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房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文第1篇

一、當(dāng)前樓市形勢(shì)

今年以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化較大，供給側(cè)改革加快，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超預(yù)期，房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐作用較大。從房地產(chǎn)形勢(shì)看，1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火爆，商品房銷售面積增長(zhǎng)25.5%，但二季度以來開始出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)整，投資與銷售增幅均有所放緩。

從整體形勢(shì)看，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售規(guī)模快速上漲，二季度以來持續(xù)出現(xiàn)增幅回落。1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.2%，1-8月回落到5.4% （見圖1）；1-4月，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)36.5%，1-8月回落到25.5%； 1-4月商品房銷售額同比增長(zhǎng)55.9%，1-8月回落38.7%?？傮w來看，開發(fā)投資與銷售規(guī)模仍保持快速增長(zhǎng)，但二季度增幅大幅回落，三季度回落速度減緩（見圖2）。

從不同區(qū)域看，1-8月不同城市市場(chǎng)分化現(xiàn)象仍比較嚴(yán)重，位于我國(guó)華東、華南、中部的一線、二線熱點(diǎn)城市銷售量、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，并帶動(dòng)了周邊中小城市量?jī)r(jià)齊漲；位于西部、東北的二線城市“量雖增、價(jià)不漲”，而大多數(shù)三四線城市繼續(xù)在高庫存狀態(tài)掙扎。

從熱點(diǎn)城市看，一線城市中深圳、北京供求關(guān)系最為緊張，新建住宅銷售增幅在全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)觀察城市中排倒數(shù)第1 （-31%）、第2 （-15%），二手住宅銷量是新建住宅的2―3倍，前8個(gè)月新房銷售均價(jià)漲幅也位列全國(guó)第1、第3。上海、廣州供應(yīng)情況好于深圳、北京，前8個(gè)月新房銷售量漲幅在20%以上，但上海房?jī)r(jià)上漲較快（漲幅17%，位于第9），廣州房?jī)r(jià)持續(xù)平穩(wěn)（漲幅6%）。

二線城市今年熱點(diǎn)頻出、異常火爆，自年初出現(xiàn)廈門、南京、蘇州、合肥四個(gè)熱點(diǎn)城市外，年中期又出現(xiàn)武漢、鄭州、杭州、天津、濟(jì)南、福州、長(zhǎng)沙、青島等新熱點(diǎn)城市。年初四個(gè)熱點(diǎn)城市中，南京今年前8個(gè)月銷售量增幅全國(guó)第1、價(jià)格漲幅全國(guó)第6，廈門、蘇州、合肥前8個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅位于全國(guó)第4、第5、第10；年中期新熱點(diǎn)城市中，鄭州、天津、武漢、杭州前8個(gè)月銷售量增幅位于全國(guó)第3、第4、第5、第9，鄭州8月房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅全國(guó)第1，目前樓市均處于熱銷狀態(tài)。

三四線城市目前熱銷的城市基本是一線和二線熱點(diǎn)城市的周邊城市，如東莞前8個(gè)月均價(jià)漲幅位于全國(guó)第2 （35%），惠州銷量增幅全國(guó)第6、價(jià)格增幅全國(guó)第7，南通、溫州、寧波、無錫8月份均價(jià)同比漲幅分別位居全國(guó)第11、第13、第14、第15 （見表1）。

二、本輪房?jī)r(jià)上漲的原因

一是政策導(dǎo)向。自2014年9?30政策出臺(tái)后，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策開始全面寬松；2015年3?30的降首付、“稅收5改2”政策，持續(xù)多輪的降息降準(zhǔn)，核心是圍繞中央五大工作任務(wù)中的“去庫存”，進(jìn)而在全國(guó)范圍內(nèi)改變了市場(chǎng)預(yù)期，刺激了各類需求入市；而部分城市因長(zhǎng)期供求關(guān)系緊張（如北京、上海、深圳、廈門），或短期開發(fā)進(jìn)度滯后（如合肥、東莞、惠州），均造成房?jī)r(jià)在短期大幅上漲。

二是貨幣寬松。目前全國(guó)本外幣存款余額已達(dá)到151萬億，今年全年商品房銷售金額預(yù)計(jì)8萬億左右，相對(duì)商品房供應(yīng)，全國(guó)貨幣供應(yīng)更為充足。自2014年以來，在貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)快、貨幣政策寬松背景下，我國(guó)開放度高、經(jīng)濟(jì)活躍的東南部城市和中部城市貨幣資金流入速度加快；到今年6月底，兩年半的時(shí)間內(nèi)深圳本外幣存款余額增長(zhǎng)81.7% （全國(guó)增速第1），鄭州、合肥、南京、上海、武漢、北京、廈門本外幣存款余額增速在40%-60%之間，增速分別位列全國(guó)第3、第4、第5、第7、第8、第9、第11。由于這些城市貨幣資金在近兩年的快速流入，導(dǎo)致其樓市在全國(guó)率先量?jī)r(jià)齊升，而深圳、上海在2015年上半年短期存款余額的快速上升（漲幅59.5%、41.3%），導(dǎo)致其下半年房?jī)r(jià)在全國(guó)大幅領(lǐng)漲，并推動(dòng)全國(guó)樓市發(fā)展預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

