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房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制中存在的問題

(一)缺乏完整的開發(fā)成本控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)在市場的競爭日漸白熱化烈，企業(yè)開發(fā)項目的風(fēng)險也隨之增加，收益則慢慢降低。而一些房地產(chǎn)企業(yè)因為沒有制定出自身的持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，所以無法明確開發(fā)成本的控制目標(biāo)，缺乏完整的開發(fā)成本控制體系，造成開發(fā)成本控制工作極為盲目，成本控制無法充分發(fā)揮有效監(jiān)督和管理作用。

(二)成本控制意識薄弱

一直以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更注重開發(fā)成本的事后核算，而忽視了成本的動態(tài)變化，即企業(yè)缺少必要的成本控制意識，造成房地產(chǎn)企業(yè)在管理開發(fā)成本時意識極為弱化，損失驚人。另外還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層也未能意識到開發(fā)成本控制的重要性，造成無法針對開發(fā)項目進行科學(xué)全程的成本控制工作。

(三)成本控制制度建設(shè)滯后

我國許多房地產(chǎn)企業(yè)本身對于開發(fā)成本的設(shè)計階段的管理意識淡薄，加上企業(yè)的成本控制制度建設(shè)得不完善，造成開發(fā)成本的預(yù)測、決策等缺乏規(guī)范性或可操作性差；企業(yè)編制的開發(fā)成本預(yù)算缺乏科學(xué)性和嚴肅性，同樣導(dǎo)致在設(shè)計、招標(biāo)、施工等階段的開發(fā)成本控制和管理缺乏目的性。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有運用現(xiàn)代化的成本控制手段，導(dǎo)致提供的開發(fā)成本信息做不到全面、準確，也加大了開發(fā)成本控制的難度。

強化房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的有效途徑

(一)設(shè)計階段開發(fā)成本控制的有效途徑

從開發(fā)項目的設(shè)計階段就針對開發(fā)成本進行有效的控制，這是控制開發(fā)成本的核心。設(shè)計階段時出具的項目施工圖是開展其他項目工作的指導(dǎo)，所以項目設(shè)計定稿也就意味著項目的開發(fā)成本已經(jīng)確立了。設(shè)計階段必須編制項目設(shè)計預(yù)算，經(jīng)由設(shè)計預(yù)算能夠充分掌握解項目造價的全部構(gòu)成，繼而分析項目資金如何分配才能合理。在編制出詳細設(shè)計預(yù)算后，要對項目的每個單一工程的造價進行估算，然后與成本計劃指標(biāo)進行對照，及時發(fā)現(xiàn)其中存在的差異并及時采取相應(yīng)的改進措施，使項目的設(shè)計更經(jīng)濟和合理。從項目設(shè)計階段開展成本控制，就必須及時和設(shè)計人員進行交流和溝通，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立相應(yīng)的激勵機制和獎罰手段來鼓勵設(shè)計人員認真開展設(shè)計工作；企業(yè)必須建立科學(xué)有效專門針對設(shè)計階段的管理制度，從管理制度層面上對項目設(shè)計質(zhì)量和開發(fā)成本控制提出明確的要求；企業(yè)還需完善設(shè)計標(biāo)準，制定設(shè)計評審制度，并嚴格執(zhí)行評審制度和設(shè)計管理制度，以做好設(shè)計階段的開發(fā)成本控制工作。

(二)招標(biāo)階段開發(fā)成本控制的有效途徑

招標(biāo)是項目開展科學(xué)的項目管理和成本控制的關(guān)鍵點，項目工程的招投標(biāo)主要分為設(shè)備材料采購及項目兩方面的招標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)由招標(biāo)進行工程發(fā)包，而承包企業(yè)則必須開展良性競爭，房地產(chǎn)企業(yè)從眾多企業(yè)中優(yōu)選出管理水平和技術(shù)能力過硬、信譽度好、報價合理的承建企業(yè)完成項目建設(shè)工作，雙方以合同制約彼此在招標(biāo)階段的行為。房地產(chǎn)企業(yè)為選擇出真正適合自身的承包商來完成項目，就必須在招標(biāo)之前制定規(guī)范且統(tǒng)一的招標(biāo)文件及標(biāo)準，確保投標(biāo)企業(yè)可以平等競爭。招標(biāo)階段的開發(fā)成本控制主要從如下方面著手：其一，必須考察招標(biāo)企業(yè)、針對建材開展市場調(diào)查，并組織相關(guān)人員開會研究項目的設(shè)計圖紙。相關(guān)的考察工作、調(diào)查工作及圖紙研究工作則必須要求招標(biāo)人員認真履行其相應(yīng)的職責(zé)，以避免低劣和信譽度差的企業(yè)混入其中；其二，房地產(chǎn)盡可能開展工程量清單招標(biāo)。工程量清單招標(biāo)可以確保標(biāo)的的質(zhì)量，招標(biāo)人員還要反復(fù)審查項目造價的合理性和科學(xué)性，以確定將開發(fā)項目的標(biāo)的控制在于相對合理的工程造價范圍內(nèi)；其三，謹慎簽訂中標(biāo)合同。房地產(chǎn)企業(yè)必須認真審核中標(biāo)后的合同條款內(nèi)容，盡可能細化條款的各項規(guī)定，合同工期要合理，要重視以中標(biāo)價作為基點，開展相應(yīng)的談判和協(xié)商，以確定合同相關(guān)條款內(nèi)容。

(三)施工階段開發(fā)成本控制的有效途徑

房地產(chǎn)企業(yè)施工階段要投入巨額的資金和資源以保證項目正常施工。通常房地產(chǎn)項目都有著工程量多、牽涉面廣、施工周期長的特點，加上所面對的外部環(huán)境如政策規(guī)定、材料設(shè)備價格及市場的變化幅度大，如果不能有效以上這些因素，則可能會導(dǎo)致項目開發(fā)成本的增加。因此工程施工階段的成本控制必須做好，主要從如下方面著手進行。

1、強化工程變更管理

在整個房地產(chǎn)工程項目的建設(shè)過程中，工程變更是非常重要的環(huán)節(jié)，需引起重視。作為工程管理人員與造價人員，應(yīng)加強配合，共同協(xié)商變更問題；但是考慮到房地產(chǎn)項目具有技術(shù)復(fù)雜、周期長等特征，在項目實施過程中的變更問題不能完全避免；針對變更較大的項目，需要做好技術(shù)分析、經(jīng)濟分析，全面考慮設(shè)計單位與監(jiān)理單位的實際資源狀況，客觀分析由此對工程成本造成的影響；同時，變更問題需要在合同條款中標(biāo)明，增強變更的約束性、合理性。

2、及時支付工程款

為確保工程款支付不影響項目的施工進度，施工企業(yè)必須及時上報工程進度月報，詳細列清本月內(nèi)的完成的分項工程量及工作量，現(xiàn)場跟蹤企業(yè)則跟蹤審計其報表，保證及時支付工程款，避免影響項目進度，增加成本。

3、做好竣工驗收

建設(shè)單位必須依照竣工驗收相應(yīng)的法律法規(guī)、項目設(shè)計文件及相應(yīng)的驗收規(guī)范等認真開展工程竣工驗收工作，嚴格控制項目竣工驗收的質(zhì)量關(guān)，這同樣控制開發(fā)成本的必要途徑。

本文作者：李瑞德作者單位：北京綠地京城置業(yè)有限公司