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房地產(chǎn)銷售論文范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道選擇

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銷售渠道的建設(shè)必須先行,因?yàn)楫?dāng)巨大的開發(fā)能力形成,而沒有形成與之相適應(yīng)的渠道網(wǎng)絡(luò)時(shí),必然造成開發(fā)能力的巨大浪費(fèi),其結(jié)果就是商品房空置面積增加；優(yōu)秀的企業(yè)都很重視銷售渠道建設(shè),強(qiáng)調(diào)能夠有效地控制整個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)的銷售渠道,以保證銷售渠道有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

一、房地產(chǎn)營銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心

在買方市場(chǎng)條件下,房地產(chǎn)企業(yè)的一切營銷活動(dòng)必須以消費(fèi)者需求為核心,以消費(fèi)者為核心,并非單指在營銷活動(dòng)前期進(jìn)行消費(fèi)者研究和目標(biāo)市場(chǎng)選擇,更重要的是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)格確定、渠道選擇和促銷策劃活動(dòng)中滿足消費(fèi)者的需求。為此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到以下幾方面：

1.1分析顧客的服務(wù)需求

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)為客戶提供更多的物業(yè)信息。物業(yè)的設(shè)計(jì)和開發(fā)應(yīng)符合客戶使用的要求。重視物業(yè)的可靠性和完善性,并為購房者提供各種附加服務(wù),包括向客戶提供貸款、質(zhì)量擔(dān)保等服務(wù)。

1.2顧客渠道偏好調(diào)查

最好的顧客渠道偏好調(diào)查應(yīng)涵蓋不同細(xì)分市場(chǎng)的客戶,分析現(xiàn)在已經(jīng)存在的客戶購買方式。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的客戶的考察和對(duì)競(jìng)爭對(duì)手的客戶的考察?？蛻羟榔脤?duì)渠道選擇以及運(yùn)營結(jié)果都能產(chǎn)生本質(zhì)性的影響

1.3考慮顧客購買準(zhǔn)則

在評(píng)估新的渠道機(jī)會(huì)的時(shí)候,重要的是用創(chuàng)新的方法接觸到顧客,分析顧客真的需要什么,即顧客的購買準(zhǔn)則。通常沒有一種渠道能滿足顧客所有的需求,所以需要幾種渠道進(jìn)行搭配。

1.4監(jiān)控顧客購買行為的變化

企業(yè)需要隨時(shí)監(jiān)控顧客購買行為和準(zhǔn)則的變化,隨著消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知和了解的提高,客戶的購買行為也會(huì)慢慢發(fā)生改變。錯(cuò)誤地估計(jì)客戶行為和渠道偏好,沒有及時(shí)調(diào)整以降低渠道成本的公司是危險(xiǎn)的。

1.5提供靈活的渠道選擇

不同的用戶,他們的購買準(zhǔn)則也不同,所以需要給客戶提供相應(yīng)的選擇機(jī)會(huì),如果客戶覺得自己沒有別的方式可以選擇,他會(huì)覺得自己受到限制,客戶滿意度也就大打折扣。

二、房地產(chǎn)渠道選擇與房地產(chǎn)企業(yè)定位

當(dāng)市場(chǎng)被細(xì)分為不同的用戶群體后,每一個(gè)群體都有一系列的服務(wù)產(chǎn)出要求,渠道管理者要為每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)確定最優(yōu)的渠道形式,即渠道定位。優(yōu)化渠道設(shè)計(jì)被視為由必要渠道流所定義的第一步和最重要的一項(xiàng)工作,因此必須要執(zhí)行這一步驟來滿足細(xì)分市場(chǎng)對(duì)服務(wù)產(chǎn)出的特殊需求。渠道流就是渠道為終端用戶增加價(jià)值的所有活動(dòng),即,產(chǎn)品的促銷、談判、財(cái)務(wù)、訂購和支付等等。渠道結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)包括兩個(gè)重要的方面。首先,渠道設(shè)計(jì)者必須決定渠道成員的組成。渠道管理者還必須決定渠道的每一個(gè)層面上渠道伙伴的角色定位。一個(gè)公司在不同的情況下為其產(chǎn)品進(jìn)入的市場(chǎng)選擇渠道時(shí),關(guān)鍵的決策是選擇怎樣的分銷商將產(chǎn)品銷售至市場(chǎng)。這個(gè)分銷商必須與渠道伙伴在目標(biāo)市場(chǎng)中有非常好的關(guān)系,能夠?qū)Ξa(chǎn)品成功進(jìn)入市場(chǎng)有非常明顯的影響。

設(shè)計(jì)渠道結(jié)構(gòu)的另一個(gè)重要的方面是決定在渠道中同一形式的渠道成員應(yīng)有多少,也就是渠道密度的決策。在一個(gè)給定的市場(chǎng)中,消費(fèi)品的銷售是應(yīng)該利用密集分銷,或是利用選擇性分銷,還是獨(dú)家分銷？對(duì)這一問題的回答取決于效率和執(zhí)行等多種因素。大量的密集性分銷可以使產(chǎn)品很容易地接近目標(biāo)市場(chǎng)的終端消費(fèi)者。設(shè)計(jì)渠道結(jié)構(gòu)時(shí)對(duì)渠道成員的形式、地位和密度等的決策都要以渠道流成本最低化為基礎(chǔ)。即每一個(gè)渠道成員都被分配一定的渠道任務(wù),理想的任務(wù)分配應(yīng)使得在總成本最小化的前提下,所有渠道流得以可靠運(yùn)行。因此,渠道管理者需要決定以哪些細(xì)分市場(chǎng)為目標(biāo)市場(chǎng)。因?yàn)檫@樣可以將渠道重點(diǎn)放在那些可以通過銷售取得利潤的細(xì)分市場(chǎng)上。

當(dāng)某一特殊細(xì)分市場(chǎng)的服務(wù)產(chǎn)出要求并沒有更具競(jìng)爭力的提供物來滿足時(shí),渠道管理者就應(yīng)意識(shí)到存在著一個(gè)尚未被開發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì),并建立新的渠道服務(wù)于這些細(xì)分市場(chǎng)。在市場(chǎng)上,搶先滿足那些未被滿足的服務(wù)產(chǎn)出需求,是建立一個(gè)忠誠的、可帶來利益的顧客群的一種強(qiáng)有力的競(jìng)爭戰(zhàn)略。因此,企業(yè)必須了解消費(fèi)者對(duì)渠道流的性能和渠道結(jié)構(gòu)的反應(yīng)。

三、房地產(chǎn)渠道與顧客購買行為

順利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售是渠道管理的終極目的。因此房地產(chǎn)企業(yè)有必要研究顧客購買行為及其對(duì)渠道選擇的影響。

3.1房地產(chǎn)銷售點(diǎn)的選擇原理

房地產(chǎn)銷售點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自己經(jīng)營目的的前沿陣地,房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品能否最終銷售出去以及能否最終實(shí)現(xiàn)理想的經(jīng)濟(jì)效益,都直接與銷售點(diǎn)的選擇和經(jīng)營有關(guān)。因此,作為分銷管理的第一步就是選擇最符合企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)特色的銷售點(diǎn),然后通過有效的銷售渠道管理來實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售點(diǎn)的選擇要考慮消費(fèi)者的購買心理和購買行為的變化及其規(guī)律性,對(duì)銷售點(diǎn)的選擇主要取決于：①商品最充分展現(xiàn),讓更多人認(rèn)知的地點(diǎn)要求。②樹立商品形象的地點(diǎn)要求等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的特征及競(jìng)爭狀況、自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)品特點(diǎn)、公關(guān)環(huán)境、市場(chǎng)基礎(chǔ)等特點(diǎn),以及企業(yè)所處的外部環(huán)境、競(jìng)爭對(duì)手狀況、市場(chǎng)購買力水平等因素,經(jīng)過綜合權(quán)衡選擇出直接面向顧客的分銷點(diǎn)。