三是宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的結(jié)構(gòu)性矛盾。在中央去年提出的加強(qiáng)供給側(cè)改革“五大工作任務(wù)”中，“去產(chǎn)能”因傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型困難、新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)有待培育，目前社會(huì)資金不愿投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)（社會(huì)資本投資增幅僅2%），在人民幣匯率持續(xù)下跌、股市持續(xù)低迷等背景下，資金為保值增值，持續(xù)流入熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)，不僅擴(kuò)大了地產(chǎn)泡沫，對(duì)“去產(chǎn)能”的開展也帶來困擾。從“去杠桿”看，原本是防止資金杠桿率過高導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)，但由于樓市政策的寬松（尤其是利率低、首付門檻低），加上P2P、消費(fèi)貸、信用貸等各種金融創(chuàng)新，各類資金除了房貸還通過影子銀行進(jìn)入樓市，樓市杠桿率越來越高，“去杠桿”實(shí)際落空。從“去庫存”看，近兩年由于國(guó)家棚改政策的實(shí)施，加上樓市刺激政策的作用，全國(guó)增加了1000萬套被動(dòng)住房需求，以及更多的改善性住房需求；由于棚改貨幣化政策的實(shí)施，居民購(gòu)房能力大大增強(qiáng)，但出于保值增值和生活品質(zhì)提高（如子女上學(xué)就業(yè)等）的目的，城鎮(zhèn)居民購(gòu)房?jī)?yōu)先選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、公共配套設(shè)施較好的省會(huì)城市和其他大城市，很多省會(huì)城市的住房銷售量目前基本占全省一半以上，進(jìn)而導(dǎo)致很多二線城市出現(xiàn)“一市獨(dú)大”，而三四線城市去庫存更加困難。

綜上分析，目前五大工作任務(wù)中的“三去”客觀上變成了“一去”，不僅沒有形成宏觀經(jīng)濟(jì)的有序轉(zhuǎn)型，反而造成房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大。其中的原因值得深思，宏觀經(jīng)濟(jì)政策也應(yīng)作出及時(shí)調(diào)整。

房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；GARCH；杠桿效應(yīng)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào):1003－9031(2011)04－0020－03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.04.04

一、引言及相關(guān)文獻(xiàn)

隨著世界經(jīng)濟(jì)和金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)在世界各國(guó)的金融和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益和風(fēng)險(xiǎn)的變化不僅影響著金融市場(chǎng)的變化，同時(shí)影響著經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。從近幾年的走勢(shì)來看，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格處于單邊上漲的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)在不斷的加大。因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)進(jìn)行分析，是十分必要的。Bollerslev（1986）年提出了廣義自回歸條件異方差GARCH模型,它是一種非常重要的波動(dòng)性估計(jì)方法[1]。由于Bollerslev提出的GARCH模型在估計(jì)金融變量回報(bào)時(shí)的良好特性,即時(shí)變的方差和處理厚尾的能力，使其在金融領(lǐng)域中已經(jīng)獲得了非常廣泛的應(yīng)用。因此，鑒于GARCH模型對(duì)金融數(shù)據(jù)的優(yōu)良處理能力，本文通過建立GARCH模型，將房地產(chǎn)作為金融產(chǎn)品的研究的角度，并采用中美兩個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比的方法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行了分析。

目前，GARCH模型在我國(guó)的金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)度量和市場(chǎng)預(yù)測(cè)中得到了廣泛的應(yīng)用。在資本市場(chǎng)方面，陳浪南、黃杰鯤（2002）的研究具有代表性，他們運(yùn)用GARC

H-M模型對(duì)我國(guó)股票市場(chǎng)的非對(duì)稱性波動(dòng)進(jìn)行了研究并取得了不錯(cuò)的效果。他們認(rèn)為我國(guó)股票市場(chǎng)一定程度上存在著“杠桿效應(yīng)”，“利好消息”要比“利空消息”對(duì)市場(chǎng)帶來的沖擊要大[2]。宋逢明、江婕（2003）將我國(guó)的股市運(yùn)行分成了三個(gè)階段，并運(yùn)用GARCH模型進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)分析。他們認(rèn)為我國(guó)的股票市場(chǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)所占的比重要大于非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)所占的比重，穩(wěn)定我國(guó)股票市場(chǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)才是發(fā)展我國(guó)股票市場(chǎng)的根本之道[3]。在匯率市場(chǎng)研究方面，惠曉峰等（2003）運(yùn)用了GARCH（1,1）模型對(duì)我國(guó)匯改之后的人民幣/ 美元匯率進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，并證明了人民幣匯率存在著明顯的自相關(guān)性和異方差性[4]。同時(shí)，GARCH效應(yīng)還被引入到了期貨市場(chǎng)的研究方面。遲國(guó)泰等（2006）以單個(gè)期貨合約每一交易日漲跌率反映期貨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),借助VaR風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值法,運(yùn)用廣義自回歸條件異方差GARCH模型,建立了VaR-GARCH單個(gè)期貨合約市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型,解決了單個(gè)期貨合約每一交易日最大損失的確定問題[5]。在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，運(yùn)用GARCH模型進(jìn)行分析的研究目前還比較少，主要集中于對(duì)個(gè)別城市的分析，較典型的有楊楠（2006）對(duì)上海市二手房市場(chǎng)的收益進(jìn)行了VAR分析。他通過分析表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)GARCH模型也存在較強(qiáng)的適用性[6]。屠佳華和張杰（2005）采用VAR模型對(duì)樣本期為2000年7月至2004年3月的上海房?jī)r(jià)進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)空置率、房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資的比例、房?jī)r(jià)的歷史信息等是影響房?jī)r(jià)的主要因素[7]。黃忠華等（2008）在他們的研究中運(yùn)用了GARCH模型簇對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)做了分析，計(jì)量結(jié)果表明房?jī)r(jià)歷史信息能部分解釋當(dāng)期房?jī)r(jià)的變化；利率對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的負(fù)影響；匯率對(duì)房?jī)r(jià)的影響為正；房?jī)r(jià)變化存在不對(duì)稱效應(yīng),降息對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊大于加息引起的沖擊[8]。

