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房地產投資論文范文第1篇

關鍵詞：自貿區(qū)；房地產；投資

中國（天津）自由貿易試驗區(qū)（以下簡稱天津自貿區(qū)），作為北方首個自貿區(qū)，是繼上海自貿區(qū)之后第二批獲得批復的自貿區(qū)。隨著2015年4月21日天津自貿區(qū)正式掛牌成立，一系列創(chuàng)新措施將會實施，改革紅利、開放紅利將會逐步釋放，這為房地產投資也形成了重大利好。基于此，本文試對天津自貿區(qū)房地產投資進行分析，以供參考。

一、天津自貿區(qū)房地產投資需求

（一）辦公物業(yè)需求

自貿區(qū)的投資環(huán)境將吸引企業(yè)入駐，從而推動辦公物業(yè)的租賃需求，濱海新區(qū)潛在的供應過量的壓力將有望得到緩解，同時，由于自貿區(qū)對天津整體經濟具有拉動作用，整體辦公物業(yè)的需求也將得到推升。

（二）零售物業(yè)需求

一方面，自貿區(qū)的人口流入和人均收入的提升，將推動區(qū)域內辦公和居住配套的零售物業(yè)需求，另一方面，自貿區(qū)的關稅優(yōu)勢將提升對進口商品的消費需求，促進天津居民高端消費的同時吸引京津冀地區(qū)的高端消費流入，從而推動零售市場的消費升級和新型零售業(yè)態(tài)的快速發(fā)展。

（三）倉儲物業(yè)需求

自貿區(qū)貿易的發(fā)展將明顯提升對天津物流容量和效率的要求，推動倉儲物業(yè)的需求及設施完善。

（四）住宅需求

自貿區(qū)的發(fā)展將創(chuàng)造更多服務行業(yè)就業(yè)機會，拉動天津城市人口的增長，同時推動對自貿區(qū)附近區(qū)域的住宅需求以及社區(qū)配套設施的完善。

二、天津自貿區(qū)房地產投資

利好顯現(xiàn)據數(shù)據監(jiān)控中心監(jiān)控數(shù)據顯示：天津自貿實驗區(qū)獲批當周，濱海新區(qū)四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套，環(huán)比增加6.76%，占濱海新區(qū)的55.11%。漢沽板塊共成交17套，環(huán)比增加54.55%，占濱海新區(qū)的4.24%。大港板塊共成交51套，環(huán)比增加104.00%，占濱海新區(qū)的12.72%。開發(fā)區(qū)共成交112套，環(huán)比增加89.83%，占濱海新區(qū)的27.93%。根據濱海新區(qū)網站提供的數(shù)據，2015年1至9月，濱海新區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)完成投資282.49億元，同比上升1.3%。濱海新區(qū)商品房銷售面積148.69萬平米，同比增長17.4%；其中住宅銷售面積141.5萬平米，同比增長36.9%，占整體商品房銷售比重的95.2%；實現(xiàn)商品房銷售額147.76億元，同比增長26.6%，其中住宅銷售額137.14億元，同比增長42.5%。濱海新區(qū)銷售面積較多區(qū)域為開發(fā)區(qū)、中新天津生態(tài)城、保稅區(qū)、高新區(qū)、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿區(qū)掛牌成立等利好的帶動下，濱海新區(qū)房地產行業(yè)投資穩(wěn)中有進，濱海新區(qū)房地產市場交易情況逐月向好，濱海新區(qū)房地產市場加速回暖。雖然沒有直接數(shù)據顯示天津自貿區(qū)房地產市場情況，但天津自貿區(qū)整于濱海新區(qū)，我們通過濱海新區(qū)房地產市場的運行情況亦可判斷自貿區(qū)房地產的運行情況。因此，可以推斷，天津自貿區(qū)的房地產投資是穩(wěn)中有進、逐漸向好的。

三、天津自貿區(qū)房地產投資機遇

（一）房地產企業(yè)經營轉型機會

受自貿區(qū)的產業(yè)集聚與產業(yè)需求的影響，自貿區(qū)及周邊地區(qū)的住宅、商辦樓的價格不僅會持續(xù)上漲，而且業(yè)主們對樓宇的質量、樣式、規(guī)格以及環(huán)境、人文等方面的要求也會越來越高，主要表現(xiàn)為兩方面：一是入駐自貿區(qū)的相關人員，他們的技能和文化水平很高，尤其是那些技能性、專業(yè)性很強的人員，向其提供的住宅和辦公樓能級也應作相應的調整。二是入駐的產業(yè)和人員流動性很大，因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應這樣的變化，盡可能做到相對完善和穩(wěn)定。

