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積極發(fā)揮專業(yè)化管理優(yōu)勢

穩(wěn)步推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)

各位領(lǐng)導(dǎo)及同行：

今天，有機(jī)會在這里參加市房地產(chǎn)工作大會，與各位領(lǐng)導(dǎo)和同行面對面的進(jìn)行交流感到非常高興。下面，我就幾年來，**礦區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)情況，向大家做一個(gè)簡要的回報(bào)。

我們房地產(chǎn)管理處成立于19**年11月，現(xiàn)有在冊職工***人，主要職能是負(fù)責(zé)職工住房的開發(fā)建設(shè)和管理。九年來，我們在局黨委、管理局的領(lǐng)導(dǎo)下，在市委、市政府和政府各職能部門支持和幫助下，以服務(wù)油田改革和發(fā)展為己任，以推進(jìn)**房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展為目標(biāo)，每年平均以***套的建設(shè)速度實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，到2004年底，共開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房***棟，*****套，建筑面積******平方米，完成建設(shè)工程量近*億元。新建了一批如廣南、廣北、科苑、向陽、世紀(jì)苑等規(guī)模在****戶以上的住宅小區(qū)，實(shí)現(xiàn)了全局職工住房的規(guī)?；_發(fā)建設(shè)和規(guī)范化管理服務(wù)，并有一批小區(qū)獲得了國家級示范小區(qū)榮譽(yù)稱號，較好的改善了**礦區(qū)面貌，受到國家建設(shè)部的肯定和表彰。經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)和建設(shè)，推進(jìn)了**礦區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，基本解決了我局職工住房問題，維護(hù)了礦區(qū)的穩(wěn)定，促進(jìn)了礦區(qū)的繁榮，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：

一是解決了長期以來我局職工住房困難的問題。由于歷史的原因，我局職工住房水平低下，沉積了大量的無房戶和住房不達(dá)標(biāo)戶，加上每年新增無房戶，住房缺口長期居高不下。我局通過實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房規(guī)?；_發(fā)建設(shè)，*年來，共解決了近1.3萬戶無房戶和住房不達(dá)標(biāo)戶的住房問題。

二是改善了油田職工的住房條件和環(huán)境質(zhì)量。我局啟動經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)以來，持續(xù)提升住宅功能，著力優(yōu)化、美化住宅環(huán)境，從最初建設(shè)安居、解困房，到今天建設(shè)小康、舒適房，我局職工群眾的居住條件和居住環(huán)境發(fā)生了深刻的變化。礦區(qū)職工人均擁有標(biāo)準(zhǔn)居住面積由****年的5.3平方米，上升到了10平方米以上。

三是促進(jìn)了市區(qū)域經(jīng)濟(jì)及油田多種經(jīng)營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和帶動性，九年多來，**經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，直接給市及其周邊地區(qū)的建筑施工企業(yè)提供建筑工作量近*個(gè)億，其中市和油田建筑企業(yè)就占**從事住房建設(shè)施工企業(yè)的45％以上，建筑工作量在3.5個(gè)億以上；同時(shí)，也給市及**建筑材料生產(chǎn)及經(jīng)營企業(yè)，提供磚、瓦、沙石、鋼材等主要建筑用材工作量約*個(gè)億；還為周邊地區(qū)提供了大量的勞動就業(yè)機(jī)會，也增加了市的地方稅收和其他各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收入。

四是推進(jìn)了市區(qū)鎮(zhèn)城市化進(jìn)程。**礦區(qū)屬市西城區(qū)，九年多來，我處通過實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)**礦區(qū)五層及以上的多層住宅鱗次櫛比、型色各異，相對集中的住宅小區(qū)星羅棋布、遍及**，城市廣場點(diǎn)綴在五七大道和廣華大道兩旁，裝點(diǎn)了礦區(qū)，美化了市區(qū)鎮(zhèn)市容，**礦區(qū)逐漸向城市化邁進(jìn)，成為市政府對外宣傳的形象窗口。

回顧幾年來經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)和建設(shè)走過的路程，我們有四個(gè)方面的體會：

一、統(tǒng)籌規(guī)劃合理安排是保證經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)綜合效益的先決條件。大家知道，由于歷史的原因，形成了**單位布局分散、戰(zhàn)線較長，哪里有**哪里就有住房的格局；又由于各二級單位既管生產(chǎn)又管生活，逐步形成了一個(gè)單位職工住一棟樓，一個(gè)單位圍一個(gè)院的傳統(tǒng)居住觀念，總體上處于分散建設(shè)、各自為陣的狀態(tài)；再加上受“先生產(chǎn)、后生活”的觀念影響，各二級單位一切從生產(chǎn)考慮，大都把住房建在采油站、車間或辦公樓附近，然后再在其中投資建設(shè)商店、學(xué)校等配套設(shè)施，造成**礦區(qū)城市功能區(qū)劃不清，住宅建設(shè)零星分散，配套設(shè)施重復(fù)建設(shè)和投資的局面。

