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[摘要]本文簡要回顧2009年石家莊房地產(chǎn)市場的投資、開發(fā)情況,結(jié)合市民購房消費意向和理念,從供求關(guān)系的規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面分析石家莊市樓市的發(fā)展趨勢與對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)供求趨勢

一、2009年石家莊房地產(chǎn)市場特點

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資增長勢頭良好,開發(fā)面積穩(wěn)步增長。2009年,全市商品房上市面積500.52萬㎡,同比增長44.18%;其中批準預(yù)售面積商品房400.74萬㎡,同比增長50.48%。

2.商品房銷量增長幅度較大,市內(nèi)各區(qū)銷量差異較大。2009年,全市商品房成交面積494.65萬㎡,同比增長201.41%。從商品房銷售區(qū)域分布來看,裕華區(qū)是銷售量最大的區(qū)域,為173.13萬㎡,占總量的40.07%;長安區(qū)的銷量為86.82萬㎡,占總量的20.10%,位居第二位;橋西區(qū)的銷量最少為29.46萬㎡,占比為6.82%。

3.套型結(jié)構(gòu)以普通商品住宅為主。從2009年全年登記銷售商品住房成交單套面積來看,90㎡以下的為86.31萬㎡,占總量的19.97%;90-144㎡的為261.46萬㎡,占總量的60.51%;144㎡以上的為84.28萬㎡,僅占總量的19.50%。普通商品住宅(即144㎡及以下)的占80.49%,普通商品住宅仍占主流。

4.各路資金紛紛涌入石家莊的房地產(chǎn)開發(fā)。萬達、恒大等品牌地產(chǎn)紛紛進入石家莊的房地產(chǎn)開發(fā),其中恒大在2009年3月18日以19.355億將第025號地拿下。這一價格刷新了省會土地出讓實行招拍掛制度以來的最高紀錄。這些地產(chǎn)大鱷的進入,將對石家莊樓市的整體格局產(chǎn)生重大影響。

5.商品房價格略有增長。2009年市區(qū)商品住房成交均價為3897元/㎡,12月份成交均價為4101元/㎡,同比增長11.17%,總體較為平穩(wěn),沒有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。從每月的成交均價看,市區(qū)商品住房成交均價呈現(xiàn)小幅上揚的趨勢。

6.購買者結(jié)構(gòu)以本地人為主。從商品住宅購買對象分析,本市居民仍是我市普通住宅的消費主體,2009年本地人員購買商品住宅比例為90.36%,本省以內(nèi)購買比例為6.24%,本省以外購買比例為3.4%,購買對象仍以本市居民為主。

7.二手房交易日趨活躍,成交量持續(xù)增長。2009年市區(qū)成交二手房26990套,同比增長163.57%;二手房成交均價為3869元/㎡,同比增長14.16%。

二、2009年石家莊市民購房消費調(diào)查

2009年末,石家莊搜房網(wǎng)推出《2009中國購房消費調(diào)查》,廣大網(wǎng)友紛紛通過網(wǎng)絡(luò)問卷積極參與調(diào)查。通過對調(diào)查問卷的分析可以看出石家莊市民購房的一些新趨勢、新想法。下面就是部分統(tǒng)計結(jié)果。

1.關(guān)于調(diào)查對象分析

①收入(家庭年收入)情況

在提交的所有問卷中,家庭年收入在5萬以下的有53%,5萬—9萬的有30%,10萬以上的有17%。

②職業(yè)分布特點

在提交的所有問卷中,職業(yè)為教師、醫(yī)生、公務(wù)員等的有10%,公司管理人員的有30%,公司員工的有70%,其他的有9%。

根據(jù)上述收入和職業(yè)特點統(tǒng)計,本次調(diào)查更多地反映了在企業(yè)上班的中低收入階層的購房消費傾向。

2.購房者對樓市較有信心,近兩年內(nèi)市場需求潛力很大

①調(diào)查中,打算在1年內(nèi)購房的占41.86%;2年內(nèi)購房的占70.77%;2年內(nèi)無購房計劃的占29.23%,這說明大多數(shù)被調(diào)查者有購房需求,意味著石家莊潛在的房地產(chǎn)市場仍然很大。

②認為未來1年內(nèi)房價微幅上漲的有48.06%;保持穩(wěn)定的有13.95%,微幅下降的有10.18%,說不好的有27.81%。說明大多數(shù)消費者對樓市還很有信心。

3.購房價格意向分析

①購房的主要目的

在提交的所有問卷中,購房的主要目的為結(jié)婚用房的有27.98%,自己無房需要買房的有22.62%,改善用房的有17.62%。給父母買房的有8.33%,其他情況的有23.45%。

