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房地產融資渠道論文范文第1篇

關鍵詞：融資渠道；銀行信貸；房地產信托；股權融資；債券融資

近年來中國的房地產業(yè)發(fā)展迅速，已然成為我國國民經濟中的支柱性行業(yè)。為拉動中國經濟貢獻了不少GDP。過去幾年，房地產相關的建筑投資占中國固定資產投資的20%以上，并貢獻10%的就業(yè)。作為資金密集型產業(yè)，融資是房地產業(yè)生存和發(fā)展的關鍵，當前，我國房地產開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產信托、房地產基金、海外融資、股權融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國房地產業(yè)和銀行業(yè)存在極大風險。如何突破房地產業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產融資體系，是現階段我國房地產業(yè)面臨的重要問題。本文主要對當前房地產融資渠道進行分析。

一、我國房地產融資渠道現狀

1．銀行貸款

目前，中國房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)二個方面。房地產企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發(fā)與銷售的整個過程。根據央行和銀監(jiān)會對全國除以外的30個省(市)的調查數據顯示，我國的房地產開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產開發(fā)商經營周轉的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準，我國房地產企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產經濟發(fā)生波動，房地產企業(yè)的經營風險將轉變?yōu)殂y行的金融風險，進而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調控，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調存款準備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產的資金供應產生了不小的影響。房產企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。

2．房地產信托

房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。

緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產企業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產信托業(yè)務得以發(fā)展。全國各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產信托業(yè)務模式—信托貸款、財產權信托、信托股權融資等。現階段我國信托產品主要有兩種模式：①是股權融資。②模式是債權融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產企業(yè)短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發(fā)企業(yè)，補上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。

2004年共發(fā)行了98支房地產集合資金(含財產)信托投資計劃(以下簡稱房地產信托)，實際募集資金總計115.?866億元，平均每個房地產信托募集1.?18億元，與2003年相比總額增長93.?4%。

不過，目前信托產品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產品的流通性問題，以及信托計劃的異地發(fā)行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產信托的發(fā)展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道，是對房地產業(yè)的融資渠道的一個很好的補充，這種模式將會發(fā)展成為中國房地產企業(yè)的主流融資模式。

3．上市融資

上市融資也是房地產企業(yè)一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達不到上市要求。我國房地產企業(yè)由于傳統的融資渠道單一，一般負債率都在75%以上。因此，通過直接上市的企業(yè)數量很少。

更多的房地產企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現金，買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產進行置換。而擁有大量現金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質資產，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國房地產企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內股市高奏凱歌，房產企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉，這種局面也只是曇花一現。我國目前的房地產企業(yè)多達4萬余家，而我國境內上市的房地產公司只有90家(根據2005年數據，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。4．海外房產基金

據初步統計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產基金、美林投資銀行等著名國際地產基金也都進入中國房地產市場。這些海外基金一般會挑選國內有實力的大企業(yè)強強聯合，合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計統計，中國房地產企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長21.6%。應該說海外房產基金的進入可以緩解國內房地產業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。

但目前我國相關法律法規(guī)的不完善，再加上國內一些房產企業(yè)運作的不規(guī)范，所以，海外房產基金在中國的投資還存在著一些障礙。

另外海外資金在政策上得不到支持，中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入，2006年和2007年間國家陸續(xù)出臺了《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》、《關于外國投資者并購境內企業(yè)的規(guī)定》，《關十進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。

5．債券融資

房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產資金籌集的一條重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產債券發(fā)展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前，我國房地產債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評級的準確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國證監(jiān)會正式頒布實施《公司債券發(fā)行試點辦法》標志著我國公司債券發(fā)行工作的正式啟動，發(fā)行條件較原來寬松很多?！对圏c辦法》施行之后，房地產證券融資的比重有望增加。

二、發(fā)展我國房地產融資渠道的對策和建議

1．建立多層次房地產融資體系

當前我國房地產融資的主要問題是建立一個穩(wěn)定的多層次的房地產融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長期以來我國房地產融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機構，目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產債券、房產信托和基金發(fā)育不良對我國房地產融資貢獻有限。股權融資門檻相對較高，中小企業(yè)很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調控下，銀行縮緊信貸，房地產企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴。

2．加緊開發(fā)房地產金融投資產品

房地產融資渠道的多元化發(fā)展，關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房產企業(yè)的金融產品，從而形成一個穩(wěn)定的房地產金融產品供應體系。目前，我國的房地產金融建設剛開始起步。世界流行的五大金融產品中，我國獨缺房地產金融產品。國內銀行還沒有專業(yè)的、系統的地產投資開發(fā)貸款。我們國家的房地產信托實際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產開發(fā)資金是通過批發(fā)的，本質還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產，取而代之的是地產基金、地產投資機構、地產專業(yè)投資銀行，包括地產信托和地產的信托基金。房地產自身的金融建設必然會成長起來。