****年，我處成立以后，**職工住房實(shí)施了統(tǒng)一建設(shè)和管理，結(jié)束了**礦區(qū)以各二級單位為主，各自為陣、分散建設(shè)職工住宅的歷史。我處按照“一個(gè)原則，兩個(gè)統(tǒng)一，三個(gè)同時(shí)”的建設(shè)方針，開始了職工住房的規(guī)?；ㄔO(shè)，也正式啟動了經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)?！耙粋€(gè)原則”就是堅(jiān)持全局住房統(tǒng)籌規(guī)劃、重點(diǎn)建設(shè)、綜合配套的開發(fā)原則。“兩個(gè)統(tǒng)一”就是將全局的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)由我處統(tǒng)一實(shí)施規(guī)劃設(shè)計(jì)，統(tǒng)一建設(shè)和管理?！叭齻€(gè)同時(shí)”就是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)與綜合配套同時(shí)考慮，做到同時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)實(shí)施和同時(shí)投入使用。幾年來，我們按照既定的建設(shè)方針，充分考慮現(xiàn)有的商店、學(xué)校、托幼所及廣場等配套資源的利用，著力強(qiáng)化礦區(qū)功能分區(qū)，不斷優(yōu)化小區(qū)選點(diǎn)布局，科學(xué)合理的定規(guī)模、定地點(diǎn)，定套型比例、定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、定工期目標(biāo)，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房的規(guī)模化開發(fā)，現(xiàn)已初步形成了以廣華、向陽、五七三大片區(qū)為中心，以五七大道和廣華大道為連線向南北和東西輻射的68個(gè)居民住宅小區(qū)。新建小區(qū)住房建設(shè)與系統(tǒng)配套同步進(jìn)行，達(dá)到了房型多樣、布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)雅。經(jīng)濟(jì)適用住房的質(zhì)量與品質(zhì)也在逐年提高——住房功能更加完善，通訊、閉路終端進(jìn)入每個(gè)房間，寬帶安裝入戶，部分住宅采用樓宇對講，逐步向住房智能化過渡；適用性更加優(yōu)良，房頂統(tǒng)一安裝了太陽能熱水器，室內(nèi)外采用優(yōu)質(zhì)名牌雙防盜門和節(jié)能環(huán)保的中空塑鋼窗，外墻上統(tǒng)一增設(shè)了空調(diào)板，帶儲藏室車庫的住房比例逐步增加；配套更加全面，車道選用了多孔跑地磚，不僅美觀而且增加了綠化面積，主干道旁另外還增設(shè)彩磚人行道，排污明溝改為暗溝并使用了環(huán)?；S池；視覺更加美觀，房型外觀設(shè)計(jì)更具人性化特色，部分房型采用“雙衛(wèi)”，外墻主體色彩醒目，搭配協(xié)調(diào)……經(jīng)過近十年的發(fā)展，我處在經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)上正逐步向“舒適、美觀、實(shí)用”的方向邁進(jìn)。

二、實(shí)施專業(yè)化管理是確保經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)質(zhì)量的重要保證。主要強(qiáng)化“五個(gè)堅(jiān)持”：一是堅(jiān)持全面落實(shí)工程監(jiān)理制，讓取得全國監(jiān)理資格證的工程技術(shù)人員擔(dān)任項(xiàng)目總監(jiān)，嚴(yán)格按監(jiān)理大綱的要求實(shí)施管理，明確責(zé)任，堅(jiān)持監(jiān)理旁站到位，跟蹤施工的全過程，嚴(yán)格控制非質(zhì)量行為和工程施工不安全因素的產(chǎn)生。二是堅(jiān)持主要材料由業(yè)主供應(yīng)的合同方式，工程從制定招投標(biāo)書開始，就對涉及經(jīng)濟(jì)適用住房結(jié)構(gòu)安全和使用效果的重要材料進(jìn)行約定，如鋼材、水泥、電器、門窗、太陽能熱水器等由甲方組織供應(yīng)，確保選用的材料符合國標(biāo)和優(yōu)質(zhì)工程的標(biāo)準(zhǔn)，避免施工單位采購材料以次充好、假冒偽劣，減少甲方現(xiàn)場管理難度。三是堅(jiān)持樣板先行的施工程序，對采用新材料、新技術(shù)以及最后一道工序，規(guī)定采用樣板程序，以保證工程施工的每個(gè)工序和環(huán)節(jié)的質(zhì)量。四是堅(jiān)持項(xiàng)目經(jīng)理例會制度，每周組織監(jiān)理和施工單位技術(shù)人員召開項(xiàng)目會，通報(bào)項(xiàng)目實(shí)施情況，加強(qiáng)信息溝通，協(xié)調(diào)有關(guān)問題，提高工作效率。五是堅(jiān)持嚴(yán)把材料檢驗(yàn)關(guān)，采取進(jìn)場檢驗(yàn)、定點(diǎn)抽查和派專人巡視監(jiān)督的檢查方式，確保選用材料達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，杜絕假冒偽劣材料進(jìn)入工地，消除工程質(zhì)量隱患。九年來，在市建設(shè)局和管理局組織的建設(shè)工程質(zhì)量大檢查中，我處實(shí)施的項(xiàng)目多次受到好評，工程一次驗(yàn)收合格率達(dá)到100％。公務(wù)員之家版權(quán)所有

