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編者按：本論文主要從房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的必然性；房地產(chǎn)聯(lián)盟的內(nèi)容；房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟中應(yīng)該注意的若干問題等進行講述，包括了房地產(chǎn)市場環(huán)境的不確定性及復(fù)雜性是促進房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的外在因素、房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營因素要求企業(yè)在發(fā)展壯大過程之中必須走聯(lián)盟之路、房地產(chǎn)企業(yè)在局部領(lǐng)域合作的戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟、房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)為基礎(chǔ)進行戰(zhàn)略型聯(lián)盟等，具體資料請見：

摘要:文章詳細(xì)分析了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的企業(yè)聯(lián)盟現(xiàn)象，分析了房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟產(chǎn)生的原因及聯(lián)盟形式，重點闡述了聯(lián)盟中企業(yè)的合作內(nèi)容，同時也指出了在房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟過程中應(yīng)該注意的問題，對于房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)形勢的變化，加強彼此間的合作具有重要的參考價值。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟競合

2005年3月萬科集團下屬的上海萬科公司，萬科浦東公司與南都集團下屬的上海中橋基建公司在上海簽訂協(xié)議。萬科集團以總計18.58億元人民幣受讓南都集團通過中橋持有的在上海、江蘇的70％的權(quán)益和在浙江20％的權(quán)益。這是中國房地產(chǎn)行業(yè)呈資源整合趨勢以來的標(biāo)志性事件。近年來隨著宏觀經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)也迎來了新一輪的發(fā)展高峰。但是房地產(chǎn)投資的急劇擴張也帶來了一系列的問題。為此，政府部門從土地政策以及金融信貸兩個方面加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控。在此背景下，中國房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對宏觀政策環(huán)境及市場環(huán)境所帶來的挑戰(zhàn)，是關(guān)系房地產(chǎn)行業(yè)進一步健康良性發(fā)展的重要問題。企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)謀生存求發(fā)展的合眾連橫之道。

房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟是兩個或者兩個以上的房地產(chǎn)企業(yè)之間出于對共同市場的預(yù)期和企業(yè)總體經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營風(fēng)險的考慮，為了達到共同擁有市場、交換互補性資源，各自達到特定的戰(zhàn)略目標(biāo)和最后獲得長期的市場競爭優(yōu)勢等目的，通過各種協(xié)議而結(jié)合的優(yōu)勢特長，風(fēng)險共擔(dān)的利益聯(lián)合體。企業(yè)聯(lián)盟的核心是聯(lián)盟中的各個企業(yè)從事自身具有比較優(yōu)勢的領(lǐng)域，通過合作取得比單個企業(yè)更高的市場競爭效率。換而言之，參與企業(yè)聯(lián)盟的重要原因是在合作之中取得分工利益。房地產(chǎn)企業(yè)走聯(lián)盟之路也是房地產(chǎn)市場競爭不斷加劇的必然產(chǎn)物。

一、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的必然性

企業(yè)聯(lián)盟已經(jīng)成為企業(yè)之間圖謀發(fā)展壯大的重要組織方式。隨著中國房地產(chǎn)市場不斷向縱深領(lǐng)域發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也將不得不走企業(yè)聯(lián)盟之路。

1、房地產(chǎn)市場環(huán)境的不確定性及復(fù)雜性是促進房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的外在因素。中國房地產(chǎn)市場存在許多不確定性因素。房地產(chǎn)企業(yè)為了降低市場環(huán)境不確定性對企業(yè)的沖擊，分散發(fā)展過程中的系統(tǒng)風(fēng)險，不得不走聯(lián)盟之路。此外，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性也是企業(yè)尋求聯(lián)盟的重要因素區(qū)域性是房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征之一。一般而言，本土企業(yè)在公共關(guān)系及市場理解等方面具有明顯的比較優(yōu)勢，從而給房地產(chǎn)企業(yè)的跨區(qū)域擴張設(shè)置了較高的競爭門檻。這樣，不少房地產(chǎn)企業(yè)在跨區(qū)域發(fā)展過程之中選擇了與本土企業(yè)合作聯(lián)盟，以降低企業(yè)的市場風(fēng)險。

