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摘要：隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)，大量人口進(jìn)入城市尋找生存空間與發(fā)展機(jī)遇，這為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展創(chuàng)造了條件，也帶來(lái)了房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和管理半徑的不斷擴(kuò)大。在房企迅速發(fā)展壯大的過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理水平并未在短時(shí)間內(nèi)隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大而得到明顯提升，部分房企更是因?yàn)樨?cái)務(wù)管理水平跟不上企業(yè)擴(kuò)張速度而帶來(lái)了一系列的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展起著關(guān)鍵性作用，高水平的財(cái)務(wù)管理不僅能有效推進(jìn)企業(yè)內(nèi)部資金流動(dòng)、優(yōu)化現(xiàn)有資源分配，還可以最大程度規(guī)避企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文揭示了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在企業(yè)核算制度不健全、資金管理不夠科學(xué)以及忽視稅收風(fēng)險(xiǎn)等財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，同時(shí)提出了相應(yīng)的解決建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);　財(cái)務(wù)核算　;資金管理　;稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的主要問(wèn)題

（一）資金占用大、周轉(zhuǎn)效率低，資金管理水平有待進(jìn)一步提升

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，會(huì)面臨巨額的地價(jià)和高額的工程開發(fā)建設(shè)投入，籌資壓力巨大；同時(shí)，因項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)周期普遍較長(zhǎng)，資金占用大，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)效率低。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，難以完全依賴企業(yè)自有資金完成運(yùn)作，需要通過(guò)銀行借款等方式進(jìn)行負(fù)債融資。從近年的情況來(lái)看，幾乎每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都有大額的負(fù)債，企業(yè)負(fù)債率普遍高于其他行業(yè)。在原本就面臨較大資金壓力的情況下，加之資金的無(wú)效占用無(wú)法得到有效解決，且盲目跟風(fēng)投資使得資金未能以有效產(chǎn)出的形式流回企業(yè)，導(dǎo)致資金的利用率進(jìn)一步降低。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的資金預(yù)算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，提升資金管理水平的有效方式。但從目前的實(shí)際情況來(lái)看，部分企業(yè)在資金預(yù)算和規(guī)劃上還存在著諸多的不足。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算比較雜亂

房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用新設(shè)立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行新項(xiàng)目的開發(fā)，隨著開發(fā)項(xiàng)目的不斷增加，集團(tuán)下屬子公司數(shù)量亦隨之增加，由此帶來(lái)了諸多財(cái)務(wù)管理問(wèn)題。一方面是合并報(bào)表的難題。大部分房企不能形成月度的合并報(bào)表，對(duì)于規(guī)模較大的房企而言，季度和半年度的合并報(bào)表仍顯力不從心。缺乏集團(tuán)層面的合并報(bào)表，管理層就無(wú)法全面地掌握企業(yè)運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況。同時(shí)，半年度和年度的合并報(bào)表也不可避免地具有一定滯后性，管理層據(jù)此對(duì)集團(tuán)的整體戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)策略進(jìn)行合理調(diào)整面臨時(shí)效性難題。另一方面，不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏和業(yè)態(tài)均有不同，既有成片開發(fā)，又有分期開發(fā)，產(chǎn)品形態(tài)包括多層、高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體等。不同的項(xiàng)目公司根據(jù)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)形成了適合自身特點(diǎn)的財(cái)務(wù)核算體系，在科目設(shè)置、收入確認(rèn)方式、成本歸集方式等方面均存在個(gè)體差異，從集團(tuán)層面來(lái)看，有待形成規(guī)范的、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理模式。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為多樣，涉及稅種繁多