3．完善房地產金融法律法規(guī)

國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全，規(guī)定不具體。從整體上看，嚴重滯后于房地產經濟的發(fā)展。在房地產融資多元化的過程中，新出現的很多融資工具如果沒有相應的制度進行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等，作出嚴格規(guī)范。才能使我國的房地產多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

總之在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國房地產融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發(fā)展路線。但面臨現實的困難，房地產金融市場中融資中介機構不健全，金融產品和融資方式太匱乏，法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國家在加強對房地產金融市場的宏觀調控和管理的同時，進一步完善法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產企業(yè)自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據企業(yè)特點，采用多種融資途徑方法。

參考文獻

[1]楊凌志.房地產融資渠道的發(fā)展[J].山西建筑,2007(33).

房地產融資渠道論文范文第2篇

［摘要］近幾年來，房地產持續(xù)升溫，國家出臺了一系列宏觀經濟調控政策對其進行調控，對構建和諧的房地產行業(yè)起到了非常重要的作用。文章從理論出發(fā)，結合當前政策，詳細分析了國家經濟政策對房地產行業(yè)的影響。

［關鍵詞］經濟政策房地產宏觀調控影響

近幾年，隨著房地產投資的急劇增溫和房價的持續(xù)攀升，房地產成了炙手可熱的話題。無庸置疑，房地產業(yè)在我國國民經濟中具有舉足輕重的地位。而據研究表明，我國房地產開發(fā)企業(yè)絕大部分資金來源于銀行貸款。這種對銀行完全依賴的房地產業(yè)發(fā)展模式，一方面讓房地產市場風險日益集中到商業(yè)銀行，另一方面很容易通過銀行信貸加以膨脹。當房地產泡沫越吹越大時，一國經濟面臨的系統性風險也就越來越大。在此形勢之下，有必要用宏觀經濟調控來控制房地產業(yè)的泡沫成分。

一、金融政策對房地產業(yè)影響分析

1）對房地產企業(yè)的影響

加息會增加房地產企業(yè)的融資成本，但對于不同的房地產企業(yè)來說，影響也不盡相同。負債結構不同，融資渠道不同以及資金實力不同的房地產企業(yè)受加息的影響也不同。對于那些負債率較高，融資渠道單一，經營業(yè)績較差的房地產企業(yè)，加息后企業(yè)的經營要面臨強大的壓力。

2）對消費者的影響

加息無疑會增加其還貸壓力，促使某些消費者提前還貸或部分提前還貸。據新浪財經的一項調查顯示，有七成左右的被調查者認為央行未來還將繼續(xù)加息，而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費者的還貸成本增加了許多。

3）對房價的影響

房價在短期內受加息影響較小，但未來房價增長將趨于本文來源：文秘站 平緩。宏觀金融政策本身的性質決定了其真正凸現于經濟發(fā)展的成效上需要相當長的一段時間。加息對于購房者來說意味著購房支出的增加，這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度，降低其購買力。而購買力的降低必然會減少對房地產需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價，產生積極的降溫作用，使房價回歸理性。

1、存款準備金率政策

根據經濟學原理，上調法定存款準備金率會對貨幣供應總量產生乘數效應：當提高存款準備金率時，貨幣乘數減小，商業(yè)銀行可運用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應以一定比率減少。但是據商業(yè)銀行的數據顯示，個人住房貸款并未因房價上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產企業(yè)的資金渠道目益多樣化，對銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過提高法定準備金率從而使銀行減少貸款來間接調控房地產市場可能收效甚微。

1） 積極影響

上調存款準備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對減少商業(yè)銀行的流動性具有立竿見影的政策效果。從這個角度來看，提高存款準備金率 0.5％能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產調控政策的執(zhí)行力度，控制房地產開發(fā)和消費貸款的增長速度，進而加速和鎖定近兩個月來各種調控政策的政策效率。

2）消極影響

調整存款準備金率在理論上可以遏制投資過快，但同時也將帶來一定的風險。張家鵬指出，就目前國際市場形勢來分析，中國和印度的房地產市場屬于快速的上升趨勢，投資回報率較高，如果央行單方面的減少對房地產企業(yè)的貸款，就可能給國際上的一些投資家?guī)頇C會，這樣歐美大量游資將會大量涌入中國，對樓市起到推波助瀾的作用。 2、匯率調整

我國人民幣匯率的變動將會影響國內金融市場上的資金流動．投資者的投資動機也會隨著匯率的變動發(fā)生改變。而我國房地產業(yè)是一個資金密集型的產業(yè),因此人民幣匯率的變動將會我國地產業(yè)的發(fā)展產生多方面的影響。