（二）拓展房地產中介服務機會

自貿區(qū)的設立在帶來產業(yè)集聚的同時，會形成大容量的信息交流需求，從而構成一個以房地產為中心，集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務平臺。

（三）房地產金融迎來創(chuàng)新機會

自貿區(qū)將著力推進金融改革創(chuàng)新，推進利率市場化，改善房企再融資環(huán)境，發(fā)展房地產信托投資基金等。通過這些試點工作，將使房地產市場融資環(huán)境更加市場化，也意味著未來房地產融資環(huán)境與金融創(chuàng)新有了更多新的拓展空間。

四、天津自貿區(qū)房地產投資建議

建議房地產行業(yè)從以下幾個方面把握自貿區(qū)紅利：

（一）調整經營戰(zhàn)略

已經具備條件的開發(fā)企業(yè)，應當審時度勢，認真看待自貿區(qū)的設立給開發(fā)企業(yè)帶來的影響，從轉變觀念和優(yōu)化結構入手，及時調整企業(yè)的經營戰(zhàn)略。對于開發(fā)企業(yè)的經營者來說，自貿區(qū)將帶來的是一種全新的經營理念。總體上要求做到：企業(yè)的房地產經營要與整個國民經濟改革和房地產行業(yè)發(fā)展相一致，牢牢把握企業(yè)生存與發(fā)展的主動權，努力做到房地產經營效益與社會效益相一致。

（二）加快轉型升級

掌握房地產經營資源，實現(xiàn)從開發(fā)變持有，由銷售到管理的轉型之路。開發(fā)企業(yè)要持久地從事房地產經營業(yè)務，手中必須擁有一定數(shù)量的優(yōu)質土地資源和物業(yè)資源。除了通過“招拍掛”拿地之外，要格外關注自貿區(qū)設立所帶來的其他機會。土地存量方面，包括征用后未開發(fā)利用的土地，因城市規(guī)劃所需動拆遷而面臨再開發(fā)利用的土地。優(yōu)質物業(yè)方面，包括中高檔商品住宅、高級商辦樓、大型商務中心。

（三）掌握企業(yè)經營所需資金

在房地產整個運營過程中，對龐大資金使用的重要性毋庸置疑，從事房地產經營同樣如此。開發(fā)企業(yè)應借助自貿區(qū)金融改革創(chuàng)新的機遇。更加主動、深入與金融機構建立聯(lián)系，取得了資金上的優(yōu)勢，也就具備了市場中的經營主動權。

（四）建立適應房地產經營的企業(yè)管理新機制

房地產投資論文范文第2篇

一是對待開發(fā)地塊進行市場分析，通過建筑設計規(guī)劃制定不同的方案，得到不同的建筑技術經濟指標；二是通過對不同的建筑技術經濟指標的各類物業(yè)進行房地產市場調查，預估未來可能的銷售價格；三是根據建筑施工成本的當前參考價、未來價格趨勢對工程成本做出預測；四是通過房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的工程成本支付、銷售回籠等資金流出、流入計算資金缺口，參照各種不同的融資手段，計算融資缺口和利息；五是根據我國房地產開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的稅費計算房地產各項稅和管理費等；六是計算經濟評價指標，并對不同方案的經濟評價指標進行抉擇；七是選擇一個最好的經濟評價指標，然后決定以何價格投資該房地產項目。

2項目情況及投資定位分析

2.1項目概況

SQ項目位于杭州市城東新城天城單元，距武林廣場約5公里，東鄰備塘河，南面為艮山東路，西面及北面均為規(guī)劃道路。土地面積為21374平方米，容積率為2.8，計容建筑面積為59847平方米。

2.2SQ項目定位分析

根據我國當前房地產市場特征以及近階段房地產市場需求特征分析，可以預見未來我國住宅主要以首次置業(yè)及首次改善型為主，去豪宅化成為一種趨勢。各房企投資要把項目定位為剛性購房需求者，包括首次置業(yè)及部分第二次改善型需求。SQ項目周邊有多個可比在售樓盤，包括新中宇維薩、金色黎明及曙光之城等。通過市場比較法預測未來SQ項目銷售起價為23000元/平方米。根據類比項目，新中宇維薩年均去化500套，銷售面積5萬平方米；金色黎明年均去化1300套，年均銷售面積為13萬平方米；曙光之城年均去化1000套，銷售面積約為10萬平方米。綜合這三個類比項目，預計SQ項目年均去化面積為4萬-6萬平方米。

