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內(nèi)容摘要:在正確看待房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的市場(chǎng)背景的基礎(chǔ)上,理性分析宏觀調(diào)控的效應(yīng)及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響,然后提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)調(diào)控政策的策略。

關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)策略

目前房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱跡象逐漸顯露,為了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,政府宏觀調(diào)控的兩記“重拳”——控制土地和控制信貸,正擊中了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的要害,房地產(chǎn)企業(yè)必將在調(diào)控中不斷地進(jìn)行自身調(diào)整。正確看待宏觀調(diào)控,便成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。

正確對(duì)待宏觀調(diào)控的市場(chǎng)背景

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈持續(xù)健康發(fā)展態(tài)勢(shì),但也出現(xiàn)了局部房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、投資過(guò)熱等問(wèn)題,已引發(fā)了新一輪的房地產(chǎn)過(guò)熱。主要表現(xiàn)在:

房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)猛

近年來(lái)房?jī)r(jià)連年上漲,吸引大量資本的涌入,導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的投資幾乎是以大爆炸的方式急劇增長(zhǎng)。1998～2003年每年投資增長(zhǎng)的環(huán)比分別為13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%,平均年增幅為21.7%。2004年第一季度固定投資增長(zhǎng)過(guò)快,尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)高達(dá)41%。

房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡

目前我國(guó)各地高收入家庭只占極小的部分(約占10%),而中低收入家庭才是社會(huì)的主要組成部分。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中,各地應(yīng)該多開(kāi)發(fā)建設(shè)低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用住房才能滿足廣大中低收入家庭的需要。但是現(xiàn)實(shí)情況是供給結(jié)構(gòu)暫時(shí)性失衡,集中表現(xiàn)在高檔房、花園別墅過(guò)多,中低價(jià)住房、特別是動(dòng)遷用房短缺,導(dǎo)致住房平均價(jià)格上漲過(guò)快。

房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快

商品住房?jī)r(jià)格與家庭收入的比例,是居民支付能力的標(biāo)志。房?jī)r(jià)收入的比值越小,居民買房能力越強(qiáng)。上海2001-2003年商品房?jī)r(jià)格平均漲幅分別為1.8%、

8.2%、24.2%,呈一路上升態(tài)勢(shì),三年漲幅累計(jì)達(dá)到34.2%,成為房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最快的省市,這一增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上海居民的收入增長(zhǎng)幅度。

房地產(chǎn)貸款比重過(guò)高

房地產(chǎn)融資渠道單一,對(duì)銀行依賴度過(guò)高。銀行由于有實(shí)物抵押認(rèn)為房地產(chǎn)抵押貸款是非常安全的,從而增加貸款額度。在這種機(jī)制作用下,銀行貸款余額中30%以上的貸款都流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相應(yīng)增加,甚至?xí)鹁薮蟮慕鹑谖C(jī)。

房地產(chǎn)企業(yè)盲目圈地

自2001年以來(lái),各路開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展充滿著預(yù)期希望,于是一股規(guī)模巨大、聲勢(shì)不小的征地運(yùn)動(dòng)正在全國(guó)各大中城市掀起。

房地產(chǎn)投資客增多

近年來(lái)城市居民的收入大幅增長(zhǎng),而投資渠道卻十分狹窄。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn),提高收益,許多投資者紛紛將目光投向房地產(chǎn)市場(chǎng),導(dǎo)致虛假的需求現(xiàn)象。由于開(kāi)發(fā)投資量和竣工面積的增長(zhǎng)速度明顯高于同期商品房銷售的增長(zhǎng),使我國(guó)商品房空置面積大幅度增加,空置面積增長(zhǎng)幅度為9.2%。至2004年9月全國(guó)空置房面積增加到1.25億平方米,空置率估計(jì)為26%,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的10%～15%的警戒線。

理性看待目前的宏觀調(diào)控

理性看待調(diào)控的力度

回顧這些年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了兩次房地產(chǎn)過(guò)熱的調(diào)控,其中,1993年大規(guī)模的對(duì)局部地區(qū)“過(guò)熱”的宏觀調(diào)控。90年代房地產(chǎn)增長(zhǎng)是在一個(gè)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的低潮期起步的,過(guò)高的投資沒(méi)有消費(fèi)市場(chǎng)的支撐,而現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)是在連續(xù)多年的高速增長(zhǎng)水平上,有較高的住房需求的基礎(chǔ);90年代房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)是以國(guó)有資產(chǎn),特別是財(cái)政資金與銀行貸款投資為主的增長(zhǎng)和以國(guó)有資金為主的消費(fèi),而現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以非國(guó)有投資為主和以個(gè)人消費(fèi)為主的市場(chǎng)。所以,當(dāng)前宏觀調(diào)控的市場(chǎng)背景與以前的調(diào)控有著根本的不同,不會(huì)采用一刀切的行政干預(yù)辦法,企業(yè)不必對(duì)市場(chǎng)發(fā)展喪失信心。

