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摘要：本文首先闡述了財務風險的概念和特點，其次分析了西安房地產企業(yè)財務風險的主要成因，最后提出了西安房地產企業(yè)財務風險的控制措施。論文的主要目的在于促使西安房地產企業(yè)全面規(guī)避房地產開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)的風險，確保企業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

關鍵詞：房地產企業(yè)財務風險資本結構

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業(yè)，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產企業(yè)已經(jīng)把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業(yè)起步較晚、基礎較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業(yè)的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業(yè)的財務風險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財務風險的概念和特點

財務風險是企業(yè)在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經(jīng)營目標所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業(yè)因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風險；經(jīng)營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。

財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務風險存在于企業(yè)財務管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務關系上；損益性是指企業(yè)的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業(yè)自身主動地去完善其財務制度，規(guī)范財務行為，加強財務管理，提高經(jīng)濟效益。

二、西安房地產企業(yè)財務風險的主要成因

對于西安房地產企業(yè)而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現(xiàn)分述如下：

1.籌資風險的具體表現(xiàn)

(1)負債金額巨大

房地產開發(fā)的特點決定了房地產企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業(yè)在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務風險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風險的主要因素，而價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)

西安的有些房地產企業(yè)，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關系

西安的房地產企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產企業(yè)不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風險。

5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識

西安的很多房地產開發(fā)企業(yè)的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業(yè)知識缺乏，會計實務水平不高。

三、西安房地產開發(fā)企業(yè)財務風險的控制措施

由于房地產企業(yè)財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產企業(yè)應該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務風險相關的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對籌資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

(1)優(yōu)化資本結構，降低籌資風險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業(yè)可以接受的范圍內。企業(yè)要安排適當?shù)呢搨壤?，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業(yè)權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預售時間，減少款項回收風險

由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統(tǒng)一調配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的西安房地產企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經(jīng)法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔保，控制債務風險

一般的房地產企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業(yè)務時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經(jīng)同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產公司的財務預警系統(tǒng)

所謂財務預警系統(tǒng)，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產企業(yè)應根據(jù)自己的具體情況建立相應的財務預警系統(tǒng)。

2.針對投資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。

3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

(1)做好房地產企業(yè)的全面預算

全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規(guī)避與化解風險的目的。

(2)財務集中管理，規(guī)避財務風險

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風險，確保財務安全，西安房地產企業(yè)應在公司內實施財務集中控制，體現(xiàn)財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協(xié)調一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財務主管，加強財會監(jiān)督

對于西安的房地產集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監(jiān)督職責的必要權限，根據(jù)母公司的要求和有關制度的規(guī)定，有權對可能導致?lián)p失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務風險。

(4)適時進行財務分析與監(jiān)督

進行財務監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

4.針對分配環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

對西安房地產企業(yè)而言，應以經(jīng)營活動產生的現(xiàn)金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預防西安房地產企業(yè)財務風險的內部控制制度

(1)進行市場調研，防范市場風險

西安房地產企業(yè)應該設立專門的市場調研機構，經(jīng)常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業(yè)除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業(yè)財務人員素質的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產企業(yè)財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產企業(yè)應該高度重視財會人員的素質培養(yǎng)，開展相關人員的業(yè)務培訓工作，提高他們的業(yè)務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制

對于西安房地產企業(yè)的財務管理人員而言，應該主動根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結束語

總之，由于房地產企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業(yè)財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻：

[1]姚杰:淺談房地產企業(yè)財務風險管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產企業(yè)財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40

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[4]西安市統(tǒng)計局:西安統(tǒng)計年鑒2007[M].西安：中國統(tǒng)計出版社,2007年