2.3SQ項目投資測算及開發(fā)周期安排

根據近年來杭州房地產開發(fā)的實際情況，結合我國房地產項目建設中成本的基本估算方法，將本項目中的各項成本費用歸納為七大類：土地成本、前期費用、建安工程成本、營銷費用、管理費用、資本化利息及房地產各項稅。通過投資測算，土地成本為85730萬元、工程成本為29538萬元、營銷費用為3712萬元、管理費為3712萬元、資本化利息及財務費用為7750萬元、房地產各項稅為11284萬元。由于項目體量一般，市場去化需要1-2年時間，因此考慮項目按照1期開工建設。根據項目“以銷定產”原則，綜合施工周期以及土地證獲取時間、設計時間節(jié)點等綜合考慮，2013年11月取得土地證，2014年1月開工建設，2014年8月預計可以具備銷售條件，2014年12月主體封頂并于2015年12月實現(xiàn)交付。

3基于估價技術的SQ項目經濟評價

3.1項目銷售價格及去化速度定位

根據SQ項目地理位置，綜合選擇新中宇維薩、金色黎明以及曙光之城作為類比案例：新中宇維薩2012年9月首次開盤以來，總共推盤8萬平方米，目前共銷售3.7萬平方米，成交均價20352元/平方米，總體去化率50%。年均去化5萬平方米左右。2013年，在售房源戶型面積為89平方米、138平方米、156平方米，均價在21000元/平方米。金色黎明自2012年4月開盤以來，合計推出2052套房源，1年來共銷售1773套房源，約20萬平方米，2013年價格為18000元/平方米。曙光之城自2012年3月開盤以來，合計推出1041套房源，半年來共銷售976套房源，銷售近9成房源。以高層住宅套均100平方米計算，半年銷售10萬平方米住宅，2013年銷售均價在22000元/平方米。當前SQ項目價格為21500元/平方米，通過估價技術中的趨勢法對SQ項目未來價格進行預測，預計SQ項目2014年價格為23000元/平方米，2015年價格為24000元/平方米。在去化速度上，通過比較法，可以判斷SQ項目未來年均去化面積大概在6萬平方米，預計2014年下半年銷售約3萬平方米，2015年將剩余房源售完。

3.2項目成本及支出計劃預測

對于SQ項目的各項成本，通過市場比較法及趨勢法，土地成本為77100萬元；工程成本為29773萬元（其中，前期工程費1764萬元，建安成本24174萬元，基礎設施費為3120萬元，配套設施費165萬元，不可預見費為649萬元）；營銷費為3725萬元；管理費用為3725萬元；財務費用為6150萬元；各項稅為11324萬元（其中，營業(yè)稅及附加為8344萬元，土增稅為2980萬元）。通過以往項目對比，SQ項目的現(xiàn)金流出情況如表1所示。

3.3項目資金平衡情況

項目2013年二季度，需要注冊資金2億元，三季度股東借款2.05億元，其中注冊資金不產生資本化利息，而股東借款需要項目公司支付資本化利息。2014年，項目股東上半年需要提供4.2億元借款，下半年項目可以通過房地產開發(fā)貸或者信托等方式融資4億元，并且項目可以是吸納銷售收入67223萬元的回款，下半年歸還股東的6.25億元借款；2015年項目可實現(xiàn)銷售回款81774萬元，具體見表2。

3.4項目投資評價指標

項目銷售總額為148996萬元，土地儲備為77100萬元，工程成本為29773萬元，營銷費用為3725萬元，管理費用為3725萬元，財務費用為6150萬元，房產各項稅為11324萬元，項目實現(xiàn)稅前利潤為17200萬元，所得稅為4300萬元，稅后凈利潤為12900萬元，項目銷售凈利率為8.66%，內部收益率為18.38%。

4小結

房地產投資論文范文第3篇

商業(yè)區(qū)的概念

交易區(qū)或稱服務區(qū)的概念在商業(yè)房地產分析中遠比在其它房地產類型中重要的多，可以說它是商業(yè)房地產產唯一一點，也是最重要的一點分析因素。

