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一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化所面臨的問(wèn)題

房地產(chǎn)市場(chǎng)化本身存在成本難以定價(jià)的問(wèn)題，再加上經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)濟(jì)制度在某些方面的；中突，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以完全遵從價(jià)值規(guī)律，有些問(wèn)題是不可能通過(guò)市場(chǎng)手段來(lái)解決的。

1.1成本難以定價(jià)

房地產(chǎn)市場(chǎng)化，住房商品化，那么住房的價(jià)格自然要由市場(chǎng)來(lái)決定。房地產(chǎn)市場(chǎng)化本身存在很多問(wèn)題，因?yàn)榕c房地產(chǎn)相關(guān)的一些東西難以由市場(chǎng)來(lái)正確定價(jià)，房地產(chǎn)成本就不能完全由市場(chǎng)決定。土

地作為一種特殊的稀缺資源本身就不是一種商品，雖然表面上可以在市場(chǎng)上流動(dòng)，但其價(jià)格很難反映其真實(shí)價(jià)值．而且其定價(jià)權(quán)往往掌握在政府手里；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的與政府有關(guān)的一系列費(fèi)用根本

沒(méi)有辦法用市場(chǎng)來(lái)定價(jià)。因此．商品房成本中只有建筑安全成本真正是由市場(chǎng)來(lái)定價(jià)的．而總成本不能很好地由市場(chǎng)來(lái)定價(jià)。

1.2經(jīng)濟(jì)制度與經(jīng)濟(jì)體制的沖突

我國(guó)是以公有制為主體的社會(huì)主義國(guó)家，人民是國(guó)家的主人．于情于理人民都應(yīng)該居有其房。但是我國(guó)實(shí)行的又是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)．住房商品化．老百姓要到市場(chǎng)上去買(mǎi)房子，但又買(mǎi)不起(有效供給與真實(shí)

需求脫節(jié))，買(mǎi)不起的原因之一又是土地價(jià)高導(dǎo)致房?jī)r(jià)高，這就是經(jīng)濟(jì)制度與經(jīng)濟(jì)體制之間的沖突在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的反映。

二、當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格剖析

研究房地產(chǎn)市場(chǎng)不外乎三個(gè)理論——價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律和極差地租理論。探討房?jī)r(jià)的總體水平從前兩個(gè)規(guī)律人手就可以了。

討論房地產(chǎn)市場(chǎng)需求要區(qū)分兩個(gè)概念：有效需求和真實(shí)需求。

目前，中國(guó)住房的有效需求和真實(shí)需求都非常強(qiáng)勁。高收入群體除了真實(shí)需求外還有很大的投資需求，低收入群體沒(méi)有合理的居住條件，形成很大的真實(shí)需求。但是，有效需求與真實(shí)需求重合率并

不理想，真實(shí)需求難以與供給掛鉤，不能得到很好地滿(mǎn)足。因?yàn)橛行枨蠓叫纬梢粋€(gè)強(qiáng)大的“資金池”，足夠吸納供給方提供的商品，這個(gè)“資金池”在有效供給與真實(shí)需求(沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)的真實(shí)需求)

之間建立了一道隔離墻，這個(gè)隔離墻不僅割斷了供給與沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)的真實(shí)需求，而且還會(huì)將兩者的距離越拉越大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)越來(lái)越高。這是近幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)突出特點(diǎn)。

三、對(duì)解決我國(guó)房市問(wèn)題的思考

1.政府應(yīng)該在房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮什么樣的調(diào)節(jié)作用

為什么中國(guó)會(huì)出現(xiàn)“政策干預(yù)一次，房?jī)r(jià)上漲一次”的現(xiàn)象?從上面的討論中可以得到解釋。以提升利率為例，政府提高利率不但加大了開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)費(fèi)用，從而加大開(kāi)發(fā)成本，而且這種政策加大了

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，使前景變得不明朗，開(kāi)發(fā)商必然要求提高投資的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)補(bǔ)償。在供不應(yīng)求的強(qiáng)大“資金池”面前，開(kāi)發(fā)商自然而然地會(huì)提高房?jī)r(jià)。

2.構(gòu)建第二個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成二元房地產(chǎn)市場(chǎng)體系

同志在十七大報(bào)告中提出要健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難，要使住有所居，這使我國(guó)發(fā)展廉租住房的政策得到明確，為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)指明了方向。政府調(diào)節(jié)房

地產(chǎn)的重點(diǎn)要放在建立隔離墻外的第二供給上。我國(guó)政府在十七大之前已經(jīng)開(kāi)始采取措施解決低收入群眾的住房問(wèn)題，如建立廉租房制度、提供經(jīng)濟(jì)適用房、建立住房公積金制度、實(shí)行舊村改造工程等

。但是這些措施的力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在政策上也沒(méi)有提升到一定高度。十七大的召開(kāi)，大大提高了這些措施的政策高度，可以想象未來(lái)的執(zhí)行力度也將大大加強(qiáng)。因此，未來(lái)幾年，廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用

房將是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有一個(gè)重點(diǎn)?？梢灶A(yù)見(jiàn)．未來(lái)我國(guó)將形成一個(gè)市場(chǎng)主導(dǎo)型的商品房市場(chǎng)和政府配給式的商品房市場(chǎng)共同存在的二元市場(chǎng)體系。

參考文獻(xiàn)：

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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)思考與探討商品房?jī)r(jià)格

論文摘要：經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可還是有很多居民買(mǎi)不起商品房．這是目前我國(guó)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。本文將運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和供求規(guī)律來(lái)討論目前我國(guó)房地

產(chǎn)市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題，并揭示房地產(chǎn)作為一個(gè)特殊的行業(yè)在市場(chǎng)化過(guò)程中存在的一些問(wèn)題。

Abstract:Theeconomydevelopsfast,therealestatemarketislikearagingfire,theresidentmaycontroltheincometopromotelargely,mayhavemanyresidentsnotto

affordthecommercialhousing.Thisisapresentourcountry''''srealisticquestion.Thisarticlewilldiscussthepresentourcountryrealestatemarketusingthelawofvalue

andthesupplyanddemandrulethehighhousepricequestion,andwillpromulgatetherealestatetotakeaspecialprofessionsomequestionswhichwillexistinthe

marketabilityprocess.

Keywords:Therealestatemarketpondersanddiscussesthecommercialhousingprice

經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可還是有很多居民買(mǎi)不起商品房．這是目前我國(guó)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。深入研究房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，我們不難看出，目前我

國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)明顯脫離了宏觀經(jīng)濟(jì)因素決定的基本面，居民收入總體增長(zhǎng)速度顯然低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度。更嚴(yán)重的問(wèn)題是．中國(guó)兩級(jí)分化現(xiàn)象越來(lái)越明顯。2005年以來(lái)資本市場(chǎng)上發(fā)生的翻天覆地的變

化以及2007年以來(lái)顯著的通貨膨脹，對(duì)兩級(jí)分化現(xiàn)象來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜，這使得中低收入者買(mǎi)房越來(lái)越困難。要解決居民的居住問(wèn)題，必須引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向適合目前收入分配格局的方向發(fā)展。那就

是二元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。