我國(guó)政府宏觀調(diào)控能力不斷增強(qiáng),調(diào)控手段日趨成熟,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨于平穩(wěn)。宏觀調(diào)控的手段堅(jiān)持市場(chǎng)化的方向,沒(méi)有采取緊急剎車政策,而是從土地、金融政策上加以調(diào)控。從已經(jīng)出臺(tái)的政策看,絕大部分的政策還是采用經(jīng)濟(jì)的手段、市場(chǎng)的手段,不會(huì)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和中國(guó)的房地產(chǎn)造成致命的傷害,只會(huì)使它健康發(fā)展。

理性看待調(diào)控政策的效應(yīng)

2003年至今調(diào)控政策不斷出臺(tái)。2003年2月央行《貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》,3月治理整頓土地市場(chǎng)秩序,5月公布《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件若干問(wèn)題的解釋》,6月121號(hào)文件和8月18號(hào)文件,9月實(shí)行第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》。2004年4月25日實(shí)行差別準(zhǔn)備金率,并上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),4月底,國(guó)務(wù)院下發(fā)通知,將房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例從20%提高到35%以上。同時(shí)地方政府從加大土地市場(chǎng)調(diào)控、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、完善市場(chǎng)交易法規(guī)、建立預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制、健全住房保障體系等五大配套措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。土地政策的效應(yīng)分析國(guó)土資源部的11號(hào)令、國(guó)務(wù)院的45號(hào)文,是清理整頓土地市場(chǎng)的一個(gè)武器。經(jīng)營(yíng)型土地的招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供應(yīng)使得土地的實(shí)際供應(yīng)者變成了市或者縣單一主體,這樣政府可主動(dòng)介入市場(chǎng),控制總量與供給結(jié)構(gòu),能夠避免開(kāi)發(fā)商盲目?jī)?chǔ)備土地,造成土地資源的浪費(fèi),從而提升對(duì)土地的調(diào)控能力。土地市場(chǎng)的供求關(guān)系更加穩(wěn)定,波動(dòng)會(huì)更小。同時(shí),開(kāi)發(fā)商獲得土地的方式以及過(guò)程都更為簡(jiǎn)單明了,獲得土地的環(huán)節(jié)也減少了,有利于土地獲得的價(jià)格的穩(wěn)定或者穩(wěn)中有升。土地供應(yīng)的市場(chǎng)化程度會(huì)有比較大的提高,各路開(kāi)發(fā)商能夠以公平競(jìng)爭(zhēng)方式獲得土地,偶然性的暴利機(jī)會(huì)減少,有利于促進(jìn)整個(gè)行業(yè)平均利潤(rùn)的形成和防止盲目追求效益的投資過(guò)度。

金融政策的效應(yīng)分析從2003年121號(hào)文件到國(guó)務(wù)院出臺(tái)提高資本金政策的一系列金融調(diào)控措施,首先有利于通過(guò)利率、貸款期限、貸款投放時(shí)間和規(guī)模等信貸政策,使房地產(chǎn)信用規(guī)模保持合理水平和內(nèi)部結(jié)構(gòu)。其次有利于規(guī)范銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù),對(duì)防范金融風(fēng)險(xiǎn)有積極的影響;同時(shí)大幅度提高開(kāi)發(fā)商自有資金比率,有利于降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給風(fēng)險(xiǎn)。再次,央行房貸政策要求嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放,就是通過(guò)金融杠桿作用平衡土地的需求量,同時(shí),又是在理順金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系。最后,央行緊縮銀根政策,避免資金過(guò)量涌入,避免企業(yè)超負(fù)債能力超計(jì)劃規(guī)模的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,避免借用信貸資金進(jìn)行商品房投機(jī)買賣行為的大量出現(xiàn)。這些都更加有利于整個(gè)市場(chǎng)的調(diào)整,使市場(chǎng)更加規(guī)范,更加穩(wěn)定。

調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響政府土地、金融調(diào)控措施必將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響,這些影響主要有:調(diào)控政策規(guī)范市場(chǎng),有助于為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。調(diào)控措施將帶來(lái)的資金壓力,特別是中小開(kāi)發(fā)企業(yè)瀕臨困境,將迫使一些開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)方向和開(kāi)發(fā)計(jì)劃。同時(shí),調(diào)控勢(shì)必有可能把更多的投機(jī)性開(kāi)發(fā)商逐出市場(chǎng),企業(yè)將回歸理性和本分。調(diào)控措施將有助于促進(jìn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰,在此過(guò)程中實(shí)力較弱、企圖投機(jī)的開(kāi)發(fā)商將會(huì)面臨較大壓力甚至被淘汰出局。經(jīng)過(guò)優(yōu)勝劣汰后生存下來(lái)的,必將是優(yōu)質(zhì)企業(yè),其抗風(fēng)險(xiǎn)能力也將大為提高。調(diào)控措施在限制高檔住房和商業(yè)用房消費(fèi)的同時(shí),中低價(jià)住房消費(fèi)由于事實(shí)上的提高預(yù)售門檻,也會(huì)受到一定的影響。部分消費(fèi)者可能從原來(lái)的持幣購(gòu)房變?yōu)閷?duì)價(jià)格下降產(chǎn)生預(yù)期,持幣觀望、延遲購(gòu)房,削弱市場(chǎng)的活力和動(dòng)力,必將影響房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的信心。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控政策的策略