商業(yè)區(qū)一般定義為一定的地理范圍（行政區(qū)域），在該范圍內存在一定比例顧客，使商業(yè)零售中心正常業(yè)務得以維持。商業(yè)區(qū)的范圍由該商業(yè)房地產的類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周圍競爭對手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定，它的邊界不一定規(guī)則，理想狀況是同心圓，實際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后需要收集不同服務圈層里的人口規(guī)模、居民戶數(shù)、平均家庭收入、人均收入等數(shù)據，這些數(shù)據是進行市場分析的基礎。

除了要定義商業(yè)區(qū)以外，了解銷售收入的來源也很重要。特定產品或特定服務的所謂“可解釋銷售收入”指的是來自于該產品區(qū)域服務區(qū)所在地顧客所買的銷售收入。外部收入指的是來自于該產品區(qū)或服務區(qū)以外的顧客購買的銷售收入。收入項指的是產品區(qū)或服務區(qū)內顧客在其它服務區(qū)購買的花費。假定商業(yè)零售業(yè)顧客并不總是在一個地點或者總在距離最近的地方購物，相反，他們有時會到其它服務區(qū)采購。那么，一個地區(qū)的流失項就會成為其它服務區(qū)的外部收入。調整后的可解釋收入到底是凈流失（負值）還是凈外部收入（正值），要依據所分析的產品類型，所研究的商店的吸引力，所考察的商店的地理位置，以及其它業(yè)務活動的距離遠近而定。為了最終得出一地區(qū)內對某一地理位置的潛在需求，通常需要計算出服務區(qū)或子市場對商業(yè)房地產的凈值。

確定商業(yè)房地產服務區(qū)的方法

有四種方法來分析、定義商業(yè)區(qū)。它們是顧客流量法、人口/支出方法、顧客識別法、驅車時間法。

顧客流量法該方法的基礎是計算交通流量，其中多大比例在商店之前停留，進入商店的顧客中有多少人購買了貨物。房地產分析中，交通流量指的是車流量或步行的人數(shù)，具體選擇哪一種要根據商業(yè)房地產的類型而定。一些獨立的商業(yè)零售商店可能關注的是車流量，因為他們更關心過往的車輛中在商店停留的比例。所有在店門口停留的車輛實際上就是潛在的顧客。但是對于位于條形商鋪中心或大型商場的商業(yè)零售商來說，關注的焦點就不同于前者。對他們來說，停留車輛中只有一部分顧客會最終經過他們的商店，而這些顧客中只有一部分會進入店內。所以，這部分商業(yè)零售商關注的就是步行人數(shù)（經過他們商店的人數(shù)），而不是車流量。這一方法可以為下面的問題提供答案：如何計算維持生意所必須的最小交通流量，或者給定了交通流量之后，如何計算潛在的業(yè)務量。

如果經過某一處的實際交通量等于或大于所需的交通量，則說明該服務區(qū)有足夠的需求可以帶來所需要的每平方米的銷售收入。實際上，服務區(qū)就成了交通往來進出的一個地理區(qū)域（始發(fā)地和目的地）。

上面的方法還可以加以改進，要做的就是將該地區(qū)的變化趨勢考慮進去，以判斷交通流量可能縮減，增加還是保持不變。該方法還可以反向使用，即已知目前的交通流量，進而判斷改為之每平方米潛在的銷售收入。

采用驅車時間確定商圈，最重要的是要獲取切實可行的數(shù)據，需要進行的調查工作包括：對周邊可行的交通路線進行調查，對于各個交通路線的利用情況，車流平均速度，平均使用量進行調查；對可能前往商業(yè)區(qū)的人群進行調查，確定出行主要采用的交通工具，平均行駛速度和時間。

人口/支出法該方法識別出了維持生意所需要的商業(yè)區(qū)的大小。首先，它要計算出現(xiàn)有的和潛在的適用某一特定用途的空間中維持業(yè)務發(fā)展所必需的人數(shù)。根據人口密度，就可以確定具體的商業(yè)區(qū)。