3.2消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)的認(rèn)知

銷售現(xiàn)場(chǎng)上銷售人員的衣著、談吐、工作態(tài)度及各種硬件設(shè)施的先進(jìn)程度,開發(fā)商所采用的促銷手段,以及其他配套設(shè)施的完善程度等都會(huì)作用于每一位前來光顧的消費(fèi)者,當(dāng)一個(gè)消費(fèi)者對(duì)自己的心理活動(dòng)進(jìn)行整合之后,就形成了自身對(duì)開發(fā)商的看法和態(tài)度,這一看法和態(tài)度又將決定或在很大程度上影響著消費(fèi)者的購買行為。

四、房地產(chǎn)渠道與產(chǎn)品

在現(xiàn)實(shí)生活中,識(shí)別產(chǎn)品本身的復(fù)雜性以及與渠道的良好適應(yīng)性,對(duì)于企業(yè)選擇渠道至關(guān)重要。因此,房地產(chǎn)分銷渠道的選擇必須考慮產(chǎn)品的特性。

4.1客戶購買風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品,需要直接銷售隊(duì)伍、有附加值的伙伴或是小規(guī)模的分銷商群體,需要一個(gè)有知識(shí)的經(jīng)過培訓(xùn)的人介入銷售過程解釋這種風(fēng)險(xiǎn),幫助客戶明白如何克服風(fēng)險(xiǎn)事件。

4.2服務(wù)要求

產(chǎn)品服務(wù)性越強(qiáng),渠道越短,而服務(wù)性差的產(chǎn)品則需要長的渠道。房地產(chǎn)屬于服務(wù)性強(qiáng)的產(chǎn)品,需要提供專業(yè)性的服務(wù),因此適合采用短渠道結(jié)構(gòu)。

4.3產(chǎn)品識(shí)別產(chǎn)品的生命周期

房地產(chǎn)屬于低識(shí)別度產(chǎn)品。這類產(chǎn)品沒有解釋是很難了解的,通常需要專業(yè)化的服務(wù),特別是要有經(jīng)過訓(xùn)練的專業(yè)人士參與銷售過程。這類產(chǎn)品需要直銷,或者有附加值的商業(yè)伙伴,它們很少通過大規(guī)模市場(chǎng)分銷渠道銷售。

4.4產(chǎn)品的生命周期

產(chǎn)品處于生命周期的不同階段對(duì)房地產(chǎn)渠道選擇有本質(zhì)的影響：在導(dǎo)入期,房地產(chǎn)銷售量較小,增長緩慢。產(chǎn)品在引進(jìn)期需要很高的客戶教育,一個(gè)直接銷售隊(duì)伍或有附加值的商業(yè)伙伴是必需的。在成長階段,隨著市場(chǎng)增長迅速,開發(fā)商需要擴(kuò)大規(guī)模,渠道結(jié)構(gòu)也會(huì)隨之調(diào)整,這時(shí)分銷商進(jìn)入,并且數(shù)量可能會(huì)逐漸增加,從獨(dú)家轉(zhuǎn)為多家制,競(jìng)爭開始變得激烈,渠道呈網(wǎng)狀結(jié)構(gòu),各種渠道開始相互沖擊。在成熟期,利潤開始下降,在高成本渠道

中的產(chǎn)品支持能力受到了影響。市場(chǎng)競(jìng)爭很激烈,只有最有效率的、最有規(guī)模的分銷商才能生存下來,分銷商的數(shù)量也不會(huì)很多。在此階段的關(guān)鍵措施是精簡渠道成員和集中精力支持有能力的伙伴。另一個(gè)措施是繼續(xù)在多樣化的渠道中銷售產(chǎn)品。在衰退期,利潤和銷售量都在下降,產(chǎn)品對(duì)渠道成員的吸引力日益下降。

五、渠道與溝通

來自銷售渠道的信息,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的指南。沒有了這些信息,開發(fā)商就無法制定正確的渠道戰(zhàn)略。開發(fā)商應(yīng)注意收集信息,加強(qiáng)與經(jīng)銷商、消費(fèi)者及其他相關(guān)主體的信息溝通。

5.1收集與銷售有關(guān)的一切信息

（1）宏觀信息。政府的經(jīng)濟(jì)管制、優(yōu)惠政策、法律措施、經(jīng)濟(jì)周期性變化、消費(fèi)特點(diǎn)及趨勢(shì)、科學(xué)技術(shù)、行業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

（2）競(jìng)爭對(duì)手信息。渠道戰(zhàn)略、市場(chǎng)開發(fā)能力、市場(chǎng)份額、資金、人員、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及目標(biāo)市場(chǎng)定位。

（3）客戶信息。銷售能力、忠誠度、信用度、渠道貢獻(xiàn)、合作誠意和需求等。

（4）公司信息。渠道現(xiàn)狀、營銷政策、產(chǎn)品知名度、營銷資源、市場(chǎng)份額、市場(chǎng)機(jī)會(huì)和市場(chǎng)威脅等。

5.2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)掌握信息溝通的方式或途徑

（1）內(nèi)部報(bào)告制度。公司產(chǎn)品開發(fā)部門、人事管理部門、銷售部門和財(cái)務(wù)管理部門等都有責(zé)任提供本部門運(yùn)作信息,形成內(nèi)部報(bào)告制度。

（2）互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的建立可以促進(jìn)渠道成員之間的快捷溝通,使企業(yè)的渠道政策有效地傳輸給渠道成員,提高渠道整體運(yùn)作的效率。經(jīng)銷商、商、各網(wǎng)點(diǎn)的銷售情報(bào)、競(jìng)爭情報(bào)、需求和建議等也可上溯到企業(yè),便于企業(yè)做出正確的決策。

（3）銷售代表的例行巡視和拜訪。很多開發(fā)商都設(shè)有銷售代表職位,承擔(dān)區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)銷商管理、市場(chǎng)助銷等項(xiàng)職責(zé)。銷售代表是公司在區(qū)域市場(chǎng)的代言人,負(fù)責(zé)向客戶傳達(dá)公司營銷政策；同時(shí),定期將市場(chǎng)開況、競(jìng)爭情況報(bào)告給公司。

（4）渠道成員會(huì)議。會(huì)議是房地產(chǎn)公司與客戶正式會(huì)晤的方式,通過定期或不定期會(huì)議,公司與客戶應(yīng)進(jìn)行有效的溝通。

（5）客戶數(shù)據(jù)庫?？蛻魯?shù)據(jù)庫是近幾年在國外大型企業(yè)中剛剛出現(xiàn)的客戶資料保存形式。運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)發(fā)展成果建立客戶數(shù)據(jù)庫,具有在客戶信息存儲(chǔ)內(nèi)容、規(guī)模和查詢使用等方面的強(qiáng)大功能。

（6）公司簡報(bào)。房地產(chǎn)公司簡報(bào)作為渠道信息管理的得力工具,房地產(chǎn)公司應(yīng)及時(shí)將簡報(bào)送給公司的經(jīng)銷商及重要客戶,并將他們的意見反饋給決策層。

六、利潤：渠道選擇的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)

營銷渠道的選擇要與渠道的贏利能力相適應(yīng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是追求利潤而不是僅僅追求對(duì)企業(yè)銷售渠道的控制性。經(jīng)濟(jì)分析可以用許多企業(yè)經(jīng)常遇到的一個(gè)決策問題來說明,即企業(yè)應(yīng)使用自己的推銷力量還是應(yīng)使用銷售商。判別一個(gè)方案好壞的標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)是該方案能否使企業(yè)取得最大利潤。