三、細(xì)化深化工程招投標(biāo)是降低經(jīng)濟(jì)適用住房工程成本的關(guān)鍵措施。經(jīng)濟(jì)適用住房房價(jià)的高低直接關(guān)系到職工個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益，成本高低是購房職工關(guān)心的“熱點(diǎn)”，也是我處不懈努力的工作重點(diǎn)。因此，我處從一開始就把實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房低成本戰(zhàn)略，作為一項(xiàng)重要目標(biāo)，把招投標(biāo)作為控制工程成本的重要手段，并從“一個(gè)重視，兩個(gè)強(qiáng)化”著手，建立規(guī)范的招投標(biāo)管理，并在實(shí)踐中不斷完善、細(xì)化和深化。

“一個(gè)重視”即重視招投標(biāo)制度建設(shè)。我們著力抓了五個(gè)方面：第一依據(jù)建設(shè)部和管理局的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真制定招投標(biāo)工作細(xì)則，做到有規(guī)可行；第二加強(qiáng)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)，成立由專家參加的招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，并下設(shè)工程及材料兩個(gè)專業(yè)組，做到指揮到位；第三認(rèn)真組織市場調(diào)研，把握建筑市場行情，合理確定預(yù)控浮動價(jià)位；第四精心編制標(biāo)書，認(rèn)真組織圖紙會審，向投標(biāo)者提供詳實(shí)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料，力求讓投標(biāo)者吃透精神；第五認(rèn)真做好邀請招標(biāo)隊(duì)伍的準(zhǔn)入、社會信譽(yù)、財(cái)務(wù)能力及業(yè)績等的預(yù)審?！皟蓚€(gè)強(qiáng)化”即強(qiáng)化規(guī)范運(yùn)作。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：首先做到程序規(guī)范化，嚴(yán)格執(zhí)行制度不精簡步驟；其次招投標(biāo)文件制定規(guī)范化，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，不搞變通行為；再是評分標(biāo)準(zhǔn)力求科學(xué)規(guī)范，做到軟硬指標(biāo)比例恰當(dāng)，從而減少了高價(jià)圍標(biāo)和低價(jià)搶標(biāo)行為。二是強(qiáng)化措施嚴(yán)密。主要采取三條：首先是“三堂”會審標(biāo)底，規(guī)定在所有投標(biāo)單位標(biāo)涵全部送達(dá)并封存后，再由概預(yù)算中心、審計(jì)處、房產(chǎn)處三家共同審定招標(biāo)標(biāo)底，從而杜絕了泄標(biāo)；其次是采取評委庫方案突出評委成員的“三性”，即多元性、專業(yè)性和隨機(jī)性，評委庫成員由多家單位的專家組成，正式評委在開標(biāo)前隨機(jī)抽取產(chǎn)生，從而有效避免“內(nèi)部定標(biāo)”和“買通評委”的行為；再是增強(qiáng)透明度，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，每次招投標(biāo)會，規(guī)定必須邀請紀(jì)檢監(jiān)察和法律事務(wù)處進(jìn)行現(xiàn)場見證。這些措施，使得我們從一開始，就保證了招投標(biāo)工作真正發(fā)揮降低工程成本的作用。