該方法也可以反向使用，在給定人口數(shù)量之后，計算某服務區(qū)或者子市場的潛在銷售額。

顧客識別法該方法根據現(xiàn)有顧客的位置識別一個商店的商業(yè)區(qū)，主要大信息獲取渠道包括銷售點信息（掌握顧客地址或郵編）和顧客調查（當顧客進入商店時采訪他們）等。根據掌握的信息在地圖上標出相應的區(qū)域，判斷其中哪些屬于商業(yè)區(qū)。

還可以對給競爭對手造成的影響進行深入分析。另外，也可以根據商業(yè)區(qū)內不同的產品類型，或者銷售量層次進行分解分析。

驅車時間法這一方法建立的基礎是中心地段理論，該理論認為商業(yè)區(qū)（范圍）受人們?yōu)榱速徺I貨物而愿意出行的距離的影響。從某一商業(yè)零售商的角度來看，商業(yè)區(qū)的界定以及商業(yè)區(qū)內潛在需求的估算是最重要的。這一方法確認了地理意義上的交易，從而通過對需求與供給（缺口）的分析就可以確定維持某一服務所必須的商業(yè)區(qū)的大小。

該方法也可以反向使用，用以決定一店址的商品區(qū)面積多大才能帶來所需的每平方米的銷售額，以及該服務區(qū)的驅車時間?？尚行詥栴}因而變成了顧客是否愿意跑這么遠購買商品。

商業(yè)區(qū)缺口分析和重力模型

商業(yè)區(qū)內商業(yè)房地產市場中的缺口計算可以按下面的步驟完成：

需求＝商業(yè)區(qū)人口×人均購物支出額

供給＝競爭商商店面積×每平方米的年收入（平均銷售收入）

重力模型是唯一可以同時分析需求（目標顧客的支出）和供給（現(xiàn)有的商業(yè)房地產或競爭）狀況的分析工具，正因為如此使它成為一種非常有用的方法。如果知道了顧客總支出（某一地區(qū)），就可以預測所有商業(yè)房地產（包括即將開業(yè)的新商店）的年銷售收入。商業(yè)零售模型被稱作“生產約束”的模型，因為所有商店的總收入必須等于（已知）顧客的支出總額?；旧希撃Ｐ蛯δ骋蝗丝谌侯櫩涂赡芟M在商業(yè)零售店商品上的金額給定了概率。這種概率可以通過每個競爭商店對顧客的相對吸引程度（一般是面積大小）進行加權調整。這時就不必考慮商業(yè)區(qū)的界定，因為隨著距離的增加，顧客的消費指出呈指數(shù)化遞減趨勢。

為了計算商業(yè)房地產重力模型，首先需要知道根據人口資料或者群組劃分的顧客對某一商品的總支出額，新商店的位置，面積，現(xiàn)有的競爭者以及顧客所在地和目的地（商業(yè)房地產）的距離。該模型可以預測每個商鋪的年銷售額，也可以預測新商鋪的年銷售情況。同時還可以預測新商鋪對現(xiàn)有商鋪的影響（即新商店可能瓜分的業(yè)務量大?。?。盡管重力模型問世時間已經不算太短，但是在GIS（地圖繪制軟件）發(fā)明之前由于它的實施難度太大而沒有被廣泛的應用到市場分析中去。

影響商業(yè)房地產投資的其他重要因素

商業(yè)房地產市場之所以具有自己獨特的特點，是因為它的成功與否取決于當?shù)氐墓┙o和需求因素。由于這一點，了解地方經濟結構就顯得至關重要。其中包括地址、人口以及整個區(qū)域的商業(yè)零售環(huán)境。

地方區(qū)域特點

地方區(qū)域涵蓋的范圍包括整個社區(qū)或城市，商業(yè)零售市場就是圍繞這些區(qū)域建立起來的。下面將討論具體的位置特征如商業(yè)房地產周圍的商業(yè)區(qū)，城市增長模式（它對選址）的影響等等。

增長模式。商業(yè)零售業(yè)的趨勢隨著人口的移動和收入的集中程度變動，同時商業(yè)房地產的用途也要依賴自身所處的位置而定，所以，增長模式影響了商業(yè)房地產的用途。如果商業(yè)零售商的業(yè)務在增長，當然是件好事。但是如果增長的方式偏離了其所在的位置，商業(yè)零售商就必須依靠現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的穩(wěn)定性來維持業(yè)務的發(fā)展，而不能舍本逐末。