1）對房地產業(yè)發(fā)展資金的影響

匯率預期的變動將對一國的資本化率產生重要影響。資本在國際問流動的原因是追逐利益和規(guī)避風險，因而匯率的變動會影響資本的流動，特別是短期資本的流動。

2）對房價的影響

供需和投機是影響房價的兩個主要因素，而匯率的變動直接影響的是供需及投機行為這兩個方面。目前由于人民幣存在較強的升值預期．這使得大量的海外熱錢通過各種渠道進入國內并將其快速轉化為人民幣資產．等待人民幣的升值預期的實現，達到獲利得目的。

3）對房地產自身價值的影響

在當前．我國房地產業(yè)尤其是大規(guī)模開發(fā)的高端房產，其銷售市場不僅僅是局限于國內還面向國際。因而當人民幣匯率發(fā)生變化時，對那些高端房產的自身價值就會產生很大的影響，它們的自身價值會因為受到人民幣匯率的浮動而發(fā)生變化，從對擁有者會而產生額外的盈利。

3、稅收政策

清算土地增值稅給開發(fā)商帶來的最大變數是因為拿地時間不同，成本不同，導致的稅款額度不同。拿地時間較早的項目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早和捂地時間越長稅費越高。一旦清算土地增值稅開始執(zhí)行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產企業(yè)因為持有土地時間較長，差價較大，可能遭遇較大的稅負壓力。

4、調整住房貸款政策

這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動產信用控制工具。常見的控制方法有：規(guī)定金融機構房地產貸款的最高限額、最長期以及首期付款和分期還款的最低金額。

二、房地產企業(yè)應對對策

1、轉換市場機制，開拓資金資源渠道

資金是房地產開發(fā)的首要因素，迫切需要通過多渠道的融資活動來滿足房地產企業(yè)對資金的需求，房地產開發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿組織和金融市場多元化的機會尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場融資或再融資，可緩解房地產項目資金需要壓力。

2、走聯合開發(fā)，合作經營，集中和規(guī)模化道路

房地產業(yè)作為一個高投入，高風險的行業(yè)，特別需要房地產開發(fā)企業(yè)進行規(guī)?；?、集團化經營，以提高其抗風險的能力。

3、改善經營管理，消除短視觀念，提高核心競爭力

房地產企業(yè)需要完善內部機制，規(guī)范企業(yè)的經營管理。從長遠放眼，做好項 目的長期規(guī)劃，提高企業(yè)開發(fā)效率，提高創(chuàng)新能力，把觀念由做“項目”、做“產品”轉到做“企業(yè)”上來。

參考文獻：

［1］朱崇實. 金融法教程［m］. 北京：法律出版社,

房地產融資渠道論文范文第3篇

關鍵詞：銀行信貸；房地產；證券化；金融市場

目前，我國房地產金融市場融資渠道及其單一，主要依靠商業(yè)銀行發(fā)放的房地產貸款。據不完全測算，我國房地產市場上超過50%的資金都是來源于銀行信貸。雖然在理論上有諸多渠道可以融資，但是上市融資、信托融資、債券融資、基金融資的作用微乎其微。發(fā)行企業(yè)債券要經過政府相關部門的嚴格審核，房地產企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券更加困難。2004年基金融資隨著信托融資的發(fā)展雖然有了進步，但作用仍然很小。從全世界來看，依靠銀行信貸為房地產市場提供單一融資渠道只有東南亞、南亞的一些發(fā)展中國家，這種模式下一旦房地產市場發(fā)生劇烈波動，就必然導致嚴重的金融危機，嚴重的金融危機甚至導致國民經濟的嚴重衰退。