房地產(chǎn)涉稅業(yè)務(wù)繁多，幾乎涉及國(guó)內(nèi)所有稅種。拿地階段，有企業(yè)間收并購(gòu)等復(fù)雜交易背景下的涉稅處理，有代建開發(fā)合作模式下的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范；開發(fā)階段有建設(shè)工程外包的稅費(fèi)承擔(dān)約定；銷售階段會(huì)涉及稅費(fèi)的預(yù)繳；開發(fā)結(jié)束清算階段會(huì)涉及到增值稅、所得稅和土增稅的清繳。另外房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)的差異也會(huì)帶來(lái)完全不同的稅務(wù)處理手段和方式，持作出售的商品房、自持自用的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)商業(yè)性物業(yè)涉及的稅種及納稅方式不盡相同。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性給房企的稅務(wù)管理帶來(lái)了極高難度的挑戰(zhàn)。目前仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)納稅統(tǒng)籌管理缺乏重視：在人員配置方面，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都僅僅由會(huì)計(jì)工作人員處理相關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而絕大多數(shù)的會(huì)計(jì)人員專于做賬，對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)了解甚少，完全滿足不了企業(yè)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的要求，這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)因全面管控缺失而面臨較大的潛在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。近些年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)涉稅政策不斷變動(dòng)，房企財(cái)務(wù)人員普遍面臨繁重的日常工作壓力，大多缺乏通過(guò)統(tǒng)一培訓(xùn)而更新稅務(wù)知識(shí)、掌握新稅法的機(jī)會(huì)，僅僅依賴個(gè)人經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行機(jī)械管理，這種狀況無(wú)疑大大增加了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策和建議

（一）核算制度標(biāo)準(zhǔn)化，核算管理精細(xì)化

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目多少，項(xiàng)目規(guī)模大小及企業(yè)內(nèi)部管理需要來(lái)規(guī)范成本核算，合理選用會(huì)計(jì)制度。首先在集團(tuán)層面形成統(tǒng)一的財(cái)務(wù)核算管理制度，并根據(jù)實(shí)際需要及時(shí)更新。各項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的子公司在對(duì)內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)告中采用統(tǒng)一的核算準(zhǔn)則和核算政策，對(duì)固定的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成標(biāo)準(zhǔn)化的核算管理辦法，可以具體到統(tǒng)一的會(huì)計(jì)分錄記賬方式。要求各子公司在限定周期內(nèi)形成內(nèi)部統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的財(cái)務(wù)報(bào)告，集團(tuán)公司在此基礎(chǔ)上形成集團(tuán)的合并報(bào)表，保證合并報(bào)表的效率和質(zhì)量。其次，在不影響統(tǒng)一財(cái)務(wù)報(bào)告的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況對(duì)會(huì)計(jì)核算進(jìn)行自主增設(shè)、分拆、合并，對(duì)不存在的交易和事項(xiàng)可以不設(shè)置相關(guān)會(huì)計(jì)科目。根據(jù)不同的業(yè)態(tài)，細(xì)化核算維度，提高精細(xì)化質(zhì)量，為管理層的決策提供詳實(shí)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

