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【摘要】目前我國房地產業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產金融市場不發(fā)達和宏觀調控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實際經(jīng)驗，提出國內房地產企業(yè)應利用海外資金長期看好國內房地產業(yè)的良機，積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發(fā)建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，從根本上降低融資需求。

【關鍵詞】房地產企業(yè)融資渠道

一、目前房地產業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產企業(yè)內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業(yè)單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發(fā)、產業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產業(yè)可能進入調整期。任何產業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關數(shù)據(jù)表明，我國房地產業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產金融市場不發(fā)達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業(yè)的緊縮，使得目前房地產業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業(yè)內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現(xiàn)有的房地產金融業(yè)務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業(yè)務和住宅抵押證券化業(yè)務等新型的金融業(yè)務，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產業(yè)金融管理方面，則要強調金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調配合，根據(jù)這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。（1）根據(jù)房地產業(yè)的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產品創(chuàng)新，降低房地產企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發(fā)展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關法律法規(guī)，如《產業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產金融業(yè)的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內房地產企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構合作，提升自身開發(fā)品質的機會。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第