渠道贏利能力通常可以通過費(fèi)用收益比率（c/R）來考察。在任何一個(gè)單個(gè)市場(chǎng)中,一個(gè)渠道的費(fèi)用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定單金額。較低的費(fèi)用收益比率支付的銷售成本較低,從而每筆交易獲得的利潤也就較高。

渠道贏利能力分析的三個(gè)主要組成部分包括：

（1）營銷渠道選擇的收益能力。在評(píng)估銷售渠道時(shí)不僅要考慮渠道成本,而且要考慮渠道獲取期望收益的能力?？葱碌那朗欠衲軌蛟谑袌?chǎng)上實(shí)現(xiàn)預(yù)定的銷售目標(biāo)。忽視渠道達(dá)到收益目標(biāo)的能力會(huì)在渠道選擇中產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。

（2）將每筆交易的成本作為比較渠道贏利能力的基礎(chǔ)。一旦得出每種渠道的每筆交易成本后,就可以計(jì)算市場(chǎng)上每種渠道的費(fèi)用收益比率。在選擇分銷渠道時(shí),不一定是費(fèi)用收益比率最低的,但必須是企業(yè)能夠接受的。

（3）渠道的每筆交易成本。渠道的每筆交易成本等于全部銷售成本除以交易數(shù)量。

總之,每一個(gè)單個(gè)渠道都有自己的成本和投資收益。在可行的渠道范圍中,可選擇的渠道的經(jīng)濟(jì)效果是渠道選擇決策的最后裁決者。

參考文獻(xiàn)：

[1]潘蜀健,陳琳。房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社,2003.

[2]紀(jì)寶成。市場(chǎng)營銷學(xué)教程（3版）[M].北京：中國人民大學(xué)出版社,2002.

房地產(chǎn)銷售論文范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) VAR模型 脈沖響應(yīng)函數(shù)

一、研究背景

房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在一定程度上緩解了嚴(yán)峻的就業(yè)問題，房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)從1998年的825888人增長到2011年的2256964位人，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也促進(jìn)了GDP水平的進(jìn)一步提高。

但目前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了市場(chǎng)泡沫，市場(chǎng)價(jià)格高位運(yùn)行遠(yuǎn)超普通老百姓承受能力。在這種背景下，為了更好的發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用，房地產(chǎn)業(yè)投資額應(yīng)有怎樣的規(guī)模和水平，中國房地產(chǎn)業(yè)如何與國民經(jīng)濟(jì)保持協(xié)調(diào)發(fā)展，如果房地產(chǎn)業(yè)受到正的或負(fù)的沖擊，會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生怎樣的影響？這些都需要我們深入的思考。

本文從總量的角度，通過建立VAR模型以分析房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在規(guī)律。通過此研究對(duì)于我們深化房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、合理調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定我國的房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模都具有現(xiàn)實(shí)意義和理論意義。

二、研究設(shè)計(jì)

本文采用VAR理論對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與GDP的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，并在VAR模型的基礎(chǔ)上分析變量的脈沖響應(yīng)函數(shù)。根據(jù)研究需要搜集了1991年～2011年的變量數(shù)據(jù)，并按當(dāng)年的價(jià)格計(jì)算，本文中所有數(shù)據(jù)均來自中國統(tǒng)計(jì)年鑒。

為建立VAR模型，首先做數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗(yàn)，若是平穩(wěn)的則直接建立VAR模型。若不是平穩(wěn)的，進(jìn)行協(xié)整分析，在滿足協(xié)整分析之后，做VAR回歸并進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，以判斷因果關(guān)系的類型。為檢驗(yàn)被估計(jì)VAR模型的穩(wěn)定性，利用AR特征多項(xiàng)式根的倒數(shù)進(jìn)行參考，如果被估計(jì)的VAR模型所有根模的倒數(shù)小于1則其是穩(wěn)定的。為判斷房地產(chǎn)業(yè)的正負(fù)沖擊對(duì)GDP的影響，應(yīng)用脈沖響應(yīng)函數(shù)進(jìn)行分析，以分析沖擊力度和方向。

三、實(shí)證研究

本章將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與GDP之間的關(guān)系進(jìn)行定量分析，并在建立VAR模型的基礎(chǔ)上，進(jìn)行脈沖響應(yīng)函數(shù)分析。

為了消除異方差性的影響，對(duì)數(shù)據(jù)gdp和fdctzr.fdcxs.fdczjz（gdp和fdctzr.fdcxs.fdczjz分別指GDP、房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)銷售額、房地產(chǎn)業(yè)增加值）取自然對(duì)數(shù)，然后對(duì)lngdp和lnfdctzr lnfdcxs lnfdczjz做單位根檢驗(yàn)，經(jīng)檢驗(yàn)得出上述變量數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)都不是平穩(wěn)的。繼續(xù)檢驗(yàn)一階差分，檢驗(yàn)結(jié)果顯示在1%的顯著水平下，lngdp和lnfdctzr lnfdcxs lnfdczjz均為一階單整序列，滿足協(xié)整檢驗(yàn)條件。

利用EVIEWS軟件對(duì)上述變量進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)，從檢驗(yàn)結(jié)果可得出，存在三個(gè)協(xié)整變量，可知lngdp和lnfdctzr lnfdcxs lnfdczjz之間存在長期均衡關(guān)系。所以可以建立VAR（K）模型。通過LR統(tǒng)計(jì)量、最終預(yù)測(cè)誤差（FPE）、SC信息準(zhǔn)則、AIC信息準(zhǔn)則與HQ信息準(zhǔn)則五個(gè)指標(biāo)來進(jìn)行判斷，本文選取VAR（1）模型。

通過對(duì)VAR（1）模型進(jìn)行檢驗(yàn)（檢驗(yàn)結(jié)果不再贅述）可以看出，方程的擬合度很好，調(diào)整的R^2分別達(dá)到了0.998和0.994、0.982、0.992，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量很大，殘差平方和也比較小，AIC和SC的值都很小，模型擬合的比較理想。

通過對(duì)AR特征多項(xiàng)式根檢驗(yàn)，四個(gè)根均小于1即都是位于單位圓之內(nèi)的，所以VAR（1）模型是穩(wěn)定的。經(jīng)Granger因果檢驗(yàn)顯示可知lnfdczjz、lnfdcxs、lnfdctzr在1%的顯著性水平都能Granger因果lngdp。這說明房地產(chǎn)投資額的變化，房地產(chǎn)銷售額的變化，房地產(chǎn)增加值的變化在1%的顯著性水平下都能引起GDP的變動(dòng)。

考察lnfdctzr lnfdczjz lnfdcxs對(duì)lngdp的沖擊。

由第一行第二圖可知，給房地產(chǎn)增加值一個(gè)正的單位標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，GDP在3時(shí)期前會(huì)有一個(gè)同方向的變動(dòng)且斜率較大，至3時(shí)期到達(dá)頂峰，并在此后時(shí)期緩慢減弱至7時(shí)期開始平穩(wěn)。這說明當(dāng)所有從事房地產(chǎn)活動(dòng)的常住單位在一定時(shí)期內(nèi)新創(chuàng)造的價(jià)值提高時(shí)，GDP剛開始上升幅度很快，但是上升到一定時(shí)期后，經(jīng)過約一個(gè)時(shí)期的調(diào)整，然后緩慢下降。

由第二行第一圖可知，當(dāng)給房地產(chǎn)銷售一個(gè)正的單位標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，GDP在5時(shí)期前，會(huì)持續(xù)平緩的上升。這說明我們促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售，確實(shí)增加了GDP值，但是在5時(shí)期后繼續(xù)增加房地產(chǎn)的銷售，給GDP帶來的增長并不是很顯著的。