2、房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營因素要求企業(yè)在發(fā)展壯大過程之中必須走聯(lián)盟之路。首先，從降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的角度而言，房地產(chǎn)市場區(qū)域性的特征決定了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險相當(dāng)集中，受制于區(qū)域市場的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過與其他企業(yè)不同形式的聯(lián)盟，避免將雞蛋放在一個籃子里。另外，房地產(chǎn)企業(yè)存在優(yōu)勢互補的合作要求，許多房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中形成了自身的獨特競爭優(yōu)勢，如有的企業(yè)土地儲備豐富，有的企業(yè)現(xiàn)代化的管理水平高等。這樣也為房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟創(chuàng)造了合作空間。

二、房地產(chǎn)聯(lián)盟的內(nèi)容

企業(yè)聯(lián)盟在某種程度上而言創(chuàng)造了一個框架，在此框架內(nèi)聯(lián)盟的成員可以針對一定領(lǐng)域采取協(xié)議或股權(quán)等方式進行合作，如為促進銷售以及獲取市場資源等進行合作。企業(yè)聯(lián)盟存在的一個重要前提是合作各方具有其他合作方不具備的比較優(yōu)勢或能夠形成多贏的利益格局。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，企業(yè)之間聯(lián)盟采取的形式是多樣的，合作的內(nèi)容也是十分廣泛的，包括融資、銷售、開發(fā)等領(lǐng)域。從合作的形式來看，房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟分為戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟與戰(zhàn)略型聯(lián)盟兩種不同形式。1、房地產(chǎn)企業(yè)在局部領(lǐng)域合作的戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟。房地產(chǎn)戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟包括行業(yè)商會、聯(lián)合采購、聯(lián)合融資拿地、合作開發(fā)及合作推廣銷售等。在此類聯(lián)盟中，聯(lián)盟成員提供的是各自的資源優(yōu)勢,通常包括品牌、土地、資金、人力等。此類聯(lián)盟主要是合作各方在局部職能或部分企業(yè)資源上的整合，它從事實上并未在很大程度上改變聯(lián)盟各方的直接關(guān)系及自身的股權(quán)結(jié)構(gòu)。聯(lián)盟的合作各方仍然保持較大的自主權(quán),在合作框架以外不受有關(guān)協(xié)議及合作方的約束。房地產(chǎn)是資源性十分強的行業(yè)，資金、土地以及建材等對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言都是極其重要的市場資源。在當(dāng)前政府對房地產(chǎn)市場加強宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過不同形式的資源性聯(lián)盟解決企業(yè)在資源上的危機。房地產(chǎn)企業(yè)之間的橫向資源型聯(lián)盟。房地產(chǎn)企業(yè)為了降低市場風(fēng)險，彌補自身在某方面的不足，可以為了取得特定的資源進行行業(yè)內(nèi)部的合作聯(lián)盟，如聯(lián)合采購、聯(lián)合融資拿地、合作開發(fā)、整合營銷等諸多方面。通過行業(yè)內(nèi)企業(yè)之間的聯(lián)盟，房地產(chǎn)企業(yè)可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補，整合企業(yè)之間的資源，以提高企業(yè)的市場競爭力。

房地產(chǎn)企業(yè)之間的縱向一體化聯(lián)盟。房地產(chǎn)行業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)珠L的行業(yè)，涉及金融、建材、建筑、銷售等諸多領(lǐng)域。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與上下游企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟，在市場風(fēng)險和政策風(fēng)險巨大的房地產(chǎn)市場取得良好的抗風(fēng)險能力和持續(xù)的競爭力。