（一）我國實施房地產證券化的可行性

1．房地產產權改革成功為房地產證券化提供了前提條件我國土地使用制度和住房制度的改革為住房抵押貸款證券化提供了前提條件。隨著土地使用制度改革的不斷深入，用地單位或居民逐步擁有了房地產產權，通過承租國有土地，補交土地出讓金的方式擁有了土地使用權，可以在法律范圍內自行處理。例如土地入股、聯營聯建、轉讓、贈與、抵押等。我國的稅收制度、會計制度也在不斷進行改革，信用體系建設正在進行，國際標準的評估體制及其機構的引進、信用擔保制度的建立使我國房地產證券化基本具備了建立其信用制度的條件。2．快速發(fā)展的房地產與金融市場為房地產證券化提供客觀條件（1）快速發(fā)展的國民經濟。從整個國家的宏觀經濟基礎看，我國金融體制改革不斷深化，經濟運行狀況良好，發(fā)展勢頭強勁。（2）繁榮的房地產市場。房地產業(yè)的發(fā)展與國民經濟發(fā)展基本同步。房地產業(yè)既是資本密集、關聯度高的產業(yè)，又是提供生活必需品的基礎產業(yè)。我國的房地產從20世紀80年代開始興起，20世紀90年展壯大，在20多年的發(fā)展中取得了舉世矚目的成就。在市場經濟條件下資金向收益高的行業(yè)流動是必然規(guī)律，這在房地產領域表現的尤為明顯，各行各業(yè)紛紛投資房地產。（3）不完善的房地產金融市場。國家針對房地產金融領域的違規(guī)操作現象，自2001年以來連續(xù)出臺了一系列房地產金融政策。3．我國已初步具備實施房地產證券化的微觀基礎（1）我國住房抵押貸款證券化業(yè)務基本成熟。住房抵押貸款是最容易進行證券化的優(yōu)質資產之一，其原始債務人信用較高，資金流動性穩(wěn)定，安全性高，各國的資產證券化無不起源于住房抵押貸款證券化，而我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來，住房抵押貸款不斷上升，已初步形成規(guī)模。（2）走向規(guī)范的資本和證券市場。以買賣發(fā)行各種債券和股票的資本市場在我國已形成基本框架，并對國民經濟的運行發(fā)揮了重要的作用，也因資本市場證券品種豐富而使房地產融資形式有多樣化的選擇。我國的證券市場已初具規(guī)模，形成了以眾多證券公司組成的證券發(fā)行市場和上海、深圳兩地證券交易所、STAQ系統和NET系統為代表的證券交易市場，硬件和軟件均達到國際先進水平，這就為房地產證券的交易提供了良好的發(fā)展空間。

（二）我國實施房地產證券化的必要性

1.房地產證券化的實施有利于商業(yè)銀行轉移金融風險推行房地產證券化，金融機構成為房地產投資者與房地產經營者之間重要的中介機構，整個金融系統就有了一種新的流動機制，銀行可以較快的收回資金，擴大融資來源渠道，便于其進行負債管理，同時提高金融機構的自有資產比率，增加表外業(yè)務收入。通過證券化組合的出售和購入，商業(yè)銀行的風險被分散給了其他機構投資者或廣大散戶，提高了金融系統的安全性，從而能夠推動我國金融市場的良性、有序運行。2.房地產證券化的實施有利于我國資本市場發(fā)展房地產證券化作為房地產融資手段的一種創(chuàng)新，通過證券形式將房地產市場與資本市場聯系起來，對于積累社會閑散資金，促進個人儲蓄向房地產投資的轉化具有深遠的意義，同時房地產證券化為一般投資者提供了共享房地產開發(fā)與經營收益的機會，增添了一種新的投資工具，有力的推動了我國資本市場的發(fā)展。

（三）總體上看我國房地產證券化的可行性與必要性及其發(fā)展障礙和對市場的理性預期

首先，我國證券市場逐步成熟，為房地產證券化的實施提供了一定的經驗。證券市場的發(fā)展使得參與市場的各方積累了豐富的經驗，也為理性投資者的培養(yǎng)打下了良好的基礎。其次，我國房地產證券化的組織體系與制度條件初具雛形。發(fā)展房地產證券化的市場基礎設施及配套服務正在逐步完善，如商業(yè)銀行抵押貸款商業(yè)化住房金融業(yè)務的發(fā)展，保險公司、信托投資公司提供的金融服務漸趨完善等。但是房地產證券化是一項復雜、專業(yè)化程度高、技術性較高的系統工程，這在我國還是一項新生事物，其特殊的結構設計需要各方面的制度安排。目前我國在法律、會計、稅收制度及風險防范等配套環(huán)境方面還難以對房地產證券化形成良好的支持，這將是開展房地產證券化的現實障礙。所以房地產證券化在我國的發(fā)展雖不具備大規(guī)模的推廣條件，卻也有一些有利因素，這些有利因素為開展房地產證券化品種的試點提供了必要條件，房地產證券化的進一步試點是完全可行的，等試點成功積累了足夠的經驗后再大范圍推廣將是比較穩(wěn)妥的路徑選擇。

參考文獻：

[1]沈沛主編：《資產證券化研究》海天出版社1999年版.

[2]王開國：《資產證券化論》上海財經大學出版社1999年版.

[3]曹建元主編：《房地產經濟學通論》，北京大學出版社2003年.

[4]吳福明：《房地產證券化探索》上海人民出版社1998年版.