與以往的分析相比較，本文試圖通過我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)，運(yùn)用相對(duì)較長(zhǎng)的樣本期，建立GARCH（1,1）、EGARCH和TARCH等3個(gè)模型，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益波動(dòng)進(jìn)行分析。通過兩個(gè)市場(chǎng)的收益波動(dòng)對(duì)比，更客觀地描述我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益的風(fēng)險(xiǎn)和波動(dòng)大小。

二、模型概述

1.GARCH模型

GARCH模型稱為廣義ARCH模型,是ARCH模型的拓展,即為ARCH模型的一種特例。GARCH模型除了考慮擾動(dòng)項(xiàng)的滯后期之外，同時(shí)也加入了擾動(dòng)項(xiàng)條件方差的滯后期。從本質(zhì)上講,它允許時(shí)間序列的分布出現(xiàn)高峰特征，從而能更好地描述數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)分布。GARCH(p,q)表示如下：

但無論是ARCH還是GARCH,只能反映金融時(shí)間序列的高峰厚尾和波動(dòng)聚集現(xiàn)象,不能反映非對(duì)稱性。

2.EGARCH模型

GARCH模型能夠反映波動(dòng)率的聚集現(xiàn)象，但是它不能反映波動(dòng)率的非對(duì)稱性，不能解釋收益的杠桿效應(yīng)。一個(gè)時(shí)期的波動(dòng)不論正負(fù)都會(huì)增加接下來一個(gè)時(shí)期的條件方差，因此會(huì)忽略波動(dòng)中周期性或非周期性的因素。為了克服GARCH模型的這些缺點(diǎn)，Nelson(1991)提出了EGARCH模型。為了允許在模型中體現(xiàn)正負(fù)資產(chǎn)收益率的非對(duì)稱效應(yīng)，考慮加權(quán)因素，EGARCH(1,1)的條件方差可以表示為：

其中?啄表示杠杠效應(yīng)，如果?啄為正數(shù)則代表不存在杠桿效應(yīng)，若其為負(fù)數(shù)即為存在杠桿效應(yīng)。

3.TGARCH模型

TARCH模型是另一個(gè)可以反映出時(shí)間序列的非對(duì)稱性的模型，它由Zakoian(1996)和Glosten Jagannathan，Runkle(1993)分別提出，條件方差表達(dá)式如下：

其中，不對(duì)稱性是由參數(shù)γ反映的。當(dāng)γ為正時(shí)，負(fù)外部沖擊會(huì)比正外部沖擊帶來更大的波動(dòng)，稱市場(chǎng)波動(dòng)存在杠桿效應(yīng)。

三、實(shí)證分析

1.數(shù)據(jù)來源

在數(shù)據(jù)選取方面，本文選取了我國(guó)的商品房平均銷售價(jià)格分類指數(shù)和美國(guó)的S&P Case-Shiller房屋銷售價(jià)格指數(shù)1991年1月至2010年9月共237個(gè)月度數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析。其中，我國(guó)的數(shù)據(jù)來自數(shù)據(jù)中華細(xì)分行業(yè)數(shù)據(jù)平臺(tái)（data.省略），美國(guó)的數(shù)據(jù)來自美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)網(wǎng)站（省略）。

本文之所以這樣選取數(shù)據(jù)是基于以下兩點(diǎn)來考慮的：第一，兩者的時(shí)間序列較長(zhǎng)便于分析，并更能說明問題；第二，兩者的數(shù)據(jù)都具有一定的代表性，可以基本代表兩個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格變化走勢(shì)。但是這樣做同樣會(huì)出現(xiàn)一些問題，如我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格銷售指數(shù)在以前的編制并不規(guī)范，可能會(huì)造成一定的信息遺漏，但這并不會(huì)對(duì)實(shí)證的結(jié)果造成很大影響。同時(shí)為保證模型的效果，本文將用兩者月收益率的對(duì)數(shù)進(jìn)行實(shí)證分析。其中r=lnpt-lnpt-1。

2.arch效應(yīng)檢驗(yàn)

Engel(1982)提出了用拉格朗日乘子法(LM test)來檢驗(yàn)序列是否存在ARCH效應(yīng),其零假設(shè)是不存在ARCH效應(yīng)[9]。從表1可看出，兩國(guó)樣本的F-statistic和Obs*R-squared都在1%的水平下顯著，即明顯存在arch效應(yīng)。而兩者的Kurtosis都大于3，且Jarque-Bera值均在1%的水平下顯著，即拒絕“本序列服從正態(tài)分布”的原假設(shè)，其樣本具有高峰厚尾的特征，因此兩者適合進(jìn)行GARCH分析。

以上數(shù)據(jù)均在1%的檢驗(yàn)水平下顯著,[]內(nèi)為p值。

從表2可看出，對(duì)兩國(guó)房地產(chǎn)收益率序列，在1%的顯著水平下，α和β的檢驗(yàn)結(jié)果是顯著的，而且這些是系數(shù)都大于零，從而保證了條件方差非負(fù)的要求，符合GARCH模型的要求。ARCH項(xiàng)和GARCH項(xiàng)之和α+β均小于1，滿足GARCH模型參數(shù)約束條件，并且系數(shù)之和非常接近于1，從而說明前期的沖擊對(duì)后面的條件方差的影響是持久的，即以前的沖擊影響對(duì)未來的條件方差的預(yù)測(cè)有著重要的作用。兩者收益率序列的AIC值和SC值都小于-5，對(duì)數(shù)似然函數(shù)值很大，表明GARCH（1，1）模型有較好的精確度。對(duì)殘差進(jìn)行ARCH（1）效應(yīng)檢驗(yàn)，結(jié)果表明GARCH（1，1）模型消除了ARCH效應(yīng)。綜上所述，GARCH（1，1）模型適用于分析兩國(guó)的房地產(chǎn)收益，即兩國(guó)的房地產(chǎn)收益存在GARCH效應(yīng)。