由第二行第二圖可知，給房地產(chǎn)投資額一個(gè)正的單位標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，GDP在2.5時(shí)期前會(huì)有一個(gè)同方向的變動(dòng)，且緩慢逐漸加強(qiáng)，至2.5時(shí)期到達(dá)頂峰并在此后時(shí)期非常緩慢的減弱至3.5時(shí)期突破0。這表明，當(dāng)我們采取促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策時(shí)，GDP在剛開始的時(shí)期會(huì)有緩慢顯著的增長的，這說明在沖擊的前期，給經(jīng)濟(jì)增長是帶來同方向的變化的，但是如果繼續(xù)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，這將會(huì)不利于GDP的增長，會(huì)出現(xiàn)緩慢的下降。因此這可以解釋1998年以來，持續(xù)給房地產(chǎn)市場(chǎng)正的沖擊給GDP帶來了增長，這從2009年前年GDP增長率達(dá)8.9%就可以看出。同時(shí)也可以從11年經(jīng)濟(jì)增長首次低于8%，也可以看出，持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行正的沖擊，將會(huì)減弱GDP增長的。

四、模型啟示

通過以上的分析，我們可以得出以下啟示，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)在短時(shí)期內(nèi)會(huì)促進(jìn)GDP的增長，但是從長期來看，對(duì)GDP增長會(huì)產(chǎn)生非利好信息。當(dāng)在短期給房地產(chǎn)銷售一個(gè)正的單位標(biāo)準(zhǔn)差沖擊時(shí)，房地產(chǎn)投資額總體會(huì)持續(xù)緩慢上升。從脈沖響應(yīng)函數(shù)中也能得到此結(jié)論。

所以，我們應(yīng)該科學(xué)的認(rèn)識(shí)我國的房地產(chǎn)業(yè)政策，不能一味的采取刺激房地產(chǎn)業(yè)的措施。房地產(chǎn)業(yè)有其自身的調(diào)控系統(tǒng)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段時(shí)，投入到房地產(chǎn)業(yè)的資金應(yīng)轉(zhuǎn)入其他行業(yè)。

同時(shí)，我們應(yīng)聯(lián)系現(xiàn)實(shí)，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了諸多問題，以前為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長而采取的大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的政策措施，已經(jīng)產(chǎn)生了不好的影響。應(yīng)針對(duì)性的采取新的政策，通過合理的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，來長遠(yuǎn)的促進(jìn)我國GDP的增長。比如地方政府在保障政策性住房得到切實(shí)履行的前提下，適當(dāng)著眼其他的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，例如發(fā)展新型服務(wù)業(yè)，金融業(yè)等，以更好的促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)銷售論文范文第3篇

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1000-8772(2015)25-0038-02

從1988年以來，我國的居民住房制度經(jīng)歷了很大的改革變動(dòng)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在這幾十年的過程中經(jīng)歷了從無到有的發(fā)展。全國各地的房地產(chǎn)發(fā)展都經(jīng)歷了很大的改變，內(nèi)蒙古是我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大省，近幾年的內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)發(fā)展的變化也較為明顯。

一、房地產(chǎn)發(fā)展以及發(fā)展模式

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)情況

在經(jīng)歷了2008年至2011年這四年的快速發(fā)展時(shí)期后，的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了緩慢發(fā)展的時(shí)期，特別是在2013年后內(nèi)蒙古給城市的房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)都有所下降，對(duì)內(nèi)蒙古的經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響也是較為明顯的。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)銷售

根據(jù)內(nèi)蒙古住房廳和建設(shè)廳的調(diào)查報(bào)告現(xiàn)實(shí)，針對(duì)2013年全年房地產(chǎn)行業(yè)下滑的態(tài)勢(shì)，政府部門進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)控操作，并且取得了一定的成效。次年，內(nèi)蒙古各地市縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合發(fā)展勢(shì)頭較好，各項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)升溫狀態(tài)。2014年的1—7月份自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投擲達(dá)到了613億萬元，較去年同期增長了69億元，同比增長率達(dá)到了14.31%。整個(gè)區(qū)內(nèi)的住房銷售面積達(dá)到了962.3m2，商品住房的銷售額達(dá)到了443.36億萬元。區(qū)內(nèi)的商品房的平均售價(jià)為4212元/m2，環(huán)比增長不明顯，同比增長為6.64%。從這些數(shù)據(jù)我們就可以看到，內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)回收的狀態(tài)，預(yù)計(jì)2015年的房地產(chǎn)形式將全面好于往年。

（2）區(qū)內(nèi)稅收和信貸

房地產(chǎn)稅收主要會(huì)出現(xiàn)在房地產(chǎn)的三個(gè)環(huán)節(jié)，即開發(fā)、銷售和保有。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)報(bào)告，內(nèi)蒙古全區(qū)房地產(chǎn)稅收同比增長率為22.3%，占當(dāng)?shù)氐囟愂杖氲?%。

從近幾年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，區(qū)內(nèi)的信貸增長較快，個(gè)人房貸形式區(qū)域平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)。

2.內(nèi)蒙古房地產(chǎn)的發(fā)展模式

近幾年我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，作為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大區(qū)，正在逐漸成為我國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育和金融高速發(fā)展的典型大省，內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)需求已經(jīng)出現(xiàn)了不斷上升的市場(chǎng)需求力度。但是，我國多數(shù)省市的房地產(chǎn)發(fā)展模式都是模仿其他省市或項(xiàng)目的，的房地產(chǎn)框架依然如此。的房地產(chǎn)發(fā)展可以說已經(jīng)進(jìn)入了不斷完善的階段，但是，還是與我國“北上廣”地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展仍然有一定的差距，主要的差距是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、銷售理念、經(jīng)驗(yàn)、建設(shè)成本控制等多個(gè)方面?！氨鄙蠌V”等的房地產(chǎn)發(fā)展模板并不一定適用于的房地產(chǎn)發(fā)展方向，因此，我們應(yīng)該從內(nèi)蒙古房地產(chǎn)的實(shí)際情況出發(fā)，建設(shè)符合自治區(qū)的特色建筑，形成一套獨(dú)特的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問題

1.區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)整體形勢(shì)不是很樂觀

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行很不穩(wěn)定，住房的供應(yīng)很不科學(xué)合理，個(gè)別地市縣出現(xiàn)了住房供應(yīng)大于需求的表現(xiàn)，從而出現(xiàn)眾多的空房。因此，房地產(chǎn)的市場(chǎng)持續(xù)應(yīng)該進(jìn)一步得到規(guī)劃，住房開發(fā)、房地產(chǎn)銷售、二手房中介和物管服務(wù)等一些環(huán)節(jié)仍然經(jīng)常出現(xiàn)侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的現(xiàn)象出現(xiàn)。住房產(chǎn)業(yè)化的整體水平較低，其品質(zhì)有待進(jìn)一步的提升。

2.城市化總體程度不是很高，有效住房的需求受到影響

最佳的城市化發(fā)展是工業(yè)與城市化的結(jié)合體，兩種發(fā)展要素互相協(xié)調(diào)共同發(fā)展。的土地城市化速度明顯快于人口城市化的速度。這一典型問題主要是受到內(nèi)蒙古當(dāng)?shù)氐臍v史、人文、體制和發(fā)展方式等一些因素的影響。主要是以草原為主，以往人們多數(shù)過著游牧的生活，隨著內(nèi)蒙古城市化建設(shè)的發(fā)展，并且在不斷的加快速度，在土地城市化的同時(shí)沒有考慮到人口城市化的因素，從而造成了人口與現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)沖突的現(xiàn)象。

3.房地產(chǎn)不良信貸的增加，信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷增大

隨著房地產(chǎn)不斷的發(fā)展，大量資金不斷的融入，內(nèi)蒙古的金融支持著開發(fā)商和投資商的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，但是這種需求缺乏剛性的支撐，長時(shí)間以后導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條現(xiàn)象的出現(xiàn)，民間借貸的鏈條隨之?dāng)嗔?，隨之民間借貸鏈條的斷裂，房地產(chǎn)投資方和開發(fā)商的資金就會(huì)出現(xiàn)兩種狀態(tài)，既：套牢、撤離，最終導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r(jià)直線下降。

