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摘要：根據(jù)人口學(xué)專家預(yù)測(cè)本世紀(jì)20-30年代我國(guó)老齡化高峰期將要到來(lái)，而那時(shí)的老年人主體正是我國(guó)第一代獨(dú)生子女的家長(zhǎng)。他們?cè)诮?jīng)濟(jì)實(shí)力、家庭結(jié)構(gòu)、養(yǎng)老觀念以及對(duì)老年居住的需求等方面都表現(xiàn)出許多不同于當(dāng)今老年人的新特征。所以，未來(lái)老年住宅需求的變化也是必然的。本文結(jié)合我國(guó)人口老齡化現(xiàn)狀及對(duì)老年人住宅消費(fèi)的需求特征做系統(tǒng)的研究，以期為我國(guó)老年住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)與完善起到指導(dǎo)作用。

《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中對(duì)老年住宅是這樣界定：老年人居住建筑是指老年人長(zhǎng)期生活的包括經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉三個(gè)基本內(nèi)容的居住場(chǎng)所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（養(yǎng)老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。

一、老年住宅市場(chǎng)人口因素分析

老年人口的迅猛增漲擴(kuò)大了對(duì)老年住宅的需求。根據(jù)“市場(chǎng)=人口×購(gòu)買力×購(gòu)買欲望”的原理，假定在購(gòu)買力和購(gòu)買欲望一定的前提下，國(guó)家和地區(qū)的老年人口總量決定著老年住宅商品的市場(chǎng)規(guī)模的大小。

我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一。1999年10月我國(guó)提前進(jìn)入人口老齡化國(guó)家行列。2006年8月25日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在結(jié)束全國(guó)1%人口抽樣調(diào)查后的數(shù)據(jù)稱，2005年末我國(guó)總?cè)丝跒?30756萬(wàn)人。其中65歲以上（含65歲）的老齡人口首次超過(guò)1億，達(dá)到10045萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?.69%。2007年國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒公布的2006年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó)人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查（抽樣比為0.907‰）樣本數(shù)據(jù)顯示：我國(guó)65歲以上老人比例達(dá)到9.19%。預(yù)計(jì)到2040年，65歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒊^(guò)20%。我國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。

我國(guó)的人口老齡化現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的客觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場(chǎng)和廣闊的發(fā)展空間。

二、老年住宅市場(chǎng)需求產(chǎn)生的購(gòu)買欲望因素分析

購(gòu)買欲望也就是人的主、客觀需要。人的某些未被滿足的需要促使人們采取行動(dòng)。購(gòu)買行為就是產(chǎn)生于一定的需要的基礎(chǔ)上的。

1.現(xiàn)有居住條件催生老年住宅需求

2000年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒(méi)有住房，有5.9%的戶是合住房，有33.4%住房少于2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房（其中市占14.2%，鎮(zhèn)占1.4%）。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來(lái)很大不便。

現(xiàn)有住宅不能滿足高齡老年人的居住需要。老齡人口高齡化對(duì)老年住宅提出更高的要求，比如醫(yī)療服務(wù)，家政服務(wù)，住宅的養(yǎng)老設(shè)施等。即使這些老人原來(lái)?yè)碛凶》?，但現(xiàn)有住房也不一定能適應(yīng)其老齡化的特殊要求。因此這也成為老年住宅需求的又一客觀原因。

2.養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變促生老年住宅需求

素質(zhì)水平的提高使老年人“自我養(yǎng)老”的意識(shí)增強(qiáng)，他們希望有自己獨(dú)立的生活空間和行為方式。中國(guó)老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。隨著國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)水平和綜合國(guó)力的增長(zhǎng)，事業(yè)有成的中年人數(shù)量不斷增加，他們具有較高的經(jīng)濟(jì)收人和較強(qiáng)的購(gòu)買能力，由于長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的獨(dú)生子女政策，讓這些家庭將面臨4-2-1的結(jié)構(gòu)模式，這些都使得他們不得不提早為自己的養(yǎng)老做積極準(zhǔn)備。

