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一、房地產(chǎn)的概述

1.房地產(chǎn)市場介紹。房地產(chǎn)為建筑物，土地，兩者之上的不動部分以及各種的權(quán)益，本身具有有限性、差異性、固定性、增值性等特性。當(dāng)其建成之后具有區(qū)域的固定性，在未被拆除之前，一直在建成之地，不會發(fā)生像交通工具那樣的明顯性移動。土地的稀缺和建筑技術(shù)的局限使房地產(chǎn)成為了一種有限資產(chǎn)，具有了保值增值特性，同時房地產(chǎn)由于質(zhì)量和資金的定位的不同，質(zhì)量和形式也存在不同，而且當(dāng)前隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)正在逐漸向投資品轉(zhuǎn)變。

2.房地產(chǎn)的價值屬性。房地產(chǎn)涉及到市場研究、產(chǎn)品定位、土地獲得、規(guī)劃設(shè)計、融資貸款、建筑施工、市場營銷、住房銷售、物業(yè)管理、買賣中介等方面，在進(jìn)行這些過程時會引起大量的資金流動，使得房地產(chǎn)成為了實體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的一個混合體。當(dāng)前，人們的投資觀念發(fā)生了變化，投資對象由原來的債券、股票等逐漸轉(zhuǎn)變成為房地產(chǎn)、藝術(shù)品等稀缺物品；人口的不斷增加，購房需求量的不斷上升，數(shù)量的有限使得房地產(chǎn)具有長期增值特點(diǎn)，因此具備投資功能。

二、房地產(chǎn)價格的影響因素

1.宏觀經(jīng)濟(jì)因素。宏觀經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)價格的影響包括經(jīng)濟(jì)周期、國民收入、通貨膨脹、利率、等方面的影響。經(jīng)濟(jì)良好的環(huán)境下，房地產(chǎn)會得到快速的發(fā)展，發(fā)展即會帶來價格提高；在經(jīng)濟(jì)不景氣的環(huán)境下，房地產(chǎn)發(fā)展受阻，價格會發(fā)生下跌，因此經(jīng)濟(jì)周期影響房地產(chǎn)的價格。居民的可支配收入增多會引起房地產(chǎn)需求量的上升，因此房地產(chǎn)價格也會上升。通貨膨脹會引起價格的上漲，房屋建造過程中各種成本必然會上升，從而也推動了房地產(chǎn)價格的上漲。利率下降時會引起房屋的融資成本下降，開發(fā)商會積極向銀行貸款對房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，這使得房地產(chǎn)的供給量變大，從而導(dǎo)致價格下跌。與此同時購房成本下降也會帶動居民購房的積極性，從而推動了價格的上漲。

2.政府行政因素。政府行政因素對房地產(chǎn)價格的影響包括土地價格調(diào)控、信貸等方面。土地價格直接影響著房屋的價格，政府為了GDP的增長，會對土地價格進(jìn)行調(diào)控，如果調(diào)控增長則房地產(chǎn)的價格即會增長；同時信貸的變化也影響著房地產(chǎn)的價格，變多則會刺激房地產(chǎn)行業(yè)變得活躍，隨之價格即會上升，相反則降低，因此政府政策行為影響著房地產(chǎn)的價格變化。

3.其他影響因素。其他的影響因素可以包含為社會環(huán)境和自然環(huán)境兩方面，治安、居民的心理，人口數(shù)量等社會環(huán)境也對房地產(chǎn)的價格起著一定的影響，良好的社會環(huán)境會增加房屋的需求量，從而推動房地產(chǎn)的價格上升。房屋所處的地域位置，氣候環(huán)境，衛(wèi)生情況等都會對房地產(chǎn)的價格造成影響，例如長三角、珠三角等沿海地區(qū)的房屋價格普遍就高于中西部地區(qū)，北京、上海、廣東等一線城市的房價普遍高于二、三線城市。

三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險特征

房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售過程大部分的資金都是來自銀行信貸，銀行在給予房地產(chǎn)行業(yè)信貸支持的同時也面臨著一定的信貸，銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險特征可以分為以下幾個方面。

1.房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的傳遞。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的傳遞特點(diǎn)主要體現(xiàn)在信貸業(yè)務(wù)每一個環(huán)節(jié)、步驟把關(guān)，相關(guān)銀行工作人員的業(yè)務(wù)能力等出現(xiàn)差錯而引起的風(fēng)險問題。當(dāng)房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)大幅度下跌時，將會引起開發(fā)商，信貸客戶等出現(xiàn)大量的違約，形成的信貸風(fēng)險將會蔓延到以房地產(chǎn)為抵押的一些業(yè)務(wù)，從而形成具有流動性的信貸風(fēng)險。而且，發(fā)生波動性較大的信貸風(fēng)險會對銀行的運(yùn)營產(chǎn)生影響，造成銀行危機(jī)，嚴(yán)重情況還會波及到經(jīng)濟(jì)主體，帶來沒必要的經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退。