房地產融資渠道論文范文第4篇

內容摘要:在我國,商業(yè)銀行貸款是房地產企業(yè)融資的主要渠道,這種格局無論是對于房地產行業(yè)的發(fā)展,還是對于銀行業(yè),都隱藏著巨大的危機,房地產融資結構多元化的必要性凸顯。本文分析了我國房地產企業(yè)銀行信貸現狀,房地產泡沫引起銀行危機的傳導機制,并探討了房地產融資對銀行信貸過度依賴的危害及其規(guī)避措施。

關鍵詞:房地產融資銀行信貸

目前,我國房地產融資市場融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種,但房地產企業(yè)主要的融資渠道還是銀行。在房地產市場資金鏈中,商業(yè)銀行通過住房消費貸款、房地產開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式,參與房地產開發(fā)的全過程,直接和間接地承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。這種單一的融資格局,無論是對于房地產業(yè)自身的發(fā)展,還是對于銀行業(yè),都隱藏著巨大的危機。

房地產泡沫引發(fā)銀行危機的傳導機制

首先,由于經濟增長或者政府對房地產業(yè)的支持或者本幣升值使得資產類價格低估,房地產業(yè)作為先導產業(yè)出現價格上揚趨勢,市場對于房地產資產的投資回報預期開始上升,吸引大量資金流入房地產業(yè)。市場上部分人開始出現投機心理,認為房地產價格會繼續(xù)上漲,于是加入到買房者的隊伍中,市場人氣聚集,房地產市場供不應求的局面繼續(xù)擴大,開發(fā)商趁機漲價,房地產價格被進一步推高,房地產價格上漲的預期得以實現。此時,房地產市場價格已經偏離基礎價值,泡沫出現,并隨著價格的上升逐步膨脹。

然后,隨著市場上房地產價格上升預期的增強,眾多企業(yè)和機構通過借貸使大量信貸資金進入房地產市場進行投機沖擊,使需求大增。房地產價格被迅速拉升,房地產資產價格以更快的速度、更大的幅度偏離其內在價值,泡沫被進一步吹大和積累。由于金融機構貸款以房地產市場價格為基礎,在房地產市場出現繁榮時,投資者更容易獲得房地產貸款,其貸款額也隨著房地產價格的上升而不斷膨脹,金融機構此時也容易被市場繁榮的景象所迷惑,放松了對貸款的審查。在價格過分偏離內在價值時,泡沫成分被大量轉移給了商業(yè)銀行和其他的金融機構。

最后,當房地產價格被推到頂峰,價格停止上漲時,部分理性的投機者開始對高房價產生懷疑,政府部門也意識到事態(tài)的嚴重性,往往會出臺調控政策。此時,人們的預期發(fā)生逆轉,從眾和恐慌心理將導致房地產資產的全面拋售,房地產價格暴跌,泡沫在一瞬間迸裂,造成有房地產業(yè)務的銀行出現呆賬、壞賬,銀行系統運轉失靈。

房地產對銀行資金過度依賴的危害

(一)使宏觀調控政策處于被動地位

房地產業(yè)是國民經濟的先導產業(yè),屬于固定投資的范疇。當經濟出現過熱時,即固定投資過旺時,政府要進行宏觀調控,房地產即成為宏觀調控的重點。房地產價格一旦出現較大幅度下跌,開發(fā)商與購房人之間的博弈就會加劇,購房人會采取停止還款的方式將銀行拖入博弈漩渦。例如為了控制經濟過熱、降低通貨膨脹率,國家應該采取緊縮性的財政或貨幣政策。但是中央銀行在宏觀調控中會考慮緊縮性的政策對商業(yè)銀行的影響,以滬為例,至2007年末,中資商業(yè)銀行房地產貸款占各項貸款的比例為32.2%,加上以房地產為抵押的其他貸款,銀行信貸不少于半數流入樓市。這意味著如果房地產業(yè)出現問題,將波及不少于15萬億信貸資金的安全。央行權衡利弊,所以采取一種微調的步伐。這種多方面的考慮加上政策效應的滯后性,可能會錯過政策效應的最佳時期,使得宏觀調控根本不能減輕經濟過熱和使通貨膨脹率下降。

(二)形成對資源的不合理配置

房地產業(yè)的暴利,對社會資金產生了“虹吸效應”,社會大量的過剩資金、銀行貸款、各行業(yè)中實力較強的企業(yè)被紛紛吸引到房地產市場上,會使生產投資相對萎縮,形成“產業(yè)空洞化”現象。對房地產的投資擠出了對產業(yè)升級、產品創(chuàng)新、高科技等其他亟需資金方面的投資。同時,房地產還具有投資品和消費品的特性,據統計,住房消費占家庭總消費的比重高達65%-80%,隨著房價的上升,作為置業(yè)的消費者預期房價還會上升,那他們就會消減其他生活及娛樂消費以購置房產或用于歸還住房抵押貸款。