3.消費(fèi)觀念改變促進(jìn)購(gòu)房行為

消費(fèi)觀念的改變使老年人認(rèn)識(shí)到購(gòu)買老年住宅是一種投資，既可保值升值又可作為不動(dòng)產(chǎn)留給后代，他們?cè)絹?lái)越愿意投資老年住宅。

4.政策性老齡化增加老年住宅需求

政策老齡化改變了我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)和居住模式。隨著計(jì)劃生育政策的貫徹執(zhí)行，人口老齡化趨勢(shì)和倒金字塔型家庭結(jié)構(gòu)的日益普遍，家庭結(jié)構(gòu)日益走向小型化，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。老人對(duì)老年住宅和養(yǎng)老設(shè)施的依賴越來(lái)越強(qiáng)。轉(zhuǎn)

三、老年住宅市場(chǎng)購(gòu)買力因素分析

1.老年人收入的提高為其購(gòu)買力提升提供了條件

老年住宅需求的消費(fèi)資金通常來(lái)源于以下五個(gè)方面：離退休金收入、儲(chǔ)蓄性收入、福利性收入（生活補(bǔ)貼、特別津貼等）、再就業(yè)收入和其他方面收入（親友贈(zèng)送、養(yǎng)老保險(xiǎn)金、股票債券收入等）。

20世紀(jì)90年代退休金增長(zhǎng)機(jī)制的建立，相應(yīng)提高了我國(guó)老年人口的人均可支配收入，2001年比上年增長(zhǎng)8.3%，2002年比上年增長(zhǎng)14.1%，2003年比上年增長(zhǎng)6.8%，2004年比上年增長(zhǎng)0.3%，說(shuō)明我國(guó)離退休、退職人員的年均收入呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。根據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心一項(xiàng)調(diào)查，目前中國(guó)城市老年人中有42.8%擁有存款，僅退休金一項(xiàng)到2010年就增加到8383億元，到2020年為28145億元，2030年為73219億元。此外在城市60-65歲老年人口中，大約45%會(huì)選擇繼續(xù)就業(yè)，除有退休金之外還將會(huì)有額外收入，按此預(yù)測(cè)，到2050年，就會(huì)有73200億元消費(fèi)儲(chǔ)備金。因此，對(duì)老年消費(fèi)群里購(gòu)買力不應(yīng)小覷。

2.老年人福利水平提高為老年住宅消費(fèi)解除后顧之憂

隨著社會(huì)保障制度的強(qiáng)制性實(shí)施和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，未來(lái)老年人的福利水平將會(huì)大大提高。近年來(lái)，我國(guó)加快了社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個(gè)體勞動(dòng)者的，資金來(lái)源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。這將使有穩(wěn)定養(yǎng)老金收入的老年人口，從國(guó)有企業(yè)事業(yè)擴(kuò)展到各種所有制形式的企業(yè)，從城市擴(kuò)展到農(nóng)村，從而大大提高我國(guó)老年人口的總體購(gòu)買力水平。老年人在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來(lái)，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場(chǎng)的壯大提供了有力保障。

3.老年人以往的消費(fèi)觀念為老年階段消費(fèi)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

中國(guó)老年人消費(fèi)觀念通常是先積累后消費(fèi)。21世紀(jì)初期的老年人比較保守沒(méi)有提前消費(fèi)的意識(shí)和觀念，所以這一階段很少有老年人負(fù)載借貸生活。同時(shí)這一階段的老年人在中青年階段一般都會(huì)考慮到養(yǎng)老問(wèn)題，人到老年后就會(huì)積累一定的財(cái)富。進(jìn)入空巢期，子女就業(yè)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)壓力，所以其經(jīng)濟(jì)積累就成為一種經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

終上所述，未來(lái)我國(guó)老年住宅的需求無(wú)論從人口、購(gòu)買欲望還是購(gòu)買力方面都有穩(wěn)定的基礎(chǔ)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)發(fā)來(lái)說(shuō)，老年住宅市場(chǎng)更是一個(gè)潛力巨大目標(biāo)市場(chǎng)。