首先，EGARCH(1,1)模型中對(duì)兩國(guó)房地產(chǎn)收益率序列的檢驗(yàn)結(jié)果，在5%檢驗(yàn)的水平下全都顯著，兩者收益率序列的AIC、SC和對(duì)數(shù)似然函數(shù)都很顯著。因此，其回歸結(jié)果應(yīng)該是有效的。其次，EGARCH(1,1)模型中非對(duì)稱性是由加權(quán)新息來反映的，即由系數(shù)δ來決定的。從表3可以看出，兩國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)收益率的EGARCH(1,1)模型中的δ值在1%的水平下是顯著，美國(guó)的房地產(chǎn)收益δ系數(shù)為負(fù)，說明其存在杠桿效應(yīng)。我國(guó)的房地產(chǎn)收益δ系數(shù)為證，說明了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益的波動(dòng)不存在杠桿效應(yīng)。

從上述模型分析結(jié)果來看，TARCH模型能大體描述兩國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)收益序列。各項(xiàng)檢驗(yàn)值在10%的檢驗(yàn)水平下顯著。在γ方面，美國(guó)的房地產(chǎn)收益序列在5%的檢驗(yàn)水平下通過了檢驗(yàn)，說明其序列具有杠桿效應(yīng)。中國(guó)的房地產(chǎn)收益序列的γ系數(shù)并不顯著，因此可進(jìn)一步判定中國(guó)的房地產(chǎn)收益序列的杠桿效應(yīng)并不明顯。

4.實(shí)證結(jié)果分析

（1）從GARCH（1,1）的分析結(jié)果來看，中美兩國(guó)的房地產(chǎn)收益序列存在著一些相同的特點(diǎn)。一是兩國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)收益都可以通過GARCH（1,1）模型來描述，這就證明了房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益與資本市場(chǎng)其他金融產(chǎn)品收益具有相同的波動(dòng)特點(diǎn)，即存在著高峰厚尾和波動(dòng)聚集現(xiàn)象的特點(diǎn)。二是兩個(gè)市場(chǎng)的α與β系數(shù)之和接近于1，分別為0.9718和0.9618，這證明了房地產(chǎn)市場(chǎng)收益的方差穩(wěn)定性較差，即房地產(chǎn)收益波動(dòng)具有持續(xù)性，影響兩國(guó)房地產(chǎn)收益的因素均比較復(fù)雜。

（2）從EGARCH模型和TARCH模型的分析結(jié)果來看，兩國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)收益序列存在著明顯的差異。這主要表現(xiàn)在兩個(gè)市場(chǎng)有無杠桿效應(yīng)的問題上。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有杠桿效應(yīng)，而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)收益并不具有杠桿效應(yīng)。這就意味著有效信息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)正沖擊和負(fù)沖擊對(duì)房地產(chǎn)收益的影響是一樣的，也就是可以預(yù)期好消息和壞消息對(duì)交易量波動(dòng)性的影響是沒有差別的。這說明現(xiàn)階段我國(guó)投資者的交易行為確實(shí)存在著“羊群效應(yīng)”現(xiàn)象，即往往采取順勢(shì)而為的交易策略。這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不成熟性以及投資理念不成熟是密切相關(guān)的。目前我國(guó)全民投資房地產(chǎn)業(yè)的熱情高漲，跟風(fēng)思想嚴(yán)重，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格虛高，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)與發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)特性存在差異。

四、結(jié)論

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“波動(dòng)聚集性”。美國(guó)和中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)不能完全通過ARMA效應(yīng)來反應(yīng)，且兩國(guó)的房地產(chǎn)收益序列具有arch效應(yīng)。因此，本文認(rèn)為房地產(chǎn)與其它金融商品具有某些相同的特征，即表現(xiàn)為“波動(dòng)聚集性”。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)收益的方差具有較差的穩(wěn)定性。造成這種情況的因素是比較復(fù)雜的，但其中重要的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)并不僅僅具有金融商品的屬性，它同時(shí)還具有普通消費(fèi)品的屬性，這就決定了房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)不僅與投資需求本身有關(guān)，還與巨大的消費(fèi)需求有關(guān)，而其他金融產(chǎn)品則不具備這樣的特性。

3.與美國(guó)相對(duì)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏杠桿效應(yīng)。一方面，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制還并不成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者所做出的投資策略并不是基于有效信息來進(jìn)行的；另一方面，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制還不健全，與房地產(chǎn)投資相關(guān)的金融產(chǎn)品還不夠豐富有關(guān)，房地產(chǎn)投資的進(jìn)入門檻很高。

4.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏杠桿效應(yīng)效的研究結(jié)果與黃忠華等（2008）所得出的結(jié)論恰好相反。本文認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿效應(yīng)可能存在于短時(shí)期的個(gè)別地區(qū)上。從長(zhǎng)期看，在全國(guó)的范圍內(nèi)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)要做到有效率還尚需時(shí)日。全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)政策還不能對(duì)宏觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)造成的影響并不能產(chǎn)生杠桿效應(yīng)。

從以上結(jié)論可看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)充滿了風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)。因此，完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制、控制我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)是目前我國(guó)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)務(wù)之急。與發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革與發(fā)展還有很長(zhǎng)的路要走。

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房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；問題；對(duì)策

