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編者按：本論文主要從我國房地產(chǎn)融資存在的主要問題；防范房地產(chǎn)融資風(fēng)險的宏觀對策；防范房地產(chǎn)融資風(fēng)險的微觀對策等進(jìn)行講述，包括了融資結(jié)構(gòu)單一，直接融資比重較小，開發(fā)資金仍以銀行貸款為主、上市融資的難度大、法律法規(guī)不健全，影響融資渠道的拓展、積極創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資的制度環(huán)境、政府應(yīng)加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督等，具體資料請見：

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的不斷活躍，防范房地產(chǎn)業(yè)的融資風(fēng)險尤為重要。本文在分析我國房地產(chǎn)融資存在的主要問題基礎(chǔ)上，從宏觀和微觀方面提出了防范房地產(chǎn)融資風(fēng)險的對策。希望本文的研究能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)業(yè)的健康做有益的探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);融資風(fēng)險;對策

一、我國房地產(chǎn)融資存在的主要問題

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)也從過去主要依靠銀行貸款，逐漸轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托、上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)融資等多種途徑。然而，對于為數(shù)眾多的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，因為其在資產(chǎn)規(guī)模、企業(yè)形象、信用等級、經(jīng)營業(yè)績、償債能力等方面普遍存在一定的缺陷，銀行考慮貸款的安全性等因素通常難以通過對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款評審，而上市融資也非中小企業(yè)可以奢求，對于其他融資方式也面臨類似情況。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題如下：

1.融資結(jié)構(gòu)單一，直接融資比重較小，開發(fā)資金仍以銀行貸款為主

目前，來源于銀行的資金往往占房地產(chǎn)企業(yè)資金的60%以上，有些企業(yè)甚至達(dá)到80%。中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金除了少量自有資金，絕大部分都來自于銀行貸款。單一的銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)金融，結(jié)果使金融政策只能在勉強(qiáng)支撐和減負(fù)之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。

2.上市融資的難度大

股權(quán)融資的問題在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不易達(dá)到上市的標(biāo)準(zhǔn)。一般開發(fā)商是不太愿意別的投資者控制企業(yè)的，對于股權(quán)融資都愿意上市融資，這樣企業(yè)和項目的控制權(quán)會控制在自己手里，但是上市的條件又比較高，一般公司很難達(dá)到條件，這也是房地產(chǎn)公司上市較少的原因之一。

3.法律法規(guī)不健全，影響融資渠道的拓展

相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

二、防范房地產(chǎn)融資風(fēng)險的宏觀對策（政府方面）

1.積極創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資的制度環(huán)境

(1)加快完善房地產(chǎn)金融立法。我們都知道，相關(guān)法律、法規(guī)制度的不完善及空位，是我國房地產(chǎn)企業(yè)融資受阻的主要原因，房地產(chǎn)業(yè)缺少一個穩(wěn)定、規(guī)范的融資市場，因此，房地產(chǎn)金融立法應(yīng)從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律、法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。

(2)建立健全政府支持體系。房地產(chǎn)金融是一個具有極大風(fēng)險的金融領(lǐng)域，必須設(shè)定一種有效的機(jī)制和相應(yīng)的制度安排，政府支持體系至關(guān)重要。要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，避免融資風(fēng)險，離不開一個健全的政府支持體系。美國房地產(chǎn)證券市場發(fā)達(dá)的原因之一是存在一個強(qiáng)有力的政府支持體系，一方面兩家政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)，共同支持抵押市場活動；另一方面優(yōu)惠的稅收政策，特別是房地產(chǎn)投資信托法人稅的豁免，極大的激發(fā)了投資者的積極性。法律法規(guī)的大力支持為REITs發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境，每當(dāng)REITs面臨重大困境時，美國政府都會通過出臺新的稅收改革法案來幫助REITs健康發(fā)展。

2.政府應(yīng)加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督

美國的信用危機(jī)告誡我們，信用中介機(jī)構(gòu)必須堅持獨立、客觀、公正的基本原則，保證中介機(jī)構(gòu)的獨立性，對整個信用行業(yè)乃至整個市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展都是至關(guān)重要的。同樣，在我國也有一部分經(jīng)營效益差的房地產(chǎn)企業(yè)為了籌得足夠的資金，和信用機(jī)構(gòu)聯(lián)合起來，制造虛假的財務(wù)數(shù)據(jù)，來獲得貸款。因此，在建立我國信用體系中，要加強(qiáng)政府對信用中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和管理，從法制上加大對中介違規(guī)的處罰力度，同時加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的社會輿論監(jiān)督，建立中介機(jī)構(gòu)的信用記錄檔案，定期公布，從而保證中介機(jī)構(gòu)的公正性和獨立性，這樣才能更好的避免房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險地出現(xiàn)。