(三)導致市場上房地產投機行為

在房地產價格不斷上升時,房地產開發(fā)商根據正反饋原理預期未來房地產市場還會進一步繁榮,其投資開發(fā)的動機將不斷加強;而在房地產價格不斷上升時,銀行往往把房地產抵押貸款看作是優(yōu)質貸款,并且放松對借款人資質的審查,使房地產開發(fā)商可以更容易獲得銀行貸款,這進一步增強了房地產開發(fā)的動機,最終導致房地產市場出現嚴重的群體投機行為。在房地產泡沫時期,市場需求將大幅度上升,對土地的需求隨之上升,由于政府掌握著土地配置的權利,開發(fā)商為爭奪土地將不惜采取各種方法,以致出現尋租和設租行為。

規(guī)避房地產業(yè)融資風險的措施

(一)加大房地產直接融資比例并減輕對商業(yè)銀行的間接融資比例

國家可采取措施建立適合國情的、多層次的房地產融資市場,豐富投資工具,建立風險轉移、轉嫁、分擔、分散機制,化解集中于商業(yè)銀行的金融風險。這種多元化的融資市場既包括擁有債券融資、股權融資兩種基本形式的一級市場,還包括投資基金、信托證券等多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場。這些創(chuàng)新的房地產金融工具不僅可以使房地產企業(yè)獲得其發(fā)展所需的資金,而且可以降低銀行的金融風險,又可以讓金融市場上的投資者分享房地產行業(yè)高成長性帶來的收益。金融多元化的最終目的是在金融市場和房地產市場間建立一道防火墻,使得金融體系的風險和房地產體系的風險不會互相傳遞并放大影響,既保持金融體系的安全性,又保持房地產的財務穩(wěn)健性,不會由于緊縮性的貨幣政策而出現“斷供”現象,不會使房地產業(yè)和金融業(yè)由于某一政策的影響出現劇烈的波動。

(二)加強對銀行的監(jiān)管以完善商業(yè)銀行體系

房地產融資渠道論文范文第5篇

關鍵詞：融資結構；公司績效；回歸分析

房地產行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。自2007年下半年以來，央行、銀監(jiān)會出臺了多次加息和提高存款準備金率的政策措施，從開發(fā)商和購房者兩頭收緊信貸閘門，提高貸款條件，抑制投機需求。面對貨幣政策、土地政策、稅收政策等一系列房地產相關調控政策的抑制，房地產公司必須適當調整融資結構以更好地適應自身發(fā)展需要。因此，研究房地產行業(yè)上市公司的融資結構問題就顯得越發(fā)重要。

本文以房地產行業(yè)上市公司為分析對象，將融資方式細分，通過建立房地產行業(yè)上市公司績效與融資方式之間的多元回歸模型，試圖揭示不同融資方式對公司績效不同程度的影響，挖掘出目前存在的融資結構問題，旨在促進房地產行業(yè)上市公司進一步優(yōu)化融資結構，使其趨于合理化。

一、樣本數據與研究方法

（一）樣本的選取與數據來源

本文選擇房地產行業(yè)共72家A股上市公司2004-2008第一季度共17個季度的數據進行研究。為避免新股的影響，選取2004年之前包括2004年上市的A股公司，上市的年限較長可以確保公司的行為相對成熟；為避免異常值的影響，剔除了2004-2008年度列為ST的公司。

本文所用數據均來源于樣本上市公司公布的各個年度的季報，半年報和年報，數據取自中國上市公司資訊網（省略）。由于原始數據存在著較強的季節(jié)性，我們對數據進行了季節(jié)差分處理，以消除季節(jié)波動的影響。實證部分的各個指標值都是72家房地產行業(yè)上市公司的平均值，這樣得到17組各個指標值的數據，能夠更好地反應整個房地產行業(yè)的情況。

（二）指標選取

1.公司績效評價指標。本文選擇總資產收益率（ROA）作為衡量公司績效的指標，該指標能較綜合的反映企業(yè)運營方面的信息，具有極強的代表性。

2.反映融資結構的指標有多種，可以根據研究的目的和側重點不同來選擇。本文為了更好地反映不同融資方式對公司績效的不同影響，將融資結構進一步細分，選擇了以下7個指標來反映公司的融資結構特征。

