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近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起起伏伏，金融風(fēng)險(xiǎn)與泡沫接連出現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩不安。采取何種措施來(lái)規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、保持其持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展成為社會(huì)上的焦點(diǎn)話題。由于房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)金融存在很大的相關(guān)性，并作為房地產(chǎn)金融活動(dòng)開(kāi)展的前提條件，所以從房地產(chǎn)估價(jià)方面著手來(lái)采取有效措施規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)有效的手段。

一、房地產(chǎn)估價(jià)概述

（一）房地產(chǎn)估價(jià)的含義

房地產(chǎn)估價(jià)就是專業(yè)的估價(jià)人員按照一定的估價(jià)目的，遵守被普遍認(rèn)同的估價(jià)原則，嚴(yán)格依照估價(jià)程序，采用恰當(dāng)?shù)?、科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)之上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)是一個(gè)旨在揭示、表達(dá)客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值的動(dòng)態(tài)過(guò)程。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)該遵循的原則

在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的時(shí)候，必須遵循以下原則：第一、合法原則。在房地產(chǎn)估價(jià)的過(guò)程中，應(yīng)該以房地產(chǎn)的合法使用、合法處分作為前提條件進(jìn)行估價(jià)，遵循合法原則。第二、最佳最高使用原則。進(jìn)行估價(jià)的時(shí)候，要充分考慮房地產(chǎn)的最佳最高使用因素，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行估價(jià)。第三、替代原則。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該合理進(jìn)行評(píng)估，其結(jié)果不應(yīng)與類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格差異過(guò)大。第四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，這就要求房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果必須是在其估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、合理價(jià)格或價(jià)值。第五、應(yīng)該遵循公平原則。第六、要堅(jiān)持謹(jǐn)慎原則。

（三）房地產(chǎn)估價(jià)的方法

到目前為止，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)方法應(yīng)用比較廣泛的就是市場(chǎng)法、成本法以及收益法。

1.市場(chǎng)法。

市場(chǎng)法也被稱為市場(chǎng)比較法，就是比較估價(jià)房地產(chǎn)和估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易過(guò)的類似房地產(chǎn)，改正類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，進(jìn)而估算所估價(jià)房地產(chǎn)的合理價(jià)值或價(jià)格的一種方法。

2.成本法。

成本法就是以估價(jià)房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格為基礎(chǔ)，估算所要估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值的一種方法。

3.收益法。

收益法又叫收益還原法，這是一種通過(guò)所要估價(jià)房地產(chǎn)的未來(lái)收益，來(lái)估算其現(xiàn)在價(jià)值的估價(jià)方法，也就是預(yù)測(cè)所估價(jià)房地產(chǎn)的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)化成相應(yīng)的價(jià)值，進(jìn)而估算所估價(jià)房地產(chǎn)現(xiàn)有的客觀價(jià)值。

二、房地產(chǎn)估價(jià)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)

（一）影響金融機(jī)構(gòu)

一部分國(guó)外同行以及投資者對(duì)我國(guó)銀行公布的不良資產(chǎn)率保持懷疑，這是因?yàn)椴涣假Y產(chǎn)率的計(jì)算需要比較房地產(chǎn)抵押價(jià)值和貸款，由于房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行評(píng)估的，所以一旦房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果虛高，就會(huì)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)良資產(chǎn)不斷減少，而且形成一種賬面上的不良資產(chǎn)率保持在合理范圍的假象。如果房地產(chǎn)抵押貸款逐漸增加，所占的商業(yè)銀行余額的比例增高，出現(xiàn)金融波動(dòng)后，金融機(jī)構(gòu)就會(huì)因?yàn)橘Y金短缺而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生。

（二）影響資本市場(chǎng)

股票市場(chǎng)也會(huì)受到房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的影響，一旦后者出現(xiàn)問(wèn)題，股票市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生動(dòng)蕩。上市企業(yè)通常都有較大規(guī)模的不動(dòng)產(chǎn)，在企業(yè)年報(bào)中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估都是讓專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)處理。所以一旦股民懷疑房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的合理性、正確性，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)就會(huì)產(chǎn)生信任危機(jī)，進(jìn)而大大降低投資企業(yè)股票的信心。就目前的情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)的股民對(duì)于內(nèi)地上市公司的股票沒(méi)有足夠的信心，究其原因就是對(duì)企業(yè)股票的含金量持懷疑態(tài)度。

（三）影響抵押貸款

房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)金融最直接的聯(lián)系形式就是房地產(chǎn)抵押貸款。當(dāng)前房地產(chǎn)融資的最主要手段就是借助銀行的抵押貸款，渠道相對(duì)比較單一。進(jìn)行房地產(chǎn)抵押首先就要做好房地產(chǎn)估價(jià)，這是銀行放貸的主要依據(jù)。但是實(shí)際估價(jià)受到諸多因素的影響，評(píng)估價(jià)格普遍偏高，一旦這種情況持續(xù)發(fā)展，很容易就會(huì)引發(fā)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)人才隊(duì)伍建設(shè)

