(jiān)督等。這些政策主要是對房價的沖擊，同時也是抑制房價上漲的外在動力。如產(chǎn)業(yè)政策，它是國家規(guī)劃、干預(yù)和誘導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形成和發(fā)展的一種政策，主要的實施手段有政府直接干預(yù)、立法措施以及政府的協(xié)調(diào)指導(dǎo)等等。產(chǎn)業(yè)政策與其他政策的關(guān)聯(lián)性較強，產(chǎn)業(yè)政策一般包含多種政策因素。

三、 房地產(chǎn)價格波動的周期性

土地資源的稀缺性和房地產(chǎn)的固有屬性，使得我國房地產(chǎn)價格整體呈長期增長的趨勢。但是根據(jù)經(jīng)濟學理論，房地產(chǎn)價格還具有明顯的周期性。通常一個房地產(chǎn)價格周期可以細分為不動產(chǎn)供求失衡（蕭條）、市場趨于活躍、繁榮、緊縮和蕭條五個階段；對應(yīng)的房地產(chǎn)價格變化則表現(xiàn)為低谷、上升，達到頂峰，下降，跌至低谷的周期性過程。

在房地產(chǎn)價格跌至低谷時，政府或采取一些措施刺激消費，提高購買力。由供求原理可知，需求或?qū)⒉粩嘣黾?；隨著需求增加，價格逐漸上漲，此時需求仍不斷增加；隨著房地產(chǎn)價格不斷上漲，逐漸趨于繁榮，此時需求不斷減少；當房地產(chǎn)價格極高時，人們對房地產(chǎn)的購買需求開始下降，房地產(chǎn)價格逐漸下降，直至跌至低谷。一般而言，政府采取宏觀調(diào)控，人們的心理因素等對于經(jīng)濟周期的影響都如催化劑一般，只能起到緩解的作用，無法阻止房地產(chǎn)價格的周期性波動。

以遼寧省房地產(chǎn)價格的變動為例進一步說明房地產(chǎn)價格波動的周期性。遼寧省房地產(chǎn)價格的第一個波動周期是1995年起至1997年，1997年達到頂峰，因國家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過一個短暫的輝煌期后迅速回落。第二個波動周期是1998年國家實行住房改革起至2001年。這段期間，全國房地產(chǎn)價格大幅上漲，但是遼寧省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過一個漲幅后在2003年有一個較大的下滑，這就體現(xiàn)出了地方政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的作用——有力的控制了我省過快發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。從1995年到2012年，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)共經(jīng)歷了三個周期，其中兩個完整的周期，持續(xù)期分別是6年和3年。

自1999年以后，國家的房地產(chǎn)業(yè)迎來了它的黃金期，全國房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)升溫。 至2010年，政府出臺，“國十一條”，“國十條”等調(diào)控政策，我國房地產(chǎn)價格在2010年6月首次出現(xiàn)下跌，隨后繼續(xù)緩慢上漲。

房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)生活中必不可少的一部分，近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，經(jīng)濟問題與社會矛盾也不斷凸出。為保證我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展，本文提出以下建議：

一是要嚴格管理房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，提高開發(fā)商貸款門檻，加強金融風險防范，有效遏制房地產(chǎn)投機行為。二是要加強土地市場管理，降低房地產(chǎn)成本，緩解房地產(chǎn)價格增長過快而帶來的諸多矛盾。三是要積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場，以改善住房條件為目的，努力解決無房人群的住房問題。四是要積極優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，加強建設(shè)廉租房，經(jīng)濟適用住房，重點開發(fā)普通商品房。

四、 結(jié)語

我國房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)價格波動仍存在很多不可預(yù)料的問題。房地產(chǎn)作為實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟的紐帶，對經(jīng)濟具有擾動和穩(wěn)定的雙重作用。因此，必須加強房地產(chǎn)的金融風險防范，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，才會促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康，蓬勃發(fā)展。

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房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；土地財政；房產(chǎn)稅

一、我國房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控政策體系簡介

我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標主要有兩個：一是經(jīng)濟增長目標；二是社會公平穩(wěn)定目標。調(diào)控政策主要包括經(jīng)濟政策、行政政策及一些宣傳引導(dǎo)手段。通過經(jīng)濟政策（主要是貨幣、財政政策等）進行調(diào)節(jié)，以行政政策（主要是規(guī)劃、計劃等）進行管理和指導(dǎo)，同時配合信息宣傳活動進行引導(dǎo)，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)節(jié)。經(jīng)濟政策和行政政策各具特色，相互聯(lián)系，相互補充，共同構(gòu)成了我國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策體系，如圖1所示。