房地產(chǎn)工程管理直接影響房地產(chǎn)工程建設(shè)的效果，而針對(duì)目前房地產(chǎn)工程建設(shè)的實(shí)際情況提出有效的管理對(duì)策對(duì)我國(guó)建筑行業(yè)的管理研究十分有利。本文整理了當(dāng)前房地產(chǎn)工程管理存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，為提升房地產(chǎn)工程管理的實(shí)效性提供了寶貴的建議。

1.當(dāng)前房地產(chǎn)工程管理存在的問題

從房地產(chǎn)工程管理的流程上看，從工程前期準(zhǔn)備到入住，工程主要包括以下工作：工程前期準(zhǔn)備；工程計(jì)劃管理；工程技術(shù)管理；工程質(zhì)量管理；工程成本管理；工程監(jiān)理管理；工程移交；保修期服務(wù)等內(nèi)容。而從這些流程內(nèi)容的管理情況來看，工程計(jì)劃屬于管理的準(zhǔn)備關(guān)鍵；工程質(zhì)量管理是工程信譽(yù)的管理重點(diǎn)；工程監(jiān)管則是整體工作情況的把握重點(diǎn)。因此，下面就針對(duì)這三方面容易存在的問題進(jìn)行詳細(xì)分析。

1.1計(jì)劃管理存在的問題

目前房地產(chǎn)工程管理的計(jì)劃管理環(huán)節(jié)需要工程部門能夠?qū)こ痰那闆r進(jìn)行市場(chǎng)研究，然后再編寫可行性報(bào)告，最后以最快的速度完成決策。但是，目前的房地產(chǎn)工程卻使得計(jì)劃決策的時(shí)間越來越長(zhǎng)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)工程的施工和定位。這樣情況產(chǎn)生的原因，主要是因?yàn)榍捌趯?duì)市場(chǎng)研究不充分，決策緩慢，由于沒有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)，也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)研究不充分，心中無底，評(píng)判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，影響決策。而在這樣的長(zhǎng)期計(jì)劃環(huán)境下，計(jì)劃管理工作缺乏全面的預(yù)算處理，加上很多房地產(chǎn)工程都屬于較大型的工程，如果工程現(xiàn)劃不妥，那將使成本超過預(yù)算，浪費(fèi)巨額資金，調(diào)度不當(dāng)將導(dǎo)致不必要的延誤，而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。

1.2質(zhì)量管理存在的問題

房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制有利于彰顯企業(yè)的市場(chǎng)信譽(yù)，獲得更多的工程建設(shè)機(jī)會(huì)。但是目前工程質(zhì)量管理存在的問題也比較嚴(yán)重，例如：工作職責(zé)、重點(diǎn)不明確。按原交接，土建工程師主要管理設(shè)計(jì)變更收發(fā)，現(xiàn)場(chǎng)文明施工，而非土建施工管理；水電工程師主要管理臨時(shí)施工水電，而非水電安裝管理。另外，質(zhì)量管理缺乏現(xiàn)場(chǎng)管理控制環(huán)節(jié)，使得施工過程中的質(zhì)量管理控制缺乏現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，而且也不能完全按照施工計(jì)劃去完成。

1.3監(jiān)理管理存在的問題

房地產(chǎn)工程監(jiān)理工作存在的問題主要表現(xiàn)在監(jiān)理工作對(duì)施工過程的管理不夠全面，監(jiān)理部門只是重視在施工前的準(zhǔn)備和竣工情況進(jìn)行監(jiān)理，而對(duì)于施工過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都沒有詳細(xì)的監(jiān)理建議和內(nèi)容。另外，施工單位往往不重視監(jiān)理建議，監(jiān)理工程師下發(fā)了停工令，施工單位對(duì)監(jiān)理工程師指令置若罔聞、拒不執(zhí)行。而造成這樣現(xiàn)狀的原因就是企業(yè)的監(jiān)理工作不夠重視，施工企業(yè)應(yīng)該明確監(jiān)理管理和執(zhí)行管理建議的重要性，嚴(yán)格按照《工程監(jiān)理合同（范本）》、《建筑法》以及相關(guān)法規(guī)的界定進(jìn)行管理工作。

2.房地產(chǎn)工程管理實(shí)效作用的彰顯措施

2.1加強(qiáng)計(jì)劃管理

房地產(chǎn)工程計(jì)劃管理首先應(yīng)該加強(qiáng)事前控制，例如：評(píng)估建設(shè)單位的資信情況施工企業(yè)應(yīng)深入調(diào)查建設(shè)單位的資信情況，掌握其信譽(yù)度和資金籌集渠道、資金到位情況，爭(zhēng)取做到信譽(yù)低的工程不攬，防止工程一開始就形成工程拖欠款。其次，要加強(qiáng)計(jì)劃管理控制，尤其對(duì)于大型的房地產(chǎn)工程而言應(yīng)該在計(jì)劃管理過程中強(qiáng)調(diào)對(duì)工程資源、成本、質(zhì)量和預(yù)算進(jìn)行仔細(xì)的監(jiān)控?？刂七€指利用反饋信息循環(huán)修改項(xiàng)目計(jì)劃，以及有能力資源調(diào)配到最需要的地方。另外，計(jì)劃管理應(yīng)該重視對(duì)工程計(jì)劃的詳細(xì)內(nèi)容進(jìn)行全面管理，包括：了解項(xiàng)目的位置、地形、地貌、地質(zhì)條件，現(xiàn)有建筑物及附著物的情況。了解項(xiàng)目宗地內(nèi)原有建筑物拆遷計(jì)劃的制定，并注重與工程計(jì)劃相配套。了解項(xiàng)目宗地的地質(zhì)勘探工作，地形、地貌的測(cè)量工作。