三、完善當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的建議

1.的當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該繼續(xù)貫徹和落實(shí)國家各項(xiàng)有關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)政策，把更多的調(diào)控自己投入到中小企業(yè)的發(fā)展中，從而讓當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)更好、更快、更平穩(wěn)的發(fā)展。應(yīng)該順應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的發(fā)展的方向，讓更多的投資回歸到實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，同時(shí)讓投資者看到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要性。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)定牢固發(fā)展的實(shí)體產(chǎn)業(yè)，是提升社會(huì)經(jīng)濟(jì)和改善人民生活水平，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)外部沖擊的有效保障。

2.全面推進(jìn)大中小城市的整體發(fā)展，逐漸解決城市結(jié)構(gòu)不科學(xué)合理的現(xiàn)象。如果在人口城市化和土地城市化的過程中，不能進(jìn)行科學(xué)的分配，那么就會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)一二級(jí)城市出現(xiàn)住房供不應(yīng)求，而三四線城市的住房無人購買的兩個(gè)極端現(xiàn)象。內(nèi)蒙古小城鎮(zhèn)建設(shè)是內(nèi)蒙古城市化過程中的特色表現(xiàn)?？梢哉f是小城鎮(zhèn)體系是發(fā)展的重要組成部分，建設(shè)過一批批具有發(fā)展機(jī)制、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌活動(dòng)、吸納游牧民等優(yōu)勢(shì)的特色發(fā)展城市。鄂爾多斯可以說是這一建設(shè)方式下的典型城市。

3.地市縣的政府部門應(yīng)該做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，防止房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。要采取積極的態(tài)度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理的調(diào)控，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)保持一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，還應(yīng)該根據(jù)目前的情況，判斷出房地產(chǎn)未來發(fā)展的走勢(shì)。

結(jié)束語

在的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)具有極大的推動(dòng)力。但是，我國的房地產(chǎn)發(fā)展集中區(qū)還是處于我國的東部，內(nèi)蒙古地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)想要得到蓬勃的發(fā)展，就應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)的實(shí)際情況，結(jié)合人們的住房需求，構(gòu)建一個(gè)符合的房地產(chǎn)發(fā)展框架。

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陽:西北農(nóng)林科技大學(xué)碩士學(xué)位論文,2014.

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沈陽建筑大學(xué)碩士學(xué)位論文,2011.

作者簡介：李濱（1970-），男，內(nèi)蒙古呼和浩特人，經(jīng)濟(jì)師，從事房地產(chǎn)登記工作研究。

房地產(chǎn)銷售論文范文第4篇

關(guān)鍵詞：溫泉旅游經(jīng)濟(jì) 城郊房地產(chǎn) 協(xié)調(diào)發(fā)展

溫泉地素有宿城的說法（王艷平、孫巧耘、傅軼，2007），溫泉旅游是商家集中之地，為了滿足旅游需求，一般會(huì)大規(guī)模的興建各種娛樂設(shè)施、服務(wù)設(shè)施。有研究表明，無論是城市中心的溫泉還是遠(yuǎn)郊的溫泉都會(huì)吸引洗浴、住宿、餐飲等消費(fèi)（王艷平，2009），這就表明溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)的支持，但大量的溫泉分布在城郊地區(qū)，這些地方區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯，房地產(chǎn)發(fā)展面臨一定的挑戰(zhàn)，如何推動(dòng)溫泉旅游經(jīng)濟(jì)與城郊房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展便成為一個(gè)值得探討的課題。

溫泉旅游經(jīng)濟(jì)對(duì)城郊房地產(chǎn)發(fā)展的影響

（一）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利于帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)投資

溫泉旅游地具有重要的經(jīng)濟(jì)價(jià)值已經(jīng)為世人所認(rèn)識(shí)，“中國溫泉之城”――廣東省清遠(yuǎn)市2012年旅游總收入達(dá)到178.71億元，有29家企業(yè)主要依托溫泉資源運(yùn)營，這些企業(yè)接待游客總數(shù)達(dá)到686.57萬人次，清遠(yuǎn)市溫泉旅游總收入達(dá)到59.57億元，溫泉旅游帶來的人流、物質(zhì)流勢(shì)必形成吸引大量的外部資金匯聚，包括房地產(chǎn)行業(yè)投資，從而為城郊房地產(chǎn)的發(fā)展提供資金支持。以首屆中國旅游投資洽談會(huì)溫泉項(xiàng)目招商情況來看，投資額度最大的項(xiàng)目達(dá)到30億元（北京國際體育運(yùn)動(dòng)培訓(xùn)、溫泉度假休閑中心），投資上十億的項(xiàng)目包括天津東麗湖溫泉度假區(qū)、重慶南溫泉核心景區(qū)等項(xiàng)目，由此可見，溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)外部資本吸引力較大，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供支持（溫尚錕、閆弘文、趙志英，2013）。

（二）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利于提升房地產(chǎn)價(jià)值

溫泉旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅本身會(huì)成為一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，而且會(huì)帶來土地、房產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施等要素的普遍升值，這主要是由于溫泉不僅會(huì)成為一個(gè)重要的消費(fèi)項(xiàng)目，而且溫泉會(huì)成為一張“名片”，成為宣傳地方特色，提升地方形象的重要渠道，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值增值，我國香港便是靠“商”成為國際大都市的典范。以海南萬寧釣魚臺(tái)山水溫泉度假區(qū)為例，截止到2014年3月，該地區(qū)在售住宅項(xiàng)目達(dá)29個(gè)，其均價(jià)為9600元/平米，但度假區(qū)的房價(jià)卻達(dá)到18000元/平米左右，溫泉旅游帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增值由此可見一斑。實(shí)際上，由于溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅會(huì)帶來大量的人流、物流，從而增加了人們對(duì)房價(jià)上升的預(yù)期，同時(shí)，部分社會(huì)公眾特別是有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的社會(huì)公眾期望享受溫泉帶來的便利，因而會(huì)增加房地產(chǎn)的需求，這將有效地拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值增值。這一過程中，郊區(qū)房地產(chǎn)的非理性消費(fèi)將發(fā)生重要的作用，即由于消費(fèi)者甚至于政府部門、企業(yè)等主體市場(chǎng)信息的不充分，不能全面、客觀地確定溫泉旅游區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格，從而有可能進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲（劉鐵軍，2007）。

（三）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利于促進(jìn)房地產(chǎn)銷售

房地產(chǎn)行業(yè)特別是城郊房地產(chǎn)如何提高周轉(zhuǎn)率，加快產(chǎn)品銷售是一個(gè)重要的課題，特別是，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深入調(diào)整期，房地產(chǎn)庫存大，銷售壓力大。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至 2013 年 11 月，一線城市、二線城市、三線城市可售面積平均出清周期分別為9個(gè)月、10個(gè)月和37個(gè)月，可見二、三線城市、城郊的房地產(chǎn)銷售不容樂觀（梁倩、齊健，2014）。而溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅會(huì)帶來大量的游客并吸引部分有購房需求游客，而且游客會(huì)將溫泉旅游所在地的房產(chǎn)信息傳遞給周邊的人，并進(jìn)而激發(fā)市場(chǎng)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。特別是，對(duì)于非剛性需求主體即房地產(chǎn)投資主體而言，如果其預(yù)期溫泉旅游發(fā)展?jié)摿Υ?，未來該郊區(qū)房地產(chǎn)前景看好，則會(huì)通過團(tuán)購等方式投資于該地，進(jìn)而拉動(dòng)房地產(chǎn)銷售（劉鐵軍，2007）。