地點因素。商業(yè)房地產的成功很大部分要依賴于該地點對顧客的便利性。其中，視覺效果，停車場設施，以及是否能方便進入該區(qū)域又是最重要的因素。

當?shù)厝丝谔攸c。一個地區(qū)的居民可能是預測商業(yè)房地產項目是否會獲取成功的風向標。用來估計一個地區(qū)顧客基礎的信息類型包括人口數(shù)據和支出模式——該地區(qū)有多少人口，他們手中有多少錢，他們的錢都花在了什么地方？

人口統(tǒng)計數(shù)據資料。有關人口（目標顧客群）性質和特點的信息在分析商業(yè)房地產服務和商業(yè)零售空間的需求時是很重要的。和其他居住收益型物業(yè)一樣，對商業(yè)零售商品的需求，以及由此引致的對商業(yè)房地產的需求和人口的規(guī)模、年齡層次、教育水平、種族構成和人口分布密切相關。

商業(yè)房地產的銷售不僅直接受到人們居住位置的影響，而且還受他們就業(yè)所在地和收入分布的影響。雖然從理論上說，人口的消費和商業(yè)零售產品和服務的購買直接相關，但是，實際上要受到產品或服務“需求彈性”的影響。例如，雜貨的消費對收入缺乏彈性。這就意味著不管收入多少，人們購買的雜貨數(shù)量一般不會改變太多。另一方面，家用電器對收入富于彈性，收入越高，人們購買的就越多。

商業(yè)房地產的用戶通常對商業(yè)區(qū)都有一個標準，必須有一定的收入水平的一定數(shù)量的人。如果某一區(qū)域人均收入水平太低，商業(yè)零售用戶就需要較大的服務區(qū)來彌補，或者改選其他的位置。

支出模式?；ㄙM在商業(yè)零售商產品上的收入比例以及商業(yè)零售收入在總收入中占的比例是判斷潛在需求的關鍵因素。支出模式是分析人員得以將人口、收入、銷售數(shù)字轉換為每平方米銷售的金額加以分析，他可能是用市場中的人民幣額表示或者以收入或銷售比例表示。

地區(qū)商業(yè)房地產環(huán)境特點

掌握一個地區(qū)的經濟狀況可以使對新商業(yè)房地產的發(fā)展前景預測更為準確可靠。要評估該地區(qū)的經濟環(huán)境，必須要考慮以下的因素：

競爭性。對于商業(yè)零售商來說，競爭是無法避免的。商業(yè)零售商經常根據地區(qū)競爭對手的成功經驗或者競爭對手吸引業(yè)務的情況來評估某一位置的選址可行性。但是，過度的競爭就會驅使每平方米的銷售收入低于可接受的水平之下。

市場份額。商業(yè)房地產的市場份額指的是某一競爭對手瓜分的商業(yè)房地產目錄中總收入的比例。雖然單獨的市場份額數(shù)據不會被用來決定一個項目的可行性。但是一旦某一商業(yè)房地產已經建成，它的市場份額就會決定它的存在價值。

生意創(chuàng)造器。這里創(chuàng)造器指的使一種方法，可以將生意吸引到某個地方。例如，一家大型商業(yè)零售商店就可能是這樣的創(chuàng)造器，它的存在給其他的商業(yè)零售店帶來了顧客。同樣，一家電影院可能是當?shù)乇姸嗖宛^的生意創(chuàng)造器，因為它給這些餐館帶來了潛在的顧客。

一項業(yè)務活動如果從顧客的沖動性購買或瀏覽中得到好處，就可以作為副業(yè)開展下去，例如，一家餅干店可能會從商業(yè)大樓的主要承租人招徠的交通流量中獲益。

銷售額/每平方米銷售額。和其他的用戶型房地產不同，一處商業(yè)零售設施產生的銷售額不僅對投資者意義重大，而且決定了在該處開展業(yè)務的可行性。出于此點考慮，在商業(yè)房地產分析中未來的銷售收入和每平方米的銷售收入成為最重要的事項，必須加以量化分析。用以量化銷售額的市場信息類型包括：整個市場的商業(yè)零售總額、不同產品的商業(yè)零售額、某商業(yè)區(qū)的總銷售額、某一地點的銷售額、可出租面積中每平方米的銷售額。了解影響地方區(qū)域的所有不同因素在新商業(yè)零售商商店選址決策中至關重要。