2.2強(qiáng)化質(zhì)量管理

房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理首先從材料部門應(yīng)該作好材料的管理，甲供材須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料，盡量降低存儲(chǔ)成本。在滿足材料合格的前提下，應(yīng)努力爭(zhēng)取最低價(jià)，掌握建材市場(chǎng)價(jià)格變化規(guī)律，制定材料價(jià)格的管理措施。其次，要設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量監(jiān)督管理組織，對(duì)房地產(chǎn)施工的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量情況作出明確的管理。還有，要實(shí)現(xiàn)負(fù)責(zé)制，對(duì)各項(xiàng)目的施工情況應(yīng)該以簽訂負(fù)責(zé)人的方式為主，保證工程施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)都能夠安裝合同書的質(zhì)量要求來完成。而且這樣的管理模式能夠?qū)⒐ぷ髀鋵?shí)到個(gè)人，保證房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量。

2.3完善監(jiān)理管理

工程監(jiān)理管理應(yīng)該重視監(jiān)理工作的作用，施工單位應(yīng)該對(duì)監(jiān)理結(jié)果嚴(yán)格地執(zhí)行，不能因?yàn)橛绊戭A(yù)算而已犧牲工程質(zhì)量為前提。首先，監(jiān)理工作的重點(diǎn)要放在事前控制，這是監(jiān)理職能的要求。關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序的隱蔽、施工，監(jiān)理人員要實(shí)行旁站、巡視或平行檢查，不能等到即成事實(shí)，待施工質(zhì)檢報(bào)驗(yàn)后，才“秋后算帳”。其次，由于設(shè)計(jì)方、施工方、監(jiān)理方、材料供應(yīng)方等，專業(yè)分工不同，但由于專業(yè)的相關(guān)性強(qiáng)，從各自專業(yè)的角度，常常能對(duì)對(duì)方的工作成果形成自己的評(píng)價(jià)意見。因此監(jiān)理管理工作應(yīng)該重視對(duì)各方面建議的收集，然后做出監(jiān)理的最后建議。

綜上所述，房地產(chǎn)工程建設(shè)管理工作十分關(guān)鍵，維護(hù)管理的實(shí)效作用必須要從計(jì)劃管理、質(zhì)量管理和監(jiān)理管理三方面進(jìn)行全面的控制。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文第4篇

【關(guān)鍵字】中國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 問題 對(duì)策 分析研究

1.前言

隨著我國(guó)城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，人們對(duì)住房的需求越來越高，那么如何才能最大程度上滿足人們這方面的需求呢。這成為了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在面臨的一個(gè)突出問題。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近些年來雖然得到了巨大的發(fā)展，但是仍然存在著一些顯著的問題還沒有得到解決。本文將根據(jù)筆者多年的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題進(jìn)行分析，并提出幾點(diǎn)切實(shí)可行的解決對(duì)策。

2.我國(guó)房地長(zhǎng)市場(chǎng)存在的問題

近些年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度非?？?，已經(jīng)在很大程度上滿足了人們對(duì)住房的要求。與此同時(shí)，國(guó)家建設(shè)部門也制定了一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的政策。但是這些政策并沒有真正的落實(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中去。因此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近些年的發(fā)展當(dāng)中出現(xiàn)了一些較為突出的問題，并且至今還沒有得到解決。為了更好的對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題進(jìn)行充分的認(rèn)識(shí)與了解，本小節(jié)將主要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的幾個(gè)突出問題進(jìn)行分析闡述。

2.1 我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)生了嚴(yán)重的泡沫化現(xiàn)象

近些年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，我國(guó)擬房地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象變得越來越嚴(yán)重。從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的方面去分析研究我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)我國(guó)的房地產(chǎn)壟斷性比較明顯?，F(xiàn)如今有少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)控制著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且它們的舉動(dòng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要的影響。一些小的房地產(chǎn)企業(yè)則受到了一定的限制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響只是有限的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷其實(shí)也就是對(duì)土地的壟斷。土地的壟斷產(chǎn)生的后果主要就是使得土地在供應(yīng)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求量，最終導(dǎo)致土地的價(jià)格猛漲。由于土地價(jià)格的上漲，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，最終使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫化現(xiàn)象。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)商與政府之間存在利弊關(guān)系

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)開發(fā)商為了盡可能多的開發(fā)樓盤，出現(xiàn)了一些不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。近些年來，房地產(chǎn)開發(fā)商為了最大限度的從開發(fā)的樓盤中謀取利益，在進(jìn)行土地購(gòu)買的過程當(dāng)中，與土地政府管理部門進(jìn)行勾結(jié)，賄賂政府的有關(guān)工作人員。這種現(xiàn)象的發(fā)生使得土地市場(chǎng)在拍賣的過程當(dāng)中出現(xiàn)了較為混亂的現(xiàn)象。房地產(chǎn)土地現(xiàn)象的腐敗是房地產(chǎn)后續(xù)工作中出現(xiàn)腐敗的一個(gè)重要影響因素。因此，房地產(chǎn)在今后的發(fā)展過程當(dāng)中，要嚴(yán)格的杜絕腐敗現(xiàn)象的出現(xiàn)。只有這樣才能從真正意義上規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。