（1）商業(yè)信用融資率(CF)=（應付票據+應付賬款+預收賬款）/總資產。

（2）短期銀行信用融資率(SBF)=短期借款/總資產。

（3）長期銀行信用融資率(LBF)=長期借款/總資產。

（4）股權融資率(SF)=（股本+資本公積）/總資產。

（5）債券融資率(BF)=（應付短期債券+應付債券）/總資產。

（6）內部融資率(IF)=（盈余公積+未分配利潤+固定資產折舊）/總資產。

（7）財政融資率(FF)=（應交稅金+遞延稅款貸項）/總資產。本文把稅金歸并于財政融資渠道。

賬面價值有時不能完全反映真實情況，但是由于主觀判斷以及市場瞬息萬變的性質，本文研究時以上7個指標仍然按照賬面價值計算。

二、實證分析

通過對這72家公司相關數據統計和計算，我們得到2004年至2008年度房地產行業(yè)上市公司不同方式平均融資率的各自比例數據，股權平均融資率、商業(yè)信用平均融資率、短期銀行信用平均融資率、長期銀行信用平均融資率、內部平均融資率、財政平均融資率、債券平均融資率依次為41%、17%、15%、10%、2%、1.5%、0.2%。在趨勢上，長期銀行信用融資率穩(wěn)定小幅上漲，股權融資率有逐年下降的趨勢。

根據前面所選擇的解釋變量和被解釋變量，建立多元回歸模型，分析公司績效與融資結構的關系，模型形式為：

ROAt=α+β1×CFt+β2×SBFt+β3×LBFt+β4×SFt+β5×BFt+β6×IFt+β7×FFt+εt

t表示季度

2004至2008各個季度房地產行業(yè)上市公司績效與融資結構的多元回歸結果如下：

表1模型摘要

Model Summaryb

ModelRR SquareAdjustedR SquareStd.Error ofthe EstimateDurbin-Watson

1.892a.796.618.009019420491.710

表2方差分析

ANOVAb

ModelSum ofSquaresdfMean SquareFSig.

1Regression.0037.0004.461.026a

Residual.0018.000

Total.00315

a.Predictors:(Constant)，財政平均融資率，商業(yè)信用平均融資率，內部平均融資率，債券平均融資率，短期銀行信用平均融資率，長期銀行信用平均融資率，股權平均融資率

b.Dependent Variable:平均總資產收益率

顯示模型的擬合情況，相關系數（R）=0.892,判定系數（R Square）=0.796,調整判定系數（Adjusted R Square）=0.618，表明本多元回歸模型擬合度比較理想，判定系數（R Square）=0.796表明本回歸模型引入的自變量能夠解釋因變量變異性的79.6%，也就是說因變量的變異中有79.6%是由自變量引起的。

判定系數為0.796，對方程檢驗，F=4.461，P=0.026，有統計學意義。

表3回歸系數

Coefficientsa

a.Dependent Variable:平均總資產收益率

由標準回歸系數（Beta）可見，7個自變量對因變量（平均總資產收益率）的影響從大到小依次為財政平均融資率，長期銀行信用平均融資率，股權平均融資率，商業(yè)信用平均融資率，短期銀行信用平均融資率，內部平均融資率和債券平均融資率。對變量單獨檢驗，自變量長期銀行信用平均融資率和財政平均融資率對因變量平均總資產收益率有顯著性影響，P值分別為0.012和0.018。公司的負債比率與公司績效呈正相關。商業(yè)信用融資、短期銀行信用融資和長期銀行信用融資以及債券融資都屬于負債融資，與公司績效呈正相關關系。

下面我們逐一分析每個自變量對因變量的不同影響和形成原因。

1.長期銀行信用平均融資率P值最小，說明其與平均總資產收益率顯著相關。短期銀行信用平均融資率與平均總資產收益率也呈正相關，但不明顯，這符合房地產行業(yè)發(fā)展現狀。雖然近年來國家陸續(xù)出臺緊縮性貨幣政策，但是直接或間接來源于銀行的總資金仍占較大比重，銀行貸款穩(wěn)中有降，短期銀行借貸有所降低，但長期銀行借貸依然保持穩(wěn)定增長。因為從房地產行業(yè)經營特點來講，房地產上市公司多為房地產開發(fā)公司，資金投入量大，投資回收期長，它們傾向于長期銀行信用融資?？陀^地講，銀行貸款仍是房地產行業(yè)上市公司融資的一個重要渠道，但隨著國家出臺一系列宏觀調控政策，銀根緊縮，房地產行業(yè)上市公司從銀行貸款的難度越來越大，勢必會影響到房地產行業(yè)上市公司的融資結構。

2.財政平均融資率對平均總資產收益率有顯著性影響。這表明房地產行業(yè)上市公司應交稅金和遞延稅款貸項實際上構成了企業(yè)從政府融通短期資金的一條主要渠道。這也從另一側面反映出了政府對房地產行業(yè)上市公司實施了一定的政策優(yōu)惠，比如稅收上的優(yōu)惠。國外的一些研究也表明房地產行業(yè)的合理發(fā)展與國家房地產相關政策，相關法律法規(guī)以及政府的支持有著密切關系。