房地產投資論文范文第4篇

1.1新型城鎮(zhèn)化對房地產投資的影響作用

1.1.1對城鎮(zhèn)新區(qū)進行建設以及舊區(qū)改造促進了房地產投資的增加

由于新區(qū)建設需要房地產的直接相關投資,房地產資金會直接注入,從而帶動了房地產市場的發(fā)展。另外,城鎮(zhèn)舊區(qū)的搬遷改造也會帶動當?shù)胤康禺a市場發(fā)展,以及房地產投資的增加。同時,搬遷戶對住房的需求也會增加,供求效應促使房地產投資增加。

1.1.2新型城鎮(zhèn)化中人口的增加相應推動了對住房需求的增加

據數(shù)據顯示,中國城鎮(zhèn)化每年以約1%的速度推進,城鎮(zhèn)人口年均增長4%~5%,從而帶動新增住房需求快速增長。由于新型城鎮(zhèn)化的速度不斷增快,大量的人口向城鎮(zhèn)涌入,他們對住房的消費需求也不斷擴大,對住房面積的需求也在不斷增加,房地產投資也會相應地增加。

1.1.3新型城鎮(zhèn)化帶來的生活水平提升帶動了房地產投資的增加

由于城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展,居民的生活水平不斷提高,對于房地產有著更高的需求。如房屋置換、休閑旅游、娛樂消費等,這些都對房地產消費投資提出了新的要求,帶動了房地產投資的增加。

1.2房地產投資對新型城鎮(zhèn)化的影響作用

房地產業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要物質載體,積極穩(wěn)妥推進新型城鎮(zhèn)化建設需要房地產業(yè)的健康發(fā)展。在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中,人口和城市面積都高速膨脹,必然會帶動房地產市場快速發(fā)展,相應地房地產投資在一定時期內的快速增長會推動新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

1.2.1房地產投資的增加解決了城鎮(zhèn)化中一部分人口的就業(yè)

由于房地產資金的增加,房地產市場的發(fā)展,需要更多的工人來參與到房地產建設中來,因而解決了部分人口和進城務工人員的就業(yè)問題。另外,房地產相關產業(yè)的發(fā)展也會使得相關行業(yè)人員的需求增加,解決了城鎮(zhèn)化中部分人口的就業(yè)問題。

1.2.2房地產投資的增加擴大了新型城鎮(zhèn)化的建設資金

城鎮(zhèn)化建設的不斷發(fā)展也要求建設資金的不斷投入,房地產投資的逐年增加、配套建設的不斷增大,促使新型城鎮(zhèn)化朝著環(huán)境更和諧、配套更完善、服務更全面的方向發(fā)展。房地產投資為新型城鎮(zhèn)化的建設加快了步伐,兩者之間是相互依存的。房地產投資要和城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應,與產業(yè)發(fā)展相協(xié)調。投資滯后會影響房地產及相關產業(yè)的發(fā)展;投資超前則會造成資源和能源的浪費。

2結論與建議

2.1結論

通過上述分析可以看出,城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與房地產投資存在正相關協(xié)整關系,二者之間存在著相互影響的關系。在短時期內,我國城鎮(zhèn)化水平的變化對房地產投資增加影響不大,不是其增加的原因,而房地產投資的變化則會使城鎮(zhèn)化水平發(fā)生一定的變動,即城鎮(zhèn)化水平對于房地產投資的影響不顯著,而房地產投資對于新型城鎮(zhèn)化的影響顯著。在長時期內,我國新型城鎮(zhèn)化的建設對于房地產投資具有一定的影響拉動作用,而且這種作用力大于房地產投資對于新型城鎮(zhèn)化的影響推動作用。

2.2建議

從發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化發(fā)展經驗來看,房地產本身的逐利性會給城鎮(zhèn)化的發(fā)展帶來一定的難題,會導致城鎮(zhèn)化的片面發(fā)展,房地產的健康發(fā)展才能有效促進新型城鎮(zhèn)化。鑒于此,我國在加快新型城鎮(zhèn)化建設過程中,應合理引導房地產投資的方向,使兩者協(xié)調健康發(fā)展。