城郊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的作用

溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與繁榮需要眾多的條件，包括商業(yè)、住宅、工業(yè)地產(chǎn)的支持，特別是，現(xiàn)代溫泉旅游經(jīng)濟(jì)多以度假村（區(qū)）的形勢(shì)出現(xiàn)，這一區(qū)域內(nèi)部生產(chǎn)生活設(shè)施要配套，要能夠滿足游客吃、住、玩等方面的需求，只有這樣才能吸引游客、留住游客，才能真正達(dá)到發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)，而這無不需要發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度大，拉動(dòng)作用明顯，因而會(huì)促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)的繁榮。

（一）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要商業(yè)地產(chǎn)支撐

溫泉旅游經(jīng)濟(jì)需要各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的商業(yè)地產(chǎn)的支持，研究表明，旅游核心區(qū)已呈現(xiàn)嚴(yán)重旅游商業(yè)化的現(xiàn)象，旅游購物設(shè)施（地產(chǎn)）中，越是核心區(qū)域商業(yè)越豐富，支持購物的地產(chǎn)也越多，餐飲和住宿反而偏少，而在核心區(qū)域的則會(huì)大量布局餐飲、住宿等商業(yè)地產(chǎn)（徐靜，2013），從這種研究來看，溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是溫泉消費(fèi)本身的需求，如溫泉休閑等，這類地產(chǎn)為消費(fèi)提供了場(chǎng)所，特別是當(dāng)前一些能夠提供綜合的溫泉酒店，其規(guī)模龐大，需要大房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行配套。另一方面是溫泉旅游相關(guān)的需求，包括購物等帶來需求，這類地產(chǎn)是必不可少的。實(shí)際上，在溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，這類地產(chǎn)是增值速度最快、市場(chǎng)前景最為廣闊的地產(chǎn)，并且這種地產(chǎn)一般以“購物一條街”等形式存在，需要大量的投資才能建設(shè)開發(fā)完畢，因而需要經(jīng)過政府部門的嚴(yán)格審批并規(guī)劃才能開工建設(shè)，但盈利空間也較大。

（二）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要住宅地產(chǎn)支撐

溫泉旅游相比較于其他旅游具有一定的特殊性，表現(xiàn)在溫泉旅游不僅要讓游客看到溫泉，體驗(yàn)溫泉的文化，同時(shí)還要親身體驗(yàn)溫泉水，享受溫泉所帶來的健身等享受，并且這是一種長期性的活動(dòng)，不能簡單的一次性的享受就終止，因而會(huì)形成強(qiáng)大的住宅地產(chǎn)需求。特別是，隨著溫泉旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游區(qū)域會(huì)產(chǎn)生大量的就業(yè)崗位，大量勞動(dòng)力進(jìn)入并長期性的停留在這一區(qū)域，UNWTO的研究結(jié)果表明，旅游業(yè)每增加1個(gè)就業(yè)崗位，就可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)增加4.2個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，因此，溫泉旅游將帶動(dòng)大量的勞動(dòng)力就業(yè)，這些人員會(huì)產(chǎn)生住宿等方面的需求，這就需要有住宅地產(chǎn)來支撐。按照北京大學(xué)的《中國民生發(fā)展報(bào)告2013》標(biāo)準(zhǔn)，全國家庭平均住房面積、人均住房面積分別為100、30平米，因此，每增加1個(gè)就業(yè)崗位就相當(dāng)于共有5.2個(gè)人就業(yè)，會(huì)產(chǎn)生156平米的住房需求。由此可見，如果溫泉旅游經(jīng)濟(jì)繁榮，則必然會(huì)帶來相當(dāng)?shù)淖≌枨蟆?/p>

（三）溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要工業(yè)地產(chǎn)支撐

溫泉旅游發(fā)展到一定階段后將面臨提質(zhì)的需要，化學(xué)制品、香料、精油等工業(yè)品將會(huì)被廣泛地應(yīng)用，奶浴、茶浴、葡萄酒浴甚至咖喱浴等產(chǎn)品也將更為流行，這些產(chǎn)品需求的增大將吸引相關(guān)企業(yè)的入駐，如果規(guī)劃科學(xué)合理，本地資源優(yōu)勢(shì)明顯，甚至可能在某一細(xì)分領(lǐng)域形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈條，這就需要大量工業(yè)地產(chǎn)的支持。特別是，由于這些工業(yè)產(chǎn)品并不需要大規(guī)模的廠房，更多的是對(duì)科學(xué)研究等的需求，因而政府部門可以利用城郊土地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房，并以出租等方式提供給相關(guān)的企業(yè)。

（四）城郊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的其他作用

溫泉旅游經(jīng)濟(jì)是一個(gè)綜合體系，必須有相互聯(lián)系的行業(yè)作為支撐，特別是，各地在發(fā)展溫泉旅游的過程中還會(huì)依托地方資源積極開拓其他的旅游產(chǎn)品，如宗教旅游、文化休閑旅游等項(xiàng)目，以此提升旅游品質(zhì)，如山東省夏津生態(tài)旅游區(qū)就以溫泉旅游為主導(dǎo)，配套打造了以休閑旅游與為內(nèi)容的文化旅游項(xiàng)目，以椹文化為內(nèi)容的（生產(chǎn)類）主題旅游項(xiàng)目，形成了較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈條。而這種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都必須有房地產(chǎn)業(yè)的支持，此外，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度大、牽涉面廣的產(chǎn)業(yè)，與旅游相關(guān)的包括房地產(chǎn)布局、房地產(chǎn)項(xiàng)目勘察與設(shè)計(jì)，此外，還包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體運(yùn)營，特別是溫泉旅游相關(guān)產(chǎn)品展示、批發(fā)經(jīng)營等，這都表明溫泉旅游經(jīng)濟(jì)要發(fā)展必須有房地產(chǎn)作為支撐。

推動(dòng)溫泉旅游經(jīng)濟(jì)與城郊房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的思考

《山東溫泉旅游消費(fèi)體驗(yàn)活動(dòng)調(diào)查報(bào)告》資料顯示，我國溫泉旅游地產(chǎn)建設(shè)中存在較大的問題，表現(xiàn)在溫泉地產(chǎn)開發(fā)前期為占據(jù)先機(jī)，特別是為占據(jù)溫泉旅游核心板塊，大量的房地產(chǎn)企業(yè)一哄而上“圈地”，盡可能多地?fù)屨纪恋?，而這一過程由于溫泉多處于相對(duì)偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，地方政府為吸引投資商掀起建設(shè)熱潮，往往采取寬容甚至支持的態(tài)度對(duì)待這種行為。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在規(guī)劃設(shè)計(jì)不科學(xué)等問題，部分地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，如殘疾人設(shè)施不健全等，交通等配套設(shè)施不健全。房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后則存在后續(xù)開發(fā)利用不足等問題，如物業(yè)管理配套不完善等，因此，推動(dòng)溫泉旅游經(jīng)濟(jì)與城郊地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展需要有針對(duì)性地破除這些問題。

（一）樹立正確的溫泉旅游地產(chǎn)理念

要堅(jiān)決破除在溫泉旅游區(qū)建設(shè)房地產(chǎn)就是溫泉旅游地產(chǎn)的思想，而要從溫泉旅游文化出發(fā)，融旅游、休閑、度假、居住為一體，這種房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)在于溫泉、旅游、房地產(chǎn)三者緊密結(jié)合，基于此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址上要突出溫泉這一主題，雖然可以與溫泉所在地有一定的距離，但是不能過于遙遠(yuǎn)，要能夠感受到溫泉的氣息，在溫泉的輻射范圍內(nèi)；在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中要包含溫泉元素，如在房地產(chǎn)外觀上能夠讓人聯(lián)想到溫泉，在房地產(chǎn)項(xiàng)目文化、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營中能夠與溫泉旅游保持密切的聯(lián)系，只有這樣才能真正做到溫泉旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度大。