3.房地產行業(yè)上市公司績效與股權平均融資率呈現負相關關系。股權融資并未給房地產行業(yè)上市公司績效帶來積極作用，這符合啄食理論的觀點，按照啄食理論，公司融資的最優(yōu)順序應該是先內部融資，然后債券融資，最后才是股權融資。對于股權融資與公司績效的負相關關系，我們可以從成本理論的角度來解釋，Jensen和Meckling(1976)認為最優(yōu)資本結構選擇在使得股權融資和債務融資的成本達到最小的點上。成本源于公司內部各利益集團間的沖突，股東與管理層這兩類利益集團的目標效應的不一致性會促使股東對管理層加以監(jiān)督和約束。在總資本一定的情況下，在較高的負債比例下，公司會面臨一定的破產壓力，會促使經理努力工作，提高投資決策效率，減少管理層和股東之間的沖突，減少成本。反之，較低的負債權益比也就是股權融資所占比例上升時可能會使成本提高，從而影響到公司的績效。

4.商業(yè)信用平均融資率與公司績效呈正相關關系，這也是符合房地產行業(yè)公司現狀的。商業(yè)信用融資一般屬于無息負債，融資成本較低。預收賬款和應付賬款是當下開發(fā)商獲取資金的常規(guī)模式。在目前金融政策從緊，開發(fā)商融資能力和資金流動率低的情況下，通過預收賬款以回籠資金是比較有效的，房地產行業(yè)上市公司一般會大量使用商業(yè)信用融資，在融資中占很大比例。因此對于房地產行業(yè)上市公司商業(yè)信用融資會長期存在并且是一個重要融資渠道。

5.內部平均融資率與公司績效雖然呈負相關關系，但其P值很高，表明對公司績效影響不顯著。內部融資相對于股權融資，幾乎沒有融資成本和融資風險，也沒有負債融資帶來的稅收庇護效應。內部融資是企業(yè)的留存收益和折舊，在我國由于內部融資主要取決于股利分配政策和公司的利潤水平，受到股東的限制和公司利潤水平的制約，內部融資在融資結構中的比率在理論上一般不高，不是企業(yè)融資的主要來源。即使對企業(yè)的經營業(yè)績具有正效應，也不能使經營業(yè)績有較大幅度的提高。因此，內部融資比例與經營績效沒有明顯的相關關系。

6.最后，我們也得到了債券平均融資率與公司績效呈正相關關系，但相關性不顯著，這個結論與目前房地產行業(yè)上市公司債券融資量極少有很大關系。目前房地產企業(yè)債券的發(fā)行規(guī)模很小是因為國家對發(fā)行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司及兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。實際上債券融資對房地產行業(yè)上市公司融資是有極大好處的。發(fā)行債券具有融資成本低的優(yōu)勢，有望大大降低企業(yè)的財務成本，加強激勵約束，改善房地產行業(yè)上市公司的融資結構。債券融資其實為房地產行業(yè)上市公司開拓了一條符合當前宏觀政策的融資渠道，國家相關部門應該適當的放寬房地產行業(yè)上市公司發(fā)行債券融資的條件，鼓勵房地產上市公司進行債券融資。

三、結論

本文對2004至2008年度房地產行業(yè)上市公司進行了融資結構的特征和變化趨勢分析，對融資結構與公司績效的關系進行了回歸分析。綜合以上特征分析和實證研究得出房地產行業(yè)上市公司融資結構的基本特點：

1.房地產行業(yè)上市公司績效與長期銀行信用融資率和財政融資率呈顯著正相關關系，長期銀行信用融資率穩(wěn)定小幅上漲。財政融資在融資結構中所占比例較低。

2.房地產行業(yè)上市公司績效與股權融資率和內部融資率呈負相關關系。股權融資率有下滑趨勢。

3.債券融資比例極低，這主要是由于我國較嚴格的債券發(fā)行條件和我國上市公司信用評級制度還沒有真正建立所致。

4.債權融資分布不合理。銀行短期信用融資率和商業(yè)信用融

資率高于銀行長期信用融資率，流動負債遠遠大于長期借款，企

業(yè)潛在的償債風險較大。

通過前面的分析可以看出，房地產行業(yè)上市公司的融資結構具有其行業(yè)特色，對資金的需求是多樣化的。因此，需要拓寬房地產行業(yè)上市公司的融資方式，構筑一個多層次的能夠實現公司績效最大化的融資體系。除了股權融資，債券融資和銀行貸款外，應該大力發(fā)展其他比較有潛力的融資方式，比如：房地產信托、房地產證券化、融資租賃、夾層融資和開發(fā)商貼息委托貸款等等。多渠道融資模式的形成，不僅可以為房地產行業(yè)上市公司發(fā)展提供多樣化的資金來源，而且有助于在資金的供給者和使用者之間建立起有效的資金監(jiān)管和投資管理體系，以促進房地產行業(yè)上市公司融資結構逐步趨于完善。

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