在我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中，經(jīng)濟政策主要包括貨幣政策、財政政策和土地政策。經(jīng)濟政策主要是通過影響房地產(chǎn)市場的供求進而調(diào)控房地產(chǎn)價格的。供求關(guān)系決定價格是市場的基本規(guī)律，房地產(chǎn)市場在運行中也必然受到這一市場規(guī)律的支配。政府可以通過調(diào)節(jié)一些經(jīng)濟參數(shù)，如價格、稅收、利率、折舊率等影響企業(yè)的投資和消費者的需求，達到調(diào)控目標。行政政策的作用路徑不同于經(jīng)濟政策，其主要是針對開發(fā)商施加影響，不適用于一般消費者。主要可以通過限制直接限制房價的方式，限制房產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方式調(diào)控房地產(chǎn)市場?，F(xiàn)階段我國政府主要采取經(jīng)濟政策調(diào)控，一般只有當房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響我國國民經(jīng)濟正常發(fā)展時，才會采取行政政策手段。

二、我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控政策遇到的困境分析

近幾年來，我國出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但效果不容樂觀。

可以看出，今年來我國房地產(chǎn)價格依然以強勁的勢頭持續(xù)走高，房價漲幅也隨調(diào)控政策起伏不定，很多調(diào)控政策的實施都只是起到暫時抑制房價的作用。造成這種困境的原因主要有以下幾個方面。

1.隨著我國城市化進程的發(fā)展，土地資源愈發(fā)緊缺。這對城市建設(shè)用地提出了艱巨的挑戰(zhàn)。我國地少人多，房地產(chǎn)開發(fā)用地緊張。目前我國人均耕地約1.43畝，不足世界平均水平的40%。我國人口基數(shù)大，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，本就捉襟見肘的土地供應(yīng)將更為緊張。這種情況導(dǎo)致土地價格大幅上漲，繼而導(dǎo)致房價持續(xù)攀高。

2.我國經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴。長期以來，我國房地產(chǎn)業(yè)被設(shè)計成國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致了我國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過度依賴。我國現(xiàn)行的土地批租制度使得出賣土地成為地方的主要財政收入。因此，房地產(chǎn)業(yè)為地方政府創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟業(yè)績和財政收入。2012年前11個月，我國130個主要城市土地市場總土地出讓金額達1.18萬億元，與2011年同期相比減少了30%。以此推及全國所有城市，2012年全國地方政府的土地財政總收入可能會比2011年減少上萬億。這樣，各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大利益受損方，因此地方政府在實施調(diào)控政策時的積極性不強，執(zhí)行力度不大，這對調(diào)控效果產(chǎn)生很大影響。在經(jīng)濟增長和社會公平穩(wěn)定雙重目標追求下，政府往往更注重經(jīng)濟增長，其結(jié)果必然造成地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫和房價的不斷推高。

3.我國貧富差距懸殊，目前政府房產(chǎn)業(yè)稅收政策不完善。我國目前最貧困人口約占總?cè)丝?0%，但他們占收入或消費的份額卻只有4.7%，然而占總?cè)丝?0%的最富裕人口所占收入或消費的份額卻高達50%。富人有一次性付款買好幾套房子的經(jīng)濟實力，而窮人則可能幾輩子的收入也買不起一套房子。在在這種大背景下，政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控的金融稅收等政策往往會大打折扣。比如提高首付比例和房貨利率，這使得買房的經(jīng)濟起點提高。對于富人來說買房本不差錢，一次性全額付款也沒關(guān)系，而對于窮人來說，高額的首付和高的房貸利率對其構(gòu)成了巨大的經(jīng)濟壓力。提高房貨首付比例和利率不僅不能限制富人炒房，反而給窮人增加購房壓力，導(dǎo)致更多的人買不起房。變相的給了少數(shù)富人買更多房子的機會。至于通過征收二手房交易稅來抑制房價的政策就更收效甚微了。價格由供求關(guān)系決定，當前房地產(chǎn)市場需求遠遠大于供給。此時征收交易稅對對抑制房價毫無影響，市場的力量會導(dǎo)致賣方完全稅收轉(zhuǎn)嫁給下家。這樣，相當于政府直接向買方征稅，這在一定程度上進一步促使了我國居民收入差距的擴大。