2.房地產(chǎn)信貸的順周期性。銀行對房地產(chǎn)的信貸供給是順周期性的，當(dāng)出現(xiàn)沖擊或政策緊縮引起房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)下降，貸款出現(xiàn)損失的情況時，銀行就會對相應(yīng)的監(jiān)管要求，增加銀行自身的資本量，結(jié)果即會導(dǎo)致房地產(chǎn)的信貸量減少，引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商、個人信貸用戶等違約率的上升，從而造成信貸風(fēng)險增加。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好期間，銀行配置少量的資本，降低信貸要求，使得房地產(chǎn)行業(yè)的信貸量上升，銀行增加對房地產(chǎn)的融資使房地產(chǎn)發(fā)展更為繁榮，最終推動房地產(chǎn)行業(yè)的價格上漲。總而言之，房地產(chǎn)信貸的順周期性增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)的周期波動，使得銀行面臨更大風(fēng)險。

3.房地產(chǎn)信貸“短存長貸”的結(jié)構(gòu)特征。房地產(chǎn)周期性波動的上升階段，房地產(chǎn)的融資量會增加，此時銀行貸款條件的降低，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的額信貸額度，而且銀行等金融機(jī)構(gòu)長期將房地產(chǎn)的信貸看做一種優(yōu)質(zhì)中長期貸款而對其增加信貸量，使得房地產(chǎn)貸款數(shù)量在商業(yè)銀行信貸信貸之中比重越來越大，這將會加重貸款長期性和銀行資金來源短期性兩者間的矛盾，在一定程度上造成了銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不合理以及銀行中長期流動性風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)價格和銀行信貸的相互影響機(jī)制

1.房地產(chǎn)價格波動對銀行信貸的影響。1.1房地產(chǎn)價格波動對銀行信貸供給的影響。對于房地產(chǎn)價格波動對銀行信貸的影響可以分為兩個方面，一方面價格的波動影響了貸款物抵押值，抵押物的價值上升信貸的能力則會上升，相反如果價格下跌，抵押物的價值也隨之下降，從而降低了貸款的能力。另一方面房地產(chǎn)價格上升，銀行擁有充足的資本金，將會降低信貸條件，使信貸得以擴(kuò)增；當(dāng)房地產(chǎn)的價格下跌時，銀行貸款不良現(xiàn)象將會上升，導(dǎo)致銀行資本金出現(xiàn)緊縮，最終將會導(dǎo)致信貸緊縮。1.2房地產(chǎn)價格波動對銀行信貸需求的影響。從居民角度看，當(dāng)房地產(chǎn)價格上升，居民的收入也會增加，可支配資金增多將會增強(qiáng)居民的購買力，從而使得房地產(chǎn)需求量增加，最終房地產(chǎn)的信貸量將會增加。從投資者方面看，房地產(chǎn)市場處于低迷時，投資者往往會降低對房地產(chǎn)的投資，進(jìn)而減少理論銀行的信貸；相反，如果房地產(chǎn)發(fā)展較為繁榮，房價上漲則會推動他們投資的積極性，導(dǎo)致銀行信貸量上升。

2.銀行信貸波動對房地產(chǎn)價格的影響。2.1銀行信貸波動對房地產(chǎn)價格的動態(tài)分析。一般而言，投資者用于投資的資金來源于自己，面對投資風(fēng)險時，也是投資者自己承擔(dān)，然而當(dāng)銀行給投資者進(jìn)行資金的借貸時，銀行往往不能清楚觀察投資的結(jié)果和過程，這導(dǎo)致了投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移到了銀行身上，而且投資者在面對投資風(fēng)險的降低往往會趨向于冒險性或者偏好性的投資，這些風(fēng)險性的投資將會推動資產(chǎn)的價格上升。因此，各種資產(chǎn)無變化，資產(chǎn)投資需求上升的前提之下，將會是資產(chǎn)的價格發(fā)生上漲。2.2銀行信貸波動對房地產(chǎn)價格影響的具體表現(xiàn)。從房屋供給方面看，銀行對房地產(chǎn)的開發(fā)商進(jìn)行貸款將會提升房地產(chǎn)的投資規(guī)模，而且房地產(chǎn)開發(fā)商在得到銀行貸款之后可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，從而擴(kuò)大了房地產(chǎn)供給量，供給量的變化即會對房地產(chǎn)的各種成本造成影響，最終房價即會變動。從房屋需求方面看，房屋按揭貸款的發(fā)行增加了有能力購房的居民數(shù)量，在房屋供給維持不變的情況下，居民購買力增強(qiáng)會使房屋需求量增加，從而推動房屋價格的上漲。

作者：王強(qiáng)單位：徽商銀行南京分行