2.2.1城鎮(zhèn)化方面

首先,根據城鎮(zhèn)自身特點,科學規(guī)劃其長遠的發(fā)展,引導房地產在城鎮(zhèn)化發(fā)展中的合理投資,避免盲目的開發(fā)投資或者是滯后的房屋建設。其次,重點做好保障性住房的建設工作,在保障性住房的規(guī)劃、容量、地址、分配和管理等方面合理設計,加大過程控制與服務管理。再次,完善城鎮(zhèn)的基礎配套建設,建立生態(tài)宜居、宜業(yè)的城鎮(zhèn),提升城鎮(zhèn)居民生活質量水平。最后,根據住房市場的供需合理供應房地產市場的土地,做好舊城改造和征地安置補償工作,保障人民的正當利益。

房地產投資論文范文第5篇

首先，房地產投資的政策風險，作為我國國民經濟發(fā)展的支柱型產業(yè)，在當前我國市場經濟還需要進一步完善的形勢下，我國政府對于房地產行業(yè)作出了非常嚴格的控制，出臺了多項控制政策，這些政策的出臺和宏觀調控措施都在很大程度上提升了房地產投資風險。

其次，房地產投資具有利率風險，現(xiàn)階段很多投資者的資金大部分都來自于銀行貸款，因此隨著銀行貸款利率的波動，投資者的風險也將產生一定的波動。通常而言，貸款利率越低，房地產項目的投資成本也就越低，投資者會獲得更大的收益；而貸款利率越高，成本也隨之升高，投資者收益就會降低[1]。

最后，房地產投資的通貨膨脹風險，從2007年開始，我國物價呈現(xiàn)出了持續(xù)上漲的趨勢，小幅度的通貨膨脹現(xiàn)象逐漸體現(xiàn)了出來。而通貨膨脹率升高之后，資金的購買力降低，這就導致很多房地產投資者在項目完成后獲得的收益和之前的投入資金有較大的差距，導致了實際收益率下降。

二、房地產投資風險管理策略

（一）風險衡量

所謂風險衡量，主要說的是對房地產投資所產生的風險因素的種類、風險大小和造成影響程度的衡量。風險衡量應該對那些比較明顯的會對房地產投資產生較大影響的風險進行關注，其次才是研究風險損失產生的幾率。[2]。我們可以把風險視為一種變量，它可以運用期望值、風險度等來進行描述，例如兩種風險損失具有相同的期望值，那么標準差較大的風險損失就更加嚴重，標準差較小的風險損失較輕；如果風險損失所具備的標準差是一致的，那么期望值較大的風險反而越小，而期望值越小的風險越大。在風險衡量的過程中應該全面的分析和考慮風險因素。

（二）投資分散策略

所謂分散策略指的是通過分散開發(fā)結構而規(guī)避和降低投資風險，投資分散測量通常有區(qū)域分散、時間分散以及共同投資等手段。投資區(qū)域分散指的是把房地產投資向各個不同的地域分散，這樣就可以避免因為某些地區(qū)經濟條件較差而產生的風險；投資時間分散則說的是首先劃分一個科學的投資時間差，進而降低由于市場發(fā)生變化而形成的風險，比如說房地產先導指標產生較大的波動時（如經濟增長率的回升、貸款利率的下降），這些現(xiàn)象都很有可能讓房地產周期開始進入大擴張發(fā)展階段，這一時間段便是投資的合適時機，投資者在此時投資所產生的風險應該是最小的[3]。

（三）投資組合策略

房地產投資組合策略指的是房地產項目投資者按照投資風險因素的大小以及投資實際收益大小，根據某些原則來對房地產項目投資進行不同類型的搭配，從而來減少投資風險的一種策略。比如房地產項目投資者可以將部分資金投入于普通住宅，將一部分資金投資于商用寫字樓等。這種分散投資由于房地產項目的類型不同，其風險的大小也有所差異，投資收益也各不相同，組合投資策略將資金分散投資于不同的房地產項目，這樣就能夠有效的減少整體投資所帶來的風險，最終獲得平衡的投資收益[4]。

（四）保險策略

對于房地產項目的投資人而言，購買相關的保險是非常重要的，保險是降低房地產項目投資風險的關鍵手段之一。它對于降低或者彌補投資者的風險損失，促進資金的循環(huán)流動，確保房地產投資收益等方面都有著非常重要的作用。通常而言，房地產保險有房屋保險、產權保險、房地產委托保險等，房地產項目投資者在購置相關保險時必須要從自身投資項目的實際情況出發(fā)，購置自己需要的險種，合理確定險額，科學的確定風險單位以及厘定費率[5]。