2.3房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面還不完善

現(xiàn)階段，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)格也在不斷的上漲。房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面還沒有得到完善，出現(xiàn)了一些問題還沒有得到解決。這主要表現(xiàn)在：價(jià)格昂貴的房子遠(yuǎn)遠(yuǎn)的多于廉價(jià)房；面積大的遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于面積小的；高檔的遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于低檔的?，F(xiàn)在的樓房大多數(shù)是商品房，而一些廉價(jià)房還非常的少。由于廉價(jià)房數(shù)量非常少，因此導(dǎo)致了房?jī)r(jià)不斷的上漲。由此看來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在供給結(jié)構(gòu)方面還存在著一些非常嚴(yán)重的問題。

3.規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的措施

上述第二小節(jié)主要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過程當(dāng)中出現(xiàn)的幾個(gè)問題進(jìn)行了分析研究，讓我們對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了更加清楚的認(rèn)識(shí)與了解。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的這些問題是非常突出的，嚴(yán)重的阻礙著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。因此只有對(duì)這些問題進(jìn)行解決才能保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向前發(fā)展。因此，本小節(jié)將針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過程當(dāng)中出現(xiàn)的一些問題提出幾點(diǎn)切實(shí)可行的解決對(duì)策，希望能對(duì)從事房地產(chǎn)事業(yè)的同行們起到借鑒參考作用。

3.1注重管理體制的改革與政府角色的轉(zhuǎn)變

我國(guó)政府建設(shè)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著非常重要的影響。為了從根源上解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程當(dāng)中出現(xiàn)的一些問題，那么就必須加快我國(guó)政府管理機(jī)制的改革以及政府角色的轉(zhuǎn)變。首先對(duì)土地方面的一些政策進(jìn)行充分的改革，使得更能適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。在進(jìn)行土地的出讓過程當(dāng)中，要具有針對(duì)性的對(duì)土地進(jìn)行出讓，不要盲目的進(jìn)行出讓。要在出讓之前做好出讓計(jì)劃，規(guī)劃好哪塊土地可以進(jìn)行出讓哪塊土地暫時(shí)還不能出讓。同時(shí)制定科學(xué)合理的土地出讓價(jià)格，嚴(yán)重杜絕腐敗現(xiàn)象的出現(xiàn)。其次，為了保障一些弱勢(shì)群體能夠有房住，政府就應(yīng)該把保障性住房的建設(shè)放在比較重要的位置。現(xiàn)階段我國(guó)還處于發(fā)展中階段，大多數(shù)人收入還不夠高，因此為了滿足這些群體的住房需求，政府就應(yīng)該進(jìn)行合理的投資去建設(shè)一些廉價(jià)房，從真正的意義上去為這些弱勢(shì)群體考慮。最后，強(qiáng)化對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理力度，最大程度的規(guī)范我國(guó)的房地長(zhǎng)市場(chǎng)秩序。我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)秩序是需要政府有關(guān)部門去進(jìn)行穩(wěn)定的。如果在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管的過程當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)一些開放商不按照有關(guān)規(guī)定去辦事，那么就必須采取一定的措施去對(duì)這些開發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)的懲罰。同時(shí)土地管理部門要制定一系列的土地出讓制度，對(duì)一些閑置的土地進(jìn)行科學(xué)合理的管理。

3.2注重市場(chǎng)機(jī)制的不斷完善

市場(chǎng)機(jī)制的完善也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序得到維護(hù)的一項(xiàng)重要措施。市場(chǎng)機(jī)制的完善主要通過以下幾個(gè)方面來實(shí)施：第一，注重建筑協(xié)會(huì)的建設(shè)。行業(yè)協(xié)會(huì)與政府部門的職能存在著很大的差別。行業(yè)協(xié)會(huì)的建立在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。第二，注重信息的公開力度?，F(xiàn)在一些消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商以及有關(guān)政府部門產(chǎn)生了不信任。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商以及政府部門沒有及時(shí)的將一些信息進(jìn)行公開，才導(dǎo)致了人們產(chǎn)生了這種心理。為了讓人們心理更加的清楚，心甘情愿的去購(gòu)房，那么政府有關(guān)部門就要及時(shí)的對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行公開。第三，注重建筑業(yè)誠(chéng)信的建設(shè)。誠(chéng)信是各個(gè)行業(yè)要想獲得真正發(fā)展的重要途徑。因此我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商要在今后的樓房建設(shè)過程中將誠(chéng)信放在首要的位置去對(duì)待。

3.3注重政府有關(guān)部門的干預(yù)與調(diào)控

政府有關(guān)部門對(duì)規(guī)范我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有著非常重要的作用。因此政府相關(guān)部門要在今后的工作當(dāng)中應(yīng)該將房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)與調(diào)控方面的工作放在首要的位置。政府有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)與調(diào)控可以制定以下幾個(gè)方面的政策：土地供應(yīng)政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃以及稅收政策。通過將上述五個(gè)方面的政策實(shí)施到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，那么我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序?qū)?huì)從本質(zhì)上得到有效的改善。因此，在今后規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的有關(guān)工作當(dāng)中，要注重政府相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)與調(diào)控職能。

4.結(jié)束語

綜上所述，本文主要根據(jù)筆者多年的工作經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析與研究，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在現(xiàn)階段存在的一些問題進(jìn)行了較為詳盡的分析闡述，并且針對(duì)上述問題提出了幾點(diǎn)切實(shí)可行的解決對(duì)策。房地產(chǎn)事業(yè)是一項(xiàng)關(guān)系民生的事業(yè)。因此，我們要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題正確的對(duì)待，以此才能提出更好的解決對(duì)策，最終促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]皮舜，武康平.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)發(fā)展關(guān)系的研究[J].管理工程學(xué)報(bào)，2006（2）.

[2]馬冬，孫秀婭.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)租售比探析[J].學(xué)習(xí)與探索，2008（2）.