三、防范房地產(chǎn)融資風(fēng)險的微觀對策（房地產(chǎn)企業(yè)方面）

1.要理性融資，確定合理的融資規(guī)模

企業(yè)融資規(guī)模要量力而行，由于企業(yè)融資要付出成本的，是要償還的，資金的使用是有風(fēng)險的，違規(guī)的代價更是慘痛的，因此企業(yè)在籌集資金時，首先要確定企業(yè)的融資規(guī)模?；I資過多，或者可能造成資金閑置浪費，增加融資成本；或者可能導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債過多，使其無法承受，償還困難，增加經(jīng)營風(fēng)險。而如果企業(yè)籌資不足，則又會影響企業(yè)投融資計劃及其它業(yè)務(wù)的正常開展。因此，企業(yè)在進(jìn)行融資決策之初，要根據(jù)企業(yè)對資金的需要、企業(yè)自身的實際條件以及融資的難易程度和成本情況，量力而行來確定企業(yè)合理的融資規(guī)模。

房地產(chǎn)企業(yè)還要考慮選擇最佳融資機(jī)會、最低融資成本、最佳融資期限，同時，應(yīng)盡可能在保持企業(yè)的控制權(quán)同時，尋求最佳融資結(jié)構(gòu)，只有這樣，才可能真正地防范融資風(fēng)險、控制融資風(fēng)險，企業(yè)才能最終走向健康發(fā)展之路。

2.拓寬融資渠道，實現(xiàn)企業(yè)融資方式多元化

針對房地產(chǎn)融資的種種問題，筆者以為我國的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極拓寬融資渠道，走融資方式多樣化的道路。

從國外實踐看，發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融市場十分發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式大致可分為：銀行貸款融資、上市融資、抵押融資、債券融資、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金融資、房地產(chǎn)信托融資等。從世界范圍看融資方式都經(jīng)歷了財政、信貸、證券三種基本融資方式的演變過程，第一種是低效率的財政融資；第二種是中效率的信貸融資，這是目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式；第三種是高效率的證券融資方式，進(jìn)行資本運作。世界金融業(yè)中融資方式同樣也經(jīng)歷了由間接融資向直接融資發(fā)展，直到現(xiàn)在融資渠道多樣化的過程。

我國企業(yè)現(xiàn)有的融資渠道是屬于以中效率信貸融資，銀行間接融資方式為主，并高度依賴銀行。目前我國的融資渠道正處于由間接融資向直接融資的轉(zhuǎn)變時期，即由銀行信貸融資向信托融資、基金融資、上市融資、債券融資等多種融資渠道過渡時期。中共十六大三中全會報告中，第一次把銀行、證券、保險和信托作為金融四大支柱產(chǎn)業(yè)一并提出，這為我國房地產(chǎn)企業(yè)走融資渠道多樣化之路提供了政策上的可行性，同時“121號”文件出臺也使房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的融資現(xiàn)實，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，實現(xiàn)融資渠道多樣化是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓準(zhǔn)時機(jī)結(jié)合實際情況，大膽尋求融資方式上的突破，只有努力拓寬房地產(chǎn)融資渠道，盡可能實現(xiàn)融資渠道多樣化，為企業(yè)的發(fā)展壯大找到強(qiáng)有力的資金支持，才有可能在競爭激烈的市場環(huán)境中立于不敗之地。

3.房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的競爭力

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要實現(xiàn)融資方式多元化并不是一蹴而就的事情，需要房地產(chǎn)企業(yè)、政府、和金融機(jī)構(gòu)的共同努力，因此，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該提高綜合實力，規(guī)范運作的房地產(chǎn)項目，采取科學(xué)的融資策略，并適時把握戰(zhàn)略性的資本運作。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，首先練好內(nèi)功是關(guān)鍵，在新的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高綜合實力，誠信經(jīng)營，畢竟，要融資，必須首先具備融資的實力。在未來的時期，房地產(chǎn)市場的競爭將是實力的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)若想在競爭中生存和發(fā)展，就應(yīng)該迎接市場的變化，力爭將企業(yè)做大做強(qiáng)，提高綜合實力，逐步走上規(guī)?；I(yè)化、品牌化之路。同樣，企業(yè)的規(guī)?；M(jìn)而會帶來運營成本的下降，獲取土地和市場份額的提高等優(yōu)勢。任何資金都講究效益原則，競爭力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)和運作規(guī)范、市場前景看好的項目永遠(yuǎn)是各類金融機(jī)構(gòu)競相追逐的對象。總之，房地產(chǎn)企業(yè)要想籌得資金，要想融資創(chuàng)新，就要在行業(yè)中提高綜合實力，具有競爭力。

4.中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的方法

相對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力更緊迫，為了解決和緩解資金壓力，除了銀行貸款外，更要積極采取容易實現(xiàn)的融資方法，主要包括以下兩種：

(1)尋求與大公司合作。這種方法，既能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時的資金困難;又可以借助大企業(yè)的良好聲譽吸引購房者。因此，只要合作能夠成功，對中小企業(yè)來講是條比較好的融資捷徑。

(2)尋求民間資金。目前有相當(dāng)一部分民營企業(yè)手中掌握著較多的資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率相對較高，民營企業(yè)家們希望介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但是因為專業(yè)知識和經(jīng)驗不足，畏縮不前。因此，這也是中小房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的良好途徑。