（二）明確目標(biāo)對(duì)象科學(xué)確定不同開發(fā)項(xiàng)目

溫泉地產(chǎn)項(xiàng)目可以分為不同的類型，因此，在開發(fā)過程中必須明確目標(biāo)對(duì)象，如果以商戶為目標(biāo)則開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，如果以住宅為主則開發(fā)商品房，如果以工業(yè)品加工為主則開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，通過明確這種細(xì)分目標(biāo)確定房地產(chǎn)開發(fā)模式。在這一過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者要做好三大工作，即做好市場(chǎng)調(diào)研，充分了解溫泉所在地房地產(chǎn)供給和需求情況，了解各類房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、布局情況，在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上明確哪一類市場(chǎng)還有較大的市場(chǎng)容量，還具有較大的市場(chǎng)空間；結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)合理選擇開發(fā)項(xiàng)目，一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)本身在工業(yè)地產(chǎn)、住宅項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)方面各有所長，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)明確開發(fā)模式，控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

（三）科學(xué)規(guī)劃并推動(dòng)郊區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)

作為城郊的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其開發(fā)將面臨資金等方面的壓力，即使利用溫泉旅游等概念來吸引外部投資，也必須通過科學(xué)的規(guī)劃才能達(dá)到開發(fā)的目標(biāo)（封季媛、王寧，2013）。在實(shí)際操作中，要搞好房地產(chǎn)項(xiàng)目空間布局，要針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)對(duì)溫泉旅游的需求不同，以及城郊所處區(qū)域的道路規(guī)劃科學(xué)的布局房地產(chǎn)項(xiàng)目，達(dá)到既方便又集約的目標(biāo)，集約即要推動(dòng)同一類型用地特別是工業(yè)用地相對(duì)集中，對(duì)于溫泉核心區(qū)域要提高投入強(qiáng)度保障土地得到充分開發(fā)；要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目配套規(guī)劃，包括交通規(guī)劃、綠化規(guī)劃、生活配套規(guī)劃，通過這些配套設(shè)施的完善提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售（黃翔、代鶴鋒、袁凈，2011）。

（四）注重后期經(jīng)營開發(fā)

提高持續(xù)經(jīng)營能力。溫泉旅游地產(chǎn)更重要的在于后續(xù)的開發(fā)與經(jīng)營，而不能“賺了錢就走”，因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，要選擇合適的物業(yè)等管理單位，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平。此外，在運(yùn)行過程中，要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的需要，不斷提供新的服務(wù)，如針對(duì)殘疾人的需求改進(jìn)一些基礎(chǔ)設(shè)施，針對(duì)療養(yǎng)需求建設(shè)一些公寓型住宅等。

參考文獻(xiàn)：

1.徐靜.周莊古鎮(zhèn)旅游商業(yè)類型、布局與規(guī)模研究[J].安徽師范大學(xué)碩士論文，2013

2.欒楨，宋秩宇.基于 AHP 法的溫泉旅游競(jìng)爭力測(cè)評(píng)與投資反溯[J].浙江旅游職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2011（2）

3.王艷平.溫泉旅游經(jīng)濟(jì)效益四圈層結(jié)構(gòu)研究―以遼寧省弓長嶺溫泉為例[J].旅游學(xué)刊，2009（1）

4.封季媛，王寧.桂林國家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)發(fā)展策略―雁山旅游地產(chǎn) LPFs 模式的探討[J].商，2013（7）

房地產(chǎn)銷售論文范文第5篇

【關(guān)鍵詞】利率政策 通貨膨脹 貨幣政策

利率政策是貨幣政策中非常重要的中介指標(biāo)和杠桿工具。近五年來我國央行對(duì)利率政策的調(diào)整比較頻繁，2006年至2010五年期間，央行共15次調(diào)整一年期金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，其中有10次上調(diào)，5次下調(diào)。2011年5月前我國一年期存款利率已上調(diào)至3.25%。2008年以后我國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)為“內(nèi)熱外冷”：以國內(nèi)投資的快速增長及居高不下的通貨膨脹表現(xiàn)為“內(nèi)熱”，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展減緩則表現(xiàn)為“外冷”的現(xiàn)狀，使得2011年我國在控制通貨膨脹與保持經(jīng)濟(jì)增長之間陷入了加息的兩難選擇。

我國利率政策調(diào)整的機(jī)理分析

通貨膨脹預(yù)期是利率政策調(diào)整的主要因素。費(fèi)雪效應(yīng)（1930）指出通貨膨脹與名義利率之間存在正相關(guān)關(guān)系。即公眾對(duì)通貨膨脹的心理預(yù)期往往會(huì)造成通貨膨脹的惡化，此時(shí)央行為了控制通脹，若提高名義利率，那么名義利率的調(diào)高又會(huì)在公眾心中形成通脹加重的預(yù)期。①2006年至2010年我國通脹率與名義利率的變化關(guān)系也印證了費(fèi)雪效應(yīng)的存在。

2006年我國出現(xiàn)通貨膨脹苗頭，央行在第三季度提高一年期存款基準(zhǔn)利率，但當(dāng)年第四季度至2008年第二季度，CPI指數(shù)依然逐月高位攀升，隨即央行運(yùn)用了積極緊縮的政策進(jìn)行應(yīng)對(duì)；2007年第四季度存款基準(zhǔn)利率已調(diào)至4.14%，但是上調(diào)的幅度仍低于通脹率的增長幅度。2010年我國CPI逐月走高，至11月時(shí)已至5.1%，央行第四季度開始又上調(diào)了基準(zhǔn)利率，2010年末，一年期存款利率已至2.75%。從央行的控制看，沒有達(dá)到預(yù)期效果，反而增加了公眾對(duì)通貨膨脹繼續(xù)上漲的預(yù)期，出現(xiàn)了存款基準(zhǔn)利率逐漸提升，CPI也逐月增長的現(xiàn)象?？梢?，制約通貨膨脹是我國近幾年利率調(diào)整的主要因素。

防范國際金融危機(jī)是利率政策調(diào)整的偶發(fā)性因素。全球經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)性使中國在此次金融危機(jī)中遭受很大的影響。2007年第四季度數(shù)據(jù)顯示，我國出口增速較前三季度下降了6個(gè)百分點(diǎn)，低于全年平均水平；2008年第四季度我國出口增長僅為4.3%，出口萎縮，沿海中小企業(yè)面臨破產(chǎn)危機(jī)。由于外部影響，2008年第四季度我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長僅為6.8%，低于全年平均水平。2008年次貸危機(jī)后，英國、日本、西歐及美國無不例外采取了寬松的貨幣政策下調(diào)基準(zhǔn)利率防止經(jīng)濟(jì)下滑。我國央行從2008上半年緊縮性的貨幣政策轉(zhuǎn)為“適度寬松”的貨幣政策，并于2008年下半年五次下調(diào)基準(zhǔn)利率，實(shí)施積極擴(kuò)大內(nèi)需的刺激性政策措施。中國利率政策方向的迅速轉(zhuǎn)變，成為2008年我國利率政策調(diào)整的主要原因。但是從2006年至2010年利率調(diào)整的總趨勢(shì)看，金融危機(jī)是我國利率調(diào)整的偶然性因素。

人民幣匯率升值壓力是利率政策調(diào)整的聯(lián)動(dòng)因素。開放經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，匯率的變動(dòng)會(huì)通過影響外匯收支，從而導(dǎo)致國內(nèi)資金市場(chǎng)供求發(fā)生變化，進(jìn)而影響利率水平。目前外資投行普遍認(rèn)為，2011年人民幣對(duì)美元的升值幅度在5%上下。②在人民幣升值預(yù)期的促動(dòng)下，大量短期資本會(huì)通過各種渠道流入中國市場(chǎng)，加劇了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和通脹壓力。通脹壓力的增大使我國不斷增強(qiáng)緊縮貨幣政策的運(yùn)用，利率因此也跟著上調(diào)，而上調(diào)的利率又促動(dòng)游資的進(jìn)入。因此，人民幣匯率升值是我國利率調(diào)整的聯(lián)動(dòng)因素。