降低經(jīng)濟(jì)適用住房房價(jià)以及細(xì)化、深化招投標(biāo)是我們一項(xiàng)長期努力的工作。九年來，我們在實(shí)踐中不斷探索、持續(xù)改進(jìn)，使招投標(biāo)工作在工程建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)全方位展開。橫向，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)大致劃分為三個(gè)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘探和主體施工。我們由最初的主體施工招標(biāo)，到2002年開始在規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施招標(biāo)，2003又開始在地質(zhì)勘探樁基工程實(shí)施招標(biāo)。縱向，由主體施工、主要材料、零星材料聚零為整實(shí)施招標(biāo)，發(fā)展到水電、道路、水溝和綠化等系統(tǒng)配套也實(shí)施招標(biāo)。招標(biāo)方法，也由普通招標(biāo)，發(fā)展到“清單報(bào)價(jià)”、樁基設(shè)計(jì)與施工“捆綁式”招標(biāo)等多種形式。我們通過實(shí)施招投標(biāo)，房價(jià)得到了有效控制。1997-1998年我局經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)為565元/平方米；1999-2000年，均價(jià)為587元/平方米；2001-2002年，均價(jià)為605元/平方米；2003年預(yù)售房款為740元/平方米，初步結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)價(jià)637元/平方米。

四、高度重視保修服務(wù)是提高經(jīng)濟(jì)適用住房滿意度的必要手段。住宅不同于一般的商品，很難做到每項(xiàng)功能一次性通過質(zhì)量檢驗(yàn)，有的必須經(jīng)過一至兩個(gè)使用周期的檢驗(yàn)才能得到確認(rèn)。因此，住房的質(zhì)量保修幾乎是每個(gè)開發(fā)商都會遇到的問題，在當(dāng)今消費(fèi)者越來越重視售后服務(wù)的今天，保修服務(wù)也成為了眾多開發(fā)商關(guān)注和強(qiáng)化的重點(diǎn)工作。對此，我們著重從五個(gè)方面抓落實(shí)：一是成立了專門的保修服務(wù)部，由專人負(fù)責(zé)接待職工投訴、登記保修事項(xiàng)并安排保修。二是實(shí)行強(qiáng)制保修制度。我們在與施工隊(duì)簽訂工程施工合同時(shí)，對保修事項(xiàng)進(jìn)行特別約定，當(dāng)出現(xiàn)保修時(shí)，由甲方通知施工單位保修，如施工單位在24小時(shí)內(nèi)不上門服務(wù)，則由甲方代為保修，費(fèi)用從施工方留存的保修費(fèi)中支付。這項(xiàng)措施有效地保證了保修服務(wù)的及時(shí)性，大大降低了住戶的投訴率。三是建立了領(lǐng)導(dǎo)值班制。每周安排一天由處領(lǐng)導(dǎo)輪流親自坐班接待住戶投訴，處理疑難問題，提高了保修服務(wù)效率。四是大力推行“首辦制”和“首問制”。就是要求每個(gè)職工都有接待住戶投訴的義務(wù)，擔(dān)起保修接待員的職責(zé)，一切以住戶為中心，做到不讓住戶走彎路，不打第二遍電話，首辦、首問必有結(jié)果。五是建立了信息反饋制。保修服務(wù)部通過對保修記錄事項(xiàng)和住戶反映的突出問題，進(jìn)行分析歸納統(tǒng)計(jì)，并將信息反饋到工程技術(shù)部門，對屬于設(shè)計(jì)方面的問題，通過技術(shù)部門提出改進(jìn)方案，對屬于施工程序和管理方面的問題，由會同關(guān)部門提出調(diào)整方案，避免在以后的工作中再次出現(xiàn)，促進(jìn)了建設(shè)質(zhì)量的提高和質(zhì)量“通病”的減少。如針對屋面漏水問題，我們將原先的屋面由預(yù)制板改為了現(xiàn)澆板，針對衛(wèi)生間漏水問題，我們對施工工序檢驗(yàn)增加了每間必須做試水的調(diào)整。我們通過落實(shí)以上措施，使得大多數(shù)住戶對我們保修的質(zhì)量、保修的時(shí)間、保修的態(tài)度做到了滿意和基本滿意。

幾年來，我們雖然在經(jīng)濟(jì)適用住方開發(fā)和建設(shè)方面取得了一點(diǎn)成績，但與建設(shè)部、省建設(shè)廳、市政府、管理局、分公司的要求，距油田職工群眾的期望，同市兄弟單位相比尚有很大差距。我們將借這次會議之機(jī)，在認(rèn)真學(xué)習(xí)兄弟單位好經(jīng)驗(yàn)、好做法的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善工作思路和方法，力爭在今后的工作中，把我局經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)和建設(shè)工作推上一個(gè)新臺階。