（二）做好資金預(yù)算，促進(jìn)資金良性運(yùn)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，單筆業(yè)務(wù)的流水金額普遍較大。做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算是必要的財(cái)務(wù)管理工作之一，也是資金管理的重要基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)的有效方式。第一，做好企業(yè)年度資金預(yù)算編制工作。根據(jù)集團(tuán)公司整體的戰(zhàn)略規(guī)劃制作公司年度現(xiàn)金流平衡計(jì)劃，保持與業(yè)務(wù)部門的緊密聯(lián)系，在業(yè)務(wù)人員提供的年度業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)性流入與流出，保證財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流水平盡可能貼近業(yè)務(wù)實(shí)際；根據(jù)集團(tuán)年度投資計(jì)劃及投資節(jié)點(diǎn)預(yù)測(cè)年度投資資金需求；最后根據(jù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流情況，編制年度籌資計(jì)劃，深入研究資金市場(chǎng)動(dòng)向，制定年度籌資性方案。第二，做好大額資金使用事先報(bào)備。公司大額資金流入流出提前報(bào)備資金管理部門，資金管理部門根據(jù)集團(tuán)整體現(xiàn)金流情況提供合理化建議，避免因企業(yè)臨時(shí)性的大額支出引起突發(fā)性資金短缺。對(duì)于重大的投資方案，財(cái)務(wù)人員要主動(dòng)參與其中，對(duì)投資方案的投入產(chǎn)出給出專業(yè)建議。加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性調(diào)查論證，項(xiàng)目評(píng)審秉持科學(xué)化、專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)，在項(xiàng)目投資之初力爭(zhēng)將可控型風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率降到最低。第三，嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算方案，以控制成本為核心，提高企業(yè)可運(yùn)轉(zhuǎn)資金的使用效率。資金預(yù)算只是年初的一個(gè)計(jì)劃方案，在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)很多不可預(yù)估的因素，導(dǎo)致資金的周轉(zhuǎn)和利用受到影響，此時(shí)需要企業(yè)財(cái)務(wù)管理者嚴(yán)格依照合理規(guī)劃的處事標(biāo)準(zhǔn)作出新的資金決策，調(diào)整預(yù)算方案，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的合理有效利用。第四，拓寬融資渠道，加強(qiáng)資金動(dòng)態(tài)流向的監(jiān)督力度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)企業(yè)資金使用情況進(jìn)行定期及不定期的監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動(dòng)向。除了日常通過(guò)企業(yè)的報(bào)表全面了解資金動(dòng)向外，還應(yīng)當(dāng)定時(shí)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，了解和知悉企業(yè)資金預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中可能存在的深層次問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題尋找深層次的解決方法。尤其是對(duì)于企業(yè)應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款等資金往來(lái)賬目的管理，應(yīng)當(dāng)做到逐筆跟蹤，強(qiáng)化監(jiān)督。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金支出數(shù)額普遍較大，且一般投資回收期較長(zhǎng)，因此還需要持續(xù)拓展融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集外部資金，避免因資金不足而錯(cuò)失重要項(xiàng)目。

（三）梳理涉稅業(yè)務(wù)，加強(qiáng)稅企溝通

第一，控制房地產(chǎn)開發(fā)各階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)行“營(yíng)改增”新政后，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際情況，對(duì)新的納稅政策和納稅環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，圍繞增值稅制定新的發(fā)展規(guī)劃，控制好涉稅風(fēng)險(xiǎn)。在遵守“營(yíng)改增”后相關(guān)稅法的基礎(chǔ)上，預(yù)防企業(yè)涉稅活動(dòng)中的各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)交易的真實(shí)性以及票據(jù)的真?zhèn)味急仨殗?yán)格管控，將各種風(fēng)險(xiǎn)降到最低。第二，定期梳理企業(yè)的交易活動(dòng)。首先要定期對(duì)企業(yè)的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理，從源頭上排查潛在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；如有必要，還應(yīng)當(dāng)對(duì)原涉稅活動(dòng)方案提出稅收籌劃建議。其次要定期梳理交易單據(jù)，保證其完整性。由于開發(fā)商支付拆遷補(bǔ)償款的對(duì)象大多是個(gè)人，無(wú)法提供發(fā)票，而以收據(jù)替代，這種情況下要全面收集拆賠合同、個(gè)人身份證明文件、銀行轉(zhuǎn)賬單、簽收記錄等全套相關(guān)資料，以備查核。第三，加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通。稅務(wù)工作在房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作中占據(jù)著十分關(guān)鍵的位置。房地產(chǎn)企業(yè)除了從自身出發(fā)，時(shí)刻關(guān)注并研究稅務(wù)相關(guān)法規(guī)的更新，還應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的溝通，避免對(duì)稅務(wù)法規(guī)的解讀出現(xiàn)重大偏差，這也是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。

參考文獻(xiàn)：

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作者:劉愛珠 單位:山東高速新產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司