貨幣政策的不斷調(diào)整是利率調(diào)整的重要因素。2006年至2010年，我國GDP增長率平均在10%左右，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞并不以經(jīng)濟(jì)增長率的高低為標(biāo)準(zhǔn)，在高增長的同時(shí)，國內(nèi)也出現(xiàn)了很多問題。為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，央行從整體上實(shí)施的是謹(jǐn)慎、偏緊的政策。由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的需要，貨幣政策頻繁調(diào)整，貨幣政策的變動(dòng)是我國利率調(diào)整的重要因素。

近五年我國利率政策調(diào)整的效應(yīng)分析

利率政策的調(diào)整對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的各方面都產(chǎn)生了不同的影響，筆者認(rèn)為最為明顯的影響主要有四個(gè)方面，即：商行信貸資金的投放、居民儲(chǔ)蓄、房地產(chǎn)市場(chǎng)、股市。

利率調(diào)整對(duì)我國商行信貸資金投放的影響。2006年至2010年，我國市場(chǎng)中存在流動(dòng)性過剩隱患，央行主要是運(yùn)用貨幣政策調(diào)節(jié)商行的信貸行為，控制市場(chǎng)中的流動(dòng)性。但在現(xiàn)實(shí)中，由于商業(yè)銀行放貸的多少主要取決于存貸款凈利差的大小。因此，央行利率水平的調(diào)整并不一定會(huì)有相應(yīng)的效果。③我國在2006年至2010年期間緊縮的利率政策，對(duì)商行信貸資金的影響就并未產(chǎn)生應(yīng)有的效應(yīng)。

利率的調(diào)整對(duì)我國居民儲(chǔ)蓄的影響。2006年10月末，人民幣儲(chǔ)蓄存款余額為15.8萬億元，同比增長15.5%，是2005年4月以來的最低點(diǎn)；2006年至2008年隨著我國存款基準(zhǔn)利率的提高，居民儲(chǔ)蓄存款總量是逐年增加的，2008年末突破2.1萬億元；2008年第四季度央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率至2.25%，并且2009年全年都維持此存款利率，但2009年我國居民存款總額仍是增加的。2010年央行第四季度全國城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示：我國居民投資意愿增強(qiáng)，消費(fèi)意愿穩(wěn)定、儲(chǔ)蓄意愿下降。④可見，利率的高低并不是影響我國居民儲(chǔ)蓄的關(guān)鍵因素。但是，從利率變動(dòng)與儲(chǔ)蓄存款結(jié)構(gòu)的變動(dòng)看，活期存款總額比重均隨利率下降呈上升趨勢(shì)，長期儲(chǔ)蓄存款減少，其流動(dòng)性增強(qiáng)。⑤

利率政策的調(diào)整對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的相關(guān)性。利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的影響主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售面積、銷售額、購房貸款及房地產(chǎn)空置率等方面。

利率調(diào)整對(duì)我國房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的影響總體來講是逐漸上升的趨勢(shì)。2006年第一季度房地產(chǎn)銷售面積從0.95億平方米上升至年末的4.16億平方米，增長了近3倍多；2007年年末已達(dá)7.6億平方米；2008年上半年的房地產(chǎn)銷售面積降至2.6億平方米，可見2007年的利率上調(diào)政策至2008年發(fā)揮了應(yīng)有的效應(yīng)。2008年下半年在下調(diào)利率的影響下又回升至6.2億平方米。2009年末房地產(chǎn)的銷售面積達(dá)近9.4億平方米，商品房銷售額4.4萬億元，比上年增長75.5%，增幅顯得較為突出；2010年末銷售面積突破10億平方米，銷售額為5.3萬億元，同比增長18.3%。從數(shù)據(jù)可看出利率政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有一定影響，房地產(chǎn)需求隨利率的升高是增加的。主要因素在于我國房地產(chǎn)的需求曲線是向右上方傾斜的，利率升高，需求也會(huì)增加，其中關(guān)鍵因素在于消費(fèi)者預(yù)期未來房價(jià)一定會(huì)上漲。⑥因此，利率調(diào)整雖能發(fā)揮一定的調(diào)節(jié)作用，但是政策調(diào)節(jié)效應(yīng)并未完全顯現(xiàn)。

利率政策的調(diào)整對(duì)我國股市的影響。降息對(duì)股票市場(chǎng)而言，是長期利好的因素，股票價(jià)格與市場(chǎng)利率一般呈反向關(guān)系。從短期指標(biāo)看，2006年至2010年間我國利率的調(diào)整與股市表現(xiàn)出了三種關(guān)系，分別是上調(diào)后的上漲、下調(diào)后的下跌、上調(diào)后的下跌，此三種狀態(tài)只有第三種是符合金融理論的，即2010年后利率的調(diào)整對(duì)股市的影響比較明顯。這種反?，F(xiàn)象的原因主要在于公眾對(duì)利率調(diào)整的幅度有過度的預(yù)期，則對(duì)股票價(jià)格的變動(dòng)幅度也會(huì)有較高的預(yù)期，另外從調(diào)整利率到其對(duì)股票價(jià)格的影響充分體現(xiàn)，時(shí)間滯后為1到1.5年，表明利率對(duì)股票價(jià)格的影響要經(jīng)過較長的時(shí)間才能充分顯現(xiàn)。⑦

結(jié) 論

從以上幾個(gè)角度的分析可以看出我國利率政策的整體效應(yīng)偏弱。利率政策的上調(diào)及下調(diào)通常很難達(dá)到預(yù)期的調(diào)節(jié)效果。主要原因在于：第一，利率政策存在“時(shí)滯效應(yīng)”。時(shí)滯效應(yīng)的存在是利率政策無法發(fā)揮效應(yīng)的內(nèi)生因素，解決的思路是降低時(shí)滯性帶來的不利影響。第二，利率政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)效果不理想，主要原因是利率的市場(chǎng)機(jī)制不完善，增加了利率政策工具在傳導(dǎo)中的磨擦系數(shù)，導(dǎo)致了利率傳導(dǎo)渠道受阻。即央行調(diào)節(jié)利率與市場(chǎng)產(chǎn)生利率存在沖突⑧。優(yōu)化利率傳導(dǎo)機(jī)制，構(gòu)造一種啟動(dòng)投資需求和啟動(dòng)消費(fèi)需求的傳導(dǎo)渠道應(yīng)該是新的方向。⑨（作者分別為延安大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院副教授；碩士研究生）

注釋

①封福育：“名義利率與通貨膨脹：對(duì)我國‘費(fèi)雪效應(yīng)’的再檢驗(yàn)”，《數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究》，2009年第1期，第89～91頁。

②“戰(zhàn)通脹 機(jī)構(gòu)料央行上半年還會(huì)加息”，省略，2011年2月14日。

③王國剛：“調(diào)整利率政策思路防范銀根緊縮”，《農(nóng)村金融研究》，2009年第3期，第4～6頁。

④《2010年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，中國人民銀行網(wǎng)站，2011年1月30日。

⑤王超洋：“利率政策理論及其政策效力的實(shí)證分析”，《全國商情（理論研究）》，2010年第20期，第52～53頁。

⑥段進(jìn)：《我國股票市場(chǎng)與貨幣政策的相互影響研究》，湖南大學(xué)博士學(xué)位論文，2007年，第143頁。

⑦陸前進(jìn)，盧慶杰：《中國貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制研究》，上海：立信會(huì)計(jì)出版社，2006年，第257～258頁。