4.部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生了很大負面影響。部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策未根據(jù)我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀設(shè)計，產(chǎn)生了很大負面影響。一些房地產(chǎn)調(diào)控政策設(shè)計初衷是為了抑制“投機型需求”，但忽視了政策對房地產(chǎn)供給的巨大負面作用。例如在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)向金融機構(gòu)貸款被限制，這大大阻礙了房地產(chǎn)供應(yīng)商的發(fā)展。2011年度銀行幾乎停止了90%以上的房地產(chǎn)按揭貸款的發(fā)放，這導(dǎo)致2011年因缺少資金而破產(chǎn)退市的房地產(chǎn)公司多達6000多家。近幾年來我國房價上漲過快，最根本的原因還在于住房供求的不均衡。因此，從長期來看，如果房地產(chǎn)市場供應(yīng)不能繼續(xù)增加，房地產(chǎn)市場的剛性需求仍將是住房價格的最有力支撐。人們對未來房地產(chǎn)供應(yīng)緊缺的預(yù)期將不會變化，房價上漲壓力依然很大。

此外，房地產(chǎn)市場本應(yīng)該是這樣一種壟斷競爭型市場：既能使房地產(chǎn)業(yè)達到規(guī)模效率，又可以使其性價比在比較激烈的競爭中提升。然而，隨著調(diào)一些控政策的實施，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場洗盤嚴重，已初步形成寡頭壟斷的市場格局。一些大的房地產(chǎn)開發(fā)商可以憑借其雄厚的資本，在城市或者全國形成房地產(chǎn)市場的資源壟斷。

三、我國當前房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的出路

1.加快土地稅制改革，合理規(guī)劃，提高土地配置效率。世界上有很多發(fā)達國家都有像中國現(xiàn)階段一樣去依靠土地財政，千方百計地去抬高地價賺取更多的土地出讓金去創(chuàng)造經(jīng)濟業(yè)績和財政收入。但國外主要通過對存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財政收入。國外中央政府限制地方政府對土地的處置權(quán)，土地出讓由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，這樣既能大大降低地方政府對土地財政的依賴性，又能在一定程度上保護耕地，使地方政府轉(zhuǎn)向追求傳統(tǒng)的工業(yè)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。同時，土地征稅制度的改革，對存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，還能增加房地產(chǎn)“投機性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機，降低房價的作用。因此，我國房地產(chǎn)業(yè)可以借鑒新加坡、德國經(jīng)驗，合理規(guī)劃房地產(chǎn)用地，以開發(fā)中小戶型為主，著更集約的原則來進行房地產(chǎn)開發(fā)，提高土地的配置效率，堅持走資源節(jié)約型道路，滿足人民群眾安居樂業(yè)的需要。

2.逐步改革地方政府績效評估體系。重視對社會公平目標的追求，建立更科學的績效評估體系。同時，實施對地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控的問責制把控制住房價格過快上漲、增加保障房建設(shè)等內(nèi)容納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制，切實強化對地方政府行為的約束，多管齊下，促使地方政府將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落到實處。

3.加快對現(xiàn)有稅制的改革，設(shè)計更合理的房地產(chǎn)業(yè)稅制。房地產(chǎn)稅的設(shè)計應(yīng)當以抑制房地產(chǎn)市場的投資性需求為主要目標。對于我國當前的房地產(chǎn)市場來說，征收房產(chǎn)稅是一種長期有效的調(diào)控手段。房產(chǎn)稅的開征能大大增加以投資為目的消費者的稅收負擔，從而有效的抑制投機性需求。這種調(diào)控方式可以長期留存，并通過稅率的調(diào)整來收緊或放松。我國目前已在上海和重慶部分地區(qū)開展征收房地產(chǎn)稅的試點工作，且已取得了初步成效，當然也發(fā)現(xiàn)了一些問題。因此，要總結(jié)經(jīng)驗，對房產(chǎn)稅征收范圍、稅率多少、房屋等級的界定、房屋的價值評估一些列問題，組織專家學者進一步探討并進行科學的評定，逐步去完善房地產(chǎn)稅制度。

此外，還應(yīng)建立健全房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行政法律法規(guī)，切實保障房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實施。并通過信息宣傳，輿論引導(dǎo)等手段使政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策為大眾所知，徹底深入人心。

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