規(guī)避房地產(chǎn)估價(jià)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)人員的職業(yè)技能以及道德水平的培養(yǎng)，打造一支技術(shù)過(guò)硬、職業(yè)素質(zhì)高的房地產(chǎn)估價(jià)人才隊(duì)伍。房地產(chǎn)估價(jià)是經(jīng)驗(yàn)、科學(xué)還有藝術(shù)三者的結(jié)合體，因此在進(jìn)行估價(jià)的時(shí)候會(huì)有較多的不確定因素，而且其靈活性非常大。房地產(chǎn)估價(jià)師要想做好房地產(chǎn)估價(jià)的工作，首先就要全面掌握正確的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，而且可以準(zhǔn)確判斷制度、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，從而利用自己的估價(jià)技能準(zhǔn)確進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)技能和道德素養(yǎng)，就要加強(qiáng)對(duì)其的后期教育，并且進(jìn)行定期考核。在后期教育中，要重視培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)人員的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能教育，加強(qiáng)對(duì)其敬業(yè)、勤業(yè)精神的教育，強(qiáng)化房地產(chǎn)估價(jià)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，促進(jìn)其職業(yè)道德素質(zhì)的發(fā)展。除此之外，還要組織房地產(chǎn)人員進(jìn)行定期的專業(yè)知識(shí)技能培訓(xùn)，將處于行業(yè)領(lǐng)先水平的估價(jià)技術(shù)以及相關(guān)理論知識(shí)進(jìn)行傳授，組織學(xué)習(xí)最新的房地產(chǎn)行業(yè)方面的法律法規(guī)，全面提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的專業(yè)知識(shí)技能。

（二）規(guī)范市場(chǎng)行為，嚴(yán)禁壟斷現(xiàn)象發(fā)生

規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，嚴(yán)禁壟斷行為的發(fā)生，形成公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，這就要求必須加大金融機(jī)構(gòu)制度建設(shè)的力度，避免指定評(píng)估的現(xiàn)象發(fā)生，讓客戶可以根據(jù)自己的意愿選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)。金融機(jī)構(gòu)和客戶不可以對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的相關(guān)業(yè)務(wù)加以干涉，保證估價(jià)機(jī)構(gòu)公正性、客觀性以及獨(dú)立性。估價(jià)機(jī)構(gòu)的主管部門(mén)應(yīng)該定期抽查估價(jià)機(jī)構(gòu)，避免出現(xiàn)不規(guī)范的行為。估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)要組織各估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)比，備案出現(xiàn)的違規(guī)記錄并給予警告，屢教不改的直接取消其執(zhí)業(yè)資格。此外，還要建立估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員信用檔案，對(duì)于良好行為和違規(guī)行為都記錄在案，在社會(huì)上進(jìn)行公示。同時(shí)，要構(gòu)建一套行之有效的客戶反饋投訴體系，加強(qiáng)客戶以及社會(huì)人員對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的監(jiān)督。

（三）建立市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，搭建信息共享平臺(tái)

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該加快建立二手房交易市場(chǎng)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，搭建起市場(chǎng)信息的共享平臺(tái)，指導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，并提供相應(yīng)的服務(wù)。建立市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，可以促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)的科學(xué)化、信息化，實(shí)現(xiàn)估價(jià)機(jī)構(gòu)間的資源共享，從而有效的提升房地產(chǎn)估價(jià)的質(zhì)量。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該加強(qiáng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的合作，完善房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的信息預(yù)警制度，避免一些交易風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，搭建互聯(lián)網(wǎng)信息交流平臺(tái)，做到信息互通有無(wú)，形成信貸風(fēng)險(xiǎn)信息系統(tǒng)，避免由于信息缺失而出現(xiàn)的管理漏洞、損失貸款等問(wèn)題，規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，保證信貸安全。預(yù)警相關(guān)產(chǎn)業(yè)狀況、信貸風(fēng)險(xiǎn)等，收集法律法規(guī)信息，充分掌握最新的抵押擔(dān)保方面的司法解釋，向社會(huì)定期公布有關(guān)信息，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制力。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)估價(jià)在金融機(jī)構(gòu)、資本市場(chǎng)、抵押貸款等方面都可能引發(fā)嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)管理，對(duì)規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有十分重要的意義。所以，要加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)人員的職業(yè)技能以及道德水平的培養(yǎng)，打造一支技術(shù)過(guò)硬且專業(yè)素質(zhì)高的房地產(chǎn)估價(jià)人才隊(duì)伍，還要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，杜絕壟斷行為，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行信息化、科學(xué)化建設(shè)，通過(guò)這些措施加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而有效規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

作者：羅玉 單位：云南弘力房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司