房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文第5篇

[關(guān)鍵詞] 保障性住房建設(shè)　民生工　住房需求

一、引言

“十二五”期間我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)如何透視現(xiàn)狀、錨定未來，戰(zhàn)略前瞻、科學(xué)規(guī)劃，尋求突破，為引領(lǐng)下一輪發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)呢？

在商品住房市場(chǎng)日益膨脹的背景下，財(cái)政政策主要表現(xiàn)在中央、地方財(cái)政支出對(duì)保障住房的投資力度加大來擴(kuò)大保障房建設(shè)，解決商品住房市場(chǎng)與保障性住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展不均衡這一現(xiàn)象。

本文收集了保障性住房和房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過一些統(tǒng)計(jì)的基本方法，用定量的分析方法分析了政府保障性住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

二、保障性住房的背景

1.保障性住房的概念

所謂保障性住房，指政府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，目前我國(guó)的保障性住房大致可以分為以下五種：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公共租賃房、棚戶區(qū)，它是關(guān)系民生的重要環(huán)節(jié)。

2.保障性住房政策出臺(tái)背景

商品房?jī)r(jià)格的一路高歌猛進(jìn)，普通居民已經(jīng)無力承受高房?jī)r(jià)的壓力，從而需要保障的人群也越來越廣。隨著收入差距的進(jìn)一步拉大，社會(huì)矛盾的進(jìn)一步激化，問題也越來越突出。在此背景下，中央出臺(tái)一系列保障性住房的政策，使得受保障人群的范圍越來越大，同時(shí)政策制定的強(qiáng)度也越來越大。

1998年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著以商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房多層次的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系基本建立。

3.面臨的問題

自1998年住房制度全面改革以來，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房狀況有了較大的改變，但問題同樣存在。當(dāng)前，我國(guó)住房體制改革進(jìn)入到了一個(gè)新的發(fā)展階段。如何在推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，切實(shí)保障廣大中低收入居民的居住權(quán)益，這是我國(guó)住房保障體制改革目前面臨的一個(gè)重大問題。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在GDP中占據(jù)較大比重，帶動(dòng)了大批相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民居住水平的提高做出了巨大的貢獻(xiàn)。為實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展，我們應(yīng)十分重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，注意控制其投資規(guī)模和發(fā)展速度。

為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)和實(shí)現(xiàn)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變、保障和改善民生，房地產(chǎn)業(yè)面臨著調(diào)整的壓力。

（2）宏觀政策

近些年，國(guó)務(wù)院及各部委、各地陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)政策，從“國(guó)八條”到“新國(guó)八條”，從“國(guó)十條”到“新國(guó)十條”，再到“限購(gòu)令”，每個(gè)相關(guān)文件中的每條無不滲透著：政府監(jiān)管、金融政策、土地政策、稅收政策等方面，直接的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求方面進(jìn)行調(diào)控。近些年政府通過提高與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)，如對(duì)房產(chǎn)稅的調(diào)整降低也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大影響。

房地產(chǎn)開發(fā)商根本目的在于追逐利潤(rùn)最大化，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能完全寄希望于市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)，必須采取市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)與國(guó)家宏觀調(diào)控相結(jié)合的方法。

除了通過財(cái)政政策和貨幣政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，還有土地等政策通過影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入成本間接進(jìn)行調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（3）現(xiàn)狀分析

根據(jù)圖1、圖2均可明顯看出，從1998年至2010年商品房屋的平均銷售價(jià)格和銷售面積，一直在飛速增長(zhǎng)，只有在2008年時(shí)，出現(xiàn)了回落現(xiàn)象，但09年、10年又強(qiáng)勢(shì)回歸上升趨勢(shì)。

（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問題

從 1998 年結(jié)束福利分房到開啟住房產(chǎn)業(yè)化，我國(guó)住房制度改革為解決人民群眾的住房問題做出了一定的貢獻(xiàn)。但是卻將住房政策與房地產(chǎn)政策相混淆，把解決居民住房問題幾乎完全寄希望于房產(chǎn)市場(chǎng)，民眾不通過市場(chǎng)買房就無法擁有住房。在這樣的供給格局下，需求大于供給，房?jī)r(jià)自然上漲、民怨載道，造成了人民收入與房?jī)r(jià)之間的巨大差異，房?jī)r(jià)成了各種社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)。為緩解此問題，黨的十七大報(bào)告中第一次專門提及住房保障制度，明確提出政府有責(zé)任、也有義務(wù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。

四、保障房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的實(shí)證分析——對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響

1.變量的選取與數(shù)據(jù)的收集

根據(jù)研究目的，采用的分析方法是：在控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）土地購(gòu)置費(fèi)用、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入以及城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的情況下，研究保障性住房對(duì)商品房的價(jià)格的影響。本文選取商品房平均銷售價(jià)格Y作為因變量，自變量取經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積X1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）土地購(gòu)置費(fèi)用X2、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入X3、城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)X4。本文選擇經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積而不是經(jīng)濟(jì)適用房投資額作為保障性住房建設(shè)的變量，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房投資形成市場(chǎng)的有效供給有一個(gè)時(shí)滯，而這個(gè)時(shí)滯在計(jì)量模型設(shè)定中很難確定滯后的期限。并選擇商品房?jī)r(jià)格作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的變量。樣本為1998-2010年，數(shù)據(jù)來源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2010》。

2.模型建立及模型的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)意義的檢驗(yàn)

設(shè)保障性住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響函數(shù)為：

（1）

用OLS得出的回歸結(jié)果為：

（2）

（1.44） （-1.88） （-0.13） （5.06） （-1.00）

R2=0.985200　R2=0.977799　F=133.1308　D.W.=2.293422

由于R2較大且接近于1，而且