②能承受的購房總價

在提交的所有問卷中,能承受的購房總價在20萬以下的有18.16%,20-39萬的有38.76%,40-59萬的有27.91%。60-79萬有10.85%,80萬以上的有4.32%。

從上面的數(shù)據(jù)可以看出,目前石家莊普通居民對房產(chǎn)存在較大的剛性需求,但普通居民的收入偏低,所能接受的購房總價40萬以下的占到了近57%,提高普通居民的收入水平和抑制房價的過快上漲是目前應(yīng)關(guān)注的一個問題。

4.居住環(huán)境、居住質(zhì)量需求

①居住面積和戶型的需求

在提交的所有問卷中,對于居住面積(㎡)的要求在50以下的有3.1%,50-89的有30.24%,90-100的有32.56%,110-149的有31%,150以上的有3.1%。對于戶型的要求為一室一廳的有8.59%,二室一廳的有23.44%,二室二廳的有28.13%,三室一廳的有14.06%,三室二廳的有25.78%。

②購房時考慮的因素

調(diào)查顯示,普通居民在購房時考慮的因素主要有六個方面,生活服務(wù)配套占18.26%,健身活動場所占32.79%,小區(qū)綠化占16.18%,停車場占12.35%,監(jiān)控設(shè)施占13.36%,幼兒園占12.35%。

從上面的數(shù)據(jù)可以看出,普通居民對中小戶型有較大需求,占到總需求量的6成以上,而對大戶型的需求不足4成,且居民在挑選房產(chǎn)時,越來越注重居住質(zhì)量和環(huán)境。

結(jié)合上面4個方面的分析,我們可以看出石家莊普通居民對房產(chǎn)的需求還是很大的,但需求結(jié)構(gòu)以中低價位,中小戶型為主。在影響需求的各種因素中,價格、居住環(huán)境和居住質(zhì)量是購房者最關(guān)心的。

三、2010年以后石家莊市樓市發(fā)展趨勢

縱觀2009年房地產(chǎn)市場,我們從供求關(guān)系上的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價格、特色四個方面分析:

1.從供求規(guī)模看:2009年全市商品房上市面積500.52萬㎡,商品房成交面積494.65萬㎡,從數(shù)量上看,供需基本平衡。隨著“三年大變樣”和“建設(shè)500萬人口現(xiàn)代大都市”政策的實施,對改善性居住的需求將會增加,加上梯度消費傾向和“居者有其屋”的觀念,會進一步帶來新的需求,所以未來在供求總量上會呈現(xiàn)“供求兩旺”的景氣局面。

2.從供求結(jié)構(gòu)看:2009年市區(qū)上市商品住房90㎡以下的為101.03萬㎡,占總量的25.6%;90-120㎡的為97.7萬㎡,占總量的24.75%;120㎡以上的為195.87萬㎡,占總量的49.65%。從商品住宅上市面積段對比分析,120㎡以下的中小戶型上市量明顯不足。以石家莊目前大多數(shù)居民的消費能力來看,大戶型的套型結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)難以得到大量的高端消費群體的支撐?？梢灶A(yù)見2010年后,以中小戶型為主的二手房交易仍將活躍,新建商品房也應(yīng)該增加中小戶型的比例,以適應(yīng)大多數(shù)居民對中小戶型的需求。

3.從供求價格看:2009年市區(qū)商品住房成交均價為3897元/㎡,12月份成交均價為4101元/㎡,同比增長11.17%,總體較為平穩(wěn),沒有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。但是這一價格水平也超出石家莊市廣大中低收入者的房價承受能力,這些消費群體目標大部分都定在3000元/㎡左右。所以,面對中低收入階層的經(jīng)濟型樓盤相對缺乏。從發(fā)展趨勢看,石家莊要建設(shè)現(xiàn)代化的大型城市,必須滿足大多數(shù)人的購房需求,這將對平抑房價起到十分積極的作用,再加上市政府直接主持的經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)和二手房市場的逐步成熟,可以預(yù)計石家莊市房價近幾年會比較穩(wěn)定。

4.從供求特色看:隨著競爭的日趨激烈,無論是客戶還是地產(chǎn)商對產(chǎn)品的要求都是越來越高,這也將使石家莊房地產(chǎn)市場走向成熟。無論是滿足中低收入居民的經(jīng)濟型戶型,還是滿足高收入群體的高檔社區(qū),對于市場的細分、產(chǎn)品的定位都要更加清楚,用不同產(chǎn)品滿足不同群體的需求,避免產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重的局面,這是市場發(fā)展的趨勢,也是市場競爭的必然結(jié)果。

綜上所述,當前要進一步調(diào)整好結(jié)構(gòu),要堅持面向百姓、面向市場的指導(dǎo)思想,完善經(jīng)濟適用房和廉租房制度,進一步提高市場主體的自律意識和行政管理部門的依法行政能力,促進石家莊的房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。