正確看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景

正確看待房地產(chǎn)市場(chǎng)需求目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是由實(shí)實(shí)在在的需求所支撐的。從今后的發(fā)展來(lái)看,黨的十六大提出的全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)要求,2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻兩翻,即每年平均增長(zhǎng)7%以上。經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)必然帶來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的大量需求。房地產(chǎn)需求將保持穩(wěn)定、旺盛的狀態(tài),主要包括提高居住水平需求、城市化需求、舊區(qū)改造拆遷需求、外來(lái)購(gòu)房需求四個(gè)方面。例如,根據(jù)上海的需求分析,每年商品住宅的需求達(dá)到2000萬(wàn)平方米。按此要求,房地產(chǎn)業(yè)在這20年里必須持續(xù)地以高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度向前發(fā)展。

正確看待房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于均衡狀態(tài)時(shí),房地產(chǎn)資金利潤(rùn)率水平,一般應(yīng)當(dāng)為社會(huì)平均利潤(rùn)率。雖然房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多、風(fēng)險(xiǎn)也較高,在正常操作情況下,房地產(chǎn)利潤(rùn)率稍高一些,也應(yīng)視為正常。但它歸根到底會(huì)受到社會(huì)平均利潤(rùn)率的制約。隨著土地供應(yīng)的市場(chǎng)化程度的提高和房地產(chǎn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的形成,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得暴利的時(shí)代總體上已過(guò)去,平均利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)調(diào)控政策的策略

投資決策理性化投資規(guī)模理性化,不可盲目做大。根據(jù)企業(yè)自身的資金實(shí)力,認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研,正確進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位,合理安排投資規(guī)模。投資結(jié)構(gòu)理性化。認(rèn)真接受政府指導(dǎo),吃準(zhǔn)市場(chǎng)趨向,適應(yīng)中低收入者需求,多開(kāi)發(fā)中低價(jià)位住房。投資領(lǐng)域理性化,積極參與城市建設(shè)用地的拓展和全面整理。土地開(kāi)發(fā)、土地拓展、土地整理,在地產(chǎn)業(yè)上是一個(gè)非常值得探索的領(lǐng)域。投資區(qū)域多樣化,不要盲目集中城區(qū)。城市化進(jìn)程中小城鎮(zhèn)建設(shè),對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)可開(kāi)拓的新市場(chǎng)。

經(jīng)營(yíng)管理科學(xué)化管理出效率,要求開(kāi)發(fā)商練好內(nèi)功,做好自己的產(chǎn)品。練內(nèi)功主要著重大力提高管理人員素質(zhì),努力提高資金經(jīng)營(yíng)效率,合理安排建設(shè)周期。

注重品牌戰(zhàn)略在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,企業(yè)的市場(chǎng)行為往往成為決定企業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵因素。企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任,對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé),遵紀(jì)守法,照章納稅,以規(guī)范的市場(chǎng)行為建立良好的公眾形象,從而贏得市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。在品牌創(chuàng)業(yè)階段,競(jìng)爭(zhēng)的重心以從單個(gè)樓盤間的較量,變成企業(yè)間實(shí)力的比拼。品牌是一種無(wú)形資產(chǎn),更是一個(gè)整體概念,除有形產(chǎn)品外,還包括附加產(chǎn)品,即消費(fèi)者購(gòu)房所得到的附加服務(wù)和附加利益。只有那些具有品牌優(yōu)勢(shì)并且經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)企業(yè),才會(huì)贏得更大的發(fā)展機(jī)遇。

多元化融資渠道銀根收緊和房地產(chǎn)企業(yè)的資金門檻提高,無(wú)疑對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的打擊和影響最大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以轉(zhuǎn)向?qū)で笃渌谫Y途徑,運(yùn)用兼并重組、聯(lián)合、股東置換、利用民間資本或外資參股等形式資本運(yùn)作,盤活現(xiàn)有資產(chǎn),做大做強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),為新一輪的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

不斷創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)單位和家庭由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不同而對(duì)房地產(chǎn)包括住宅具有不同層次的需求,同時(shí)隨著人們收入水平的提高、生活水平的改善,人們消費(fèi)需求也在發(fā)生變化。因此適應(yīng)不同層次人的要求,適應(yīng)不同層次人水平提高了以后對(duì)住房的需求,就要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷推出的新產(chǎn)品、新形態(tài)、新種類,以滿足市場(chǎng)的需求。只要有變化就是新的賣點(diǎn),就可以推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向一個(gè)新層次、新的高度發(fā)展。

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