2、房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)為基礎(chǔ)進行戰(zhàn)略型聯(lián)盟。北京萬通房地產(chǎn)與天津泰達房地產(chǎn)開發(fā)公司的以股權(quán)為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略型聯(lián)盟，深圳萬科巨資購買杭州南都房地產(chǎn)公司的部分股權(quán)等行為在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響。戰(zhàn)略型聯(lián)盟在合作層次上要高于戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟指房地產(chǎn)企業(yè)通過債務(wù)、股權(quán)、人事及關(guān)聯(lián)交易等方式建立一定網(wǎng)絡(luò)，從而，在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)等深層次方面改變房地產(chǎn)企業(yè)的行為約束，將聯(lián)盟組成一個密不可分的聯(lián)合體。當(dāng)然，這些網(wǎng)絡(luò)以股權(quán)為基礎(chǔ)界定了各個企業(yè)在聯(lián)盟中的地位及相關(guān)的行為約束，也把聯(lián)盟各方連成了一個利益共同體。從目前的情況來看，中國房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟主要的推動力來源于房地產(chǎn)在資源及具有比較優(yōu)勢的專業(yè)性能力的差異性，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在區(qū)域市場或者特定價值鏈上的核心競爭力的差異性。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定程度，為了突破自身在持續(xù)發(fā)展中的瓶頸，通過與其他房地產(chǎn)企業(yè)在核心競爭力上的整合，以謀求更長遠(yuǎn)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟中應(yīng)該注意的若干問題

1、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的合作與競爭關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部成員的關(guān)系本質(zhì)上是一種競合關(guān)系，各成員在局部職能或者局部領(lǐng)域通過合作取得共同的市場利益。但是另一方面，各成員之間不可避免的在面對特定市場時存在競爭關(guān)系。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在特定區(qū)域上實行市場的聯(lián)合推廣，但是也要面對在銷售上的激烈競爭。如何處理好競爭和合作的關(guān)系呢？關(guān)鍵是在聯(lián)盟合作的范圍內(nèi)通過有關(guān)協(xié)議嚴(yán)格規(guī)范聯(lián)盟成員的行為，并且建立獨立的組織來完成合作的任務(wù)，避免相互干涉，影響聯(lián)盟的工作效率。

2、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的文化融合與沖突。企業(yè)聯(lián)盟必然要求成員企業(yè)在人員、管理以及組織等各方面產(chǎn)生交流。這里必然涉及到企業(yè)文化的融合和沖突。企業(yè)文化的融合程度必然影響企業(yè)聯(lián)盟的合作效率。如果聯(lián)盟內(nèi)部不同的企業(yè)文化產(chǎn)生強烈的沖突，不僅影響聯(lián)盟的合作效率，也可能導(dǎo)致聯(lián)盟產(chǎn)生不可調(diào)解的矛盾，最后導(dǎo)致聯(lián)盟的破裂。因此，在聯(lián)盟的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮企業(yè)文化的融合問題。

3、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的組織設(shè)置問題。房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的內(nèi)容十分豐富。同樣，房地產(chǎn)企業(yè)合作的組織形式也是豐富的。但是不同的組織形式也關(guān)系到聯(lián)盟的合作效率。因此，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合聯(lián)盟成員的資源狀況和企業(yè)文化等特征，采取有效的組織形式去負(fù)責(zé)聯(lián)盟內(nèi)部的合作事務(wù)。

房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的合作內(nèi)容是全方位的，在合作的過程之中聯(lián)盟也是以一定的層次不斷發(fā)展的。當(dāng)然，多層次的聯(lián)盟形式也是促進房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的重要推動力。隨著中國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，市場競爭也日益激烈，房地產(chǎn)行業(yè)也將不斷涌現(xiàn)出波瀾壯闊的合縱連橫之勢。一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)將通過企業(yè)聯(lián)盟的方式在激烈的市場競爭中不斷發(fā)展壯大。